LB-2001-1616
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2002-02-04 |
| Publisert: | LB-2001-01616 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 00-00973 A/93 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-01616 A/02 og LB-2001-01617 A/02. Anke til Høyesterett av sak nr 01-01616 A/02 nektet fremmet, HR-2002-00556. |
| Parter: | Sak nr 01-01616 A/02: Ankende part: Richard Berggren (Prosessfullmektig: Advokat Per Harald Gjerstad). Motpart: Sven Arild Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Ståle Haugsvær). Sak nr 01-01617 A/02: Ankende part: Sven Arild Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Ståle Haugsvær Motpart: Richard Berggren (Prosessfullmektig: Advokat Per Harald Gjerstad). |
| Forfatter: | Lagdommer Eirik Akerlie, formann. Lagdommer Jørgen Brunsvig. Tilkalt dommer, sorenskriver Marit Nervik. Fagkyndige meddommere: Tømrermester Rune Eivind Gjøen. Takstmann Bjørn Haugen |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-2, §3-7, §3-8, §3-9, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §1-1, §1-2, §3-10, §4-12 |
Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av boligeiendom i Oslo.
Sven Arild Andersen, som selger, og Richard Berggren, som kjøper, inngikk 13 mai 1998 avtale om overdragelse av boligeiendommen gnr 41, bnr 307 i Oslo. Eiendommen ligger i Rugdestien 9, 0778 Oslo. På eiendommen er det en enebolig, som etter det som er opplyst er oppført i 1932. Den avtalte kjøpesum var 5.660.000 kroner.
På tidspunktet for avtaleinngåelsen forelå det en salgssoppgave fra eiendomsmegleren Sem og Johnsen Eiendomsmegling. Videre forelå det en takst datert 27 oktober 1997, og en tilstandsrapport datert 8 mai 1998. Taksten og tilstandsrapporten var utferdiget av takstmann og ingeniør Lars Mølsæter. Richard Berggren besiktiget eiendommen før eiendomskjøpet.
Overtakelsestidspunktet var i henhold til kontrakten satt til 1 februar 1999. Berggren flyttet til eiendommen i mai 1999. Etter bruksovertakelsen gjorde Berggren gjeldende at det heftet mangler ved eiendommen. Han gjorde gjeldende at det var asbest i boligen, fukt og råte over inngangsparti, råte og fukt i baderom, råte og fukt i kjeller, mangler ved pipe, skorstein og luftekanaler, mangler ved kjøkken, manglende isolerglass og mangler ved det elektriske anlegget
Richard Berggren, ved advokat Per Harald Gjerstad, tok 27 januar 2000 ut stevning ved Oslo byrett mot Sven Arild Andersen der han krevde prisavslag/erstatning fastsatt etter rettens skjønn som følge av de påståtte manglene. Kravet var oppad begrenset til 1.217.663 kroner. I tillegg krevde Berggren erstattet saksomkostningene. Andersen, ved advokatfullmektig Ståle Haugsvær, påsto seg frifunnet.
Oslo byrett avsa 8 februar 2001 dom i saken med slik domsslutning:
«1. Sven Arild Andersen dømmes til å betale Richard Berggren prisavslag med kr 17.000,- - syttentusenkroner 00/100 - med tillegg av 12 - tolv - % rente fra 08. mars 2000 og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
2. Richard Berggren dømmes til å betale saksomkostninger til Sven Arild Andersen med kr 116.381 - etthundreogsekstentusentrehundreogåttien 00/100 - med tillegg av 12 - tolv - % rente fra forfall og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»
Byretten kom til at det forelå en mangel i rettslig forstand vedrørende en hjørnepeis som var koblet til en ventilasjonskanal, og for dette ble det tilkjent et prisavslag på 17.000 kroner. De øvrige forhold Berggren hadde påberopt i anledning søksmålet, ble ikke ansett å representere mangler etter avhendingsloven.
Om det nærmere saksforholdet, vises det til byrettens dom og det som sies nedenfor.
Richard Berggren har påanket byrettens dom. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. For lagmannsretten har Berggren ikke opprettholdt kravet om prisavslag/erstatning for forekomst av asbest, mangler ved elektrisk anlegg og manglende isolerglass. For øvrig gjøres det gjeldende de samme krav og anførsler som for byretten.
Sven Arild Andersen, ved advokat Ståle Haugsvær, har motanket dommen. Motanken er aksessorisk. Motanken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 5 og 6 desember 2001. Partene, som møtte sammen med sine prosessfullmektiger, avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner, hvorav ett sakkyndig. Det ble for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Lagmannsretten er etter begjæring fra begge parter satt med fagkyndige meddommere fra det alminnelige utvalg i byggesaker.
Dom i saken har trukket ut, idet det har vært vanskelig å finne tidspunkt for domsavsigelse som har passet for alle rettens medlemmer.
Den ankende part, Richard Berggren, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Ved vurderingen av om det forelå mangel i rettslig forstand ved eiendommen, må det tas utgangspunkt i kjøperens berettigede forventninger om eiendommen og de ulike roms alder, funksjoner og kvalitet. Det må i denne forbindelse særlig ses hen til de opplysninger som fremkom i salgsoppgaven, taksten, tilstandsrapporten og det inntrykk Berggren fikk av eiendommen ved visningen. Så vel den dokumentasjon som selgeren la frem om eiendommen forut for salget, som det visuelle inntrykk Berggren fikk av eiendommen, tydet på at boligeiendommen var i god stand. Det viste seg imidlertid raskt at det heftet betydelige mangler ved eiendommen. Disse gir Berggren rett til prisavslag.
Det forhold at eiendommen i henhold til kjøpekontrakten var solgt «som den er», avskjærer ikke Berggren fra å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Det foreligger forskriftsmangler, jf avhendingsloven §3-2. Overfor disse slår en generell ansvarsfraskrivelse ikke igjennom, jf Bergsåker: Kjøp av fast eiendom, 3 utg side 247, og RG-1997-1293. Videre er det fra selger eller dennes representant gitt uriktige og/eller mangelfulle opplysninger. Når dette er situasjonen, følger det av avhendingsloven §3-9, jf §3-7 og §3-8 at det foreligger mangel. Enkelte av manglene har det også vært så kostnadskrevende å utbedre, at de representerer mangler etter avhendingsloven §3-9, 2. punktum.
Under en hver omstendighet var huset samlet sett i en vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, slik at mangel forelå, jf avhendingsloven §3-9, 2. punktum. Også dette gir Berggren rett til å gjøre mangelskrav gjeldende mot Andersen. Alle skjulte feil og mangler som det ble reklamert over skal vurderes samlet i lys av kjøpesummens størrelse og forholdene ellers. Byretten har således tolket og anvendt avhendingsloven §3-9, 2. punktum uriktig når den ikke har foretatt en slik samlet vurdering. At det må foretas en slik samlet vurdering, følger av ordlyden i lovbestemmelsen samt Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 92. Etter §3-9, 2. punktum skal vesentlighetsvurderingen foretas i lys av «kjøpesummen og tilhøva elles». Kjøpesummen var her betydelig, 5.660.000 kroner. Det prisavslag som kreves for lagmannsretten utgjør til sammen 348.858 kroner. Dette representerer et avvik på 6,2 % i forhold til kjøpesummen. Det følger av rettspraksis at dette er tilstrekkelig avvik til at det er grunnlag for å fastslå at det foreligger mangel.
Når det gjelder de enkelte mangler, har Berggren gjort gjeldende:
Råte- og fuktskader på badet i annen etasje
Av tilstandsrapporten fremgår det at badet var påkostet de senere år. Rett nok opplyses det om fuktproblemer, men av tilstandsrapporten fremgår det at dette er slik fukt man kan leve med til man en gang i fremtiden uansett skal pusse opp badet. Denne forsikringen slo Berggren seg til ro med, og han forventet at badet ville holde i mange år. Det viste seg imidlertid at det var betydelige skader på baderommet som skyldtes vannlekkasje. Opplysningene i tilstandsrapporten var således uriktige. De uriktige opplysningene som var gitt i tilstandsrapporten, må selgeren bære risikoen for, jf Rt-2001-369. Etter fradrag for standardheving, utgjør utgiftene til utbedring av baderommet 89.497 kroner. Prisavslaget kreves satt til utbedringskostnadene, jf avhendingsloven §4-12 annet ledd.
Råte- og fuktskader på balkong annen etasje
Det er ikke opplysninger verken i taksten eller i tilstandsrapporten om råteskadene på balkongen i annen etasje. Råteskadene hadde medført at bl a rekkverket rundt balkongen var løst. Dette var skader takstmannen åpenbart måtte ha oppdaget og som han følgelig skulle ha gjort oppmerksom på i tilstandsrapporten. Det er også grunn til å anta at Andersen selv var kjent med at rekkverket var dårlig. Råteskadene representerer en rettslig mangel etter avhendingsloven §3-7, idet selgeren - eller dennes representant - kjente eller måtte kjenne til råteskadene. Det må foretas en identifikasjon mellom Andersen og takstmannen, slik at dersom takstmannen kjente eller måtte kjenne til råteskadene, er det tilstrekkelig til at det foreligger en mangel. Utbedring av fukt- og råteskadene på balkong som det kreves prisavslag for, utgjør 67.404 kroner.
Råte- og fuktskader i kjellerrom
Det forelå betydelig fuktinntrengning i et av kjellerrommene, som bl a medførte at kjellergulvet av tre var råttent. Fremlagte fotografier og vitneforklaring fra Sten Hartwig bekrefter at fuktinntrengningen må ha foregått over lang tid. Dette var forhold Andersen måtte ha kjent til. Det samme gjelder takstmannen, som ikke har opplyst om fuktinntrengningen, verken i taksten eller i tilstandsrapporten. Takstmannen må også her identifiseres med selgeren. Skadene representerer en rettslig mangel, jf avhendingsloven §3-7. Utgiftene til utbedring som det kreves prisavslag for, utgjør 30.000 kroner.
Kjøkkeninnredning
Kjøkkenet ble annonsert som nesten nytt. Dette var ikke riktig. Kjøkkenet må antas å ha blitt installert på 1970-tallet, likevel slik at enkelte mindre komponenter var nye. Berggren la disse opplysningene til grunn da han kjøpte eiendommen. Berggren hadde tenkt å beholde kjøkkenet, men male frontene. Da det viste seg at kjøkkenet var langt eldre enn antatt samt at skapdører og skuffer var løse og slarkete, var det ikke regningssvarende å male frontene.
Det er her gitt uriktige opplysninger om kjøkkenets alder fra selgers side - eller den som må identifiseres med selgeren - og det foreligger således en mangel i rettslig forstand etter avhendingsloven §3-8. Mangelen har virket inn på avtalen, idet Berggren ville betalt en lavere kjøpesum for eiendommen dersom han hadde visst at han måtte skifte ut kjøkkeninnredningen.
Andersen kan ikke høres med at Berggren burde oppdaget at kjøkkenet var eldre enn det opplyste. For å oppdage dette måtte Berggren ha åpnet skuffer og skap, noe man normalt ikke gjør på visning. Under en hver omstendighet går selgerens opplysningsplikt foran kjøperens undersøkelsesplikt, jf Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 90.
Det kreves prisavslag med 53.409 kroner, som er det beløp man kan forvente er restverdien på et så stort Norema-kjøkken fra 1990 etter åtte års bruk. I tillegg kreves halvparten av monteringskostnadene, som utgjør 10.517 kroner.
Luftekanaler
Et ildsted i huset var tilkoblet pipas luftekanal og ikke pipeløpet for røyk. Dette representerte en brannfare og utgjorde en forskriftsmangel. Det foreligger her en rettslig mangel etter avhendingsloven §3-2 annet ledd. Som følge av at pipeløpets luftekanal var benyttet til røykløp, måtte det legges nytt ventilasjonsanlegg fra de aktuelle rom. Det var i denne forbindelse nødvendig med mekanisk vifte for å sikre tilfredsstillende luftsirkulasjon. Utgifter til den mekaniske viften kreves likevel ikke dekket for lagmannsretten. Det kreves etter dette prisavslag med 32.595 kroner, som tilsvarer utgiftene til installasjon av nytt ventilasjonsanlegg. I tillegg kommer utgiftene til fjerning av ventilasjonskanaler på den del av pipa som tidligere hadde vært luftekanal, men som ble benyttet til røykløp. Dette beløpet utgjør 9.225 kroner.
Pipeløp
Det var betydelig svovelutslag på pipas ytterside. Dette ga seg utslag i form av avskalling av maling og murpuss, og var forhold takstmannen skulle ha opplyst om i taksten eller tilstandsrapporten. I tilstandsrapporten er tvert i mot pipa gitt tilstandsgrad 1, som ifølge rapporten skal innebære at det bare var «svake symptomer» på tilstandssvekkelse. Det foreligger således uriktige opplysninger om pipas tilstand, og derved mangel, jf avhendingsloven §3-8.
Pipeløpet var også feil dimensjonert i forhold til den fyrbrenner som Andersen hadde fått satt inn i boligen mens han var eier, jf byggeforskriften (1987) punkt 49.2 og 3. Det kreves prisavslag for utgifter til analyse av røykløp med kr 4.551 kroner og utbedring av røykløp med 51.660 kroner.
Richard Berggren har lagt ned slik påstand:
I hovedsøksmålet
1. Sven Arild Andersen betaler Richard Berggren etter rettens skjønn et beløp inntil kr 348.858,- med tillegg av 12% rente p.a. fra forkynnelse av stevning og til betaling finner sted.
2. Sven Arild Andersen betaler Richard Berggren sakens omkostninger for Oslo byrett og for Borgarting lagmannsrett, med tillegg av 12% rente p.a. fra forkynnelse av stevning og til betaling finner sted.
I motsøksmålet
1. Richard Berggren frifinnes.
2. Sven Arild Andersen betaler Richard Berggren sakens omkostninger i motanken med tillegg av 12% rente p.a. fra forkynnelse av stevning og til betaling finner sted.
Ankemotparten, Sven Arild Andersen, har i det vesentlige anført:
Byrettens dom er på de vesentlige punkter korrekt. Det var imidlertid feil av byretten å pålegge Andersen å betale 17.000 kroner i prisavslag for angivelige mangler ved pipa. Dette forholdet er derfor motanket.
Det er kjøperen av eiendommen, Richard Berggren, som har bevisbyrden for at det hefter mangler ved eiendommen, slik at en eventuell tvil om dette må gå ut over Berggren.
Eiendommen ble solgt som den er, og eventuelle avvik fra det som måtte være slike eiendommers normaltilstand, må Berggren bære risikoen for. Forutsetningen for å kreve prisavslag er at vilkårene for at mangel foreligger etter §3-9, dvs at det foreligger forhold som nevnt i §3-7 og §3-8, eller at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. I forhold til dette siste vurderingstemaet må det særlig legges vekt på at boligen er ca 70 år gammel, at det i taksten var gjort fradrag på 300.000 kroner for utidsmessighet, elde og vedlikeholdsmangler, samt at det i tilstandsrapporten er anmerket tilstandsgrad 2 for flere av bygningsdelenes vedkommende, som ifølge rapporten beskriver «middels kraftige symptomer».
Berggren kan imidlertid uansett ikke gjøre gjeldende forhold som denne kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått, jf §3-10.
Råte- og fuktskader på balkong annen etasje
Det dreier seg her om råteskader på et meget utsatt område på huset. Skadene representerer ikke slikt avvik i forhold til hva en kjøper har grunn til å regne med ved erverv av en så gammel bolig. Subsidiært gjøres det gjeldende at dette ikke representerer noe slikt vesentlig avvik som kreves etter §3-9, 2. punktum.
Andersen var for sin del uvitende om skadene. Det er heller ikke opplysninger som tilsier at takstmannen som utferdiget takst og tilstandsrapport kjente eller måtte kjenne til skadene. Det er således ikke grunnlag for å fastslå at råteskadene representerer mangel etter avhendingsloven §3-7 eller §3-8.
Dersom prisavslag tilkjennes, må det gjøres fradrag for standardheving.
Råte- og fuktskader på badet annen etasje
Det er ikke gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger fra takstmannens side i taksten eller i tilstandsrapporten. Det fremgår av rapporten at den kun bygger på visuell befaring uten inngrep i byggverk. Råteskadene representerer heller ikke noe avvik i forhold til hva kjøperen hadde grunn til å forvente, i og med at det var opplyst i tilstandsrapporten at det var fuktproblemer.
Subsidiært gjøres det gjeldende at dette ikke representerer noe slikt vesentlig avvik som kreves etter §3-9, 2. punktum.
Dersom prisavslag tilkjennes, må det gjøres fradrag for standardheving.
Råte- og fuktskader i kjellerrom
Det er ikke holdepunkter for at verken Andersen eller takstmannen kjente eller måtte kjenne til fuktproblemene i kjellerrommet som ble nyttet til vinkjeller. Fuktproblemene synes heller ikke å ha vært større enn det Berggren hadde grunn til å regne med. Under en hver omstendighet var ikke fuktproblemene slik at eiendommen kan anses å ha vært i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.
Luftekanaler
Det erkjennes at tilkobling av ildsted til pipas luftekanal representerer en forskriftsmangel, og for så vidt et avvik i forhold til hva kjøperen hadde grunn til å forvente da han overtok boligeiendommen. Eiendommen kan imidlertid på grunn av forskriftsmangelen ikke anses å ha vært i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, slik §3-9, 2. punktum krever. Det vises her til den relativt beskjedne utgift som var knyttet til anleggelsen av alternativt ventilasjonsanlegg og tetting av ventilasjon i den del av pipa som nå blir benyttet til røyk fra ildstedet.
Subsidiært gjøres det gjeldende at det må gjøres fradrag for den standardheving som nytt ventilasjonsanlegg representerer.
Pipeløp
Ut fra den beskrivelse som er gitt i tilstandsrapporten, var svovelutslag og korrosjon på pipeløpet noe Berggren måtte regne med, hensett til eiendommens alder. Det er heller ikke holdepunkter for at pipeløpet ikke er dimensjonert i forhold til den fyrbrenner som Andersen hadde fått satt inn i boligen mens han var eier. Under en hver omstendighet representerer ikke disse forholdene vesentlige avvik som gjør at det foreligger mangel etter avhendingsloven §3-9, 2. punktum.
Kjøkkeninnredningen
Andersen erkjenner at den opplysningen som fremgår av taksten om at kjøkkenet i sin helhet var nytt, ikke var korrekt. Andersen har imidlertid ikke ment å forlede kjøperen til å tro at kjøkkenet var nyere enn det egentlig var. Opplysningen beror på en misforståelse mellom Andersen og takstmannen. Den uriktige opplysningen har imidlertid ikke virket inn på kjøpet, og gir følgelig ikke grunnlag for misligholdsbeføyelser. Dersom det er grunnlag for prisavslag, må det under en hver omstendighet gjøres fradrag for standardheving ved utmålingen.
Saksomkostninger
For så vidt gjelder avgjørelsen av saksomkostningene for lagmannsretten, er det relevant at Andersen i oktober 2001 fremsatte et forlikstilbud som innebar at Andersen skulle betale Berggren 150.000 kroner samt at Andersen frafalt saksomkostninger for byretten. Berggren avslo tilbudet.
Sven Arild Andersen har i hovedanken og motanken lagt ned slik felles påstand:
1. Sven Arild Andersen frifinnes.
2. Richard berggren dømmes til å betale sakens omkostninger, ilagt lovens rente.
Lagmannsretten bemerker:
Det dreier seg her om kjøp av en boligeiendom, der kjøpet fallet inn under avhendingslovens virkeområde, jf avhendingsloven §1-1. Kjøpet må anses som et forbrukerkjøp, jf §1-2.
Kjøpekontrakten som ble inngått mellom partene 13 mai 1998 regulerer i punkt 8 bl a kjøperens adgang til å gjøre gjeldende at det hefter mangel ved eiendommen. I punktet heter det:
Kjøperen har besiktiget eiendommen og har hatt anledning til å foreta de undersøkelser som han har ansett nødvendige. Eiendommen overtas i den stand som forevist. Risikoen går over på kjøperen når denne har overtatt eller kunne ha overtatt bruken av eiendommen. Selgeren erklærer at han ikke er kjent med skjulte og/eller åpenbare feil og mangler som det ikke er opplyst om. Skulle det likevel foreligge slike skjulte feil eller mangler, går risikoen for disse over på kjøperen når denne har overtatt eller kunne ha overtatt bruken av eiendommen. Kjøperen vil til tross for ovennevnte bestemmelse alltid kunne gjøre gjeldende et mangelsansvar dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det han hadde grunn til å regne med utfra kjøpesummen og forholdene forøvrig, jf avhendingslovens §3-9.
Kontraktens punkt 8 er å anse som en «som den er» klausul, som innebærer at kjøperen i utgangspunktet bare kan gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved eiendommen så langt dette følger av avhendingsloven §3-9. Paragrafen lyder:
Endå om eiegdomen er selt «som den er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §3-7 eller §3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.
På samme måte som byretten, finner lagmannsretten først grunn til å vurdere de enkelte forhold Berggren har påberopt at utgjør mangler etter avhendingsloven.
Råte- og fuktskader på badet i annen etasje
Det er ikke bestridt at det var råteskader i gulv og vegg i baderommet i annen etasje, og lagmannsretten legger dette til grunn.
Lagmannsretten finner - i likhet med byretten - at det ikke er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om badets tilstand fra selgerens eller dennes representants side. Det er i tilstandsrapporten som ble utarbeidet av ingeniør Mølsæter, opplyst at «det ble målt noe fukt bak fliser i dusj på vegg - synlige sprekker i fuger tyder på at fukt også har trengt inn i veggplate. (Relativt vanlig feil som noen utbedrer straks mens andre venter til de ønsker å skifte flistype)». Lagmannsretten kan ikke se at Mølsæter ut fra sine undersøkelser hadde foranledning til å gi potensielle kjøpere ytterligere advarsel om fuktproblemene. Det fremgår også av tilstandsrapporten at denne «kun er basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger». Med de opplysninger som fremgikk av tilstandsrapporten, fikk Berggren klart varsel om at det var fuktproblemer. Dersom det var av vesentlig betydning for Berggren å få en nærmere avklaring av disse forholdene, var han nærmest til å foreta videre undersøkelser. Den omstendighet at det i tilstandsrapporten er vist til at feilen var «relativt vanlig» mv, endrer ikke lagmannsrettens vurdering.
Lagmannsretten er også enig med byretten i at fuktskadene på badet i annen etasje uansett ikke representerer et vesentlig avvik etter avhendingsloven §3-9, 2. punkt. Lagmannsretten viser her til at utgiftene til utbedring av badet som det kreves prisavslag for, utgjør ca 90.000 kroner. Hensett til kjøpesummens størrelse, og det forhold at det i taksten er gjort fradrag i teknisk verdi for blant annet vedlikeholdsmangler med 300.000 kroner, anses vilkåret i §3-9, 2. punktum klart ikke oppfylt.
Råte- og fuktskader i kjellerrom
Lagmannsretten legger til grunn at det var en viss fuktgjennomtrengning i et kjellerrom som av Andersen hadde blitt benyttet til lagring av vin. Fuktgjennomtrengningen hadde medført at det var noe fukt og råte i plankegulvet som var lagt i kjellerrommet og noe fuktighet på veggene. Det er på det rene at det ikke ble opplyst noe fra selgeren eller Mølsæter om fuktgjennomtrengningen i kjellerrommet eller om fukt/råteskadene på plankegulvet.
Lagmannsretten finner - som byretten - at råte- og fuktskadene ikke representerer noen mangel etter avhendingsloven. Så vel Andersen som Mølsæter har forklart at de ikke hadde lagt merke til at det var fuktgjennomgang i kjellerrommet, og lagmannsretten har ikke holdepunkter for at disse opplysningene er uriktige. Lagmannsretten vil også bemerke at det her dreier seg om et rom som må betegnes som en «råkjeller», der en viss fuktgjennomgang må anses som relativt normalt - i hvert fall i et så vidt gammelt hus som det saken her dreier seg om - og noe huskjøpere må regne med. Det er derfor også påregnelig at plankegulv som er lagt i slike kjellerom, må skiftes ut med jevne mellomrom. Fuktgjennomgangen representere heller ikke noe vesentlig avvik etter avhendingsloven §3-9, 2. punktum.
Råte- og fuktskader på balkong annen etasje
Det er på det rene at det var relativt omfattende råte- og fuktskader på balkongen over inngangspartiet på huset. Det er imidlertid etter bevisførselen ikke holdepunkter for at verken Andersen eller Mølsæter var kjent med eller måtte kjent til at det var skader på balkongen. Det forhold at rekkverket på balkongen var noe løst, slik Berggren har opplyst i sin forklaring, endrer ikke lagmannsrettens vurdering på dette punktet. Det kan således ikke anses å foreligge verken mangelfulle eller uriktige opplysninger fra selgerens side om denne del av eiendommens tilstand, jf avhendingsloven §3-7 og §3-8. Lagmannsretten viser for øvrig til byrettens begrunnelse side 21-22, som også er dekkende for lagmannsrettens rettslige vurdering av råte- og fuktskadene på balkongen i annen etasje.
Kjøkkeninnredning
I tilstandsrapporten er det opplyst følgende om fast inventar: «Moderne profilert kjøkkeninnredning fra 1990». Det er ikke omtvistet at hoveddelen av kjøkkeninnredningen var eldre enn det som her var opplyst; sannsynligvis var den fra 1970-tallet. Berggren har gjort gjeldende at det her er gitt uriktige opplysninger om kjøkkenets alder, som medfører at det foreligger mangel etter avhendingsloven §3-8.
Etter avhendingsloven §3-8 har eiendom mangel dersom «omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen». I og med den opplysning som er gitt i tilstandsrapporten om at kjøkkeninnredningen er fra 1990, foreligger det en uriktig opplysning. Det er imidlertid et vilkår for at mangel skal foreligge etter §3-8, at den manglende opplysning skal ha virket inn på avtalen, jf annet ledd. Det må foretas en vurdering av om avtalen i det hele tatt ville ha blitt inngått hvis opplysningen var blitt gitt, om prisen i tilfelle ville ha blitt en annen, eller avtalen for øvrig ville ha fått et annet innhold. Det kan også være grunn til å vektlegge om den manglende opplysning er av en slik karakter at den typisk vil være relevant for prisen ved kjøp av fast eiendom.
Lagmannsretten er enig med byretten i at opplysningen ikke har virket inn på avtalens innhold. Lagmannsretten finner det sannsynlig at det avgjørende for Berggren var det helhetsinntrykk kjøkkenet ga ved visningen. Ut fra de bilder som er fremlagt for retten, fremsto kjøkkenet som pent og moderne. Det er heller ikke sannsynliggjort at kjøkkenet var i dårlig forfatning. I denne situasjonen finner lagmannsretten det mest sannsynlig at Berggren ville kjøpt eiendommen på samme vilkår, selv om han hadde blitt gjort opp-merksom på at deler av kjøkkeninnredningen var fra 1970-tallet. Den uriktige opplysningen om kjøkkeninnredningens alder er heller ikke av en slik karakter at den typisk er relevant for prisen ved kjøp av en stor og kostbar eiendom som den saken her gjelder.
Pipeløp
Lagmannsretten er enig med byretten i at avskalling av maling og puss på utsiden av pipa samt kondensskader («korrosjonsskader») på denne, ikke kan anses om en mangel etter avhendingsloven. Lagmannsretten er videre enig med byretten i at det ikke er holdepunker for at pipa ikke er forskriftsmessig dimensjonert for den brenneren som ble satt inn i Andersens eiertid. For så vidt gjelder alle disse forhold viser lagmannsretten til byrettens vurderinger, som lagmannsretten slutter seg til.
Luftekanaler
Det er på det rene at et ildsted i første etasje - en hjørnepeis - har blitt tilkoblet en ventilasjonskanal i pipeløpet. Berggren har gjort gjeldende at dette representerer en mangel, jf avhendingsloven §3-2 annet ledd.
Det følger av avhendingsloven §3-2 annet ledd at ved forbrukerkjøp skal eiendommen være i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt for eiendommen på avtaletidspunktet. Det er enighet mellom partene at tilkoblingen av et ildsted i første etasje til ventilasjonskanalen i pipeløpet, var (og er) i strid med byggeforskriften, og lagmannsretten legger dette til grunn. Lagmannsretten er likevel kommet til at dette ikke representerer en mangel etter avhendingsloven. Etter §3-2 annet ledd 2. punktum har eiendommen likevel ikke mangel selv om den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav dersom «kjøparen for så vidt ikkje bygde på seljarens sakkunnskap og vurdering». I dette tilfellet var Andersen ukjent med at ildstedet var tilkoblet ventilasjonskanalen. Tilkoblingen var gjort før Andersen ervervet eiendommen, og det var ingenting som tilsa at Andersen skulle eller burde ha blitt oppmerksom på tilkoblingen mens han var eier. Tilkoblingen var heller ikke et forhold som Mølsæter burde oppdaget i forbindelse med utarbeidelsen av tilstandsrapporten. Når man sammenholder dette med den generelle ansvarsfraskrivelsen som selgeren hadde tatt i kjøpekontrakten, må tilkoblingen av ildstedet til ventilasjonsløpet i pipa - slik lagmannsretten vurderer det - være kjøperens risiko. Det legges i denne forbindelse også vekt på at Andersen ikke var «yrkesselger» og at kostnadene ved utbedring av feilen var begrensede. Forholdet anses således ikke å representere noen mangel etter §3-2 annet ledd. Lagmannsretten finner heller ikke at det representerer noen mangel etter §3-9, 2. punktum, idet forholdet ikke innebærer at eiendommen kan anses å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med.
Samlet vurdering av de påståtte feil og skader
Lagmannsretten nevner avslutningsvis at selv om man foretar en samlet vurdering av de ulike feil og skader som Berggren hevder at eiendommen var beheftet med, har ikke disse et slik omfang at eiendommen kan anses å ha vært i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf avhendingsloven §3-9, 2. punktum. Lagmannsretten finner det sannsynlig at den pris Berggren betalte for eiendommen, svarte til det som var markedspris for denne type eiendommer i det aktuelle området. Det dreide seg om et eldre hus, der kjøper måtte regne med at det forelå en del feil og skader. Det må i denne forbindelse bl a legges vekt på at det i i rubrikken for teknisk verdi i taksten var gjort fradrag for «utidsmessighet - elde - vedlikeholdsmangler - og gjenstående arbeider» for til sammen 300.000 kroner. Slik lagmannsretten ser det, er det etter dette ikke noe grunnlag for å fastslå at det foreligger mangel etter avhendingsloven §3-9, 2. punktum.
Saksomkostninger
Berggrens anke har ikke ført frem, og han må betale sakens omkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd. For så vidt gjelder motanken, så har Andersen fått medhold, og Berggren må også dekke sakens omkostninger i forbindelse med denne, jf hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, jf §180 annet ledd. Det er ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen i §172 annet ledd. Advokat Ståle Haugsvær har på vegne av Andersen krevd saksomkostninger for lagmannsretten med til sammen 110.104 kroner inklusive moms. Av dette utgjør 83.750 kroner salær (eksklusive moms). Advokat Haugsvær har i omkostningsoppgaven opplyst at motanken ikke har medført merarbeid, idet Berggrens anke også omfattet det forhold som motanken gjelder. Det har ikke kommet innvendinger mot kravet, og lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn. I og med at det ikke anses å ha påløpt særlige kostnader i anledning motanken, utformer retten en felles domsslutning i de to ankesakene.
I tillegg til motpartens utgifter må Berggren dekke utgiftene til de fagkyndige meddommere. Disse fastsettes av retten etter særskilt oppgave.
Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre byrettens saksomkostningsavggjørelse, slik at byrettens domsslutning punkt 2 blir å stadfeste.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Sven Arild Andersen frifinnes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Richard Berggren 110.104 - etthundreogtitusenetthundreogfire - kroner til Sven Arild Andersen innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen her.
3. Richard Berggren dekker utgiftene til fagkyndige meddommere for lagmannsretten.
4. Byrettens domsslutning punkt 2, stadfestes.