LE-1986-78
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-06-09 |
| Publisert: | LE-1986-00078 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 9. juni 1987 i ankesak nr. 78/1986, hl.nr. 123/1986. |
| Parter: | Ankende part: Kaare Kjølberg (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Nygård, Sellebakk). Motpart: Borge kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Per Kolstad, Fredrikstad). |
| Forfatter: | Lagdommer Trygve Lange-Nielsen, formann. Lagdommer Kåre Berg. Lagdommer Ola Melheim |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §33, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Kaare Kjølberg eier gnr. 9 bnr. 117 i Borge, en tomt som ligger i Sellebakk. I henhold til reguleringsplan, stadfestet 3. september 1937, er tomten, som er ca 250 m2, regulert til bebyggelse. Den er imidlertid aldri blitt bebygget.
Kaare Kjølberg, ved advokat Kjell Nygård, skrev 25. mars 1971 til kommuneingeniøren i Borge og spurte om det var noe i veien for å bebygge tomten. Henvendelsen ble behandlet i Borge bygningsråd 19. april 1971 hvor det ble truffet vedtak om å utsette saken inntil det foreligger ny reguleringsplan for Sellebakk. Det ble ikke nedlagt formelt byggeforbud og Kjølberg forfulgte ikke saken med byggemelding. Ny reguleringsplan for Sellebakk sentrum foreligger ennå ikke.
I 1970 ble de gater som støter til tomten, asfaltert og herunder også et hjørne av tomten på 25 m2. Den 6. juni 1973 ble det inngått avtale om erstatning for disse kvadratmeter etter pristakst. Denne ble avholdt 9. september 1976. Høyeste lovlige pris for tomtearealet ble fastsatt til kr. 26 pr. m2. Oppgjør for juridisk bistand i forbindelse med avtalen ble betalt, men erstatning for grunnen ble ikke utbetalt.
Teknisk etat utarbeidet i 1981 en plan for opparbeidelse av Kinogaten. Planen omfattet Kjølbergs tomt, som ble asfaltert, og hvor det ble 14 parkeringsplasser. Kjølberg godtok dette, men det ble ikke oppnådd enighet om overdragelse da Kjølberg forlangte kr. 50 pr. m2, hvilket kommunen syntes var for dyrt. Kjølberg var heller ikke villig til å la prisen fastsette ved avtaleskjønn. Borge kommune søkte om samtykke til ekspropriasjon og ga samtidig uttrykk for at reguleringsplanen fra 1937 ansås uaktuell. I brev av 15. november 1984 samtykket Kommunaldepartementet ikke i ekspropriasjon samtidig som departementet ga uttrykk for at den stadfestede reguleringsplan var rettslig bindende inntil den ble opphevet eller erstattet av ny reguleringsplan. Borge kommune erklærte etter dette at den ikke var interessert i å overta tomten. Kommunen ba Kjølbergs advokat om et spesifisert oppsett om hva Kjølberg mente å ha krav på i sakens anledning idet kommunen var innstilt på å gjøre opp for seg. Noe svar på kommunens gjentatte forespørsel ble ikke gitt, men 12. februar 1985 tok Kjølberg ut stevning mot kommunen med krav om erstatning for bruk av tomten m.v. begrenset oppad til kr. 75000.
Sarpsborg herredsrett avsa 21. november 1985 dom med slik domsslutning:
"1. Borge kommune betaler innen 2 uker til Kaare Kjølberg kr. 36200,- med 15 % årlig rente fra 12/2.1985 til betaling skjer.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger."
Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom. Det ble gitt erstatning for bruk av 25 m2 gategrunn fra 1970 av med kr. 1600, for bruk av den resterende del av tomten i årene 1981 - 1984 med kr. 14600 og erstatning på kr. 20000 til nødvendig juridisk bistand i anledning av arbeidet med ekspropriasjonssaken. Det ble ikke gitt erstatning for oppsetting av gjerde rundt tomten og for at bygningsrådet ved sitt vedtak av 19. april 1971 hadde forhindret Kjølbergs utnyttelse av tomten.
Kaare Kjølberg har påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett og nedlagt slik påstand:
"1. Borge Kommune dømmes til å betale til Kaare Kjølberg erstatning for bruk av gnr. 9, bnr. 117 i Borge, (tidligere tomt nr. 151 av gnr. 9, bnr. 1) m.v. heri for ødelagt gjerde og for tap ved ikke selv å få bruke eiendommen, begrenset etter rettens skjønn til kr. 75000,- med lovlige renter fra 12. februar 1985, til betaling skjer. 2. Borge Kommune betaler fulle saksomkostninger til Kaare Kjølberg for herredsretten og lagmannsretten."
Borge kommune har tatt til gjenmæle og har påstått herredsrettens dom stadfestet og Borge kommune tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten.
Under ankeforhandlingen møtte den ankende part og Borge kommune v/ordfører Roald Halvorsen. Begge avga forklaring. 3 vitner ble avhørt, hvorav 2 er nye for lagmannsretten. Retten foretok åstedsbefaring. Saken står i samme stilling som for herredsretten.
Den ankende part har gjort gjeldende at herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse er uriktig. Det gjøres således gjeldende at herredsretten har tatt feil når det ikke er gitt erstatning for oppsetning av gjerde. Kommunen har vært klar over den gjerdeplikt som påhvilte festeren i henhold til festekontrakt av 1. oktober 1915. Herredsretten har tatt feil når den er kommet til at gjerdeplikten ikke er gått over på kommunen ved fremleieforholdet.
Herredsretten har videre tatt feil når den har fastsatt leieverdien av parkeringsplassene i årene 1981 - 1984 til kr. 300 pr. plass pr. år. Dette er altfor lavt.
Herredsretten har videre tatt feil når den er kommet til at Borge kommune ikke har nedlagt byggeforbud på tomten. Å legge skylden på Kjølberg fordi han ikke har sendt inn byggemelding, antas helt uriktig. Det er å lukke øynene for det faktum at Borge kommune ønsket tomten til parkeringsplasser. Herredsretten antas å ha tatt feil når den er kommet til at Kjølberg ikke er påført tap ved at han på grunn av kommunens disposisjoner ikke har kunnet utnytte tomten selv. Kommunens årelange utsettelse med å lage ny reguleringsplan for Sellebakk sentrum, samt å avstå fra å undersøke om kommunen var erstatningspliktig når det gjelder gjerde, har påført Kjølberg betydelige tap. Det var kritikkverdig av kommunen å tro at den gamle reguleringsplan ikke lenger var aktuell. Den tekniske plan fra 1981 må oppfattes som en reguleringsplan, men den manglet hjemmel.
Det er henvist til dom i Rt-1983-143.
Borge kommune gjør gjeldende at herredsrettens dom er riktig.
Kommunens leie av tomten fra Misjonsforeningen medførte ingen gjerdeplikt. Gjerdekravet påstås dessuten foreldet. Kommunen har ikke nedlagt noe byggeforbud. Det sto Kjølberg fritt å sende inn byggemelding hvis han ønsket å bebygge tomten. Dette må både Kjølberg og hans prosessfullmektig ha skjønt. Likeledes må de ha skjønt at den tekniske plan fra 1981 ikke var noen reguleringsplan. Det bestrides at Kjølberg har lidt noe tap.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.
Lagmannsretten forstår anken slik at den ankende part aksepterer den fastsatte erstatning på kr. 1600 for leie av de 25 m2 som er tatt i bruk til gategrunn.
Lagmannsretten finner videre ikke grunnlag for å fravike herredsrettens vurdering av den årlige verdi av en parkeringsplass, nemlig kr. 300. Det av herredsretten fastsatte beløp på kr. 14600 for leie av tomten i tiden 2. oktober 1981 til 20. desember 1984 ansees tilstrekkelig. Likeledes ansees en erstatning for nødvendige utgifter til juridisk bistand i samme periode på kr. 20000 tilstrekkelig. Erstatning for juridisk bistand forut for 1981 utover de kr. 1400 som ble utbetalt i forbindelse med avtalen fra 1973, er det ikke grunnlag for.
Lagmannsretten legger til grunn at kommunen ved vedutvalget sørget for å gjerde inn tomten med nettinggjerde umiddelbart før eller under siste krig og at gjerdet var fjernet i alle fall innen utløpet av 1950-årene. Lagmannsretten kan ikke se at kommunen som fremleietager hadde noen plikt til å vedlikeholde eller gjenoppsette gjerdet, hvilket for øvrig ikke kunne sees å ha noen hensikt etter at fremleieforholdet opphørte omkring 1970. Etter lagmannsrettens mening behandlet bygningsrådet Kjølbergs henvendelse fra 1971 om mulighetene for å bebygge tomten på en uheldig måte da bygningsrådet vedtok å utsette saken inntil det forelå ny reguleringsplan for Sellebakk. Muligens har man tenkt seg at det ville foreligge en ny reguleringsplan i løpet av ett år slik at det ikke var noe behov for å nedlegge byggeforbud etter bygningsloven §33. Under enhver omstendighet burde Kjølberg dog vært gjort oppmerksom på at det sto ham fritt å sende inn byggemelding, hvoretter det var opp til kommunen om man ville nedlegge forbud etter §33 eller behandle byggemeldingen på vanlig måte.
Den uklarhet som er skapt ved bygningsrådets behandling av saken kan dog ikke gi grunnlag for tilkjennelse av erstatning. Så lenge det ikke var nedlagt byggeforbud etter §33, sto det Kjølberg fritt å få klarlagt sine muligheter for utnyttelse av tomten ved å sende inn byggemelding og bringe saken inn i de normale baner etter bygningsloven bestemmelser. Retten antar at Kjølberg, hvis han i midten av 1970-årene hadde hatt reelle byggeplaner, ville han gått frem med større energi. Hvorvidt Kjølberg må antas å ha lidt et tap ved at han ikke fikk byggetillatelse først i 1970-årene, behøver retten ikke ta standpunkt til, idet det ikke antas å foreligge noe erstatningsgrunnlag.
Når det gjelder den tekniske plan for Kinogaten fra 1981, finner lagmannsretten at den ankende part ikke kan høres med at han trodde at dette var en reguleringsplan. Han aksepterte for øvrig overdragelse til parkeringsplass, men man ble altså ikke enige om vederlaget. Det er uklart for lagmannsretten hvordan Kjølberg mener å ha å lidt et tap i forbindelse med den tekniske planen av 1981. Den førte til at han for vel 3 års leie ved underrettens dom ble tilkjent kr. 14600 mens han i 1984 var villig til å selge tomten for ca kr. 12500, hvilket kommunen fant for dyrt. I tillegg sitter han fortsatt med tomten. Han har opplyst at han har inngått avtale om å selge den for kr. 50000 hvorav kr. 10000 allerede er mottatt.
Anken har ikke ført frem. I medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må den ankende part erstatte motparten sakens omkostninger for lagmannsretten. Beløpet settes til kr. 15000, som er salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kaare Kjølberg til Borge kommune 15.000 - femtentusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.