LE-1990-45
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-07-01 |
| Publisert: | LE-1990-00045 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 1.juli 1991 i ankesak LE-1990-00045/90 |
| Parter: | De ankende parter: Arne R. Hagen og Sigrid Hagen, Reistadlia 23, 1360 Nesbru (Prosessfullmektig: Advokat Per Danielsen, Oslo). Ankemotpart: Målfrid Ivarjordet, Yset, 2592 Kvikne (Prosessfullmektig: Advokat John Olav Engelsen, Trondheim). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Råmund Stuhaug,formann 2. Lagdommer Georg Lund 3. Lagdommer Hjalmar Austbø |
| Lovhenvisninger: | Fylkeskommuneloven (1961)5-§11, Tvistemålsloven (1915) §180, Avtaleloven (1918) §6 |
Saken gjelder krav etter granneloven §11 om å få fjernet garasje som delvis er oppført på naboeiendom, og tvist om det er inngått avtale om kjøp av parsell av denne eiendommen.
I 1968 kjøpte Arne R. Hagen 2 mål tomt, gnr. 167, bnr. 144 i Tynset, fra Målfrid Ivarjordet. Han ønsket et noe større areal, men myndighetene ga ikke samtykke til fradeling av mer fra Ivarjordets eiendom, bnr. 10. Ved erklæring 3. november 1973 vedtok Ivarjordet visse innskrenkninger i bruksutøvelsen på et nærmere bestemt område rundt Hagens tomt, og Hagen fikk forkjøpsrett til dette området. Senere forsøkte Hagen en rekke ganger å få kjøpt dette området. Det oppsto imidlertid etter hvert et motsetningsforhold mellom partene og Ivarjordet ønsket ikke å selge.
I tillegg til hytte bygget Hagen gjestehus, stabbur,m.v.spredt rundt på tomta - alle hus i samme stil med bl.a. torvtak. Han planla også å bygge garasje. For at den skulle falle harmonisk inn mellom de andre husene, ønsket han den plassert delvis på Ivarjordets eiendom - på den delen som var omfattet av erklæringen fra 1973. Den 25. april 1987 søkte han bygningsrådet om tillatelse til å oppføre garasje der. Han opplyste i søknaden at han håpet "å få kjøpe eller på en eller annen måte å få leie de få m2 det her er tale om". Byggetillatelse ble gitt 7. mai s.å. Samme måned tok Sigmund Hagen - en fjern slektning av begge partene - opp med Ivarjordet spørsmålet om Hagen kunne få kjøpe parsellen mellom Hagens tomt og veien. Sigmund Hagen underrettet Arne A. Hagen om samtalen, og den 31. mai 1987 skrev Arne Hagen slik til Målfrid Ivarjordet:
Sigmund ringte meg igår og fortalte at du kunne være villig til å selge meg den delen som ligger mellom tomten min og veien. Prisen - kr 5000.- pr. mål - er O.K. for meg. - - - - - - - - - - - - -
Takk for at du ville selge til meg.
I begynnelsen av juni 1987 begynte Hagen å bygge garasje omtrent halvveis inne på Ivarjordets eiendom. Hagen sendte ikke nabovarsel. Ivarjordet bor selv ca 3 km fra hytteeiendommen. Da hun ut på sommeren ble klar over at Hagen bygget garasje delvis inne på hennes eiendom, fikk hun ved forespørsel til bygningsmyndighetene brakt på det rene at Hagen hadde fått byggetillatelse. Den 21. juli 1987 skrev hun følgende påtegning til Hagen på det brev han hadde sendt henne den 31. mai s.å.:
Ovenstående brev forbauser meg meget. Jeg har aldri gitt Dem tilsagn om å selge denne delen til Dem. Det kan Sigmund Hagen aldri ha sagt.
Jeg er kjent med at De har søkt om og fått byggetillatelse for en garasje som skal settes opp på en eiendom De ikke eier, og at arbeidet allerede er påbegynt på min eiendom.
Og hva med den bjørkeskog De uten tillatelse har hugget på min eiendom? De pålegges herved om straks å stanse byggingen av garasjen.
Jeg har nå henvendt meg til domstolen og lensmannen med denne saken.
Ivarjordet oppsøkte advokat, som i brev til Hagen krevde garasjen fjernet under henvisning til naboloven §11. Da Hagen ikke var villig til dette, reiste Ivarjordet sak med krav om fjerning.
Nord-Østerdal herredsrett avsa 21. august 1989 dom med slik domsslutning:
I. Arne R. Hagen dømmes til å fjerne den garsje han har oppført delvis på Målfrid Ivarjordets eiendom, gnr. 167, bnr. 10 i Tynset, samt bringe området utenfor garasjen i samme stand som før inngrepet.
II. Arne R. Hagen dømmes til å fjerne det tømmer som er anbragt på gnr. 167, bnr. 10 i Tynset.
III. Arne R. Hagen dømmes til å betale saksomkostninger til Målfrid Ivarjordet med kr 15358,-.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.
Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens dom og fremstillingen nedenfor.
Arne R. Hagen og Sigrid Hagen har anket dommen og har lagt ned slik endelig påstand:
Prinsipalt: 1. Arne og Sigrid Hagen frifinnes mot å betale mot skjøte kr 5,- pr. m2 for arealet mellom Hagens tomt og kommuneveien.
Subsidiært: 2. Garasjen tillates å bli stående mot at Arne og Sigrid
Hagen betaler vedelag fastsatt etter rettens skjønn.
I begge tilfelle: 3. Målfrid Ivarjordet dømmes til å erstatte Arne og Sigrid Hagen sakens omkostninger for begge retter.
Målfrid Ivarjordet har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik endelig påstand:
1. Herredsrettens dom punkt 1 og 3 stadfestes.
2. Målfrid Ivarjordet tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.
Ankeforhandlingen ble holdt på Kvikne 18. juni 1991. Partene og ett vitne forklarte seg og retten var på befaring og ble vist hvor garasjen var plassert og hvordan den var bygget. Punkt II i herredsrettens dom, plikten til å flytte tømmer, er ikke lenger aktuelt.
De ankende parter, Arne R Hagen og Sigrid Hagen,har i det vesentligste anført:
Hagen har gjort avtale med Ivarjordet om å kjøpe den grunnen der garasjen er oppført. Avtalen innebærer at Hagen har rett til å ha garasjen stående. I samtale med Sigmund Hagen i mai 1987 fremsatte Målfrid Ivarjordet tilbud om at Arne R. Hagen kunne få kjøpe den aktuelle parsellen. Dette tilbudet overbragte Sigmund Hagen til Arne R. Hagen, som aksepterte det i brev av 31. s.m. til Ivarjordet. Dermed ble det inngått en bindende avtale.
Sigmund Hagen må i dette forholdet ansees som hennes fullmektig, som kunne binde henne også på punkter i avtaleforholdet som ikke var klarert på forhånd mellom ham og Ivarjordet. Han oppga en pris som han fant god for Ivarjordet. Med den innsikt han hadde i eiendomspriser, mente han at fem kroner pr. m2 var svært bra - det beste Ivarjordet kunne oppnå for en smal jordstripe beheftet med rådighetsinnskrenkninger.Da han som fullmektig for Ivarjordet oppga denne prisen til Arne R. Hagen,inngikk den i det tilbudet som Arne R. Hagen aksepterte og er en del av avtalen.
Avtalen har de elementer som er nødvendige for å være bindende. Parsellen er identifisert, og størrelsen på den og kjøpesummen er kjent.Hagen har tilbudt kontantoppgjør. Det stilles ikke nødvendigvis strenge formkrav for at avtale om fast eiendom skal være bindende, jfr. Rt-1987-1205.
Subsidiært har Hagen påberopt seg manglende reaksjon fra Ivarjordet på hans akseptbrev av 31. mai 1987. Ivarjordet måtte etter brevets innhold forstå at Hagen gikk ut fra at handelen var i orden hvis han ikke hørte fra henne. Når hun i denne situasjonen ikke reagerte før etter 7 uker, må avtale anses sluttet i medhold av avtaleloven §6,annet ledd. Hun reagerte heller ikke på byggingen før det var gått lang tid.
Ved vurderingen av om det er inngått avtale, må retten legge vekt på at Ivarjordet i 1968 var villig til å selge hele området som var omfattet av erklæringen av 1973. Da salget strandet på samtykke fra myndighetene, ble partene enige om erklæringen av 1973. Avtalen i 1987 var en naturlig videreføring av det partene seg imellom hadde vært enige om å gjennomføre. Det var dessuten lite Ivarjordet kunne få ut av denne parsellen. En pris på fem kroner pr. m2 var så gunstig for Ivarjordet at Hagen ikke hadde grunn til å tvile på tilbudet og undersøke det nærmere.
Skulle retten komme til at det ikke er inngått avtale, foreligger likevel ikke betingelsene for å fjerne garasjen etter granneloven §11. Det er et meget stort misforhold mellom omkostningene ved riving og nytten for Ivarjordet . Garasjen har en helt særegen kontruksjon med usedvanlig brede og kraftige tømmerstokker stående loddrett på støpt såle. Den kan ikke flyttes uten at den tas fra hverandre. Det vil bli svært kostbart, mens den grunnen som garasjen står på har liten økonomiske betydning for Ivarjordet. Når det gjelder den interesseavveining retten må foreta vises til Rt-1914-735 (741), Thor Falkanger i Kart og Plan nr. 4, Rt-1988-328. Ivarjordets passivitet må også tillegges betydning, jfr. Falkanger i Jussens Venner 1988 80.
Når det er slikt misforhold mellom rivningsomkostningene og nytten som her,er det en betingelse for riving at det "ikkje er nemnande å leggja eigaren av byggverket til last". Hagen kan ikke lastes. Han var i aktsom god tro om retten til å føre opp garasjen og hadde som nevnt ikke grunn til å tvile på tilbudet han hadde fått gjennom Sigmund Hagen.
Det er for øvrig ikke et krav etter loven at husbyggeren må ha vært i aktsom god tro, det er nok at han var i god tro, jfr. Sjur Brækhus og Aksel Hærem: Norsk Tingsrett 136. Det må være klart at Hagen var i god tro. Han gikk ut fra at avtalen var i orden . Det gjensto bare formaliteter som det ikke var nødvendig å vente på.
Hagen er villig til å betale vederlag for den grunnen garasjen står på, enten som årlig leie eller som en engangserstatning.
Ankemotparten, Målfrid Ivarjordet, har i det vesentligste anført:
Hun har ikke fremsatt tilbud til Hagen om salg,og dermed er det heller ikke inngått avtale på grunnlag av det angivelige tilbudet.I samtalen med Sigmund Hagen sa hun at hun kunne være villig til å selge dersom hun fikk god pris. Det ble nevnt at prisen på hyttegrunn var ca kr 50000,- pr. mål. Ingenting ble bestemt. Sigmund Hagen fikk ingen fullmakt av henne til å forhandle om salg. Da hun fikk brevet av 31. mai 1987 fra Arne R. Hagen der han skrev at fem tusen kroner var i orden for ham og "takk for at du vil selge" fant hun ikke grunn til å svare. Det var et utspill hun oppfattet på linje med andre fra ham. Avtale kan ikke oppnås ved å sende et brev som utgis for å være aksept på et tilbud som ikke er fremsatt. Det stilles strenge krav for at en avtale om fast eiendom skal anses inngått, jfr. Rt-1985-1269.
Hagen kan heller ikke bygge noen rett på at Ivarjordet var taus etter at han hadde sendt henne brevet av 31.mai 1987. Det var motsetningsforhold mellom partene, og han viste fra tidligere samtaler med henne at hun ikke ville selge uten at rådighetserklæringen fra 1973 ble slettet.Han hadde ikke grunn til å oppfatte hennes taushet slik at hun var villig til å selge på de vilkår som sto i hans brev. Hennes passivitet etter at hun mottok brevet av 31. mai 1987 har ingen rettslige følger. Hun har i den sammenheng vist til Arnholm: Lærebok i Avtalerett (1974) 72 og 76 og Kruger: Norsk Kontraktsrett (1989) 37.
Hagen handlet grovt uaktsomt da han bygde garasjen.Han burde forstått at det ikke var inngått avtale.Når det foreligger grov uaktsomhet har naboen etter granneloven §11 krav på riving, selv om det er misforhold mellom rivningsomkostninger og nytten.
Skulle retten finne at betingelsene for riving ikke foreligger, har Ivarjordet krav på vederlag for at garasjen blir stående Foruten selve grunnen som garasjen står på, ligger innkjørselen til garasjen også på hennes grunn.For begge deler krever Ivarjordet eventuelt engangserstatning fastasatt etter rettens skjønn.
Lagmannsretten er kommer til samme resultat som herredsretten.
Som herredsretten finner lagmannsretten at det ikke er inngått avtale om kjøp. Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at Ivarjordet ikke fremkom med salgstilbud under samtalen med Sigmund Hagen. Hun ga bare til kjenne at hun kunne være villig til å selge om hun fikk god pris, og Sigmund Hagen sa seg enig i at hun måtte ha god pris.Det ble snakket både om hyttetomtpris og pris for landbruksgrunn. Ivarjordet ga til kjenne at landbruksprisen ikke var høy, men mer ble ikke sagt.
Sigmund Hagen opptrådte ikke med fullmakt fra Ivarjordet, og Arne R. Hagen hadde heller ikke grunn til å oppfatte ham som hennes fullmektig. I følge Sigmund Hagens egen forklaring og Arne R. Hagens fremstilling i brev av 9. mars 1989 til sorenskriveren i Nord-Østerdal var det Arne R Hagen som hadde anmodet Sigmund Hagen om å spørre Ivarjordet om hun ville selge.
Da det ikke forelå tilbud fra Ivarjordet kunne Hagen ved den angivelige aksept ikke binde Ivarjordet til noen avtale. Lagmannsretten slutter seg til den nærmere begrunnelse som er gitt av herredsretten på dette punktet.
Etter som Ivarjordet ikke hadde fremsatt noe tilbud, forelå ikke den situasjon som er regulert i avtaleloven §6,annet ledd da hun mottok Hagens brev av 31.mai 1987.Denne bestemmelsen forutsetter et tilbud og kommer derfor ikke til anvendelse. Om det var så at Hagen gikk ut fra at hans brev stemte med tilbud fra Ivarjordets side,kan avtale da likevel ikke ansees sluttet ved hans brev.
Det kan heller ikke få rettsvirkning at det gikk ca 7 uker fra 31. mai til Ivarjordet den 21. juli 1987 svarte Hagen. På bakgrunn av motsetningsforholdet mellom partene, Ivarjordets tidligere avslag og ønske om å få slettet erklæringen fra 1973, lå det ikke nær å tolke passiviteten slik at hun nå ønsket å selge. Hennes taushet tilsa etter retten oppfatning at han burde vært tilbakeholden med å disponere over den aktuelle grunnen til han hadde fått skriflig avtale - eller i alle fall bekreftelse på at det var oppnådd enighet. Han unnlot å skaffe seg dette før han startet byggingen. Søknaden om byggetillatelse sendte han den 24. april 1987, altså før han hadde fått det han har fremstilt som et tilbud om å få kjøpe. Det fremgår av søknaden at han var fullt klar over at han ikke hadde rett til å føre opp garasje uten avtale med Ivarjordet. Han sendte heller ikke nabovarsel om byggingen og unnlot således å ta skritt som kunne bragt klarhet og gitt henne mulighet for å reagere før byggingen ble igangsatt. Lagmannsretten bemerker at den måten Hagen uttrykte seg på både i brev til Tynset bygningsråd og i brever til Ivarjordet har et preg som kan virke tilslørende. Det er således flere holdepunkter som kan tyde på forsett. Unntaksbestemmelsen i granneloven §11 annet punktum om at hus bygget på nabogrunn kan bli stående hvis riving medfører utlegg eller tap som står i misforhold til nytten, gjelder ikke når husbyggeren har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt.Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til om det her foreligger forsett og heller ikke til om det er misforhold mellom rivningsomkostninger og nytten, i det det etter lagmannsrettens oppfatning er klart at Hagen har vært grovt uaktsom. Da har Ivarjordet rett til å kreve garasjen fjernet.
Etter dette blir ankemotpartens påstand å ta til følge, idet lagmannsretten også er enig i omkostningsavgjørelsen.
Anken har vært forgjeves. I medhold av tvistemålsloven §180, første ledd tilpliktes de ankende parter å betale Ivarjordets omkostninger for lagmannsretten. Omkostningene settes i samsvar med inngitt oppgave til kr 21100, derav kr 19000 i salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom punkter I og III stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Arne R. Hagen og Sigrid Hagen in solidum til Målfrid Ivarjordet 21100 - tjueentusenetthundre - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
Raamund Stuhaug Georg Lund Hjalmar Austbø