LB-1999-2309
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-09-28 |
| Publisert: | LB-1999-02309 |
| Stikkord: | Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett: Nr 99-00776 D - Borgarting lagmannsrett LB-1999-02309 K04. Kjæremål til Høyesterett forkastet, HR-1999-00684K. |
| Parter: | Kjærende part: Vålerenga Håndball (Prosessfullmektig: Advokat Christian Aubert). Kjæremotpart: Sheiks AS (Prosessfullmektig: Advokat Svein Aabø). |
| Forfatter: | Lagmann Berit Fosheim. Lagdommer Hilde Wiesener Haga. Lagdommer Ola Dahl |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §4-2, Tvistemålsloven (1915) §180, §3-3, §4-3 |
Oslo kommune v/park- og idrettsvesenet inngikk i februar 1998 kontrakt med den kjærende part Vålerenga Håndball om drift av Jordal idrettshall. Ved kontrakt av ultimo mars 1998 leiet Vålerenga Håndball ut kafélokalene til kjæremotparten, Sheiks. Husleien var kr 10.000,- pr måned. I kontrakten var det også en bestemmelse om at Vålerenga Håndball skulle sørge for at det ble installert et kjølerom.
I mai 1998 ble det installert et kjølerom i tilknytning til kafélokalene. Kort tid etter ble det imidlertid gitt påbud om at døren mellom kjølerommet og lokalene måtte mures igjen. Dette har ført til at man må gå ut av lokalene og inn en annen inngang for å komme til kjølerommet.
Ved kontraktsinngåelsen ble det ikke gjort oppmerksom på at Vålerenga Håndball utledet sin hjemmel fra kommunen. Ved brev av 29 oktober 1998 sa kommunen opp leieforholdet med Vålerenga Håndball, som på sin side reiste sak ved Oslo byrett for å få kjent oppsigelsen ugyldig ved stevning av 27 november 1998.
I brev av 15 november 1998 skrev Vålerenga Håndball til Sheiks og meddelte at det kunne komme til oppsigelse på grunn av forholdet til kommunen.
9 desember 1998 svarte advokat Aabø på vegne av Sheiks. I brevet ble det blant annet pekt på problemene med kjølerommet og enkelte andre mangler. Det ble vist til at Sheiks ville kreve erstatning av investeringer og tapt inntekt dersom saken med kommunen førte til utkastelse. Advokat Aabø skrev videre at han hadde rådet sin klient til å stanse husleiebetalingen inntil videre.
Sheiks har ikke betalt husleie siden 1 desember 1998. Vålerenga Håndball varslet om utkastelse 23 februar 1999.
Partene korresponderte en del uten at det førte til noe resultat, og Vålerenga Håndball rettet 13 april 1999 begjæring til Oslo namsrett om at Sheiks måtte kastes ut av lokalene.
Når det gjelder sakens bakgrunn og faktum vises til namsrettens kjennelse.
Oslo namsrett avholdt muntlig forhandling i saken og avsa 28 juni 1999 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæring om fravikelse, sak nr. 99-776D for Oslo namsrett tas ikke til følge.
2. Vålerenga Håndball betaler til Sheiks AS saksomkostninger med kr 13.000,- -kronertrettentusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.
Vålerenga Håndball har påkjært kjennelsen og har i hovedsak anført:
Kjæremotparten har ikke betalt husleie siden 1 desember 1998. Det representerer et vesentlig mislighold av leieavtalen som kan danne grunnlag for heving og utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd.
Namsretten tar feil når det legges til grunn at husleiekravet faller bort som følge av et potensielt erstatningskrav. Tvangsfullbyrdelseloven §4-2 tredje ledd får ikke anvendelse i dette tilfellet. Motregningsforbudet i lovens §4-3 må få anvendelse. Det foreligger i saken ikke noe forfalt motkrav.
Når det gjelder påstått mislighold fra Vålerenga Håndball anføres:
- Sheiks måtte fravike lokalene på grunn av ishockey VM fra medio april til ultimo mai 1999. Dette forhold inntrådte etter at begjæringen om utkastelse var innsendt og kan således ikke ha betydning for saken.
- Når det gjelder forholdet til kommunen, forventes nå et forlikstilbud. Det bestrides for øvrig at man har misligholdt leieavtalen og hevdes at man har hatt de nødvendige faktiske godkjennelser. For øvrig kan det forhold at utleier hevder at leietaker har misligholdt leiekontrakten ikke gi fremleietaker rett til å tilbakehold husleien.
- I kontrakten mellom partene står det ikke noe om hvor kjølerommet skal plasseres. Sheikss kjøpte selv et kjølerom som var så stort at det ikke kunne plasseres der Sheiks nå har kontor. Det ble plassert slik at det fikk en direkte dør inn til serveringsvirksomheten, men døren måtte mures igjen fordi den ikke var byggeanmeldt. Sheiks er selv skyld i at noe av arbeidstiden må gå med til å gå til kjølerommet i og med at innkjøpet ble foretatt uten konferanse med Vålerenga Håndball. Dette har imidlertid marginal betydning for driften.
Det er nedlagt påstand:
1. Sheiks kastes ut av lokalene i Jordalgaten 12 a.
2. Sheiks AS dømmes til å erstatte Vålerenga Håndball saksomkostninger for Lagmannsrett og namsretten.
Sheiks AS har tatt til motmæle og har i hovedsak anført:
Det bestrides ikke at manglende husleiebetaling i utgangspunktet kan innebære vesentlig mislighold som kan danne grunnlag for heving. Det forutsetter imidlertid at lokalene stilles til rådighet i samsvar med kontrakten.
Anvendelse av tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd d forutsetter at det er åpenbart at det foreligger hevingsgrunn. Det påberopes et særlig tvangsgrunnlag, og da kan enhver innvending som kunne vært fremsatt under et søksmål trekkes inn.
Namsrettens avgjørelse er korrekt.
Når det gjelder Vålerenga Håndballs mislighold anføres:
- Det er korrekt at det først ble kjent for kjæremotparten at man ikke kunne disponere lokalene under ishockey-VM før etter at begjæring om utkastelse var sendt. Forholdet kan påberopes som et ytterligere grunnlag for betalingsvegringen, jf tvangsfullbyrdelsesloven §4-2 tredje ledd.
- Det er et faktum at det verserer tvist mellom den kjærende part og Oslo kommune om husleieforholdet og at resultatet kan bli at kjæremotparten må fravike lokalene. Dette vil kunne medføre et betydelig tap på grunn av betydelige investeringer, og den kjærende part innrømmet i rettsmøtet i namsretten at det ikke fantes midler til å erstatte et tap.
Først under rettsmøtet i namsretten ble kjæremotparten gjort kjent med dokumentene i saken mot kommunen. Det fremgår der at den kjærende part tilbød seg å fjerne de påståtte ulovlige leieforhold, blant annet det forhold denne saken dreier seg om.
- Det medfører store praktiske problemer for kjæremotparten at det ikke er dør mellom kaféen og kjølerommet. Plassering av kjølerom ble utpekt før partene underskrev kontrakten. Påstanden om at problemene med plasseringen skyldes kjæremotparten ble ført fremsatt etter at namsretten har truffet sin avgjørelse og er ikke troverdig.
Det er nedlagt påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse av 28. juni 1999 stadfestes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med kr. 4.000,- som i sin helhet er salær til prosessfullmektig.
Lagmannsretten bemerker:
Vålerenga Håndball har begjært Sheiks kastet ut av lokalene i Jordal Idrettshall med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd pkt d. Vilkåret er at det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieforholdet uten oppsigelse.
Sheiks har ikke betalt den avtalte husleie siden desember 1998. I utgangspunktet er manglende husleie over tid et forhold som representerer et vesentlig mislighold og som derfor kan danne grunnlag for heving av leiekontrakten.
Heving av leieforholdet som forutsatt i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd pkt d er et særlig tvangsgrunnlag. Etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-2 tredje ledd kan det mot et slikt grunnlag fremsettes enhver innvendig som kunne vært satt frem under et søksmål. Adgangen er ikke begrenset til spørsmålet om hvorvidt kravet er forfalsket eller betalt, som anført av den kjærende part. Det vises til Falkanger, Flock og Waaler, Tvangsfullbyrdelsesloven, 2 utgave I side159 flg. Bakgrunnen for en slik adgang har sammenheng med at tvangsgrunnlaget ikke bygger på en forutgående, betryggende saksbehandling.
Vålerenga Håndball gjorde ikke Sheikss oppmerksom på at utleiekontrakten i realiteten var en fremleiekontrakt. Det ble først Sheiks klar over i forbindelse med Oslo kommunes oppsigelse av Vålerenga Håndball. Sheikss hadde på dette tidspunkt foretatt betydelige investeringer i lokalene, investeringer som for en stor del måtte påregnes tapt ved en utflytting.
Lagmannsretten tar ikke stilling til rettmessigheten av Sheiks påståtte erstatningskrav, men finner, som namsretten, at det er berettiget å gjøre det gjeldende i forhold til det særlige tvangsgrunnlaget etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd pkt d i medhold av lovens §4-2 tredje ledd.
Det bemerkes at spørsmålet om kjøleanleggets plassering ikke i noe tilfelle kan anses å foranledige et krav av en slik størrelsesorden at det er berettiget å holde tilbake husleie i så lang tid som her er gjort. Det samme gjelder det forhold at Sheiks ikke fikk bruke lokalene fra april til mai 1999.
Det er fullt mulig at Sheiks unnlatelse av å betale husleie ikke kan anses rettmessig og at unnlatelsen kan representere et vesentlig mislighold. Forholdet mellom partene er imidlertid så uavklart at spørsmålet må finne sin avklaring ved vanlig domstolsbehandling. Som namsretten, finner lagmannsretten at det i dette tilfellet ikke er åpenbart at det foreligger vesentlig mislighold som gir adgang til å heve avtalen slik at bestemmelsen i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd pkt d ikke får anvendelse.
Namsrettens kjennelse blir etter dette stadfestet.
Kjæremålet har ikke ført frem og etter tvangsfullbyrdelsesloven §3-3 jf tvistemålsloven §180 første ledd skal den kjærende part erstatte motparten sakens omkostninger. Advokat Aabø har fremsatt omkostningskrav med kr 4.000,- som i sin helhet utgjør salær. Denne legges til grunn.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Vålerenga Håndball til Sheiks AS kr 4.000,- -kronerfiretusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelse av kjennelsen.