LE-1991-2440

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-10-25
Publisert:	LE-1991-02440
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 90-01898 A/20 - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02440 A - Anket til Høyesterett - Utfall??
Parter:	Ankende part: Bjørg-Ingrid Rudi (Prosessfullmektig: Advokat Per Arne Damm). Motpart: DnB Eiendomsmegling Oslo A/S (Prosessfullmektig: Advokat Carsten Roshauw). Motpart: Jan A. L'Orsa (Prosessfullmektig: Advokat Halvard Hauge).
Forfatter:	Lagdommer Anders Bøhn, formann. Kst. lagdommer Erik Møse. Kst. lagdommer Steingrim Bull
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, §4-1, §5-1, Plan- og bygningsloven (1985) §74, Eiendomsmeglingsloven (1989)

Saken gjelder erstatningskrav mot megler og takstmann i forbindelse med kjøp av boligeiendom.

I henhold til kjøpekontrakt av 28. august 89 overtok Bjørg Rudi eiendommen John Smedstadsvei 6B, gnr 32 bnr 821 i Oslo, for kr 1700000. Selger var Sverre Røss. Salget ble formidlet av statsautorisert eiendomsmegler Agnes Steen hos Bømark og Rygh AS. Selskapet er seinere blitt tatt opp i DnB Eiendomsmegling Oslo A/S. I kontrakten var det henvist til en takst som 12. juli 89 ble avholdt av sivilingeniør Jan A. L'Orsa.

Den 16. mai 90 tok Rudi ut stevning til Oslo byrett hvorved Røss, Bømark og Rygh AS, L'Orsa og Den norske Bank ble saksøkt. Sistnevnte hadde i egenskap av panthaver tatt initiativ til ovennevnte salg. Overfor eiendomsmeglerselskapet og takstmann L'Orsa har Rudi anført at 85 må av bolighusets underetasje ikke lovlig kan utleies, og at de er solidarisk ansvarlige for det økonomiske tapet dette har påført henne. For byretten la alle de fire saksøkte ned påstand om frifinnelse.

Oslo byrett avsa 08. juli 91 dom med denne domsslutning:

1. A. Sverre Røss dømmes til å betale kr 230000,- til Bjørg-Ingrid Rudi.

B. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.

2. A. DnB Eiendomsmegling Oslo A/S frifinnes.

B. DnB eiendomsmegling Oslo A/S tilkjennes kr 50000,- i saksomkostninger hos Bjørg Ingrid Rudi.

3. A. Jan L'Orsa frifinnes.

B. Jan L'Orsa tilkjennes kr 65000,- i saksomkostninger hos Bjørg-Ingrid Rudi.

4. A. Den norske Bank frifinnes.

B. Den Norske Bank tilkjennes kr 78000,- i saksomkostninger hos Bjørg-Ingrid Rudi.

5. Oppfyllelsesfristen for post 1 A, 2 B, 3 B og 4 B er to uker fra forkynnelsen av dommen.

Rudi har i rett tid påanket punkt 2 og 3 i byrettens dom. DnB Eiendomsmegling Oslo A/S og Jan A. L'Orsa har begge tatt til motmæle og påstått seg frifunnet. Ankeforhandling ble avholdt 13.-16. september 93 i Oslo. Rudi, Steen og L'Orsa møtte og forklarte seg. I tillegg avgav åtte vitner forklaring, hvorav seks er nye for lagmannsretten. Eiendommen ble synfart, og det ble ellers foretatt slik dokumentasjon som det framgår av rettsboka. En del av de framlagte dokumenter er nye for lagmannsretten. Selv om saksforholdet er blitt noe bedre opplyst enn for byretten, står likevel saken i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten. Om saksforholdet ellers vises til byrettens dom og det nedenstående.

Bjørg-Ingrid Rudi har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten. Det er således påberopt at hun ble påført et økonomisk tap som følge av at eiendommen var mangelfull, og at det er årsakssammenheng mellom dette tapet og den uaktsomhet som er utvist fra både L'Orsa og Steen. L'Orsas uaktsomhet medfører ansvar for ham i henhold til det alminnelige ulovfestede culpaansvar utenfor kontraktsforhold, mens Steens uaktsomhet medfører ansvar for DnB Eiendomsmegling Oslo A/S i henhold til skadeserstatningsloven §2-1.

Ved vurderingen av om eiendommen var beheftet med en mangel, må det tas utgangspunkt i at Rudi hadde en berettiget forventning om at 85 må av underetasjen utgjorde en særskilt enhet som kunne leies ut til hvem hun ville. Noen slik selvstendig boenhet har hun ikke fått. Ved eventuell utleie av underetasjen vil hun ikke kunne påberope den ferdigattest som bygningskontrollen gav 14. januar 87. Den refererer seg bare til det som var byggeanmeldt, og det var en enebolig med uinnredet kjeller. Dette ble også lagt til grunn av bygningskontrollen da den 13. desember 90 gav sitt pålegg om tilbakeføring til kjeller eller at det måtte søkes om godkjenning av de utførte endringsarbeidene. Det må videre legges til grunn at det må foretas en rekke bygningsmessige endringer for å gjøre underetasjen til en selvstendig boenhet. Det vises for så vidt til den forklaring som ble avgitt av Kjell Olaf Grønseth, som er konsulent i plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Han sa at det blant annet ville bli nødvendig å oppfylle ufravikelige krav til lydisolering mellom underetasje og hovedplan. En slik utbedring vil bli svært kostnadskrevende.

Det erkjennes at det vil bli mindre kostnadskrevende å foreta nødvendige endringer for å få underetasjen godkjent som beboelsesrom i tilknytning til boligen i første etasje. Slike arbeider vil imidlertid ikke medføre en full utbedring av den påberopte mangel. En slik utbedring vil dessuten ikke innebære at Rudi kan leie ut underetasjen. Kommunen kan ikke lovlig godkjenne rommene i kjelleren som beboelsesrom dersom Rudi opplyser at hun akter å leie dem ut, og slik opplysning er Rudi forpliktet til å gi. Godkjennelse kan eventuelt bare skje hvis leietakere til underetasjen får adgang til å disponere deler av det øvrige hus. En slik løsning er uakseptabel for Rudi og kan i høyden framstå som en måte å begrense hennes økonomiske tap på. Utleie av underetasjen uten rett for leietakerne til å bruke hovedboligen vil utløse de krav til en selvstendig boenhet som følger av plan- og bygningsloven §74. Dersom arealene i underetasjen blir godkjent som beboelsesrom i tilknytning til hovedboligen, vil de således ikke kunne utleies særskilt. For at de skal kunne leies ut, vil det bli nødvendig å stille de samme krav til arealene som til en selvstendig boenhet, jf det notat av 12. februar 90 som er satt opp av ingeniør Rekdal i OPAK.

Subsidiært krever Rudi erstatning for utgifter til å få underetasjen helt eller delvis godkjent for beboelse. Kostnadene til dette er ikke ubetydelige. Det vises til OPAKs rapport av 25. januar 90. Denne påpeker manglende isolasjon i yttervegger, for liten lysflate og for dårlige rømningsveier. I tillegg vil det være påkrevd med omfattende dispensasjoner fra byggeforskriftenes bestemmelser om takhøyde. Det er ikke sannsynlig at så omfattende dispensasjoner vil bli gitt. Det er pekt på at flere av rommene har en lavere høyde enn 2,20 meter, og at denne kan tenkes å bli enda lavere som følge av pålegg om bedre isolasjon i golv. Det er også lite trolig at vinduene kan gjøres større uten at det blir foretatt vesentlige endringer av de terrengmessige forhold utenfor. Grunnforholdene kan gjøre det vanskelig. Det er også trolig at det vil bli krevd en inngang til kjellerleiligheten som ikke går om vaskerommet.

Det vil bli både kostbart og tidkrevende for Rudi å gå gjennom en ny søknadsprosedyre overfor bygningsmyndighetene. En gjennomføring av de pålegg som deretter vil bli gitt, vil gjøre hennes eiendom til en byggeplass i en lang periode.

Rudi skal ha erstattet det fulle tap hun har lidd som følge av ankemotpartenes uaktsomhet, jf skadeserstatningsloven §4-1. Dersom hun før avtalen om kjøp av eiendommen ble inngått hadde vært klar over den mangel hun har påberopt, ville det ikke ha kommet i stand noen avtale. Det er derfor ikke relevant å fastsette tapet til differansen mellom overdragelsessummen og det hun ville ha betalt dersom motpartene ikke hadde opptrådt uaktsomt.

Beregningen av tapet bør skje ved å ta utgangspunkt i utbedringskostnadene eller nåverdien av de tapte leieinntektene. Siden våren 1990 har underetasjen ikke vært bortleid. Dersom ankemotpartenes feil ikke hadde medført problemer i forhold til bygningsmyndighetene, ville underetasjen ha vært utleid av henne i minst 8-12 år fra kjøpet fant sted. Det har sammenheng med at leieinntektene skulle finansiere hennes betjening av det lån på kr 960000 som hun opptok.

Rudi har oppfylt sin plikt til å begrense tapet i henhold til skadeserstatningsloven §5-1 nr 1 og 2. Hun har gjennom flere år søkt om godkjenning av den eksisterende utforming av kjelleren, og det vil ikke være rimelig å kreve at hun skal selge eiendommen for å begrense sitt tap. Etter alt hun har gått gjennom etter dette huskjøpet, orker hun ikke tanken på å gå gjennom en ny overdragelsesprosess.

Det foreligger grunnlag for å gjøre både megleren og L'Orsa ansvarlig for det økonomiske tap Rudi er blitt påført.

Steen har forut for handelen verken gjort de nødvendige undersøkelser eller gitt de nødvendige opplysninger til Rudi. Meglernes undersøkelses- og opplysningsplikt er gradvis blitt skjerpet gjennom de siste årene. Det må legges til grunn at Rudi hadde sagt fra til megleren om hvordan hun ville betjene sitt lån, og om hvor viktig det ville være for henne å kunne leie ut underetasjen. De tegninger av huset som megleren mottok fra Røss, angav bare en alminnelig kjeller. Som megler må Steen ha vært klar over de viktigste bygningsmessige krav til boliger. Når hun da under synfaring av salgsobjektet ble klar over hvor lavt det var under taket, at det fantes rom i kjelleretasjen uten vindu, og at de øvrige rommene var mørke, var det uaktsomt av henne å gå ut fra at bygningsmyndighetene hadde gitt de nødvendige dispensasjoner. Hun kunne med letthet ha brakt klarhet i om slike var gitt. Hun ville da raskt ha blitt klar over at bygget ikke var blitt byggeanmeldt slik det stod. Så viktig som det var for Rudi å oppnå en sikker betjening av sin lånefinansiering, ville hun aldri ha kjøpt huset dersom hun skjønte hvilke vansker som ville oppstå med å få leie ut underetasjen. Det er således årsakssammenheng mellom den uaktsomhet som er utvist av Steen og det tap Rudi er påført.

L'Orsa er erstatningsansvarlig på grunnlag av det ulovfestede culpa-ansvar utenfor kontraktsforhold. Han har brutt takstmannsinstruksen, jf uttalelsen fra yrkesetisk utvalg i Norges Takseringsforbund.

Den som leser L'Orsas takst må få inntrykk av at det arealet som er omtalt som "hybel", kan brukes uten innskrenkninger. Dessuten peker ordet i retning av at man hadde å gjøre med en selvstendig boenhet som kunne seksjoneres. L'Orsa var klar over hvordan taksten ville kunne bli brukt av andre enn hans oppdragsgiver. Han måtte derfor innse viktigheten av at den ikke bare skulle bli forstått riktig av oppdragsgiveren. Ved besiktigelsen av eiendommen burde L'Orsa som fagkyndig ha skjønt at underetasjen verken var godkjent til beboelse eller som selvstendig boenhet. Under enhver omstendighet ville han ha skjønt dette dersom han hadde sørget for å innhente tegningene av huset. Om han hadde sett på tegningene, ville han straks ha oppdaget uoverensstemmelser mellom disse og husets faktiske utforming. Det kan i denne forbindelse ikke tillegges noen vekt at L'Orsa krevde et beskjedent honorar for avgivelse av taksten. Det vises for så vidt til §2 i den instruks for takstmenn som er vedtatt av Norges Takseringsforbund.

Det ville ha vært uvanlig om bygningskontrollen hadde godkjent bygget i den utforming det hadde da det ble taksert. Dersom L'Orsa hadde gjort nærmere undersøkelser om lovligheten av kjellerens utforming, burde han derfor ha notert i taksten det han trodde kunne mangle for å bli godkjent som beboelsesrom eller selvstendig boenhet - uten hensyn til hvilke svar han ville ha fått fra sin oppdragsgiver eller fra bygningskontrollen. Under enhver omstendighet burde han tatt med i taksten de krav til utbedring som det kunne ventes ville bli stilt av bygningsmyndighetene for å godkjenne kjellerarealet som rom i tilknytning til resten av eneboligen.

Rudi har lagt ned denne påstand:

1. DnB Eiendomsmegling Oslo A/S og Jan A. L'Orsa dømmes in solidum til å betale Bjørg-Ingrid Rudi et beløp begrenset oppad etter rettens skjønn til kr 600000 - sekshundretusen - med tillegg av 18 - atten - % rente p.a. på domsbeløpet fra 21. januar 90 til betaling skjer.

2. DnB Eiendomsmegling Oslo A/S og Jan A. L'Orsa dømmes in solidum til å betale Bjørg-Ingrid Rudi saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

DnB Eiendomsmegling Oslo A/S har i det vesentlige framkommet med de samme anførsler som for byretten. Disse kan sammenfattes slik:

Det erkjennes at det prospektet som er utarbeidd av megleren gir inntrykk av at underetasjen kan utleies. Det er imidlertid intet som tyder på at Rudi før avtaleinngåelsen forutsatte at arealene i kjelleren skulle være en selvstendig boenhet. Således hadde hun bare grunn til å forvente at lokalene lovlig kunne brukes til beboelse - og derved også til utleie. Reglene om hvilke krav som stilles til selvstendige boenheter kommer ikke til anvendelse. Bare dersom boarealet i underetasjen hadde vært fysisk atskilt fra den øvrige delen av huset, utgjør det en selvstendig boenhet. Det er for så vidt vist til byggeforskriftene og til Grønseths forklaring.

Det kan etter dette bare sies å foreligge en mangel dersom arealene i underetasjen ikke lovlig kan brukes til beboelse. Prinsipalt anføres det at bygningskontrollens ferdigattest av 14. januar 87 gav Rudi rett til å bruke hele huset til beboelse. Det er et vedtak som bygningsmyndighetene seinere ikke kunne omgjøre. Subsidiært er overarkitekt Hanche-Olsens håndskrevne skriv til L'Orsa av 12. desember 90 påberopt som grunnlag for at lokalene er godkjent til beboelse. Fortrinnsvis må skrivet oppfattes som et forvaltningsvedtak, eventuelt som et bindende forhåndstilsagn. Det er vist til at Hanche-Olsen hadde kompetanse til å treffe vedtak i denne type saker.

Selv om underetasjen ikke kan anses godkjent til beboelse, er det bare mindre arbeider som kan kreves gjennomført for at slik godkjenning skal gis. Det er sannsynlig at takhøyden vil kunne godkjennes, og det er ikke godtgjort at golvet er for dårlig isolert. Det dreier seg i høyden om at noen av vinduene gjøres større og at ytterveggene eventuelt etterisoleres. Mye tyder på at eksisterende rømningsveier og vindusstørrelser kan godkjennes. Uansett var det ikke uaktsomt av megleren ikke å oppdage dette. Huset var fem år gammelt og framstod som helt normalt. Steen har stolt på de opplysninger hun fikk av Røss. Hun hadde ikke grunn til å reagere på underetasjens utforming. Takstmannen hadde ikke kommet med noen merknader om denne. Det gav ikke grunn til mistanke at takhøyden var under 2,40 meter, idet det er vanlig å gi dispensasjon fra takhøydekravet i underetasjer. For øvrig skal det et særlig bygningskyndig øye til for å få mistanke om at lysforholdene, rømningsveiene eller isolasjonen i ytterveggene ikke oppfylte byggeforskriftenes krav.

Dersom underetasjen må oppfylle byggeforskriftenes krav til selvstendig boenhet, var det ikke uaktsomt av megleren ikke å si fra om dette. Det kan ikke tillegges noen vekt at det i annonse og salgsprospekt ble brukt uttrykket "hybelleilighet" i stedet for "hybel". Begrepene har ingen fast betydning, men det er mest naturlig å oppfatte dem dithen at hybelleiligheter omfatter flere rom enn hybler.

Uten hensyn til hvilket tap megleren her kan gjøres ansvarlig for, pliktet Rudi å begrense dette så mye som mulig. Allerede i det tilsvar som ble avgitt til byretten 01. august 90, ble hun gitt en oppfordring til å søke underetasjen godkjent til beboelse. Om det da hadde blitt gjort, ville det i løpet av kort tid ha blitt avklart at det var små utbedringer som ville bli krevd for å oppnå godkjenning. Under enhver omstendighet utgjør ikke Rudis tap mer enn forskjellen mellom verdien på den eiendommen hun fikk overdradd og den verdi den ville hatt om den ikke hadde noen mangel.

DnB Eiendomsmegling Oslo A/S har lagt ned denne påstanden:

1. Oslo byretts dom av 8. juli 1991 pkt. 2 A stadfestes.

2. DnB Eiendomsmegling Oslo A/S tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

Jan A. L'Orsa kan i det vesentlige slutte seg til det som er anført av DnB Eiendomsmegling Oslo A/S og har i det vesentlige framkommet med de samme anførsler som for byretten. Disse kan sammenfattes slik:

Underetasjen kan leies ut dersom den er godkjent til beboelse. Om den er tenkt utleid, er uten betydning for om slik godkjenning gis. Dersom bygningskontrollens ferdigattest av 14. januar 87 er gitt i strid med reglene i byggeforskriftene, kan dette ikke uten videre medføre at det fra Røss' side forelå uaktsomhet med hensyn til om vilkårene for godkjenning av underetasjen forelå. Noen slik uaktsomhet fra hans side er ikke godtgjort. Det anføres således at underetasjen, gjennom ferdigattesten, er godkjent til beboelse i tilknytning til husets hovedbolig, og at underetasjen derved lovlig kan utleies. Subsidiært anføres det at Hanche-Olsens skriv av 12. desember 90 må oppfattes som en slik godkjenning. Under enhver omstendighet gir han der uttrykk for at de materielle vilkår for godkjenning til beboelse er oppfylt. Dette bestyrkes av det forhold at bygningskontrolløren som gav ferdigattest, ikke oppdaget at det forelå noen overtredelse av byggeforskriftene, og at bygningskontrollen ikke har bekymret seg om underetasjens utforming etter at den 13. desember 90 gav pålegg om søknad om godkjenning eller tilbakeføring til kjellerbruk. Byggeforskriftene gir dessuten ikke grunnlag for å kreve utbedring av underetasjen. Kapittel 31:1 nest siste avsnitt viser at det bare er hvert annet rom i underetasjen som behøver å tilfredsstille kravene til rømningsvei. Det vil ligge innenfor rammene for et forsvarlig skjønn å gi dispensasjon for den eksisterende takhøyden fra forskriftenes hovedregel om 2,40 m. Det er ikke godtgjort at ytterveggene ikke tilfredsstiller forskriftenes krav til varmeisolasjon. Hallen i underetasjen kan godkjennes som et kommunikasjonsrom, og da krever ikke forskriftene at det skal ha noe vindu. En slik løsning er ikke til hinder for utleie. De øvrige rommene har tilstrekkelig lys.

L'Orsa har etter dette konkludert med at det ikke forelå noen mangel ved den eiendom som ble overdradd Rudi. Selv om en skulle komme til at eiendommen er mangelfull, kan Rudi ikke kreve erstatning av L'Orsa for det økonomiske tap hun derved er påført. Han har ikke utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet.

L'Orsa må vurderes ut fra de krav som ble stilt til takstmenn da han avgav taksten i 1989. Det var da ikke praksis at hus som var brukt i flere år, ble kontrollert med hensyn til om de var godkjent og lovlige. En slik plikt tilligger bare takstmannen dersom det foreligger åpenbare forhold som tilsier nærmere undersøkelser. Noen slik oppfordring forelå ikke her. Dersom det er slik at underetasjen ikke lovlig kan leies ut, selv om den er godkjent til beboelse, kan takstmannen ikke klandres for ikke å ha skjønt det. Heller ikke de ansatte i bygningskontrollen har til nå gitt uttrykk for en slik oppfatning av reglene. Da kan det heller ikke være uaktsomt av L'Orsa å basere seg på at det ikke kreves noe mer enn godkjenning til beboelse.

Det kan ikke tillegges vekt at L'Orsa har brukt uttrykket "hybel", idet det er den forventede faktiske utnyttelse som er avgjørende for verdifastsettelsen. Det kan muligens påstås at L'Orsa burde ha reagert på størrelsen på vinduene i underetasjen. Det må imidlertid tas hensyn til at han i taksten ikke har gitt uttrykk for at alle rom der er til beboelse. Det kan heller ikke tillegges betydning at L'Orsa ikke fikk framlagt husets tegninger. Når instruksen for takstmenn sier at disse skal foreligge ved taksering av vanlige bolighus, har dette sin bakgrunn i at slike tegninger er egnet til å gi en riktig angivelse av boligens areal.

Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom L'Orsas eventuelle mangelfulle undersøkelser og det eventuelle tap Rudi er blitt påført. Han kan i høyden klandres for at han ikke har spurt Røss om de utførte arbeidene er godkjent. L'Orsa ville trolig ha fått et bekreftende svar på det. Under enhver omstendighet kan hans undersøkelsesplikt ikke gå lenger enn til å spørre bygningskontrollen om underetasjen var godkjent til beboelse. Også der ville han få til svar at underetasjen ville kunne godkjennes.

En eventuell erstatning må begrense seg til forskjellen mellom de verdier taksten har konkludert med og de verdier den ville ha angitt om den var bygd på riktige forutsetninger. Denne forskjellen hadde vært svært liten, idet det er husets faktiske tilstand som først og fremst er avgjørende for de summer som det konkluderes med. Det anføres dessuten at Rudi ikke har gjort det hun kunne for å begrense tapet. Bygningskontrollens pålegg av 13. desember 90 er ikke fulgt opp med en søknad om godkjenning av underetasjen til beboelse.

Jan A. L'Orsa har lagt ned denne påstand:

1. Oslo byretts dom av 8. juli 91, pkt. 3, stadfestes.

2. Sivilingeniør Jan A. L'Orsa tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til at anken ikke kan føre fram overfor noen av ankemotpartene.

Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at det var Rudis forutsetning at de innredede rommene i kjelleretasjen kunne leies ut. At dette var hennes forutsetning, var både selger og megler klar over. Dette er for så vidt heller ikke bestridt av Agnes Steen. Rudi måtte i forhold til selger kunne kreve at eiendommen hadde den egenskap at 85 må i underetasjen kunne leies ut, uten at leietakerne behøvde å ha rett til å bruke noen del av første etasje.

For at beboelsesrommene i kjelleren skal tilfredsstille kravene til en selvstendig boenhet, er det på det rene at det må utføres omfattende arbeider, særlig for å tilfredsstille kravene til terrenghøyde, takhøyde og lydisolering mellom boenhetene. Samlede kostnader er av OPAK anslått til mer enn 500000 kroner. Det er imidlertid ikke noe som peker i retning av at Rudi har trodd eller forutsatt at arealet i underetasjen skulle kunne seksjoneres, eller at det i relasjon til byggeforskriftene skulle tilfredsstille kravene til en selvstendig boenhet. Om Rudi skulle ha hatt en slik forutsetning, er den i hvert fall ikke kommet til uttrykk på en slik måte at den er en del av kjøpsavtalen, og en eventuell slik forutsetning er heller ikke kommet til uttrykk i forhold til megleren. Taksten fra L'Orsa gav ikke Rudi noen foranledning til å tro at kjelleren tilfredsstilte kravene til en selvstendig boenhet.

Erstatning for at underetasjen ikke tilfredsstiller kravene til en selvstendig boenhet kan etter dette bare komme på tale dersom disse kravene må være oppfylt for at leiligheten lovlig kan leies ut særskilt. Det er imidlertid ikke noe som tyder på at slike krav er en forutsetning for utleie. Lagmannsretten legger til grunn at en søknad om å få godkjent rommene i kjelleren som beboelsesrom, som del av hele eneboligen, ikke ville blitt nektet av bygningskontrollen - selv om den muligens ville stilt visse krav til mindre endringer, jf nedenfor. Det avgjørende vilkår for slik godkjennelse - innvendig dørforbindelse mellom underetasje og første etasje - er tilfredsstilt. På bakgrunn av konsulent Grønseths vitneforklaring legger lagmannsretten til grunn at det vil være uten betydning for godkjenningsspørsmålet at Rudi ønskte å leie ut underetasjen. Det vil også være uten betydning om leietakerne får rett til å benytte hovedetasjen. Bygningsmyndighetene har behandlet hennes søknad som en søknad om godkjenning av en selvstendig boenhet. Verken før eller etter saksanlegget har Rudi fremmet noen søknad om godkjenning av underetajsen til beboelse.

På bakgrunn av det som ovenfor er sagt om bygningsmyndighetenes syn på godkjenningsspørsmålet, finner lagmannsretten at det under enhver omstendighet ikke er grunnlag for å bebreide megler eller takstmann for at det i takst eller salgsprospekt ikke er opplyst noe om at byggeforskriftenes krav til en selvstendig boenhet ikke er oppfylt.

Rudi har subsidiært anført at ankemotpartene iallfall burde ha klarlagt og opplyst at underetasjen ikke var godkjent til beboelse, og at de derfor må erstatte omkostningene med de utbedringer som må utføres for å få slik godkjenning.

Som nevnt har bygningsmyndighetene til nå bare oppfattet Rudis henvendelser som en søknad om godkjenning av hybelleiligheten til en selvstendig boenhet. Om det vil bli stilt vilkår for godkjenning av underetasjen til beboelse, kan det derfor ikke med sikkerhet sies noe om. Det er mulig at Rudi i denne forbindelse vil bli pålagt å utføre arbeider av mindre omfang. Således oppfattes konsulent Grønseth å mene at det er lite trolig at takhøyden vil forhindre godkjenning for varig opphold. En slik praktisering av reglene synes også å samsvare godt med veiledninger til byggeforskrift 1987 pkt 41:11 annet avsnitt - gjengitt i Tyrén m fl: Plan- og bygningsloven og forskriftene i praksis side 490. Det er imidlertid mulig at det vil bli stilt vilkår om en enklere internforbindelse med trappa opp til første etasje, at vinduene gjøres noe større, og at veggene om nødvendig varmeisoleres noe bedre. Dersom slike arbeider blir utført, må det legges til grunn at byggeforskriftenes krav til dagslys og rømningsvei er oppfylt. Byretten har anslått disse utgiftene til kr 40-50000. På bakgrunn av den fagkyndighet lagmannsretten sitter inne med, er en enig i at de nevnte arbeider neppe vil overstige en slik sum. Det vil si at det maksimalt dreier seg om et beløp som utgjør ca 3 % av den avtalte kjøpesum.

Ved vurderingen av om det er grunnlag for å gjøre L'Orsa erstatningsansvarlig for de økonomiske følger av at underetasjen ikke er godkjent som annet enn kjeller, må det tas utgangspunkt i hva Rudi hadde rimelig grunn til å forvente av den takst han har avgitt. Flere forhold må her tas i betraktning.

Det påpekes for det første at L'Orsa har påtatt seg oppdraget for en annen, nemlig selgeren av eiendommen. Det heter i §2 i instruksen for takstmennene i Norges Takseringsforbund at en takstmann er oppdragsgivers tillitsmann. Dette innebærer blant annet at takstmannen i stor utstrekning må påregnes å basere sin taksering på opplysninger han får fra oppdragsgiveren. Det vises i denne sammenheng til instruksens §5 der det heter at selgeren eller en på hans vegne skal være til stede ved takseringen for å besvare spørsmål.

Takstmannsinnstruksen gir imidlertid også uttrykk for at takstmannen har et selvstendig ansvar for å undersøke riktigheten av de forutsetninger han legger til grunn for sin taksering. Det heter at han nøye skal inspisere alle de lokaler og forhold som kan anses å være av betydning for taksten, jf §4 første ledd. I tillegg er det oppregnet en lang rekke forhold av mer formell karakter som han skal undersøke. Om de nødvendige byggetillatelser og ferdigattester foreligger, er ikke særskilt nevnt. Instruksen nevner at bygningstegninger og situasjonskart normalt skal foreligge ved taksering av vanlig bolighus. Når §4 leses i sin helhet og ses i sammenheng med hvordan slik taksering foregår i praksis, synes denne bestemmelsen først og fremst å ha til formål å sikre at arealangivelsene i taksten blir mest mulig korrekte.

Det må videre legges vekt på at en vanlig boligtakst ikke gir inntrykk av at taktsmannen har utredet alle de bygningsmessige detaljer ved huset før han har konkludert med de ulike verdier. Husets bygningsmessige komponenter er bare angitt i grove trekk, og de angitte verdier vil i stor utstrekning være basert på skjematiske vurderinger. En slik forenklet utregning har også gode grunner for seg. Det hefter stor usikkerhet til takstmannens verdivurdering av en brukt bolig. Det er ikke uvanlig at den kan avvike med mer enn 10 % fra det som samme eiendom blir solgt for like etterpå.

Når en etter dette skal vurdere om L'Orsa hadde grunn til å undersøke om underetasjen var godkjent til beboelse, må det legges vekt på at byggeforskriftene både er svært detaljerte og gir rom for utstrakte dispensasjoner. Rett nok vil de sentrale bestemmelsene og praktiseringen av disse være vel kjent for en takstmann. I dette tilfellet var det likevel ikke grunn til å tro at godkjenning ikke var gitt. Det gjaldt her et fem år gammelt hus. L'Orsa hadde fått opplyst av takstrekvirenten at undertasjen hadde vært utleid. Han kan da ikke sies å ha opptrådt uaktsomt, og han må etter dette frifinnes.

Lagmannsretten er kommet til at DnB Eiendomsmegling Oslo A/S ikke kan bli erstatningsansvarlig for den måten eiendomsmegler Steen har utført sitt opppdrag vedrørende eiendommen. Om det er gitt ferdigattest på et hus, eller om det oppfyller kravene som følger av byggeforskriftene og reguleringsbestemmelser, er forhold som verken eiendomsmeglerloven av 1938 eller av 1989 uttrykkelig nevner at en megler skal undersøke før handel blir inngått. Allerede før loven av 1989 ble vedtatt, var imidlertid en meglers undersøkelses- og omsorgsplikt overfor kjøper mer omfattende enn de konkrete pliktene som er uttrykkelig nevnt i de to lovtekstene. Dette framgår blant annet av NOU 1987:14 side 72-75.

Omfanget av meglerens plikter må bero på en konkret vurdering som baserer seg på god meglerskikk. Denne synes blant annet å innebære at en megler bør undersøke nærmere eller si fra til kjøper dersom han har grunn til å ha mistanke om at eiendommens eier vil bli pålagt ikke ubetydelige endringsarbeider som følge av brudd på byggeforskrifter. Lagmannsretten er kommet til at det i dette tilfelle ikke forelå noen grunn for Steen til å ha en slik mistanke. Det er lagt vekt på at en megler får en lite detaljert opplæring i de mange krav som følger av de ovennevnte regler, og han er forøvrig ikke særlig bygningskyndig. Videre må det i vesentlig grad tas hensyn til at huset hadde vært bebodd i fem år, og at det av en fagkyndig person var avholdt en takst som ikke nevnte at brudd på byggeforskrifter kunne komme inn som et verdireduserende moment. Steen hadde forøvrig ikke flere opplysninger av betydning enn L'Orsa. Noen grunn for henne til å undersøke nærmere om kjelleretasjen var godkjent til beboelse, var det ikke. Heller ikke Steen har derfor opptrådt uaktsomt.

Anken har ikke ført fram overfor noen av ankemotpartene. I henhold til hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må Rudi erstatte deres omkostninger for lagmannsretten. I samsvar med de inngitte omkostningsoppgaver fastsettes disse til kr 60000 for DnB Eiendomsmegling A/S og til kr 50000 for L'Orsa. Begge summene utgjør i sin helhet salær til deres prosessfullmektiger. I tillegg påhviler det Rudi å bære det endelige ansvaret for utgiftene med de fagkyndige meddommerne. Salæret for hver av disse er av rettens formann fastsatt til kr 17500.

I motsetning til byretten har lagmannsretten ikke funnet saken tvilsom i forhold til megleren, og DnB Eiendomsmegling A/S tilkjennes derfor også fulle saksomkostninger for byretten i samsvar med sin omkostningsoppgave, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172 første ledd, idet omkostningene anses nødvendige. Det bemerkes for øvrig at det etter rettspraksis ikke er adgang til å tilkjenne saksomkostninger delvis i medhold av tvistemålsloven §172 annet ledd. Byrettens omkostningsavgjørelse i forhold til L'Orsa stadfestes.

Domsavsigelsen er blitt forsinket fordi det har vært vanskelig å samle rettens medlemmer.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Pkt 2 A og punkt 3 A og B, jf punkt 5, i byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Bjørg-Ingrid Rudi 155.000 -etthundreogfemtifemtusen- kroner til DnB Eiendomsmegling Oslo A/S innen to uker fra forkynnelsen av dommen.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bjørg-Ingrid Rudi 50.000 -femtitusen - kroner til Jan A. L'Orsa innen to uker fra forkynnelse av dommen.

4. Bjørg-Ingrid Rudi bærer utgiftene med fagkyndige meddommere for lagmannsretten.