LE-1988-182

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1990-06-18
Publisert:	LE-1988-00182
Stikkord:	Husleieloven
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 18. juni 1990 i ankesak nr. 182/88, hl.nr. 283/88.
Parter:	Ankende part: Terje Nilsen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Gunnar Øyhaugen, Spania) Motpart: K/S A/S Phønix Invest (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Kjos, Oslo)
Forfatter:	Lagdommer H. Byrkjeland, formann. Lagdommer Odd Emil Blomdal. Ekstraordinær lagdommer Tor Holtan
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §180, Husleieloven (1939) §5, §8

Terje Nilsen reiste 13. oktober 1986 søksmål mot K/S A/S Phønix Invest med påstand om dom for at selskapet var forpliktet til å inngå kontrakt med Nilsen om leie av parkeringsplasser i hans eiendom Citygarasjen i Arendal. Han krevde dertil erstatning for tapt garasjeleie.

K/S A/S Phønix Invest påsto seg frifunnet og reiste motsøksmål med krav om å bli tilkjent erstatning med det beløp som Nilsen måtte bli tilkjent i hovedsøksmålet. I motsøksmålet påsto selskapet seg frifunnet.

Drammen byrett avsa 18. november 1987 dom med denne domsslutning:

"Hovedsøksmålet: 1. K/S A/S Phønix Invest frifinnes. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Motsøksmålet: 1. Terje Nilsen frifinnes. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Om saksforholdet vises til byrettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Terje Nilsen har ved ankeerklæring av 13. januar 1988 påanket dommen i hovedsøksmålet og nedlagt slik endelig påstand:

"1. K/S A/S Phønix Invest er forpliktet til å inngå leiekontrakt med Terje Nilsen vedrørende 48 parkeringsplasser i Citygarasjen i Arendal med kr 8.000,- pr. parkeringsplass pr. år indeksregulert - regnet fra 1. juni 1986 og med minst 10 års varighet.

2. K/S A/S Phønix Invest skal betale til Terje Nilsen for nettotap vedrørende garasjeleie inkludert renter pr. lagmannsrettens domsavsigelse begrenset oppad til kr 1.250.000,-.

3. K/S A/S Phønix Invest tilpliktes å erstatte Terje Nilsen saksomkostningene for byretten og lagmannsretten."

K/S A/S Phønix Invest har tatt til motmæle i anketilsvar av 24. februar 1988 og nedlagt denne påstand:

"1. Drammen byretts dom stadfestes.

2. Terje Nilsen dømmes til å betale saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."

Under ankeforhandlingen møtte foruten prosessfullmektigene den ankende part Terje Nilsen og styreformann hos ankemotparten Alf Muller, og ga forklaring. Det ble avhørt 4 vitner og foretatt dokumentasjon som anført i rettsboken. Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for byretten, dog med forhøyet erstatningskrav for fortsatt leietap etter byrettens dom.

Terje Nilsen har i det vesentlige anført:

I forbindelse med emigrasjon til Monaco var han i 1985 interessert i å selge sine eiendommer i Arendal, Phønix Hotell, Citygården og Clicgården. Han forhandlet med representanter for O.K.K.-gruppen (Ole K. Karlsen A/S). Phønix Hotell var et eldre velrennomert hotell, og Citygården en forretningsgård i 6 etasjer under oppførelse i samme gate vis a vis hotellet.

Underetasjen og også en høyere etasje innholdt parkeringsplasser. Han ønsket å selge eiendommene som en pakkeløsning, og forhandlet om de enkelte eiendommer separat, med sikte på at det ble opprettet eget selskap for hver eiendom. Det ble oppnådd salg av Phønix Hotell, idet dette ved kjøpekontrakt av 5. november 1985 ble overdratt til K/S A/S Phønix Hotell. For Citygården kom man ikke frem til overdragelse, men et utkast til kjøpekontrakt ble utarbeidet. I hotellkontraktens §9 ble uttalt som en forutsetning at "hotellet" skulle inngå på leiekontrakt med

Citygården vedrørende parkeringsplasser i underetasjen 1450 m2 med 50 parkeringsplasser med kr 8000,- pr. år pr. parkeringsplass indeksregulert.

Ankemotparten kan ikke høres med at betegnelsen "hotellet" skulle gjelde Mullerhotell Phønix A/S som ved leiekontrakt av 19. november 1985 med K/S A/S Phønix Hotell overtok driften av hotellet. Nilsen sto ikke i noe kontraktsforhold til denne leietaker. Med "hotellet" mentes ankemotparten.

Kjøpekontraktens §9 forutsatte et langvarig leieforhold for garasjeplassene. Det kom til uttrykk ved at leien ble fastsatt pr. år, med indeksregulering. At langvarig kontrakt også var forutsatt på kjøpersiden fremgår også av at leiekontrakten med Mullerhotell Phønix A/S gjaldt for 10 år med rett til 10 års forlengelse - kontraktens punkt 2. Det var naturlig at leietiden for parkeringsplassene sto i samsvar med leietiden for selve hotellbedriften. Bestemmelsen i §9 hadde til formål å tjene hotelleierens interesse, idet hotellbedriften av kommunen er pålagt å skaffe 34 parkeringsplasser, alternativt å betale en godtgjørelse til kommunen pr. plass på kr 27.000,-.

Men Nilsen hadde også selv økonomisk interesse av å få langvarig utleiekontrakt for parkeringsplassene i Ciygården for den fastsatte gunstige pris kr 8.000,pr. år pr. plass. Nilsen la stor vekt på garasjespørsmålet.

Nilsen ble ikke orientert om overdragelsen av hotellet 2. januar 1986 fra K/S A/S Phønix Hotell til ankemotparten, K/S A/S Phønix Invest. Det ble gitt til kjenne at det bare var tale om en navneendring. Ankemotparten trådte inn i kjøpekontrakten mellom Nilsen og K/S A/S Phønix Hotell, og overtok dermed forpliktelsen etter §9 til å inngå leieavtale om parkeringsplassene. På grunn av byggetekniske forhold ble antallet redusert fra 50 til 48 plasser. De sentrale personer i de to selskaper er de samme.

Magne Jordanger var ved kontraktsinngåelsen styreformann i K/S A/S Phønix Hotell, og ble styremedlem i K/S A/S Phønix Invest.

Jens Hjelmeset var styremedlem i det førstnevnte selskap, og styreformann i det sistnevnte fra stiftelsen. Han hadde å gjøre med kontraktene ved begge de to overdragelser av hotellbedriften. Ankemotparten kjente til forpliktelsen til å inngå leieavtale om garasjeplassene. I skjøtet på hotelleiendommen, ble det vist til kjøpekontrakten av 12. november 1985.

Ankemotparten kan ikke si seg fri for avtaleforpliktelsen med grunnlag i bristende forutsetninger. At driften av hotellet ga dårligere økonomisk resultat på grunn av et nytt konkurrerende hotell er uten betydning. Nilsen kjente ikke til det nye hotellprosjekt. Han ga ikke uriktige opplysninger ved salgsforhandlingene om hotellet, heller ikke om regnskap og budsjett. Han ga ikke noen garanti for fortsatt godt resultat av hotelldriften. Spørsmålet om å utvide hotellets kapasitet med 50 rom i Citygården var ikke aktuelt ved kjøpeavtalen av 15. november 1985, og hadde ikke sammenheng med spørsmålet om leie av garasjeplasser. Det var heller ingen bristende forutsetning av rettslig betydning at Nilsen drev restaurant i Citygården.

For tapets størrelse må legges til grunn at garasjene var klare til bruk 1. juni 1985. Midlertidig brukstillatelse fra kommunen ville da vært kurant, men det ble ikke søkt om det da ankemotparten nektet å inngå leiekontrakt. Nilsen har oppfylt sin plikt til å begrense tapet han har lidd, idet han leide ut garasjeplassene på det åpne marked. Han har ikke beregnet seg vederlag for sitt arbeid for så vidt.

Da forpliktelsen etter §9 gjelder et langvarig leieforhold kunne ikke avtaleforholdet sies opp etter husleieloven regler.

For øvrig foreligger det ingen gyldig oppsigelse, og under enhver omstendighet kan en kontrakt ikke sies opp før den er tiltrådt.

Leieavtalen har ikke uttrykkelig bestemmelse om leieforholdets varighet og oppsigelsesadgang, og domstolen må fortolke og utfylle den for så vidt. Det er feil at byretten ikke har tatt stilling til disse spørsmål men anvendt husleieloven regler.

Med henvisning til de tidligere anførte grunner for at det er tale om en langvarig kontrakt, foreligger det erstatningsgrunnlag for leietapet i den tid som hittil har gått, og kravet i saken gjelder tapet frem til lagmannsrettens dom. Det kan senere bli aktuelt med nytt krav for ytterligere fremtidig tap.

Beregnet leie i tidsrommet 1. juni 1986 til 1. mai 1990 etter indeksregulerte satser med grunnlag i den angitte utgangsleie kr 8.000,- pr. plass pr. år, utgjør kr 1.687.300,-. Renter av leiebeløpene utgjør kr 650.627,-, og samlet leietap brutto blir kr 2.292.987,-. Til fradrag går de faktiske leieinntekter i tidsrommet med kr 1.056.593,-, og renter av dette beløp som skjønnsmessig settes til kr 250.000,-. Nettotapet blir kr 986.394,-.

Hvis det legges til grunn at garasjene først var ferdige 1. oktober 1986 reduseres bruttotapet skjønnsmessig med kr 186.000,-. Fradragene blir de samme, og nettotapet utgjør under dette alternativ ca kr 800.000,-.

Ankemotparten, K/S A/S Phønix Invest, har i det vesentlige anført:

Høsten 1985 forhandlet O.K.K.-gruppen v/Magne Jordanger om kjøp av Terje Nilsens eiendommer i Arendal, som Nilsen ønsket avhendet ved en pakkeløsning. For Phønix Hotell nådde man frem til avtale og O.K.K.-gruppen stiftet et eget selskap K/S A/S

Phønix Hotell som sto som kjøper ved kjøpekontrakten av 5. november 1985. Forutsetningen var at hotelldriften skulle overlates til Mullerhotell-kjeden, og ved leiekontrakt av 19. november 1985 ble hotellet leid til et nystiftet selskap, Mullerhotell Phønix A/S, for leietid på 10 år med rett til 10 års forlengelse. K/S A/S Phønix Invest er et nytt selskap som ble stiftet av O.K.K.- gruppen 2. januar 1986 og som fikk overdradd hotelleiendommen ved kjøpekontrakt s.d. fra K/S A/S Phønix Hotell. Det dreier seg om to selvstendige selskaper. Når man anmodet Nilsen om å utstede skjøte direkte til ankemotparten, var det for å unngå omkostninger ved to overdragelser.

Oppførelsen av Citygården medførte forpliktelse for Nilsen overfor kommunen til å skaffe 80 parkeringsplasser. Bygget ble innredet med parkeringsplasser i underetasjen og en av de øvre etasjene. Nilsen har ved bestemmelsen i §9 i kjøpekontrakten av 5. november 1985 tilsiktet å skyve utgiftene ved 50 parkeringsplasser over på kjøperen av hotellet.

Når det i §9 tales om "hotellet", siktes det til Mullerhotell Phønix A/S. Nilsen og hans advokat var klar over at hotellet skulle leies ut til Mullerhotell-kjeden. Hvis uttrykket skulle ha sikte til K/S A/S Phønix Hotell ville kjøperens forhandler

Magne Jordanger ha forlangt at det ble opprettet en utførlig leiekontrakt. På kjøpersiden knyttet man spørsmålet om garasjeplassene til spørsmålet om hotellet skulle leie 50 værelser i Citygården for å få utvidet hotellkapasiteten til en hensiktsmessig størrelse, et spørsmål som det ikke ble noe av.

Ankemotparten står ikke i noe kontraktsforhold til Terje Nilsen og er ikke bundet av forutsetninger han måtte hatt ved avtalen med K/S A/S Phønix Hotell. Man kjente ikke på kjøpersiden til Nilsens forpliktelser til å skaffe parkeringsplasser til Citygården. Nilsens motiver i garasjespørsmålet var ikke synbare for kjøperen. På hotellets eiendom var ikke tinglyst noen forpliktelse til å skaffe parkeringsplasser.

Det er uklart hva en mulig forpliktelse etter §9 i kjøpekontrakten skulle gå ut på. Nilsen har ikke sørget for å få nærmere presisert leieavtalens innhold, således med hensyn til varighet, oppsigelsestid m.v. og må bære ansvaret for det.

Den som vil hevde at en leieavtale er uoppsigelig har en tung bevisbyrde. Etter husleieloven §5 skal det av en skriftlig leieavtale fremgå om leietakeren får færre rettigheter enn de som er regulert i loven. Hvis intet annet er sagt om oppsigelsesfristens lengde gjelder husleieloven frister i §8.

Brevet fra O.K.K.-gruppen av 30. mai 1986 gir tilkjenne at det på kjøper/leiersiden ikke ville bli inngått noen leiekontrakt om garasjeplasser. Dette må forstås som en oppsigelse, og slik ble brevet også oppfattet av Nilsens advokat v/hans brev av 4. juni 1986. Det gjelder ingen formkrav for leietakerens oppsigelse, jfr. Rt-1971-1107. Avgjørende er som tilfellet var her, at utleieren oppfattet at leieforholdet var terminert.

Det leieforhold som måtte ha bestått må således ha blitt oppsagt fra 1. juni 1986.

Garasjene kunne ikke lovlig benyttes og utleies før det forelå brukstillatelse, som først ble gitt 3. oktober 1986. Selv om ankemotparten skulle ha misligholdt kontrakten slik Nilsen gjør gjeldende, var Nilsen forpliktet til å medvirke til å begrense tapet og sørge for å få brukstillatelse tidligere, slik at parkeringsplassene kunne vært utleid. Nilsen har derfor ikke krav på leie i oppsigelsestiden.

Hvis lagmannsretten legger til grunn at leiekontraktens varighet er 5 eller eventuelt 10 år eller mer, krever ankemotparten seg frifunnet på grunn av bristende forutsetninger. Driftsresultatet for hotellet gikk sterkt tilbake, fra 13 millioner i 1985 til 4 millioner i 1989, som følge av at et konkurrerende hotell kom i drift. Nilsen burde ha vært kjent med hotellprosjektet som var under utvikling. Kjøpesummen for hotellet var betinget av den høye lønnsomhet på salgstidspunktet. Det ville ikke være rimelig om Nilsen skulle få en leieavtale på 5 eller 10 år når de økonomiske forutsetninger sviktet så sterkt som de gjorde.

Om Nilsens tapsberegning er anført at tapsperioden må regnes først fra 1. oktober 1986, da garasjene lovlig kunne tas i bruk.

Videre er det feil i beregningen bl.a. i antatte felleskostnader og i renteberegningen. Det totale tap blir, regnet fra 1. juni 1986, kr 399.518,-, og regnet fra 1. oktober s.å. kr 273.587,-.

Lagmannsretten bemerker:

Terje Nilsen bygger sitt krav i saken på §9 i hans kjøpekontrakt av 12. november 1985 med K/S A/S Phønix Hotell.

Bestemmelsen inneholder et tilkjennegivende fra kjøperen om at han er kjent med en forutsetning om at "hotellet skal inngå på leiekontrakt med Citygården" om 50 parkeringsplasser til fastsatt, indeksregulert, årlig leie. Ved kjøpekontrakt av 2. januar 1986 ble hotellet overdratt videre fra K/S A/S Phønix Hotell til ankemotparten, det da nystiftede selskap K/S A/S Phønix Invest. Denne kontrakt var i det alt vesentlige likelydende med kjøpekontrakten av 12. november 1985, og §9 i denne ble uendret inntatt som §8 i den nye kontrakt.

Lagmannsretten er enig med byretten i at de rettigheter og plikter som bestemmelsen i §9 innebar, gikk over på ankemotparten da dette selskap ble eier av hotellet. Det vises for så vidt til byrettens begrunnelse som lagmannsretten i det vesentlige kan slutte seg til. Det var de samme representanter for O.K.K.-gruppen som opptrådte ved begge overdragelser. Magne Jordanger hadde på vegne av O.K.K.-gruppen forhandlet med Terje Nilsen, og ble styreformann i K/S A/S Phønix Hotell og styremedlem i K/S A/S Phønix Invest da selskapene ble stiftet.

Jens Hjelmeset var med ved kontraktsforhandlingene ved begge kontrakter og ble styreformann i K/S A/S Phønix Invest ved stiftelsen. Bestemmelsen i §8 i den siste kontrakt må etter dette anses kjent og godtatt av ankemotparten. Det vises også til at skjøtet av 2. januar 1986, som ble utstedt til ankemotparten, henviste til kjøpekontrakten av 15. november 1985. Ankemotparten har også vært kjent med leieavtalen mellom K/S A/S Phønix Hotell og Mullerhotell Phønix A/S, hvor sistnevnte sier seg innforstått med å leie de 50 parkeringsplasser som er omhandlet i de to nevnte kjøpekontrakter. Ankemotparten må etter dette anses bundet av den nevnte kontraktsbestemmelse på samme måte som sin rettsforgjenger K/S A/S Phønix Hotell. Det fremgår av leiebestemmelsens ordlyd at det senere skulle inngås særskilt leiekontrakt. Leiebestemmelsen regulerer bare omfanget av leieobjektet og leiens størrelse, og sentrale spørsmål som vanligvis behandles i en leiekontrakt, så som inntredelse og varighet av leietiden, og oppsigelsesregler, er ikke behandlet.

Selv om leieforholdet ikke var nærmere regulert som forutsatt, da Nilsens advokat ved brev av 26. mai 1986 fremsatte leiekrav, antar lagmannsretten at den avtale som var inngått ved nevnte §9 var bindende for partene i sakene.

Nilsen gjør gjeldende at det forutsetningsvis var tale om en langvarig avtale, og at dette kom til uttrykk bl.a. ved at leien var fastsatt pr. år og skulle indeksreguleres, og videre ved at leiekontrakten med Mullerhotell Phønix A/S gjaldt for en 10-årsperiode.

Lagmannsretten, dens flertall, lagdommer Byrkjeland og ekstraordinær lagdommer Holtan finner i likhet med byretten at det ikke kan innfortolkes i avtalen at den skulle gjelde for en lang årrekke uten adgang for leietakeren til oppsigelse i dette tidsrom. En slik forutsetning fra Nilsens side kan ikke anses akseptert av kjøperen. Nilsen var den nærmeste til å sørge for at en så betydningsfull bestemmelse kom klart til uttrykk, og forsømmelse for så vidt må gå ut over ham. Det må legges til grunn at det ble avtalt et leieforhold som er oppsigelig, uten at oppsigelsesfrist er nærmere bestemt. Husleieloven oppsigelsesfrister i §8 kommer dermed til anvendelse. Lagmannsretten antar i motsetning til byretten at 30-dagersfristen i bestemmelsens pkt. 1 ikke gjelder i leieforholdet angående et garasjeanlegg som her omhandlet, og at 4-månedersfristen i pkt. 3 får anvendelse, jfr. RG-1980-913.

Lagmannsrettens flertall er videre enig med byretten i at Magne Jordangers brev av 30. mai 1986 på vegne av O.K.K.-gruppen må bedømmes som en oppsigelse. Brevet tilkjennegir at kjøper/leietakersiden ikke ville inngå noen leieavtale om parkeringsplassene, og det fremgår at man ikke mener seg forpliktet til det på grunn av bristende forutsetninger. Brevet må også ses som et tilkjennegivende av at man ønsker et mulig bindende kontraktsforhold brakt til opphør. Nilsens advokat oppfattet også brevet slik, idet han i brev 4. juni 1986 uttalte at forholdet vedkommende garasjeanlegget ville bli hevet og erstatningskrav fremsatt. Man antar som byretten at særskilte formkrav til oppsigelse fra leietakeren ikke kan stilles, og ser også hen til at selve rettsstiftelsen hadde et noe uformelt preg. Flertallet bygger etter dette på at oppsigelsen av kontraktsforholdet er skjedd ved brevet av 30. mai 1986, og at kontraktsforholdet ville opphøre ved utløpet av 4-månedersfristen, det vil si 30. september 1986. Det kan ikke sees å være noe rettslig til hinder for at oppsigelse kunne skje før kontrakten var satt ut i livet. Nilsen gjør gjeldende at garasjeanlegget var klart til bruk 1. juni 1985 og at han hadde krav på leie fra dette tidspunkt. Dette bestrides av ankemotparten.

Flertallet finner det som byretten avgjørende at midlertidig brukstillatelse først forelå 3. oktober 1986, det vil si etter oppsigelsestidens utløp. Nilsen må bære tapet ved at slik tillatelse ikke ble fremskaffet på et tidligere tidspunkt for så vidt dette måtte ha vært mulig. Garasjene kunne ikke lovlig tas i bruk før slik tillatelse faktisk forelå.

Etter dette foreligger det ikke for Nilsen noe leietap som ankemotparten finnes ansvarlig for, og lagmannsretten ser ikke grunn til å gå inn på tapsberegningene.

Mindretallet, lagdommer Blomdal, er kommet til et annet resultat såvel hva angår forståelsen av kjøpekontraktens §9 som i spørsmålet om når parkeringsplassene var ferdig for utleie.

Nevnte kontraktsbestemmelse innebygger en forutsetning om at hotellet skal inngå en leieavtale med City-gården om et antall parkeringsplasser. Slik avtale ble aldri inngått, men da advokat Øyhaugen den 26. mai 1986 meddelte at plassen kunne tas i bruk fra 1. juni 1986, anga han at kontrakt ville bli oversendt i nær fremtid. Man er derfor henvist til å fortolke leieforpliktelsen ut fra kjøpekontraktens §9 og den tilsvarende bestemmelse i kjøpekontrakten da hotellet halvannen måned senere ble solgt til K/S Phønix Invest A/S.

Isolert sett er alle de momenter som er av særlig økonomisk betydning for forpliktelsens innhold nevnt slik som areal, antall plasser, prisen pr. år samt klausul om indeksregulering.

Det som savnes er en presisering av kontraktens varighet og bestemmelse om eventuell oppsigelse/fornyelse av leieforholdet.

Mindretallet finner det ikke tvilsomt at meningen var å inngå en relativt langvarig kontrakt, jfr. at leiebeløpet var angitt til årlig leie samt at denne var indeksregulert. Støtte for dette syn finnes også i den leieavtale som inngås en uke etter salget mellom kjøperen K/S A/S Phønix hotell og Mullerhotell Phønix A/S, hvoretter leieforholdet var uoppsigelig i 10 år. Også i denne kontrakt var leieforpliktelsen til parkeringsplassene medtatt ved formuleringen at "leietageren var inneforstått med å leie..." Hotellets forpliktelse til å leie parkeringsplassene synes naturlig å måtte gjelde for hele leietiden, d.v.s. 10 år, i forhold til utleieren, K/S A/S Phønix hotell, selv om leiekontrakten for hotellet forutsatte en egen leieavtale med City-gården. I nevnte brev av 26. mai 1986 foreslo advokat Øyhaugen en leiekontrakt av 10 års varighet. Mindretallet finner det ikke nødvendig å vurdere nærmere spørsmålet om avtalens varighet, idet avtalen i alle fall må tolkes å gjelde for den tid som nå er hengått, dvs. 4 år.

Terje Nilsen har også gjort gjeldende at kjøpekontraktens §9 var en del av en pakkeløsning hvor hotellet ble solgt rimelig mot at Terje Nilsen sikret seg en langvarig og god leiekontrakt for parkeringsplassene. Hensett til at den første kjøper (K/S Phønix hotell A/S) solgte hotellet videre halvannen måned senere for 100 millioner kroner mens det var kjøpt for 75 millioner kroner, ser mindretallet ikke bort fra at det forholder seg slik som Terje Nilsen gjør gjeldende.

Mindretallet legger også vekt på at det var de samme personer som sto sentralt ved begge salg hvor leieforpliktelsen var en del av kontrakten. Videre var forpliktelsen om å leie inntatt i leiekontrakten med Mullerhotell A/S. Magne Jordanger har undertegnet alle de omhandlede kontrakter som henholdsvis kjøper av hotellet, utleier av hotellet og endelig som selger av hotellet. Under disse forhold finner mindretallet ikke å ville la forsømmelsen av å inngå en egen leiekontrakt med oppsigelsesfrist om parkeringsplassene virke mot Terje Nilsen.-

Mindretallet vil endelig nevne at det var betydelige kapitalinteresser på kjøpersiden, med OKK-gruppen som den reelle investor. Det må legges til grunn at investorer av denne størrelsesorden vet hva en kontrakt impliserer. Når derfor OKK-gruppen, også nå ved Magne Jordanger, ved brev av henholdsvis 30. mai 1986 og 23. juni 1986, sier seg ubundet av forpliktelsene til å leie, kan mindretallet ikke se dette anderledes enn at man - etter å ha høstet en betydelig gevinst ved videresalg - ønsker å kvitte seg med kjøpekontraktens forutsetning om leie av parkeringsplassene. En viktig retningslinje for tolkingen av en kontrakt er å tilstrebe et rettferdig resultat. Mindretallet finner mest rimelig å tolke kontrakten derhen at §9 forplikter kjøperen og dennes suksessorer til å inngå et langvarig leieforhold av parkerings plassene. Videre vil denne tolkning gjøre at kontrakten i sin helhet får virkning i forholdet mellom partene. Om disse spørsmål vises til Kristian Huser: "Avtalefortolkning", side 509 flg.

Når det gjelder ferdigstillelse av parkeringsplassene, finner mindrettallet at det har formodningen for seg at disse lovlig kunne brukes fra 1. juni 1986, all den tid advokat Øyhaugen meddelte motparten dette den 26. mai 1986. Forklaringen på hvorfor man ikke søkte midlertidig brukstillatelse, synes sannsynlig hensatt til OKK-gruppens vegring av å overta leieforholdet.

I samsvar med flertallets syn blir byrettens frifinnelsesdom å stadfeste, idet den samlede rett også er enig i omkostningsavgjørelsen.

Anken har vært forgjeves og saksomkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten finner enstemmig at saken i faktisk henseende har budt på betydelig tvil, som følge av uklarheter som begge parter må bære ansvaret for. Etter lovbestemmelsens unntaksregel bør hver av partene bære sine saksomkostninger også for lagmannsretten.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.