LB-2000-702

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-06-25
Publisert:	LB-2000-00702
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 98-10515 A/46 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-00702 A/02. Anket til Høyesterett; lagmannsrettens dom stadfestet, se HR-2001-01241.
Parter:	Ankende part: Fram Realinvest AS (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Meyer). Motpart: Skøyen Næringspark AS (Prosessfullmektig: Advokat Jan Einar Barbo).
Forfatter:	Lagdommer Hjalmar Austbø, formann. Lagdommer Brit Seim Jahre. Tilkalt dommer, byrettsdommer Knut Skedsmo
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-7, §3-8, §3-9, §4-12, §4-14, Tvistemålsloven (1915) §180, §97, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, §4-4, §4-5

Saken gjelder krav om prisavslag/erstatning etter kjøp av fast eiendom.

Den 17. juni 1992 inngikk Skøyen Næringspark AS en kjøpekontrakt som ga KS Fram Eiendom AS rett til å kjøpe «Felt A», som var en del av gnr 3, bnr 31 i Oslo. I prosesskrift av 4. februar 1999 fra saksøker er det opplyst at selskapsbetegnelsen KS Fram Eiendom AS beror på en feil. Riktig betegnelse skulle være Fram Eiendom AS.

Den 18. og 19. november 1993 ble avtalen fra juni året før avløst av to avtaler som innebar en deling av arealet.

Fram Eiendom A/S ervervet Felt A 1 - senere fradelt som bnr 598, og Sjølyst Eiendom AS ervervet Felt A 2 - senere fradelt som bnr 611.

De endelige grenser skulle fastsettes når det forelå stadfestet kommunal reguleringsplan for området.

De to selskapene var eiet av andre selskaper som igjen var eiet av Tvenge-familien. Selskapene hadde felles administrasjon. Prosjekteringen om utnyttelse av arealene startet umiddelbart.

Som følge av en nødvendig grensejustering som medførte omprosjektering og at det viste seg å være forurensning i grunnen, ble det reist krav mot selgeren. Partene ble ikke enige og forliksklage ble tatt ut 5. september 1997. Som klager sto oppført:

Fram Eiendom AS

KS Fram Eiendom AS

Sjølyst Eiendom, som hadde ervervet Felt A 2, sto altså ikke oppført som part i forliksklagen. KS Fram Eiendom AS, det ene av selskapene som sto oppført som klager, var ikke eier.

I stevningen den 25 november 1998 sto som saksøkende parter oppført:

Fram Eiendom AS

KS Fram Eiendom AS

Sjølyst Eiendom AS

Skøyen Næringspark AS, i det etterfølgende ofte kalt Næringsparken, anførte prinsipalt at kravene var foreldet. Kravet fra Sjølyst Eiendom fordi stevningen ikke hadde fristavbrytende virkning ettersom selskapet ikke hadde tatt ut forliksklage, og tvistemålslovens §97 ikke gir adgang til å rette dette forholdet. Kravet fra Fram Eiendom var foreldet, fordi forliksklage var tatt ut for sent til å avbryte foreldelsesfristen.

Etter omdanning og fusjonering var det to selskaper på saksøkersiden da saken kom til hovedforhandling.

Byretten besluttet å forhandle foreldelsesspørsmålene særskilt og kom til at kravene var foreldet. Domsslutningen av 26. november 1999 lyder slik:

1. Skøyen Næringspark AS frifinnes

2. Skøyen Næringspark AS tilkjennes saksomkostninger med kr. 90.000,- kronernittitusen 00/100 med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra dommens oppfyllelsesfrist til betaling skjer.

Fram Realinvest og Fram Eiendom, sistnevnte fra 12 mai 2001 innfusjonert i Fram Realinvest - slik at det for lagmannsretten nå er bare en ankende part - har anket og har lagt en slik endelig påstand:

1. Skøyen Næringspark AS dømmes til å betale til Fram Realinvest AS NOK 2.600.000,- med tillegg av 12% rente fra 13. august 1995 til betaling skjer.

2. Skøyen Næringspark AS pålegges å erstatte Fram Realinvest AS saksomkostninger for byrett og lagmannsrett med tillegg av 12% rente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

Skøyen Næringspark har tatt til motmæle og har lagt ned slik påstand:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Skøyen Næringspark AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

3. For de saksomkostninger som Skøyen Næringspark AS er tilkjent i byrettens og lagmannsrettens dommer, tilkjennes lovens forsinkelsesrente fra to uker etter forkynnelsen av de respektive dommer til betaling skjer.

Næringsparkens begjæring om særskilt forhandling av foreldelsesspørsmålene ble ikke tatt til følge av lagmannsretten. Ankeforhandlingen ble holdt 29. - 31. mai 2001. Fra Fram Realinvest møtte prosessfullmektigen sammen med eiendomsansvarlig Hans Petter Styrevik, som avga vitneforklaring. Fra Skøyen Næringspark møtte prosessfullmektigen sammen med styremedlem og daglig leder Kristian Eriksen og Amund Mowinckel. Sistnevnte avga forklaring som vitne. Utover dette hørte retten tre andre vitneforklaringer. Det fremgår av rettsboken hva som ble dokumentert.

Den ankende part, Fram Realinvest, har gitt en inngående fremstilling både om grunnlaget for kravene og dessuten om faktum og jus knyttet til foreldelses-spørsmålene. Slik lagmannsretten ser på grunnlagene for kravene, er foreldelsesspørsmålene uten betydning for avgjørelsen. Fremstillingen og argumentasjonen knyttet til disse spørsmålene er derfor ikke referert, og argumentasjonen knyttet til tvistemålslovens §97 er referert meget summarisk.

Ut over dette kan Fram Realinvests anførsler sammenfattes slik:

Det er grunnlag for erstatning etter reglene om ansvar både i og utenfor kontraktsforhold. Det foreligger kjøpsrettslige mangler som gir rett til erstatning/prisavslag.

Kravene er ikke er foreldet.

Byrettens dom er uriktig. Den bygger delvis på feil faktum. Eierselskapene inngår i et konsern. Selskapene driver en sammenknyttet virksomhet og forliksklagen er fristavbrytende for begge. Byretten har anvendt tvistemålslovens §97 feil når den ikke har funnet at det var adgang til retting.

Kravene om erstatning/prisavslag bygger på to forhold - at selgeren oppga feil/misvisende koordinater for eiendommen og - at selgeren ikke ga informasjon om forurensning i grunnen. Begge forhold har medført ekstraomkostninger. De direkte utgifter som kreves dekket er nå begrenset til kr 2.600.000.

Ansvar for grensejusteringen.

De solgte arealene inngikk i et stort utviklingsprosjekt for næringsbygg på Skøyen i Oslo. Det var forutsetningen at selger og kjøper skulle ha et visst samarbeid i prosjekteringsperioden. Næringsparken skulle koordinere kontakten med de offentlige myndigheter og ivareta kjøperens interesser. Begge parter var innforstått med at kjøperen straks gikk i gang med detaljert prosjekteringsarbeid slik at oppføring av nybygg og rehabilitering av den eksisterende bygningsmasse kunne starte straks byggetillatelse ble gitt. Det var en rekke møter mellom partene om fremdriften. Den 27. april 1994 var prosjekteringen kommet så langt at kjøperen sendte byggemelding for Felt A «i tråd med forventet reguleringsplan» som partene samarbeidet med kommunen om. I et brev av 5. september 1994 underrettet Næringsparken kjøperne om at reguleringsplanen trolig ville komme opp i bystyret den 7. samme måned. Selgeren var således klar over fremdriften i prosjekteringsabeidet

Det prosjekterte nybygg skulle oppføres nær opp til Sjølyst allé. For kjøperen var det derfor svært viktig å få de nøyaktige koordinater for denne grensen.

Som svar på forespørsel henviste Næringsparken i brev av 7. juli 1994 til de koordinater som var oppgitt i brev 16. mai samme år og ga uttrykk for at alle heretter burde bruke de koordinater som der fremkommer. Kjøperen innrettet sin prosjektering etter dette.

I ettertid viste det seg at disse koordinatene bygget på den forutsetning at Norges Varemesse ville godta at Sjølyst allé ville bli liggende 1 1/2 meter inn på Varemessens eiendom - eller at myndighetene ville godta en tilsvarende reduksjon i veibredden. Først flere måneder senere ble kjøperen i brev av 21. desember 1994 gjort kjent med at tomtegrensen måtte flyttes ca 1 1/2 meter tilbake.

På dette tidspunktet var imidlertid prosjekteringen av bygget kommet så langt at kjøperen fikk betydelige problemer og merarbeid. Den prosjekterte bygningen måtte kortes inn, og de planlaget lokaler måtte tegnes inn i en ny etasje. Det er arkitektutgiftene - direkte utgifter - til dette arbeidet som kreves dekket.

Prinsipalt er anført at det foreligger uaktsomhet som utløser erstatningsplikt etter reglene om deliktansvar. Det ble gitt villedende informasjon om koordinatene. Det er vist til Hagstrøms artikkel i TfR 1989: Informasjonsansvar, om villedning av annen part enn kontraktspart, og til Lødrup: Lærebok i erstatningsrett 4. utgave s. 281.

Subsidiært er anført at det foreligger brudd på opplysningsplikten i kontraktsforhold. Informasjonsplikten følger av reglene om lojalitet i kontraktsforhold og særlig av den rollen Næringsparken hadde i samarbeidet om fremdriften av prosjekteringen og kontakten med reguleringsmyndighetene. Næringsparken kjente til at kjøperen var i gang med detaljprosjektering med sikte på byggestart straks det forelå stadfestet reguleringsplan. I denne situasjonen var det klanderverdig av Næringsparken å gi villedende opplysninger om koordinatene. Det påhvilte selgeren et kontrollansvar. Det lå ikke utenfor selgerens kontrollmulighet å skaffe korrekt oversikt over koordinatene. Næringsparken burde i det minste gitt et signal om at det kunne bli justeringer. Da kunne kjøperen innrettet seg etter det. Næringsparkens handlemåte var uaktsom, et brudd på det strenge krav som gjelder for informasjonsansvar i kontrakt. Dette er noe nært et objektivt ansvar. Den klanderverdige opptreden var uaktsom og utløser erstatningsplikt. Det er vist til Rt-2000679-og til Lilleholdts ajourførte ellevte utgave av Knophs oversikt over Norges rett s 314.

Atter subsidiært er anført at det foreligger kjøpsrettslig mangelsansvar som gir rett til erstatning etter avhendingslovens §4-14 jf. §4-5. De villedende koordinatene og grensejusteringen er en kjøpsrettslig mangel. Det dreier seg her ikke om tradisjonelt upresise arealopplysninger, men om koordinater som begge parter visste måtte være helt nøyaktige, fordi de skulle danne grunnlag for oppføring av et bygg i et næringsområde som skulle utnyttes maksimalt.

Det bestrides at forbeholdet om mindre grensejusteringer i punkt 2.1 i kontrakten ga Næringsparken rett til den grensejusteringen som ble gjennomført. Hensett til omstendighetene, blant annet til den fase prosjekteringen nå befant seg i, var grensejusteringen vesentlig. Det må tillegges betydelig vekt at Næringsparken var klar over at detaljprosjektering av bygg ved grensen på det aktuelle stedet var ved å avsluttes, og at det var en forpliktende forutsetning mellom partene at byggearbeidene skulle iverksettes umiddelbart etter at reguleringsplanen var vedtatt. Næringsparken har selv gitt uttrykk for dette i brev av 16. november 1993 til Oslo Kommune, Plan og bygningsetaten. Under disse omstendigheter gav kontrakten ikke rom for grensejusteringen.

Det følger av §4-14 at dersom det foreligger en mangel er Næringsparken ansvarlig for det direkte tap som her kreves - uavhengig av skyld.

Ytterligere subsidiært kreves prisavslag, i det betingelsene i avhendingslovens §4-12 foreligger.

Ansvar for grunnforurensningen.

Prinsipalt er anført at betingelsene for ansvar utenfor kontrakt foreligger. En eller noen som kjente til NGI-rapporten om forurensningen har unnlatt å bringe den videre. Det var en uaktsom klanderverdig forsømmelse som utløser erstatningsansvar. Arbeidsgiveransvaret omfatter også ansvar for såkalte anonyme og kumulative feil. I denne sammenheng er vist til Lødrup: Lærebok i erstatningsrett, 4 utgave s. 182.

Subsidiært er anført at Næringsparken er ansvarlig fordi selskapet på klanderverdig måte har brutt den opplysningsplikten selskapet hadde etter reglene om lojalitet i kontraktsforhold. Under kjøpsforhandlingen gjorde Næringsparken oppmerksom på vanskelige grunnforhold på grunn av leire, sjøgrunn og bratte fjellpartier og at dette kunne gjøre fundamenteringen vanskelig. Rapporten av 24. oktober 1988 fra Noteby om dette ble fremlagt under forhandlingene. Imidlertid fikk kjøperne ingen informasjon om og at det forelå en rapport av 15. februar 1990 utarbeidet av NGI om forurensing i grunnen. Informasjonen om den kom først i et brev 5. september 1994. Næringsparken er en direkte fortsettelse av Citadel Skøyen AS, datterselskap av Citadel Holding AS, som hadde innhentet NGI- rapporten. De to selskapene hadde en tid felles administrasjon og samme kontoradresse. Det lå dermed innenfor selskapets/selskapskjedens kontroll å ta hånd om informasjonen og bringe den videre. Under disse omstendigheter var det en uaktsom forsømmelse av Næringsparken ikke å ha sørget for at kunnskapen om rapporten fantes i selskapet. Det er vist til Knoph l. c. s. 313.

Atter subsidiært er anført at det foreligger mangelsansvar etter avhendingslovens §3-9. Betingelsene for at klausulen «som han er» skal frita for mangelsansvar foreligger ikke. Næringsparken har ikke overholdt sin opplysningsplikt, jf avhendingslovens §3-7 .

Ettersom kravet er begrenset til direkte tap, er Næringsparken ansvarlig selv om det ikke skulle foreligge skyld fra selgerens side jf avhendingslovens §4-4 (1). Dette gjelder også for tap etter grensejusteringen.

Fordi det foreligger en kjøpsrettslig mangel, foreligger også betingelsene for prisavslag etter avhendingsloven §4-12. Prisavslaget skal tilsvare det beløp som det kostet å få mangelen rettet.

Kjøperne rettet forgjeves en rekke henvendelse til Næringsparken for å komme til en løsning og måtte derfor til slutt ta ut forliksklage den 5. september 1997 og stevning den 25. november 1998. Sjølyst Eiendom ble ikke oppført som klagende part i forliksklagen. Dette skyldtes at det advokatfirma som hadde fått i oppdrag å ta ut forliksklagen bare hadde fått overlevert kjøpekontrakten av 17. juni 1992 og derfor ikke kjente til oppdelingen i to tomter og skjøtene til Fram Eiendom og Sjølyst Eiendom. Så vel materielle som formelle grunner tilsier hver for seg at den forliksklagen som ble inngitt fra Fram Eiendom hadde fristavbrytende virkning også for kravet fra Sjølyst Eiendom.

Ifølge tvistemålsloven §97 at det er adgang til å rette den feil at Sjølyst Eiendom, som altså eide Felt A - 2 ikke var tatt med som formell part i forliksklagen.

Den tidligere lære om at det bare er feil som hindrer fremme av saken som kan rettes en forlatt både i rettspraksis og teori. Skoghøy: Tvistemål s. 427 ser ikke grunn til å sondre mellom feil som hinderer fremme av saken og andre feil. Slik også Schei i den siste utgaven av Tvistemålsloven, 1998 s. 397. Utgangspunktet må være at alle prosessuelle mangler kan avhjelpes. Bare Hov: Rettergang I, Sivil- og straffeprosess s. 246 fastholder en mer restriktiv linje.

I rettspraksis og teori er det lagt til grunn at tvistemålslovens §97 gir adgang til å bytte om og rette partsforholdet også på saksøkersiden, jf Rt-1990-1050 og Rt-1992-1209. I den siste saken var det - som her - selskap i samme konsern. Det er uomtvistet at hvis feilen blir rettet, skal tidspunktet for forliksklage regnes som fristavbrytende for foreldelsesfristen også for kravet fra Sjølyst Eiendom. Det innebærer at foreldelse av kravene både fra Fram Eiendom og Sjølyst Eiendom avbrytes 5. september 1997. Da er ingen av kravene foreldet.

Ankemotparten, Skøyen Næringsparks anførsler. Av samme grunn som nevnt under den ankende parts anførsler er gjengivelsen av anførslene begrenset.

Næringsparkens øvrige anførsler kan sammenfattes slik:

Det foreligger ikke mislighold og kjøpsrettslig mangel. Det er dermed ikke grunnlag for erstatning/prisavslag. Subsidiært anføres at kravene er foreldet. Det er ikke adgang til retting etter tvistemålslovens §97.

Saken gjelder ikke et vanlig tomtekjøp. Bak selskapene står en person som på profesjonell basis driver kjøp og utbygging av næringsarealer. Med slik bakgrunn kjente han til den tidligere virksomheten i området, de utbyggingsplanene som hadde strandet og til Næringsparkens nye utbyggingsplaner. Han var også orientert om Næringsparkens samarbeid med kommunen om omreguleringen. Han inngikk kontraktene med Næringsparken vitende om at han tok en risiko og forpliktet seg til en utviklingsplan tilpasset selgerens forslag til regulering og disponering av hele eiendommen til Næringsparken. Kjøperen avtalte at arealene ville bli utskilt «såfremt ny reguleringsplan tillater det», jf kontraktens punkt 1.2. Det illustrerer også usikkerheten som knyttet seg til utnyttelsen og størrelsen av det endelige areal at partene avtalte at dersom de ble enige om å søke økt utnyttelse, skulle kjøperen betale et avtalt beløp pr. m2 stadfestet tilleggsareal.

Kjøperen satte straks i gang prosjektering for at byggearbeidet kunne komme i gang umiddelbart etter at reguleringsplanen var vedtatt og bygningsmyndighetene ga samtykke til byggestart. Selger og kjøper var begge kjent med at NEBB hadde drevet industrivirksomhet på arealene gjennom lang tid. Salget skjedde med «som han er» klausul og «med forbehold om rett til mindre vesentlig tomteareal- og grensejustering.»

En felles anførsel for begge krav er at de utspringer av kontraktene. Det bestrides derfor at det er grunnlag for erstatning etter reglene om ansvar utenfor kontrakt. Koordinatopplysningene ble gitt av en ansatt på vegne av arbeidsgiveren. Hans adferd hadde ikke karakter «av å stå på egne ben» uavhengig av kontrakten. Det er vist til dom inntatt i RG-1996-687.

Krav som utspringer fra grensejusteringene.

Næringsparken bestrider at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, verken i eller utenfor kontraktsforhold. Verken det kontrollansvar som påhvilte selgeren eller selgerens informasjonsplikt er forsømt.

Næringsparken handlet ikke uaktsomt i håndteringen av grensespørsmålet. De koordinater Næringsparken oppga i brev 16. mai og 7 juli 1994 var foreløpige - og de var ikke ukorrekte. Koordinatopplysningene ble gitt etter pågang fra kjøperne, som visste like godt som Næringsparken at grensene først kunne endelig fastsettes etter at den kommunale reguleringsplanen var stadfestet. Og de visste at den ikke var stadfestet. Pågangen om å få oppgitt koordinater på dette stadium kunne bare besvares med de opplysninger som på det tidspunktet forelå, og at det var de koordinatene kjøperen hadde å holde seg til. Begge parter visste at det kunne bli mindre justeringer. Det var unødvendig å ta ytterligere forbehold utover det som fulgte av kontrakten. Under disse omstendigheter var det ikke klanderverdig av selgeren å gi koordinatopplysningene - uten samtidig å opplyse at koordinatene ikke var endelige. Ved å utarbeide detaljerte byggetegninger uten å legge inn eventuell justering, tok kjøperen en risiko. Da den endelige reguleringsplanen forelå, måtte grenselinjen trekkes ca 1 1/2 meter tilbake i forhold til den foreløpige oppgitte grenselinjen mot Sjølyst allé. Dette var nettopp en slik mulig grensejustering som det var tatt forbehold om i punkt 2.1 i kontrakten. Slik de konkrete forhold er beskrevet var grensejusteringen ikke en kjøpsrettslig mangel og utløser ikke erstatningsplikt og gir heller ikke rett til prisavslag.

For det tilfelle at grensejusteringen ansees som en mangel, anføres det at Næringsparken - eller noen den hefter for - ikke har opptrådt klanderverdig. Det er ikke grunnlag for kontrollansvar etter avhendingslovens §4-14 jf. §4-5. Grensejusteringen lå utenfor selgerens kontroll. Den var en følge av det endelige reguleringsvedtaket. Subsidiært anføres at grensejusteringen ikke har ført til verdireduksjon. Kommunen tillot at arealtapet ble kompensert ved bygging i høyden. Selgeren har ikke erstatningsansvar for den type konsekvensutgifter som kreves.

Krav som utspringer fra grunnforurensningen.

Næringsparken bestrider at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet verken i eller utenfor kontraktsforhold. Næringsparken har heller ikke i denne sammenheng forsømt kontraktsrettslig kontrollansvar eller opplysningsplikt. Det foreligger ingen kjøpsrettslig mangel.

Citadel Skøyen hadde i en periode hadde felles administrasjon og samme kontoradresse som morselskapet Citadel Holding. Selskapene ble imidlertid abandonnert og de ansatte oppsagt. Den norske Bank, som hadde pant i Citadel Skøyens eiendom, tok senere pantet til brukelighet. Selskapet hadde da skiftet navn til Skøyen Næringspark AS. Citadel Holding, som hadde rekvirert NGI rapporten, ble overtatt av et shippingselskap. NGI rapporten ble trolig borte fordi vesentlige deler av selskapenes arkiver fulgte Citadel Holding. Næringsparken kjente således ikke til opplysningene om forurensningen. Forurensingen kom for en dag da gravearbeidet kom i gang sommeren 1994. Næringsparken varslet straks Statens forurensningstilsyn. Forurensningstilsynet fant da rapporten fra 1990 i sine arkiver. Rapporten ble den gangen neppe oppfattet som alarmerende.

Etter kontraktens punkt 1.2 ble eiendommen overtatt i den stand den befant seg. Kjøperen var klar over at selgeren ikke hadde kjennskap til grunnforholdene ut over opplysningene i Notebyrapporten. Begge parter visste imidlertid at det hadde vært drevet industrivirksomhet på området i meget lang tid. Begge parter var innforstått med at det kunne være gode grunner til å ta inn «som han er» klausul i kontrakten, jf. avhendingslovens §3-9. Eiendommen var i den stand kjøperen etter kjøpesummen og forholdene kunne regne med. Den tidligere industrivirksomheten som var drevet der, var en viktig komponent i de forhold kjøperen måtte ta i betraktning. Klausulen indikerer en usikkerhet som var avgjørende for prisen. Den var rimelig fordi dette var et risikoprosjekt. Næringsparken ga alle opplysninger den hadde, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, jf avhendingslovens §3-7. Næringsparken kan ikke holdes ansvarlig for at den ikke visste om NGI-rapporten. Det er etter dette ikke grunnlag verken for erstatning eller prisavslag.

Subsidiært - for det tilfelle at det foreligger en kjøpsrettslig mangel - anføres at dersom opplysning om grunnforurensningene hadde vært kjent på forhånd, ville den ikke ha virket inn på kjøpet. Prisen ble fastsatt på grunnlag av utnyttelsen over bakkenivå.

Når det gjelder kravet fra Sjølyst Eiendom anføres at forliksklagen ikke hadde fristavbrytende virkning, fordi Sjølyst Eiendom ikke var part i saken for forliksrådet. Dette er et forhold som ikke kan rettes etter tvistemålslovens §97, selv om Sjølyst Eiendom senere tok ut stevning. Selv om rettingsadgangen er blitt utvidet gjennom praksis de senere år, er det ikke i noen av de trykte avgjørelsene fra Høyesterett tillatt retting av feil i strid med lovens ordlyd.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, men på et annet grunnlag. De konkrete forhold i saken er slik at det etter lagmannsrettens vurdering ikke foreligger grunnlag for erstatning/prisavslag. Det blir etter dette ikke nødvendig å ta standpunkt til og kommentere anførslene som gjelder foreldelse eller retting etter tvistemålslovens §97.

Lagmannsretten ikke kan se at det grunnlag for erstatning etter reglene om ansvar utenfor kontraktsforhold. Saken gjelder tvister som utspringer av kontrakter, først en - deretter ytterligere to. Slik de fremtrer må de ses som en helhet. Kontraktene ble inngått på bakgrunn av en forventet regulering og utbygging av et større næringsområde. De bærer preg av dette, og av at det knytter seg usikkerhet til omreguleringen og utbyggingen. Den første kontrakten har en fortale. Innholdet i den sammenholdt med flere punkter i kontraktene indikerer tydelig at det ikke dreier seg om vanlig tomtekjøp. Etter punkt 1.2 vil fradeling skje så snart og så fremt ny reguleringsplan tillater dette. Selgeren tar i punkt 2.1 forbehold om rett til mindre vesentlige tomteareal- og grensejusteringer, og han kan i følge punkt 2.2 «ikke garantere at kjøperen får tillatelse til den bruk av Eiendommen som Kjøperen måtte ønske» Dersom stadfestet reguleringsplan medfører reduksjon i utnyttelsesgrad som følge av offentlig pålegg skal redusert areal erstattes. I punkt 2.3 er bestemt at kjøperens utviklingsplan skal tilpasses og ligge innenfor rammen av selgerens forslag til regulering og disponering av hele næringseiendommen. I punkt 3.6 er bestemt at dersom selger og kjøper skriftlig avtaler å søke økt utnyttelse ved regulering av tilleggsareal, skal kjøperen betale et tillegg. I punkt 6.3 sier kjøperen seg innforstått med at selgerens arbeider kan forsinkes «av forhold med tilknytning til Oslo Kommune og offentlige etater». Sett under ett viser kontraktene at det dreier seg om en handel med en rekke usikkerhetsfaktorer knyttet blant annet til offentlige myndigheters regulering, utnyttingsmuligheter og arealenes tilstand. Slik saken er opplyst legger lagmannsretten til grunn at partene også visste at tidligere utbyggingsprosjekter i dette området hadde strandet og endt med store tap.

I tråd med forutsetningen mellom partene startet kjøperen straks prosjektering med sikte på utnytte sine arealer. Denne prosjekteringen løp parallelt med det kommunale reguleringsarbeid, slik at byggearbeidene kunne starte opp straks den offentlige reguleringsplanen var stadfestet.

Kravene i saken må vurderes på bakgrunn av den situasjon som er beskrevet foran og på bakgrunn av det etterfølgende samarbeid mellom partene om utbyggingsprosjektene og kontakten med offentlige reguleringsmyndigheter. Etter justering utgjør kravene til sammen kr 2.600.000.

Krav knyttet til grensejusteringen.

Kjøperen krever dekket utgiftene som påløp som følge av det omprosjekteringsarbeidet som måtte gjøres på nybygget som skulle oppføres. Det ferdig tegnede bygget måtte gjøres kortere, og det førte til ekstra arkitektarbeid.

Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å tilkjenne erstatning etter avhendingslovens §4-14 eller prisavslag etter §4-12. Kjøperen visste at grensen ikke var endelig før reguleringsplanen var stadfestet. Da kunne han ikke få presise koordinatopplysninger på et tidligere tidspunkt. Selv om Næringsparken etter pågang oversendte de koordinatopplysningene selskapet hadde uten på minne om at reguleringen ikke var avsluttet, kan denne oversendelsen ikke pådra Næringsparken ansvar. Kontrakten mellom partene lå i bunnen og partene visste at reguleringsplanen kunne medføre endringer. Det innebar at koordinatopplysningene måtte bli å betrakte som foreløpige. Lagmannsretten legger avgjørende vekt på dette. Dessuten hadde selgeren et kontraktfestet forbehold om rett til mindre vesentlige grensejusteringer. Slik de konkrete forhold var i saken fikk justeringen stor betydning, men det var et utfall kjøperen måtte være forberedt på, nettopp fordi han hadde valgt å fullføre denne del av prosjekteringsarbeidet før reguleringsarbeidet var avsluttet og alt var klart. Begge parter var klar over at Sjølyst allé, som tomten grenser mot, var under regulering. Ved ikke å legge dette inn i prosjekteringsarbeidet, løp kjøperen en risiko som han selv må bære ansvaret for.

Etter dette kan lagmannsretten ikke se at grensejusteringen er noe kjøpsrettslig mislighold. Justeringen gir derfor ikke grunnlag verken for erstatning eller prisavslag.

Krav knyttet til forurensning i grunnen.

Kravet gjelder utgifter som ble nødvendige for å ta hånd om forurensning i grunnen. Forurensningen fantes ved overleveringen og det ble ikke gitt opplysninger om den verken før salget eller i forbindelse med kontraktsinngåelsen. Den ble oppdaget da gravearbeidene startet sommeren 1994. Næringsparken anmodet da NGI om å utarbeide en rapport om forurensingen. NGI svarte at instituttet allerede i 1990 hadde utarbeidet rapport. Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at ingen av partene kjente NGI- rapporten.

Det er etter lagmannsrettens oppfatning avgjørende at eiendommen ble solgt med «som han er» klausul. Etter de konkrete omstendighetene må klausulen få betydning for om det foreligger en kjøpsrettslig mangel. Begge parter visste at det tidligere var blitt drevet industrivirksomhet på eiendommen. Under disse omstendigheter måtte det fremstå som nærliggende og rimelig for selgeren å ta inn en slik klausul.

Med denne klausulen aksepterte kjøperen å ta risikoen for at det kunne hefte mangler ved eiendommen. Eiendommen var ikke i vesentlig ringere stand enn kjøperen etter den tidligere industrivirksomhet der hadde grunn til å regne med. Fram Realinvest har fremholdt at Citadel Holding, som var morselskap til Citadel Skøyen, som altså senere skiftet navn til Skøyen Næringspark, visste om forurensningen og at Citadel Holding hadde plikt til å sørge for at kunnskapen ble formidlet videre i selskapskjeden. Fram Realinvest har hevdet at det fulgte av dette at også Næringsparken pliktet å kjenne til NGI-rapporten og at Næringsparken har forsømt både sin kontrollplikt og sin informasjonsplikt. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at selgeren ikke holdt tilbake opplysninger som han kjente til - eller måtte kjenne til, jf. avhendingslovens §3-9, jf. 3-7. I Kjøp av fast eiendom, 3. utgave s. 189 tolker Bergsåker formuleringen «måtte kjenne til» slik at det ikke må være noen rimelig grunn til at selgeren ikke skulle kjenne til forholdet. Denne lovforståelsen er lagmannsretten enig i. Etter de omveltninger og avviklinger som skjedde på eiersiden forut for overdragelsen i 1992 - 1993 var det etter lagmannsretten oppfatning rimelig grunn til at Næringsparken ikke kjente til rapporten.

Da lagmannsretten er kommet til at det ikke foreligger forhold som etter avhendingslovens §3-9 kan ta bort rettsvirkningen av «som han er» klausulen, kan mangelsinnsigelsen ikke føre fram. Ettersom det ikke foreligger mangel, kan heller ikke noen av den ankende parts øvrige anførsler føre fram. Næringsparken blir derfor å frifinne.

Etter dette blir byrettens dom, domsslutningens punkt 1, å stadfeste. Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse. Det er imidlertid en feil om oppfyllelsestidspunktet i punkt 2 i slutningen. Lagmannsretten utformer derfor en ny domsslutning om dette.

Fram Realinvest har anført at det i omkostningsavgjørelsen må tas hensyn til at selgeren langt på vei har foranlediget de vanskelige og arbeidskrevende foreldelsesspørsmålene, fordi det i lang tid var vanskelig å få reaksjon på kravene. Derfor ble søksmålet reist på et sent tidspunkt. Til dette bemerkes at hensett til det grunnlag lagmannsretten avgjør saken på, har foreldelsesspørsmålene ikke fått betydning.

Anken har vært forgjeves og det foreligger ikke omstendigheter som gir grunn til å fravike hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd. Fram Realinvest bør derfor erstatte Næringsparkens omkostninger for lagmannsretten. Beløpet settes i samsvar med inngitt oppgave til kr 370.488. Av dette er kr 362.531 salær.

Det er ikke kommet innvendinger mot omkostningsoppgaven.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes men med den rettelse at Fram Realinvest AS betaler forsinkelsesrente fra to uker etter at byrettens dom ble forkynt og til betaling skjer.

2. Fram Realinvst AS betaler Skøyen Næringspark AS 370.488 - trehundreogsyttitusenfirehundreogåttiåtte - kroner innen to uker etter at dommen er forkynt, med tillegg av renter etter forsinkelsesrentelovens §3 første ledd regnet fra oppfyllessdato til betaling skjer.