LE-1987-612
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1989-04-10 |
| Publisert: | LE-1987-00612 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 10. april 1989 i ankesak nr. 612/1987, hl.nr. 954/1987. |
| Parter: | Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Arne F. Velsvik, Oslo). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Carsten Roshauw, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Einar M. Olsen, formann. Lagdommer Kåre Berg. Lagdommer Hjalmar Austbø |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder spørsmål om tidspunktet for verdsettelsen av tidligere felles leilighet ved skifte av felleseie. Den 19. august 1987 avsa Oslo skifterett kjennelse med slik slutning:
"1. A har krav på vederlag for sin andel i fellesboets leilighet i ...veien .. basert på takstverdien pr. 1. januar 1981, fastsatt til 35000,- -trettifemtusen- kroner-.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger."
B påanket kjennelsen i rett tid. A tok til gjenmæle. Ankeforhandling ble holdt 29. mars 1989. Retten hørte forklaring av begge parter og ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Den ankende part nedla slik endelig påstand:
"1. A har krav på vederlag for sin andel i fellesboets leilighet med garasje i ...veien .., basert på takstverdien på utlodningstidspunktet.
2. A tilkjennes sakens omkostninger for skifteretten og for lagmannsretten."
Ankemotparten nedla slik endelig påstand:
"1. Skifterettens kjennelse av 17. august 1987 stadfestes, dog slik at B tilkjennes saksomkostninger for skifteretten med kr. 7650,- med tillegg av 15% rente fra 2. september 1987 til betaling skjer.
2. B tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av skifterettens kjennelse og det som sies i det følgende. Saken står i samme stilling som for skifteretten.
Under ankeforhandlingen erklærte partene at de er enige om at verdien av leiligheten - dokumentene med tilknyttet leierett - utgjorde kr. 70000 da dokumentene ble tiltransportert fru B. Leilighetens nåværende verdi er usikker. I februar 1988 fikk fru B privat takst kr. 700000, men hun mente at verdien er lavere i dag. A viste til at en lignende leilighet gikk for kr. 730000 for ca 2 år siden, og han mente at leiligheten i hvert fall er verdt kr. 700000 i dag.
Den ankende part, B v/sin prosessfullmektig advokat Arne F. Velsvik, har i det vesentlige anført:
Tidspunktet for verdsettelsen av leiligheten må enten være ca 1. februar 1981 eller en dato nærmest mulig den dag boet blir oppgjort. Leiligheten ble ikke skiftet i 1981. Følgelig må verdsettelsen skje ved booppgjøret.
Offentlig skifte ble åpnet ved Oslo skifteretts kjennelse av 25. august 1986 som implisit var en rettskraftig avgjørelse av at leiligheten ikke ble skiftet i 1981. Skifterettens resultat avhang umiddelbart av dette. Både skiftebegjæringen og de senere prosesskrifter viser at saken den gang gjaldt nettopp uenigheten om hvorvidt skifte av leiligheten var skjedd. Resultatet følger da av de alminnelige regler om rettskraftens omfang. Det må i denne sammenheng legges vekt på at retten fant at det ikke var ført bevis for at skifteavtale foreligger.
Subsidiært må det legges til grunn at det ikke skjedde eiendomsoverføring ved at A i februar 1981 satte sin underskrift på andelsobligasjonen og andelsbrevet. Han ville bare berolige B som hadde sagt hun var redd han ville overdra leiligheten eller pantsette den. Det ble ikke avtalt vederlag eller utløsning. Det hele var for ufullstendig til at det kan betegnes som et dispositivt utsagn. De fortsatte å være sameiere så lenge ingen av dem var blitt utløst av den annen.
Forståelsen av det som skjedde i januar/februar 1981 må bero på en samlet vurdering av situasjonen og partenes oppfatninger:
A grunnet sin oppfatning på at han bare skrev sitt eget navn, at det ikke var sagt noe om utløsning, at det ikke var avtalt hvordan det videre skulle ordnes, at hans bosituasjon var dårlig slik at han i den anledning trengte penger men likevel nøyet seg med å fortsette som sameier fordi han visste at heller ikke B hadde penger til å utløse ham med, at han inntok denne holdning også av hensyn til en datter som fremdeles bodde hjemme, at han nettopp hadde hatt hjerteinfarkt og hadde gått sykmeldt i 7 måneder, at han gjennom årenes løp og også etter separasjonen og skilsmissen hadde nedlagt et enormt arbeide i leiligheten med oppussing etc., - og endelig at B var fullt oppmerksom på alle disse forhold slik at hun ikke kunne misforstå hva meningen var med underskriftene som hun maste seg til mens han var syk og nedfor.
B hadde ikke grunn til å oppfatte det anderledes enn A. Hun fikk sine informasjoner gjennom barna. Hun var dessuten representert ved advokat og skifteavtale ble som nevnt ikke opprettet. Det måtte i tilfelle vært gjort hvis man mente det skulle være en reell overdragelse av leiligheten, og særlig hvis det skulle være en overdragelse uten vederlag eller utløsning slik som B og hennes advokat lenge hevdet. Hun visste dessuten at A i hvert fall hadde tatt et forbehold, jfr. advokat Bjørnsens brev av 1. oktober 1985 som viser at A i september/oktober 1980 hadde ringt til advokaten og sagt at han "var villig til å godta sikkerhet i leiligheten for sin lodd."
Det er B som har bevisbyrden og det er hun som burde uttalt seg klarere. Det var ikke As sak å ta forbehold. Her er det det positive som mangler, nemlig en avtale om hva partene var blitt enige om. Det er vanlig med skriftlig avtale i slike forhold. Det har ingen betydning at B førte opp leiligheten i sin selvangivelse mens A ikke gjorde det. Det har ingen betydning at hun betalte utgiftene i forbindelse med omdannelse fra borettslagsleilighet til selveierleilighet. Han fikk ikke kjennskap til dette før etter at offentlig skifte var åpnet.
Høyesterettsdommen i Rt-1984-992 gjelder ikke et parallelt tilfelle. Verdien på utlodningstiden er i prinsippet det riktige, jfr. skiftets formål som er å stille partene mest mulig likt.
Ankemotparten, B v/sin prosessfullmektig advokat Carsten Roshauw, har i det vesentlige anført:
Noen få måneder etter separasjonen i 1974, mens B var deprimert og engstelig, ba hun mannen om å få dokumentene på leiligheten fordi hun var redd han skulle selge eller pantsette i strid med hennes bruksrett. Hun fikk dokumentene. A husker feil når han mener hun senere brukte frykt og engstelse som begrunnelse for et ønske om å få transport på dokumentene. I 1980 tok hun opp spørsmålet om å få eiendomsretten til leiligheten. Dette forsto han.
Med skifterettens kjennelse av 25. august 1986 ble det ikke avgjort noe om hvorvidt eiendomsretten til leilighten ble overført fra A til B i 1981.
På bakgrunn av den forutgående korrespondanse og telefonsamtalene med advokat Bjørnsen, må det legges til grunn at A overdro leiligheten til B og at han var fullt klar over at overdragelsen var reell og et ledd i skiftet av felleseiet. Det dreiet seg ikke om et komplisert juridisk forhold. A tok ikke noe forbehold, hverken om proforma eller annet. Det som advokat Bjørnsen 5 år senere skrev om "sikkerhet for lodd" kan ikke tolkes som uttrykk for ønske om fortsatt medeierskap, i høyden et ønske om sikkerhet. Et slikt ønske kunne ikke forskyve verdsettelsestidspunktet.
Overdragelsen ga A rett til utløsningsvederlag for halvparten av leilighetens verdi. Hans unnlatelse av å kreve slikt vederlag kunne heller ikke forskyve verdsettelsestidspunktet.
Hovedregelen er verdsettelse ved booppgjøret, men med unntak hvor partene har innrettet seg på annen måte, jfr. Rt-1984-992, som gjelder et temmelig parallelt tilfelle, særlig når man ser på de reelle hensyn.
Det var skjedd en endelig transport av hjemmelsdokumentene. Både advokat Bjørnsen og B oppfattet det slik, og B tok i alle henseender konsekvensen av at hun var blitt den reelle eneeier. Hun førte den opp i sin selvangivelse. Hun betalte andelen av borettslagets gjeld samt omkostninger med tilsammen ca kr. 21000 da borettslaget ble oppløst og leilighetene ble selveierleiligheter. Hun hadde for øvrig konferert med sin bank og fått muntlig tilsagn om lån så hun kunne betale A utløsningsvederlag.
Lagmannsrettens bemerkninger:
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten.
Skifterettskjennelsen av 25. august 1986 tar uttrykkelig bare standpunkt til om det skulle åpnes offentlig skifte eller ikke. As anførsler om rettskraftsvirkninger utover dette kan ikke føre frem.
A forklarte under ankeforhandlingen at han ikke husket at han hadde fått brevene fra advokat Bjørnsen og heller ikke telefonsamtalene med henne. Han husket i det hele tatt svært lite. Lagmannsretten bygger på fru Bs forklaring om at hun ikke påberopte seg engstelse eller utrygghet som argument for proformaoverførsel, men gjennom advokat Bjørnsen krevet å bli den reelle eneeier enten ved frivillig overdragelse eller ved offentlig skifte. Det er dette som fremgår av korrespondansen. Der er det også gjort slike henvisninger til utløsning og til offentlig skifte at A ikke hadde grunn til å være i tvil om sin rett til utløsningsvederlag eller om fremgangsmåten hvis det ikke ble enighet om beløpet.
Etter dette finner lagmannsretten at A i februar 1981 foretok en reell overdragelse av leiligheten til B slik at hun ble eieeier av den. Hun har senere utøvet eierrådigheten alene. Etter en konkret forståelse av den avtale som ble inngått, må forutsetningen være at også verdsettelsen av leiligheten skulle skje ut fra verdien på samme tidspunkt, ca 1. februar 1981.
Det fremgår av den påankede kjennelse at A under skifterettsmøtet ikke hadde noen begrunnelse for at han ikke foretok seg noe i retning av krav om skifteoppgjør etter transporten av dokumentene i 1981. Under ankeforhandlingen ga han den forklaring at han mente fru B ikke var istand til å løse ham ut og at han derfor ikke ville skape vanskeligheter for henne, men at han begjærte skifte da han fikk høre at hun forsøkte å selge leiligheten for å skaffe seg et annet sted å bo. Denne holdning var ikke tatt opp med fru B og hadde ikke noe grunnlag i avtale eller lignende. I relasjon til avtalen av februar 1981 dreier det seg om etterfølgende omstendigheter som ikke kan gi grunn til å la verdsettelsen skje på utlodningstiden når de rettslige forhold er slik som nevnt foran.
I skifterettens slutning er datoen 1. januar 1981 feilskrift for 1. februar 1981. Lagmannsretten ser ingen grunn til å endre skifterettens omkostningsavgjørelse. Med disse bemerkninger blir skifterettens kjennelse å stadfeste. Spørsmålet om renter av takstverdien kr. 35 000,- er ikke tatt opp under tvisten for skifteretten og lagmannsretten og står åpent til avgjørelsen under den videre skiftebehandling.
Anken har vært forgjeves. Den ankende part blir å ilegge omkostningene ved behandlingen av saken ved lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier at han bør fritas for erstatningsplikten. Omkostningsbeløpet fastsettes til kr. 12000 i overensstemmelse med advokat Roshauws omkostningsoppgave som lagmannsretten ikke har noe å bemerke til.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Skifterettens kjennelse stadfestes.
2. A dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale B saksomkostninger for lagmannsretten med 12.000 - tolvtusen - kroner.