LE-1988-17

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-06-08
Publisert:	LE-1988-00017
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 8. juni 1989 i overskjønn nr. 17/88, hl. nr 145/88.
Parter:	Saksøker: Sissel Tomter Bjerke Prosessfullmektig: Advokat Torbjørn Schade, Drammen. Saksøkt: Einar Tomters dødsbo Prosessfullmektig: H.r. advokat Trond Buttingsrud, Jevnaker.
Forfatter:	Lagmann Christian Borchsenius, formann. Skjønnsmenn: Gårdbruker Håkon Ramstad. Gårdbruker Kjell Østbye. Skogsjef Kjell Nordvik. Tømmermester Arvid Ruud
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Odelsloven (1974), Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66

Saken gjelder odelsovertakst.

Sissel Tomter Bjerke anla den 28. januar 1987 sak mot Einar Tomters dødsbo av Rælingen med krav om odelsløsning av eiendommen Tomter og Nordby, gnr. 81 bnr. 1 og 2 resp. gnr. 82 bnr. 2 i Rælingen. Nedre Romerike herredsrett avsa den 10. desember 1987 odelstakst med slik slutning:

"1. Eiendommen Tomter og Nordby gård, gnr. 81 bnr. 1 og 2 samt gnr. 82 bnr. 2 i Rælingen kommune, takseres til kr. 2400000 - kronertomillionerfirehundretusen -.

2. Saksøker betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjøring til skjønnsmennene etter fastsettelse av rettens formann.

3. Sissel Tomter Bjerke skal erstatte saksøktes utgifter til juridisk bistand med kr. 13800 - kronertrettentusenåttehundre - innen 14 - fjorten - dager fra takstens forkynnelse."

Man viser til det som fremgår av herredsrettens skjønnsgrunner om sakens utvikling, og til de opplysninger om odelseiendommen som er gitt der.

Sissel Tomter Bjerke har i rett tid begjært overtakst, og Einar Tomters dødsbo har tatt til gjenmæle. Skjønnsforhandlingene ble holdt i herredsrettens rettslokale på Lillestrøm den 2. mai 1989, hvor det ble avgitt parts- og vitneforklaringer og foretatt dokumentasjon, alt slik rettsboken viser. Også prosedyren fant sted da, mens befaringen av eiendommen foregikk den 3. mai. Prosessfullmektigene deltok ikke i befaringen, idet de hadde meddelt at de ikke anså det nødvendig.

Til stede under befaringen var Sissel Tomter Bjerke med ektefelle, samt Arne Næss og Arve Lillehaug som representanter for dødsboet.

Sissel Tomter Bjerke nedla slik endelig påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Einar Tomters dødsbo tilkjennes omkostninger ved overskjønnet."

Einar Tomters dødsbo nedla slik påstand:

"Sissel Tomter Bjerke dømmes til å betale de lovbestemte utgifter ved overtaksten og til å betale saksomkostninger til Einar Tomters dødsbo."

Partene var enige om som en skjønnsforutsetning at det skulle avgis alternative takster slik:

"Alternativ 1:

Gnr. 81, bnr. 1 og 2 og gnr. 82, bnr. 2 samlet.

Alternativ 2:

De under punkt 1 nevnte eiendommer med unntak av ca 200 mål av det areal som i kommuneplan vedtatt 16. desember 1985 er utlagt til boligområde under benevnelsen B 18."

Partene er enige om at underskjønnet er i det vesentlige riktig for så vidt angår beskrivelsen av eiendommen, herunder opplysninger om dens areal, bebyggelse, jordens bonitet og lignende faktiske forhold. Lagmannsretten kommer nedenfor nærmere inn på dette.

Det er imidlertid ett vesentlig punkt hvor partene har forskjellig syn, nemlig når det gjelder mulighetene for å bygge ut en del av Kjonåsen. Dette spørsmål er av stor betydning for verdien av eiendommen. Kjonåsen ligger i den nordre del av Nordby skog, vest for riksveien, og ca 200 da av Kjonåsen inngår i felt B 18, utbyggingsområde, i kommuneplanen av 16. desember 1985, jfr. ovenfor om takseringsalternativ 2. - - - -

Saksøkeren, Sissel Tomter Bjerke, har ved sin prosessfullmektig særlig pekt på at ved underskjønnet var situasjonen at Kjonåsen var medtatt i kommuneplanen av 1985 som utbyggingsområde (felt B 18). Denne planen ble riktignok ikke godkjent av departementet, men det var bare av formelle grunner og hang sammen med overgangen fra den tidligere bygningslov til den nye planlov. Videre hadde kommunestyret i Rælingen, så sent som i mai 1987, vedtatt at kommunen var fortsatt innstilt på å overta Kjonåsen for å sikre bygden et godt boligtilbud.

Etter at underskjønnet ble avsagt, er imidlertid situasjonen blitt en annen. De kommunale myndigheter har nemlig gått i gang med å revidere planen etter at den ble returnert fra departementet, og i det foreliggende forslag til ny kommuneplan (1989) som er utarbeidet av kommuneplanutvalget, er Kjonåsen oppført som reserve-område for en periode på 12 år. Deri ligger at Kjonåsen skal være fri-område og skog, dog med en viss mulighet for fremtidig utbygging.

I tillegg til denne endrede disponering i forslaget til ny kommuneplan kommer at kommunen er ikke nå lenger interessert i å erverve Kjonåsen.

Kommunens endrede syn på Kjonåsen, både når det gjelder spørsmålet om regulering og overtagelse, henger sammen med de betydelige grunnlagsinvesteringer som i tilfelle vil være nødvendige ved utbygging på Kjonåsen, og at kommunens økonomiske stilling ikke er den samme som for et par år siden. Dessuten er det blitt mindre etterspørsel etter tomter og boliger i kommunen.

Alt i alt må det anses vesentlig mindre aktuelt nå enn ved underskjønnet at Kjonåsen blir utbygget i nær fremtid. Underskjønnets uttalelse om at "man kan gå ut fra som ganske sikkert at kommunen før eller siden vil erverve Kjonåsen til utbyggingsformål" (rettsboken side 11, nest øverste avsnitt), er ikke holdbar.

Etter odelsloven §49 skal eiendommen takseres på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet og som er forenelig med at eiendommen hovedsakelig nyttes til landbruksformål. Kravet til påregnelighet må tolkes strengt, jfr. Rygg og Skarpnes, Odelsloven med kommentar (1986) side 171-172. Når man skal avgjøre om utnyttelse til annet enn landbruksformål kan anses påregnelig, vil det være av sentral betydning om slik utnyttelse er i samsvar med foreliggende offentlige planer. I nærværende sak kan utbygging på Kjonåsen ikke anses påregnelig, hverken når man ser på de foreliggende offentlige planer eller på områdets beliggenhet, terrengforhold og lignende omstendigheter av betydning. En vanlig kjøper av eiendommen vil ikke ta hensyn til muligheten for å utbygge Kjonåsen slik at det kan influere på hva han er villig til å gi for eiendommen.

Subsidiært gjøres gjeldende at selv om en utbygging på Kjonåsen skulle anses påregnelig, kan det likevel ikke tas hensyn til dette etter §49, da slik utbygging ikke vil være forenelig med at eiendommen skal brukes hovedsakelig til landbruksformål. Det aktuelle areal for utbygging på Kjonåsen er ca 200 da, og hele eiendommen er på 771 da. Det areal som det eventuelt er tale om å utbygge, utgjør altså over 1/4 part av hele eiendommen, og da kan man ikke si at eiendommen hovedsakelig vil bli brukt til landbruksformål. Inntektene av skogen på det nevnte området er av vesentlig betydning for det driftsresultat man kan få av eiendommen. Saksøkte, Einar Tomters dødsbo, har ved sin prosessfullmektig fremholdt at det omhandlede område på ca 200 da på Kjonåsen fortsatt må anses som påregnelig utbyggingsgrunn. Slik ble det vurdert av underskjønnet, og det må også nå være riktig.

Saksøkte har redegjort for korrespondanse og forhandlinger mellom på den ene side Rælingen kommune og på den annen side Einar Tomter/hans dødsbo, og for de planer som kommunen har utarbeidet. Ifølge saksøkte må man legge til grunn at odelseiendommen (Nordby og Tomter) fortsatt har den verdi som ble lagt til grunn for noen år siden. I brev av 23. november 1983 tilbød kommunen kr. 1000000,- for de ca 200 da på Kjonåsen. I januar 1987 forhandlet dødsboet med kommunen om salg av hele eiendommen for en pris av kr. 3600000,- (alternativt kr. 3000000,- + kr. 800000,- eventuelt senere, avhengig av odelssak). Det ble satt opp utkast til kjøpekontrakt med pris kr. 3600000,-, og rådmannen i Rælingen kommune innstilte på å godta dette. Formannskapet sluttet seg til innstillingen, men i kommunestyret ble saken i mai 1987 utsatt "inntil videre". Man må imidlertid legge til grunn at kommunen i realiteten var villig til å betale kr. 3600000,for eiendommen. Som nevnt ovenfor bekreftet kommunestyret i mai 1987 sin vilje til å overta Kjonåsen.

Selv om det nå foreligger et forslag til ny kommuneplan, hvor Kjonåsen ikke er oppført som utbyggingsområde, må man likevel regne med at før eller senere vil Kjonåsen bli bygget ut. Kommunale planer er gjenstand for revisjon, og man må regne med at kommunen kan skifte mening når det gjelder Kjonåsen. Derfor er også Kjonåsen i planforslaget betegnet som reserve-område. Det dreier seg om et i flere henseender attraktivt tomtefelt. Det er flere boligområder like ved Kjonåsen, bl.a. Fjellstadfeltet. Uansett det nå foreliggende forslag til ny kommuneplan, må det være tilstrekkelig sannsynlig at det vil skje en utbygging, til at kravet om påregnelighet i §49 er oppfylt. Påregnelighet er ikke det samme som visshet, jfr. Rt-1986-420, særlig side 424.

Om det tas et areal på ca 200 da på Kjonåsen til utbygging, må det likevel være riktig å si at eiendommen hovedsakelig brukes til landbruksformål. De ca 200 da er av relativt begrenset betydning, både når man ser på arealets størrelse og avkastning. Kravene i §49 må ikke tolkes for strengt.

Ved anvendelsen av §49 må man sette seg i en kjøpers sted og vurdere om han ville la sitt bud påvirkes av mulighetene for utbygging på Kjonåsen. Det synes klart at en kjøper vil regne med at det før eller senere kommer utbygging der. - - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Som nevnt er partene enige om at underskjønnets beskrivelse av eiendommen i det vesentlige er riktig. Lagmannsretten vil imidlertid supplere beskrivelsen på en del punkter, basert på sine iakttagelser under befaringen. Generelt bemerkes at man legger til grunn de grenser som ble påvist under befaringen, såvel når det gjelder jord som skog.

Jordveien.

Den dyrkede mark er i god hevd. Som nevnt i underskjønnet utgjør den dyrkede mark en rekke teiger. Den del av innmarken som ikke er dyrket, kan ikke anses dyrkbar etter dagens forhold. Det dreier seg dels om strimler som ligger inntil vei eller mellom veier, dels om jordstykker som ligger i skrånende eller kupert terreng hvor man ikke kan bruke maskiner.

Skogen.

Man viser til det som er nevnt i underskjønnet, og vil for øvrig peke på følgende: Skogen ligger vest for gården og innmarken. Den består av 2 teiger. Den største teigen ligger mot nord, mens den søndre og minste teigen går i sydvest ned til Nordbysjøen. Skogarealet i syd er benevnt Tomter skog, i nord Nordby skog. Vest for Rv. 120 ligger Kjonåsen. Samlet sett har skogen mindre god arrondering med lange grenselinjer mot naboeiendommer.

Ifølge oppgave fra Jordregisteret utgjør skogarealet totalt 555 da. Det fordeler seg med 183 da høy bonitet, 237 da middels bonitet og 130 da lav bonitet, samt 5 da annet areal. Storparten av den lave boniteten finner man i Kjonåsen, hvor det er store partier med fjell i dagen.

Det foreligger ingen driftsplan/skogbruksplan for skogen. Skogsarealene går fra noe under 150 m.o.h. til 289 m.o.h., som høyeste punkt.

Terrenget er sterkt kupert. Det gjør at driftsforholdene er vanskelige. I dalsøkkene er det myr, enkelte steder åpent vann og for øvrig lite bærekraftig grunn.

Det fins ikke opparbeidede traktorveier eller noen bilveier i skogen.

Bestokningen er furu på lavbonitet, barblanding gran og furu på middels bonitet og gran på høy bonitet. Det er lite løvskog.

Skogen bærer preg av liten eller ingen aktivitet, i alle fall ikke de siste 30-50 år. Det er kun naturskog. Deler av Tomter skog viser at det har vært plukkhugst der.

Så å si all bestand tilhører hugstklasse IV og V. Det innebærer at mye av skogen er hugstmoden. Det er ikke ungskog i ren bestand.

Når det gjelder utdriften av tømmer, må det gjøres på frossen grunn. En del traktorveier må bygges. Tømmerdrift som sokner til Nordbysjøen, må videre transporteres over is.

Bygninger.

Den eneste bygning som kanskje kan ha litt verdi, er stabburet. Det er ikke i fullt så dårlig stand som de øvrige bygninger, men også stabburet er temmelig skrøpelig; bl.a. er taket ikke i stand, og trappen er gått i stykker foruten at den har forskjøvet seg. Både driftsmessig og bygningsmessig må stabburet sies å ha minimal verdi. De andre bygninger er alle uten enhver verdi. Man viser for øvrig til den mer detaljerte beskrivelse av de øvrige bygninger i underskjønnet. - - - -

Ved verdsettingen av eiendommen gjelder odelsloven §49, hvoretter man som utgangspunkt skal bygge på omsetningsverdien på grunnlag av at eiendommen hovedsakelig utnyttes til landbruksformål. Det skal legges vekt på hva en vanlig kjøper vil gi for eiendommen, jfr. bl.a. Rygg og Skarpnes (1986) side 172-173.

Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt og i tilfelle i hvilken utstrekning man kan ta hensyn til eventuell utbygging på noen del av eiendommen i nærværende sak, bemerkes:

Det området på ca 15 mål innmark rundt Nordby skole som er omtalt i underskjønnet på side 10, ble av herredsretten ikke ansett som sannsynlig utbyggingsområde. Partene synes enige i det, og lagmannsretten slutter seg til dette syn. Man viser til herredsrettens premisser.

De ca 200 da på Kjonåsen står i en annen stilling nå enn da underskjønnet ble holdt. Man viser til det som fremgår av partenes anførsler foran. Slik situasjonen er etter det som er opplyst for lagmannsretten, finner retten det lite sannsynlig at Kjonåsen blir lagt ut til utbygging i noenlunde nær fremtid. Ganske visst er det bare et forslag til ny kommuneplan som nå foreligger, altså ikke en endelig vedtatt plan, men etter de opplysninger som ble gitt av vitnet Stjernesund (hovedplanleg ger i Rælingen kommune), er det all grunn til å tro at forslaget blir vedtatt. I så fall vil Kjonåsen bli avsatt til reserve-område for en 12-års periode og disponert som fri-område og skog i denne tid.

Det er kanskje visse muligheter for å endre planene i løpet av 12-års perioden, men etter lagmannsrettens oppfatning kan man ikke regne det som sannsynlig at så skjer. Etter utløpet av nevnte periode kan sannsynligheten for endring av disponeringen være større, men det er ikke mulig å si noe sikkert om dette. Den omstendighet at området er forutsatt disponert som reserveområde i forslaget til kommuneplan, medfører dog at man ikke kan se helt bort fra at Kjonåsen kan bli utbygget en gang etter utløpet av 12-års perioden.

Retten ser det for øvrig slik at uavhengig av foreliggende forslag til ny kommuneplan, må Kjonåsen betraktes som et område som ikke utpeker seg spesielt til utbygging. Man vil for det første peke på at Kjonåsen er et forholdsvis kostbart område å bygge ut. Området er temmelig kupert, med bratte skrenter og kløfter, og en vesentlig del av området er fjellgrunn. Det vil være kostbart å sprenge ut tomter. Anlegg av vei, vann og kloakk vil bli vanskelig og dyrt. Vannforsyningen vil forutsette trykkvannsbasseng. Boligbygging vil videre forutsette utbygging av skoletilbudet. Det må antas at selv om kommunens økonomiske stilling blir bedre med årene, vil kommunen ha en del betenkeligheter ved å bygge ut et område hvor grunnlagsinvesteringene er så store. Dertil kommer at det neppe kan bli særlig rimelige boliger som i tilfelle kan tilbys folk på Kjonåsen.

Heller ikke når det gjelder beliggenhet, synes Kjonåsen å utpeke seg som et særlig egnet boligfelt. Det er riktig at det er en del bebyggelse i nærheten, bl.a. Fjellstadfeltet. Men området ligger ikke sentralt i kommunen. Det er ikke bedrifter med arbeidsplasser av betydning i nærheten, og det er ca 8 km til Rælingen senter.

Kjonåsen grenser i vest til et kommunalt friområde, noe som i seg selv kan gjøre det mindre sannsynlig at kommunen vil la Kjonåsen bli bygget ut. Kjonåsen er i det vesentlige et meget naturskjønt område, vel egnet til friluftsliv.

Kommunens syn på eventuell utbygging av Kjonåsen kan nok forandre seg når det er gått en del år, men ut fra en samlet vurdering av det man i dag kan bygge på, mener retten at muligheten for at Kjonåsen blir gjenstand for utbygging, ikke er så nærliggende at en vanlig kjøper vil ta hensyn til det. Også salg av hyttetomter må anses lite sannsynlig.

Utnytting til annet enn landbruksformål kan etter dette ikke anses påregnelig slik at det kan tillegges vekt etter odelsloven §49. Man viser til uttalelsen i Rt-1986-424 om hva som ligger i uttrykket påregnelig, jfr. også Rygg, Den norske advokatforenings småskrift nr. 52, side 22 flg., særlig side 25.

For ordens skyld bemerkes at når de bygninger som nå står på eiendommen, blir revet, vil det være god plass både til nytt våningshus og til føderådsbygning, samt til andre bygninger som hører til.

Etter dette fastsettes verdien av eiendommene (Nordby og Tomter) til kr. 1100000,- etter alternativ 1 og kr. 900000,- etter alternativ 2.

I samsvar med skjønnsloven §42, jfr. odelsloven §66, skal Sissel Tomter Bjerke betale saksomkostninger til Einar Tomters dødsbo, noe partene også er enige om (jfr. påstandene). Boets prosessfullmektig har oppgitt sitt salær til kr. 13500,-, som retten ikke har noe å bemerke til, og sine utlegg til kr. 900,-, ialt kr. 14400,-. De lovbestemte utgifter betales av Sissel Tomter Bjerke som saksøker.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Taksten ved odelsløsning av eiendommene Tomter og Nordby, gnr. 81 bnr. 1 og 2 resp. gnr. 82 bnr. 2 i Rælingen, settes til 1.100.000 - enmillionetthundretusen - kroner (alternativ 1).

For de nevnte eiendommer med unntak av ca 200 da av det areal som i kommuneplan vedtatt 16. desember 1985 er utlagt til boligområde under benevnelsen B 18 (alternativ 2), settes taksten til 900.000 - nihundretusen - kroner.

2. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Sissel Tomter Bjerke til Einar Tomters dødsbo 14.400 - fjortentusenfirehundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne takst.

3. Sissel Tomter Bjerke betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.