LE-1988-94

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	1988-07-01
Publisert:	LE-1988-00094
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kjennelse av 1. juli 1988 i kjæremålssak nr. 94/88, hl.nr 350/88.
Parter:	Kjærende parter: a) G.F. Engros A/S, v/styrets formann b) La Casa A/S, v/styrets formann c) Spar Skotøy A/S, v/styrets formann d) Lady Louise A/S, v/styrets formann. (Prosessfullmektig: Advokat Fredrik Bie, Oslo). Kjæremotpart: Kefas A/S, v/styrets formann. (Prosessfullmektig: Advokat Thor Jensen, Oslo).
Forfatter:	1. Lagmann Christian Borchsenius 2. Lagdommer Rakel Surlien 3. Lagdommer Nils Erik Lie
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §178, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §3, §234, Husleieloven (1939) §39, §16, §181, §180

Det ble avsagt kjennelse :

Saken gjelder utkastelse av fire forretningsdrivende, G.F. Engros A/S, La Casa A/S, Spar Skotøy A/S og Lady Louise A/S, som leier lokaler i Hit Stormarked, Råde.

Utleier er Kefas A/S.

Moss namsrett avsa 5. april 1988 kjennelse med slik slutning:

"Klagene fra La Casa A/S, G.F. Engros A/S, Spar Skotøy A/S og Lady Louise A/S tas ikke til følge.

Klagerne dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse å betale Kefas A/S saksomkostninger med kr. 37920,- - kronertrettisjutusennihundreogtjue 00/100."

Det nærmere saksforhold, tidligere rettsavgjørelser og begrunnelsen fremgår av kjennelsen, som det vises til.

Leierne har i rett tid påkjært kjennelsen.

I kjæremålet av 21. april 1988 ble det begjært oppsettende virkning. Lagmannsretten tok denne begjæringen til følge i kjennelse av 6. mai 1988.

Lagmannsretten har videre på leiernes anmodning foranlediget avholdt bevisopptak ved Oslo byrett 31. mai 1988, der tidligere disponent i Kefas A/S, Jan Steinar Johnsen avga vitneforklaring. Det vises til rettsboken.

Leierne har slik saken fremstår for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Namsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse er feil. Namsretten har i for liten grad tatt hensyn til at det dreier seg om flere parter og flere utkastelsesbegjæringer, slik at det er flere gjenstander for tvist. Årsaken til foreningen av sakene var utelukkende prosessøkonomiske hensyn.

Generelt anføres at det ble inngått en muntlig tilleggsavtale med disponent Johnsen om at den opprinnelige husleiebetaling var suspendert, og at partene senere skulle ta opp problemene med husleien og komme fram til et betalingstidspunkt som var tilpasset de rådende forhold i senteret. Det foreligger således ikke mislighold av leiekontraktene.

Leierne mener videre at det foreligger kreditormora, idet avtalen forutsetter at det bare er utleieren som kunne komme tilbake med utspill m.h.t. husleiebetalingen. Dette standpunkt underbygges sterkt ved det faktum at leierne ikke ble varslet om at de skulle batale den kontraktsfestede leie, før ved brev av 1. juni 1987, altså ca et halvt år etter at leiesummene etter kontraktene skulle erlegges.

I denne sammenheng understrekes at disponent Johnsen hadde nødvendig stillingsfullmakt for å inngå slik avtale jfr. Hov: Avtalerett 302 flg.

Endelig påberoper leierne seg mislighold fra utleierens side. Senterforening ble ikke igangsatt. Kafeteriaen ble ikke åpnet, øvrige lokaler ble ikke leid ut som forutsatt, og skilting og markedsføring var mangelfull. Selve åpningen av senteret ble utsatt gang på gang, fra 1. februar som var lovet, og til en meget begrenset og utilfredsstillende åpning 23. juni 1987, som ikke var offisiell. I tillegg kommer at utleier allerede i mai/juni hadde besluttet å legge videre utleie av senteret på is, idet forhandlinger om salg av hele senteret var i gang. Dette må også anses som mislighold ettersom leierne på dette tidspunkt ikke hadde fått påkrav om husleie.

For så vidt gjelder de enkelte leiere, anføres:

G.F. Engros A/S

Dette firmaet tok ved undertegningen av leieavtalen et skriftlig forbehold i pkt. 19, jfr. brev av 14. desember 1986, om at "starten på vårt leieforhold (må) forskyves inntil lokalene og senteret forøvrig er satt i avtalt stand". Dette må forstås slik at husleie ikke skal betales før visse vilkår var oppfylt, ettersom selskapet allerede var fysisk på plass. Senteret ble imidlertid aldri organisert som forutsatt og kom ikke i full drift, jfr. anførselen om mislighold ovenfor. Det er på denne bakgrunn klausulen må fortolkes, og man måtte kunne forvente at leieren fikk beskjed når senteret kunne sies å være i avtalt stand. Dette skjedde imidlertid ikke. I stedet fikk man påkrav om den samlede husleie for hele perioden så sent som 10. juli 1987.

Det vises til at advokat Jensen i namsretten uttalte at husleie i det minste måtte betales fra februar 1987, noe som er en erkjennelse om at klausulen dreide seg om husleie. Disponent Johnsen var i allfall klar over hva klausulen innebar, og anså den ikke problematisk. Dette er bekreftet i bevisopptaket. Disponent Johnsen var den som representerte firmaet utad og var legitimert til å inngå nødvendige avtaler, jfr. nedenfor. Da direktør Hogness i ettertid aldri tok opp hva klausulen betød, har det formodningen mot seg at han hadde en annen oppfatning av klausulen.

G.F. Engros A/S er således ikke forpliktet til å betale husleie for den periode påkravet gjelder.

La Casa A/S

Leiekontrakten her er ikke undertegnet av utleieren, Fru Lauritzen som er styreformann i selskapet, har hatt flere samtaler med disponent Johnsen og har hele tiden trodd at han var en av de ledende skikkelser i Kefas A/S med de nødvendige fullmakter.

Spar Skotøy A/S og Lady Louise A/S

Spar Skotøy A/S laget allerede i februar fremleieavtale med Lady Louise A/S, som derved har rett til å være part i saken. Det henvises i fremleieavtalen uttrykkelig til den muntlige avtale med disponent Johnsen, noe som namsretten har lagt altfor liten vekt på. At fremleieavtalen ikke er oversendt Kefas A/S, kan ikke være avgjørende.

I tilknytning til vitneforklaringen fra disponent Johnsen, jfr. bevisopptaket, har leierne i prosesskrift av 2. juni 1988 anført:

"II Vedrørende firmaene La Casa A/S; spar skotøy a/s Lady Louise

For disse selskapers del er det idag noe uklart for vitnet hvilken formulering han benyttet overfor dem. Som man ser av bevisopptaket, er det imidlertid klart at hans innstilling var å finne en løsning, og videre at det var klart for ham, at dette også var et sterkt ønske fra leietakerens side, for så vidt gjaldt husleie.

Når man i ettertid ser at flere enkeltstående selskaper, herunder Råde Frisør, som idag ikke er part i denne sak, oppfattes disponent Johnsens uttalelser helt entydig, nemlig at husleiekravet i alle tilfeller skulle bli et annet enn det som fremkom, er det mer enn overveiende sannsynlig at hans uttalelser har vært av en slik karakter at leietakerne har oppfattet dette som et løfte. Jeg minner for så vidt om at leietakerne i sin tid ovenfor Namsretten tilbød å stille økonomisk sikkerhet for at saken skulle komme over i søksmålsformer. Hadde leietakerne vært i den minste tvil om begrensninger, eller omfang av dette løftet, hadde man selvsagt betalt sin husleie under protest, og gått til en derpå følgende rettssak. Det har derfor den sterkeste formodning mot seg at løftet fra disponent Johnsen har vært av en karakter som leietakerne ikke kunne sette lit til.

Også for disse selskapers del, må det være åpenbart at disponent Johnsen utad har vært legitimert til å inngå slike avtaler. Jeg viser forøvrig til rettsbokens side 4 hvoretter disponent Johnsen opplyser å ha underskrevet en leiekontrakt med firmaet Spar Skotøy A/S. Man har aldri i ettertid vært i tvil om at denne leiekontrakt skulle være gyldig.

Jeg vil avslutningsvis nevne at man i denne perioden, nemlig våren 1987, også internt i Kefas A/S drøftet forholdet omkring redusert husleie. På tross av at slike drøftelser fant sted, fant ledelsen i Kefas ikke det opportunt å gi leietakerne noen tilbakemelding om at leiereduksjoner ville bli aktuelt. Slik saken totalt fremstår, må det således være utleiers egen risiko at slik tilbakemelding ikke ble gitt, for at leietakerne følgelig kunne innrette seg på å betale ordinær husleie, eventuelt under protest. Det må også nevnes at samtlige leietakere tok kontakt med Kefas sentralt, når husleiekravet i sin tid ble utsendt, og at man der ble lovet at problemstillingen skulle tas opp med ledelsen. Heller ikke her hørte man noe fra utleiers side, noe som er meget symtomatisk for denne sak.

III Vedrørende disponent Johnsen og direktør Hogness rolle

Ut fra sakens dokumenter synes det klart at disponent Johnsen etterhvert ble meget ensom i sin bestrebelse på å få leid ut Hit-Stormarked. Som man ser av bevisopptaket, var det disponent Johnsen som gjennomførte alle re-forhandlinger om kontrakter, han måtte undertegne leiekontrakt, han drøftet endringer med Kefas sentralt, og endelig fremgår det at ledelsen endog klarte å sørge for at minst en leietaker trakk seg fra leieforholdet, da Kefas sentralt ikke var i stand til å oversende kontrakten i signert stand.

Det synes klart for meg at disponent Johnsen i denne sak fikk en oppgave, nemlig å leie ut Hit-Stormarked, og at han har hatt nødvendige fullmakter til å administrere dette på den måte han fant riktig, og i ethvert tilfelle at han var legitimert utad. Administrasjonsmessig synes imidlertid forholdene internt å ha vært uklare, noe som nok har vært medvirkende årsak til det fatale utfall denne sak i ettertid har vist seg å få."

Leierne har nedlagt slik påstand:

"Prinsipalt:

Punkt 1) Utkastelsesforretning mot La Casa A/S oppheves. Punkt 2) Utkastelsesforretning mot G.F. Engros A/S oppheves. Punkt 3) Utkastelsesforretning mot Lady Louise A/S oppheves. Punkt 4) Utkastelsesforretning mot Spar Skotøy A/S oppheves.

For alle ovennevnte at de tilkjennes sakens omkostninger for Namsrett og Lagmannsrett.

Subsidiært:

Saksomkostningene i namssaken fastsettes nærmere for det enkelte selskap iht. prinsippet i Tvistemålloven §178, annet ledd, nærmere fastsatt etter Lagmannsrettens skjønn.

Partene tilkjennes ved dette sakens omkostninger."

Utleieren, Kefas A/S, mener namsrettens kjennelse er korrekt, og gjør gjeldende de samme anførsler som der er gjengitt. I kjæremålstilsvaret av 29. april 1988 er det bemerket:

"1. G.F. Engros A/S Forbeholdet i denne leietakerens brev av 14. desember 1986 er gjengitt på side 6 i namsrettens kjennelse. I kjæremålserklæringen hevdes det at det forbeholdet som er tatt i siste avsnitt i brevet skal ha den konsekvens at det ikke skal betales leie før senteret er offisielt åpnet. Det uttales på side 3 at klausulen "klarligvis peker hen mot den offisielle åpning av senteret". Videre blir det hevdet at senteret måtte være organisatorisk så sterkt oppbygget at husleie kunne kreves.

Etter min oppfatning må det være åpenbart at utleieren Kefas A/S ikke kunne oppfatte forbeholdet slik det nå hevdes. Namsretten uttaler øverst på side 12 at forbeholdet ikke kan forstås som gjeldende annet enn lokalenes og senterets fysiske istandsetting. Slik måtte forbeholdet oppfattes av Kefas A/S.

Lokalene og senteret var i en slik stand pr. 15. desember 1986 at det kunne kreves husleie fra dette tidspunkt.

I nest nederste avsnitt på side 3 i kjæremålserklæringen påpekes det at jeg i min prosedyre for namsretten uttalte at leie i det minste måtte betales fra februar 1987. Jeg ga i den forbindelse uttrykk for at det ikke under noen omstendighet kunne være tvil om at leietakerens lokaler og senteret forøvrig var i slik stand som forbeholdet forutsatte i allefall fra februar 1987. Da leietakeren fikk påkravet i juli 1987, skulle det i allefall ha vært betalt leie fra februar 1987. Selv om det i påkravet fremsettes et høyere leiekrav enn det senere viser seg at leietakeren skal betale, skal leieren i alle tilfelle betale den delen av leiebeløpet som leietageren skylder. I motsatt fall foreligger grunnlag for utkastelse. - - - -

2. La Casa A/S På side 5 i kjæremålserklæringen blir disponent Johnsens forklaring for namsretten referert slik at de løftene han hadde gitt leietagerne nok ville ha blitt innfridd om han hadde fått fortsette i sin stilling. Etter mine notater ga disponent Johnsen bare uttrykk for at han vile ha tatt et forslag til løsning opp med ledelsen, uten at han ga uttrykk for at hans "løfter" ville blitt innfridd.

Forøvrig finner jeg det tilstrekkelig å henvise til namsrettens begrunnelse.

3. Spar Skotøy A/S og Lady Louise A/S.

Avtalen mellom de 2 ovennevnte firmaene er delvis referert i namsrettens kjennelse side 7-8. Jeg er enig i namsrettens kjennelse side 7-8. Jeg er enig i namsrettens vurdering nederst på side 11, om at denne avtalen ikke kan tillegges vekt ettersom den ikke er oversendt Kefas A/S slik man hadde plikt til. Jeg kan ikke under noen omstendighet se at henvisningen til en påstått muntlig avtale med Kefas A/S kan ha noen betydning, når det i ettertid viser seg at denne muntlige avtalen ikke kan finnes bevist."

I prosesskrift av 1. juni 1988 anføres videre:

"2. Forøvrig bekrefter disponent Johnsens forklaring under bevisopptaket det han forklarte i namsretten om sin myndighet til å kunne inngå endringsavtaler med leietakerne. Jeg viser eksempelvis til 3. avsnitt på 4 hvor det fremgår at Johnsen var klar over at han ikke hadde fullmakt til å inngå avtale om leiereduksjon.

Videre gjentar jeg at disponent Johnsen var overrasket over at leiekrav ikke ble sendt ut tidligere enn 1. juli 1987. Selv om Johnsen mente at leiekravet burde reduseres, er dette uten betydning idet hans overordnede besluttet å sende ut krav om betaling av full leie i henhold til leiekontraktene.

Dersom leietakerne fortsatt er av den oppfatning at leiekravene bør reduseres, er dette en sak som burde vært tatt opp i særskilt byrettssak hvor det enten ble krevet avslag i leien og/eller erstatning. En slik påstand kan imidlertid ikke brukes som grunnlag for å hevde at man ikke er forpliktet til å betale leie og derfor heller ikke kan kreves utkastet."

Kefas A/S har nedlagt slik påstand:

"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.

2. De kjærende parter insolidum betaler saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten skal bemerke:

For ordens skyld nevnes at lagmannsretten oppfatter leiernes prosessfullmektig slik at når det gjelder G.F. Engros A/S, er den prinsipale anførsel at tilleggsklausulen gir selvstendig grunnlag for ikke å betale husleien. Subsidiært skal selskapet vurderes på linje med de øvrige tre leiere med grunnlag i de samme anførsler som ble fremført for namsretten, jfr. gjengivelsen av anførslene ovenfor.

Videre bemerkes at kjæremålsmotparten ikke sees å ha opprettholdt avvisningspåstanden for Lady Louise A/S.

Grunnlaget for utkastelsesbegjæringen er tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr. 9 og §234 første ledd. Varsel om husleiebetaling for hele perioden i henhold til kontraktene ble sendt 1. juni 1987. Gyldig påkrav er sendt 10. juli 1987 i samsvar med husleieloven §39 første ledd. Ingen av leierne betalte noe husleie innen fastsatt frist. Intet av dette er bestridt. De nevnte lovbestemmelsene er i rettspraksis tolket strengt. De innsigelser som eventuelt rettes mot plikten til å betale kontraktfestet husleie, må være meget tungtveiende for at en utkastelsesbegjæring ikke skal tas til følge. Det vises bl.a. til Rt-1979-1436 som omhandlet et tilfelle der leieren ikke kunne nyttiggjøre seg lokalet i vel 2 år, og Rt-1974-510 hvor det i kjennelsen er uttalt at dersom utleierens misligholdelse skal kunne tillegges vekt, må den være "betydelig og helt åpenbar". Klagene førte ikke frem i disse to sakene.

I den foreliggende sak er innsigelsene for det første knyttet til spørsmålet om en tilleggsklausul eller en eventuell muntlig avtale har suspendert husleieplikten i den aktuelle periode. For det annet er det påberopt mislighold fra utleierens side.

Når det gjelder den tilleggsklausul G.F. Engros A/S fikk inn i sin leiekontrakt pkt. 19, jfr. brevet av 14. desember 1986, er lagmannsretten enig i namsrettens fortolkning av denne. Klausulen kom inn en dag før leieforholdet begynte å løpe, og det synes ikke tvilsomt, slik den er formulert, at den gjaldt lokalenes og senterets fysiske istandsetting, slik situasjonen da fortonet seg. Unnlatelse av å betale husleie er ikke utrykkelig nevnt. Hvis dette var meningen, burde det ha vært presisert.

At man kunne ta, og få aksept for, et generelt forbehold om suspensjon av husleien inntil senteret kom i full drift, virker også lite sannsynlig. Lagmannsretten viser her til kjæremålsmotpartens anførsel om at forbeholdet under enhver omstendighet ikke kan strekkes lenger enn til den planlagte åpning 1. februar 1987. Dersom leieren mente klausulen ga grunnlag for en mer vidtfavnende fortolkning, hadde det vært naturlig at han skriftlig hadde tatt dette opp med Kefas A/S som selvstendig sak, under henvisning til at kontrakten var brutt på dette punkt. Tilleggsklausulen gir således i seg selv ikke grunnlag for å nekte å betale husleien for hele den periode påkravet omfattet, jfr. også nedenfor om misligholdet.

Etter dette må det tas standpunkt om det er inngått muntlig avtale om suspensjon av husleieplikten. I så henseende står de 4 leierne i samme situasjon. Lagmannsretten finner det bevist at leierne utover våren henvendte seg til disponent Johnsen og ble lovet at man måtte finne en løsning. Det er uklart hva som ble sagt i disse samtalene, utover at det må kunne legges til grunn at de fire leierne alle fikk den oppfatning at de inntil videre kunne unnlate å betale husleie, noe som ble bestyrket at det i angjeldende periode overhodet ikke ble fremsatt krav om husleie fra Kefas A/S, og at ingen av leierne for noen måned betalte den kontraktfestede husleie. Videre er det et moment at det er referert til en muntlig avtale i fremleiekontrakten av 20. februar 1987 mellom Lady Louise A/S og Spar Skotøy A/S, selv om Kefas A/S som ikke var part i kontrakten, ikke kan være bundet av den beskrivelse som der er gitt av innholdet i avtalen.

Forøvrig vises til disponent Johnsens forklaring i bevisopptaket, hvor det heter om dette:

"Etter at de enkelte forretningene hadde flyttet inn og det utover våren -87 fortsatt ikke lykkedes å få leiet ut alle lokalene, kom de enkelte leietagere tilbake til vitnet med forespørsel om hvordan den videre driften av senteret ville gå. Vitnet kan ikke i dag nøyaktig gi uttrykk for hvilke ord han brukte da han snakket med den enkelte leietager. Hans innstilling var imidlertid at han gjerne ville finne en løsning for de som allerede hadde etablert seg idet han så at senteret ikke fungerte slik som han selv hadde forutsatt. Han kan ikke huske at det konkret ble snakket om leiereduksjon, men han oppfattet leietagerene dithen at det bl.a. var det de ønsket.

Vitnet var klar over at han ikke hadde fullmakt til å inngå avtale om leiereduksjon. - - - - -

Vitnet opplyste på spørsmål fra adv. Jensen om når husleien ble sendt ut at han var overrasket over at det skjedde så sent som 1. juni og at han flere ganger purret på dette fra mars -87 fra den i Kefas som var ansvarlig.

Han opplyste at han i samtale med økonomidirektør hadde gitt uttrykk for at det burde sendes ut et redusert leiekrav etter at Kefas internt hadde drøftet og fastsatt en ny redusert leie."

Lagmannsretten har ikke holdepunkter i saken som svekker denne faktiske beskrivelse av situasjonen. Det har etter lagmannsrettens syn også formodningen mot seg at disponent Johnsen hadde fullmakt til å inngå en avtale av så vidtgående karakter - og at leierne ikke burde ha forstått dette. Av de fremlagte kontraktene fremgår at det var direktør Hogness som undertegnet de med G.F. Engros A/S og Spar Skotøy A/S. Kontrakten med La Casa er ikke undertegnet av utleier, og mellom Lady Louise A/S og Kefas forelå ingen avtale. Det må således bero på en erindringsforskyvning når disponent Johnsen i bevisopptaket mener å ha undertegnet kontrakten med Spar Skotøy A/S

Lagmannsretten finner etter dette at det ikke ble inngått muntlig avtale om suspensjon av husleieplikten for angjeldende periode, men kun avgitt et løfte om å reforhandle med henblikk på eventuell reduksjon i husleien. Når avtale ikke ansees å foreligge, og det dessuten må legges til grunn at styret i Kefas A/S hadde vurdert og forkastet reduksjonskravet, kan innsigelsen ikke hindre utkastelse. Det blir da heller ikke nødvendig å ta standpunkt til anførselen om kreditormora, idet plikten til å betale husleie etter kontraktene var klar.

Leierne har også påberopt mislighold fra utleierens side som grunnlag for at husleieplikten var bortfalt. Lagmannsretten er enig med leierne i at Kefas A/S på flere punkter ikke har forholdt seg som forutsatt og avtalt, slik at det kan være et visst grunnlag for misligholdsbeføyelser. I utkastelsessaker er det imidlertid en meget begrenset adgang til å gjøre misligholdsinnsigelser gjeldende. Av Rt-1974-510 fremgår at misligholdet i så fall må være betydelig og helt åpenbart. Videre må misligholdet være av slik karakter at betalingsplikten må anses bortfalt. Lagmannsretten har ikke holdepunkter for at så er tilfelle. Leierne kunne neppe forvente mer enn en reduksjon av husleien. I så fall kommer tvangsfullbyrdelsesloven §16 til anvendelse, idet leienedslag på grunn av mislighold anses som motkrav som ikke kan gjøres gjeldende under tvangsfullbyrdelse, jfr. namsrettens uttalelse og Wyller: Boligrett 2. utg. 266. Motkravet må i så fall tas opp til prøvelse i egen sak, og utkastelse kan kun motvirkes ved at husleien blir betalt innen påkravsfristen, eventuelt under protest. Lagmannsretten har forøvrig merket seg at det første husleievarselet ble sendt nesten 8 uker før påkravsfristen utløp, slik at leierne hadde rimelig tid til å søke rettskyndig bistand.

Lagmannsretten sier seg etter dette enig i namsrettens slutning første ledd. Slutningen må imidlertid omformuleres slik at kjennelsen går ut på utkastelse.

Om namsrettens saksomkostningsavgjørelse er det i kjæremålet anført:

"Namsretten ila leietakerne in solidum saksomkostninger, som tilsammen utgjorde kr. 37920,-. Som tidligere nevnt er det i denne saken flere parter og flere gjenstander for tvist. For meg er det åpenbart at saken ikke ville fått et slikt omfang, om kun en av partene hadde brakt saken inn for retten.

For G.F. Engros A/S del, kan nevnes særskilt at man i denne sak hadde klart seg med ett rettsmøte, hvor disponent Johansen var det eneste vitne.

For de øvrige leietakeres del, må nevnes at saken naturlig nok ville tatt betydelig kortere tid, enn den gjorde da flere av partene deltok i saken. Dette grunngis både ved omfang på innledningsforedrag, prosedyre, partsforklaring, og også omfang av vitneførsel.

Jeg vil anta at omkostningsspørsmålet best løses ved eventuelt å legge til grunn at hver av partene dekker omkostningene med lik brøk på den enkelte part, og viser således til Tvistemålsloven §178 annet ledd."

Kefas A/S har til dette bemerket:

"Når det gjelder saksomkostninger har namsretten etter min oppfatning foretatt en korrekt vurdering når leietakerne er gjort solidarisk ansvarlige. Påstanden om at saken ville ha blitt betydelig kortere dersom hver enkelt leietaker hadde anlagt egen sak, er slik jeg ser det ikke korrekt. Alle de kjærende parter la saken meget bredt opp for namsretten, blant annet med krav om at det skulle avhøres langt flere vitner enn det som faktisk ble tilfelle. Videre påstod samtlige at saken skulle overføres til søksmåls former, hvilket gjorde det nødvendig med et eget rettsmøte i den forbindelse. Samtlige kjærende parter påberopte seg vitne Mads Halvorsen som måtte avhøres ved bevisopptak. Namsretten har på grunnlag av en konkret vurdering ilagt solidaransvar, og dette kan lagmannsretten ikke sette til side ut fra en skjønnsmessig vurdering."

Lagmannsretten peker på at den etter tvistemålsloven §181 første ledd har full prøvelsesrett i saksomkostningsspørsmålet når "saken selv bringes ind for den". Begrensningen i §181 annet ledd gjelder da ikke, slik kjæremålsmotparten synes å mene.

Lagmannsretten bemerker at sakene er forenet ut fra prosessøkonomiske hensyn, og at det dreier seg om flere tvistegjenstander som ikke er gjenstand for solidaransvar. Tvistemålsloven §178 annet ledd annet punktum første alternativ kommer da ikke til anvendelse. Videre mener lagmannsretten at de samlede omkostningene overstiger det den enkelte måtte ha utredet, om det ikke hadde vært prosessfelleskap. Annet alternativ i nevnte bestemmelse ville for så vidt komme til anvendelse. Alle forhold tatt i betraktning finner lagmannsretten imidlertid ikke grunn til å pålegge noe solidaransvar for saksomkostningene. At saken ble bredt anlagt, kan forøvrig ikke bare tilskrives leierne, men også den vanskelige situasjon Kefas A/S brakte dem i.

Etter dette blir saksomkostningene for namsretten å dele likt mellom de fire leierne.

Advokat Fredrik Bie har på vegne av leierne i sin påstand krevet saksomkostningene for de enkelte fastsatt etter lagmannsrettens skjønn. Lagmannsretten må således ta standpunkt til det omkostningsbeløp namsretten ila. Dette utgjorde kr. 37 920,- og var i samsvar med advokat Thor Jensens omkostningsoppgave. Det har vært betydelig arbeid med saken; etter det opplyste har det medgått 4 rettsdager. Selv om beløpet synes å være i høyeste laget, finner ikke lagmannsretten grunnlag for å fravike namsrettens fastsettelse. Det vises for så vidt til at advokat Bie ville kreve kr. 49 500,- av sine klienter for namsrettssaken, jfr. hans brev av 25. mars 1988, hvor hans omkostningsoppgave ikke sees vedlagt.

Kjæremålet for lagmannsretten har ikke ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd blir saksomkostninger å ilegge leierne. Advokat Thor Jensen har opplyst at han krever kr. 5400,- på vegne av Kefas A/S. Lagmannsretten viser til at advokat Jensens innsats i kjæremålssaken begrenser seg til 2 etter omstendighetene korte prosesskrift og ett bevisopptak ved Oslo byrett. Det vesentlige av arbeidet må kunne anses nedlagt i forbindelse med namsrettssaken, noe omkostningsbeløpet der også gir inntrykk av. Omkostningene for lagmannsretten settes etter dette til kr. 2400,-. Samlet beløp for begge retter blir etter dette kr. 40 320,- og utgjør kr. 10 080,- for hver.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning :

1. La Casa A/S, G.F. Engros A/S, Spar Skotøy A/S og Lady Louise A/S kastes ut av lokalene i Hit Stormarked, Råde.

2. I saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten betaler La Casa A/S, G.F. Engros A/S, Spar Skotøy A/S og Lady Louise A/S hver for seg 10 080 - titusenogåtti - kroner til Kefas A/S innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne kjennelse.