LB-2001-839
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2001-11-28 |
| Publisert: | LB-2001-00839 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr 01-00268 D - Borgarting lagmannsrett Nr LB-2001-00839 K/04. Kjæremål til Høyesterett forkastet, HR-2002-00084. |
| Parter: | Kjærende part: Aristo Prosjekt AS (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Schjødt AS v/advokat Ole G. Klevan). Kjæremotpart: Borettslaget Haakon Tveters vei 8 (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem). |
| Forfatter: | Lagmann Hans Petter Lundgaard, formann. Lagmann Wilhelm Omsted. Kst. lagmann Dag Stousland |
| Lovhenvisninger: | Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §1, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §388, §403, Forvaltningsloven (1967) §42, §2, §3, LOV-1991-12-20-88, §15-1, §15-6, §15-7, §3-4 |
Saken gjelder begjæring om midlertidig forføyning etter tvangsfullbyrdelsesloven kapitel 15.
Aristo Prosjekt AS, i det følgende også kalt Aristo, ervervet ved kjøpekontrakt av 18. november 1998 eiendommen Haakon Tveters vei 8 som er en leiegård, fra Haakon Tveters vei 8 DA. Eiendommen er bygget i åtte etasjer og består av en rekke mindre leiligheter, i alt 60 leiligheter fordelt på seks etasjer, et stort forretningssenter i første etasje og et underjordisk garasjeanlegg. I åttende etasje er det arealer som rent faktisk har vært utleid til næringsformål.
Oslo kommune besluttet ved bystyrets vedtak av 17. mars 1999 å benytte forkjøpsretten etter lov av 29. april 1977 nr. 34 (leiegårdsloven) §2 og §3 til fordel for gårdens beboere. Disse hadde i konstituerende generalforsamling den 13. januar 1999 stiftet Borettslaget Haakon Tveters vei 8. I samsvar med forkjøpsvedtaket gjennomførte borettslaget oppgjør etter kjøpekontrakten med selgeren og fikk eiendommen overført ved skjøte av 20. mars 2000.
Aristo hadde klaget over forkjøpsvedtaket den 26. mars 1999, og etter en omfattende behandling som lagmannsretten ikke finner grunn til å redegjøre nærmere for, ble forkjøpssaken avsluttet ved Kommunal- og regionaldepartementets vedtak av 24. oktober 2000. Dette vedtaket var en stadfestelse av vedtak fattet av fylkesmannen i Oslo og Akershus den 30. juni 2000 hvorved bystyrets forkjøpsvedtak ble omgjort med den begrunnelse at gården ikke kunne anses som leiegård og dermed ikke kunne gjøres til gjenstand for forkjøpsrett etter leiegårdsloven, jf. lovens §1 første ledd. Ved stevning av 7. november 2000 har borettslaget reist søksmål mot staten v/Kommunal- og regionaldepartementet om gyldigheten av dette omgjøringsvedtaket. Lagmannsretten har fått opplyst at hovedforhandling i denne saken er berammet til 11. mars 2002.
I brev av 22. januar 2001 ba Aristo borettslaget om å få eiendommen overført til seg. Borettslaget meddelte den 2. februar 2001 at anmodningen ikke ville bli etterkommet. Etter dette varslet Aristo borettslaget om at det ville bli reist søksmål med påstand om at borettslaget forpliktes til å overdra eiendommen til Aristo, og at det ville bli vurdert å begjære midlertidig forføyning samt tinglysing av stevningen.
Aristo fremsatte den 6. februar 2001 begjæring til Oslo namsrett om midlertidig forføyning gående ut på at borettslaget ble pålagt å overskjøte eiendommen til Aristo.
Namsretten avsa 8. februar 2001 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen forkastes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Namsretten fant at det ikke var anført noe i begjæringen som kunne gi Aristo den nødvendige sikringsgrunn for forføyningen, og at den derfor måtte forkastes uten å bli forelagt saksøkte, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §15-7 tredje ledd.
Aristo Prosjekt AS har påkjært kjennelsen i rett tid. Borettslaget har tatt til motmæle. For lagmannsretten har det vært utvekslet en del prosesskrift, senest kjæremotpartens prosesskrift av 22. oktober 2001.
Den kjærende part, Aristo Prosjekt AS, har nedlagt denne påstand:
1. Borettslaget Haakon Tveters vei 8 tilpliktes å overskjøte eiendommen Haakon Tveters vei 8, gnr. 144, bnr. 1317 til Aristo Prosjekt AS.
2. Aristo Prosjekt AS tilkjennes sakens omkostninger.
Aristo Prosjekt AS har sammenfatningsvis anført:
Kravet om å få eiendommen overført er sannsynliggjort. Det kan ikke være tvilsomt at eiendommen rettmessig tilkommer Aristo. Det vises for så vidt til at den forvaltningsmessige behandling av spørsmålet om utøvelse av kommunal forkjøpsrett er avsluttet, og at Kommunal- og regionaldepartementet har avslått å gi borettslagets søksmål mot staten oppsettende virkning etter forvaltningsloven §42. Etter dette vedtaket er borettslaget forpliktet til å føre eiendommen tilbake til Aristo.
Med hensyn til den nærmere begrunnelse for at kommunens forkjøpsrett etter leiegårdsloven ikke kan anvendes vises det til det som er anført av staten i det søksmål borettslaget har anlagt om omgjøringsvedtakets gyldighet.
Den hjemmel borettslaget har til eiendommen er urettmessig ervervet. Hjemmelsoverføringen til borettslaget ble foretatt 20. mars 2000. På dette tidspunkt var forkjøpsretten ikke avklart og i orden, og borettslaget var fullt orientert om at Aristo hadde angrepet vedtaket. Aristo hadde 7. mars 2000 begjært forkjøpsvedtaket omgjort og hadde 13. mars 2000 fremsatt begjæring om midlertidig forføyning.
Også kravet til sikringsgrunn etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 er sannsynliggjort. For så vidt angår §15-2 bokstav a er det et hovedsynspunkt at en midlertidig forføyning bare kan gå ut på sikring av fullbyrdelsen av kravet. Det kan imidlertid ikke utledes at det i ethvert tilfelle vil være galt at hovedkravet i første omgang blir gjennomført for nettopp å oppnå slik sikring som loven gir anvisning på. Under enhver omstendighet er vilkåret i §15-2 bokstav b oppfylt: Denne bestemmelsen oppstiller ikke noen begrensning når det gjelder forføyninger som medfører hel eller delvis forgrepet fullbyrdelse av hovedkravet.
Sikringsgrunnen «å hindre vesentlig skade eler ulempe» er tilstrekkelig sannsynliggjort i begjæringen. Overføring av grunnbokshjemmelen er den eneste fullgode løsning for å hindre skade og ulempe. Tinglysing av stevning vil ikke være tilstrekkelig. Borettslaget vil allikevel kunne foreta en rekke disposisjoner som ikke krever tinglysing, så som overdragelser av andeler i borettslaget, fremleie, inngåelse av nye leiekontrakter for næringslokaler, utvikling av ubebygd tomt og generell forvaltning.
Konkret vises det til at borettslaget har foretatt oppsigelse av vaktmester, og dette er en disposisjon som ikke kan forhindres ved tinglysing av stevning. Vaktmesteren er for øvrig nå begjært utkastet av leiligheten, og denne begjæringen er tatt til følge ved namsrettens kjennelse av 3. oktober 2001. Borettslaget har heller ikke foretatt seg noe for å oppfylle kjøpekontraktens bestemmelse om å sikre adkomst til næringslokalene. Forvaltningen av næringslokalene foregår ikke på en profesjonell måte, og det kan føre til betydelig skade for Aristo med hensyn til senterets fremtid. Borettslaget vil med sin begrensede økonomi og profesjonalitet ikke kunne foreta den oppgradering som er påkrevet, hvilket medfører at det sannsynligvis kun vil bli utført det nødvendigste av vedlikehold.
Det gjøres også gjeldende at eiendommen i tillegg til hybler og leiligheter består av betydelige næringsarealer samt en bebyggbar, ikke utnyttet tomt. Borettslagets uttalte policy har vært å selge både næringsarealene og bebyggbar tomt. Det vil ikke være mulig å reversere en seksjonering og salg av disse deler av eiendommen, og en hjemmelsoverføring vil på et eventuelt senere tidspunkt ikke kunne gjennomføres.
Det er uriktig rettsanvendelse når namsretten har uttalt at kravet mot borettslaget vil være et pengekrav som i tilfelle må sikres ved arrest, noe som ikke kan gi grunnlag for midlertidig forføyning. I enhver tvist som medfører risiko for økonomisk skade, vil den part som er utsatt for urett kunne bli sittende igjen med et erstatningskrav. Formålet med begjæringen er ikke å sikre et eventuelt fremtidig pengekrav, men å sikre en rettmessig posisjon for å unngå å komme i en situasjon der det må fremmes et erstatningskrav. For Aristo er det avgjørende ikke bare å få kontroll med forvaltningen av eiendommen, men også å få direkte kontraktsforhold med leietakerne. Det er allerede store husleierestanser og ved omsetning av borettslagsandeler kan inndrivelse av leierestansene i praksis bli umuliggjort. Aristo har nå et usikret krav mot leietakerne på over seks millioner kroner.
En overføring til Aristo som midlertidig forføyning vil ikke medføre at borettslagshaverne mister sine hjem. De får anledning til å fortsette sine leieforhold basert på gjeldende kontrakter, og deres rettslige status/situasjon endres ikke på noen måte i forhold til det som var tilfelle før forkjøpsrettssaken.
Kjæremotparten, Borettslaget Haakon Tveters vei 8, har nedlagt slik påstand:
1. Oslo namsretts kjennelse av 8. februar 2001 punkt 1, stadfestes.
2. Saksøkte Borettslaget Haakon Tveters vei 8 tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Borettslaget har i det vesentlige anført:
Borettslaget ble først kjent med at Aristo ville gå til rettslige skritt i brev av 16. mars 2000. Da hadde borettslaget allerede innbetalt kjøpesummen til megleren og foretatt oppgjør i henhold til kontrakten. Det er således uriktig når Aristo hevder at borettslaget hadde kunnskap om hva Aristo hadde tenkt å foreta seg i saken.
Det er uriktig at borettslaget aldri har hatt eiendomsrett til eiendommen og innehar hjemmelen med urette. Etter forkjøpsvedtaket hadde borettslaget rett til å overta eiendommen, og det var forpliktet til å oppfylle kjøpekontrakten i henhold til reglene i leiegårdsloven.
Rettstvisten mellom borettslaget og staten gjelder rettsanvendelsen, nærmere bestemt prinsippene for beregning av boligareal etter leiegårdsloven §1. Det er ikke et spørsmål om garasjene skal være med i beregningen, men om måten de skal fordeles på mellom boligdel og næringsdel. I eiendommen er det et innendørs garasjeanlegg som borettslaget gjør gjeldende at først og fremst er bygget med tanke på beboerne. Garasjearealet må da regnes med til gårdens boligdel. Boligene har trapp direkte ned til kjelleren med direkte innendørs adkomst til garasjeplassene. Parkeringsnormene i reguleringsplanen for området viser at kravet til parkeringsplasser er knyttet til boligene og de hører således naturlig sammen med boligdelen. For tilfelle at parkeringsnormen ikke anses avgjørende hevdes det at garasjearealene bør fordeles på samme måte som de øvrige fellesarealer i bygningen. Om prinsippene for fordeling av garasjeareal i bygninger som inneholder både boliger og næringslokaler vises det ellers til professor Ernst Nordtveits notat til Kommunal- og regionaldepartementet i forbindelse med revisjon av leiegårdsloven.
Fylkesmannens vedtak bygger også på at et rom i blokkens åttende etasje er leiet ut og benyttet til kontor, men det hevdes av borettslaget at denne bruken er ulovlig og i strid med forutsetninger fra Oslo helseråd.
Sikringsgrunnen er heller ikke tilstrekkelig sannsynliggjort. Borettslaget har klart gitt uttrykk for at det ikke vil bli foretatt disposisjoner over eiendommen som kan hindre Aristos overtagelse etter kjøpekontrakten dersom Aristos krav skulle føre frem. Beboerne er gitt løpende informasjon om tvisten, og ingen leiligheter er omsatt etter at borettslaget overtok eiendommen, bortsett fra et tilfelle med overtagelse etter dødsfall.
Lagmannsretten bemerker innledningsvis at det kan reises spørsmål om det var tilstrekkelig grunnlag for namsrettens beslutning om å avgjøre begjæringen uten videre etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-7 tredje ledd. Denne fremgangsmåten tar sikte på å unngå den unødvendige belastning det er for domstolene å måtte behandle ubegrunnede begjæringer om midlertidig sikring, og den er reservert de tilfeller der det synes åpenbart at det ikke foreligger noen sikringsgrunn eller det er klart at hovedkravet ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort. Aristo har imidlertid ikke angrepet namsrettens saksbehandling på dette grunnlag og har heller ikke nedlagt noen påstand om opphevelse av kjennelsen. Lagmannsretten finner ikke tilstrekkelig grunn til å oppheve kjennelsen av eget tiltak. Saken er nå tilstrekkelig opplyst til at lagmannsretten kan treffe avgjørelse, jf. tvistemålsloven §403 annet ledd jf. §388.
Vilkårene for å beslutte en midlertidig forføyning til sikring av et krav fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven §15-1 jf. §15-2. Det er et grunnvilkår for å beslutte midlertidig forføyning at det sannsynliggjøres at det foreligger et krav, og det er videre et vilkår at det foreligger en sikringsgrunn som omhandlet i tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 første ledd bokstav a) eller b). Etter §15-6 kan midlertidig forføyning bare besluttes når både kravet og sikringsgrunnen er sannsynliggjort.
Når sikringsgrunnen er den som er omhandlet i tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 bokstav a) kan imidlertid forføyningen ikke gå ut på en foregrepet fullbyrdelse av kravet, jf. Rt-1998-139, jf. også Falkanger, Flock og Waaler, Tvangsfullbyrdelsesloven (2. utg.) bind II side 888. Den begjæring som er fremsatt av Aristo, går nettopp ut på en slik forføyning, og utelukker dermed at det er grunnlag for å anvende denne bestemmelsen som hjemmel for kravet. Lagmannsretten er således enig med namsretten i at spørsmålet om begjæringen kan tas til følge derfor må avgjøres på grunnlag av tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 bokstav b). Etter denne bestemmelse er vilkåret for å beslutte midlertidig forføyning i den foreliggende sak at «det finnes nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe......». Det andre alternativet i bestemmelsen kan ikke sees å være aktuelt i saken.
Det krav som ligger til grunn for begjæringen, går ut på at borettslaget har plikt til å overføre eiendommen til Aristo. Slik situasjonen er i dag er det ikke tvilsomt at borettslaget er eier av eiendommen etter det oppgjør som er foretatt med den opprinnelige selger i henhold til forkjøpsvedtaket og kjøpekontrakten. Kravet knytter seg til forkjøpsvedtakets gyldighet og den senere omgjøring som må innebære at borettslaget har plikt til å overføre eiendommen til Aristo.
Spørsmålet om kommunens forkjøpsrett er anvendelig er omtvistet mellom partene. Som nevnt har borettslaget angrepet denne tvisten ved å anlegge søksmål mot staten om gyldigheten av vedtaket om å omgjøre det forkjøpsvedtak som overføringen til borettslaget er bygget på. Det avgjørende for denne tvisten er om mer enn halvparten av eiendommens bruksareal er innredet til beboelse, jf. leiegårdsloven §1 første ledd.
I den sak som borettslaget har anlagt er det fra statens side anført at tvisten gjelder rettsanvendelsen, nærmere bestemt prinsippene for beregning av boligarealet etter leiegårdsloven §1. Partene er uenige om i hvilken utstrekning garasjearealet samt visse arealer i åttende etasje skal anses «innredet til beboelse» i lovens forstand. Det er i den forbindelse understreket av staten at det ikke er nok at de aktuelle arealer i åttende etasje i sin helhet tilordnes boligdelen. I tillegg må garasjeareal utover det fylkesmannen har tilordnet boligdelen, d.v.s. garasjeareal utover de plasser som rent faktisk benyttes av beboerne, tilordnes boligdelen.
Om forståelsen av leiegårdsloven §1 viser lagmannsretten til Ot.prp.nr.52 (1975-1976) side 31 der det heter:
Da det her først og fremst er spørsmål vedrørende boliger som har interesse, er det klart at minst halvparten av gården må være beregnet på beboelse. Komitéen har foreslått grensen slik at gårder hvor mer enn halvparten av den anvendelige golvflate er nyttet til beboelse, skal komme inn under forkjøpsretten. Departementet har vært noe i tvil om man burde kreve at en større del enn halvparten skal være boliger. Det er imidlertid kommet til å ville foreslå at komitéens forslag blir fulgt, men har endret formuleringen noe. Etter departementets forslag er det avgjørende om mer enn halvparten av leiearealet er innredet til beboelse. Er noen del av dette tatt i bruk til forretningslokale eller annet formål, regnes det ikke med i boligarealet. Ved ulovlig omdanning og bruksendring, må arealet fortsatt anses innredet for beboelse.
Leiegårdsloven ble endret ved lov av 20. desember 1991 nr. 88. I §1 første ledd ble da ordet «leieareal» erstattet med «bruksareal». Forarbeidene til lovendringen tyder ikke på at det har vært meningen å foreta noen endring som har betydning for det spørsmål den foreliggende sak gjelder.
Lagmannsretten finner det tvilsomt om det er tilstrekkelig sannsynliggjort at kommunen ikke hadde forkjøpsrett til eiendommen, og at det således er riktig når forkjøpsvedtaket er opphevet på dette grunnlag. Ordlyden i lovbestemmelsen «innredet til beboelse» trekker klart i retning av at garasjeanlegg og -plasser ikke skal regnes med som boligareal. Det som er sitert foran fra forarbeidene trekker også i denne retning. Etter det som er opplyst er de garasjeplasser som leies av beboerne av leiligheter ikke garasjeplasser som er direkte tilordnet vedkommende leilighet, og derfor kan sees som et bruksareal for denne, men leiet etter direkte kontrakt med gårdeieren om selve garasjeplassen. Det synes således mest naturlig å se hele garasjeanlegget som en del av bygningen som ikke er å regne som «bruksareal innredet til beboelse». Med de arealoppgaver som foreligger for gården, vil det da fremstå som noenlunde klart at den ikke omfattes av leiegårdsloven §1. Men lagmannsretten finner det uklart om garasjearealet i kjelleren i det hele tatt skal medregnes ved den arealfordeling som må foretas etter leiegårdsloven §1. Dette er avhengig av om arealet skal inngå i eiendommens «bruksareal». Som nevnt avløste dette begrepet betegnelsen «leieareal» ved lovendringen av 1991, og det er i forarbeidene forutsatt at begrepet skal tolkes likt med den tilsvarende betegnelse i Norsk Standard 3940, 2. utg. fra 1986. Spørsmålet er imidlertid ikke løst i loven, og det kan heller ikke sees å foreligge noen rettspraksis som løser det. Spørsmålet vil imidlertid få sin avklaring ved det søksmål borettslaget har reist mot staten, og lagmannsretten finner det i likhet med namsretten ikke nødvendig å ta endelig standpunkt til det.
Selv om det skulle legges til grunn at eiendommen ikke er omfattet av forkjøpsretten etter leiegårdsloven, er lagmannsretten i likhet med namsretten kommet til at kravet til sikringsgrunn ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort.
Lagmannsretten er enig med namsretten i at det ikke foreligger noen grunn til å frykte at borettslaget skal foreta disposisjoner som det er nødvendig å sikre Aristo mot at medfører godtroerverv fra tredjemann. Det vises til det namsretten har anført om dette. Det kan heller ikke sees å være fare for andre disposisjoner som reduserer verdien av eiendommen for Aristo, selv om borettslaget blir sittende med eiendommen i den tid det tar å få en rettslig avklaring av spørsmålet på ordinær måte. I praksis vil det nå si gjennom det søksmål borettslaget har anlagt mot staten. Den oppsigelse og utkastelse borettslaget har foretatt av gårdens vaktmester kan ikke sees å være en disposisjon som innebærer en vesentlig skade eller ulempe for Aristo.
Det som for lagmannsretten fremstår som noe tvilsomt, er betydningen av at borettslaget forvalter eiendommen etter andre prinsipper enn Aristo ville ha gjort om det hadde hatt disposisjonen over eiendommen. Det er fra Aristos side pekt på at det oppstår tap for selskapet ved at det har et totalkonsept for utviklingen av eiendommen som vil innbringe betydelige merinntekter. Dette gjelder så vel med hensyn til den utleie som foretas og regulering av den ubebygde tomt. Lagmannsretten kan ikke se at dette er et tap som Aristo uten videre kan gjøre borettslaget ansvarlig for. Det er ikke noe som tyder på at borettslagets forvaltning av eiendommen er uforsvarlig. Borettslaget er nå den reelle eier av eiendommen, og har finansiert ervervet av den. Aristo har ingen annen tilknytning til den enn forventningen om at forkjøpsvedtaket rettmessig kunne omgjøres og at selskapet dermed har rett til å overta den i overensstemmelse med den opprinnelige kjøpekontrakt. Som foran nevnt fremstår dette spørsmålet som tvilsomt for lagmannsretten.
Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at det ikke foreligger forhold som faller inn under slik «vesentlig skade eller ulempe» som en midlertidig forføyning etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 bokstav b) skal sikre mot. I denne forbindelse peker lagmannsretten også på at dersom omgjøringen av forkjøpsvedtaket var uriktig, vil det oppstå en svært uheldig situasjon om begjæringen blir tatt til følge, idet det atter må foretas en reversering av kjøpet dersom borettslaget krever det.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste.
Saken har budt på slik tvil at saksomkostninger ikke tilkjennes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §3-4 jf. tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §172 annet ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kjæremålet forkastes
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.