LE-1986-301
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-09-11 |
| Publisert: | LE-1986-00301 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 11. september 1987 i ankesak nr. 301/86 hl.nr. |
| Parter: | Ankende part: Harald O. Osvold. Hjelpeintervenient: Oslo og Omegn Huseierforening (Prosessfullmektig: Advokat Karl Wahl-Larsen, Oslo). Motpart: Ragnar Karlsen (Prosessfullmektig: Advokat Christian Frick, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer F. Gripne, formann. Lagdommer Jørgen Wilberg. Kst. lagdommer Emil Harboe Eriksrud |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §32, Grunnloven (1814) §105, Oreigningsloven (1959) §1, Grunnloven (1814), Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Ragnar Karlsen har ved kontrakt av 22. juni 1982 leid en leilighet på 3 rom og kjøkken i Helgesensgate nr. 42 i Oslo av Harald O. Osvold. Av helbredsmessige grunner - fordi Karlsens hustru var allergisk mot gulvbelegget i leiligheten - ønsket Karlsen å bytte sin leilighet med en annen med hjemmel i husleieloven §32a. Slik avtale ble inngått med Nina H. Furulund. Osvold nektet å samtykke i byttet, idet han gjorde gjeldende at husleieloven §32a stred mot grl. §105. Osvold samtykket imidlertid i at Nina H. Furulund midlertidig fikk bruksrett til Karlsens leilighet inntil det foreligger rettskraftig dom i byttesaken.
Oslo husleierett avsa den 28. februar 1986 dom i saken med slik domsslutning:
"1. I forhold til Harald O. Osvold godkjennes bytte av leierett i henhold til husl. §32a mellom Nina H. Furulund og Ragnar Karlsen.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Harald O. Osvold har ved sin prosessfullmektig, advokat Karl Wahl-Larsen, i rett tid påanket dommen og har nedlagt slik påstand:
"Harald O. Osvold frifinnes og tilkjennes saksomkostninger."
Oslo og Omegn Huseierforening, som også representeres ved advokat Karl Wahl-Larsen, har erklært hjelpeintervensjon og henholdt seg til den påstand som er nedlagt av Harald O. Osvold.
Ragnar Karlsen har ved sin prosessfullmektig, advokat Christian Frick, tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo Husleieretts dom av 26. februar 1986 stadfestes.
2. Ragnar Karlsen tilkjennes saksomkostninger for Oslo Husleierett og Høyesterett (eventuelt Lagmannsrett)."
Det bemerkes at husleierettens dom ble prinsipalt påanket til Høyesterett samtidig som det ble søkt om Kjæremålsutvalgets samtykke til anke direkte til Høyesterett. Slikt samtykke ble nektet.
Ankeforhandling ble avholdt 8. september 1987. Partene møtte, men avga ikke partsforklaring. Noen bevisførsel fant ikke sted, idet partene var enige om at sakens løsning avhenger av om husleiel. §32a strider mot grl. §105. Harald O. Osvold har opplyst at han har overdratt ca 40 av sine leiegårder i Oslo til Oslos tre byfornyelsesselskaper, og slik at såvidt han vet, er Helgesensgt. 42 overdradd OBOS. Avtalen var imidlertid at Osvold skulle fortsette rettssaken. Sakens nærmere sammenheng fremgår forøvrig av husleierettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Den ankende part, Harald O. Osvold, har med tilslutning av hjelpeintervenienten i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for husleieretten slik de er gjengitt i husleierettens dom. Det er særlig fremholdt:
Husleiel. §32a innebærer et ekspropriasjonsartet inngrep. Den overfører en eierbeføyelse fra eieren til leieren. Bestemmelsen medfører således at eieren må "avstaa" noe av sin eiendom. Det kan etter grl. §105 bare lovlig bestemmes mot erstatning. Loven har ingen erstatningsordning, og det er heller ikke meningen at det skal betales erstatning for avståelsen. Bestemmelsen er da i strid med grl. §105 og kan ikke gjøres gjeldende mot Harald O. Osvold. Noen annen hjemmel for det krav som er fremmet i saken, enn husleiel. §32a er ikke påberopt, og Ragnar Karlsen har derfor ikke krav på noen godkjennelse av sin bytteavtale. Harald O. Osvold må derfor frifinnes. Det kan ikke være fornuftig tvil om at det er en eierbeføyelse å bestemme hvem man vil leie ut til og - begrenset av de reguleringsbestemmelser som måtte gjelde - på hvilke vilkår man vil leie ut. Etter omstendighetene kan det ha stor betydning ikke lenger å være bundet av den leieavtale man engang måtte ha inngått. En ledigstillelse av en leilighet vil videre kunne ha stor økonomisk betydning i forbindelse med et eventuelt salg av hele eiendommen eller ved seksjonering. Den verdi man her står overfor, vil etter omstendighetene kunne bli fratatt eieren hvis han skal være bundet av husleiel. §32a. Den eierbeføyelse å bestemme om nytt leieforhold skal inngås, og i tilfelle med hvem, overfører husleiel. §32a til leieboeren.
Rettspraksis viser at man dermed har overskredet grensen for lovlige reguleringer og begrensning av eierrådighet og gått over i ekspropriasjon. Forsåvidt kan vises til den grunnleggende dom i Rt-1918-401 hvor Høyesterett slutter seg til assesor Siewers votum i byrettsdommen. Det er der uttalt:
"Medfører den legale innskrænkning en avstaaelse fra eierens side og fra Statens side en tilegnelse som helt eller delvis overfører eiendomsraadighet til Staten eller andre til dens videre utnyttelse i samme eller andet øiemed, følger det av Grundloven §105 og almindelige retsbegreper, at der maa ydes fuld erstatning."
Husleiel. §32a medfører nettopp slike resultater som etter det siterte kun kan aksepteres mot full erstatning.
Den følge man her står overfor, er heller ikke utilsiktet. Tvertimot var det loven mening å overføre eierbeføyelsen fra huseieren til leieboeren. Det fremgår av loven forarbeider.
Oreigningsloven §1 definerer for sitt område hva som er ekspropriasjon. Den overføring av eierrådighet som hjemles i husleiel. §32, går inn under ekspropriasjonsdefinisjonen i oreigningsloven §1. Dette er med til å vise at man her står overfor ekspropriasjon i grunnloven forstand. I rettspraksis har det vært lagt vekt på om grunnlovmessigheten ble vurdert av Stortinget da loven ble gitt. Noen slik vurdering foreligger ikke i dette tilfelle.
De begrensninger husleiel. §32a inneholder, har ingen reell betydning. Slik loven er formet, har huseieren ikke en videre adgang til å nekte godkjennelse av bytte enn han har til å si opp den gamle, evt. den nye leieboeren.
Subsidiært gjøres gjeldende at husleiel. §32a betyr et så vesentlig inngrep i eierrådigheten at bestemmelsen kommer i strid med grl. §105 analogisk anvendt. §32a har i seg selv store økonomiske konsekvenser. Det må uten videre være klart at en fristilt leilighet har betydelig verdi for huseieren. Han er da ikke bundet av den leieavtale han i sin tid måtte ha inngått. Ved salg stiger en eiendom vesentlig i verdi hvis en eller flere leiligheter er ledige. Ved seksjonering oppnås en ganske annen kjøpesum dersom leiligheten er ledig.
Man må dessuten ikke se husleiel. §32a isolert. Den samlede virkning av de reguleringsbestemmelser man her står overfor, er så betydelig at den grense er overskredet som grl. §105 analogisk anvendt stiller opp. Det må da være anledning til å sette til side den siste reguleringsbestemmelse som i alle fall "får begeret til å flyte over".
Ankemotparten, Ragnar Karlsen, har gjort gjeldende de samme anførsler som for husleieretten, hvorfor det vises til husleierettens gjengivelse av disse. Ankemotparten har forøvrig funnet det tilstrekkelig å vise til den rettspraksis som allerede foreligger, hvor husleiel. §32a ikke er ansett for å være i strid med grl. §105. Skal denne rettstilstand endres, må det gjøres av Høyesterett.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som husleieretten og kan i det vesentlige vise til husleierettens begrunnelse. Som fremholdt av husleieretten, har det spørsmål som nå foreligger til avgjørelse, vært behandlet tidligere også av Eidsivating lagmannsrett hvis begrunnelse husleieretten viser til. Leiekontrakten mellom Harald O. Osvold og Ragnar Karlsen er av 22. juni 1982 og således yngre enn husleiel. §32a. Bestemmelsen får anvendelse også på leieavtaler inngått før lovbestemmelsen ble gitt, men de grunnlovsspørsmål som oppstår i den forbindelse, foreligger ikke i saken.
Etter husleiel. §32a in fine kan bestemmelsen ikke fravikes ved avtale til skade for leieren. Det innebærer at enhver leieavtale som går inn under hovedregelen i §32a første ledd, gir leieboeren den bytterett som §32a hjemler.
Under disse omstendigheter synes det mindre naturlig å se virkningen av bestemmelsen som en overføring av eierådighet fra huseieren til leieboeren når det gjelder leieavtaler yngre enn husleiel. §32a. Det synes mer naturlig å se bestemmelsen som en regulering av eierådigheten. Ved inngåelsen av leieavtalen får leieren den bytterett som §32a hjemler på samme måte som han eksempelvis får den beskyttelse mot oppsigelse som husleieloven regler gir ham. Det vil gjelde uansett hva som måtte stå i avtalen. Avtalefriheten er undergitt denne begrensning. I et slikt tilfelle vil spørsmålet være om husleiel. §32a kommer i strid med grl. §105 analogisk anvendt.
Det synes i og for seg ikke tvilsomt at §32a kan ha, og i mange tilfeller har, økonomisk betydning for huseieren. Eksempelvis gjør bestemmelsen en eiendom mindre attraktiv ved salg og kan gjøre det mindre lønnsomt å seksjonere eiendommen og selge de seksjonerte leiligheter.
Reguleringsbestemmelsen griper imidlertid ikke inn i det som fremtrer som den primære interesse for en gårdeier - adgangen til å leie ut leilighetene. I den forbindelse er det av interesse at bestemmelsen ikke gjelder leierett til bolig i hus med inntil 4 leiligheter. Bestemmelsen gjelder således de mer typiske leiegårder.
Husleieloven stiller seg heller ikke hindrende i veien for at leien stipuleres under hensyntagen til de rettigheter leieren får etter kontrakten eller husleiel. §32a. Andre reguleringsbestemmelser kommer riktignok inn i bildet, dog uten at disse ses å stille seg absolutt hindrende i veien for regulering av leien under hensyntagen til bytteretten. Bestemmelsen antas under enhver omstendighet å ha mindre økonomisk betydning enn de husleiereguleringsbestemmelser som har vært gjeldende i lang tid.
Det må også legges en viss vekt på at man her står overfor et rettsområde hvor man tradisjonelt har akseptert reguleringsbestemmelser av betydelig omfang. Det skal da mer til for å finne at en ny eller en ytterligere reguleringsbestemmelse strider mot grunnloven.
Rettsområdets karakter trekker i samme retning. Sterke sosiale grunner tilsier at man verner om retten til å bo, herunder bo på en måte man økonomisk og forøvrig makter. Samtidig er det samfunnsmessig ønskelig at boligmassen utnyttes så hensiktsmessig som mulig. Husleiel. §32a må antas å fremme disse formål. Det er heller ikke bestridt at bestemmelsen har et beskyttelsesverdig sosialt formål.
Ved den helhetsvurdering som må foretas om bestemmelsens forhold til grunnloven, må det også legges vekt på den adgang huseieren har til å nekte å godkjenne en bytteavtale. Han kan nekte godkjennelse hvis han har saklig grunn til det og nektelsen ikke vil virke urimelig. Det er mindre betenkelig å akseptere en lovbestemt bytterett når huseieren kan motsette seg et bytte og det alt i alt fremtrer som rimelig at bytte nektes.
Endelig legger lagmannsretten en viss vekt på den tid som er gått og den praksis som foreligger. Husleiel. §32a er ca 10 år gammel. Det må antas at det har vært inngått et ikke ubetydelig antall bytteavtaler i disse 10 år. Huseieren har ikke nådd frem med påstand om at §32a er i strid med grl. §105 i de tilfelle som er kommet for retten.
Husleierettens dom vil etter dette bli stadfestet. Den ankende part finnes å måtte betale sakens omkostninger for såvel husleieretten som lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §172 første ledd og §180 første ledd. Etter omstendighetene finnes det ikke tilstrekkelig grunn til anvendelse av unntaksregelen i §172 annet ledd. Det legges herunder vekt på at det prinsipielle spørsmål som en stor huseier og en gårdeierforening ønsker løst, bør løses på disses bekostning når resultatet går gårdeieren imot. Saksomkostningene fastsettes til kr. 5375,- for husleieretten og kr. 6350,- for lagmannsretten, alt salær og i overenstemmelse med inngitt oppgave.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Husleierettens dom pkt. 1 stadfestes.
2. Harald O. Osvold og Oslo og Omegn Huseierforening tilpliktes in solidum å betale til Ragnar Karlsen 5.375,- -femtusentrehundreogsyttifem- kroner i saksomkostninger for husleieretten og 6.350,- -sekstusentrehundreogfemti- kroner i saksomkostninger for lagmannsretten, alt innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dommen.