LB-2001-1960

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2001-12-03
Publisert:	LB-2001-01960
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Borgarting lagmannsrett LB-2001-01960 B/03
Parter:	Saksøker: Fredrikstad kommune (Prosessfullmektig: Advokat Helge Skaaraas). Saksøkt: Elisabeth Hjørnerød (Prosessfullmektig: Advokat Otto Chr. Hagemann).
Forfatter:	Førstelagmann Nils Erik Lie. Skjønnsmenn: Statsautorisert eiendomsmegler Mona R. Brynildsen. Sivilarkitekt Jan Jansen. Banksjef Arne Bøe. Bygg/tømrermester Erik Jørgensen
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Tvistemålsloven (1915) §180, Skjønnsprosessloven (1917) §53, §54, §57, Oreigningsloven (1959) §15, Plan- og bygningsloven (1985) §20-1, §25, §27-2, §67

I medhold av plan- og bygningsloven §27-2 nr. 1 egengodkjente Fredrikstad kommunestyre 26. august 1999 reguleringsplan for «Ny ungdomsskole i Kvernhusveien». Planområdet ligger øst for Veumveien, ca 2 1/2 - 3 kilometer nord for Fredrikstad sentrum. Samme dag traff kommunestyret vedtak om ekspropriasjon av 100,3 daa til gjennomføring av planen. Skjønn til fastsettelse av erstatning for inngrepet ble begjært 13. september 1999. Skjønnsbegjæringen var rettet mot ialt 3 takstnumre.

Etter klage fra grunneieren Hans Jonas Hjørnerød traff kommunestyret 25. november 1999 nye vedtak om egengodkjennelse av reguleringsplanen og ekspropriasjon til gjennomføring av planen. Ekspropriasjonsarealet ble i dette ekspropriasjonsvedtaket angitt til 84,4 daa. Ny skjønnsbegjæring på grunnlag av de nye vedtakene ble inngitt 14. januar 2000. Under saksforberedelsen for byretten krevet Hjørnerød innløsning av ytterligere ca 24,7 daa, hvilket kommunen aksepterte. Avtale om forhåndstiltredelse ble inngått 14. februar 2000.

Hans Jonas Hjørnerød avgikk ved døden under saksforberedelsen for byretten. Ektefellen Elisabeth Hjørnerød har trådt inn i saken som part.

Fredrikstad byrett avhjemlet skjønn i saken 9. april 2001. Ved skjønnet verdsatte retten det totale området som ble avstått fra Elisabeth Hjørnerøds eiendom inklusive innløsningsarealene - takstnummer 1 og 2a - til kr 48,50 pr. m2, eller tilsammen kr 5.230.000.

Fredrikstad kommune har i rett tid begjært overskjønn for disse to takstnummer. Overskjønnsforhandlinger er holdt i Fredrikstad 8. og 9. november 2001. Partsrepresentasjonen og hva som har vært dokumentert, fremgår av lagmannsrettens rettsbok. Retten har mottatt forklaring fra 4 vitner og foretatt befaring av en sammenligningseiendom. Saken står i det alt vesentlige slik den gjorde for byretten.

Saksøkeren har fremsatt følgende forslag til alminnelige skjønnsforutsetninger:

I.

Skjønnsforutsetningene angir det faktiske grunnlag som skjønnsretten skal bygge på ved fastsetting av erstatninger og fastlegger i forbindelse med dette:

- Omfanget av eiendomsinngrepet,

- saksøkerens fremgangsmåte ved beregning og utbetaling av erstatning,

- hvilke tiltak saksøkeren påtar seg,

- hvilke forhold som skal holdes utenfor skjønnet.

Sammen med skjønnsforutsetningene blir det fremlagt kart, arealoppgaver o.1. materiale. Utover det som er fastsatt i skjønnsforutsetningene og det øvrige fremlagte materiale som er nevnt foran, påtar saksøkeren seg ikke annet arbeid eller andre forpliktelser.

II.

Skjønnsforutsetningene består av en alminnelig del og en spesiell del. De spesielle forutsetningene inneholder særbestemmelser for de enkelte takstnummer. For så vidt de spesielle forutsetningene er i strid med de alminnelige, eller med det generelle kartmaterialet som er fremlagt, går de spesielle forutsetninger foran.

III.

Saksøkeren forbeholder seg retten til å endre eller supplere det forannevnte materiale inntil skjønnet blir tatt opp til avhjemling.

IV.

Foruten grunn omfatter eiendomsinngrepet enhver rett som er nødvendig for bygging, utbedring, vedlikehold og drift av ny ungdomsskole og idrettshall i Kvernhusveien, samt øvrige anlegg til offentlige formål.

V.

Grunn som eksproprieres erverves til eiendom i samsvar med det som er angitt i skjønnsforutsetningene, og vist for skjønnsretten ved påvisning i marken.

VI.

Dersom annet ikke er bestemt i spesielle skjønnsforutsetninger, skal bygninger og andre faste innretninger innenfor ekspropriasjonsområdet erverves. Det samme gjelder bygninger mv. utenfor ekspropriasjonsområdet dersom disse må fjernes av hensyn til ekspropriasjonstiltaket.

VII.

Frist for fraflytting av bygninger som blir ekspropriert er fastsatt i spesielle skjønnsforutsetninger - dog slik at fraflytting ikke finner sted før kommunen er gitt rett til tiltredelse i henhold til særskilt lovbestemmelse eller skjønnet blir fullbyrdet i henhold til skjønnsprosesslovens §53, med mindre partene blir enige om noe annet.

VIII.

Grunnen blir ekspropriert med påstående trær og annen vegetasjon dersom ikke annet er bestemt gjennom spesielle skjønnsforutsetninger.

IX.

De erstatninger som skjønnsretten fastsetter, skal dekke alle erstatningsbetingende skader og ulemper i forbindelse med ekspropriasjonstiltaket, bortsett fra de forhold som i skjønnsforutsetningene eller skjønnsrettens avgjørelse uttrykkelig er holdt utenfor skjønnet. Således omfatter erstatningen også eventuell skade eller ulempe i forbindelse med forutgående stiknings- og målerarbeider, grunnundersøkelser o.1.

X.

Erstatningsoppgjør skjer i samsvar med skjønnslovens §53 - §57, eventuelt direkte med saksøkte.

Tap som følge av at utbetaling av erstatning skjer etter at tiltredelse har funnet sted, fastsettes av skjønnsretten etter bestemmelsen i §10, 3. punktum i lov av 6.april 1984 nr. 17 om erstatning for ekspropriasjon av fast eiendom. Det gjelder både ved forhåndstiltredelse og når fullt oppgjør ikke kan skje før endelig oppmåling er foretatt.

XI.

Lov av 1.juni 1917 nr. 1 (Skjønnsprosessloven) fastsetter om saksomkostninger:

§54.

Saksøkeren skal erstatte saksøkte nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken.

Ved avgjørelsen av spørsmålet om utgiftene har vært nødvendige, skal retten blant annet ha for øye at de saksøkte til varetakelse av likeartede interesser som ikke står i strid, bør nytte samme juridiske og tekniske bistand. Vil saksøkeren påberope denne bestemmelse, må han ta spørsmålet opp snarest mulig under saken.

Saksøkte kan kreve at saksøkeren under saken betaler saksøktes nødvendige utgifter i anledning saken etter reglene i lov om oreigning av fast eiendom §15, 3. og 4.ledd. Skjønnsrettens avgjørelse om dette treffes ved kjennelse.

§54a

Ved overskjønn som alene er begjært av saksøkte, gjelder bestemmelsene i §54 første ledd bare

a) når han ved overskjønnet oppnår en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, eller

b) når retten finner at underskjønnet lider av slike feil eller avgjørelsen er så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.

Ved avgjørelsen av om saksøkte har oppnådd en bedre avgjørelse, skal det foretas en totalvurdering hvor det blant annet tas hensyn til eventuelle endringer i inngrepets karakter og omfang. Det skal ses bort fra økning i erstatningen som bare skyldes alminnelig prisstigning på fast eiendom.

Finner retten at det var åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn, kan den pålegge ham helt eller delvis å erstatte saksøkerens saksomkostninger.

Er overskjønn begjært av begge parter, gjelder bestemmelsene i første rekke tredje ledd for den del av overskjønnet som er fremmet bare etter begjæring av saksøkte.

§54b

Ved anke eller kjæremål fra saksøkerens side, gjelder bestemmelsene i §54. Tilsvarende gjelder når det er saksøkte som bruker anke eller kjæremål dersom han helt eller i det vesentlige får medhold. Ellers avgjøres spørsmålet om erstatning av saksomkostninger etter reglene i lov om rettergangmaten i tvistemålslovens §180 første ledd.

Disse bestemmelser påberopes.

XII.

Mulige anleggsskader som følge av ekspropriasjonstiltaket holdes utenfor skjønnet.

Saksøkeren har likeledes fremsatt følgende utkast til spesielle skjønnsforutsetninger for de to takstnummer overskjønnet gjelder:

Takst nr 1:

EKSPROPRIASJONSSKJØNNET OMFATTER:

Areal innenfor reguleringsplan «Ny ungdomsskole i Kvernhusveien».

1.1 Areal til offentlig formål, ungdomsskole med idrettshall.

Skog og fjellgrunn ca 65.490 m2

Veigrunn ca 1.950 m2

I alt ca 67.440 m2

Etter fradrag for gammel veigrunn utgjør netto avståelsesareal: ca 65.490 m2

1.2 Areal til ny Kvernhusvei

Veigrunn ca 1.640 m2

Skogsgrunn ca 660 m2

ca 2.300 m2

Etter fradrag for gammel veigrunn utgjør netto avståelsesareal: ca 660 m2

1.3 Areal til ny adkomstvei med fortau

Skogsgrunn ca 1.480 m2

1.4 Areal til parkering

Skogsgrunn ca 2.640 m2

1.5 Gang- og sykkelvei med avstikkere

Veigrunn ca 1.380 m2

Skogsgrunn ca 720 m2

I alt ca 2.100 m2

Etter fradrag for gammel veigrunn utgjør netto avståelsesareal: ca 720 m2

1.6 Naturvernområde mot øst (3 parseller)

Skog og fjellgrunn ca 1.800 m2

Skogsgrunn ca 5.330 m2

I alt ca 7.130 m2

Totalt avstås netto til eiendom ca 78.120 m2

Arealene er vist ved ekspropriasjonskart merket Eiendomsavdelingen 01.02.00.

I tillegg til areal innenfor reguleringsplanen, erverves ytterligere etter krav om innløsning:

1.7 Innløsningsareal, regulert til fareområde i kombinasjon jordbruk/skogbruk.

Skogsgrunn ca 3.440 m2

Ridevolte ca 1.000 m2

I alt ca 4.440 m2

1.8 Innløsningsareal nord for Kvernhusveien - uregulert, men omfattet av kommuneplanen som landbruks- natur og friluftsområde.

Skogsgrunn ca 4.000 m2

s

Takst nr 2 a

EKSPROPRIASJONSSKJØNNET OMFATTER:

Eiendommen gnr 210 bnr 27 festenr 637 i sin helhet, i alt ca 1.103 m2 .

SPESIELLE SKJØNNSFORUTSETNINGER:

Arealene avstås permanent til eiendom.

SÆRLIGE OPPLYSNINGER:

På eiendommen hviler festekontrakt. Eksisterende bebyggelse/innretninger eies av fester. Påstående bebyggelse/innretninger skal rives.

Grunn tiltrådt i henhold til særskilt avtale 14 02 00.

Saksøkte har ikke hatt bemerkninger til utkastene til alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger, som følgelig legges til grunn for skjønnet.

Anførslene fra saksøkeren Fredrikstad kommune kan sammenfattes slik:

Det følger av Rt-1977-24 (Østensjø) og etterfølgende praksis som bygger på denne avgjørelsen, at gjeldende regulering som hovedregel skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen. Gjennom praksis er det også etablert et visst unntak for denne hovedregelen for så vidt gjelder såkalte tilegnelsesreguleringer, jf. Rt-1996-521 (Lena) og Rt-1997-1914 (Vangberg). På dette grunnlag aksepterer kommunen at det ses bort fra reguleringen for så vidt gjelder det område som er regulert til «offentlig formål - Ungdomsskole med idrettshall» (areal 1.1) på netto ca 65.490 m2 . Det aksepteres videre at det ses bort fra areal til gang- og sykkelvei med avstikkere (areal 1.5) på netto 720 m2 . Denne delen av anlegget skal betjene skolen, slik at reguleringen må ses i sammenhengen med reguleringen til offentlig formål.

For de øvrige deler av avståelsesarealet er det ikke grunnlag for å fravike hovedregelen om at gjeldende regulering skal legges til grunn for verdsettelsen. Dette gjelder naturvernområdet (areal 1.6 og deler av areal 1.4), fareområdet (areal 1.7), areal til ny Kvernhusvei (areal 1.2) og parkeringsarealet (deler av areal 1.4). Både parkeringsarealet og den nye Kvernhusveien skal således tilgodese de overordnede friluftsinteressene, nemlig allmenhetens adkomst til Fredrikstadmarka, og står ikke i sammenheng med skoleutbyggingen. Her har byretten i ethvert fall grepet feil når den har fastsatt tomteverdi for hele avståelsesarealet. Når reguleringen legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, blir konsekvensen at bruksverdien for skog må legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen for disse arealene, som ikke vil ha særskilt omsetningsverdi.

De deler av avståelsesarealet hvor det skal ses bort fra reguleringen, og som utgjør tilsammen ca 66.970 m2, skal vurderes som om de var uregulert.

Om det skal tilkjennes erstatning for tomteverdier eller ikke, er avhengig av en påregnelighetsvurdering. Når byretten har begrunnet erstatningsfastsettelsen med at kommunen ikke kan bygge skole på privat grunn og betale denne med skogverdi, samtidig som den legger ut egen grunn i nærheten til boligtomter, er dette feilaktig rettsanvendelse.

Det må legges avgjørende vekt på om arealene ligger i områder som er åpnet for utbygging. En rekke forhold som viser at det ikke ville ha vært aktuelt med annen utbygging enn skoleutbyggingen i området, og at tomteverdier derfor er upåregnelige.

Plansituasjonen må tillegges vekt, selv om det skal ses bort fra reguleringsplanen.

I kommunens generalplaner for årene 1980-1991 var arealet utlagt til jord- og skogbruk.

Det ligger som en tunge mellom Veumveien og Fredrikstadmarka, og gir adkomst til marka.

Etter kommunesammenslåingen er det overskudd på utbyggingsarealer i kommunen.

Utbyggingsprogrammet for boliger 2000-2004, som har status som kommunedelplan etter plan- og bygningsloven §20-1, har på juridisk bindende måte fastlagt den utbygging som skal skje i perioden. For kommunen er det av sentral betydning at det er samsvar mellom boligbygging og skoleutbygging i vedkommende distrikt. I det aktuelle området er det ikke ledig kapasitet i barneskolene. Kvernhuset ungdomsskole skal avløse Seiersten ungdomsskole, som skal legges ned, og vil ikke gi økt kapasitet. Dagens skoleprogram er fastsatt frem til år 2010. Det er ikke politisk grunnlag for boligbygging i det aktuelle området i overskuelig fremtid.

I ethvert fall må det legges til grunn at arealet blitt liggende ubebygget, dersom det ikke hadde blitt regulert til skole. Det var tunge samfunnsmessige hensyn - behovet for en ny skole i området - som begrunnet reguleringen. Det var også tungtveiende grunner for å plassere skolen nettopp i dette området. Reguleringen ble derfor gjennomført til tross for tunge innvendinger fra fylkesmannens miljøvernavdeling, som pekte på konflikten med jordvern- og landskapsvernhensyn. Regulering til boligformål hadde neppe blitt akseptert. De forholdene som begrunnet lokaliseringen av skolen, ville ikke blitt tillagt vekt hvis det hadde vært spørsmål om utnyttelse til boligformål. Tvert imot er området uten infrastruktur, og tilfredsstiller ingen av de krav som må stilles til boligområder.

Ved påregnelighetsvurderingen må det også legges vekt på at utbyggingen er meget varsom. Til tross for at 27 daa ville ha vært tilstrekkelig, er det 67 daa som er regulert til skoleformål. Heller ikke ved annen utbygging ville det ha vært påregnelig med en høyere utnyttelse enn dette, selv om det er angitt en utnyttelsesgrad på 25 % i reguleringsplanen.

Å hevde at reguleringen til «offentlig formål - ungdomsskole med idrettshall» i seg selv gir grunnlag for å vurdere arealet som byggeopmråde og dermed fastsette tomteverdier, slik Hjørnerød prinsipalt har gjort gjeldende, er det ikke grunnlag for.

Når det skal avgjøres om området har tomteverdier som overstiger skogverdien, må det tas utgangspunkt i at en regulering og utvikling av området til utbyggingsformål ville ha tatt betydelig tid. Det ville ha vært nødvendig med kommuneplanbehandling, reguleringsplanbehandling og byggesakbehandling, i tillegg til at utviklingen måtte ses i sammenheng med kommunens utbyggingsprogram og skoleprogram. Det må derfor foretas en betydelig neddiskontering av eventuelle tomteverdier, hvilket byretten ikke kan ha gjort.

Noen markedsinteresse hadde det ikke i noe fall vært grunnlag for før området hadde blitt frigjort i kommuneplansammenheng. Inngåelse av utbyggingsavtaler som forserer utbyggingstakten ved at utbygger finansierer grunnlagsinvesteringene, ville ikke ha vært aktuelle. Muligheten for inngåelse av slike avtaler ville ikke i noe fall ha påvirket tomteverdiene.

Ved fastsettelse av en eventuell strøkspris for hele området må det tas hensyn til de arealer som går med til interne veier, lekeplasser, transformatorer m.v., og som kan anslås til ca 40 % av totalarealet. Det er ikke aktuelt med annet enn en varsom utbygging. Hjørnerøds kalkyle, som antyder opp mot 170 boligenheter, er helt urealistisk.

Det må videre tas hensyn til de kostnader som påløper til infrastruktur for boligbygging i området.

Kommunen har fremlagt et notat med et anslag over disse kostnadene, som er spesifisert slik:

Tilknytning til 500 meter vannledning med lufte/spylekum kr 400.000

Tilknytning til eksisterende avløpssystem ved Jorunns vei 450 m a kr 2.500 kr 1.125.000

Ny undergang ved Veumveien kr 3.000.000

G/S-vei fra feltet til Jorunns vei til ny undergang 650 m a kr 2.700 kr 1.755.000

Gangvei fra feltet til Jorunns vei 310 m a kr 2.000 kr 620.000

Omlegging og utbedring av eksisterende Kvernhusvei 220 m a kr 5.000 kr 1.100.000

Gangvei med bro fra Oredalen 600 m a ca kr 1.500 kr 1.000.000

Sum kr 9.500.000

Gang- og sykkelveien fra Jorunns vei til ny undergang er allerede anlagt. Ved en regulering til boligformål hadde det blitt stilt tilsvarende krav om gang- og sykkelvei. Disse utgiftene hadde ikke kunnet viderebelastes til andre utenfor feltet medmindre gang- og sykkelveien hadde blitt ført helt frem til Ambjørnrød/Krabberødfeltet lenger nord. Siden kommunen nå har bygget denne veien, må det være riktig å ta med hele beløpet som kostnad uten hensyn til bestemmelsen om veibredde i plan- og bygningsloven §67.

Utgifter til kabelgrøfter er ikke inkludert i kalkylen, og kommer i tillegg.

Byrettens kalkyler gir en netto tomteverdi på ca kr 6 millioner. Når erstatningen da er fastsatt til kr 5.230.000 kan det ikke ha skjedd noen neddiskontering av betydning.

Når det foretas en korrekt neddiskontering av eventuelle tomteverdier, blir de i ethvert fall så lave at det ikke er grunnlag for å fastsette erstatningen på annet grunnlag enn bruksverdien som skog.

For takstnr 2 a må erstatningen fastsettes med utgangspunkt i festeavgiften for byggets påregnelige gjenværende levetid. Bygget er i dårlig forfatning, og tildes ulovlig oppført. Det kan ikke dreie seg om festeavgift for annet enn en kort periode.

Kommunen har påstått overskjønnet fremmet.

Anførslene fra grunneieren Elisabeth Hjørnerød kan sammenfattes slik:

Det er enighet om at det må skyldes en misforståelse av byretten når de 7.130 m2 som er utlagt til naturvernområde er erstattet etter tomteverdi. At erstatningen fastsettes på grunnlag av bruksverdi for de arealene som ikke er regulert til offentlige formål, aksepteres. Forøvrig må erstatningen fastsettes på grunnlag av tomteverdier.

Det er på den annen side ikke korrekt å gjøre fradrag for gammel veigrunn i arealberegningene. Det er aldri dokumentert at det offentlige har overtatt vedlikeholdet.

Forøvrig er det prinsipalt gjort gjeldende at reguleringen til «offentlig formål - ungdomsskole m/ idrettshall» innebærer at arealet er utlagt til byggeområde. Det er da uten betydning om betegnelsen «offentlig formål» er benyttet eller ikke. I begge tilfelle følger det av selve reguleringen at tomteverdiene skal legges til grunn for erstatningen. Det er i den forbindelse pekt på at kjøp til offentlige formål alltid skjer til markedsverdi, at det er en tendens til å akseptere områder som er frigitt til bygging som frigitt i alle sammenhenger, og til at det ikke foreligger eksempler på at arealer som er regulert til offentlige formål er verdsatt til jordbruksverdi.

Hvis tomteverdier ikke er en konsekvens av reguleringen, må det foretas en konkret vurdering av påregneligheten av en fremtidig utnyttelse til tomteformål. Avgjørende er hva retten mener om dette, ikke de politiske strømningene i kommunen.

Ved påregnelighetsvurderingen må det tas utgangspunkt i at det dreier seg om et attraktivt område i kommunens egen utbyggingsretning. Det ligger nærmere sentrum enn utbyggingsområdene Ambjørnrød/Krabberød og Brønnerød, og har god infrastruktur. Friluftsinteressene er ikke knyttet til dette området, som først og fremst danner innfallsport til Fredrikstadmarka uten å være en del av den. Utbygging medfører ingen landbruksmessige konflikter. Avveiningene mot landbruksinteresser og friluftsinteresser er også gjort i og med vedtaket om å bygge skole. Fylkesmannens betenkeligheter er ikke avgjørende. Det må legges til grunn at området ville ha blitt frigjort til boligformål, uansett om man anser dette for å følge direkte av gjeldende regulering, eller om man ser bort fra reguleringen.

Det følger av ekspropriasjonserstatningsloven §5 at erstatningen skal fastsettes med utgangspunkt i hva en vanlig fornuftig kjøper ville ha betalt for arealet. Tidsperspektivet er da av sentral betydning. Det må legges til grunn at området ville ha vært utbyggingsmodent på langt kortere tid enn kommunen har gitt uttrykk for, selv om skolesituasjonen hadde kunnet bremse en tid. Planleggingen av nåværende skole begynte i 1996. En periode på mellom 5 og 10 år må være realistisk.

Videre er utnyttelsesmulighetene av sentral betydning. Med utgangspunkt i tillatt utnyttelsesgrad på 25 % hadde man kunnet bygge ca 17.000 m2 gulvflate, hvilket igjen tilsvarer ca 170 vanlige boenheter. Likevel hadde man hatt 75 % av arealet til tomter, hage, veier m.v. En tomtebelastning på kr 100.000 pr. enhet, hvilket er benyttet for sammenligningsarealet ved Jorunns vei, tilsvarer da en tomteverdi på ca kr 17 millioner.

Det er ikke korrekt å trekke fra internkostnader, slik byretten har gjort. De lar seg ikke fastslå tilstrekkelig nøyaktig. På den annen side skal det ikke tas utgangspunkt i prisen for byggeklare tomter. Vurderingstemaet må være prisen for råtomter med infrastruktur frem til tomtegrensen.

Når det gjelder de kostnader kommunen har trukket frem, er det ikke riktig å legge til grunn kostnadene med undergang i Veumveien. Pålegget om undergang skyldes skolen. Med et boligfelt i stedet for skolen hadde det vært tilstrekkelig med en planovergang. Kostnadene for eksisterende gang- og sykkelvei må begrenses til verdiøkningen og kan ikke belastes med mer enn kr 300.000, slik byretten har gjort. Det følger også av plan- og bygningsloven §67 at det ikke kan tas hensyn til kostnader for mer enn 6 meters effektiv veibredde. Det kan ikke legges til grunn at kostnadene til infrastruktur vil overstige ca kr 4 millioner.

Med utgangspunkt i en kapitaliseringsrentefot på 5 % over en periode på 5 år gir dette en dagsverdi på ca kr 90 pr. m2 . På grunn av usikkerhet kan dette beløpet avrundes nedover til ca kr 85 pr. m2 .

Festetomten vil være byggeklar sammen med det øvrige arealet, og må verdsettes på samme måte som det.

Elisabeth Hjørnerød har nedlagt slik påstand:

1. Underskjønnets erstatning og avsavnsrente forhøyes vesentlig ved overskjønnet.

2, Elisabeth Hjørnerød tilkjennes dekning av utgiftene til teknisk og juridisk bistand ved overskjønnet.

Lagmannsretten bemerker:

Partene er enige om at reguleringsplanen skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen for de deler av ekspropriasjonsarealet som ikke er regulert til offentlig formål. Det dreier seg her om ca 35.920 m2, med noe forskjellige reguleringsformål, idet lagmannsretten er enig med kommunen og byretten i at gammel veigrunn må bli å verdsette til 0. Det er ikke opplyst hvordan det har vært forholdt med vedlikeholdet, men det må legges til grunn at det dreier seg om veier som i en årrekke har vært benyttet av allmenheten som tilkomstvei til Fredrikstadmarka.

Disse 35.920 m2 blir å verdsette på grunnlag av bruksverdien, hvilket partene også er enige om. Bruksverdien for hele avståelsesarealet er beregnet til kr 841.771, hvilket er akseptert av begge parter. I mangel av andre holdepunkter antar lagmannsretten at bruksverdien må bli å fordele forholdsmessig over hele arealet, og fastsetter følgelig bruksverdien for denne delen av arealet til kr 293.873. Det bemerkes at Hjørnerød skal ha bruksrett til den gang- og sykkelvei som er omtalt som areal 1.5.

Partenes prosedyre har vært konsentrert om de 66.970 m2 hvor det er enighet om at det skal ses bort fra reguleringen til offentlig formål.

Hjørnerøds prinsipale anførsel om at det følger uten videre av reguleringen til offentlig formål at området skal vurderes som byggeområde, kan ikke føre frem. Selv om plan- og bygningsloven §25 nr. 1 angir «byggeområder» som overordnet reguleringsformål, fremgår det av bestemmelsen at det skal avsettes områder til «områder for offentlige (statens, fylkets og kommunens) bygninger med angitt formål». Det er en slik utnyttelse som er angitt ved den foreliggende regulering. Planen åpner ikke for utnyttelse til boligformål eller andre formål som ikke er skole. Slik utnyttelse hadde ikke latt seg gjennomføre uten reguleringsendring. Gjeldende plan gir da ikke adgang til å verdsette arealet ut fra en generell utnyttelse til byggeområde - herunder utnyttelse til boligformål - slik det er hevdet.

Arealet blir etter dette å verdsette med utgangspunkt i hva som ville ha vært en naturlig og påregnelig utnyttelse av det uten hensyn til gjeldende regulering. Hvis dette medfører at omsetningsverdien - hva en vanlig, fornuftig kjøper ville ha betalt for arealet ved frivillig salg - ville ha vært høyere enn bruksverdien, skal omsetningsverdien legges til grunn, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd.

Vurderingstemaet i et tilfelle som det foreliggende må bli hvorvidt en potensiell utbygger av hele området sett under ett hadde vært villig til å kjøpe det for et høyere beløp enn bruksverdien, hensett til de usikkerhetsmomenter som er knyttet til hvorvidt det overhodet vil la seg utvikle til boligformål, til tidsperspektivet og til eksterne og feltinterne utviklingskostnader.

Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at det finnes kjøpere som ville ha vært villige til å erverve arealet med sikte på fremtidig utvikling av det, og som også ville ha vært villige til å ta den risiko som ligger i de momenter det er pekt på. Arealet er skogbevokst, med landbruksområder på nord- og sydsiden. Det ligger nærmere Fredrikstad sentrum enn boligområdene på Ambjørnrød/Krabberød og kommunens eget tomteområde i Brønnerødlia. Store deler av det er sydvestvendt. Det er vel egnet for utparsellering av attraktive boligtomter. Selv om tidsperspektivet er uvisst, legger lagmannsretten til grunn at det over tid ville ha blitt akseptert utnyttet til boligformål, og at dette også er den vurdering potensielle erververe av det, ville ha foretatt. Det må legges til grunn at en utbygging her ikke berører Fredrikstadmarka, og at en viss fortetting opp mot marka ville ha blitt godkjent.

Det er deretter nødvendig å ta standpunkt til de økonomiske vurderinger eventuelle kjøpere ville ha foretatt, som grunnlag for å ansette den pris de ville ha vært villige til å betale for arealet. Lagmannsretten er enig med byretten i at det må tas utgangspunkt i det antall boliger det fremstår som realistisk at arealet kan utnyttes til, og den aktuelle tomtebelastning for hver enkelt bolig. Lagmannsretten er også enig med byretten i at det må legges til grunn at bare en forsiktig utnyttelse til eneboligtomter ville ha vært aktuell. Full utnyttelse av den utnyttelsesgrad på 25 % som nå er godkjent, er ikke realistisk. Byretten har lagt til grunn en utnyttelse på 40-60 eneboligtomter. Dette anslaget er lagmannsretten enig i. Byretten har videre lagt til grunn at tomtene kan selges som byggeklare for ca kr 300 - 400.000. Hensett til at dreier seg om et attraktivt område hvor det i dagens marked utvilsomt ikke ville ha budt på vanskeligheter å få tomtene omsatt, antar lagmannsretten at byggeklare tomter opp mot 1 daa i dette området kunne ha vært omsatt for ca kr 400.000 pr stk.

Det legges videre til grunn at ca 50 % av den antatte salgssummen ville ha blitt benyttet til dekning av internkostnader for å gjøre tomten byggeklar.

Kommunen har anslått kostnadene til infrastruktur til kr 9.500.000. Lagmannsretten legger til grunn at det er skolen som har begrunnet kravet til undergang under Veumveien, og at det ikke ville ha blitt stillet tilsvarende krav ved utnyttelse av området til boligformål. Tilknytning til vannledning og avløpssystem hadde vært nødvendig. Det må også legges til grunn at utbygger hadde måttet dekke kostnadene med gang- og sykkelvei fra Jorunns vei langs Veumveien og frem til feltet. Det må på den annen side legges til grunn at utbygger ikke hadde fått pålegg om gangvei fra feltet til Jorunns vei eller om gangvei med bro fra Oredalen. Eventuell omlegging av Kvernhusveien hadde måttet tilpasses til feltet forøvrig. Det må legges til grunn at kostnadene med dette hadde blitt lavere enn kommunen har lagt til grunn. Lagmannsretten har kommet til at kostnadene til infrastruktur passende kan ansettes til kr 3 millioner samlet.

Med utgangspunkt i et middeltall på 50 tomter blir infrastrukturkostnadene kr 60.000 pr. tomt. Dette gir en råtomtverdi på kr 140.000 og en samlet råtomtverdi for hele arealet på kr 7.000.000. Dette beløpet må imidlertid neddiskonteres betydelig på grunn av tidselementet, og det må reduseres betydelig på grunn av usikkerheten med hensyn til hvorvidt man i det tatt vil få anledning til å bygge på stedet. Lagmannsretten har kommet til at reduksjonen på grunn av disse forholdene passende kan settes til 50 %, og ansetter etter dette dagens omsetningsverdi for det areal som er forutsatt utnyttet til boligtomter, til kr 3 500.000. Dette inkluderer festetomten på 1.103 m2 i tillegg til hovedarealet på 66.970 m2, tilsammen 68.073 m2, hvilket igjen tilsvarer ca kr 51 pr m2 for denne delen av avståelsesarealet.

Det bemerkes at partene har fremlagt en rekke priseksempler fra forskjellige eiendomserverv i Fredrikstadområdet. Lagmannsretten finner et visst sammenligningsgrunnlag i overskjønn av 5. november 1999 vedrørende Rekustad skole, hvor tomteverdiene ble satt til kr 50,- pr. m2 . På den ene side fremstår de tomtearealene den foreliggende sak gjelder, som adskillig mer attraktive enn arealene på Rekustad. På den annen side er tidsperspektivet i den foreliggende sak adskillig lenger enn på Rekustad. De øvrige priseksempler gir etter lagmannsrettens syn liten rettledning. Det dreier seg om arealer av forskjellig størrelse og annen utviklingsgrad og byggemodenhet enn i den foreliggende sak.

Overskjønnsbegjæringen gjelder også erstatningen for det virke grunneieren ville ha uttatt - omtalt som «tomteblink» i byrettens skjønn. Spørsmålet har ikke vært gjenstand for prosedyre under forhandlingene, og lagmannsretten antar at den erstatning på kr 200 pr. m3 som byretten har fastsatt, er passende.

Lagmannsretten antar at avsavnsrenten passende kan settes til 7 1/2 prosent.

Erstatningen til grunneieren kan etter dette oppsummeres slik:

Areal som verdsettes etter bruksverdi kr 293.873

Areal som verdsettes etter omsetningsverdi kr 3.500.000

Tomteblink kr 200 pr m3

Overskjønnet er begjært av kommunen, som etter skjønnsprosessloven §54 da skal erstatte Hjørnerød nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken. Prosessfullmektigen har inngitt omkostningsoppgave på kr 65.668, hvorav kr 48.000 utgjør salær og kr 12.710 merverdiavgift. Kommunen har ikke hatt bemerkninger til salæret, men har anført at det ikke skal tilkjennes noe omkostningsbeløp til dekning av merverdiavgift i et tilfelle som det foreliggende. Lagmannsretten bemerker til dette at Hjørnerød driver merverdiavgiftspliktig virksomhet. Den merverdiavgift som blir beregnet av prosessfullmektigens tilgodehavende hos henne, blir hun godskrevet i sin egen avregning med avgiftsmyndighetene. Hvis merverdiavgiften også blir dekket av den motpart som skal betale saksomkostninger, får hun dobbelt dekning for denne avgiften. Det skal derfor ikke tilkjennes noe beløp til dekning av merverdiavgift i et til tilfelle som det foreliggende. Saksomkostningene fastsettes følgelig til kr 52.958, hvorav kr 48.000 utgjør salær.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. For erverv av grunn til Kvernhuset ungdomsskole betaler Fredrikstad kommune slik erstatning til Elisabeth Hjørnerød som er fastsatt foran, med tillegg av 7 1/2 prosent årlig rente fra 14. februar 2000 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Fredrikstad kommune 52.958 - femtitotusennihundreogfemtiåtte - kroner til Elisabeth Hjørnerød. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.