LB-2001-955

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-11-20
Publisert:	LB-2001-00955
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr 00-747 A Borgarting lagmannsrett LB-2001-00955.
Parter:	Ankende part: 1. Katrin Skjong 2. Frode Bøe (Prosessfullmektig: Advokat Per Magne Ristvedt). v/advokat Christopher Borch Motpart: Anca og Ovidiu Vermesan (Prosessfullmektig: Advokat Geir Knutsen).
Forfatter:	Lagdommer Jørgen Fredrik Brunsvig, formann. Ekstraordinær lagdommer Kjell Gundelsby. Tilkalt dommer, byrettsdommer Randi Carlstedt
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-7, §3-8, §3-9, §4-12, Tvistemålsloven (1915) §174, §180

Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av enebolig.

På eiendommen Terrasseveien 1 A, gnr. 14 bnr. 957 i Bærum kommune, oppførte daværende eier, Trond Ericson, i 1980 en frittliggende enebolig. Arbeidet ble utført av profesjonelle håndverkere. Ericson deltok imidlertid blant annet i arbeidet med legging av dreneringen rundt boligen. Boligen består av halvannen etasje samt kjellerplan. I kjelleren er det innredet bl.a . vaskerom, soverom og kjellerstue. Byggearbeidene ble kontrollert og ferdigattest utstedt av Bygningsvesenet i Bærum kommune.

Eiendommen ble i 1993 overdratt til Katrin Skjong og Frode Bøe, som den gang var gift. Som følge av brudd mellom ektefellene, besluttet de høsten 1998 å selge eiendommen. Eiendommen ble ved kjøpekontrakt 13. januar 1999 overdratt til Anca og Ovidiu Vermesan. Kjøpesummen var kr 2.280.000. Budet fra Vermesan var blitt akseptert allerede 25. november 1998. Vermesan hadde forut for dette besiktiget eiendommen ved flere anledninger, herunder en gang sammen med takstmann. Formålet med bistand fra takstmannen var å avklare omstendigheter ved boligen nevnt i taksten som selgerne hadde fått utarbeidet. Under visningen fremkom det at det var installert en luke («koøye») over sluket i kjelleren for å hindre tilbakeslag fra avløpsnettet. Vermesan engasjerte også advokat, som utarbeidet enkelte forslag til tilføyelser i kjøpekontrakten.

Kjøpekontrakten pkt. 6 første avsnitt lyder:

Kjøperen har besiktiget eiendommen og overtar denne i samme stand som den var ved besiktigelsen.

I kontraktens pkt. 7 angående selgers opplysningsplikt, ble det etter ønske fra Vermesan tilføyd som fjerde avsnitt:

Selger har opplyst om tidligere vannskade i kjeller (tilbakeslag fra avløpsledningen når kommunen har spylt sine rør). Dette skjedde i 1995. Selger opplyse(r) at vannskade er utbedret og reparert. Selger er ikke kjent med andre årsaker til fuktighet i kjelleren dog ref. vedlegg 3.

Vedlegg 3 var taksten, hvor det var vist til begrenset saltutslag i betongen i ytterveggen i vaskerommet. Selgerne tegnet eiendomssalgsforsikring i Gerling Norge AS. I tilknytning til dette utarbeidet de 30. desember 1998 egenoppgave. Egenoppgaven ble medtatt som bilag til kjøpekontrakten.

Som følge av kraftig regnvær 14. juli 1999, oppsto tilbakeslag fra det kommunale avløpsnettet i Terrasseveien. Vann og kloakk fra avløpsnettet kom da opp av sluket i kjelleren. Vannet sto til slutt ca 50 cm over gulvet i hele kjelleren. Etter at vannet var sunket, ble det foretatt mekanisk tørking av kjelleretasjen. Det ble samtidig klarlagt at gulv og vegger måtte rives.

På tross av kontinuerlig bruk av tørkere var det høsten 1999 fortsatt høy fuktighet i bygningsdelene i kjelleretasjen. Det ble videre påvist råteskader i innvendige tresviller ved yttervegg, kontor samt puss/malingsavskalling i vaskerom. Vermesan kontaktet på denne bakgrunn sivilingeniør Edgar Lunde, som i rapport av 12. november 1999 konkluderte med at fuktigheten måtte ha vært tilstede over lengre tid. Han la til grunn at husets plassering i forhold til skråning mot nordvest stilte store krav til drenasjen, og at alt tydet på at denne ikke virket tilfredsstillende. I forbindelse med utførelsen av arbeidet i kjelleren ble det videre klarlagt at det ikke var varmekabler i trapperommet, slik som angitt i taksten og salgsoppgaven.

Vermesan meldte skadene som følge av tilbakeslaget til sitt forsikringsselskap. Opplysningen om mulige fuktskader som følge av mangelfull drenering førte til at Vermesan ikke fikk dekket alle kostnader til utbedring av kjelleretasjen fra sitt forsikringsselskap. Deler av skadene ble ansett ikke å skyldes tilbakeslaget, men antatt å ha sammenheng med mangelfull drenering. På bakgrunn av de foreliggende opplysninger fant Vermesan det nødvendig å opparbeide ny drenering før innvendige arbeider i kjelleren ble utført. Dreneringsarbeidene ble foretatt vinteren 2000.

Vermesan rettet på denne bakgrunn krav mot Skjong/Bøe for å få dekket utgiftene til ny drenering, løsning av problemer knyttet til tilbakeslag fra kloakknettet samt legging av varmekabler i trapperommet i kjelleretasjen. Skjong og Bøe bestred kravet. Ved stevning 31. mars 2000 til Asker og Bærum herredsrett fremsatte Vermesan krav om prisavslag og / eller erstatning fastsatt etter rettens skjønn. Kravet var i stevningen begrenset oppad til kr 180.000.

Asker og Bærum herredsrett avsa 24. januar 2001 dom med slik domsslutning:

1. Katrin Sjong og Frode Bøe dømmes til å betale til Anca og Ovidiu Vermesan kr 258 000 - kr. tohundreogfemtiåttetusen - med tillegg av 12 % rente p.a. fra 30. april 2000 til betaling skjer.

2. Katrin Sjong og Frode Bøe dømmes til å erstatte Anca og Ovidiu Vermesan saksomkostninger med kr 136.500 - etthundreogtrettisekstusenfemhundre - med tillegg av 12 % rente p.a. fra 14 dager etter domsforkynnelse og til betaling skjer. Katrin Sjong og Frode Bøe betaler in solidum utgifter til fagkyndig meddommere med kr 14 240 - fjortentusentohundreogførti.

Oppfyllelsesfristen er fjorten -14- dager fra forkynnelse.

Domsslutningen ble senere rettet slik at det fremgikk at Skjong og Bøe også var dømt til å betale utgiftene til fagkyndige meddommere. Om det nærmere saksforholdet vises det til herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Katrin Skjong og Frode Bøe har i rett tid påanket herredsrettens dom. Anken gjelder herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 23. og 24. oktober 2001. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt seks vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

De ankende parter, Katrin Skjong og Frode Bøe, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Eiendommen er solgt «som den er». Det foreligger derfor bare mangel dersom vilkårene i lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eigedom (avhendingsloven) §3-9 er oppfylt.

Det erkjennes at det uriktig ble opplyst at det var varmekabler i trapperommet i kjelleren. Skjong/Bøe trodde at det lå sammenhengende varmekabler i kjellerstue og trapperom. Denne uriktige opplysning har imidlertid ikke hatt innvirkning på avtalen. Varmekabler har liten betydning i dette lille rommet. Vermesan var ikke opptatt av spørsmålet, og det ble først oppdaget ved en tilfeldighet etter lang tid.

Under enhver omstendighet gir dette ikke grunnlag for prisavslag etter avhendingsloven §4-12 første ledd. Manglende varmekabler har ikke betydning for eiendommens verdi. Verdiforskjellen er ev. svært liten. Det er følgelig ikke grunnlag for noe forholdsmessig prisavslag. Det er da uansett ikke grunnlag for å kreve dekket utbedringskostnadene etter unntaket i §4-12 annet ledd, jf Rt-2000-199. Dersom utbedringskostnader kan kreves dekket etter §4-12 annet ledd, må det uansett gjøres fradrag for standardhevning.

Dreneringen var i tilfredsstillende stand på overtakelsestidspunktet. Bygningsmyndighetene ga ferdigattest for arbeidene i 1980 etter inspeksjon bl.a av dreneringen. Det vises videre til rapport og vitneforklaring fra Trond Bøhlerengen ved Norges byggforskningsinstitutt. Etter befaring under gravearbeidene i februar 2000 konkluderte han med at det ikke var noen opplysninger eller observasjoner som tydet på at dreneringen alene kan være hovedårsaken til fuktskadene i kjelleren. Bøhlerengen viste til at ytterveggen på kjelleren var tørr, at det ikke var vann i grøften under befaringen m.v. Fuktproblemene innvendig måtte ha andre årsaker. Dette underbygges av vitneforklaringen fra takstmann Torbjørn Grobstok.

Subsidiært, selv om det skulle anses å foreligge feil ved dreneringen, gjøres gjeldende at Skjong/Bøe ikke ga uriktige opplysninger. Egenoppgaven utarbeidet i forbindelse med eierskifteforsikringen inneholdt ikke uriktige opplysninger i avhendingsloven §3-8s forstand. Egenoppgaven omhandler selgers kunnskap om eiendommen. Den gir ikke grunnlag for noen form for garanti. Under enhver omstendighet kan egenoppgaven ikke anses å ha virket inn på avtalen. Skjemaet ble fylt ut ca 1 måned etter at budet fra Vermesan var akseptert.

Atter subsidiært, dersom mangel etter avhendingsloven §3-8 anses å foreligge, gjøres gjeldende at prisavslag fastsatt av herredsretten er for høyt. Det er utelukkende dokumentert utgifter på til sammen kr 133.000. Det er ikke dokumentert at utgifter til innredning har sammenheng med den eventuelle mangel. Poster knyttet til taknedløp m.v. ville under enhver omstendighet ha påløpt og må derfor trekkes ut. Det må ytterligere gjøres fradrag for standardhevning ved utbedringen. Dreneringen var snart 20 år gammel. Som følge av terreng- og grunnforhold måtte dreneringen uansett forventes å bli skiftet ut innen noen tid. Den nye drenering er utført på en mer kostbar måte ved bruk av løs lecamasse og bygging av ny terrasse m.v.

Det er ikke sannsynliggjort at høydeforskjellen mellom kjellergulv og det kommunale kloakknett er utilfredsstillende. Bygningsmyndighetene hadde utstedt ferdigattest for arbeidene etter inspeksjon. De tre tilfellene av tilbakeslag før Vermesans overtakelse skyldes henholdsvis ekstrem nedbør og operatørfeil ved spyling. Det kan ikke anses bevist at høydeforskjellen var på bare 20 cm. Tilbakeslagene må sees i sammenheng med «svanken» på hovedledningen.

Subsidiært, dersom det anses å foreligge for liten høydeforskjell mellom kjellergulv og kloakknettet, gjøres gjeldende at Skjong/Bøe ikke har gitt uriktige opplysninger som kan ha innvirket på avtalen. Opplysningene angående antall tidligere tilbakeslag ble først gitt i kontraktsmøtet, d.v.s. etter skjæringstidspunktet i henhold til avhendingsloven §3-8 annet ledd.

Skjong/Bøe kan heller ikke anses å ha holdt tilbake opplysninger om høydeforskjellen i strid med avhendingsloven §3-7. Skjong/Bøe ga alle de opplysninger de kjente til angående tidligere tilbakeslag. Forholdet ble diskutert i forbindelse med «koøyet» i kjelleren. Frode Bøe opplyste til Vermesan at det hadde vært ett eller muligens to tilbakeslag i tidligere eiers eiertid. Det kan ikke legges avgjørende vekt på at tillegget i kontrakten ikke er helt presist på dette punkt.

Under forutsetning av at Skjong/Bøe blir ansett ikke å ha gitt informasjon om at det hadde vært tre tilfeller av tilbakeslag fra kloakknettet, gjøres gjeldende at det ikke kan stilles krav om å gi opplysninger om slike forhold ved eiendommen som lå henholdsvis 14 og 11 år tilbake i tid. Informasjonsplikt etter avhendingsloven §3-7 gjelder bare vesentlige omstendigheter ved eiendommen. Det vises til Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 89 og Viggo Hagstrøm: Fragmenter fra obligasjonsrett II s. 28 samt Borgarting lagmannsretts dom av 27. september 2001 (sak 2001-00237). Det er ubestridt at Skjong/Bøe informerte om det tilfellet av vanninntregning som hadde funnet sted i de senere år. Det vises videre til at installeringen av «koøyet» hadde ført til at vanninntregning ikke hadde vært noe problem på mange år.

Atter subsidiært, dersom mangel anses å foreligge, gjøres gjeldende at det ikke foreligger behov for ytterligere utbedring. Luken i kjelleren sikrer mot vanninntregning når den er lukket. Dertil kommer at Bærum kommune har påtatt seg å dekke tilbakeslagsventil. Disse tiltak må anses tilstrekkelige. Det har ikke vært mer enn tre tilfelle av tilbakeslag på 21 år. Det foreligger dermed ikke behov for installasjon av pumpe. Under enhver omstendighet må det gjøres fradrag da den løsning som kreves dekket omfatter mer enn bare spillvann fra huset. Prisavslagskravet må uansett reduseres for utgifter knyttet til dreneringssystemet.

Eiendommen kan ikke anses å ha vært i vesentlig dårligere stand enn Vermesan hadde grunn til å regne med, jf avhendingsloven §3-9 annet punkt. Eiendommens tilstand må uansett anses som forventet. Boligen er 19 år gammel og ligger lavt i terrenget. Taksten ga varsel om saltutslag i kjeller. Det ble gitt beskjed om tidligere fuktskade. Eiendommen ble videre solgt til en pris klart under takst. Dreneringen var ifølge Bøhlerengen tilfredsstillende. Under enhver omstendighet er ikke avviket samlet sett så stort at eiendommen kan anses å være i vesentlig dårligere stand. Det foreligger etter dette ingen mangel.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

1. Frode Bøe og Katrin Skjong frifinnes.

2. Anka og Ovidiu Vermesan dømmes in solidum til å betale saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 14 dager etter dommens forkynnelse til betaling skjer.

Ankemotpartene, Anca og Ovidiu Vermesan, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det foreligger flere feil ved dreneringen. Ledningen lå for høyt, dels på nivå med kjellergulvet oppå sålen. Det vises til vitnene Alf Otto Haug og sivilingeniør Edgar Lunde. Dreneringsledningene var ikke lagt med fall, slik byggforskriften som gjaldt i 1980 krever. Ledningene kan heller ikke anses ført til terreng. Det vises til forklaringen fra vitnet Haug, som sto for gravearbeidene. Han opplyste at ledningen endte i en leirvegg. Feilene ved leggingen forårsaket fukt i veggen og påfølgende sopp- og råteskader. Dreneringen skulle også ta unna vann fra taknedløp. Drensystemet måtte derfor utbedres.

Fuktskadene kan ikke ha sammenheng med tidligere tilbakeslag fra kloakknettet. Fuktskadene var høyere enn 50 cm over gulvet. Det er i prisavslagskravet gjort fradrag for utbedringer dekket av forsikringsselskapet Gjensidige i forbindelse med det siste tilfellet av tilbakeslag fra kloakknettet.

Skjong/Bøe hadde i egenoppgaven, som var vedlegg til kjøpekontrakten, opplyst at dreneringen fungerte tilfredsstillende. Denne opplysningen var feilaktig og fører til ansvar etter avhendingsloven §3-8. Det er ikke avgjørende at opplysningen først kom etter avtaleinngåelsen. Den var gjort til en del av kontrakten mellom partene.

Høydeforskjell mellom kjellergulv og kloakknettet er bare på 20 cm, jf brev av 14. juli 2000 fra Bærum kommune. Dette er utilfredsstillende og i strid med kravene fra kommunen om en høydeforskjell på minst 90 cm. Manglende høydeforskjell er årsaken til at kjelleren er blitt oversvømmet av kloakk ved fire anledninger i løpet av 18 år.

Vermesan ble bare informert om ett tilfelle av tilbakeslag. Det vises til partsforklaringen fra Anca Vermesan, som entydig støttes av kontraktsformuleringen angående selgers kjennskap til fuktproblemer i kjelleren. Formålet med bestemmelsen var nettopp å dokumentere hva partene var enige om.

Det foreligger etter dette mangel som følge av uriktige opplysninger, jf avhendingsloven §3-8. Dette gir krav på prisavslag, jf avhendingsloven §4-12. Prisavslaget for denne mangelen må settes til nødvendige utbedringskostnader som følge av for liten høydeforskjell. Montering av pumpestasjon er nødvendig for å sette eiendommen i den stand som Vermesan har krav på etter kontrakten. Tilbakeslagsventil gir ingen fullgod løsning på problemet. Husets avløpsnett kan ikke brukes når ventilen slår seg inn. Beboerne kan ikke vite når dette skjer, for eksempel som følge av spyling av rørnettet, kraftig regnskyll eller snøsmelting.

I henhold til kjøpekontrakten var det varmekabler i trapperommet i kjelleren. Dette er en mangel som innebærer et verdiminus ved eiendommen. Det er ikke godtgjort at prisavslaget skal settes til noe annet enn utbedringskostnadene. Lovens ordlyd innebærer krav om mer enn sannsynlighetsovervekt for at reduksjonen i markedsverdien som følge av mangelen avviker fra utbedringskostnadene, jf Rt-2000-199. Denne bevisbyrde er ikke oppfylt av Skjong/Bøe. Utbedringskostnadene utgjør kr 26.000. Dette er følgelig ikke noe bagatellmessig forhold. Krav på dekning av utbedringskostnadene foreligger dermed. Det aksepteres fradrag for standardforbedring.

Under enhver omstendighet er eiendommen i «vesentleg ringare stand» enn det Vermesan hadde grunn til å forvente på bakgrunn av kjøpesummen og forholdene ellers, jf avhendingsloven §3-9. Utbedringskostnadene knyttet til drenering, manglende høydeforskjell mellom kjellergulv og avløpsnett samt til varmekabler utgjør samlet ca kr 325 000. Utbedringskostnadene er meget betydelige i forhold til kjøpesummen.

Dertil kommer at kjellerarealene ikke kan brukes uten betydelige utbedringer. Ved vurderingen etter avhendingsloven §3-9 må det legges til grunn at eiendommen ble kjøpt til markedsverdi. Taksten må ha vært for høy.

Ved fastsettelsen av prisavslaget må fradraget for standardhevning være beskjedent. Behovet for utbedring av dreneringen skyldes ikke at ledningsnettet var brutt sammen eller lignende. Det var lagt feil. Dette tilsier at dreneringssystemet ellers ville hatt en lang levetid.

Ved vurderingen av kostnadene til pumpestasjon, må det tas i betraktning at dette er den løsning som gir full sikkerhet mot tilbakeslag. Løsningen innebærer likevel ulemper i forhold til naturlig fall. Pumpen trekker strøm. Den må byttes, f.eks. hvert 20. år. Da pumpesystemet ikke representerer noen fordel fremfor fungerende selvfallsledning, er det ikke grunnlag for fradrag i forhold til denne posten.

Det aksepteres et visst fradrag når det gjelder varmekabler. Også her må det imidlertid legges til grunn at varmekabler lagt i 1980 ville fortsatt ha hatt lang levetid.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Anca og Ovidiu Vermesan tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av lovens forsinkelsesrrente fra forfall.

Lagmannsretten bemerker:

Etter pkt. 6 første ledd i kjøpekontrakten overtar kjøper eiendommen «i samme stand som den var ved besiktigelsen». Eiendommen er følgelig solgt «som den er», jf avhendingsloven §3-9. I et slikt tilfelle kan eiendommen likevel ha mangel blant annet dersom selger har unnlatt å gi opplysninger, jf avhendingsloven §3-7, eller det er gitt uriktige opplysninger, jf avhendingsloven §3-8.

Lagmannsretten tar først stilling til spørsmålet om det var gitt uriktige opplysninger angående dreneringen m.v. av kjelleren. Som vedlegg til salgsoppgaven, og senere til kjøpekontrakten, fulgte takst utarbeidet 15. oktober 1998 av takstmann Torbjørn Grobstok. I taksten var det i forbindelse med tilstanden i betong i yttervegg i vaskerom anmerket «Begrenset saltutslag». Tilstandsgraden var angitt til «1», som innebærer svake symptomer. Etter at budet fra Vermesan var akseptert, utferdiget Frode Bøe 30. desember 1998 egenoppgave i forbindelse med tegning av eierskifteforsikring. I pkt. 2.7 i skjemaet er det spørsmål om dreneringen rundt bygningen fungerer tilfredsstillende. Bøe krysset på dette punktet av for «Ja». Egenoppgaven ble inntatt som vedlegg til kjøpekontrakten.

Kjellerveggen besto av murt Leca, som var slemmet utvendig. Utenpå var det stablet drensplater av Leca-type. Det var fylt inntil med stedlige masser. Lagmannsretten finner det sannsynlig at fuktsikringen i utgangspunktet var utført i overensstemmelse med de krav som gjaldt da boligen ble oppført i 1980 når det gjelder metode- og materialvalg. Det vises til dagjeldende anbefaling i Byggdetaljblad 514.221 pkt. 242, utgitt våren 1978 og forklaringen fra Trond Bøhlerengen i Norges byggforskningsinstitutt.

Drensledningen rundt boligen var imidlertid lagt i et for høyt nivå. Det vises til forklaringene fra Trond Bøhlerengen, Edgar Lunde og Alf Otto Haug. Dagjeldende byggeforskrifter stilte krav om at drensledning skulle ligge minst 200 mm under overkant tilliggende gulv, regnet til det nivå der vannet er forutsatt å trenge inn i drensledningen. Haug forklarte at ledningen dels lå oppå utspring i sålen. Lunde anga i sin rapport av 15. mars 2000 at drensledningen var lagt «Ved topp såle (Kjellergulv) / uk grunnmur». Bøhlerengen observerte i følge sin rapport av 2. mars 2000 rester av ledningen «på sydvenstre ende som lå omtrent i golvnivå (overkant av drensledningen lå omtrent i nivå med golvet). Dette innebærer at bunnen i ledningen, hvor vannet skal renne, ligger i et nivå som er noe lavere enn golvflaten i kjelleren». Bøhlerengens observasjon var dokumentert med fotografier. Det fremstår videre som om drensledningen endte ut i en fylling med grus.

På bakgrunn av bevisførselen finner lagmannsretten det sannsynlig at drensledningen fungerte tilfredsstillende. Lagmannsretten har i denne forbindelse særlig lagt vekt på forklaringen fra Bøhlerengen. Han opplyste at det ved befaringen ikke var vann i grøften, og at det heller ikke var slam i ledningen, noe som måtte forventes dersom det hadde stått vann i den over tid. Han opplyste videre at ledningen lå på et lag pukk. Murveggen fremsto utvendig i alt vesentlig som tørr da oppgravingen fant sted. Det er ikke registrert tidligere lekkasjer i kjelleren i tilknytning til veggen. Bøhlerengen viste også til at fuktighet kunne ha trengt inn gjennom sålen, ha sammenheng med tidligere tilfelle av tilbakeslag fra kloakknettet, eller ha sammenheng med taknedløpet. Tidligere eier, Trond Ericson, opplyste at han etter at boligen var oppført hadde endret taknedløpet vekk fra kjellerveggen. Han hadde videre tettet en sprekk i grunnmuren ved inngangspartiet. Det er dermed ikke godtgjort at feil ved leggingen av drensledningen forårsaket fuktskadene i reisverk, innvending kledning m.v. i kjellerveggen.

Lagmannsretten er imidlertid kommet til at det uansett ikke foreligger mangel i denne forbindelse. Etter avhendingsloven §3-8 foreligger mangel dersom det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og det er grunn til å tro at disse opplysningene har virket inn på avtalen. Bestemmelsen gjelder konkrete og i en viss utstrekning spesifiserte opplysninger som kjøperen må ha hatt grunn til å stole på, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 90.

Av skjemaet for selgers egenoppgave til forsikringsselskapet fremgår at selgeren bekrefter at opplysningene er «gitt etter beste skjønn», og at det kan få følger for retten til erstatning dersom det er gitt «bevisst gale, misvisende eller holdt tilbake relevante opplysninger om eiendommen». Etter lagmannsrettens oppfatning må egenoppgaven på denne bakgrunn forstås som en angivelse av selgers kunnskap om eiendommen. Selv om egenoppgaven ble fremlagt i forbindelse med kjøpet, kan den ikke tolkes slik at den er ment å gi noen konkret, objektiv beskrivelse av egenskaper ved eiendommen. Det er for øvrig ingen opplysninger i saken som tilsier at Skjong / Bøe var kjent med mangler ved dreneringen eller indikasjoner på fuktskader i kjellerveggen - med unntak av saltutslaget som var nevnt i taksten. Dreneringen anses etter dette ikke å representere mangel.

I salgsoppgaven er det angitt «Varmekabler i kjellerstue, trapperom og bad». Også i taksten var det opplyst at det var varmekabler i trapperom. Høsten 1999 ble det konstatert at det ikke var lagt varmekabler i trapperommet i kjelleren. Det er følgelig gitt en uriktig opplysning. Lagmannsretten er imidlertid kommet til at denne uriktige opplysningen ikke kan anses å ha virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §3-8 annet ledd. Varmekablene skulle eventuelt ha vært i et mindre rom, som ikke var beregnet på langvarige opphold. Anlegget ville eventuelt ha vært ca 18 år gammelt. Den økonomiske verdien av varmekabler vil i et slikt tilfelle være liten. Det er ikke sannsynlig at opplysningene om varmekablene påvirket budets størrelse, eller andre forhold ved avtalen. Den uriktige opplysningen representerer på denne bakgrunn ikke mangel. For ordens skyld bemerkes at det fremstår som sannsynlig at Skjong / Bøe ikke var oppmerksom på denne feilen i salgsoppgaven m.v.

Spørsmålet blir dernest om det ble gitt mangelfulle opplysninger om betydningen av nivåforskjellen mellom kjellergulvet og det kommunale avløpsnettet, og om dette eventuelt innebærer mangel.

Lagmannsretten finner det sannsynlig at nivåforskjellen mellom kjellergulvet og avløpsnettet var mindre enn påkrevet. Det vises til at kjellergulvet i boligen hele fire ganger er blitt rammet av tilbakeslag fra avløpsnettet, hvorav tre ganger før overtakelsen. Det er ikke gitt noen annen tilfredsstillende forklaring på dette problemet. I brev 14. juli 2000 fra Bærum kommune, Kommunalavdeling for levekår, heter det:

Grunnen til at Deres bolig er spesielt utsatt er at denne ligger lavt. Vi har mottatt informasjonen om at Deres kjellergulv ligger om lag 20 cm over offentlig avløpsledning. Vårt reglement sier at denne høydeforskjellen skal være minimum 90 cm.

Det er uomtvistet at Skjong / Bøe informerte Vermesan om tilbakeslaget i 1994, og at dette hadde sammenheng med at kommunen hadde benyttet for høyt trykk ved spylingen av ledningsnettet. Luken over sluket («koøyet») ble diskutert mellom partene med utgangspunkt i dette.

På bakgrunn av bevisførselen finner lagmannsretten det sannsynlig at verken Skjong / Bøe eller megler opplyste Vermesan om at det hadde oppstått oversvømmelse fra sluket også ved to anledninger i den perioden Ericson satt med eiendommen. Ericson informerte Skjong / Bøe om disse to oversvømmelsene før overdragelsen til dem i 1993.

Partene har gitt motstridende forklaringer om hva som ble opplyst av Skjong / Bøe forut for kontraktsinngåelsen. Lagmannsretten legger til grunn at tilleggsbestemmelsen i kjøpekontrakten pkt. 7 om selgers opplysningsplikt ble inntatt etter ønske fra Vermesan. Vermesan var sterkt opptatt av å sikre seg mot overraskelser ved kjøpet. De engasjerte advokat, som gikk gjennom kontraktsutkastet fra megler. Utkastet var gjenstand for forhandlinger over flere uker. Det er sannsynlig at megler var ekstra påpasselig med å sikre at formuleringen i kontrakten var dekkende for det Skjong / Bøe opplyste om. Kontraktsbestemmelsen viser bare til tilbakeslag som følge av spyling av avløpsnettet. Tilbakeslaget er tidfestet til en bestemt anledning. Det vises også til forklaringen fra eiendomsmegler Lars Faale. Han kunne ikke huske å ha festet seg ved andre opplysninger angående behovet for luke over sluket enn at det tidligere hadde skjedd tilbakeslag ved spyling.

Vermesan hadde grunn til å regne med å få fullstendige opplysninger om antall tidligere tilbakeslag, og årsaken til disse. Tilbakeslag av vann og kloakk i innredet kjeller medfører betydelige skader. Slike skader krever langvarig tørking og omfattende og kostbare utbedringsarbeider. Også inventar og annet som befinner seg i kjelleren vil kunne bli skadet. Det vil i tillegg kunne oppstå langvarige luktplager. Sannsynligheten for nye tilbakeslag var klart høyere enn det Vermesan hadde grunn til å regne med på bakgrunn av de opplysninger som ble gitt. Dersom Vermesan var blitt opplyst om alle de tre tilfellene av tilbakeslag, ville de trolig ha blitt klar over den manglende høydeforskjellen.

De mangelfulle opplysninger må videre anses å ha virket inn på avtalen. Det er sannsynlig at den høyere risikoen for nye tilbakeslag virker prisdempende. Eksisterende «koøye» kan hindre nye tilbakeslag. Det må imidlertid lukkes manuelt. Det kan være vanskelig å sørge for at denne luken er stengt hver gang det foreligger risiko for tilbakeslag. Løsningen skaper usikkerhet. Det foreligger etter dette mangel etter avhendingsloven §3-7.

Spørsmålet blir dernest om det også foreligger mangel etter avhendingsloven §3-9 2. punktum. Etter denne bestemmelsen foreligger mangel dersom eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Mangelsspørsmålet skal avgjøres ved en helhetsvurdering. Forholdet mellom kjøpesum og utbedringskostnader vil stå sentralt. Terrasseveien 1 A ble solgt for kr 2.280.000. Takstverdien ble av takstmann Torbjørn Grobstok i oktober 1998 satt til kr 2.700.000. Meglers prisvurdering var i salgsoppgaven angitt til kr 2.450.000. Da det dreier seg om en enebolig i et attraktivt boligstrøk i Østre Bærum, fremstår kjøpesummen ikke som høy i forhold til sannsynlig markedsverdi på avtaletidspunktet.

Boligen var ca 18 år gammel da avtalen ble inngått. Den ble i taksten angitt å være lite slitt. Det fremgikk imidlertid at det var behov for utskiftning av yttertak og takrenner, og at det var konstatert avgrensede fuktproblemer i loftsvegg, enkelte vinduer samt saltutslag i ytterveggen i vaskerommet. Kjøper må i en slik situasjon være forberedt på muligheten for behov for utbedringer.

I tillegg til problemene knyttet til tilbakeslag ble det konstatert fuktskader også i øvre deler av innerveggen i kjelleren. Disse skadene ble ikke dekket av forsikringsoppgjøret etter oversvømmelsen i juli 1999 under henvisning til at skaden måtte ha en annen årsak. Kostnadene ved arbeider knyttet til innerveggen i kjelleren er opplyst å utgjøre kr 27.800. Dertil kommer kostnader til legging av varmekabler i trapperommet på ca kr 25.000. Det må imidlertid gjøres betydelige avslag for standardforbedring på bakgrunn av boligens alder. Dette gjelder ikke minst for varmekablene. Lagmannsretten finner det ikke sannsynlig at det var nødvendig å skifte ut dreneringen. Som angitt nedenfor finner retten at kostnadene til å installere pumpe vesentlig overstiger reduksjonen i markedsverdien som følge av manglende høydeforskjell mellom kjellergulv og avløpsnettet, selv om denne etter rettens oppfatning er en prisdempende faktor.

Lagmannsretten finner etter en samlet vurdering at eiendommen ikke er i vesentlig dårligere stand enn det Vermesan kunne forvente. Det foreligger etter dette ikke mangel etter avhendingsloven §3-9.

Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at det bare er den for lave høydeforskjellen mellom kjellergulvet og det offentlige avløpsnettet som representerer mangel. Vermesan har krevet prisavslag som følge av mangelen. Avhendingsloven §4-12 lyder:

1. Har eigedomen mangel, kan kjøparen krevje eit forholdsmessig prisavslag.

2. Med mindre noko anna vert godtgjort, skal prisavslaget fastsetjast til kostnadene ved å få mangelen retta.

Vermesan har krevet å få dekket utbedringskostnadene. Installering av pumpe er opplyst å beløpe seg til drøyt kr 135.000. Bærum kommune har ved brev 14. juli 2000 påtatt seg å dekke kostnadene til montering av tilbakeslagsventil med kr 8.802. Spørsmålet er om mangelen må anses utbedret ved dette. Etter lagmannsrettens oppfatning representerer kombinasjonen av tilbakeslagsventil og luke et relativt effektivt vern mot fremtidige tilbakeslag. Det er imidlertid usikkerhet knyttet til utbedring bare i form av luke og ventil.

Formålet med prisavslag er å gjenopprette balanseforholdet mellom partenes ytelser, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 50. §4-12 annet ledd kommer til anvendelse dersom prisavslaget basert på verdireduksjonen beløpsmessig klart atskiller seg fra kostnadene ved utbedring, jf. Rt-2000-199. Lagmannsretten finner det «godtgjort» at mangelen har ført til en reduksjon i markedsverdien som er klart mindre enn utbedringskostnadene ved å installere pumpe. Prisavslaget settes etter dette skjønnsmessig til kr 45.000.

Kravet har bare ført frem når det gjelder en av postene. Saken må etter dette anses dels vunnet og dels tapt, jf. tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174 første ledd. Unntaksbestemmelsene i §174 annet ledd anses ikke anvendelige. Saksomkostninger tilkjennes derfor verken for byrett eller lagmannsrett.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Katrin Skjong og Frode Bøe dømmes en for begge og begge for en til å betale kr 45.000 - førtifemtusen - til Anca og Ovidiu Vermesan med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 30. april 2000 til betaling skjer.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byrett eller lagmannsrett.