LB-2000-1262 - RG-2001-716

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2000-11-24
Publisert:	LB-2000-01262 - RG-2001-716 (105-2001)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Drammen byrett Nr 99-00454 B - Borgarting lagmannsrett LB-2000-01262 B/03.
Parter:	Saksøker: Dag Sjøgren (Prosessfullmektig: Advokat Jan Lyngås, Drammen). Saksøkt: Frank Falk (Prosessfullmektig: Advokat Frithjof B. Sigmond, Oslo).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Petter A. Lossius. Skjønnsmenn: Eiendomsmegler Borgar Flaskerud. Takstmann/arkitekt Trond Fossen. Eiendomsmegler Benthe Haldorsen. Eiendomsmegler Mariane Hågensen
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §8, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Oreigningsloven (1959) §25, §10, §9, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Saken gjelder gyldighet av reguleringsplan og fastsettelse av erstatning ved ekspropriasjon.

Fylkesmannen i Buskerud stadfestet den 13. februar 1984 reguleringsplan for Bernås, Drammen, der det var regulert grunn til felles privat adkomst fra Almedalsveien frem til i alt 10 regulerte boligtomter. Dag Sjøgren eier to av disse tomtene, gnr. 80 bnr. 412 og 413 i Drammen.

Den regulerte felles adkomstvei berører eiendommen gnr. 80 bnr. 254 tilhørende Frank Falk, gnr. 80 bnr. 196 tilhørende Bjørn Jahnsen og gnr. 80 bnr. 83 tilhørende Else Marie Falk. Det er enighet om at ekspropriasjonsinngrepet beslaglegger ca 140 m av eiendommen til Frank Falk og for øvrig ca 25 m av eiendommen til Jahnsen og ca 200 m av eiendommen til Else Marie Falk.

Ekspropriasjonstillatelse ble gitt Dag Sjøgren av hovedutvalget for teknisk sektor i Drammen ved vedtak den 7. januar 1999. Fylkesmannen ga den 11. juni 1999 samtykke til forhåndstiltredelse etter oreigningsloven §25, og samtykket ble senere opprettholdt av Kommunal- og regionaldepartementet. Forhåndstiltredelse ble tvangsfullbyrdet av namsmannen i Drammen 16. september 1999. Partene er enige om at dette tidspunkt er overtakelsestidspunktet, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §10.

Dag Sjøgren begjærte 23. mars 1999 skjønn for Drammen byrett til fastsettelse av ekspropriasjonserstatningen for adkomstveien. Frank Falk bestred ekspropriasjonsvedtakets gyldighet. Etter at Else Marie Falk under hovedforhandlingen frafalt kravet på erstatning, avsa byretten skjønn den 30. november 1999 med slik slutning:

1. Full erstatning til saksøkte nr. 1 fastsettes til kr 305.000,- -kronertrehundreogfemtusen- med tillegg av 6 % rente p.a. fra 16.9.99 og til erstatningsutbetaling skjer.

2. Full erstatning til saksøkte nr. 2 fastsettes til kr 1.250,-, -ettusentohundreogfemti - med tillegg av 6 % rente p.a. fra 16.9.99 og til erstatningsutbetaling skjer.

3. De saksøke tilkjennes saksomkostninger hos saksøkeren med kr 52.917 -femtitotusennihundreogsytten-.

Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra skjønnets forkynnelse.

Sakens øvrige omstendigheter og skjønnsforutsetningene fremgår av byrettens skjønn og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Dag Sjøgren har brakt saken inn for lagmannsretten for så vidt angår erstatningens størrelse som han mener er for høy. Ved aksessorisk overskjønnsbegjæring har Frank Falk også brakt spørsmålet om ekspropriasjonens lovlighet inn for lagmannsretten.

Forhandlinger i overskjønnet ble avholdt i Drammen tinghus 16. og 17. november 2000 der partene møtte og ga forklaring. Det ble gjennomført befaring første rettsdag. Lagmannsretten mottok forklaring fra i alt 7 vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Dag Sjøgren har i hovedsak anført:

Det fastholdes at reguleringsplanen er gyldig og at ekspropriasjonsvedtaket er lovlig. Det kan ikke utledes av bygningsrådets vedtak 26. mai 1983 eller av saksfremstillingen forut for vedtaket, at makeskifte mellom Falk og Holme, eller hans etterfølger Jahnsen, ble vedtatt som en bindende forutsetning for reguleringsplanen. At Falks klage «delvis» ble tatt til følge slik som det fremgår av vedtaket, innebar ikke annet enn at makeskifte ble pekt på som en mulighet uten forpliktelser for Drammen kommune eller andre.

Vitneforklaringer har vist at medlemmene av bygningsrådet hadde noe forskjellige forklaringer på hva de mente om makeskifte mellom Falk og naboen. Flere mente at poenget var å tilrettelegge arealanvendelsen innenfor det regulerte området, mens enkelte ikke husket eller var usikre på detaljer om dette. Uansett er brevet fra kommunen av 29. juni 1984 v/byplansjefen avgjørende og viser den naturlige forståelsen av bygningsrådets standpunkt som ble formidlet videre til øvrige kommunale organer. Noen bebreidelser vedrørende dette spørsmål er det ikke grunnlag for.

Samlet sett er det ikke holdepunkter for at reguleringsplanen og ekspropriasjonen forutsetter makeskifte mellom to private parter. En slik betinget reguleringsplan ville i tilfelle ha vært noe helt utenom det vanlige. Skulle makeskifte ha vært en bindende forutsetning for reguleringsplanen, måtte det på en helt annen måte ha vært tydeliggjort i vedtaket i bygningsrådet og i senere offentlige vedtak som ble truffet.

Det foreligger heller ingen saksbehandlingsfeil som medfører at reguleringsplanen og ekspropriasjonen ikke kan gjennomføres. Som nevnt, ble det ikke gitt uriktige eller misvisende opplysninger om vedtaket i bygningsrådet til øvrige kommunale organer. Hvis ikke den naturlige forståelsen hadde vært formidlet, ville noen ha grepet inn eller reagert på at vedtaket ikke var dekkende. Falk selv hadde også all mulig grunn til å reagere, særlig etter byplansjefens brev av 29. juni 1984.

Sjøgren har kjøpt to tomter i henhold til reguleringsplanen og innrettet seg i henhold til denne. Det vil være sterkt urimelig overfor ham om planen ble satt til side så lang tid som 17 år etter at den er vedtatt.

Konklusjonen må være at det foreligger en gyldig vedtatt reguleringsplan uten forutsetning om makeskifte mellom Falk og Jahnsen. Også ekspropriasjonstillatelsen må derfor være lovlig og gyldig.

Når det gjelder ekspropriasjonserstatningens størrelse, er partene enige om at det skal ses bort fra reguleringsplanen, og at erstatningskravet skal baseres på påregnelig utnyttelse av området. Det innebærer at salgsverdien etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal legges til grunn, og det er grunnens utnyttelse til tomte-/boligformål som er mest sannsynlig. Det eksproprierte arealet skal dermed erstattes etter områdets strøkspris - altså gjennomsnittsprisen for bebyggelig og ubebyggelig grunn i egnen.

Det må gjøres fradrag etter lovens §9 for den fordel Falk oppnår ved at tomten på østsiden av den eksproprierte vei skaffes adkomst. Etter anleggskostnadene for veien blir fradraget noe over kr 2.000 pr. meter vei. Det vil dessuten være rimelig å trekke inn de øvrige ekspropriasjonskostnadene når fradrag skal gjøres.

Det bestrides at det er grunnlag for å gi ulempeserstatning etter lovens §8. Riktignok skal Falk stilles økonomisk likt før og etter ekspropriasjonen, men i den foreliggende sak er det ikke årsakssammenheng mellom ekspropriasjonen og det faktum at Falk sitter igjen med et grunnareal vest for veien som ikke uten videre lar seg utnytte. Det er ikke ekspropriasjonen, men vedtagelsen av reguleringsplanen som påførte Falk et mulig tap, et tap som ikke kan kreves erstattet. Ekspropriasjonen som kom senere, medførte ingen nye konsekvenser for Falk. Dommen i Rt-1996-521 er ikke anvendelig da saken her gjelder en privat ekspropriasjon. Dessuten er det i dommen ikke sagt noe klart om ulemper.

Subsidiært anføres at det fremstår som tvilsomt at Falk har noe tap ved ekspropriasjonen. I tilfelle må det skje en neddiskontering av en tapt fremtidig byggemulighet. Byrettens avgjørelse må på dette punkt være uriktig da den gir Falk full ulempeserstatning selv om han kan makeskifte og selge på nytt.

For øvrig er det enighet om at overtakelsestidspunktet er medio september 1999. Etter Sjøgrens mening må avsavnsrenten settes til 6 prosent p.a., slik som for byretten.

Når det gjelder saksomkostningene, må Falk pålegges å betale den del som kan henføres til spørsmålet om reguleringsplanens gyldighet, også lagmannsrettens kostnader for en ekstra rettsdag.

Dag Sjøgren har lagt ned slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.

2. Saksøkeren erstatter saksøkte nødvendige utgifter ved overskjønnet i anledning erstatningsfastsettelsen.

3. Saksøkte pålegges å erstatte saksøkerens saksomkostninger for lagmannsretten knyttet til spørsmålet om skjønnets fremme.

Frank Falk har i hovedsak anført:

Prinsipalt anføres at skjønnet må nektes fremmet, da reguleringsplanen ikke er gyldig for så vidt angår den regulerte vei. Dermed kan heller ikke ekspropriasjon finne sted.

Sakens dokumenter og de vitneforklaringer lagmannsretten har mottatt, viser at saksbehandleren stilte bygningsrådet overfor et valg. Det var enten spørsmål om en plan uten makeskifte - eller en plan med makeskifte og som forutsetning for reguleringsplanen. Noen annen tolkning av det som står i saksbehandlerens redegjørelse er ulogisk og gir ingen rimelig forståelse. Bygningsrådet valgte plan B, som forutsatte ekspropriasjon slik at man kunne gjennomføre et makeskifte.

Vedtaket i bygningsrådet innebar en kombinasjon ved at planen ble gjort betinget av at det skulle skje et makeskifte. Vedtaket var et uvanlig tilfelle, men formålet var å bevare tomtegrunn. Så lenge makeskifte ikke er gjennomført, kan derfor reguleringsplanen og ekspropriasjonen ikke gjennomføres. Hvis det ikke er adgang til å gjøre en reguleringsplan avhengig av en slik betingelse, må resultatet være at planen bortfaller. Heller ikke da kan ekspropriasjonen gjennomføres.

Som subsidiært grunnlag for at skjønnet må nektes fremmet, gjøres det gjeldende at det i alle fall foreligger slike saksbehandlingsfeil at reguleringsplanen ikke er gyldig. Alt tyder på at det under sakens videre behandling etter vedtaket i bygningsrådet ble gitt ufullstendige/misvisende opplysninger til de andre kommunale organer med det resultat at forutsetningen om makeskifte ble tåkelagt. De opplysninger som kommunen hadde, viste at det var uriktig å hevde at det var enighet mellom Falk og naboen om planforslaget. Fordi Falk fikk mangelfulle opplysninger, forsto han ikke hva som egentlig var skjedd før lang tid etterpå, men da var reguleringsplanen stadfestet av fylkesmannen. Hadde han fått brev med tilsvarende opplysninger som naboen Holme, ville han ha reagert umiddelbart.

Det som skjedde er kommunens feil, men i situasjonen slik den foreligger, er det Sjøgren som må ta konsekvensene. Sjøgren må i tilfelle kunne kreve kommunen for erstatning. Kommunens press for å få i stand et makeskifte viser at bygningsmyndighetene har dårlig samvittighet.

Det vises for øvrig til Rt-1981-145 og Rt-1990-861, samt T. Eckhoff: Forvaltningsrett side 577-585 (Ugyldighetsgrunner).

Det er ikke for sent å gjøre gjeldende at reguleringsplanen og ekspropriasjonen ikke kan fullbyrdes. Noen foreldelse er det ikke tale om, og det har heller ikke inntrådt noen passivitetsvirkninger etter så kort tid som her.

Konklusjonen må være at skjønnet nektes fremmet etter skjønnsloven §54.

For det tilfelle at skjønnet fremmes, anføres at veigrunnen må erstattes etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, det vil si etter salgsverdi som byggeklar tomtegrunn. Gjennomsnittlig pris for tomtegrunn er her ca 600 kr/m2 . Det bestrides at parkprinsippet kommer til anvendelse.

Falk har dessuten krav på ulempeserstatning i det ulempene er en konsekvens av ekspropriasjonen. Man må se bort fra reguleringsplanen også i denne relasjon. Realiteten i saken er at den byggeklare tomten vest for den eksproprierte vei går tapt, og Falk må derfor ha krav på erstatning for ulempen ved tap av byggetomt på sin gjenværende eiendom. Det er den påregnelige og objektive salgsverdi som skal legges til grunn, og det er ikke spørsmål om hvor sannsynlig det er at Falk ville ha solgt tomter.

Det må være galt å trekke fra for noen fordel med tilknytning til ny vei, slik det ble gjort i underskjønnet. Falk hadde også tidligere mulighet for veitilknytning for sine tomter. At tomten øst for veien har fått ny regulert adkomst, er dessuten egentlig en ulempe.

Etter at reguleringsplanen og ekspropriasjonen er gjennomført, sitter Falk igjen med en halv byggetomt som det ikke er mulig å utnytte slik den ligger. Han er avhengig av å komme til enighet med sin nabo om et makeskifte for at det skal kunne etableres en byggetomt. Men også en halv byggetomt har verdi på Falks hånd, en verdi som det må gjøres fradrag for i erstatningen. Da det her bare foreligger en usikker mulighet for utnyttelse av tomten, må fradraget settes til tilnærmet null. Det skal for øvrig ikke gis dobbel erstatning, og i ulempeserstatningen må det derfor gjøres fradrag for grunnerstatningen.

Når det gjelder saksomkostningene, har hovedspørsmålet i saken vært om skjønnet skulle fremmes eller ikke. Men de faktiske forhold i denne forbindelse har også betydning for verdifastsettelsen. Omkostningene bør derfor deles 50/50.

Frank Falk har lagt ned slik påstand:

1. Skjønnet nektes fremmet.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for utgifter til juridisk bistand ved overskjønnet.

Subsidiært:

1. De ved underskjønnet fastsatte erstatninger heves.

2. Saksøkeren bærer kostnadene ved overskjønnet og saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk bistand ved overskjønnet.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten tar først standpunkt til reguleringsplanens gyldighet.

I forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan for Bernås, ble det laget i alt 5 ulike forslag, benevnt A - E. Forslagene B og D var svært like, og det som skilte dem, var den første del av adkomstveien der den krysset Frank Falks eiendom. Med alternativ B oppnådde man en byggetomt mer enn ved alternativ D, hvis Falk og naboen i vest ble enige om et makeskifte. Om disse planer fikk blant annet Falk anledning til å uttale seg, og planene var utlagt til offentlig ettersyn.

Ved brev av 8. mars 1983 til Falk og naboen Holme orienterte kommunen om holdningen til medlemmene av bygningsrådet, som var innstilt på å godkjenne alternativ D, men som også kunne tenke seg alternativ B hvis grunneierne Falk og Holme ble enige om dette alternativ. Som bemerket i brevet til Holme, ga det en boligtomt mer.

I brev av 13. mars 1983 fra Falk til kommunen fastholdt Falk at han primært ønsket alternativ C, men at han som en kompromissløsning fant å kunne godta alternativ B. Om dette alternativ heter det i brevet:

Den imøtekommer mitt krav om bebyggbar grunn vest for veien. Samtidig er traséen praktisk talt identisk med Holmes ønske (Alt. D). At den forutsetter makeskifte mellom Holme og meg, byr for oss begge på arronderingsmessige fordeler.

Lagmannsretten kan ikke se at det av nevnte sitat eller ellers i brevet fra Falk er kommet til uttrykk et ønske om at makeskifte måtte være en betingelse for planens gyldighet eller iverksettelse. Hvis Falk hadde ment det, måtte han i tilfelle ha uttrykt seg klarere, og det hadde også vært naturlig å be om at et slikt vilkår ble tatt inn i reguleringsbestemmelsene for planen.

I utskrift av møteboken for Drammen bygningsråd 26. mai 1983 er Holmes og Falks oppfatning om reguleringsforslagene referert. Holme ønsket på sin side primært alternativ D, sekundært alternativ E, mens Falk som nevnt, helst ønsket C, sekundært B. Som kommentar til alternativ B opplyste administrasjonen at det alternativet forutsatte et samarbeid mellom Falk og Holme, men da Holme ikke var villig til et slikt samarbeid, ville administrasjonen ikke anbefale dette alternativ. Det heter videre:

Politikerne måtte i så fall være villige til å ekspropriere nødvendig grunn fra Holme for å få til denne tomta, noe vi ikke tror de er. Å velge alt. B framfor alt. D vil derfor bare bety at en større del av Frank Falks tomt vil bli liggende unyttbar for ham vest for den private veien.

På denne bakgrunn anbefalte administrasjonen at bygningsrådet godkjente alternativ D, som var det alternativ Falk aller minst ville ha.

Lagmannsretten kan ikke se at det i administrasjonens uttalelse er lagt premisser eller stilt forutsetninger som innebar at alternativ B ikke kunne gjennomføres uten at det også var kommet i stand makeskifte mellom Holme og Falk.

Ved behandlingen i bygningsrådet ble alternativ B vedtatt med tilføyelse av at bemerkningene fra Frank Falk i brevet av 13 mars s.å. «tas delvis til følge». Vitneforklaringer fra en del av bygningsrådets medlemmer og andre som deltok i behandlingen, viser at det i dag er noe ulik oppfatning av hvordan den enkelte oppfattet det som var vedtatt. Lagmannsretten legger til grunn at bygningsrådets tilføyelse må forstås på bakgrunn av at Falk, som tidligere nevnt, hadde opplyst at han kunne godta alternativ B som et kompromiss, men at han primært ønsket alternativ C. Lagmannsretten kan ikke se at det av vedtaket kan utledes en rettslig bindende forutsetning om makeskifte. Det vedtaket derimot innebar, var at bygningsrådet la til rette for at et frivillig makeskifte mellom Falk og Holme kunne finne sted.

I brev av 6. juni 1983 fra kommunen ble Holme og Falk orientert om at alternativ B var vedtatt. I brevet til Holme er det også gitt en orientering om hvordan vedtaket skulle forstås. Om tomten vest for adkomstveien heter det bl.a.:

Denne tomten vil bli liggende delvis på Deres grunn og delvis på Falks grunn. De kan imidlertid selv bestemme om det skal bygges på denne tomten, da man er helt avhengig av Deres grunn for å få nok areal til en tomt. Det er ikke vanlig praksis i Drammen kommune at kommunen eksproprierer nødvendig grunn for å framskynde utbygging på slike enkelte tomter.

At denne tilleggsorientering ikke ble gitt til Falk, men bare til Holme var naturlig på bakgrunn av at det var Falks kompromiss-ønske som var blitt vedtatt, og det er da grunn til å tro - og lagmannsretten legger til grunn - at Falk også var klar over hva alternativet innebar av rettslige og praktiske konsekvenser for ham. Det er ikke sannsynlig Falk ble ført bak lyset på noen måte, eller at brevet var med på å legge grunnlag for uriktig saksbehandling i kommunen. I ettertid er det likevel lett å se at det av bevismessige grunner hadde vært en fordel om også Falk hadde fått en tilsvarende skriftlig tilleggsorientering som den Holme fikk.

I notat av 13. juni 1983 fra byplansjefen til teknisk rådmann fremgår det at den vedtatte plan «er av de to grunneierne godkjent som et kompromiss». Hvorvidt Holme i ettertid godkjente plan B har er ikke blitt oppklart under skjønnet, men plan B var i alle fall godkjent av Falk. Uttalelsen innebærer ikke noen misvisende eller uriktig opplysning i forhold til ham. Av notatet fremgår det for øvrig intet om makeskifte som forutsetning for reguleringsplanen og adkomstveien.

Også i saksorienteringen til formannskapet ble det vist til at planen var godkjent av de to grunneierne som et kompromiss, men heller ikke her kan det få betydning i forhold til Falk. For øvrig er det i saksorienteringen inntatt en dekkende beskrivelse av det som hadde funnet sted i saken frem til reguleringsplanen var behandlet av bygningsrådet. Også bygningsrådets vedtak som er sitert over, ble gjengitt. Spørsmålet om makeskifte er ikke omtalt, noe som klart støtter oppfatningen om at det ikke var noen forutsetning for reguleringsplanen og adkomstveien at makeskifte ble gjennomført.

Reguleringsplanen kom opp til behandling i Drammen bystyre den 25. oktober 1983 og formannskapets innstilling ble der vedtatt enstemmig.

Så langt i hendelsesforløpet er det intet som tyder på at noen av de kommunale myndigheter kan ha ment at reguleringsplanen for Bernås og adkomstveien forutsatte eller skulle være avhengig av, at privat makeskifte ble gjennomført. Heller ikke kan lagmannsretten se at det er grunnlag for å hevde at det foreligger noen saksbehandlingsfeil ved at det ble gitt misvisende eller uriktige opplysninger i saken internt i kommunen eller til Falk.

I brev av 29. juni 1984 fra byplansjefen til Falk vises det til avholdt møte, og referat fra bygningsrådets behandling av saken vedlegges, et referat som Falk for øvrig allerede hadde fått tilsendt som vedlegg den 6. juni 1983. I brevet fra byplansjefen heter det bl.a.:

Som det fremgår er Deres synspunkter med hensyn til adkomstveien delvis tatt til følge. Dette innebærer at det er åpnet for en byggetomt på vestsiden (nedsiden) av adkomstveien, noe som lå til grunn for bygningsrådets avgjørelse. I dag omfattes den foreslåtte byggetomten av to eiendommer: dels 80/196 som eies av Knut W. Holme og dels 80/254 som er Deres eiendom.

- - -

Byplankontoret forutsetter at ev. byggeplaner på den foreslåtte tomten opp mot adkomstveien diskuteres mellom de to private grunneierne, og kan ikke ta noe initiativ i denne saken. - - -

Det som opplyses i byplansjefens brev, støtter ytterligere oppfatningen om at reguleringsplanen og adkomstveien ikke var avhengig av at makeskifte hadde funnet sted. Lagmannsretten er oppmerksom på byplansjefens forklaring for byretten om dette spørsmål, men deler byrettens bevisvurdering på dette punkt. Byplansjefen har for øvrig for lagmannsretten opprettholdt sin forklaring, men presisert at hans oppfatning delvis er basert på det han i ettertid har lest av dokumenter i kommunens arkiv, og at han ikke lenger husker klart hva som egentlig ble vedtatt eller forutsatt siden det har gått så lang tid.

Konklusjonen er etter dette at det ikke er ført bevis for noe krav om makeskifte som betingelse for at reguleringsplanen for Bernås skal være gyldig eller for den del av planen som gjelder adkomstveien. Det er heller ikke ført bevis for noen saksbehandlingsfeil hos kommunen. Ekspropriasjonsskjønn vedrørende adkomstveien kan dermed fremmes.

Lagmannsretten går så over til å behandle fastsettelsen av ekspropriasjonserstatningen.

Det legges til grunn at det er overtakelsstidspunktet den 16. september 1999 som er avgjørende for erstatningsberegningen, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §10, og partene er videre enige om at erstatningsberegningen skal skje etter prinsippene for vederlag etter salgsverdi, jf. lovens §5. Partene er imidlertid uenige om hva som er salgsverdi og om det også skal gis ulempeserstatning m.v.

Den del av veien som går over Falks eiendom er opplyst å utgjøre ca 140 m2 . Lagmannsretten legger arealangivelsen til grunn. Ut fra de bevis som er ført, legger lagmannsretten videre til grunn at veien går over en del av Falks eiendom som han ville ha solgt som byggetomt hvis ikke reguleringsplanen for Bernås var blitt vedtatt. Det vises til uttalelse i brev av 15. desember 1982 fra Drammen kommune. På grunn av den regulerte vei sitter Falk igjen med et tomtestykke vest for veien som er for lite til byggetomt, men som sammen med veien ville ha vært tilstrekkelig, selv om tomten ville ha vært svært liten. Verdien av grunnen skal vurderes under forutsetning av at reguleringsplanen for Bernås ikke var vedtatt. Under disse omstendigheter finner lagmannsretten at Falk har krav på erstatning etter byggetomtpris for det avståtte areal og ikke erstatning basert på det såkalte strøksprisprinsippet. Lagmannsretten går imidlertid ikke inn på noen konkret erstatningsfastsettelse, da det er uten betydning etter det resultatet retten er kommet til under ulempeserstatningen.

Falk sitter som nevnt, igjen med en halv byggetomt der han har krevd ulempeserstatning etter ekspropriasjonserstatningsloven §8 for tapt byggemulighet, men bare «så langt dette ikkje vert dekt av vederlaget for den eigedomen som vert avstått». Sjøgren mener at det her ikke er ekspropriasjonen, men reguleringsplanen som er årsaken til at Falk sitter igjen med en halv byggetomt, og at ulempeserstatning derfor ikke skal betales.

For så vidt angår spørsmålet om årsakssammenheng er det ikke lenger noe krav om at ulempen skal være forårsaket av selve grunnavståelsen, selv om det også da skal gis erstatning etter §8, jf. B. Stordrange og O.C. Lyngholt: Ekspropriasjonserstatningsloven Kommentarutgave 2000, side 237. Lagmannsretten legger til grunn at det foreligger årsakssammenheng i forhold til ulemper på resteiendommen også når ulempene er en følge av ekspropriasjonstiltaket og avståelse fra eiendommen er nødvendig for at ulempen skal kunne oppstå.

Etter lagmannsrettens oppfatning må man her se reguleringsplanen og veiekspropriasjonen i sammenheng fordi de forutsetter hverandre. Det gir derfor ikke mening å hevde at det ene og alene er reguleringsplanen som er årsak til at Falk sitter igjen med en halv byggetomt. Den halve byggetomten oppstår som en følge av planens forutsetning om at det eksproprieres vei inn i planområdet. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at det skal svares ulempeserstatning for tapt byggemulighet på Falks hånd. At det dreier seg om en privat ekspropriasjon kan i denne sammenheng ikke spille noen rolle. Det legges videre til grunn at verdien av tapt byggemulighet i dette tilfellet i hovedsak er det samme som verdien av tomten som byggegrunn.

Verdien av den tapte byggemulighet fastsettes på bakgrunn av at det dreier seg om en liten tomt langs vei (Almedalsveien) med meget kort avstand til vann og avløp, og som sannsynligvis ville ha vært forholdsvis uproblematisk å selge. Ut fra tomtens størrelse og langstrakte fasong samt tomteprisene i området, fastsettes ulempen til kr 325.000 pr. medio september 1999. Det tilføyes at stigningen i prisene for byggetomter i det aktuelle strøket har vært forholdsvis stor i løpet av det siste år. Å foreta noen neddiskontering av fremtidig byggetomtverdi er ikke aktuelt. I erstatningsbeløpet inngår også grunnerstatningen for det arealet som eksproprieres til adkomstvei.

Falk har erklært seg enig i at det i ulempeserstatningen må gjøres fradrag for verdien av den gjenværende halve byggetomt, jfr ekspropriasjonserstatningsloven §9. Verdien av arealet fastsettes til det en kjøper ville ha gitt hensett til mulighetene for å få gjennomført makeskifte med naboen Jahnsen. Ut fra det som er fremkommet av opplysninger i saken, bedømmes mulighetene for et makeskifte som forholdsvis beskjedne, men utelukkes kan det ikke. Fradraget for den mulighet som ligger i resteiendommen anslås til kr 20.000. Heller ikke her er det grunnlag for å foreta noen estimering av fremtidig verdi med neddiskontering til nåverdi.

Etter lagmannsrettens oppfatning skal det ikke gjøres fradrag for noen fordel ved adkomst til den eksproprierte vei, da det fremstår som mest sannsynlig at Falks tomt helt i vest som avstår grunn til veien, og tomten øst for veien begge ville ha fått tillatelse til avkjøring direkte ut på Almedalsveien, eventuelt ved felles på/avkjørsel. Ved ekspropriasjonstiltaket oppstår derfor ingen fordel for disse tomter. Lagmannsretten ser ikke grunn til å trekke inn øvrige ekspropriasjonskostnader.

Lagmannsretten har etter dette kommet til en samlet erstatning til Falk på kr 305.000, som er det samme resultat som byretten kom til, men med en noe annen begrunnelse.

Sjøgren har tilbudt avsavnsrente med 6 prosent p.a. fra 16. september 1999. Lagmannsretten oppfatter det slik at det fra Falks side ikke er reist innvendinger mot denne rentesats. Det har for øvrig ikke vært bevisførsel om tapets størrelse på Falks hånd. Rentesrente er ikke krevd og tilkjennes ikke.

Når det gjelder saksomkostningene, har begge parter begjært overskjønn, og skjønnsprosessloven §54a fjerde ledd kommer da til anvendelse. Det må gjelde selv om den del av skjønnet som Falk har brakt inn for lagmannsretten, bare gjelder spørsmålet om reguleringsplanens gyldighet og dermed spørsmålet om skjønnet skulle fremmes eller ikke. Omkostningene skal etter den nevnte bestemmelse fordeles mellom de to deler av overskjønnet som er begjært av partene. For behandlingen av saken er det gått med to dager samt en del forberedelser. For den del der Falk har krevd overskjønn legges det til grunn at det har vært noe mer forberedelser enn for den del som gjaldt erstatningsfastsettelsen. Samlet sett fordeles i utgangspunktet 2/5 av prosessfullmektigenes omkostninger på den delen av overskjønnet som er krevd av Sjøgren og 3/5 av omkostningene på den del som Falk har brakt inn for lagmannsretten, dog med unntak for nedennevnte utgift på kr 4.800.

Advokat Frithjof B. Sigmond har krevd omkostninger med til sammen kr 61.800, hvorav kr 55.000 er salær. Av utgiftene gjelder kr 4.800 verdivurderinger som klart gjelder den del av saken der Sjøgren krevde ny avgjørelse. Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Sjøgren etter skjønnsprosessloven §54 første ledd bør erstatte kr 22.000 av advokat Sigmonds salær og samlet kr 5.600 av utgiftene, til sammen kr 27.600.

For den del av saken der Falk har krevd overskjønn, har han ikke oppnådd noen bedre avgjørelse enn den han oppnådde i byretten. Etter regelen i skjønnsprosessloven §54a, alternativ a, har Falk ikke krav på dekning av sine saksomkostninger for denne del av saken. Lagmannsretten finner videre at resultatet vedrørende reguleringsplanens gyldighet og om skjønnet skulle fremmes, fremstår som så klart at det var urimelig av Falk å begjære overskjønn om dette tema. Han bør derfor etter skjønnsprosessloven §54a tredje ledd dekke den vesentlige del av Sjøgrens ekstra omkostninger ved at dette tema ble tatt opp. Advokat Jan Lyngås har levert omkostningsoppgave som for denne del av saken viser kr 27.000 hvorav kr 25.000 er salær. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn. I tillegg er det krevd at Falk skal dekke lagmannsrettens meromkostninger til en ekstra rettsdag, det vil si utgiftene til skjønnsrettens medlemmer og ekstra rettsgebyr for en dag. Lagmannsretten tar dette krav til følge og pålegger Falk å betale kr 6.500 som er det vesentlige av meromkostningene vedrørende skjønnsrettens medlemmer, samt kr 6.000 som er rettsbebyr for en ekstra dag.

Samlet sett tilkjennes Sjøgren kr 27.000, samt til dekning av ekstra utgifter til skjønnsretten kr 12.500.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Som full erstatning i anledning ekspropriasjon av adkomstvei over gnr. 80 bnr. 254 i Drammen betaler Dag Sjøgren til Frank Falk 305.000 -trehundreogfemtusen- kroner med tillegg at avsavnsrente med 6 -seks- prosent p.a. fra 16. september 1999 til erstatningsbetaling skjer.

2. I saksomkostninger for den del av overskjønnet som er begjært av Dag Sjøgren, betaler han til Frank Falk 27.600 -tjuesjutusensekshundre- kroner.

3. I saksomkostninger for den del av overskjønnet som er begjært av Frank Falk, betaler han til Dag Sjøgren kr 39.500 -trettinitusenfemhundre- kroner.

4. Oppfyllelsesfristen for punkt 1, 2 og 3 er 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.