LB-2001-815
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2001-10-15 |
| Publisert: | LB-2001-00815 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon, Regulering |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 99-05242 B/68 - Borgarting lagmannsrett LB-2001-00815 B/03. |
| Parter: | Saksøker: Kværner Invest Norge AS (Prosessfullmektig: Advokat Stephan L. Jervell). Saksøkt: AS Oslo Sporveier (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Dalan, Sigmond, Hagemann & Lous DA v/ advokat Ole Løken). |
| Forfatter: | Førstelagmann Nils Erik Lie. Skjønnsmenn: Arkitekt Barbro Engesveen. Tømrermester Ivar Spolén Nilsen |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §34, §4, §54a |
Saken gjelder fastsettelse av erstatning for avståelse av 1 250 m2 grunn i den tidligere sporveistraseen mellom Hoffsveien og Kværner Eiendom AS tidligere eiendom Hoffsveien 1 i Oslo.
Kværner Eiendom AS (heretter Kværner) ervervet industrieiendommen Hoffsveien 1, gnr. 3 bnr. 58, i 1970. Traseen til Lilleakerbanen, som ble anlagt tidlig på 1900-tallet, gikk mellom denne eiendommen og Hoffsveien. Den aktuelle del av sporveistraseen var utskilt som gnr. 3 bnr. 152, med Oslo Sporveier AS som hjemmelshaver. Tidlig på 1980-tallet ble sporveistraseen flyttet, etter at bnr. 152 i 1980 var regulert til trafikkformål (vei, gang/sykkelvei). Med samtykke fra Oslo kommune og Oslo Sporveier tok Kværner arealet i bruk mot slutten av 1980-tallet, uten at det skjedde noen formell overdragelse.
I forbindelse med planlagte byggearbeider på bnr. 58 fikk Kværner i 1990 pålegg om å utvide Hoffsveien i 20 meters bredde langs eiendommen. Pålegget ble gjentatt i forbindelse med en ny byggesak i 1997. Dette medførte at det 15. april 1998 ble inngått avtale mellom Kværner og kommunen, hvoretter Kværner forpliktet seg til å utvide Hoffsveien «fra Hoffelva langs eiendommen Hoffsveien, gnr. 3 bnr. 58, til ca 15 m syd for Harbitzalléen, gnr. 3 bnr. 269, samt tilkopling til de eksisterende veier» innen 15. mai 1999. Kværner hadde i 1997 solgt eiendommen til Sjølyst Utvikling AS, men hadde i forhold til kjøperen påtatt seg å oppfylle veipålegget.
Utvidelsen gjorde det nødvendig å erverve 1 250 m2 av bnr. 152. Kværner hadde allerede i 1993 begjært kommunens samtykke til ekspropriasjon av dette arealet, uten at denne begjæringen ble realitetsbehandlet av kommunestyret. Etter forgjeves forhandlinger om vederlag for avståelsen og om vilkårene for et eventuelt skjønn, begjærte Oslo Sporveier 25. mai 1999 skjønn for fastsettelse av erstatning for avståelsen av arealet, under henvisning til skjønnsprosessloven §4 annet ledd.
Ved Oslo byretts skjønn av 4. desember 2000 ble erstatningen satt til 0.
Oslo Sporveier har i rett tid begjært overskjønn.
Overskjønnsforhandlinger er holdt i Oslo 11. september 2001. Lagmannsretten har på samme måte som byretten vært satt med 2 skjønnsmenn, jf. skjønnsprosessloven §34 tredje ledd. Det har vært foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Med partenes samtykke er befaring ikke foretatt, da samtlige av skjønnsrettens medlemmer kjenner området.
Et tidligere krav fra Oslo Sporveier om utvidelse av avståelsen til å omfatte de gjenværende delene av bnr. 152, er frafalt. Det er enighet mellom partene om at eventuell erstatning skal fastsettes på grunnlag av omsetningsverdien, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5, og at verdien våren 1999 skal legges til grunn.
Anførslene fra saksøkeren Kværner kan sammenfattes slik:
Oslo Sporveier kan ikke kreve erstatning ut over sitt økonomiske tap som følge av avståelsen, jf. feks. Rt-1998-29 (Mærradalen). Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal erstatningen fastsettes med utgangspunkt i hva vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg. Det avgjørende er med andre ord hva en vanlig fornuftig kjøper ville ha betalt for arealet slik det ligger, dersom man tenker seg at det ikke hadde blitt ekspropriert.
Både reguleringssituasjonen og arealets arrondering og form tilsier at det ikke har omsetningsverdi. Det er både rettslig og faktisk umulig å utnytte eiendommen. Hovedregelen om at gjeldende regulering skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, jf. f.eks. Rt-1997-1471 (Lindesnes), må få anvendelse. Etter reguleringsplanen fra 1980 er arealet regulert til trafikkformål (vei, gang/sykkelvei). Det kan da ikke utnyttes økonomisk, og har følgelig ingen omsetningsverdi. Det er også langvarig og fast praksis i Oslo for at gammel veigrunn verdsettes til 0 ved ekspropriasjon. Dette må gjeldende tilsvarende for en gammel sporvognstrasé. At arealet ikke var åpent for alminnelig ferdsel så lenge trikken kjørte der, kan ikke være avgjørende.
Det er ikke grunnlag for å fravike reguleringen og tilkjenne erstatning på grunnlag av strøkspris etter prinsippene i Rt-1977-24 (Østensjø) og etterfølgende praksis. Saken gjelder ikke en tilegnelsesregulering, men en oppfølging av en arealreguleringsplan for et område som allerede var båndlagt. Reguleringsplanen er vedtatt lang tid før ekspropriasjonen, og arealet har i praksis vært anvendt til trafikkformål siden Lilleakerbanen ble anlagt tidlig i forrige århundre. Det foreligger ingen berettigede utbyggingsforventninger.
Arealets beskaffenhet innebærer også at det er uomsettelig, og ikke ville hatt økonomisk verdi selv om man hadde sett bort fra reguleringen. Det består av en lang, smal stripe på ca 210 meter med gjennomsnittlig bredde på ca 6 meter, som ikke lar seg utnytte selvstendig. Hva Kværner eller en annen eier av bnr. 58 hadde vært villig til å betale for arealet som tilleggsareal til egen eiendom ved et frivillig salg, er irrelevant. Det eksisterer ingen forhandlingsmaksime i norsk ekspropriasjonsrett, jf. f.eks. Rt-1993-166 (Randesund) og Rt-1993-496 (Bamble). Å sammenligne med eiendommer som selvstendig hadde latt seg utnytte og bebygge, gir ingen veiledning.
Utnyttelsesgraden for bnr. 58 er fastsatt i et bestemt antall m2, ikke som en funksjon av arealet,. Maksimal utnyttelse ble også redusert fra 35.000 til 32.000 m2 i tiden etter veipålegget. Bnr. 152 er uten faktisk betydning for utnyttelsesgraden for bnr. 152. Også rettslig er dette forholdet uten betydning for erstatningsspørsmålet.
Rente av eventuell erstatning kan ikke settes høyere enn 7 %.
Kværner har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Oslo Sporveier AS bærer sine nødvendige utgifter med overskjønnet.
3. Kværner Invest Norge AS tilkjennes dekning for sine saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens morarente fra forfall til betaling finner sted.
Anførslene fra saksøkte Oslo Sporveier kan sammenfattes slik:
Det er enighet om at arealet ikke kan utbygges selvstendig, og at det bare kan utnyttes ved at det tillegges en tilstøtende eiendom eller vei. Noe frivillig marked for erverv av veigrunn, er det ikke. I 1980 måtte det imidlertid fastsettes ny bruk av det areal inngrepet gjelder. Det potensiale arealet hadde, skulle utnyttes til noe annet. Enhver som hadde fått veipålegget, hadde måttet kjøpe arealet. Denne situasjonen ville ha kommet selv om arealet ikke ble ervervet av Kværner. Dette innebærer at den økonomiske verdien av grunnen ville ha blitt overført fra den ene eier til den andre. Dermed har arealet økonomisk verdi i seg selv.
Det følger av Rt-1996-521 (Lena) at det skal ses bort fra veireguleringen ved ekspropriasjon til vei. Det er den påregnelige utnyttelse uten veien som skal legges til grunn. Her ville det ha vært til tomt for næringsbygg.
Ikke i noe fall er det grunnlag for å behandle arealet som gammel veigrunn. Begrunnelsen for å verdsette gammel veigrunn til 0, er at offentligheten har hatt og fortsatt skal ha alminnelig rett til å benytte grunnen. Da har arealet ingen salgsverdi. Dette er ikke situasjonen i den foreliggende sak.
Utvidelsen av veien ble satt som et vilkår for videre bygging på Kværners eiendom. Den må sees som en del av strøksutviklingen i området. Alternativet til den aktuelle utnyttelsen hadde vært som tillegg til naboeiendommen. Arealet må dermed sees som vanlig utbyggingsgrunn, med flere bruksalternativer. Den valgte utnyttelse er til veiformål, for å muliggjøre fortsatt utvikling av bnr. 58. Her er man da i kjerneområdet for strøksprinsippet. Noe av det aktuelle området blir utlagt til bebyggelse og noe til veier og annen infrastruktur. Det følger av da av Rt-1977-24 (Østensjø) og etterfølgende høyesterettspraksis at erstatningen må fastsettes på grunnlag av strøkspris for næringstomt. Vedrørende den konkrete verdsettelsen er det vist til at Oslo Sporveier har overdratt naboeiendommen gnr. 3 bnr. 106 til Statens Vegvesen for kr 4.875,- pr. m2 .
Tiden fra reguleringen til ervervet forhindrer ikke at man skal se bort fra reguleringen ved erstatningsfastsettelsen.
Renten av erstatningen må fastsettes til 7 1/2 % eller høyere. I tillegg kommer rentes rente.
Oslo Sporveier har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Saksøkte tilkjennes full erstatning for grunn, og med avsavnsrente fra tiltredelse.
3. Saksøkte tilkjennes erstatning til dekning av utgifter til teknisk og juridisk bistand for overskjønnet, tillagt morarente fra forfall.
Lagmannsretten har kommet til det samme resultat som byretten og kan i det alt vesentlige tiltre byrettens begrunnelse.
Det som skal erstattes, er Oslo Sporveiers økonomiske tap ved å avstå arealet. Ekspropriaten har ikke krav på noen erstatning ut over det beløp en vanlig kjøper ville ha betalt for arealet ved et frivillig salg, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5. Hvis det ikke finnes noe marked for omsetning av en eiendom som den aktuelle, blir konsekvensen at det heller ikke utløses noen erstatning. Ved denne vurderingen er det uten betydning hva erververen ut fra sine særlige behov kunne ha vært villig til å betale for eiendommen ved et frivillig erverv. Det er også uten betydning at arealet vurdert som tilleggsareal hadde kunnet gi grunnlag for en viss, etterfølgende verdiøkning av Kværners samlede eiendom. Det er en objektiv markedsverdi av det areal som avstås, basert på påregnelig utnyttelse av dette arealet, som skal fastsettes.
Det kan ikke sees å være grunnlag for å fravike hovedregelen om at gjeldende regulering er avgjørende for påregnelig utnyttelse og dermed bindende for verdsettelsen. Frem til ca 1980 var arealet i faktisk bruk til sporveistrase. Ved flyttingen av sporveistraseen ble det regulert til trafikkformål. Det befinner seg mellom Hoffsveien og Kværners eiendom, og har ikke latt seg utnytte til andre formål enn som tilleggsareal til den ene av disse to. Noen konkrete planer for utnyttelse har ikke foreligget hos noen av partene, og ervervet, som fant sted i 1999, skjedde i henhold til en regulering som opprinnelig ble fastsatt i 1980. Lagmannsretten anser under disse omstendigheter reguleringen til trafikkformål som bindende for erstatningsfastsettelsen. Høyesteretts avgjørelse i Rt-1996-521 (Lena) kan ikke medføre noe annet resultat. Selv om det generelt har foregått og foregår eiendomsutvikling i området, også når det gjelder Kværners egen eiendom, er det ikke grunnlag for å se arealet som en del av et samlet utbyggingsområde og dermed fastsette erstatningen på grunnlag av en utjevnet strøkspris, slik Oslo Sporveier har gjort gjeldende.
Etter lagmannsrettens syn er det ikke tvilsomt at et areal som er regulert til trafikkformål og har en arrondering som det foreliggende, ikke er salgbart. Lagmannsretten er enig med byretten i at det heller ikke hadde vært salgbart om man hadde sett bort fra reguleringen, og finner det for så vidt tilstrekkelig å vise til byrettens begrunnelse. På Oslo Sporveiers hånd har det følgelig ingen salgsverdi som kan kreves erstattet.
Erstatningen settes etter dette til 0.
Oslo Sporveier har ikke oppnådd noe bedre resultat enn ved underskjønnet. Lagmannsretten har heller ikke sett avgjørelsen som tvilsom. På den annen side har det ikke vært åpenbart urimelig av Oslo Sporveier å begjære overskjønn. Hver av partene bærer følgelig sine omkostninger for lagmannsretten, jf. skjønnsprosessloven §54a første og tredje ledd.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatning for avståelse til Kværner Invest Norge AS av 1.250 m2 av AS Oslo Oslo Sporveiers eiendom gnr. 3 bnr. 152 i Oslo fastsettes til kr 0,-.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten.