LE-1990-555

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1991-05-10
Publisert:	LE-1990-00555
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00555. hlnr. 940/90. HR-1991-00243 (Lagmannsrettens dom stadfestet med den endring at grunnavg. for gnr 1 brn 440 forhøyes til 4.368,- og grunnavg. for gnr 1 bnr 1509 forhøyes til 415,- med virkning fra Høyesteretts dom).
Parter:	Ankende part: Anna Ingvoldstad, Karl Albert Diesen, Andreas Diesen, Frode Diesen (Prosessfullmektig: Advokat Helge M. Svarva, Oslo). Motpart: Hamar kommune, Stangeveien Borettslag, Bjørn Kirkerud A/S, Christies gate 13 (Prosessfullmektig: Advokat Karl Arne Utgård, Hamar).
Forfatter:	Lagdommer Ola Melheim, formann. Kst. lagdommer Torolv Groseth. Ekstraord. lagdommer Erik Smedsrud
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Vassdragsloven (1940), Oreigningsloven (1959), Tomtefesteloven (1975) §14, §174

Saken gjelder oppregulering av årlige grunnavgifter.

I perioden 1888-1918 ble de ni eiendommer saken gjelder fradelt Diesen gård. Ved overdragelsen av eiendommene ble det avtalt at vederlaget skulle betales i form av en årlig grunnavgift. For eiendommene gnr. 1 bnr. 440 og gnr. 1 bnr. 331 ble det i tillegg betalt et kontantvederlag ved overdragelsen. Avtalene som ligger til grunn for overdragelsene er alle tidsubegrensede for så vidt gjelder kjøperenes plikt til å betale grunnavgiften. De inneholdt ingen bestemmelser om adgang til regulering av avgiftene, eller bestemmelse om innløsningseller oppsigelsesadgang. Avgiften skulle betales til eieren av Diesen gård, og betalingen av avgiften er pantesikret med 1. prioritet i den fradelte eiendommen.

I stevning av 23. november 1989 har Anna Ingvoldsen, Karl Albert Diesen, Andreas Diesen og Frode Diesen, i det følgende benevnt Diesen sameie, gjort gjeldende krav om oppregulering av grunnavgiftene.

Sør-Hedmark herredsrett avsa 12. juni 1990 dom med slik domslutning:

"1. Hamar kommune, Stangeveien Borettslag, Bjørn Kirkerud og A/S Christies gate 13 frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Diesen sameie har i rett tid påanket dommen.

Ankeforhandling ble holdt på Hamar 16. april 1991. De ankende parter møtte ved prosessfullmektig høyesterettsadvokat Helge M. Svarva, mens ankemotpartene møtte ved høyesterettsadvokat Karl Arne Utgård. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av herredsrettens dom og av det som sies i det følgende.

Diesen sameie har i det vesentligste gjort gjeldende:

Partene er enige om at det dreier seg om overdragelse til eie, selv om det i avtalen er benyttet uttrykk som leie o.l.

Selv om det dreier seg om en endelig overdragelse av eiendomsretten, er forskjellen mellom avtalene om grunnavgift og festeavtaler av formell art. Spesielt er dette tilfelle der festet er stedsevarig. Det essensielle ved begge avtaletyper er at det skal betales et årlig beløp. Etter at høyesterett gjennom plenumsdommene i Rt-1988-277 (Rødstad-saken) og Rt-1988-290 (Skjelsvik-saken) har åpnet adgang til å regulere festeavtaler i medhold av avtaleloven §36, er det ingen grunn til at det samme ikke kan gjøres ved avtaler om grunnavgifter. Ved festavtalene har bortfesteren fremdeles noen beføyelser igjen over den bortfestede eiendom. Det vil ikke være logisk om denne forskjellen i forhold til grunnavgiftsavtalene medfører at bare bortfesteren skal ha fordelen av en reguleringsadgang. Herredsretten har fremhevet at saken faller utenfor de rammer som plenumsdommene trekker opp, bl.a. fordi det dreier seg om en definitiv overdragelse av eiendommene. Diesen sameie mener herredsretten har trukket feil konklusjoner av førstvoterendes uttalelser i Skjelsvik-saken om at festekontraktene ikke kan likestilles med salg når det gjelder adgangen til oppregulering. Førstvoterende har åpenbart hatt for øye de vanlige salg der det betales en kjøpesum en gang for alle, med den mulighet det gir selgeren til en verdifast investering. Ved avtaler om betaling av årlig grunnavgift har ikke selgeren en slik mulighet. For to av eiendommene i nærværende sak er det riktignok betalt et kontantbeløp. Dette kontantbeløpet representerer imidlertid bare ca halvparten av vederlaget for eiendommen, og for den resterende halvpart vil argumentene som taler for å behandle grunnavgift og festeavgift likt ha gyldighet.

Diesen sameie hevder at problemene i denne saken ligger klart innenfor de rammer som på grunnlag av plenumsdommene kan trekkes opp for anvendelsen av avtaleloven §36. Høyesterett har åpnet adgang til revisjon i medhold av avtaleloven §36 når ubalansen i avtalen er blitt ekstrem. Den årlige grunnavgift Diesen sameie i dag mottar må nærmest betraktes som symbolske beløp som ikke engang dekker administrasjonsutgiftene i forbindelse med inndrivelse av avgiften. Det kan nevnes at Diesen sameie mottar grunnavgift for 119 tomter, og det samlede årlige beløp de mottar i grunnavgift er kr 6183,-.

Ingen av partene hadde grunnlag for å forutse den utvikling som har funnet sted, og som har ført til ubalansen i avtalene. De hadde derfor heller ingen foranledning til å ta inn en reguleringsklausul i avtalene.

Et annet vesentlig likhetstrekk mellom denne saken og plenumsdommene er at Diesen sameie ikke kan si opp avtalene eller komme i en forhandlingssituasjon med hensyn til avgiftens størrelse.

Det kan ofte være vanskelig å avgjøre om man står overfor en festeavtale eller en grunnbyrde, jfr. Brækhus og Hærem: "Norsk tingsrett" 1964 310, og Olav Lied: "Tomtefeste" side 5. Når likheten mellom de to institutter er så stor, er det ingen grunn til å behandle dem forskjellig hva angår reguleringsadgangen.

Retten må foreta en oppjustering av grunnavgiften på grunnlag av konsumprisindeksen. Oppjusteringen må gjøres fra det tidspunkt da avtalene ble inngått.

Siden det ikke dreier seg festeavtaler får ikke prisforskriftene om regulering av festeavgifter av 2. desember 1988 anvendelse. Grunnavgiftsavtalene må suppleres med en bestemmelse om fremtidig regulering av leie. Retten står fritt til å bestemme reguleringsintervallet, men det vil være naturlig å velge 5-års intervaller, som er ordningen ved regulering av årlige erstatninger fastsatt ved ekspropriasjon etter oreieningsloven og vassdragsloven.

Diesen sameie har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Prinsipalt:

Grunnavgiftene oppreguleres på følgende måte:

1.1 Kontraktene med saksøkte nr. 1 - Hamar kommune - vedrørende grunnavgiften for følgende eiendommer endres slik:

a. Grunnavgift for gnr. 1 bnr. 5822 fastsatt i 1896 forhøyes fra kr 41 til kr 1844.

b. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 440 fastsatt i 1900 forhøyes fra kr 108,40 til kr 4298.

c. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1368 fastsatt i 1898 forhøyes fra kr 36,96 til kr 1543.

d. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1408 fastsatt i 1900 forhøyes fra kr 37,46 til kr 1480.

e. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1509 fastsatt i 1919 forhøyes fra kr 30,85 til kr 399.

1.2 Grunnavgiften i kontrakten med saksøkte nr. 2 - Stangeveiens Borettslag - for gnr. 1 bnr. 245 og bnr. 246 fastsatt i 1891, forhøyes for begges vedkommende fra kr 100,50 til kr 4269,45 - samlet kr 8539.

1.3 Grunnavgiften i kontrakten med saksøkte nr. 3 - Bjørn Kirkerud - vedrørende gnr. 1 bnr. 1377 fastsatt i 1898 forhøyes fra kr 39,96 til kr 1668.

1.4 Kontrakten med saksøkte nr. 4 - A/S Christies gate 13 vedrørende gnr. 1 bnr. 331 endres slik at grunnavgiften fastsatt i 1898 til kr 47,87 forhøyes til kr 1998 og grunnavgiften fastsatt i 1946 til kr 804,74 forhøyes til kr 9868.

2. Subsidiært:

Under forutsetning av at prisforskriftene om regulering av festeavgifter hindrer full inflasjonskompensasjon nedlegges slik påstand om regulering av grunnavgiftene:

2.1 Kontraktene med saksøkte nr. 1 - Hamar kommune - vedrørende nedenfornevnte eiendommer endres slik:

a. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 5822 forhøyes fra kr 41 til kr 1297.

b. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 440 forhøyes fra kr 108,40 til kr 3209.

c. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1368 forhøyes fra kr 36.96 til kr 1109.

d. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1408 forhøyes fra kr 37,46 til kr 1125.

e. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1509 forhøyes fra kr 30,85 til kr 399.

2.2. Kontrakt med saksøkte nr. 2 - Stangeveien Borettslag - endres slik:

Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 245 og bnr. 246 forhøyes for begges vedkommende fra kr 100,50 til kr 2975 - samlet kr 5950.

2.3. Grunnavgiften i kontrakten med saksøkte nr. 3 - Bjørn Kirkerud - forhøyes fra kr 39,96 til kr 1200.

2.4. Kontrakten med saksøkte nr. 4 - A/S Christies gate 13 - endres slik at grunnavgiften fastsatt i 1898 til kr 47,87 forhøyes til kr 1417 og grunnavgiften fastsatt i 1946 til kr 804,74 forhøyes til kr 9868.

3. I begge tilfelle:

3.1 Prinsipalt:

Avgiftene kan senere kreves regulert hvert 5. år i samsvar med stigningen i konsumprisindeksen.

3.2. Subsidiært:

Avgiftene kan senere kreves regulert i samsvar med det i tomtefesteloven til enhver tid gjeldende revisjonsintervall (tomtefesteloven §14).

4. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Ankemotpartene har for lagmannsretten gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. For lagmannsretten er det særlig fremhevet:

Herredsrettens dom er riktig. Ved avtalene om overdragelse mot årlig grunnavgift ble kjøper definitivt eier av eiendommen. Det eneste som er likt med et festeforhold er at det dreier seg om en avtale vedrørende fast eiendom. Diesen sameie har bare igjen et rent pengekrav, som ikke er gjenstand for indeksregulering. Det vil således være mer naturlig å sammenligne grunnavgiftsavtalene med pantefordringer enn med festekontrakter.

Ankemotpartene aksepterer at avtaleloven §36 teknisk sett kan få anvendelse på forholdet. En avtale om grunnavgift må allikevel sies å ligge i ytterkant av anvendelsesområdet for avtaleloven §36. Dersom kravet til Diesen sameie godtas, innebærer dette i realiteten at man tillater indeksregulering av rene pengekrav.

Hvis retten gir anledning til indeksregulering av grunnavgiftene på grunnlag av analogi til festekontraktene som er omhandlet i plenumsdommene, må konsekvensen være at ordningen som er nedfelt i prisforskriftene om regulering av festeavgifter også legges til grunn ved regulering av grunnavgiftene.

Hvis retten kommer til at det skal foretas en fremtidig regulering av avgiften, vil det være mest naturlig å benytte en reguleringstermin på 10 år, som også gjelder for tomtefeste, jfr. tomtefesteloven §14, første ledd. Eierne av Diesen gård solgte frivillig, og det er ingenting som tyder på at salget ikke var en forretningsmessig forsvarlig disposisjon. Det kan derfor ikke være riktig å benytte oreignings- og vassdragsloven bestemmelser om 5-års reguleringsintervaller, da de årlige erstatningsbeløp her kommer som følge av tvangstiltak.

Ankemotpartene har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

"1. Herredsrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. De ankende parter tilpliktes in solidum å betale saksomkostninger til ankemotparten for herredsrett og lagmannsrett."

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

Det forligger ingen opplysninger om forholdene ved avtaleinngåelsene. Det er således uklart hvorfor ordningen med grunnavgift ble valgt. Uansett hva bakgrunnen kan ha vært, må retten legge til grunn at avgiftene ble fastsatt i samsvar med hva datidens tomtemarked tilsa.

Forholdene i denne saken ligger nær opp til avtaler om tomtefeste, særlig gjelder dette stedsevarige festeavtaler. Selv om likhetene er mange er det likevel etter rettens mening tilstede prinsipielle forskjeller mellom festeavtaler og avtaler om grunnavgift. Festeren har en begrenset rett, og selv om festeavtalen er stedsevarig har han ikke full rådighet over eiendommen. Han har også som regel anledning til å bringe festeforholdet til opphør ved innløsning. Ved avtale om grunnavgift foretas en endelig overdragelse av rådigheten over eiendommen. Selgeren har da bare krav på en årlig avgift som vanligvis er stiftet ved pant i den solgte eiendom.

På bakgrunn av de forskjeller som foreligger mellom festeforhold og grunnbyrder, kan det ikke direkte utledes av plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-296 at resultatet må bli det samme i denne saken. Festekontraktene må i forhold til plenumsdommene sees som eksempel på rettsforhold der avtaleloven §36 kan få anvendelse. Dommene markerer imidlertid ikke yttergrensene for det område hvor regulering av en avtale må godtas på grunn av endringer i pengeverdien.

I likhet med herredsretten legger lagmannsretten til grunn at avtalene om grunnavgift ligger innenfor det område avtaleloven §36 regulerer. Høyesteretts prinsipielle betraktninger om anvendelsesområde til §36 i de nevnte plenumsdommer, får derfor betydelig vekt ved avgjørelsen av denne sak.

Lagmannsretten finner at grunnavgiftene i nærværende sak bør bli å likestille med regulering av festeavgifter i relasjon til avtaleloven §36. Men vil her særlig fremheve:

I Skjelsvikdommen er det foretatt en sondring mellom avtaler om salg og feste. Det uttales at selv om kontrakten er stedsevarig, må den bedømmes som en festekontrakt. Det forhold at avtaleloven §36 ble gitt anvendelse på festekontraktene, medfører etter lagmannsrettens mening ikke nødvendigvis at det motsatte må bli resultatet i nærværende sak. Det avgjørende må være om det betales en kjøpesum en gang for alle, hvilket gir selger en mulighet for å bruke salgssummen til en verdifast investering. I nærværende sak er det riktignok i to tilfelle betalt et mindre kontantbeløp i tillegg til grunnavgiften. Lagmannsretten finner likevel ikke grunn til å vurdere dette annerledes enn de rene grunnavgiftsavtaler.

Det bør også fremheves at det i mange tilfelle bare er en formell forskjell mellom festeavtaler og grunnbyrder; en forskjell som avspeiler seg i betegnelsen bruksrett contra eiendomsrett. Det viktigste for begge parter er som oftest betalingsmåten og prisen. Hvis den i begge tilfelle fastsettes til en årlig avgift, er realiteten langt på vei den samme i begge forhold. I så fall kan det ikke ha avgjørende betydning for revisjonsadgangen at all faktisk og rettslig rådighet er overdratt.

Selv om Diesen sameie har pant i de solgte eiendommer som sikkerhet for grunnavgiften, har sameiet ingen tinglig rettigheter knyttet til eiendommen. Lagmannsretten finner likevel ikke at grunnavgiftene kan anses som rene pengefordringer. Det vises i denne forbindelse særlig til at ytelsene betegnes som en avgift, og at det ikke er avtalt noe ytelsesopphør. Det kan forøvrig være tvilsomt om det er formålstjenlig å trekke slutninger om reguleringsadgangen ut fra en definisjon av en pengefordring. I og for seg kan man like gjerne si at også en festeavgift er en pengefordring. Likheten mellom denne og en grunnavgift er særlig fremtredende når avgiften i nærværende sak sammenlignes med en stedsevarig festeavtale.

Lagmannsretten kan heller ikke se at det kan ha avgjørende betydning at det ved oppregulering av grunnavgiften ikke kan foretas en tilsvarende indeksregulering av de tilhørende pantekrav. For det første er det noe uklart hva panteverdien beløper seg til, idet også pantets verdi har steget i takt med inflasjonen. Dertil kommer at en manglende adgang til å indeksregulere pantekravene er et forhold som alene rammer den som har pantet, i nærværende sak den som tilkommer grunnavgiftene. Dette bør ikke forhindre en regulering av selve grunnavgiftene innenfor et område hvor partene i prinsippet har avtalefrihet. I så henseende er situasjonen ikke annerledes enn når det forligger festeavtaler, jfr. Rødstad-saken ( Rt-1988-286).

På tidspunktet for avtaleinngåelsen var pengeverdien relativt stabil. Partene hadde derfor ikke grunnlag for å kunne forutse den utvikling som har funnet sted. Hadde avtalene blitt inngått etter at inflasjonsproblemet ble kjent, ser lagmannsretten det som sannsynlig at de ville inneholdt prisreguleringsbestemmelser.

På grunn av det dramatiske fall i pengeverdien som har funnet sted særlig siden slutten av 50-årene, er den reelle verdi av de årlige grunnavgifter i nærværende sak helt ubetydelige. Det er således oppstått en ekstrem ubalanse i avtalen som det vil virke urimelig å gjøre gjeldende. Slik avtalen om grunnavgift er utformet, har selgeren ingen mulighet for å komme i en forhandlingsposisjon med hensyn til avgiftens størrelse, for derved å kunne gjenopprette balanse i avtaleforholdet.

For å reparere denne urimelighet, og for å unngå fortsatt urimelighet, finner lagmannsretten at grunnavgiften bør oppreguleres, og at avtalene suppleres med en bestemmelse om fremtidig regulering av avgiften.

Ved anvendelsen av avtaleloven §36 i dette tilfelle kan det synes naturlig å regulere avgiften etter fallet i kroneverdien fra avtalens inngåelse. Retten har imidlertid få opplysninger om kroneverdien fra slutten av forrige århundre til 1940, bortsett fra at kroneverdien i denne perioden var relativt stabil, med noe inflasjon og noe deflasjon. Den regulering retten skal foreta, må bli skjønnsmessig. Selv om prisforskriftene om regulering av festeavgifter ikke får direkte anvendelse på reguleringen av grunnavgiftene, finner lagmannsretten at prinsippene i forskriftene gir et rimelig resultat også for grunnavgiftene.

Grunnavgiftene fastsettes etter dette i samsvar med prisforskriftene om regulering av festeavgifter av 2. des. 1988, med virkning fra 1940.

Lagmannsretten finner at avtalen også må suppleres med en bestemmelse om fremtidig regulering av avgiften basert på utviklingen i konsumprisindeksen. Reguleringen fastsettes i analogi med reglene for regulering av festeavgifter i tomtefesteloven, for tiden hvert 10. år, jfr. §14 første ledd første punktum.

Den ankende part har ikke nedlagt påstand om fra hvilket tidspunkt virkningen av endringen i grunnavgiftene skal gjelde. Lagmannsretten forutsetter at meningen har vært at endringen skal tre i kraft straks. Lagmannsretten fastsetter virkningstidspunktet til avsigelsen av denne dom.

Anken har delvis ført frem, idet de ankende parter har fått medhold i sine subsidiære påstander. Saksomkostningene skal da vurderes etter bestemmelsen i tvistemålsloven §180, annet ledd jfr. §174. Retten finner ikke at unntaksbestemmelsene i §174, annet ledd kommer til anvendelse. Saksomkostninger blir heller ikke å tilkjenne for herredsretten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. I kontrakter mellom eier av Diesen gård og Hamar kommune vedrørende nedenfor nevnte eiendommer gjøres følgende endringer:

a. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 5822 forhøyes fra kr 41,- til kr 1297,-.

b. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 440 forhøyes fra kr 108,40 til kr 3209,-.

c. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1367 forhøyes fra kr 36,96 til kr 1109,-.

d. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1408 forhøyes fra kr 37,46 til kr 1125,-.

e. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1509 forhøyes fra kr 30,85 til kr 399,-.

2. I kontrakt mellom Diesen gård og Stangeveien borettslag gjøres følgende endringer:

Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 245 og bnr. 246 forhøyes for begges vedkommende fra kr 100,50 til kr 2975,- - samlet kr 5950,-.

3. I kontrakt mellom eier av Diesen gård og Bjørn Kirkerud forhøyes grunnavgiften fra kr 39,96 til kr 1200,-.

4. I kontrakt mellom eier av Diesen gård og A/S Christies gate 13 gjøres den endring at grunnavgiften fastsatt i 1898 til kr 47,87 forhøyes til kr 1417,-, og grunnavgiften fastsatt i 1946 til kr 804,74 forhøyes til kr 9868,-.

5. Endringene fastsatt under punkt 1-4 ovenfor, gis virkning fra og med avsigelsen av denne dom.

Grunnavgiftene kan senere kreves regulert i samvar med konsumprisindeksen og det i tomtefesteloven til en hver tid gjeldende revisjonsintervall.

6. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsretten eller for lagmannsretten.