LB-2001-3138

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2002-06-26
Publisert:	LB-2001-03138
Stikkord:	Kjøpsrett, Fast eiendom, Erstatning
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 99-11785 A28 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-03138 A/01.
Parter:	Ankende part: Gisle Askestad (Prosessfullmektig: Advokat Trond Skyberg). Motpart: Tore Haug (Prosessfullmektig: Advokat Stein Nortvedt).
Forfatter:	Lagdommer Jan Hein Eriksen, formann. Lagdommer Regine Ramm Bjerke. Tilkalt dommer, tingrettsdommer Arne Vesterås
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-6, Avhendingslova (1992) §3-1, §3-7, §3-8, Tvistemålsloven (1915) §180, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Plan- og bygningsloven (1985) §17, §17-2, §3-2, §3-9, §3-10, §4-14, §4-19, §7-1

Saken gjelder krav om erstatning etter avhendingsloven på grunnlag av uriktige opplysninger fra selger om at eiendommen var regulert til boligformål.

Tore Haug solgte ved kjøpekontrakt av 11. juni 1996 Gressvik allé 7 a, gnr. 48 bnr. 203, 226 og 265 i Fredrikstad, til Gisle Askestad for kr 350.000. På eiendommen er det oppført et eldre bolighus og et uthus.

Bnr. 203 og 226 ble kjøpt av Haug i 1985 for kr 430.000. Bnr. 203 er på 0,641 daa og grenser mot syd mot bnr. 226, som er på 0,157 daa. Ved skjøte tinglyst i 1988 kjøpte Haug bnr. 265, som grenser mot bnr. 226, for kr 75 000. Bnr. 265 er på 1,288 daa.

Gressvik allé 7 a har adkomst over naboeiendommen i nord, Gressvik allé 7, i henhold til erklæring av oktober 1993 fra eieren Lisbeth Saenger.

Salget av Gressvik allé 7 til Askestad skjedde gjennom AS Fredrikstad Eiendomskontor ved bevillingsinnehaver advokat Jon A. Larsen. I kjøpekontrakten, som er satt opp av megleren, heter det bl.a.:

Kjøper overtar eiendommen som avtalt i denne kontrakt og som beskrevet i salgsprospekt.

I salgsoppgaven fra megler fremgår bl.a følgende:

Regulering: Boligformål - 100 mtr. belte med bygge- og delingsforbud.

100-metersbeltet det er vist til er langs Glomma.

I kjøpekontrakten heter det videre:

Kjøperen har mottatt kopi av, gjennomlest og godtatt innholdet i følgende dokumenter:

...,takst av 12.03.96 avholdt av Ing. Bjørn Hals, ... brev av 24.04.96 fra kommunen vedr. regulering, ...

I taksten av 12. mars 1996 fra ingeniør Bjørn Hals er det krysset av på at strøket er regulert. Eiendommens salgsverdi er satt til kr 700.000.

Kommunens brev av 24. april 1996 er et skjema med overskrift «Opplysninger om endelig offentlige planer etter lov om eiendomsmegling §3, §4, §5, §6"s>. Skjemaet består av fem punkter som er utfylt for hånd. Punkt 1 med overskrift «REGULERT STRØK» er strøket over for hånd. I punkt 3 med overskrift «KOMMUNEPLANENS AREALDEL» er det under «Hovedformål i eiendommens strøk» fylt ut «Boligformål». I punkt 5 «ANDRE OPPLYSNINGER» heter det:

Eiendommen ligger i 100 meters beltet, hvor det etter Plan- og bygningsloven foreligger et generelt bygge- og deleforbud.

Askestad har etter at saken ble brakt inn for lagmannsretten, innhentet en ny erklæring etter lov om eiendomsmegling §3-6 fra kommunen. Skjemaet, som er datert 1. november 2001, inneholder ikke henvisninger til byggeforbudet i 100-metersbeltet. Det er krysset av på at eiendommen ligger i uregulert strøk. Videre er det opplyst at hovedformålet i eiendommens strøk etter kommuneplanens arealdel er «Bygge- bolig- og næringsområde, samt område for offentlige og allmennyttige formål».

I brev av 29. juli 1998 til AS Fredrikstad Eiendomskontor anførte Askestad at han var blitt klar over at bnr. 265 var «regulert til industri». Han anmodet om at megleren - for at denne om mulig skulle unngå et erstatningskrav - søkte kommunen om omregulering. I brev av 30. juli avviste megleren kravet, bl.a under henvisning til at kommunens brev av 24. april 1996 «ble gjennomgått både forut for og under kontraktsmøtet», og at Askestad derfor var godt kjent med innholdet. I tillegg viste megleren til at kjøper var gjort kjent med at eiendommen ligger i 100-metersbeltet med bygge- og delingsforbud.

Askestad fremmet erstatningskrav mot Haug, og kravet ble sikret ved arrest. Partene ble senere ved rettsforlik av 11. august 1998, inngått i namsretten, enige om å erstatte arresten med sikkerhet i en sperret konto. Askestad påtok seg i rettsforliket å søke om dispensasjon/regulering av bnr. 265. Han søkte i september 1998 om dispensasjon fra kravet til reguleringsplan i kommuneplanens arealdel for hele eiendommen. Kommunen avslo søknaden i mai 1999. Avslaget er ikke påklaget.

Ved stevning av 17. desember 1999 til Oslo byrett krevet Askestad erstatning av Haug oppad begrenset til kr 400.000 for tap han var påført ved at eiendommen ikke kunne benyttes til utbyggingsformål.

Oslo byrett avsa 29. juni 2001 dom med slik domsslutning:

1. Saksøkte, Tore Haug, frifinnes.

2. Gisle Askestad betaler i saksomkostninger til Tore Haug kr 27.750 - tjuesyvtusensyvhundreogfemti - som forfaller til betaling to uker etter forkynnelse av denne dom.

Byretten fant at det ikke kunne anses som en mangel ved eiendommen at den ikke kunne deles og bebygges.

Askestad har påanket byrettens dom til lagmannsretten. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Haug har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 15. og 16. mai 2002. Askestad møtte og avga forklaring. Haug møtte ved sin prosessfullmektig. Det ble avhørt ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. For lagmannsretten har den ankende part fremlagt nye dokumentbevis. Ankemotparten har for lagmannsretten fastholdt en subsidiær anførsel, som ble satt til side som for sent fremsatt av byretten, om at det ikke foreligger mangel i det forbudsbestemmelsen i plan- og bygningsloven §17-2 gjelder fullt ut. For øvrig står saken i samme stilling for lagmannsretten som for byretten.

Den ankende part Gisle Askestad har i hovedsak gjort gjeldende:

Haug møtte ikke under ankeforhandlingen i lagmannsretten, og retten må derfor legge til grunn Askestads fremstilling av de faktiske forhold.

Eiendommen hadde vært lagt ut for salg en tid før den ble solgt til Askestad. Han fikk høre om eiendommen gjennom sin søster, som er Haugs nabo. Etter besiktigelse og forhandlinger ble partene enige om en pris på kr 430.000, hvorav Askestad etter krav fra Haug betalte kr 80.000 kontant direkte til ham. Askestad hadde før partene ble enige om prisen fått utlevert meglers salgsoppgave, taksten fra ingeniør Hals, oversiktskart og en kartskisse der eiendommen var inntegnet som Gressvik allé 7 a og 7 b. Eiendommen ble solgt som en eiendom med utbyggingsmuligheter. Kommunens brev av 24. april 1996 fikk han først utlevert under kontraktsmøtet hos mekler 10. juni 1996. Muntlig fikk han da igjen opplyst at eiendommen var regulert til boligformål. Han skjønte ikke at det var motstrid mellom brevet fra kommunen og opplysningen i salgsprospektet og taksten om at eiendommen var regulert. Askestad ble først oppmerksom på at eiendommen lå i et uregulert strøk da han henvendte seg til kommunen sommeren 1998.

Askestad orienterte før kjøpekontrakt ble inngått Haug om at Askestad hadde planer om å bygge ut eiendommen, og om at han mente at dele- og byggeforbudet ikke gjaldt i regulert strøk. At det gjaldt unntak for regulert strøk, var noe Askestad visste fra avisene. Byretten har tatt feil når den legger til grunn at han ikke fortalte Haug om sitt syn på dele- og byggeforbudets gyldighet. Det han svarte benektende på i byretten, og som byretten må ha misforstått, var om han hadde orientert Haug om sine mer detaljerte utbyggingsplaner, slik disse fremkommer i Askestads senere dispensasjonssøknad til kommunen.

Haug har vært kjent med at eiendommen ikke var regulert til boligformål. Haugs mappe med opplysninger om eiendommen fikk Askestad først to måneder etter at kjøpekontrakt var inngått. Av denne dokumentasjonen og av opplysninger Askestad har innhentet fra kommunen fremgår det at kommunen i 1985 tillot at bnr. 265 ble fradelt til industriformål fra naboeiendommen Gressvik gård. Bnr. 265 ble senere delt, og Haug kjøpte den nordre delen som grenset mot hans eiendom. Det fremgår av dokumentene i forbindelse med delingen at Haug var kjent med at parsellen var utskilt som industritomt.

På grunn av den uriktige opplysningen om at eiendommen ligger i regulert strøk, er eiendommen solgt med mangler, jf. avhendingsloven §3-7 og §3-8. Det vises videre til eiendomsmeglingsloven §3-6 (1) nr. 8, hvoretter megleren har plikt til å gi kjøperen skriftlig oppgave som bl.a inneholder opplysninger om forholdet til endelige offentlige planer. Slike opplysninger bør gis før det inngis bud, jf. Hasfjord og Bech, Eiendomsmeglingsloven med kommentar side 86-87. Selger har risikoen for uriktige opplysninger i taksten, jf. Rt-2001-369. Anførselen om at det foreligger mangel etter avhendingsloven §3-7 ble gjort gjeldende også for byretten. Under en hver omstendighet er dette en rettslig argumentasjon som ikke er å anse som en ny anførsel som kan avvises som for sent fremsatt.

At Askestad fikk opplyst at eiendommen var underlagt fradelings- og byggeforbud fordi den lå i 100-meters beltet, endrer ikke det forhold at det er gitt uriktige opplysninger om reguleringen. Byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen gjaldt ikke for eiendommen. Det vises til at eiendommen i arealplanen er lagt ut til byggeområde og til at den dessuten ligger i tettbygd strøk, jf. plan- og bygningsloven §17 annet ledd.

Askestad har krav på erstatning etter avhendingsloven §4-14, herunder for indirekte tap etter §7-1. Han har krav på å få erstattet det tap han er påført ved ikke å kunne utnytte eiendommen ved fradeling og utbygging.

Den eksisterende bolig er nærmest kondemnabel. Det tap som kreves erstattet, er basert på markedsvurdering i brev av 10. desember 1999 fra Postbanken Eiendomsmegling Fredrikstad, der verdien av tre byggeklare tomter, forutsatt at vann, kloakk og adkomst ligger til rette, er anslått til kr 350.000 - 400.000 pr. tomt. Takst av 12. juli 1998, som Askestad selv har innhentet, som konkluderer med en salgsverdi på kr 890.000 på hele eiendommen, kan ikke tillegges vekt ved tapsberegningen, da den bygger på at det er utbyggingsmuligheter. Også fradelte tomter har adkomstrett over Saengers eiendom i henhold til erklæringen av oktober 1993. Mulighetene for rimelig kloakktilknytning er meget gode.

Askestad reklamerte i 1998, så snart han ble klar over at eiendommen ikke var omfattet av reguleringsplan. Reklamasjonen er derfor ikke for sent fremsatt.

Den ankende part har nedlagt slik endelig påstand:

1. Tore Haug betaler til Gisle Askestad et beløp fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 400.000,-, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven, for tiden 12 %, fra 11.09.98 til betaling skjer.

2. Tore Haug betaler sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven, for tiden 12 %, fra forfall til betaling skjer.

Ankemotparten Tore Haug har i hovedsak gjort gjeldende:

Det bestrides at det utgjør noen mangel ved eiendommen at den ikke er regulert. Mangelsvurderingen må bygge på avtalen, jf. avhendingsloven §3-1. Salget var basert på at eiendommen ikke kunne deles eller bebygges ytterligere. Brevet av 24. april 1996 fra kommunen ble som opplyst av megleren gjennomgått forut for og under kontraktsmøtet. Askestad har i kjøpekontrakten godtatt brevets innhold, herunder at eiendommen var underlagt bygge- og deleforbud. Det var således avtalt mellom partene at eiendommen ikke kunne bebygges ytterligere. At forbudet gjaldt, viste for øvrig indirekte at eiendommen ikke var regulert. Askestad visste således at opplysningen om at eiendommen var regulert var uriktig, og han kan da ikke gjøre gjeldende mangelsansvar på grunnlag av manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen.

Det fastholdes at eiendommen var underlagt dele- og byggeforbud på salgstidspunktet. Eiendommen lå ikke i tettbygd strøk, jf. kommunens saksutredning i forbindelse med fradelingen av gnr. 265 i 1985. Eiendommen var på salgstidspunktet heller ikke lagt ut til byggeområde i kommuneplanens arealdel.

Askestad meddelte ikke til Haug sin angivelige forutsetning om at eiendommen kunne fradeles og bebygges. Askestads anførsel om at han fortalte om sine planer til Haug er ny for lagmannsretten. Askestad må selv bære risikoen for sine uuttalte forutsetninger, jf. avhendingsloven §3-2 første ledd bokstav b), jf. også Eidsivating lagmannsretts dom av 30. juni 1995.

I meglers salgsoppgave ble potensielle kjøpere oppfordret til å undersøke eiendommen grundig og til å innhente alle opplysninger før de bød på eiendommen. Før kjøpekontrakt ble undertegnet, fikk Askestad videre innsyn i en mappe som Haug hadde med alle papirer vedrørende eiendommen, bl.a delingsvedtaket for bnr. 265. Hvis Askestad mente å vite at fradelings- og byggeforbudet ikke gjaldt, burde han undersøkt eiendommenes reguleringsmessige status nærmere hos kommunen, jf. avhendingsloven §3-10 første ledd. Når Askestad ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter §3-10, kan eiendommen ikke anses å ha en mangel etter §3-8.

Askestad har under ankeforhandlingen anført at eiendommen må anses å ha mangel etter avhendingsloven §3-7, ved at Haug ikke har gitt Askestad opplysninger om eiendommen som Haug kjente eller burde kjent til. Denne anførselen - som er en anførsel om culpa - må settes til side som for sent fremsatt.

Eiendommen er dessuten solgt som den er, jf. avhendingsloven §3-9. Den lave kjøpesummen må tas i betraktning ved avgjørelsen av hva kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. §3-9 annet punktum.

Haug er ikke ansvarlig for kommunale vedtak truffet etter salget, her kommunens avslag på Askestads søknad om dispensasjon fra plankravet.

Subsidiært bestrides at Askestad har lidt noe tap, i et hvert fall er tapet langt lavere enn han har anført. Det må gjøres fradrag for utgifter til vann, kloakk og adkomst, samt til riving av eksisterende bebyggelse. Kloakkledningen er bare dimensjonert for to boliger, og det må eventuelt legges ny stikkledning til den kommunale kloakkledningen. Erklæringen av oktober 1993 fra Saenger med samtykke til adkomst over Gressvik allé 7 gjelder neppe ved videre utbygging. For øvrig bestrides at Askestad har betalt mer enn den skriftlig avtalte kjøpesum på kr 350.000.

Under enhver omstendighet har Askestad reklamert for sent, jf. avhendingsloven §4-19.

Ankemotparten har nedlagt slik endelig påstand:

1. Oslo byretts dom av 29. juni 2001 stadfestes.

2. Gisle Askestad dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten, med tillegg av rente etter forsinkelsesrentelovens §3, for tiden 12 %, fra forfall til betaling skjer.

Lagmannsretten har kommet til det samme resultat som byretten og bemerker:

Retten bemerker innledningsvis at det er på det rene at både salgsoppgaven og taksten inneholdt uriktig opplysning om at eiendommen ligger i regulert strøk. Spørsmålet er om dette medfører at eiendommen har en mangel.

Vurderingen av om eiendommen har en mangel må ta utgangspunkt i de krav til eiendommen som følger av kjøpekontrakten, jf. avhendingsloven §3-1. Bestemmelsene i avhendingsloven §3-7 og §3-8 om manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen trer i bakgrunnen i den utstrekning kjøpekontrakten regulerer hvilke krav som stilles til eiendommen.

I saken her inneholder kjøpekontraktens egen tekst ikke nærmere opplysninger om reguleringen av eiendommen. Som det fremgår av rettens innledende bemerkninger ovenfor gir imidlertid kontrakten henvisninger til tre dokumenter som inneholder motstridende opplysninger om regulering av eiendommen; salgsoppgaven og taksten på den ene side og kommunens brev etter eiendomsmeglingsloven §3-6 på den annen side. De to sistnevnte dokumenter har Askestad ved sin underskrift på kjøpekontrakten akseptert å ha «gjennomlest og godtatt innholdet i». I salgsoppgaven er det om regulering opplyst «Boligformål» og videre vist til dele- og byggeforbudet. I taksten er det opplyst at strøket er regulert. Taksten inneholder ikke andre opplysninger om de reguleringsmessige forhold. I kommunens brev av 24. april 1996 derimot er punkt 1 om regulering strøket over for hånd. Lengre ned - i punkt 3 - opplyses det at hovedformålet for eiendommens strøk i kommuneplanens arealdel er boligformål. Lest i sammenheng, kan kommunens opplysninger etter rettens syn ikke forstås annerledes enn at eiendommen ikke ligger i regulert strøk. Dette følger ikke bare av at punkt 1 om regulert strøk er strøket over for hånd, men også av at rubrikkene i punkt 1 for reguleringsplanens navn, godkjenningsdato, reguleringsformål og reguleringsbestemmelser av betydning også er strøket over og ikke utfylt. Hvis eiendommen hadde ligget i regulert strøk, ville disse rubrikkene ha vært fylt ut. Dette er etter rettens syn så tydelig at det fremgår selv ved en rask gjennomlesning av brevet. Når taksten og salgsoppgaven på den ene side og kommunen på den annen side gir motstridende opplysninger om reguleringsmessige forhold, må de opplysninger som er gitt av kommunen normalt slå igjennom. Retten viser til at brevet fra kommunen etter sin overskrift inneholder «Opplysninger om endelige offentlige planer etter lov om eiendomsmegling §3-6». Brevet er derfor ment å gi megler - og gjennom denne også kjøper - autoritative opplysninger om reguleringsmessige forhold ved eiendommen. Når det dessuten i taksten og salgsoppgaven bare er gitt knappe opplysninger om reguleringen, og kommunens brev så tydelig viser at opplysningene i taksten og salgsoppgaven ikke var riktige, taler mye for at kjøpekontrakten må forstås slik at eiendommen ikke omfattes av reguleringsplan.

I tilknytning til dette vil lagmannsretten nevne at slik saken ligger an, jf. nedenfor, finner retten som byretten at det måtte tilligge Askestad å ta opp og undersøke nærmere den tvil disse opplysningene eventuelt måtte medføre. Retten tilføyer at Askestad i lagmannsretten har forklart at han var kjent med at fradelings- og byggeforbudet i 100-metersbeltet ikke gjelder i regulert strøk. Allerede av denne grunn burde han - sammenholdt med opplysningene i salgsoppgaven og brevet fra kommunen - ha forstått at opplysningene om at eiendommen lå i regulert område ikke var riktige.

Også andre sider ved kontrakten taler for at det ikke kan anses som noen mangel ved eiendommen at den ikke var regulert til boligformål. Retten viser til at den anførte betydning av manglende regulering er at eiendommen ikke kan fradeles og bebygges. Askestad ble imidlertid allerede i salgsprospektet gjort oppmerksom på at eiendommen var underlagt fradelings- og byggeforbudet i 100-metersbeltet. Den samme opplysning fremgår av kommunens brev av 24. april 1996. At eiendommen ikke kunne fradeles eller bebygges ytterligere, var således klart forutsatt i avtalen gjennom avtalens henvisning til salgsprospektet og kommunens brev. På dette punkt var kjøpekontrakten klar. At Askestad var av den oppfatning at kommunens opplysning om fradelings- og byggeforbud var uriktig, endrer ikke det forhold at eiendommen er solgt som en eiendom som ikke kunne fradeles eller utbygges. Fra Haugs side er eiendommen solgt som en eiendom som ikke kunne utbygges, og dette forhold var utvilsomt Askestad klar over. Retten finner det ikke sannsynliggjort at Askestad, slik han har forklart i lagmannsretten, fortalte Haug før kjøpekontrakten ble inngått om sin utbyggingsplaner og om sin oppfatning om at dele- og byggeforbudet ikke gjaldt. Retten viser til at anførselen om at det fant sted en slik samtale ikke er gjort gjeldende for byretten. Den er heller ikke nevnt i anken eller under saksforberedelsen for lagmannsretten, til tross for at Askestad hadde klar oppfordring til dette ved byrettens bemerkninger om at Askestad bevisst hadde forholdt seg taus overfor Haug på disse punkter.

Retten tilføyer at den avtalte pris, uansett om den var 350.000 kroner som fastsatt i kontrakten eller 430.000 kroner som anført av Askestad, var langt under taksten på kr 700.000 og den pris som kunne forventes for eiendommen hvis den kunne nyttes til utbyggingsformål, jf. også taksten av 12. juli 1998, som konkluderer med en salgsverdi på kr 890.000.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det følger av kjøpekontrakten at det ikke kan anses som en mangel at eiendommen ikke var omfattet av reguleringsplan.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til, har retten ikke foranledning til å ta standpunkt til om Askestad har reklamert for sent, eller om han er avskåret fra å påberope avhendingsloven §3-7 for lagmannsretten.

Anken har etter dette vært forgjeves, og byrettens dom blir å stadfeste i det lagmannsretten er enig i byrettens omkostningsfastsettelse. I samsvar med hovedreglen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges den ankende part å betale motpartens saksomkostninger for lagmannsretten. Saksomkostningene for lagmannsretten fastsettes i samsvar med innlevert omkostningsoppgave, som den ankende part ikke har hatt innvendinger mot, til kr 35.960, som omfatter merverdiavgift med kr 6.960.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Gisle Askestad dømmes til å erstatte Tore Haug saksomkostninger for lagmannsretten med 35.960 - trettifemtusennihundreogseksti - kroner med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, 1. punktum regnet fra forfall til betaling skjer.

Oppfyllelsefristen er 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.