LB-2000-2707
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2000-10-09 |
| Publisert: | LB-2000-02707 |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Asker og Bærum namsrett Nr 00-01588 D - Borgarting lagmannsrett LB-2000-02707 M/04. |
| Parter: | Kjærende parter: Eva Sødal og Unni Øverås (Prosessfullmektig: Advokat Per Sandvik). Kjæremotparter: Gunn Helene og Jostein Bøhn (Prosessfullmektig: Advokat Geir Knutsen). |
| Forfatter: | Lagdommer Egil F. Jensen. Lagdommer Sveinung Koslung. Lagdommer Lars Jorkjend |
| Lovhenvisninger: | Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §3-4 |
Eva Sødal eier av Vestre Hals 27 - gnr. 40 bnr. 220 - og Unni Øverås eier av Vestre Hals 23 - gnr. 40 bnr. 219 - Nesøya, Asker kommune har fremmet stevning og begjæring om midlertidig forføyning for å få stanset utbygging av boligtomt på Tverråsen 42 - gnr. 40 bnr. 1547 - som eies av Gunn Helene og Jostein Bøhn. Ifølge Sødal og Øverås vil planlagt bygning på Bøhns eiendom, som vil komme ca 50 meter fra Sødals og ca 20 meter fra Øverås' bolighus, både være i strid med en negativ servitutt som er lagt på området og med naboloven §2. Uten forutgående muntlig forhandling tok Asker og Bærum namsrett begjæringen til følge ved kjennelse av 20. juli 2000. Etter muntlig forhandling og befaring avsa namsretten den 17. august 2000 kjennelse med slik slutning:
1. Asker og Bærum namsretts kjennelse av 20. juli 2000 oppheves.
2. Begjæringen om midlertidig forføyning tas ikke til følge.
3. Eva Sødal og Unni Øverås tilpliktes in solidum å betale innen 2 - to - uker sakens omkostninger med kr 40.000 - førtitusen - til Gunn Helen og Jostein Bøhn med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.
Om sakens nærmere enkeltheter vises til namsrettens kjennelse og lagmannsrettens merknader nedenfor.
Eva Sødal og Unni Øverås har rettidig påkjært kjennelsen til lagmannsretten på grunn av feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Gunn Helene og Jostein Bøhn har inngitt tilsvar der det hevdes at kjennelsen er korrekt.
De kjærende parter - Eva Sødal og Unni Øverås - har ved sin prosessfullmektig vist til fremsatte anførsler for namsretten. For lagmannsretten opprettholdes ikke påstanden om at naboloven §2 er overtrådt i forhold til Eva Sødal. I det vesentlige anføres for øvrig:
For deler av Nesøya har det skjedd tomtedeling, dels i stor utstrekning. Denne utviklingen som har hatt sammenheng med spesielle forhold, har ført til at servitutten har mistet sin betydning i disse områdene. I det område der partenes eiendommer ligger har servitutten og deleforbudet derimot hele tiden hatt betydning. Eventuell fortetting i dette strøket har skjedd med samtykke fra de berettigede i henhold til servitutten. Det foreligger for øvrig ingen avvikende reguleringsplan med bestemmelser.
Namsretten har lagt til grunn at den anmeldte enebolig tilfredsstiller kravet til hus i halvannen etasje. Etasjebegrepet har ikke forandret seg nevneverdig. Norsk Standard (NS 3440) er bestemmende for hvordan etasjetall skal regnes. I byggesøknaden er opplyst at boligen skal ha to etasjer i henhold til nevnte standard, med et areal på 129 kvm i første og 124 kvm i annen etasje. Fremlagte tegninger understreker at det er tale om et bygg i to etasjer.
Norsk Standard må oppfattes som en legaldefinisjon av hva som menes med halvannen etasje. Det er påfallende at motparten nå prøver å gå fra sin egen byggemelding, og herunder reduserer tidligere arealtall.
Prinsippet i Gjensidige-dommen kan ikke få betydning i foreliggende sak ettersom det her ikke er motstrid mellom servitutten og reguleringen fra 1926. Servitutten omhandler bare forhold som reguleringen ikke har bestemmelser om.
Det er riktig at deler av Nesøya er fortettet de siste år. Dette har imidlertid skjedd ved egne reguleringsplaner. At kommunen som forutsetning for deling ikke lenger krever at naboer skal frafalle rettigheter etter servituttene, henger sammen med at det ikke er lovlig å stille et slikt krav.
Det er sikker rett at et bygg kan være i strid med naboloven selv om det er gitt byggetillatelse. Dette bekreftes av flere fremlagte dommer.
Fra sin bolig har Øverås et flott utsyn over Skaugumåsen og fjorden. En vesentlig del av denne utsikten vil forsvinne. Dette er anskueliggjort ved fremlagt fotografi. For øvrig anføres:
Når retten likevel kommer til at det prosjekterte hus er noe man må finne seg i er det med utgangspunkt i at Bøhn har rett å bebygge en enebolig i halvannen etasje.
Formuleringen viser at retten holder seg til den privatrettslige side og ikke blander inn byggetillatelsen. Dette er helt riktig, men retten tar ved denne betraktning bare hensyn til den ene del av servitutten og ikke hele.
For familien Øverås er situasjonen at de fra kjøpet av eiendommen til i dag har visst at de ikke kunne få noen bolig på dette sted fordi naboeiendommen ikke kunne deles og eksisterende bygg ikke kunne bli høyere enn halvannen etasje. På denne bakgrunn er et bygg som dette helt upåregnelig og urimelig i naboloven §2 forstand. Det nye bygg medfører en dramatisk endret situasjon for Øverås - og en stor reduksjon i eiendommens verdi.
De kjærende parter har nedlagt slik påstand:
1. Kjæremotparten forbys å gjennomføre det planlagte bygg.
2. De kjærende parter tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.
Kjæremotpartene - Gunn Helene og Jostein Bøhn - har ved sin prosessfullmektig vist til anførsler fremsatt for namsretten og for lagmannsretten i hovedtrekk gjort gjeldende:
De gamle servituttene har ikke lenger noen praktisk betydning. Etter den voldsomme fortetting som har skjedd de senere år, er det av liten interesse i dag hvilken angivelig betydning servituttene hadde for 20 år siden. Dette synspunktet understøttes av Gjensidige-dommen og den omstendighet at kommunen rundt 1980 sluttet å kreve nabosamtykke etter servitutten for behandling av delingssøknad. Fortetting har også skjedd i det området der partene har sine eiendommer. Konkret er det vist til Vestre Hals, som ligger på den andre siden av adkomstveien til tomtene.
Uansett om boligen anses for å være et bygg i to etasjer, vil de generelle innvendinger mot servitutten få gjennomslag. For øvrig anføres at det ikke finnes noen legaldefinisjon av hva som menes med bygning i to etasjer. Dette vil måtte bero på skjønn. Ifølge kommunen har boligen et bruksareal på 127 kvm i første etasje og 107 kvm i annen etasje. Er det skråtak i øverste etasje, er det etter den mest brukte definisjon ikke riktig å regne dette som en hel etasje. Det er innhentet skriftlig uttalelser om disse spørsmål fra Asker kommune og fra Norsk Byggforskningsinstitutt som vil kunne fremlegges etter samtykke fra motparten.
Det kan ikke være tvilsomt at det er motstrid mellom reguleringen fra 1926 og servitutten. Reguleringen gir anledning til tomtedeling og å bygge hus over en og en halv etasje. Dette gjør ikke servitutten.
Kjæremotpartene har nedlagt slik påstand:
1. Kjæremålet forkastes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger med kr 4.500,-.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og lagmannsretten kan i det vesentlige også tiltre herredsrettens nærmere begrunnelse. Lagmannsretten vil ellers tilføye:
Den negative servitutt som i 1925 ble lagt på en stor del av området på Nesøya og som fortsatt hviler på den eiendom som bnr 1547 ble utskilt fra i 1999, setter forbud mot tomtedeling og bestemmer at utbygging skal være «villamessig med en enebolig paa ikke over 1 og 1/2 etage samt uthus». Det er ingen tvil om at forbudet mot deling er brutt ved utskillelsen av bnr. 1547. Derimot er omtvistet hvorvidt den planlagte bygning er på halvannen eller to etasjer. Lagmannsretten kan ellers ikke se at det er gjort gjeldende at det ikke skulle være tale om villamessig bebyggelse.
Av Høyesteretts premisser i avgjørelsen i Rt-1995-904 (Gjensidige-dommen) fremgår at en servitutt som den foreliggende må undergis en objektiv fortolkning på bakgrunn av forholdene på stiftelsestidspunktet og den herskende eiendoms behov.
Den senere faktiske utvikling og oppfatning i dag av ord og uttrykk vil videre være momenter av betydning når innholdet av servitutten skal fastlegges, sammen med en viss rimelighetsvurdering. Utviklingen i området kan således medføre at en negativ servitutt taper sin betydning og derfor faller bort. I dommen legger Høyesterett for øvrig til grunn at negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med reguleringsplan, faller bort.
Lagmannsretten er på denne bakgrunn enig med herredsretten i at forbudet mot deling må anses bortfalt som følge av den faktiske utvikling etter 1925, særlig de siste 20 år. Kommunedelplanen for Nesøya viser at en stor del av Nesøya faktisk er blitt bebygget på en måte som må ha vært i strid med intensjonene fra 1925 med hensyn til tomte-størrelse. Ett av flere slike områder på Nesøya grenser opp mot det området der partenes eiendommer ligger. Ifølge herredsretten er også eiendommen til en av de kjærende parter oppdelt. Dette skal ha skjedd i 1979.
Det er mulig at servitutten heller ikke har noen selvstendig betydning lenger hva angår kravet om villa i halvannen etasje, men lagmannsretten savner sikkert grunnlag for å trekke en slik konklusjon. Etter en konkret vurdering kan lagmannsretten som herredsretten imidlertid ikke se at de kjærende parter har sannsynliggjort at det planlagte hus krenker servitutten på dette punktet. Siktemålet i 1925 må ha vært å bevare området for boligbebyggelse lavere enn to fulle etasjer. Kjæremotpartenes bolig faller innenfor en slik ramme idet taket er lagt skrått rett over skillet mellom første og annen etasje. Dette innebærer at en ikke ubetydelig del av arealet i annen etasje har redusert takhøyde. Etter lagmannsrettens vurdering kan det ikke være avgjørende at huset etter målereglene i NS 3440 trolig vil bli oppfattet som en bygning i to etasjer. Dette ville i så fall bli for tilfeldig i den forstand at disse reglene, som neppe forelå i 1925, kan ha forandret seg over tid og nok kan være påvirket av andre hensyn enn de som lå til grunn for servitutten på stiftelsestidspunktet i 1925. Av større betydning er det forhold at det på Nesøya trolig er blitt bygget en del hus som må regnes som bygninger i to etasjer etter definisjonen i NS. Lagmannsretten viser til opplysningene i de to lagmannsrettsavgjørelser som er omtalt i namsrettens kjennelse.
Når det gjelder forholdet til naboloven §2, finner lagmannsretten ikke grunn til å fravike herredsrettens vurdering. Det er nok så at et byggverk kan være i strid med denne bestemmelse uten hensyn til at det foreligger gyldig byggetillatelse. Lagmannsretten legger også til grunn at kjæremotpartenes byggverk vil stenge for utsikt fra Unni Øverås sin eiendom på en meget følbar måte. En grunneiers ønske om å bevare utsikten fra sin eiendom i mer tettbygde områder, er imidlertid et forholdsvis svakt vernet rettsgode med mindre det foreligger et særlig rettsgrunnlag. I den foreliggende situasjon kan lagmannsretten ikke se at servitutten i 1999 kunne gi de berørte eiere forventning om et slikt helt særlig vern. Som tidligere påpekt måtte deleforbudet på dette tidspunkt anses bortfalt, og Nesøya har lenge vært utsatt for et sterkt utbyggingspress idet tomtene her har vært oppfattet som spesielt attraktive. I takt med den utvikling og utbygging som har skjedd, kan en slik bygning som kjæremotpartene vil oppføre følgelig neppe anses som upåregnelig etter forholdene.
Namsrettens kjennelse slutningen punkt 1 og 2 blir etter dette å stadfeste. Lagmannsretten er videre enig med namsretten i at saksøkerne (de kjærende parter) pålegges å erstatte motpartenes nødvendige saksomkostninger for namsretten som ble satt til kr 40.000, etter å ha blitt redusert fra kr 48.500. Også etter reduksjonen er beløpet høyt, men som påpekt av namsretten har det blant annet vært nødvendig med gjennomgang av et omfattende faktisk materiale, og dette selv om kjæremotpartenes prosessfullmektig var kjent med den forutgående byggesak. Omkostningsbeløpet må også ses i sammenheng med at det ble avholdt muntlig forhandling som strakk seg over en lang dag. Lagmannsretten finner etter dette ikke grunn til å foreta ytterligere reduksjon. Namsrettens slutning punkt 3 vil følgelig også bli å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves og det finnes ikke grunnlag for å fravike hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jf tvangsloven §3-4. De kjærende parter vil følgelig bli pålagt å erstatte kjæremotpartenes nødvendige omkostninger for lagmannsretten. Kjæremotpartenes prosessfullmektig har oppgitt sitt salærkrav til kr 4.500. Med tanke på at kjæremålserklæringen ikke inneholder noe vesentlig nytt, og at det fra kjæremotpartene er inngitt tilsvar og to prosesskrift, alle forholdsvis kortfattede hvorav ett på et par linjer, vil beløpet - med henvisning til tvistemålsloven §176 første ledd 1. punktum - bli redusert til kr 3.000
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Eva Sødal og Unni Øverås i fellesskap til Gunn Helene og Jostein Bøhn 3.000 - tretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.