LE-1985-470
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-03-20 |
| Publisert: | LE-1985-00470 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 20. mars 1987 i ankesak nr. 470/85, hl.nr. 711/85. |
| Parter: | Ankende part: Alexander Hegard & Co. A/S (Prosessfullmektig: Advokat Erik Hirsch, Oslo). Motpart: Grændsens Skotøimagazin A/S (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Merckoll, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Georg Lund, formann. Lagdommer Ola Melheim. Ekstraordinær lagdommer Anton Gammelgård. Meddommere: Ingeniør Finn Bjørntvedt, Oslo. Tømrermester Per Egil Ilsaas, Jar |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §51, §35, Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
I henhold til leiekontrakt av 10. november 1965 med A/S Grensen 12 leier Grændsen Skotøimagazin A/S lokaler i 6 etasjer i Grensen 12 hvorav en etasje (kjeller) benyttes til lager, 4 etasjer til kombinert lager og forretningslokale og deler av en etasje (8. etasje) til kontorer og kantine. Etter kontrakten skal de leiede lokaler kun benyttes til drift av skotøyforretning og hva dermed står i forbindelse. Gården eies i dag av Alexander Hegard & Co. A/S, som reelt sett er en fortsettelse av det gamle gårdselskapet og det mellomliggende P.M. Engebretsen A/S, som var part under husleierettens behandling av saken.
Den reelle leien ble opprinnelig satt til kr 244 000,- pr. år. Etter leiekontrakten skulle leien være åpen for regulering hvert 10. år, eventuelt ved avgjørelse gjennom voldgift. I henhold til denne bestemmelse ble leien ved voldgiftsavgjørelse forhøyet til kr 490 000,- pr. år fra 1. januar 1976. Ved Eidsivating lagmannsretts dom av 18. februar 1983 ble reguleringsperioden forkortet til 5 år fra 1. november 1979, dog slik at justering først kunne skje med virkning fra 1. januar 1981. Ved ny voldgiftsavgjørelse av 21. desember 1983 ble årsleien fastsatt til kr 987 000,- med virkning fra 1. januar 1981.
Det er enighet mellom partene om at neste justering skulle finne sted pr. 1. november 1984. Under henvisning til husleieloven §51, tredje ledd, ble leieforhøyelsen ikke bragt inn for voldgift, men ble ensidig fastsatt av gårdeieren til kr 2 570 000,- pr. år i brev av 17. august 1984. Dette leiebeløp inkluderte bruk av fasadeplass til lysreklame med kr 51 100,-, noe gårdeieren senere har trukket tilbake. Den nye leie var basert på leievurdering av ingeniør Arild Hvaal og av OPAK AS. Sistnevnte antydet en noe lavere leie for kjellerlokalene enn hva ingeniør Hvaal var kommet frem til. Under hovedforhandlingen i lagmannsretten gikk gårdeieren med på å redusere årsleien med kr 39 600,- av denne grunn. Leiekravet beløper seg etter dette til kr 2 479 300,- pr. år med virkning fra 1. november 1984.
Ved stevning av 25. september 1984 til Oslo husleierett fremmet leietageren krav om nedsettelse av leien i medhold av husleieloven §35. Husleieretten tok stilling til kravet i dom av 9. juli 1985 med slik domsslutning:
"1. Den årsleie Grændsens Skotøimagazin A/S skal betale til P.M. Engebretsen A/S for sine lokaler i kjeller, underetasje, 1., 2., 3. og 8. etasje i Grensen 12 settes fra 1. november 1984 til 1 821 100 - enmillionåttehundreogtjueentusenetthundre - kroner.
2. I erstatning for saksomkostninger betaler P.M. Engebretsen A/S til Grændsens Skotøimagazin A/S 12 750 - tolvtusensyvhundreogfemti - kroner innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom."
Gårdeieren har i rett tid påanket husleierettens avgjørelse til lagmannsretten og har påstått seg frifunnet for leietagerens krav om leienedsettelse. Leietageren har tatt til motmæle og har også meddelt motanke med krav om ytterligere reduksjon av leien i forhold til husleierettens dom.
Sakens øvrige omstendigheter fremgår av husleierettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for husleieretten.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo 4. og 5. mars 1987. Begge parter var representert ved sine styreledere, Alexander Hegard for den ankende part og Birthe Kirkeng for ankemotparten. Disse avga partsforklaringer. Det ble avhørt 2 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten foretok befaring av forretningslokalene sammen med partsrepresentantene og prosessfullmektigene.
Den ankende part, Alexander Hegard & Co. A/S, gjør gjeldende at husleieretten har tatt feil når den fant at den krevede leie sto i misforhold til verdien av de lokaler som saken gjelder. Husleieretten har forøvrig gått feilaktig frem ved først å fastslå rimelig leie som en slags takseringsnemnd for deretter å konstatere at forskjellen mellom denne leie og det leiekrav som er fremsatt er så betydelig at det foreligger et misforhold etter husleieloven §35.
Det avgjørende må være om det kan konstateres et klart misforhold mellom den leie som er krevet og den markedsleie som ellers betales for tilsvarende lokaler i strøket. Det er vist til de generelle synspunkter om anvendelsen av husleieloven §35 som Høyesterett ga uttrykk for i Triangelgårddommen, Rt-1985-1199, jfr. også Rt-1984-1203. Førstnevnte dom ble avsagt etter at husleieretten hadde avsagt sin dom og er fulgt opp i flere senere lagmannsrettsdommer, bl.a. i dom av Eidsivating lagmannsrett 22. desember 1986 (Horngården). Disse dommer viser klart at man ved leie i forretningsforhold må vise varsomhet med å gripe inn i et leieforhold med hjemmel i husleieloven §35, særlig når det står profesjonelle parter på begge sider.
Leiekravet fremkom etter en fagkyndig vurdering av markedsleien foretatt av anerkjent taktstmann etter besiktigelse av lokalene. Han har basert seg på brutto areal inkl. andel av fellesareal, hvilket er vanlig når det gjelder forretningslokaler. I en etterfølgende vurdering av OPAK AS er leien i det alt vesentlige funnet å samsvare med selskapets syn på markedsleien for butikkog kontorlokaler i det angjeldende strøk høsten 1984. Det kan naturligvis ikke angis eksakt hva som er markedsleien. Foretatte undersøkelser viser en ikke ubetydelig spennvidde når det gjelder de leier som faktisk betales i distriktet. Disse undersøkelser viser imidlertid at den leie som gårdeieren har krevet i denne sak ligger i det midtre sjikt av de konstaterte leier og at det derfor ikke kan sies å foreligge noe klart misforhold i forhold til markedsleien. Det må imidlertid være opp til leietageren å sannsynliggjøre at slikt misforhold foreligger.
At det dreier seg om leiefastsettelse i et løpende leieforhold kan ikke være av avgjørende betydning ved anvendelsen av husleieloven §35. Gårdeieren må ha krav på å få den leie som markedet kan gi, dog slik at man ser bort fra ekstremt høye leier fastsatt ved ny utleie under spesielle forhold. Det må imidlertid tas hensyn til at det dreier seg om butikklokaler i byens beste forretningsstrøk. Ved leievurderingen må lokalene vurderes med normal innredning, slik takstmannen gjorde. Leiefastsettelsen er derimot ikke basert på særinnredningen som måtte være foretatt av leietageren. Heller ikke det forhold at leietagerens bruk av lokalene er begrenset til drift av skotøyforrening tilsier noen lavere leie. Denne bransje har vanlig god inntjening, som meget vel må kunne tåle en husleie basert på vanlig markedsleie. Det forhold at leiereguleringen er foreskrevet fastsatt ved voldgift, kan ikke få noen betydning ved anvendelsen av husleieloven §35. Ved rimelighetsvurderingen må det imidlertid tas hensyn til at leien bare kan reguleres hvert 5. år selv om leienivået stiger i mellomtiden.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Alexander Hegard & Co A/S frifinnes.
2. Alexander Hegard & Co A/S tilkjennes saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten."
Ankemotparten, Grændsens Skotøimagazin A/S, har henholdt seg til husleierettens avgjørelse når det gjelder adgangen til husleienedsettelse, men har i motanken gjort gjeldende at husleieretten har fastsatt et for høyt leiebeløp. Selskapet har i det vesentligste anført:
Det foreligger et misforhold mellom den krevde leie og leieobjektets verdi etter husleieloven §35 når leien må karakteriseres som urimelig, jfr. Kobbe: Husleieloven (1982) 149 og Bent Liisberg: Husleieregulering (1984) 334. Husleieretten har således gått frem på riktig måte når den først søkte å komme frem til en rimelig årsleie for deretter å sammenligne denne med den leie som ensidig er fastsatt av utleieren. I den forbindelse må det være grunnlag for å ta i betraktning at leiekontrakten foreskriver en voldgiftsbehandling ved fastsettelse av den nye husleien. Når adgangen til voldgift ble bestridt av utleieren, hadde leietageren ingen annen mulighet enn å reise sak etter husleieloven §35. At en overpris på 27,7 % er så vidt betyde lig at husleieloven §35 kommer til anvendelse kan ikke være tvilsomt, jfr. Eidsivating lagmannsretts dom av 3. mars 1986 (Grensen 3) hvor en mindre presentuell overpris ble godtatt for leienedsettelse. At husleieretten baserte sin husleiefastsettelse på nettoarealet, var ingen feil. De påberopte høyesterettsdommer fra 1984 og 1985 gjaldt spesielle forhold som ikke gjelder i nærværende sak.
Det bestrides at leiekravet ble fastsatt på en tilfredsstillende måte. Leietageren ble ikke varslet om befaringen og ble ikke gitt anledning til å fremkomme med sine synspunkter før ingeniør Hvaals leievurdering forelå. Leievurderingen viser at ingeniør Hvaal har bedømt lokalene ut over den vanlige innredning som voldgiftsretten benyttet som grunnlag for sin leiefastsettelse 21. desember 1983 og som leien må bedømmes mot. All innredning i lokalene er forøvrig bekostet av leietageren. Leievurderingen har heller ikke tatt hensyn til de vilkår som gjelder for dette leieforhold.
Ved fastsettelsen av rimelig husleie må det tas hensyn til at det dreier seg om et løpende leieforhold til en leieenhet som strekker seg over flere etasjer og som er begrenset til drift av skotøyforretning. Ved vurdering av markedsleien kan det derfor ikke sammenlignes med mindre lokaler knyttet til én etasje. Med det lagerhold drift av skotøyforretning krever, vil en vesentlig del av lokalene måtte benyttes til lager, også i de etasjer hvor salgsvirksomheten finner sted. Dette forhold representerer en klar ulempe, som må gis en større betydning enn hva husleieretten har lagt til grunn.
Da det gjelder husleieregulering i et bestående forhold, må det være naturlig å se rimeligheten i lys av bevegelsen i relevante indekser etter forrige husleieregulering pr. 1. januar 1981, slik husleieretten har gjort. I voldgiftsdommen som lå til grunn for denne leiefastsettelse baserte en seg på gjeldende markedsleie for tilsvarende lokaler i samme strøk, og en ny økning på hele 155 % må i seg selv tilsi at det foreligger et urimelig leiekrav. Husleien vil med forhøyelsen ta så stor del av bruttoinntekten at videre drift av forretningen kommer i fare. Skotøybransjen opererer med langt mindre avanse enn de forretninger som utleieren har sammenlignet med, og som gjelder moteklær til ungdom. Den leie som slike forretninger er villig til å betale gir derfor ikke noe reelt bilde av markedsleien for andre typer forretninger.
Ankemotparten har lagt ned slik påstand:
"1. Årsleien for de lokaler Grændsens Skotøimagazin A/S leier i Grensen 12 settes ned til et beløp som fastsettes etter skjønn - dog begrenset oppad til det av Oslo husleierett fastsatte beløp på kr 1 821 100,-.
2. Grændsens Skotøimagazin A/S tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
3. Punkt 2 i husleierettens dom stadfestes."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleieretten og kan i det vesentlige tiltre dennes begrunnelse. På bakgrunn av det saksanlegg som foreligger, finner lagmannsretten å burde presisere at saken gjelder nedsettelse av avtalebasert leie med hjemmel i husleieloven §35. Uten å ta stilling til lovligheten av den leiejusteringsprosedyre som fremgår av leiekontrakten, ved bruk av voldgift av en voldgiftsnemnd bestående av 3 medlemmer, hvorav hver av partene oppnevner ett medlem, må retten i nærværende sak derfor legge til grunn at den leie som ensidig er fastsatt av utleieren fra 1. november 1984 har grunnlag i den foreliggende leiekontrakt. Etter den justering som ble foretatt under ankeforhandlingen, beløper dette leiekrav seg til kr 2 479 300,- pr. år. Tidligere har det vært betalt kr 244 000,- i årlig leie fra 1. november 1964 til 31. desember 1975, kr 490 000,pr. år fra 1. januar 1976 til 31. desember 1980 og kr 987 000,- pr. år fra 1. januar 1981 til 31. oktober 1984.
Selv om domstolene etter Høyesteretts praksis må vise varsomhet med å gripe inn i leieforhold med hjemmel i husleieloven §35 når det gjelder forretningsforhold, finner lagmannsretten at det i nærværende sak foreligger et klart misforhold mellom verdien av leieobjektet og den leie som er krevet. Det vises til Høyesteretts dom i Rt-1985-1199, hvor det sies at det ved den konkrete vurdering må være av avgjørende betydning om den avkrevde leie vesentlig overstiger markedsleienivået for tilsvarende lokaler. Sammenligning mellom leieforhold kan imidlertid ofte by på problemer fordi det enten brukes forskjellige arealbegreper eller det er uklart hvilket arealbegrep som benyttes. Til dette kommer det faktum at det her dreier seg om fastsettelse av leie i et bestående leieforhold av forretningslokaler som etter leiekontrakten er begrenset til drift av skotøyforretning, forhold som må tas i betraktning ved anvendelsen av husleieloven §35. Det gjelder således forretningslokaler i flere etasjer som gjør det vanskelig å sammenligne med mindre lokaler i en etasje som ikke har behov for areal til trappeforbindelser innenfor bruksarealet. Skotøybransjen har også stort behov for lager i nær tilknytning til salgsarealet. Med den begrensning i bruk av lokalene som leiekontrakten foreskriver, finner lagmannsretten at det også må legges vekt på dette forhold, i motsetning til hva husleieretten har lagt til grunn.
Som påpekt av husleieretten, må det ved vurderingen etter husleieloven §35 legges vekt på at det dreier seg om forhøyelse av leie i et etablert og etter kontrakten varig leieforhold. Rimeligheten av leiekravet må da i betydelig grad være avhengig av om dette går ut over hva som gir rimelig kompensasjon for prisstigning og generell økning av leienivået, uttrykt gjennom forskjellige indekser. Utleieren kan ikke stå fritt til fullt ut å få tilpasset leien i løpende leieforhold til de markedsmessige svingninger i leienivået, men må være forberedt på å tilpasse seg dette leienivå over tid. Da det dreier seg om ensidig fastsettelse av leien fra utleierens side, spiller ikke det moment at det på begge sider av kontraktsforholdet står profesjonelle samme rolle, idet leietageren da ikke har medvirket i etableringen av denne del av kontraktsforholdet.
Lagmannsretten tar utgangspunkt i voldgiftsavgjørelsen av 21. desember 1983, som etter sin ordlyd har tatt hensyn til gjeldende markedsleie for tilsvarende lokaler i samme strøk. En går ut fra at voldgiftsretten har basert seg på forholdene pr. 1. januar 1981. På denne bakgrunn finner lagmannsretten det urimelig å justere leien med et tillegg på over 150 % snaut 4 år senere. En slik forhøyelse finnes å føre til klart misforhold til verdien av leieobjektet hensett til en samlet vurdering av de kriterier som fremgår av husleieloven §35. Selv om lagmannsretten legger mer vekt på ulempene ved at salgsarealet er fordelt over 4 etasjer enn husleieretten, finner lagmannsretten at den årsleie husleieretten er kommet til representerer en rimelig årsleie for de lokaler saken gjelder. Denne årsleie representerer snaut 80 % økning av leien på 4 år.
Lagmannsretten finner saken så vidt tvilsom at det var fyldestgjørende grunn for utleieren til å fastholde husleiekravet og prøve saken for retten. Lagmannsretten er derfor uenig med husleieretten når det gjelder saksomkostningsavgjørelsen. I medhold av unntaket i tvistemålsloven §172, annet ledd, finnes gårdeieren å burde fritas for å erstatte leietagerens saksomkostninger for husleieretten.
Anken har ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd, blir den ankende part å pålegge å erstatte ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten når det gjelder hovedanken.
Heller ikke motanken har ført frem slik at ankemotparten skal dekke den ankende parts utgifter i anledning av denne. Slik saken ligger an finner imidlertid lagmannsretten at motanken ikke har medført ekstraarbeid for noen av partene. Motankegebyret må imidlertid bæres av ankemotparten. Ankemotpartens prosessfullmektig har lagt frem omkostningsoppgave som viser et samlet salærkrav på kr 26 600,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen i forbindelse med hovedanken.
Partene har opplyst at den forhøyede del av leiebeløpet er blitt innbetalt på sperret konto. Lagmannsretten går ut fra at innestående på denne konto inklusive renter fordeles pro rata i forhold til det fastsatte leiebeløp.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Punkt 1 i Oslo husleieretts dom av 9. juli 1985 stadfestes.
2. Saksomkostninger for husleieretten tilkjennes ikke.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten dømmes Alexander Hegard & Co. A/S å betale til Grændsens Skotøimagazin A/S 26.600 - tjuesekstusensekshundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.