LE-1989-470

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1991-06-14
Publisert:	LE-1989-00470
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	LE-1989-00470 D Dom av 14. juni 1991 i ankesak nr. 470/89
Parter:	Ankende part: Gunnar P. Cramer (Prosessfullmektig: Advokat Peter L. Bernhardt). Motpart: Erik Fjeld-Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Tor M. Kindem)
Forfatter:	1. Lagmann Jørgen Wilberg, formann. 2. Kst. lagdommer Torolv Groseth. 3. Ekstraordinær lagdommer Ingrid Solheim
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §30, Eiendomsmeglingsloven (1989), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §33, §36, §6, Avtaleloven (1918)

Gunnar P. Cramer innga bud på Erik Fjeld-Hansens eiendom Dagaliveien 11 i Oslo. Det endelige bud var på kr 5100000,-. Erik Fjeld-Hansen gjør gjeldende at Cramer senere reelt ikke stod ved budet og Fjeld-Hansen foretok derfor dekningssalg for et beløp av ca kr 4300000,-. Saken gjelder om Erik Fjeld-Hansen har krav på at Gunnar P. Cramer betaler differansen kr 800000,- hvortil renter.

Oslo byrett avsa den 28. april 1989 dom i saken med slik domsslutning:

1. Gunnar P. Cramer dømmes til å betale til Erik Fjeld-Hansen kr 800000,- kroneråttehundretusen 00/100 - med tillegg av 18 -atten- % rente fra 26. desember 1987 til betaling skjer.

2. Gunnar P. Cramer dømmes til å betale til Erik Fjeld-Hansen kr 25000,- kronertjuefemtusen 00/100 - i saksomkostninger.

Gunnar P. Cramer har ved sin prosessfullmektig, advokat Peter L. Bernhardt, i rett tid påanket dommen og har nedlagt slik påstand:

Gunnar P. Cramer frifinnes og tilkjennes fulle saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Erik Fjeld-Hansen har ved sin prosessfullmektig, h.r.advokat Tor M. Kindem, tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

Oslo byretts dom av 28. april 1989 stadfestes og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.

Ankeforhandling ble avholdt den 4., 5. og 6. juni 1991. Begge parter møtte og forklarte seg. Det ble avhørt 7 vitner hvorav 2 var nye for lagmannsretten. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Sakens nærmere sammenheng fremgår for øvrig av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Den ankende part, Gunnar P. Cramer, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Budet på kr 5100000,- fremsatte Cramer i realiteten på vegne av seg selv og 4 andre som sammen skulle starte et lege- eller helsesenter. Gruppen lette etter passende lokaler, og Cramers hustru - som hadde bedre tid men ikke var medlem av gruppen - var på befaring i lokaler i Niels Juelsgate som var avertert til salgs av Arff-Pettersen Eiendomsomsetning A/S. Disse lokaler var uegnede. Megleren, Kristin Joys, fortalte at firmaet hadde til salgs en villa på Slemdal som måtte egne seg godt for formålet. Fru Cramer spurte om det i så fall ikke måtte bruksendringstillatelse til. Det ble bekreftet, men eiendomsmegleren bagatelliserte problemet. Hun nevnte at det forelå ikke bruksendringstillatelse til kontorene i Niels Juelsgate, men de hadde vært utleid til kontorer i meget lang tid. Megleren skapte det inntrykk at bruksendringstillatelse nærmest var en formalitet som ikke ville skape noen problemer. Budet var avgitt under denne forutsetning.

Etter at budet var avgitt den 10. september 1987 fikk Cramer klarhet i at det slett ikke var noen kurant sak å få bruksendringstillatelse som var nødvendig for at man lovlig kunne drive. Det var heller ikke avklart mellom partene hvem som skulle ha risikoen for hvorvidt bruksendringstillatelse ble gitt. Opplegget var riktignok at Cramer skulle søke, men Cramer hadde ikke overtatt den betydelige risiko det i realiteten var for at bruksendringstillatelse ikke ble gitt. Megleren var fagmannen og pliktet å gi en riktig orientering om de problemer som var forbundet med bruksendringstillatelse. Det må særlig gjelde fordi hele ideen om å bruke villaen til lege/helsesenter kom fra meglerfirmaet.

Det er riktignok så at Cramer ved brev av 22. september 1987 erklærte at han sto ved budet på kr 5100000,-. Dette må imidlertid sees på bakgrunn av den spesielle situasjon som da forelå. H.r.advokat Arff-Pettersen, styreformannen i Arff-Pettersen Eiendomsomsetning A/S, hadde meget sterkt markert at Cramer var bundet av sitt opprinnelige bud og truet med svært kort tidsfrist å foreta dekningssalg. I denne pressede situasjon vedsto Cramer seg budet også fordi han trodde at han kunne finansiere budet ved at en utbyggingsentreprenør kom inn i bildet.

Budet på kr 5100000,- fremkom etter såkalte budrunder. På gruppens vegne bød Cramer opprinnelig kr 4500000,- og satte som betingelse at han måtte få se mulige andre bud. Med korte budfrister steg budet så til kr 5100000,-. Etter at dette bud var avgitt, fikk Cramer se det bud han konkurrerte med. Det viste seg så at dette bud var avgitt på andre premisser enn Cramers. Den annen byder hadde betinget seg forkjøpsrett til tilstøtende tomteareal på ca 2,7 mål. Det visste Cramer ikke da han den 10. september bød kr 5100000,-.

Det hører med til helhetsbildet at Cramers bud ble avgitt under betydelig tidspress. Realiteten var at Cramer ikke fikk tid til å tenke gjennom saken, enn si rådføre seg med fagfolk. Det siste burde ha vært unødvendig fordi en megler skal være en objektiv mellommann som skal fremme begge parters interesse. Det gjorde ikke megleren i dette tilfelle. Den ankende part har stilt en rekke spørsmål vedrørende meglerens handlemåte:

Hvorfor ble den ankende part utsatt for dette presset med de særlig stramme tidsfrister hvor saken også ble behandlet natterstider? Den ankende part ble også lokket med at selgeren ønsket Cramer som kjøper, noe Cramer følte seg smigret over. Hvorfor ga ikke megleren noen veiledning om eiendommens verdi? Hvorfor ble det ikke fremlagt panteattest og hjemmelsdokumenter for eiendommen? Og endelig, hvorfor innhentet ikke megleren selgerens skriftlige aksept på tilbudet, bare hans muntlige tilsagn?

En selger svarer for meglerens handlinger og unnlatelser. Ankemotparten har akseptert det. Megleren har tilsidesatt sine plikter. Forsåvidt er vist til meglerloven av 1989 som er en kodifikasjon av hva som tidligere gjaldt ulovfestet.

Etter en samlet vurdering av meglerens handlinger og unnlatelser, er Cramer ubundet av budene med hjemmel i avtaleloven §30. I alle fall vil det stride mot redelighet og god tro - avtaleloven §33 - å gjøre gjeldende noen rett etter de inngitte bud. Den ankende part har vist til Rt-1988-7 og til Kai Kruger: Kontraktsrett (1989) side 286-288.

Subsidiært gjøres gjeldende at endelig avtale ikke ble inngått idet det ikke var samsvar mellom den ankende parts bud og ankemotpartens aksept. Etter avtaleloven §6 foreligger da ikke avtale. Fjeld-Hansen stillet iallfall 3 vilkår for sin muntlige aksept.

Det ene var at kr 400000,- av kjøpesummen på kr 5100000,- skulle angis å gjelde innbo. Det annet vilkår var at Cramer skulle påta seg risikoen for at bruksendringstillatelse ble gitt. Som tidligere anført var dette brakt på bane, men ikke endelig avtalt. Endelig ble det forlangt at Cramer ikke skulle motsette seg at det skulle anlegges vei over hovedeiendommen og ned til tomtearealet på ca 2,7 mål.

Samlet var dette så vesentlige forutsetninger at aksepten må sies ikke å samsvare med tilbudet, og avtale er da ikke inngått. Under enhver omstendighet manglet vesentlige avtalepunkter, noe som også medfører at avtale ikke var inngått.

Dersom en eventuell avtale kan settes til side som stridende mot avtaleloven ugyldighetsregler, eller man overhodet ikke anser avtale for inngått, er det på det rene at dekningssalget ikke medfører at differansen på kr 800000,- kan innkreves hos Cramer.

Atter subsidiært gjøres gjeldende at - dersom gyldig avtale forelå - må den helt kunne settes til side etter avtaleloven §36.

Avtalens innhold taler for tilsidesettelse. Den pris som var oppnådd var urimelig høy. Forholdene på eiendomsmarkedet var opphetet og det utnyttet megleren på utilbørlig vis. Det vises for så vidt også til de forhold som er påberopt under avtaleloven §30 og §33. Partenes stilling taler for det samme. Realiteten var at selgeren benyttet en profesjonell mellommann som helt og fullt fremmet hans interesser. Endelig må det være anledning til å legge vekt på senere inntrådte forhold. Prisen på fast eiendom har falt katastrofalt.

Ytterligere subsidiært gjøres gjeldende at det foretatte dekningssalg ikke var hjemlet. Etter at Cramer gjennom sin daværende advokat, advokat Ola Lunde, den 22. september 1987 vedsto seg sitt tidligere bud, var det fortsatt uklare punkter. I brevet sto også:

Kontraktsundertegnelse vil skje snarest, dog senest torsdag 24. september 1987 kl. 1300.

Tidsfristen ble satt av advokat Arff-Pettersen.

Den ankende part forutsatte således at man skulle sette seg sammen og forhandle om de uklare og de uløste spørsmål i saken. Det var dette man tok initiativet til ved advokat Ivar Moes brev av 24. september 1987 sitert i byrettens dom side 5-6. I stedet for å følge opp denne invitt varslet advokat Arff-Pettersen om at dekningssalg ville bli foretatt og med så kort frist at fristen var ute før advokat Moe fikk se brevet.

Endelig gjøres subsidiært gjeldende at dekningssalget ikke var forsvarlig gjennomført. Det var ikke nødvendig å fremme saken med slik hast. Man burde ha bearbeidet et nytt salg mer effektivt.

Ankemotparten, Erik Fjeld-Hansen, har henholdt seg til byrettens dom som menes riktig. Det er særlig fremholdt:

Den ankende parts saksfremstilling avviker fra den fremstilling som det tidligere er gitt av saken. Det er først for lagmannsretten at avtaleloven ugyldighetsregler påberopes.

Det er på det rene at det trengtes bruksendringstillatelse for den bruk som Cramer og hans kolleger tenkte å gjøre av huset. Det er ikke riktig at megleren har bagatellisert problemet. Kommunens praksis var restriktiv men ikke absolutt. Den varierte svært med hensyn til hvilken eiendom det var tale om og hva slags bruk man skulle gjøre av eiendommen. Huset var meget stort og uegnet som boligeiendom i dag. Helsesentra hadde myndighetenes bevåkenhet.

Behandlingen av bruksendringssøknader var slik at man ikke kunne få noe forhåndstilsagn om hvilket resultat kommunen ville komme til. Bruksendringsspørsmålet var tatt opp, og avtalen var at det skulle Cramer ordne. I realiteten er det erkjent av fru Cramer.

Det er også det naturlige utgangspunkt at den som ønsker bruksendringstillatelse, må selv sørge for å få slik. Det er ikke noen ubillig ordning overfor en kjøper. For så vidt kan forholdet sammenlignes med salg av konsesjonspliktig eiendom. Det påhviler kjøperen å skaffe konsesjon, og et salg er bindende selv om konsesjon ikke gis. I så fall må kjøperen selv sørge for et videresalg av eiendommen.

Cramer betinget seg å få se andre bud, og han fikk se det. Han visste således at den byder han konkurrerte med, hadde betinget seg forkjøpsrett til tilstøtende tomter. Cramer hadde ingen interesse av noen slik forkjøpsrett. Forkjøpsretten er i seg selv uten økonomisk verdi, og for den bruk Cramer tenkte seg av eiendommen spilte det ingen rolle hvem som kjøpte tilstøtende tomter. Cramer var således ikke forholdt noen opplysninger, og de to bydere bød i realiteten på samme eiendom, og budene var sammenlignbare.

Det er ikke riktig at Cramer ble utsatt for noe usaklig tidspress. Den som hadde budt kr 5000000,- for Dagaliveien 11 hadde satt en tidsfrist til kl. 12 den 10. september 1987 for aksept av budet. Cramer hadde betinget seg innsyn i andres bud. Han måtte derfor få beskjed om dette budet og tidsfristen for en aksept. Cramer fikk selv avgjøre om den tid som var til disposisjon var for liten til at han ville ta standpunkt til å høyne sitt bud, og eiendommen ville i så fall gå fra ham.

Det er ikke riktig at megleren lokket med at huseieren helst ville selge til Cramer og hans gruppe. Den annen byder var en seriøs kjøper med ordnet finansiering. Det var således budenes størrelse som avgjorde hvem man ville selge til.

Den tekniske verdi av eiendommen oversteg langt kr 5000000,-. Markedsverdien bestemmes av de bud som kommer inn. Det er derfor ikke grunnlag for noen kritikk mot megleren for manglende veiledning om eiendommens verdi. Det er vanskelig å se at det har noen betydning om panteattest og hjemmelsdokumenter ble fremlagt. Heller ikke en skriftlig aksept fra selgerens side på det gitte tilbud har noen betydning. Det er på det rene at tilbudet ble akseptert.

Det kan således ikke herske tvil om at Cramer var bundet av sitt bud av 10. september 1987. Det er ikke grunnlag for å påberope avtaleloven §30 eller §33. Under enhver omstendighet var Cramer bundet av sitt tilsagn av 22. september 1987. Da var han fullstendig klar over betydningen av bruksendringsspørsmålet. Etter egen forklaring hadde han til og med fra sin advokat fått høre at det var "bruksendringsstopp" i Oslo. Selv om dette ikke var riktig, noen bruksendringsstopp forelå ikke, var Cramer således ikke villedet på dette punkt av betydning for saken.

Det var samsvar mellom det bud Cramer innga og aksepten. Cramer bød kr 5100000,-. Budet ble akseptert betingelsesløst. Det var allerede på det rene at Cramer hadde risikoen for om bruksendringstillatelse ble gitt. Det fremgikk av situasjonsskissen at det skulle komme vei fra Fahlstrøm Terrasse og ned til tomteområdet på ca. 2,7 mål. Veien skulle gå i østkanten av hovedeiendommen. Fjeld-Hansen har ikke stilt noen betingelse om at kr 400000,- av kjøpesummen skulle gå på innbo. Det hadde han ingen interesse av. Derimot ville det være i Cramers interesse å få en slik klausul med.

Det er ikke grunnlag for å sette avtalen helt eller delvis til side etter avtaleloven §36. Advokat Moes brev av 24. september 1987 var et antesipert mislighold. Fjeld-Hansen trakk konsekvensen av det og foretok dekningssalg. Det antesiperte mislighold betinget erstatning. Det er således ikke tale om med hjemmel i avtaleloven §36 å korrigere avtalen, men å korrigere et erstatningskrav.

Etter advokat Moes brev av 24. september 1987 var det hjemlet å foreta dekningssalg. Det ble der satt betingelser som i realiteten stillet Cramer helt fritt til om han ville stå ved budet eller ikke. Fjeld-Hansen kunne derfor ikke gå inn på noen forhandling etter de linjer som var trukket opp i dette brevet.

Dekningssalget var forsvarlig gjennomført. Eiendommen er meget spesiell. Under salgsarbeidet hadde man funnet frem til mulige liebhabere, og den eneste gjenværende aktuelle var den man solgte til. Han hadde satt tidsfrist for sitt bud, og selgeren torde ikke la denne tidsfrist løpe ut. Det var også varslet om det i brev av 24. september 1987. Arff-Pettersen Eiendomsomsetning A/S fikk ikke noen reaksjon på dette brev innen den frist som var satt i brevet. Det har riktignok siden kommet frem at brevet først kom til advokat Moes kunnskap etter at fristen var løpt ut. Det kan imidlertid ikke tillegges noen betydning. Den eneste gjenstående liebhaber hadde satt tidsfrist for aksept av budet til kl. 14 den 24. september 1987. Den frist måtte megleren innrette seg etter.

Lagmannsretten er under tvil kommet til samme resultat som byretten og skal bemerke:

Cramer søkte etter næringslokaler for å starte et lege- eller helsesenter sammen med 4 andre. I den anledning besiktiget fru Cramer noen kontorlokaler i Niels Juelsgate som Arff-Pettersen Eiendomsomsetning A/S hadde avertert til salgs. Disse var uegnede for Cramer og hans kompanjonger, hva fru Cramer også sa til megleren. Hovedforhandlingen har ikke brakt full klarhet i hva som deretter skjedde. Retten finner det imidlertid godtgjort at megleren - fru Joys - fortalte at man hadde en villa på Slemdal til salgs som ville egne seg utmerket for Cramer. Allerede da ble spørsmålet om bruksendringstillatelse brakt på bane. Den orientering megleren ga, skapte det inntrykk hos fru Cramer at bruksendringsspørsmålet reellt ikke var noe problem. Det er imidlertid uklart hvor langt dette skyldtes at megleren bagatelliserte spørsmålet eller hvor langt det skyldtes at fru Cramer og senere Cramer ble begeistret for huset og skjøv bruksendringsspørsmålet til side. Retten finner ikke godtgjort at megleren - som påstått - ga uttrykk for at man kunne drive uten bruksendringstillatelse fordi oppdagelsesrisikoen var helt minimal. Retten behøver derfor ikke ta standpunkt til betydningen av en slik meddelelse.

Det var imidlertid klart for Cramer at det var nødvendig med bruksendringstillatelse for at han og hans kompanjonger lovlig kunne bruke huset slik de hadde tenkt. Opplegget var også at Cramer - eller rettere fru Cramer - skulle kontakte kommunen i den anledning, hva hun også gjorde. Her fikk hun beskjed om at hun måtte søke på vanlig måte. På spørsmål om hvem som skulle ha risikoen for om bruksendringstillatelse ble gitt, har fru Cramer svart at det ble vel ikke diskutert, men "det lå vel mest på oss". Retten sitter igjen med inntrykk av at dette - på tross av spørsmålet - mer gir uttrykk for hvem som skulle ordne med bruksendringssøknaden enn hvem som skulle ha risikoen.

Det var megleren som brakte på bane kjøp av villaeiendommen til lege/helsesenter. Megleren får da et noe større ansvar enn ellers til å gjøre oppmerksom på den vanskelighet det lå i kravet til bruksendring. Under tvil finner retten ikke godtgjort at megleren har tilsidesatt sin veiledningsplikt på en slik måte at Cramer av den grunn var ubundet av sitt bud av 10. september 1987. Herunder legger retten også vekt på at det ikke er ført noe bevis for hvordan sjansene var for en bruksendringstillatelse. Ankemotparten har bestridt at det var bruksendringsstopp i Oslo, men har akseptert at holdningen var restriktiv men ikke absolutt. Det avhang av hvilken bruk man søkte om og hvorvidt huset var egnet for bolig. I dette tilfellet trakk begge disse forhold i retning av at bruksendringstillatelse ville bli gitt. Man kunne heller ikke få noe forhåndstilsagn om hvilken løsning kommunen ville komme til. Det begrenser meglerens mulighet for å gi noen beskjed om hvordan spørsmålet ville bli løst.

Prisen på eiendommen ble drevet betydelig i været som følge av de budrunder som ble iverksatt mellom de to liebhabere. Arff-Pettersen har karakterisert den situasjon som var etablert: To liebhabere til eiendommen som bød over hverandre - som "en ønskesituasjon for en megler", og retten finner det klart at den pris eiendommen etterhvert kom opp i, forklares ved denne "ønskesituasjon".

De bud som de to liebhabere ga, var i realiteten ikke fullt sammenlignbare selv om de var sammenlignbare med hensyn til pris.

Det er uklart når Cramer var gjort kjent med at den annen byder krevde forkjøpsrett til tilstøtende tomteareal til markedspris og om at prisen skulle fastsettes ved voldgift hvis det oppsto uenighet. Retten kan ikke finne godtgjort at Cramer var forholdt disse opplysninger før budet ble inngitt. Så fort alt gikk i den avsluttende fase legger retten imidlertid til grunn at Cramer ikke oppfattet dette før budet ble avgitt.

Cramer skulle bruke eiendommen til næringsvirksomhet og bød under denne forutsetning. At retten under tvil har funnet at han selv må bære risikoen for sin forutsetning, har i denne forbindelse mindre betydning. Næringsbygg har en høyere kvadratmeterpris enn bolighus. Etter bevisførselen må retten legge til grunn at den annen liebhaber ikke visste at han konkurrerte med en som skulle utnytte huset i næringsvirksomhet. Retten antar imidlertid at det ikke er hjemmel for å pålegge en megler å orientere om et slikt forhold.

I den avsluttende fase ble det handlet under temmelig sterkt tidspress. Dette kan imidlertid ikke belastes megleren. Cramers konkurrent hadde avgitt sitt siste bud den 10. september 1987 og budet sto til kl. 12 samme dag. Cramer hadde betinget seg å få innsyn i konkurrerende bud, og megleren var derfor forpliktet til å orientere om budet på kr 5000000,- avgitt 10. september 1987, og dermed forelå tidspresset som en realitet, ikke etablert av megleren.

Retten finner etter dette at Cramer var bundet av sitt bud av 10. september 1987. Det får da ikke selvstendig betydning at han ved brev av 22. september 1987 meddelte at han ønsket å stå ved det inngitte bud.

Retten finner godtgjort at Cramers bud på kr 5100000,- ble akseptert. At dette skjedde muntlig og ikke skriftlig, tillegges ingen betydning. Aksepten finnes å dekke tilbudet. Det er mulig at det i forbindelse med aksepten ble gitt uttrykk for at Cramer hadde risikoen for at bruksendringstillatelse ble gitt. Etter det som er anført ovenfor, medfører det under ingen omstendighet at aksepten ikke dekket tilbudet.

Det er videre mulig at det i forbindelse med aksepten ble nevnt at Cramer måtte stille seg velvillig til innregulering av adkomstvei til tomtearealet på 2,7 mål. Det fremgår imidlertid allerede av salgsoppgaven at selgeren forutsatte innregulert en slik vei. Cramers tilbud måtte således forstås slik at han aksepterte dette forhold.

Det finnes ikke godtgjort at det ble brakt på bane ytterligere forhold da budet ble akseptert. Selv etter at budet ble akseptert, gjensto kontraktsutforming og de nærmere detaljer i kjøpsavtalen måtte utformes. Det finnes ikke å medføre at Cramer var ubundet av sitt bud. I så fall ville hele systemet med bud og budrunder - som var en etablert ordning - nærmest bli en sonderingsrunde.

Retten finner at Fjeld-Hansen var berettiget til å foreta dekningssalg. Brevet av 24. september 1987 fra advokat Ivar Moe til Arff-Pettersen Eiendomsomsetning A/S må sees som et forsøk på å fri seg fra det bud som var avgitt. På det nærmeste ble det erkjent under advokat Moes vitneforklaring. For øvrig vises til ankemotpartens anførsler på dette punkt som retten i det vesentlige kan slutte seg til.

Fjeld-Hansen hadde kjøpt annen bolig og ville fraflytte Dagaliveien 11. Resultatet ville således bli at huset sto tomt dersom Cramer ikke overtok det. Det ville være en uheldig situasjon dersom man skulle forsøke å selge huset til noen annen. Fjeld-Hansen hadde et annet - tidsbegrenset - bud på huset. Huset var på grunn av sin særegne karakter tungt selgelig. Under disse omstendigheter var det liten tid å områ seg på.

Retten finner at dekningssalget ble gjennomført på forsvarlig måte. Som påpekt ovenfor var huset tungt selgelig selv om man kunne få god pris for det hos en liebhaber som festet seg ved de verdier som var nedlagt i bygget og som således hadde bruk for et slikt særegent hus. Salgsarbeidet måtte antas å ha brakt frem hvem som var reelle liebhabere til bygget. Det var bare en som gjensto, og det ville være for risikabelt å la vedkommende gå fra seg. Man gikk også mot vinteren som erfaringsmessig er dårlig salgssesong. Den senere utvikling på eiendomsmarkedet viser at det ville ha vært risikabelt å vente.

Avtaleloven §36 må antas å kunne brukes til revisjon av et erstatningskrav oppstått som følge av at en avtale er hevet, hvis betingelsene for øvrig er til stede.

I dette tilfelle er det forhold ved avtalens inngåelse som taler for en revisjon. For så vidt vises til rettens bemerkninger ovenfor. Etter en helhetsvurdering finnes det imidlertid ikke tilstrekkelig grunn til å redusere erstatningsansvaret eller la det falle bort. Det legges herunder vekt på at Cramers bud ikke var vesentlig høyere enn nest høyeste. Denne byder skulle bruke huset til beboelse. Cramer tenkte å utnytte huset i næringsøyemed. Det har ikke funnet sted noen bevisførsel om Cramer ville ha fått bruksendringstillatelse, og retten vet derfor ikke utfallet av en søknad om det. Det legges også en viss vekt på at selgeren personlig ikke er noe å brebreide i forbindelse medavtaleinngåelsen. Han skaffet seg forøvrig ny bolig på det samme opphetede marked.

Byrettens dom punkt 1 blir etter dette å stadfeste. Som det fremgår tidligere er dommen avsagt under tvil, og tvilen finnes å være av en slik karakter at partene bør bære hver sine omkostninger for begge retter, jfr. tvistemålsloven §172 annet ledd og §180 første ledd i.f.

Dommen er enstemmig. Domsslutning:

1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Partene bærer hver sine omkostninger for såvel byretten som lagmannsretten.