LE-1991-184
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-08-10 |
| Publisert: | LE-1991-00184 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Moss byrett Nr. 162 A/1989 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett Nr. LE-1991-00184 A. (Anken nektes fremmet til Høyesterett - HR-1992-00354) |
| Parter: | Ankende parter: 1. Turid Smidt 2. Astrid Holme 3. Øivind Tefke 4. Marit Larsen Meukel og Olav Sunde 5. Berit Jensen 6. Sonja Andresen og Ansgar Flakke (Prosessfullmektig: Advokat Dagfinn Grønvik). Motparter: 1. Harald O. Osvold 2. DnB Eiendomsmegling A/S (tidligere DnC Eiendoms Megling Moss A/S) (Prosessfullmektig: Advokat Carl August Heilmann) 3. Per Lindberg (Prosessfullmektig: Ingen) 4. Sparebanken NOR Moss (tidligere Sparebanken Moss - Hobøl) (Prosessfullmektig: Advokat Carl August Heilmann). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Dag Stousland, formann 2. Lagdommer Jan Martin Flod 3. Kst. lagdommer Karl E. Sundt-Ohlsen |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §43, §44, §46, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Eiendomsmeglingsloven (1938) §11, Gjeldsbrevloven (1939) §2, Husleieloven (1939), Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, §2-3, §3-5, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Panteloven (1980) §1-9, Dekningsloven (1984) §8-14, §8-7, §9-7, Eiendomsmeglingsloven (1989) |
Dom:
Saken gjelder krav om tilbakebetaling av leieboerinnskudd for obligasjonsleiligheter, samt erstatning, med tillegg av renter.
Etter oppkjøp og sammenføyning av eiendommene Storgaten 32-46 i Moss, inngikk Harald O. Osvold i 1985 kontrakt med entreprenørselskapet Skanska A/S om oppføring av et boligbygg (Kjellerød). Det ble inngått avtale om en totalentreprise til fast pris, med oppgjør når bygget var ferdig. Ferdigstillelse ble fastsatt til desember 1986. Lagmannsretten legger til grunn at byggeomkostningene beløp seg til vel 21 millioner kroner. Tomt, riveomkostninger, renter og prosjekteringsutgifter beløp seg til vel 7 millioner kroner.
Som sikkerhet for Skanska A/S' tilgodehavende skaffet Harald O. Osvold, som byggherre, en garanti fra Nord og Syd Kreditforsikring A/S mot en pantobligasjon stor kr 23529000, idet det ble lagt inn en overdekning på 10 % i forhold til avtalt byggepris. Obligasjonen ble tinglyst 3. oktober 1986. Obligasjonen hadde prioritet etter en obligasjon til Den norske Creditbank på 1,9 millioner kroner, samt en obligasjon til Moss Sparebank på 3 millioner kroner. Disse obligasjonene ble påheftet eiendommene i forbindelse med låneopptak knyttet til tomtekjøp og øvrige utgifter til forberedelse av prosjektet.
Skanska A/S opptok på sin side et byggelån i Halden Sparebank.
Salget av leilighetene, i alt 43, ble overlatt til Østfold Eiendoms Megling A/S. Salget kom igang sommeren/høsten 1986. Leilighetene ble solgt som obligasjonsleiligheter med leiekontrakter på 25 år. Til sikkerhet for innskuddene utstedte Harald O. Osvold 13. mars 1987 en felles pantobligasjon, stor kr 26320000 til Moss sparebank. Pantobligasjonen ble tinglyst 23. mai 1987 og deponert i sparebanken. Den enkelte kjøper fikk en obligasjon (partialobligasjon) for sitt innskudd ved kjøp av leilighet. Sparebanken ga kjøperen en besittelseserklæring.
Det var relativt stor interesse for boligprosjektet, og det alt vesentlige av leilighetene ble solgt i løpet av høsten 1986 til sommeren 1987.
De ankende parter inngikk følgende kjøp:
Navn: Kontraktsdato: Innskudd: Meglerhonorar:
Turid Smidt 10.09.1987 640000,- 12100,-Astrid Holme 26.11.1986 425000,- 8500,-Øivind Tefke 13.03.1987 640000,- 12100,-Marit Larsen Meukel/Olav Sunde 21.10.1987 640000,- 12100,-Berit Jensen 14.11.1986 640000,- 12100,- Sonja Andresen/Ansgar Flakke 07.08.1987 775000,- 14025,-
For så vidt gjelder Marit Larsen Meukel/Olav Sunde og Sonja Andresen/ Ansgar Flakke kjøpte de sine leiligheter av en tidligere kjøper. Kontraktsdato er således dato for overføringen av leieboerobligasjonen. Sonja Andresen/Ansgar Flakke kjøpte sin leilighet gjennom et annet meglerfirma.
På grunn av forsinkelse i byggearbeidene ble ikke bygget innflyttingsklart som planlagt. Dette skapte vanskeligheter for enkelte av kjøperne, og Harald Osvold opptok derfor forhandlinger med Skanska A/S om forsering av ferdigstillelsen for så vidt gjaldt disses leiligheter. Etter som det var avtalt at innflytning i bygget ikke skulle skje før oppgjør med entreprenøren hadde funnet sted, måtte Osvold akseptere delbetaling av entreprisesummen. Østfold Eiendoms Megling A/S overførte i tiden 20. mars til 29. mai 1987 i alt kr 12780000 til Skanska A/S' byggelånskonto i Halden Sparebank.
Før nedbetalingene ble påbegynt, hadde Harald Osvold vært i kontakt med Nord og Syd Kreditforsikring A/S og avtalt at den best prioriterte del av den garanti som var stilt overfor entreprenøren skulle nedskrives i takt med innbetalingene. Ved overføringene til Skanska A/S ble det skriftlig meddelt at innbetalingene skjedde under forutsetning av at slik nedkvittering på Nord og Syds obligasjon fant sted.
Sommeren 1988 innledet Harald O. Osvold gjeldsforhandlinger, og gjeldsnemnda fremsatte ut på høsten tilbud til beboerne om å bli selveiere. Beboerne henvendte seg til advokat Vidar Hauge Halvorsen, som i brev av 1. desember 1988 til Harald O. Osvold fremholdt at bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 ikke var fulgt, og at på grunn av den foranstående heftelse til Nord og Syd Kreditforsikring A/S var beboernes innskudd ikke tilfredstillende sikret. Ytterligere innvendinger ble i juni 1989 fremsatt i brev til eiendomsmeglerfirmaet og dets bevillingshaver, advokat Per Lindberg, fra advokat Dagfinn Grønvik, som i mellomtiden hadde overtatt saken. I brev av 11. juli 1989 fremmet han krav om tilbakebetaling av innskuddene overfor gjeldsnemnda. I brev av 12. og 13. juli 1989 varslet han Harald O. Osvold, advokat Per Lindberg, DnC Eiendoms Megling Moss A/S (tidligere Østlandske Eiendoms Megling A/S), samt Sparebanken Moss Hobøl om at ansvar også ville bli gjort gjeldende mot dem.
Saken ble innbrakt for Moss byrett ved stevning av 30. august 1989. Saksøkere var ialt 36 beboere. Under saksforberedelsen inngikk 30 av disse forlik, idet de aksepterte overgang til selveierstatus.
Harald O. Osvolds gjeldsforhandlinger førte til tvangsakkord på 25 % til de uprioriterte fordringer, stadfestet av Oslo skifterett ved kjennelse av 11. august 1989.
Moss byrett avsa 22. november 1989 dom i saken med slik domsslutning:
1. Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/Ansgar Flakke er i forhold til Harald O. Osvold berettiget til å begjære tvangsauksjon over eiendommen gnr 2 bnr 1843 i Moss for forfalt leieboerobligasjon, tinglyst 23. juni 87.
2. Av eventuelt udekket beløp etter pkt. 2 betaler Harald O. Osvold (hans administrasjonsbo) 25% dividende, med tillegg av 18% renter fra tidspunktet for auksjonens stadfestelse.
3. Forøvrig frifinnes Harald O. Osvold.
4. Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/ Ansgar Flakke på den ene side, og Harald O. Osvold på den annen side, bærer hver sine saksomkostninger.
5. DnC Eiendoms Megling Moss A/S frifinnes.
6. Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/ Ansgar Flakke dømmes til, in solidum, å betale DnC Eiendoms Megling Moss A/S kr 32000,- - trettitotusen - i saksomkostninger, innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
7. Per Lindberg frifinnes.
8. Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/ Ansgar Flakke dømmes til, in solidum, å betale Per Lindberg kr 16000,- - sekstentusen - i saksomkostninger, innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
9. Sparebanken Moss Hobøl frifinnes.
10. Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde og Sonja Andresen/Ansgar Flakke dømmes til, in solidum, å betale Sparebanken Moss Hobøl kr 25000,- - tjuefemtusen - i saksomkostninger, innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
Under hovedforhandlingen for byretten inngikk Berit Jensen og Sparebanken Moss Hobøl rettsforlik. Byrettens avsa hevningskjennelse med slik slutning:
Sak nr. 162/89 A heves, forsåvidt angår saksøker nr. 5 (Berit Jensen) i relasjon til saksøkte nr. 4 (Sparebanken Moss Hobøl).
Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/Ansgar Flakke har rettidig påanket byrettens dom, og har under ankeforhandlingen nedlagt slik endelig påstand:
Ang. Turid Smidt
Prinsipal påstand:
1. Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR dømmes til å betale en for alle, alle for en kr 640 000 til Turid Smidt med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
2. I tillegg dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg til å betale en for alle, alle for en kr 12 100 til Turid Smidt med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
Subsidiær påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.
2. DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR er erstatningsansvarlig en for alle, alle for en for det tap Turid Smidt ble påført ved å innbetale obligasjonsinnskudd til Harald O. Osvold.
3. DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg er erstatningsansvarlig en for begge, begge for en for det tap Turid Smidt ble påført ved å betale meglerhonorar til DnB Eiendomsmegling A/S. I begge tilfelle dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR en for alle, alle for en til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ang. Astrid Holme
Prinsipal påstand:
1. Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR dømmes til å betale en for alle, alle for en kr 425 000 til Astrid Holme med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
2. I tillegg dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg til å betale en for alle, alle for en kr 8 500 til Astrid Holme med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
Subsidiær påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.
2. DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR er erstatningsansvarlig en for alle, alle for en for det tap Astrid Holme ble påført ved å innbetale obligasjonsinnskudd til Harald O. Osvold.
3. DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg er erstatningsansvarlig en for begge, begge for en for det tap Astrid Holme ble påført ved å betale meglerhonorar til DnB Eiendomsmegling A/S. I begge tilfelle dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR en for alle, alle for en til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ang. Øivind Tefke
Prinsipal påstand:
1. Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR dømmes til å betale en for alle, alle for en kr 640 000 til Øivind Tefke med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
2. I tillegg dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg til å betale en for alle, alle for en kr 12 100 til Øivind Tefke med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
Subsidiær påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.
2. DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR er erstatningsansvarlig en for alle, alle for en for det tap Øivind tefke ble påført ved å innbetale obligasjonsinnskudd til Harald O. Osvold.
3. DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg er erstatningsansvarlig en for begge, begge for en for det tap Øivind Tefke ble påført ved å betale meglerhonorar til DnB Eiendomsmegling A/S.
I begge tilfelle dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR en for alle, alle for en til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ang. Marit Larsen Meukel og Olav Sunde
Prinsipal påstand:
1. Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR dømmes til å betale en for alle, alle for en kr 640 000 til Marit Larsen Meukel og Olav Sunde med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
2. I tillegg dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg til å betale en for alle, alle for en kr 12 100 til Marit Larsen Meukel og Olav Sunde med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
Subsidiær påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.
2. DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR er erstatningsansvarlig en for alle, alle for en for det tap Marit Larsen Meukel og Olav Sunde ble påført ved å innbetale obligasjonsinnskudd til Harald O. Osvold.
3. DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg er erstatningsansvarlig en for begge, begge for en for det tap Marit Larsen Meukel og Olav Sundeble påført ved å betale meglerhonorar til DnB Eiendomsmegling A/S.
I begge tilfelle dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR en for alle, alle for en til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ang. Berit Jensen
Prinsipal påstand:
1. Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR dømmes til å betale en for alle, alle for en kr 640 000 til Berit Jensen med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
2. I tillegg dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg til å betale en for alle, alle for en kr 12 100 til Berit Jensen med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
Subsidiær påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.
2. DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR er erstatningsansvarlig en for alle, alle for en for det tap Berit Jensen ble påført ved å innbetale obligasjonsinnskudd til Harald O. Osvold.
I begge tilfelle dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR en for alle, alle for en til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ang. Sonja Andresen og Ansgar Flakke Prinsipal påstand:
1. Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR dømmes til å betale en for alle, alle for en kr 775 000 til Sonja Andresen og Ansgar Flakke med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
2. I tillegg dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg til å betale en for alle, alle for en kr 12 100 til Sonja Andresen og Ansgar Flakke med tillegg av 18% rente fra 13. august 1989 til betaling skjer.
Subsidiær påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 og 2 stadfestes.
2. DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR er erstatningsansvarlig en for alle, alle for en for det tap Sonja Andresen og Ansgar Flakke ble påført ved å innbetale obligasjonsinnskudd til Harald O. Osvold.
3. DnB Eiendomsmegling A/S og Per Lindberg er erstatningsansvarlig en for begge, begge for en for det tap Sonja Andresen og Ansgar Flakke ble påført ved å betale meglerhonorar til DnB Eiendomsmegling A/S.
I begge tilfelle dømmes Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, Per Lindberg og Sparebanken NOR en for alle, alle for en til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Harald O. Osvold, DnB Eiendomsmegling A/S, advokat Per Lindberg og Sparebanken NOR har tatt til motmæle og nedlagt slik endelig påstand:
Ankemotpart nr. 1, Harald O. Osvold
Prinsipalt:
Moss byretts dom av 22. november 1990 punkt 1, 2 og 3 stadfestes, dog slik at utbetaling fra Harald O. Osvold (hans administrasjonsbo) betinger at han tiltransporteres den korresponderende andelsobligasjon. Subsidiært: Av en eventuell differanse mellom leieboerinnskudd og realisert verdi betaler Harald O. Osvold (hans administrasjonsbo) 25 % dividende mot transport av den korresponderende andelsobligasjon. Atter subsidiært: Mot oppgjør av 25 % av leieboerinnskuddet er Harald O. Osvold berettiget til transport av den korresponderende andelsobligasjon.
I alle tilfelle:
Harald O. Osvolds plikt til å betale renter løper først fra tidspunkt tapet er konstatert. Byrettens dom punkt 3 stadfestes.
Atter subsidiært:
Harald O. Osvold frifinnes.
I samtlige tilfelle:
Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen, Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/ Ansgar Flakke dømmes in solidum å betale Harald O. Osvolds omkostninger for by- og lagmannsretten.
Ankemotpart nr. 2, DnC Eiendomsmegling A/S:
1. Moss byretts dom av 22. november 1990 punkt 5 og 6 stadfestes.
2. Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen, Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/ Ansgar Flakke dømmes in solidum å betale DnB Eiendomsmegling Moss A/S' omkostninger for by- og lagmannsretten
Ankemotpart nr. 3, Per Lindberg:
1. Moss byretts dom av 22. november 1990 punkt 7 og 8 stadfestes.
2. De ankende parter dømmes in solidum å betale Per Lindbergs omkostninger for lagmannsretten.
Ankemotpart nr. 4, Sparebanken NOR:
1. Moss byretts dom av 22. november 1990 punkt 9 og 10 stadfestes.
2. Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen, Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/ Ansgar Flakke dømmes in solidum å betale Sparebanken NOR's omkostninger for by- og lagmannsretten.
- - - - - - - -
Ankeforhandling i saken ble holdt 16. til 18. juni 1992 i Moss. De ankende parter møtte og avga partsforklaringer slik som nærmere angitt i rettsboken. De var representert ved sin prosessfullmektig advokat Dagfinn Grønvik. Ankemotpart nr. 1, Harald O. Osvold møtte med prosessfullmektig advokat Carl August Heilmann, og avga partsforklaring. Også ankemotpart nr. 2, DnB Eiendomsmegling A/S, og ankemotpart nr. 4, Sparebanken NOR var representert ved prosessfullmektig advokat Carl August Heilmann. Ankemotpart nr. 3, Per Lindberg var selvprosederende. Det ble avhørt 4 vitner og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.
De ankende parter har i det vesentlige anført:
Flere av bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 om obligasjonsleiligheter er overtrådt. Det innebærer at de ankende parter har krav på tilbakebetaling av obligasjonsinnskuddet av Harald O. Osvold som utleier. I tillegg kommer 18 % årlig rente regnet fra 30 dager etter påkrav, det vil si 13. august 1989, jf. morarenteloven §2. Tilbakebetalingskravet berøres ikke av Harald O. Osvolds tvangsakkord på 25 % idet innskuddene er pantesikrede, jf. Sjur Brækhus: Omsetning og kreditt 2, side 7, 15 og 16. Såvel pantekravet som den personlige fordring er forfalt. Byrettens forståelse av dekningsloven §8-14 er uriktig. Bestemmelsen regulerer bare den rent tekniske inndrivelse av krav, ikke tidspunktet for forfall, jf. Ot prp. nr. 50 (1980-1981) side 189. At kravet mot Harald O. Osvold er forfalt følger av panteloven §1-9, bokstav b og c. Tvangsinndrivelse har vært begjært av Nord og Syd Kreditforsikring A/S. Bestemmelsen om varsling i panteloven §1-9 annet ledd hjemler bare forfall etter bestemmelsene i punkt d og e. Påkrav såvel for det personlige krav som for pantekravet er gitt.
Når forfall foreligger, har de ankende parter krav på fullbyrdelsesdom. Den nærmere inndrivelse hører inn under namsretten. Harald O. Osvold har overtrådt flere av bestemmelsene i husleieloven kapittel 9. Overtredelsene gir hver for seg de ankende parter krav på å få sine obligasjonsinnskudd tilbakebetalt.
Da prosjektet ble igangsatt og utlagt for salg, var det ikke utarbeidet omkostningsoverslag og finansieringsplan, jf. husleieloven §43 tredje ledd. At det angivelig skal ha foreligget omkostningsoverslag og finansieringsplan hos eiendomsmegler er ikke tilstrekkelig. De inngåtte avtaler om kjøp av leiligheter er dermed ugyldige, jf. Ot prp. nr. 35 (1967-1968) side 73.
Det omkostningsoverslag med finansieringsplan, som angivelig er utarbeidet, er det ikke mulig å kontrollere riktigheten av. Tilsvarende er det ikke mulig nå å fastslå hvilke beløp de tidligere påheftede pantobligasjoner var effektive for da leilighetene ble solgt. Det er all grunn til å frykte for at det ikke lå noen egenkapital i prosjektet. Det er i så fall i strid med prinsippet i husleieloven §46 annet ledd. Bestemmelsen forutsetter at egenkapitalen skal utgjøre 10 %, rett nok av taksert verdi, men takst ble ikke holdt før lenge etter at huset var innflyttet. Dersom den senere takst legges til grunn, er det helt på det rene at bestemmelsen i husleieloven §46 annet ledd ikke er overholdt. Det er all grunn til å legge taksert verdi til grunn. Taksten er utarbeidet av erfarne takstfolk og man har lagt til grunn riktig tidspunkt for verdsettelsen.
Prioritetsvikelsene for så vidt gjelder heftelsene foran fellesobligasjonen for leieboerinnskuddene, er under en hver omstendighet foretatt for sent, jf. husleieloven §46 tredje ledd. Brevet av 1. desember 1988 fra leieboernes tidligere advokat, Vidar Hauge Halvorsen, er å anse som et krav om beriktigelse. De ankende parters innskudd er følgelig forfalt til betaling, selv om de nevnte prioritetsvikelser skulle medføre at obligasjonen til sikring av innskuddene kommer inn under 90 % av eiendommens verdi. Etter som obligasjonen til sikring av innskuddene ikke ble tinglyst før 23. juni 1987, det vil si lenge etter at innbetalingene av innskudd kom igang, var forøvrig flere av kjøperne uten noen form for sikkerhet i en periode.
Også husleieloven §44 er overtrådt i det leiekontraktene ikke er tinglyst. Det innebærer at innskuddene kan kreves tilbakebetalt i medhold av husleieloven §44 femte ledd. For så vidt gjelder dette, vises til byrettens dom.
Subsidiært gjøres det gjeldende at Harald O. Osvold er erstatningsansvarlig på culpagrunnlag for de tap de ankende parter er påført. Det er ikke tvilsomt at Osvold var godt kjent med reglene i husleieloven kapittel 9, og han har således tatt en bevisst sjanse ved å overtre bestemmelsene. Det foreligger dermed et culpa in contrahendo, og de ankende parter har krav på den negative kontraktsinteresse. Culpøst var det videre å overføre innbetalte innskudd til entreprenøren uten å kontrollere at fellesobligasjonen til sikring av innskuddene var tinglyst og hadde riktig prioritet.
De ankende parter har bevisbyrden for at de har lidt tap, men det er ingen tvil om at tapet svarer til de innbetalte innskudd med tillegg av meglerprovisjon, samt renter. Hadde de ankende parter vært klar over overtredelsene av husleieloven kapittel 9, ville de ikke kjøpt leiligheter.
Også ankemotpart nr. 2, DnB Eiendomsmegling A/S, er erstatningsansvarlig for det tap de ankende parter har lidt ved kjøp av leiligheter. Ansvaret følger av §11 i eiendomsmeglerloven av 1938, som får anvendelse i nærværende sak. Det er i strid med "god forretningsskikk" ikke å påse at reglene i husleieloven kapittel 9 er overholdt, jf. Rt-1988-7. En megler har en omsorgsplikt overfor sine klienter. Det må forlanges at alle relevante opplysninger kommer frem, at megleren yder råd og rettshjelp, og at alle formelle lovregler overholdes. Megleren har også et ansvar for gjennomføringen av handelen, jf. Brækhus: Meglerens rettslige stilling, side 270-271, side 314-316 og side 321. Den omstendighet at det var Osvold som byggherre og selger som begikk lovbruddene, er uten betydning. Det følger av meglerens opplysningsplikt at boligkjøperne burde vært gjort oppmerksom på forholdene. Ved at så ikke skjedde, kjøpte de sine leiligheter under uriktige forutsetninger, og det er på det rene at de ikke ville kjøpt dersom de hadde kjent til lovovertredelsene fra selgers side. Meglerfirmaet godtok også overføring av innbetalte innskudd til entreprenørens byggelånskonto før fellesobligasjonen til sikring av innskuddene var tinglyst. Man unnlot også bevisst å tinglyse leiekontraktene til tross for at man var vel kjent med husleieloven bestemmelser om dette. Det er ikke ansvarsbefriende at meglerfirmaet regnet med at forholdene ville bli ordnet og at beboerne ikke løp noen risiko. Ved vurderingen av meglerfirmaets opptreden må det tas i betraktning at det var et svært nært forhold mellom firmaet og Osvold.
Det er klar årsakssammenheng mellom meglerfirmaets feil og det tap de ankende parter er påført, det vil si den negative kontraktsinteresse som omfatter innskudd og meglerprovisjon.
DnB Eiendomsmegling A/S hefter også som arbeidsgiver for de ansattes feil, jf. erstatningsloven §2-1.
Advokat Per Lindberg svarer som bevillingsinnehaver i meglerfirmaet på samme måte som firmaet. Også i egenskap av arbeidstaker har han et direkte ansvar, jf, forutsetningsvis erstatningsloven §2-3. Det er ikke tvilsomt at Lindberg har utvist culpa. Selv om han ikke har hatt kunnskap om samtlige feil som ble begått, burde han som bevillingshaver holdt seg orientert. Det var et stort og omfattende oppdrag Osvold ga meglerfirmaet, og en bevillingshaver må være aktpågivende. Lindberg er videre ansvarlig på objektivt grunnlag i kraft av sin advokatbevilling, i alle fall gjelder et skjerpet culpaansvar.
Sparebanken NOR har som bank et strengt culpaansvar for gjennomføringen av de oppdrag man påtar seg. Som profesjonell forvalter av fellesobligasjonen for innskuddene pliktet banken å sørge for tinglysing på rett prioritet. Av denne forpliktelse følger videre en aktivitetsplikt med hensyn til å bringe forholdende i orden dersom feil oppdages, jf. Rt-1983-773, eventuelt å varsle kjøpere, og i ytterste fall å si fra seg oppdraget. Banken burde ha oppdaget at det var foranstående heftelser senest da man fikk obligasjonen tilbake etter tinglysing. Obligasjonen ble forøvrig dagbokført først i slutten av juni 1987 til tross for at den var klar for tinglysing allerede 13. mars 1987. Hadde banken opptrådt korrekt, ville de ankende parter ikke kjøpt leilighetene. Årsakssammenheng foreligger, og tapet som kan kreves erstattet, er det samme som gjelder for de øvrige ankemotparter.
Uansett kravenes art - erstatning eller kontraktsrettslig restitusjon - hefter ankemotpartene prinsipalt solidarisk. Det er et grunnleggende rettsprinsipp, jf. gjeldsbrevloven §2 og erstatningsloven §3-5. Alle er krav er forfalt. Påkrav er gitt. At kravet mot Osvold er sikret med pant gir intet beneficium. Når det er slik at kreditor har rett til full dividende i flere konkurs- og akkordboer, jf. dekningsloven §8-7, må det samme gjelde hvor det, som her, er ett akkordbo og flere solvente debitorer for kravet.
Den omstendighet at det foreligger en stadfestet tvangsakkord på 25 % for Osvold, innebærer ikke at det skal gis dom for bare en slik andel av kravet mot ham. Kravet mot Osvold er pantesikret, og de ankende parter har følgelig rett til å utnytte panteretten for det overskytende. De må følgelig ha krav på fullbyrdelsesdom for hele beløpet med renter. Hva som så kan dekkes ved en tvangsinndrivelse er et spørsmål som avgjøres av namsretten.
Byrettens saksomkostningsavgjørelse er feil. De ankende parter har i alle fall krav på delvis dekning av saksomkostninger. De hadde fyldestgjørende grunn til å gå til sak, også i forhold de parter det ble avsagt frifinnelsesdom for, jf. tvistemålsloven §172 annet ledd.
Ankemotpart nr. 1, Harald O. Osvold, har i det vesentlige anført:
Byrettens dom er ikke motanket og resultatet godtas. Hvorvidt det rette vil være å stadfeste byrettens dom eller å avsi dom i samsvar med den subsidiære eller den atter subsidiære påstand, fremsettes det ingen anførsler om. Det må imidlertid i alle tilfelle inntas et vilkår om at leieboerobligasjonene skal tiltransporteres Osvold mot rett oppgjør.
Ved anvendelsen av bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 må det tas hensyn til at regelverket omfatter en rekke ulike varianter av bolig mot lån. Det aktuelle prosjekt var basert på en byggeklar tomt hvor det ble inngått avtale om totalentreprise for oppføring av et boligbygg. Entreprenøren skulle ha oppgjør først når bygget var ferdig. Dette måtte imidlertid av hensyn til boligkjøperne fravikes på grunn av forsinkelse. Det ble dog hele tiden sørget for at de hadde den samme sikkerhet for sine innskudd, idet det ved hver innbetaling til entreprenøren ble påsett at en korresponderende nedkvittering av den obligasjon som Nord og Syd Kreditforsikring hadde, ble foretatt. Det forelå en finansieringsplan for prosjektet. De tall som er benyttet, er reelle. At det forelå en slik plan hos megler som kjøperne kunne be om å få se, ivaretar de interesser husleieloven §43 tredje ledd er tuftet på. At planen ikke uoppfordret ble presentert for kjøperne, var følgelig bare en formell feil.
Hvorvidt det var en feil at eiendommen ikke ble taksert straks etter at bygget var ferdig, er tvilsomt. I den markedssituasjon som rådet da bygget ble oppført, var det åpenbart at verdien av bygget oversteg kostnadene. Byggeprisen kan trygt legges til grunn.
Byggeprosjektet ble også på andre måter gjennomført på en helt ut betryggende måte for beboerne. De har aldri risikert å tape sine innskudd, og de har fortsatt sine leieavtaler i behold.
Tilbakebetaling av innskuddene aksepteres likevel, men Osvold kan bare dekke 25 % av disse på grunn av tvangsakkorden. Etter som det dreier seg om et restitusjonsoppgjør, som virker ex tunc, foreligger ingen pantesikkerhet for dette kravet. Forholdet har likhetstrekk med et hevningsoppgjør, idet det settes en strek over den tidligere inngåtte avtale. Panteretten forutsetter at den bakenforliggende pengefordring - innbetalingen av innskudd - eksisterer. Osvold må følgelig få pantobligasjonen tilbake som ledd i restitusjonsoppgjøret. Et oppgjør svarende til 25 % vil være fullt oppgjør fra hans side. Leieretten til boligene vil imidlertid vedbli å stå ved lag i henhold til det som tidligere er avtalt.
Det er intet grunnlag for å medta meglerprovisjonen i restitusjonsoppgjøret.
Osvold kan, på grunn av fristdagen for tvangsakkorden, som er den 4. juli 1988, heller ikke kreves for renter.
Det er intet grunnlag for erstatning. Osvold har ikke opptrådt culpøst. Prosjektet var vel planlagt og forsvarlig fundert ut fra den markedssituasjon som forelå. De ulike problemer som oppstod - forsinkelser i byggearbeidene og Osvolds betalingsproblemer - har ikke fått negative konsekvenser for kjøperne.
Det foreligger ingen årsakssammenheng mellom det angivelige tap kjøperne er påført, og de feil som ble gjort i forhold til husleieloven bestemmelser. Årsaksbildet er sammensatt. Sentralt står fallet i eiendomsmarkedet og Osvolds reduserte betalingsevne. Årsaksfaktorene virker etter hverandre i tid. Situasjonen ligger imidlertid slik an at det er fallet i eiendomsmarkedet som peker seg ut som den helt dominerende årsak. Hovedårsakslæren må følgelig få anvendelse. De formelle feil som ble begått, har ikke ledet til noe tap. Beboerne har sine leieretter i behold, og innskuddene har idag den sikkerhet som husleieloven krever. Årsaken til at leilighetene er mindre verd, er fallet i eiendomsprisene. I Moss-området har fallet vært på ca 30 %. Det er dette som utgjør tapet for beboerne. De innbetalte innskudd er ikke gått tapt. At et restitusjonskrav blir redusert p.g.a. debitors betalingsvansker, representerer intet erstatningsmessig tap. Etter som Osvold erkjenner plikt til å tilbakebetale 25 % av innskuddsbeløpene, hvilken er det han har mulighet for, vil det innebære at fullt oppgjør finner sted.
Ankemotpart nr. 2, DnB Eiendomsmegling A/S, har i det vesentlige anført:
Oppdraget var å megle på vanlig vis. Man skulle tilrettelegge prosjektet og foreta salg av leilighetene. Husleieloven kapittel 9 regulerer primært forholdet mellom utleier og leietaker. Men det erkjennes at megler ikke kan lukke øynene. Forholdet får imidlertid mer preg av å være et kontraktsmedhjelperansvar enn et direkte ansvar.
Osvolds prosjekt fremsto som solid og ordentlig for megler. Det var en tid med stigende priser i markedet, og det har i noen grad preget meglerfirmaets vurderinger og handlinger. Den kritikk som nå fremsettes, har preg av etterpåklokskap. Ettersom meglerfirmaet hele tiden anså prosjektet for å være forsvarlig, og at beboerne hele tiden var fullt ut sikret, kan det ikke gjøres gjeldende culpaansvar mot meglerfirmaet eller dets ansatte. I den situasjon som forelå, var det ingen grunn til å regne med at de formelle feil som angivelig ble begått, kunne lede til noe tap for kjøperne av leiligheter. Det kan ikke settes likhetstegn mellom culpa og god forretningsskikk i eiendomsmeglingsloven forstand. For at erstatning skal kunne kreves, må det forlanges at meglerens opptreden har vært uaktsom med hensyn til det tap som har oppstått.
Hverken adekvat årsakssammenheng eller erstatningsmessig tap foreligger. Det vises til Harald O. Osvolds anførsler.
Subsidiært gjøres gjeldende at de ankende parter ikke har gjort sitt for å begrense tapet. Dersom det er slik at de ikke ville beholde leilighetene, kunne de ha solgt dem på et tidligere tidspunkt. Dersom de akter å bli boende, kunne de akseptert det forslag til overgang til selveierstatus som er blitt fremsatt, og som 30 øvrige beboere i bygget har akseptert.
Kravet om erstatning for betalt meglerprovisjon kan heller ikke føre frem. Culpa foreligger ikke. Dertil har megler gjort et omfattende arbeid slik at alle forhold er blitt brakt i orden. Dette arbeidet er utført selv om det er utleier som er den ansvarlige for dette.
Ankemotpart nr. 3, advokat Per Lindberg, har i det vesentlige anført:
De samme anførsler som Harald O. Osvold har gjort gjeldende for så vidt gjelder årsakssammenheng og tap, gjøres gjeldende. Når det gjelder megleransvaret, vises til anførslene til ankemotpart nr. 2.
En bevillingshaver for et eiendomsmeglerfirma er ikke å anse som ansatt i firmaet, og det gjelder intet særlig ansvar for bevillingsinnehaveren. Det følger heller intet særlig ansvar av advokatbevillingen.
Det bestrides at det er gjort noe culpøst. Prosjektet var godt planlagt og forsvarlig fundert i enhver henseende. Man kjente Harald O. Osvold godt fra tidligere, og han fremsto på alle måter som en ansvarlig og seriøs person. De formelle feil som er begått, f.eks. at leiekontraktene ikke er tinglyst, er utelukkende å betrakte som formfeil. Det var intet i situasjonen som ga grunn til frykt for at beboerne kunne bli påført tap som følge av de feil som ble gjort. Det har da også i ettertid vist seg at de ikke ble påført noen risiko, og man har fått det man skulle ha etter kontrakten og husleieloven bestemmelser. Det er intet grunnlag for de fremsatte krav.
Ankemotpart nr. 4, Sparebanken NOR, har i det vesentlige anført:
Banken kan ikke gjøres ansvarlig for noen av de tap som hevdes å være lidt. Bankens oppdrag innebar ingen forpliktelse til å gjøre annet enn å besitte fellesobligasjonen på vegne av kjøperne, samt å tinglyse denne og å nedkvittere for innbetalte innskudd. Banken har oppfylt sine forpliktelser i så måte og kan ikke komme i noe kontraktsrettslig ansvar. Heller ikke på vanlig culpagrunnlag. Banken står i en fjern posisjon i forhold til reglene i husleieloven kapittel 9 som direkte gjelder utleiers forpliktelser.
Forøvrig gjøres gjeldende de samme anførsler med hensyn til tap og årsaksammenheng som Harald O. Osvold.
Lagmannsretten bemerker:
Harald O. Osvold har i ankesaken ikke bestridt at han er forpliktet til å tilbakebetale de innskudd de ankende parter har innbetalt. Det er imidlertid gjort gjeldende at det ved oppgjør må skje en tilbakelevering av de andelsobligasjoner som tjener til sikkerhet for innskuddene. Videre er anført at han bare er forpliktet til å betale 25 % av innskuddene i henhold til stadfestet tvangsakkord, og at de ankende parters krav om renter ikke kan tas til følge på grunn av fristdagen for gjeldsforhandlingene.
Erkjennelsen av tilbakebetalingsplikten er av dispositiv karakter. Det er følgelig unødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på grunnlaget for tilbakebetalingsplikten, utover hva som er nødvendig av hensyn til de øvrige krav som er rettet mot Osvold (rentetillegg og meglerprovisjon). Tilsvarende gjelder Osvolds krav om tilbakelevering av de ankende parters andelsobligasjoner, tvisten om tilbakebetalingsbeløpet skal nedsettes til 25 %, samt kravet om fremme av tvangsauksjon, jf. byrettens domsslutning punkt 1 og Harald O. Osvolds påstand, punkt 1, i ankesaken.
Lagmannsretten finner at de nevnte tvistespørsmål ikke nødvendiggjør en stillingstagen til grunnlaget. Hva enten det dreier seg om tilbakebetaling med grunnlag i husleieloven kapittel 9 eller erstatning, vil resultatet bli det samme for så vidt angår de nevnte punkter.
Etter lagmannsrettens vurdering vil det rette være å avsi fullbyrdelsesdom for tilbakebetaling av innskuddsbeløpene i sin helhet. Hva de ankende parter nærmere har krav på, vil i første rekke bero på hva en eventuell tvangsinndrivelse vil innbringe. I motsetning til byretten finner lagmannsretten at det ikke kan avsies dom om at de ankende parter er berettiget til å begjære tvangsauksjon. Retten til å fremme krav om tvangsfullbyrdelse følger av den panterett de ankende parter har, eventuelt supplert med forfølgning på grunnlag av fullbyrdelsesdommen som nå avsies. Den nærmere avgjørelse av om det foreligger tvangsgrunnlag, og om det forøvrig er anledning til tvangsinndrivelse, hører inn under namsretten. For ordens skyld tilføyes at det ikke foreligger noen tvist knyttet til de ankende parters panterett i henhold til deres obligasjoner.
Det er videre åpenbart at den stadfestede tvangsakkord vil ha betydning for oppgjøret Osvold skal foreta for så vidt gjelder den personlige fordring. Lagmannsretten finner imidlertid i den foreliggende situasjon at det ikke er riktig å trekke inn den konsekvens tvangsakkorden vil få for oppfyllelsen. Det er uvisst hvor stor del av fordringene som kan kreves dekket på grunnlag av et tvangsgrunnlag. Den reduksjon på oppfyllelsesstadiet, som dermed vil skje med hensyn til det personlige krav, må det tas stilling til på et senere tidspunkt. Av samme grunn tar retten til følge kravet om renter som påstått av de ankende parter til tross for at tvangsakkorden også vil få betydning for dette kravet på grunn av fristdagen for gjeldsforhandlingene. Lagmannsretten tilføyer at krav på renter, etter fristdagen, i prinsippet kan anmeldes, men at kravet vil være etterprioritert, jf. dekningsloven §9-7.
Som en konsekvens av at det avsies dom på tilbakebetaling av de innbetalte innskudd samt renter, vil Harald O. Osvold måtte gis medhold i at han har krav på å få andelsobligasjonene tiltransportert seg ved oppgjør. Den reduksjon i oppgjøret som ventelig vil skje på grunn av tvangsakkorden er etter lagmannsrettens oppfatning ikke til hinder for det. Etter dekningsloven §8-14 første ledd kan dividende av en pantesikret fordring bare kreves for den del av fordringen som ikke dekkes av pantet. Det innebærer at dividenden vil være å anse som fullt oppgjør. Når oppgjør av den personlige fordring finner sted, vil ikke panteretten være effektiv. Den usikkerhet som ligger i spørsmålet om og i hvilken grad fordringen kan søkes dekket på grunnlag av panteretten - og som det er opp til namsretten å avgjøre - vil således være uten betydning. Enten er panteretten allerede utnyttet når dividenden utbetales, eventuelt slik som bestemt i dekningsloven §8-14 annet ledd, eller så er det avklart på forhånd at panteretten ikke gir grunnlag for tvangsinndrivelse. I begge tilfelle vil de ankende parter ikke ha rett til å beholde obligasjonene etter mottatt dividende. Det vil da ha skjedd et oppgjør som medfører at debitor har krav på å få obligasjonene tilbake.
Lagmannsretten finner videre at de ankende parter ikke har krav på å få erstattet meglerprovisjon av Harald O. Osvold. Situasjonen er at vesentlige elementer av de tidligere inngåtte avtaler om kjøp av obligasjonsleiligheter fortsatt står ved lag, og også vil gjøre det fremover. De ankende parter bor i sine leiligheter - rett nok med unntak av en som har leid ut sin -, og de leiekontrakter som ble inngått ved kjøpet av leilighetene, er ikke endret. Den eneste endring for så vidt gjelder de opprinnelige inngåtte kontrakter, er følgelig at innskuddene nå blir å tilbakebetale. Noe krav på å få dekket utgifter i forbindelse med kjøpet av leilighetene, det vil si meglerprovisjon, kan således ikke de ankende parter ha. Dette uansett om restitusjonen av innskuddene skjer på grunnlag av bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 eller i form av et erstatningsansvar. De utgifter de ankende parter har hatt i forbindelse med kontraktsinngåelsen representerer intet erstatningsmessig tap. Det avsies følgelig frifinnende dom for Harald O. Osvold for så vidt angår provisjonene.
Som byretten finner lagmannsretten at de øvrige ankemotparter må bli å frifinne. Det foreligger intet økonomisk tap som står i sammenheng med de feil som ble begått i forbindelse med prosjektet og salget av leilighetene. Hverken ut fra en kontraktsrettslig synsvinkel, eller ut fra mer ordinære erstatningsrettslige betraktninger, er det grunnlag for de fremsatte krav. Når de ankende parter ventelig ikke vil oppnå full tilbakebetaling av de innskudd som ble betalt ved kjøpet av leilighetene, er ikke dette tapet forårsaket av de nevnte feil. Årsaken er at Harald O. Osvold har fått stadfestet en tvangsakkord på 25 % og at prisene på eiendomsmarkedet i den mellomliggende tid har sunket. En tvangsrealisjon vil derfor ikke gi full dekning. At deler av innskuddet av disse grunner er gått tapt, medfører ikke at det oppstår et erstatningsmessig tap. De ankende parter er i samme situasjon som enhver annen eier av fast eiendom som kjøpte da prisene lå på et høyere nivå, og i samme situasjon som enhver kreditor hvis debitor får betalingsproblemer. De ankende parters innskudd har i dag den sikkerhet som bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 krever, og den omstendighet at denne sikkerhet er utilstrekkelig, innebærer ikke at det oppstår et tap som kan kreves dekket av ankemotpartene.
Tilsvarende gjelder kravet om tilbakebetaling av betalt meglerprovisjon. Det vises også til rettens bemerkninger ovenfor i tilknytning til kravet om det samme mot Osvold.
Etter dette blir byrettens dom å stadfeste, for så vidt gjelder ankemotpart nr. 2, 3 og 4.
Anken har vært forgjeves. Byrettens dom, for så vidt angår ankemotpartene nr. 2, 3 og 4, stadfestes. De endringer som skjer i forhold til Harald O. Osvold representerer ingen realitetsendring. Utfallet for de ankende parter vil bli det samme. I medhold av tvistemålsloven §180 første ledd tilpliktes de ankende parter å erstatte ankemotpartenes saksomkostninger for lagmannsretten, i det det ikke finnes å foreligge særlige omstendigheter som taler for å frita dem for omkostningsansvaret. Prosessfullmektigen for ankemotpart nr. 1, 2 og 4 har innlevert omkostningsoppgave på kr 74000,-, som er salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn. I tillegg har Harald O. Osvold fremsatt krav om dekning av kr 17500,- for sitt arbeid med saken. Lagmannsretten finner at det er særlig grunn til å gi Harald O. Osvold dekning for noe av det arbeid han har hatt med saken. Denne har vært komplisert, og Harald O. Osvold har nedlagt et betydelig arbeid, som hans prosessfullmektig ellers hadde måttet foreta. Som part kan Osvold imidlertid ikke få erstattet alle sine utgifter med saken. Det finnes rimelig bare å dekke arbeid som går ut over det en part vanligvis må nedlegge i egen sak. Retten finner at omkostningene passende kan settes til kr 8000,-.
Etter dette tilkjennes Harald O. Osvold saksomkostninger for lagmannsretten med ialt kr 42000,-, DnB Eiendomsmegling A/S med kr 20000,- og Sparebanken NOR med kr 20000,-, idet lagmannsretten legger til grunn den fordeling på partene som prosessfullmektigen har foretatt i sin omkostningsoppgave. Berit Jensen fritas for omkostningsansvar overfor Sparebanken NOR, jfr. byrettens hevningskjennelse, avsagt under hovedforhandlingen.
Ankemotpart nr. 3, advokat Per Lindberg, har vært selvprosederende. Hans omkostningsoppgave på kr 20000 legges til grunn, i det omkostninger i denne størrelsesorden ihvertfall finnes å svare til det en prosessfullmektig ville hatt krav på å få dekket.
Byrettens omkostningsavgjørelser har lagmannsretten ingen bemerkninger til. Disse punkter i dommen blir følgelig å stadfeste.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Harald O. Osvold dømmes til å betale til - Turid Smidt 640000 - sekshundreogførtitusen - kroner, - Astrid Holme 425000 - firehundreogtjuefemtusen - kroner, - Øivind Tefke 640000 - sekshundreogførtitusen - kroner, - Marit Larsen Meukel/Olav Sunde 640000 - sekshundreog førtitusen - kroner, - Berit Jensen 640000 - sekshundreogførtitusen - kroner, - Sonja Andresen/Ansgar Flakke 775000 syvhundreogsyttifemtusen - kroner, alt med tillegg av 18 - atten - prosent årlig rente fra 13. august 1989. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. Forøvrig frifinnes Harald O. Osvold.
2. Byrettens dom punkt 4, 5, 6, 7, 8, 9 og 10 stadfestes.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/Ansgar Flakke in solidum 42000 - førtitotusen - kroner til Harald O. Osvold innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/Ansgar Flakke in solidum 20000 - tyvetusen - kroner til advokat Per Lindberg innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
5. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde, Berit Jensen og Sonja Andresen/Ansgar Flakke in solidum 20000 - tjuetusen - kroner til DnB Eiendomsmegling A/S innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.
6. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Turid Smidt, Astrid Holme, Øivind Tefke, Marit Larsen Meukel/Olav Sunde og Sonja Andresen/Ansgar Flakke in solidum 20000 - tjuetusen - kroner til Sparebanken NOR innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.