LB-2000-2423
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-01-15 |
| Publisert: | LB-2000-02423 |
| Stikkord: | Kjøpsrett, Fast eiendom, Opplysningsplikt |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 99-00622 A/33 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-02423 A/01. Kjæremålet forkastes i Høyesterett, se HR-2001-00281. |
| Parter: | Ankende part: Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Birkeland). Motpart: Christine Brandth (Prosessfullmektig: Advokat David Kristiansen). |
| Forfatter: | Lagdommer Gunvald Gussgard, formann. Lagdommer Sveinung Koslung. Ekstraord. lagdommer Nils Bølset |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-7, §3-9, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §3-10, §3-1, §4-12 |
Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av leilighet.
Ved kjøpekontrakt av 19. november 1997 solgte Christine Brandth en selveierleilighet i Briskebyveien 86 A i Oslo til Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS (Birkeland). Kjøpesummen var kr 960.000, og leiligheten ble overtatt av kjøperen 5. desember 1997.
I begynnelsen av mai 1998 ble det oppdaget en lekkasje fra badet i leiligheten og ned til badet i leiligheten under. Birkelands leilighet var ikke bebodd på dette tidpunktet, og Bjørn Birkeland ble varslet om lekkasjen av en representant for boligsameiet. Sameiet Langgårdsløkken omfatter flere bygårder som inneholder i alt 82 leiligheter og to næringsenheter.
Birkeland reklamerte i brev av 20. mai 1998 til eiendomsmegleren og ba denne underrette Christine Brandth «i det jeg ønsker badegulvet utbedret til forskriftsmessig stand». Da det ikke kom noen reaksjon fra Brandth, skrev advokat Steinar Birkeland på vegne av Birkeland til Brandth 31. august 1998 og fremmet krav om prisavslag. Et innhentet anbud på utbedringskostnadene som utgjorde kr 40.000, var vedlagt. Advokat David Kristiansen besvarte brevet på vegne av Brandth den 14. sepetember 1998. Prisavslagskravet ble avvist. Ytterligere brevveksling førte ikke til enighet.
Birkeland reiste sak mot Brandth ved stevning av 18. januar 1999 til Oslo byrett. Byretten avsa dom 31. mai 1999 med slik slutning:
1. Christine Brandth frifinnes.
2. Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS tilpliktes å betale saksomkostninger til Christine Brandth med kr 16.100,- - sekstentusenetthundre - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
Birkeland har påanket byrettens dom til lagmannsretten, og Brandth har tatt til motmæle mot anken.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 20. og 21. desember 2000. Bjørn Birkeland, som møtte for Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS, og Christine Brandth forklarte seg som parter. Det ble avhørt fem vitner, hvorav tre var nye for lagmannsretten. For øvrig står saken i det vesentlige i samme stilling som for byretten.
Den ankende part, Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS, anfører i hovedtrekk:
Birkeland har krav på prisavslag fordi selgeren ikke overholdt opplysningsplikten, jf. avhendingsloven (avhl.) §3-7 og kjøpekontrakten punkt 8. Det ble i forbindelse med salget ikke opplyst at det i Brandths eiertid hadde vært en lekkasje fra badet ned til naboen under. Det ble heller ikke gitt noen signaler om feil eller svakhet ved badegolvet som ga kjøperen foranledning til nærmere undersøkelse. Brandth måtte være kjent med at det forelå et latent problem av vesentlig betydning for kjøperen, men unnlot å si noe om det. Det er nærliggende å anta at opplysningen ble bevisst fortiet, men uansett foreligger det uaktsomhet. Opplysningen om den tidligere lekkasjen framkom først etter diverse brevveksling i forbindelse med reklamasjonen. Sannheten satt langt inne.
Feilen var heller ikke blitt utbedret, slik det ble opplyst fra selgeren i forbindelse med reklamasjonen. Det forhold at et tett avløp var blitt staket opp, innebærer selvsagt ikke at problemet med det utette badegolvet var løst. Dette måtte Brandth forstå selv om hun ikke er bygningskyndig. Alle relevante opplysninger ble således ikke gitt i forbindelse med salget. På grunnlag av vitneforklaringene fra fagkyndige under ankeforhandlingen er det mest sannsynlig at utettheten var lokalisert i området rundt sluket.
Dersom korrekte opplysninger var blitt gitt, ville Birkeland valgt en annen av de leilighetene som for ham var aktuelle. Under enhver omstendighet ville han ikke ha budt så høyt som ble gjort. Det vises her også til at kjøpesummen lå kr 110.000 over takstprisen. De mangelfulle opplysningene har således virket inn på avtalen.
Subsidiært anføres at eiendommen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. avhl. §3-9 2. punktum. Det er da uten betydning at kjøpekontrakten har en klausul om at eiendommen overtas i samme stand som ved besiktigelsen. Det er korrekt at mer bagatellmessige mangler ikke rammes av bestemmelsen. Her dreide det seg om et alvorlig problem som måtte utbedres snarest. Utbedringskostnadene på kr 40.000 utgjør 4,2 % av kjøpesummen. Dette ligger over det nivå som er godtatt i underrettspraksis. Det er for øvrig ikke grunnlag for å oppstille noen eksakt prosentvis grense for hva som er vesentlig, jf. Lilleholt i Juristkontakt nr. 7 for 1999.
Birkelands inntrykk fra befaringen var at leiligheten var i brukbar stand og at det ikke forelå noe umiddelbart vedlikeholdsbehov. Det var heller ikke noe i taksten eller i de øvrige salgsdokumentene som antydet at en så stor utbedring var nødvendig. Lekkasjen i badegolvet må således rammes av §3-9.
Det bestrides at reparasjonen av badegolvet faller inn under sameiets huseierforsikring.
Birkeland tok opp spørsmålet, men det ble avvist av forsikringsselskapets representant.
Det kreves prisavslag tilsvarende kostnadene ved å få mangelen rettet, jf. avhl. §4-12.
Det er foretatt en nøktern utbedring i samsvar med de bygningsmessige krav som stilles i dag. Forhold som innebærer en standardhevning er holdt utenfor. Birkeland er likevel innforstått med at det kan fratrekkes et mindre beløp vedrørende støp til varmekabler. Fakturaen var på vel kr 45.000, men Birkeland fikk prutet prisen ned til kr 40.000, noe som er en fordel for Brandth. Birkeland hadde ingen planer om utbedring av badet, og han vil ikke få fullt igjen ved videresalg. Motpartens anførsel om at badegolvet kunne vært reparert for ca kr 5.500, er helt urealistisk.
Birkeland la ned slik påstand:
1. Christine Brandth dømmes til å betale til Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS et prisavslag fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 40.000,-.
2. Christine Brandth dømmes til å betale saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
3. Oppfyllelsesfristen i henhold til punkt 1 og 2 er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. Ved forsinket betaling svares forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.
Ankemotparten, Christine Brandth, henholder seg til byrettens dom og anfører for lagmannsretten i hovedtrekk:
Det forelå ingen feil eller mangel ved overtakelsen som Christine Brandth er ansvarlig for, jf. avhl. §3-1. Den aktuelle lekkasjen oppsto først ca et halvt år etter at Birkeland hadde overtatt leiligheten. Gården ble oppført i 1930, og badegolvet fylte de bygningsmessige kravene som den gang gjaldt. Når man kjøper en gammel leilighet, kan man ikke regne med å få et bad som tilfredsstiller kravene til moderne bad. Det er normalt at jernrør etter hvert ruster og at det kan oppstå lekkasjer i badegolv som ikke er tidsmessige. I taksten var det gjort fradrag med kr 65.000 for blant annet vedlikeholdsmangler. Kjøperen var dessuten i kjøpekontrakten oppfordret til grundig undersøkelse av salgsobjektet.
Det bestrides at Christine Brandth har tilsidesatt opplysningsplikten. Lekkasjen i 1993 eller 1994, var en særlig hendelse som skyldtes at sluket gikk tett. Feilen ble rettet ved at sluket ble staket opp, og det oppsto ingen nevneverdig skade. Badet ble deretter benyttet daglig uten problemer mens Brandth satt med leiligheten til 1997. Brandth anså problemet som løst i og med at årsaken til lekkasjen var rettet, og hun tenkte overhodet ikke på at hendelsen flere år tidligere var noe hun burde opplyse om ved salget. Birkeland stilte heller ingen spørsmål vedrørende badet, noe som hadde vært nærliggende når man overtar en gammel leilighet. Det er heller ikke gitt at lekkasjen fra badegolvet i mai 1998 hadde samme årsak som lekkasjen i Brandths eiertid. Det vises for øvrig til byrettens vurdering på dette punkt.
Det er ikke sannsynlig at Birkeland ville avstått fra kjøpet dersom Brandth hadde fortalt om episoden. Badet hadde vært brukt til daglig dusjing gjennom flere år uten at det medførte problemer. Kjøpet gjaldt dessuten et attraktivt salgsobjekt i et noe opphetet eiendomsmarked, og budgivningen viser at Birkeland var oppsatt på å sikre seg leiligheten.
Kjøpekontrakten inneholder i punkt 7 en as isklausul, jf avhl. §3-9. Det bestrides at vesentlighetskravet i §3-9 er oppfylt. Lekkasjen kunne vært utbedret på en langt enklere og billigere måte enn det som ble gjort, jf. forklaringen fra arkitekt Røsvik. Utbedringskostnaden ville i så fall ikke utgjort en så stor del av kjøpesummen som kreves etter teori og rettspraksis for at mangelen skal anses som vesentlig.
Prisavslagskravet er beregnet vesentlig for høgt. Blant annet ved at det nå er lagt membran i badegolvet i stedet for det gamle epoxybelegget, har Birkeland fått et bad med en mye høyere standard enn det han kjøpte. Birkeland kan bare kreve at badegolvet blir utbedret til samme stand som før lekkasjen. I så fall kunne kostnadene vært redusert betraktelig i forhold til kravet. Nødvendige utgifter anslås til ca kr 5.500. Kostnaden ved utskifting av røret som går fra sluket til hovedavløpet, ble ikke betalt av Birkeland, og kan da heller ikke veltes over på Brandth.
Utbedringen av lekkasjen i 1998 er uansett ikke den enkelte eiers ansvar, men påhviler sameiet. Etasjeskilleren og sluk og rør som er støpt ned i denne, er en del av bygningens fellesareal, og skade som oppstår i fellesarealet er dekket under sameiets huseierforsikring. Det framgår av forsikringsvilkårene at skade etter brudd eller lekkasje fra bygningens rørledning erstattes. Det vises også til vitneforklaring fra skadeoppgjørs-konsulent Olsen i Gjensidige NOR Forsikring. Birkeland kan ikke kreve prisavslag av Brandth for kostnader som skulle vært dekket av forsikringsselskapet. Det vises for øvrig til byrettens vurdering av dette forholdet.
Brandth la ned slik påstand:
1. Oslo byretts dom av 31. mai 2000 i sak nr. 99-00662 A33, stadfestes.
2. Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS dømmes til å betale saksomkostningene for lagmannsretten som for byretten.
Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn byretten og bemerker:
Det framgår av avhl. §3-7 at det er å anse som en mangel ved eiendommen dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.
I forarbeidene til loven (Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 88) uttales at «Departementet ser seljaren si opplysningsplikt som svært sentral ved avhending av fast eigedom». I dette ligger at manglende opplysninger om eiendommen lett kan føre til at det foreligger mangel som kjøperen kan gjøre gjeldende, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (2000), side 185. Av forarbeidene framgår også at det vil være en mangel selv om det i og for seg ikke er noen feil ved eiendommen, hvis selgerens forsømmelse av å gi opplysninger gjør det vanskelig for kjøperen å finne ut av riktig bruk og vedlikehold mv. Kjøperens undersøkelsesplikt innskrenker ikke selgerens opplysingsplikt, jf. avhl. §3-10 tredje ledd.
Spørsmålet blir om lekkasjeproblemet fra badegolvet representerer et forhold som Birkeland hadde grunn til å regne med å få opplysning om.
Brandth har forklart at det en stund etter at hun hadde overtatt leiligheten i 1993, ble oppdaget en lekkasje til badet i leiligheten under. Det var naboen under som varslet henne om at det dryppet vann fra taket i hans bad. Brandth sto i dusjen og så da at det sto vann på golvet rundt sluket. Hun fikk åpnet det tette sluket ved hjelp av en stakefjær, og senere var det ingen problemer med lekkasje til leiligheten under. Hun var imidlertid påpasselig med å holde sluket rent, slik at det ikke skulle gå tett på nytt.
Vannlekkasjen i mai 1998 oppsto etter det som er opplyst etter at et hovedavløpsrør hadde tettet seg slik at spillvannet etter hvert steg i rørene og kom opp gjennom sluket og ut over badegolvet i Birkelands leilighet. Også denne gangen rant det vann ned i badet i leiligheten under. Det er noe uklart hvor lekkasjen i badegolvet var lokalisert. De fagkyndige som forklarte seg for lagmannsretten, mente lekkasjen mest sannsynlig var i overgangen mellom sluket og golvet, da det erfaringsmessig her ofte oppstår utettheter i eldre badegolv som ikke er dekket med membran og mangler klemring rundt sluket. En annen mulighet er at det var rustet hull i røret fra sluket til hovedavløpsrøret i veggen. Det kan heller ikke utelukkes at vannet rant ned til badet under ved overgangen mellom golv og vegg. Lagmannsretten legger til grunn at vannet trengte gjennom etasjeskilleren fra området rundt sluket, og at dette var forholdet også ved den tidligere lekkasjen.
Etter lagmannsrettens vurdering er et utett badegolv, der man risikerer lekkasje til leiligheten under, et forhold av vesentlig betydning som en kjøper normalt bør kunne regne med å få opplysning om. Dette må gjelde selv om leiligheten er av eldre dato. Når badegolvet ikke tåler at det blir stående vann på det, er det en tilstand som krever utbedring for å unngå nye lekkasjer og mulige vannskader, da tette avløp eller vannansamling av annen grunn er noe man må regne med at kan forekomme fra tid til annen i et baderom. En utbedring av forholdet måtte også påregnes å innebære en betydelig kostnad. Lagmannsretten er således enig med den ankende part i at Christine Brandth ved salget skulle ha opplyst om den tidligere lekkasjen. Retten har merket seg at lekkasjen i 1993 eller 1994 ifølge hennes egen forklaring oppsto mens hun dusjet og dermed nokså umiddelbart etter at det hadde dannet seg vannansamling ved sluket.
Det er derfor grunn til å tro at det dreide seg om en relativt betydelig utetthet i golvet, selv om det, etter det som er opplyst, ikke oppsto skader av betydning på leiligheten under. Lagmannsretten er også enig i at Brandth burde forstått at problemet med det utette badegolvet selvsagt ikke var løst ved at sluket var blitt staket opp. Heller ikke det forhold at badet ble brukt som normalt i flere år uten nye lekkasjer så lenge sluket fungerte optimalt, kan etter lagmannsrettens vurdering frita henne for opplysningsplikten. Hun burde forstått at det her lå et latent problem som kjøperen burde blitt opplyst om. Ved at opplysningen ikke ble gitt, fikk Birkeland heller ikke kunnskap om viktigheten av å holde sluket fullstendig rent.
Lagmannsretten legger til grunn Brandths forklaring om at hun ved salget i 1997 overhodet ikke tenkte på lekkasjen 3-4 år tidligere. Dette får imidlertid ingen betydning, så lenge det etter rettens syn må bedømmes som uaktsomt at opplysningen ikke ble gitt.
Lagmannsretten finner det også sannsynlig at den manglende opplysningen om lekkasjen virket inn på avtalen. Det er ikke sikkert at Birkeland straks ville avstått fra å kjøpe, dersom han hadde fått vite om den tidligere lekkasjen. Det er derimot all grunn til å anta at han, hvis han hadde fått korrekte og fullstendige opplysninger, ikke ville kjøpt leiligheten uten at det var foretatt nærmere undersøkelse av badegolvet. I så fall ville utbedringsbehovet med stor sannsynlighet blitt avdekket. Det er da etter rettens vurdering grunn til å tro at Birkeland enten hadde valgt en annen leilighet, eller at han i alle fall ville tatt utbedringskostnadene i betraktning når han bød på leiligheten.
Etter dette har lagmannsretten kommet til at det foreligger en tilsidesettelse av opplysningsplikten som kan gjøres gjeldende som mangel av Birkeland, jf. avhl. §3-7 og den tilsvarende formuleringen i kjøpekontraktens punkt 8 annet ledd.
Birkeland har krevd prisavslag tilsvarende kostnadene ved å få mangelen rettet, jf. avhl. §4-12 (2). Fakturaen som er angitt å gjelde selve reparasjonen av badegolvet er på kr 45.018. Av dette betalte Birkeland kr 40.000, som tilsvarte det inngitte pristilbudet. Lagmannsretten legger til grunn at en mindre del av beløpet på kr 40.000 gjelder arbeid og materialer som har sammenheng med at det ble lagt varmekabler i golvet, og at det må gjøres et fradrag i størrelsesorden kr 3.000 for dette. For øvrig mener retten at arbeidet måtte gjøres i samsvar med dagens bygningsmessige krav, og at utbedringen ikke kunne vært utført vesentlig rimeligere enn det ble gjort. Retten finner blant annet at når man måtte bryte opp hele golvet for å legge membran, var det også nødvendig å skifte sokkelfliser og montere nytt baderomspanel mv. Lagmannsretten mener imidlertid at reparasjonen har medført en klart forbedret standard av hele badet i forhold til det Birkeland kunne forvente etter avtalen og bygningens alder, og at det derfor må gjøres et betydelig skjønnsmessig fradrag for standardhevningen, jf. Bergsåker (1997) side 287. Det vises også til at utbedringen av baderommet må antas å innebære en betydelig innsparing i forventet framtidige vedlikehold og også har økt leilighetens salgsverdi. Etter rettens vurdering kan fradrag for økt standard passende settes til kr 15.000. Prisavslaget fastsettes etter dette til kr 22.000.
Brandths anførsel om at reparasjonen av badegolvet er sameiets ansvar og skulle vært dekket under sameiets huseierforsikring, kan etter lagmannsrettens syn ikke føre fram.
Lagmannsretten mener at badegolvets beskaffenhet og tilstand er et forhold som påhviler innehaveren av leiligheten. Utbedring av utetthet i badegolvet må således være den enkelte selveiers ansvar. Lagmannsretten antar også at skade som ikke kan antas å være et resultat av brudd eller sprekker i gårdens felles rørsystem, faller utenfor det som er dekket av huseierforsikringen.
Birkeland har etter dette fått medhold i sitt krav om prisavslag, men avslaget er satt betydelig ned i forhold til kravet. Selv om det var nedlagt påstand om prisavslag etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 40 000, mener lagmannsretten at Birkeland i realiteten har krevd å få kompensert utbedringskostnadene i sin helhet, dog med rom for et mindre skjønnsmessig fradrag. Når lagmannsretten har funnet det riktig i tillegg til et mindre fradrag for utgifter til støp til varmekabler, å nedsette beløpet med kr 15.000 for generell standardforbedring, mener retten at saken må anses dels vunnet og dels tapt. Det vises til Schei: Tvistemålsloven, 2. utgave, side 560 og Rt-1963-786. Lagmannsretten finner derfor at saksomkostninger ikke bør tilkjennes, verken for byretten eller lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §174 første ledd, idet retten ikke kan se at det foreligger tilstrekkelig grunn til å gjøre unntak fra hovedregelen om at partene i slike tilfeller bærer hver sine omkostninger.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Christine Brandth dømmes til å betale til Bjørn Birkeland Revisjon & Regnskap AS 22.000 -tjuetotusen- kroner innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse med tillegg av renter for forbrukerskyldnere etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd fra forfall til betaling skjer.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller lagmannsretten.