LE-1989-212
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1991-06-24 |
| Publisert: | LE-1989-00212 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | LE-1989-00212 D Nr. 212/89 |
| Parter: | Ankende part: Erik Huse (Prosessfullmektig: Advokat Thorstein Trondsen, Gressvik). Motpart: Frogn kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Pål S. Berg, Oslo). |
| Forfatter: | Lagmann Trygve Lange-Nielsen, formann. Lagdommer Odd E. Blomdal. Lagdommer Jørgen Fr. Moen |
| Lovhenvisninger: | Skatteloven (1911) §43, Tvistemålsloven (1915) §213, §172, §180 |
Saken gjelder tvist om beskatning av gevinst ved salg av hytteeiendom.
Hytteeiendommen "Bergli" gnr. 74 bnr. 15 i Frogn ble ervervet av saksøkerens far - murmester Karl Huse - i 1931. Samme år ble det reist en hytte på eiendommen. Karl Huse overdro hytteeiendommen til sin sønn Erik Huse i 1960 for kr. 12.000,-. Erik Huse er også murmester. Han og hans familie brukte eiendommen som sommersted frem til 1985, da eiendommen ble solgt til Grete Hage og Hans Petter Elstad for kr. 700.000,-. Hensikten med kjøpet var å rive hytten og oppføre enebolig på tomten, noe Huse var klar over.
Ved ligningen for 1985 ble salget av eiendommen ansett som tomtesalg. Gevinsten ble beregnet slik:
- Salgssum 1985 kr. 700.000,-
- Kjøpesum 1962 kr. 12.000,- + omkostninger, skjønn " 1.000,- kr. 13.000,-
- Oppregulering 1962-85 24 år = 175 % " 22.750,- " 35.750,-
- Gevinst kr. 664.250,-
Ligningen ble påklaget av Huse som mente at eiendommen måtte vurderes som bebygget fritidseiendom, men ligningen ble fastholdt av ligningsnemnda og overligningsnemnda. Huse tok ut stevning 12. oktober 1987. Ytre Follo herredsrett avsa 15. desember 1988 dom med slik domsslutning:
1. Frogn kommune frifinnes.
2. Erik Huse, Gråbergvn. 3, 1800 Askim, dømmes til å betale Frogn kommune sakens omkostninger kr. 20.000,- - kronertyvetusen 00/100-.
Erik Huse har i rett tid påanket herredsrettens dom til lagmannsretten, og Frogn kommune har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble avholdt 22. mai 1991. Erik Huse avga partsforklaring. Frogn kommune var representert ved den tidligere ligningssjef, Gert Veiteberg, som forklarte seg som vitne, etter å ha fått rettens samtykke til å påhøre forhandlingene, jfr. tvistemålsloven §213. Det ble ført ytterligere 3 vitner, hvorav 2 også hadde forklart seg for herredsretten. Det fremgår av rettsboken hva som ble dokumentert, Saksforholdet og partenes anførsel fremgår ellers av byrettens dom og det som nevnes i det følgende.
Den ankende part, Erik Huse, gjør gjeldende at byrettens dom er uriktig både når det gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Det er ikke riktig å si at hytteeiendommen ligger i et strøk som i det alt vesentlige fremstår som et boligstrøk og heller ikke at strøket ikke har endret karakter siden 1985. Den store og kostbare enebolig som er bygget på tomten har bidratt til å endre strøkets karakter. Herredsretten antas videre å ha tatt feil når det anses lite påregnelig at en utenforstående kjøper som tok sikte på å benytte eiendommen som hytteeiendom, ikke ville betale kr. 700.000,-. Herredsretten har videre tatt feil når den er kommet til at vesentlighetskravet i skatteloven §43 fjerde ledd, 2. pkt. er oppfylt.
Det gjøres gjeldende at eiendommens verdi som fritidseiendom i alle fall lå nær opp til de kr. 700.000,- som ble betalt. Hytten var solid bygget og meget godt vedlikeholdt. Med relativt beskjedne omkostninger kunne den vært isolert og innrettet slik at den kunne vært benyttet også i vinterhalvåret hvis kjøperen var interessert i dette.
Eiendommen var overlatt eiendomsmegler Setsås til salg fra 1983 til 1985. Allerede i 1983 ble det gitt bud på eiendommen på kr. 500.000,- av kjøper som tok sikte på å bruke den som fritidseiendom. En så lav pris var ikke Huse interessert i. I 1984-85 steg prisene. Det var forhandlinger med tre selgere, hvorav to tok sikte på å bruke eiendommen som fritidseiendom. Den pris det da var tale om var kr. 600.000,-. Den tredje interessenten var tannlegeparet som kjøpte eiendommen. Både eiendomsmegleren og Huses statsautoriserte revisor sa at salget kunne skje skattefritt, noe som var en forutsetning for at Huse ville selge. Han kjøpte istedet en hytte på ca 55 m2 i Utgårdskilen på Hvaler for kr. 650.000,-. Med unntak for et mindre tilbygg var heller ikke denne vinterisolert. Dette gir en klar indikasjon på hytterprisene i 1985. Det henvises til arkitekt Per Carlsens og advokat Finn Strangers vitneprov som godtgjør at eiendommen kunne vært solgt som hytteeiendom for kr. 600.-700.000,-. Tomtens beliggenhet ca 1,5 km fra Drøbak sentrum, nær sjøen med offentlig badestrand og praktfull utsikt ga eiendommen en meget høy verdi også som fritidseiendom.
Retten kan prøve de faktiske forutsetninger som ligningsmyndighetene har lagt til grunn, men ikke selve skjønnsutøvelsen. Overligningsnemndas vedtak bygger på uriktig faktisk grunnlag når det sies at hytten har liten bruksverdi for ny eier uten store omkostninger, og det sies at strøket i det alt vesentlige fremstår som et boligstrøk. Ellers må det være misforstått å trekke inn forrentningsverdier ved salg av attraktive fritidseiendommer.
Betingelsene for tomtebeskatning etter skatteloven §43 nr. 4, annet punktum er således ikke til stede. En helhetsvurdering med utgangspunkt i Høyesteretts dom i Rt-1977-1264 må gå i Huses favør.
Det vises for øvrig til Stavanger namsretts dom av 10. januar 1975 med den etterfølgende dom avsagt av Gulating lagmannsrett 17. mars 1976. Videre vises til artikkel av underdirektør Asta Tjølsen i "Bedriftsøkonomen" nr. 3 for 1977, samt til artikkel av kontorsjef Torleif Vik (Utv. 1965 251-258). Det vises videre til Agder lagmannsretts dom av 2. desember 1970, samt Karmsund herredsretts dom av 29. oktober 1982 og Stjør- og Verdal herredsretts dom av 24. januar 1985.
Erik Huse har nedlagt slik påstand:
1. Ligningen av Erik Huse for inntektsåret 1985 oppheves og hjemvises til ny behandling.
2. Erik Huse tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
Ankemotparten, Frogn kommune, gjør gjeldende at herredsrettens resultat og domsgrunner er riktige. I alt vesentlig gjøres de samme anførsler gjeldende som for herredsretten.
Ifølge kontrakten overtok kjøperne eiendommen 20. mai 1985. Før dette var byggemelding innsendt, og konsesjonssøknaden er datert 9. mai 1985. I denne angis at formålet med overtagelsen var bygging av bolig. Erik Huse var således klar over at hytten skulle rives og at det således var tomten som ble overtatt. Det bemerkes videre at badetomten, som hørte til hytteeiendommen, ikke fulgte med. Det må legges til grunn at bebyggelsen var uten verdi, noe som bekreftes av at nedrivningsmaterialene ble gitt bort. For kjøperen økte derfor ikke hytteeiendommen tomtens verdi. Snarere økte den tomtekostnadene.
Så vel ligningsnemnda som overligningsnemnda foretok befaring av området og fant at dette var et naturlig boligområde. Dette skjønn er forsvarlig og kan ikke overprøves av domstolene.
Den tidligere ligningssjefen i Frogn kommune har som vitne forklart at han aldri har hørt om hyttepriser i den størrelse som man står overfor i denne sak. Derimot er han kjent med at boligtomter er omsatt i området for 700.000,-1. million kroner. Ligningssjefens egen vurdering av hytteeiendommen var at den som fritidseiendom hadde en omsetningsverdi på kr. 300.- 400.000,-. Ligningsmyndighetene hadde ingen plikt til å verdsette hytten som fritidseiendom, all den tid eiendommen ble kjøpt til boligformål.
Overligningsnemnda har også anvendt de riktige rettsregler, og det vises særlig til den sentrale høyesterettsdom inntatt i Rt-1977-1264 flg.
Den objektive utvikling i strøket er at området skifter karakter fra å være et hytteområde til å bli et boligområde. Det er ikke feil av ligningsmyndighetene å ta hensyn til utviklingen.
Det vises til Midt-Trøndelag herredsretts dom av 11. januar 1974, Nes herredsretts dom av 26. november 1974, Eidsivating lagmannsretts dom av 17. mars 1980 og Drammen byretts dom av 9. mai 1970.
Så fremt ligningsmyndighetene har vært i tvil, har de falt tilbake på partenes subjektive syn, jfr. Koch og Krefting: "
Gevinstbeskatning ved avhendelse av fast eiendom", side 90-91 og Aarbakke: "Skatt på inntekt", side 85.
Med hensyn til loven krav om vesentlighet, gjøres gjeldende at dette ikke er noe prosent-kriterium. Selv om man skulle komme til at hytteeiendommens verdi var kr. 600.000,-, er den oppnådde pris på kr. 700.000,- i så fall i vesentlig grad betinget av eiendommens bruk til tomteformål, og vil således utløse gevinstbeskatning. Overligningsnemnda har vurdert ut fra de fremlagte opplysninger, og unnlatelsen av å fremlegge relevante opplysninger er skatteyters ansvar. I vedtaket bygges på riktig faktiske forutsetninger, det er foretatt en riktig vurdering av de foreliggende momenter og det utviste skjønn er uklanderlig. Overligningsnemnda vurderte saken ut fra de fremlagte opplysninger, og at det er skattyters ansvar så frem disse er mangelfulle.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
Ytre Follo herredsretts dom av 15. desember 1988 stadfestes.
Frogn kommune tilkjennes omkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker:
Etter å ha befart området og den tomt hvor hytten lå, sammenholdt med bevisførselen for lagmannsretten, finner retten at den har et godt bilde av forholdene slik de var den gang eiendommen ble solgt.
Hytten var bygget av laftet plank og med panel på begge endevegger. Den stod på grunnmur på hellende fjell og med støpt kjeller under kjøkken. Hytten var på ca 60 m2, derav 16 m2 overbygget veranda og den var meget godt vedlikeholdt. Det var kjemikaliedo i kjelleren, men mulighet for tilknytning til kloakkledning. Det var innlagt vann og avløp. Det var peis og elektrisk oppvarming. Eiendomsmegler Setsås hadde hytten til salgs i årene 1983-85. Den ble ikke avertert.
Tomten er på 858 m2 og beliggende 70-80 meter fra sjøen, ca 1,5 km fra Drøbak sentrum og med vid utsikt over Drøbaksundet. Det sørvestlige hjørnepunkt av tomten støter mot hjørnepunktet for den offentlige badestrand, Torkilstranda. Retten observerte at det her var bygget en trapp i det meget bratte terreng, slik at de nye eiere, sannsynligvis med samtykke fra eierne av de to tilstøtende nabotomter, har fått anledning til å anlegge nedgang til Torkilstranda fra eiendommen.
Det nærliggende tomteområdet i nord, Rosekollen, var i det vesentlige bebygget med hytter. Mellom tomten og sjøen ligger det to eldre fritidshus og et hus bygget i 1982 med helårsstandard, som etter det opplyste bare har vært benyttet som fritidshus. Langs den private blindvei ned til fritidshusene ble det bakenfor Huses eiendom omkring 1972 på hver sin side av veien bygget henholdsvis en hytte og en enebolig. Bak den omtvistede eiendom i det sterkt skrånende terreng ligger det bare helårshus og med annen veiforbindelse. Den omtvistede eiendom ligger således i grenseområdet mellom det foranliggende hytteområdet og det bakenforliggende boligområdet. Det er opplyst at de nye eiere har bygget et hus på ialt 457 m2 fordelt på tre plan. Dette hus setter sitt preg på området, slik at dette har fått forsterket karakteren av å være i utvikling mot et boligområde.
Den ankende parts vitne, arkitekt Per Carlsen ga uttrykk for at hyttens verdi i 1985 lå i området kr. 600.- 700.000,- som fritidseiendom. Han sa seg å ha god kjennskap til hyttepriser i Oslofjordområdet. Arkitekt Carlsen hadde vært engasjert av kjøperne av eiendommen for bygging av den nye bolig og hadde synfart eiendommen i 1985. Advokat Finn Stranger har tidligere vært advokat i Norges Huseierforbund og er bosatt i Drøbak. Han har forklart at etter hans mening ville mange betalt kr. 700.000,- for eiendommen som fritidseiendom i 1985. Han hadde selv på samme tid vurdert kjøp av en hytte i nærheten av Tønsberg til pris kr. 600.000,-. Denne var helt klart mindre verd enn Huses eiendom.
Det har ikke vært noen bevisførsel vedrørende kjøperne. Det er imidlertid opplyst at begge er praktiserende tannleger i Drøbak. Det foreligger ingen opplysninger om prisene på tilsvarende boligtomter, men retten finner grunn til å reise spørsmålet om ikke den betalte pris, kr. 700.000,-, for så vidt ligger høyt i forhold til markedet.
Til eiendommen lå det rett til å benytte en ca 10 meter bred strandstripe sammen med to andre hytteeiendommer. Retten tillegger det liten vekt at denne rett ikke fulgte med i handelen.
Det kan reises spørsmål om ligningsmyndighetene i dette tilfelle har gjort det som må kreves for å få klarlagt de faktiske forhold. Retten tenker da for det første på hvilket prisnivå som har vært i området så vel for boligtomter som for hytteeiendommer av tilsvarende bonitet som den foreliggende, og videre på hvorvidt kjøperne ut fra sine subjektive forutsetninger har vært villige til å betale en særlig høy pris for eiendommen, jfr. forannevnte høyesterettsdom av 1977 1269. Retten behøver imidlertid ikke ta standpunkt til om dette er en saksbehandlingsfeil som burde føre til opphevelse av ligningen idet retten er kommet til at overligningsnemndas rettsanvendelse er uriktig. Overlignignsnemnda har ikke funnet det tvilsomt at den oppnådde tomtepris i vesentlig grad har vært bestemmende for salgssummen uten å komme inn på hvilke marginer man i så fall bør regne med. Lagmannsretten legger til grunn at Huse ved et ordinært salg minst ville oppnådd kr. 550.000,- for eiendommen av selgere som ønsket å beholde eiendommen som fritidseiendom. Det er da tatt hensyn til strøket eiendommen lå i, den meget gode fjordutsikt, den korte vei til sjøen og den korte distanse til Oslo-området. De kvaliteter som gir eiendommen en høy verdi som boligtomt, gir den også en høy verdi som fritidseiendom.
Når det som her dreier seg om en eiendom som er meget aktuell som objekt for kjøpere av fritidseiendommer og som sådan har en høy verdi, bør dette tilsi at vesentlighetskriteriet ikke tolkes for strengt. Lagmannsretten ser det slik at en tomteverdi på kr. 700.000,- ikke i vesentlig grad har vært bestemmende for salgssummen . Etter rettens mening kunne som nevnt eiendommen vært solgt som fritidseiendom for kr. 550.000,- eller mer enn dette. Retten finner det dertil sannsynliggjort at det er en rimelig mulighet for at eiendommen kunne vært solgt som fritidseiendom for kr. 700.000,-. Det er da ikke grunnlag for anvendelse av skatteloven §43 nr. 4, annet punktum, og ligningen må oppheves uten at det er nødvendig å hjemvise den til ny behandling.
Anken har ført frem, men lagmannsretten finner at hver av partene bør bære sine omkostninger for begge retter, jfr. tvistemålsloven §172 annet ledd og §180 annet ledd. Avgjørelsen har voldt tvil. Retten har også lagt vekt på at Erik Huse ikke kan sees å ha besvart ligningskontorets brev av 24. april og 26. april 1986, og heller ikke har sørget for å fremskaffe sammenligningsmateriale når det gjelder priser.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Frogn overligningsnemnds vedtak av 6. mai 1987 oppheves.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for herredsretten eller lagmannsretten.