LE-1991-2799
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-08-14 |
| Publisert: | LE-1991-02799 |
| Stikkord: | Skatterett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Fredrikstad byrett Nr. 651/90A - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-02799. Anket til Høyesterett - Nektet fremmet - HR-1993-00074K . |
| Parter: | Ankende part: Sigmund Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Harald Sundby). Motpart: Onsøy kommune (Prosessfullmektig: Advokat Lars Tobiassen). |
| Forfatter: | Lagdommer Hans Petter Lundgaard, formann. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Lagdommer Erik Melander |
| Lovhenvisninger: | Skatteloven (1911) §43, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180 |
Den ankende part solgte sin eiendom "Villa Endelig" gnr. 45 bnr. 50 i Onsøy kommune i 1987 til KC Agentur A/S for 2.3. mill. kroner. Onsøy kommune mente at salget måte undergis beskatning som tomtesalg, jfr. skatteloven §43 nr. 4, mens Sigmund Andersen mente at salget måtte anses som skattefritt salg av boligeiendom.
Etter avsluttet ligningsbehandling med det resultat at kommunen opprettholdt sitt syn, anla Andersen sak ved Fredrikstad byrett med påstand om at ligningen måtte oppheves.
Fredrikstad byrett avsa dom i saken den 24. september 1991 med slik domsslutning:
1. Ligningen av Sigmund Andersen for ligningsåret 1987 stadfestes.
2. Sigmund Andersen dømmes til å erstatte Onsøy kommune sakens omkostninger med kr 18060,- attentusenogsekstikroner -.
Sigmund Andersen påanket dommen i rett tid til Eidsivating lagmannsrett og har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
1. Ligningen av Sigmund Andersen for inntektsåret 1987 oppheves og hjemvises til ny behandling.
2. Ved ny behandling blir å legge til grunn at salgsgevinsten kr 1512000,- ved salget av "villa Endelig" vurderes som gevinst oppnådd ved salg av boligeiendom.
3. Sigmund Andersen tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Onsøy kommune har tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:
1. Fredrikstad byretts dom av 24. september 91 i sak 651/90A stadfestes.
2. Onsøy kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Ankeforhandling ble holdt i Fredrikstad den 11. august 1992. Sigmund Andersen møtte og avgav partsforklaring. For Onsøy kommune møtte ligningssjef Jon Robert Jahnsen som ble avhørt som vitne. Det ble for øvrig avhørt 2 vitner. Lagmannsretten var på befaring av den aktuelle eiendom og dens omgivelser. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten. For lagmannsretten er det imidlertid uomstridt at den aktuelle bolig som stod på tomten, var en vanlig, godt vedlikeholdt bolig på 190 må. Dette ble for øvrig bekreftet under saken av vitnet Alf Hansen.
Når det gjelder sakens bakgrunn vises det til byrettens fremstilling.
Den ankende part har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er på det rene at eiendommen tjente som bolighus for den ankende part og hans familie til overdragelsen skjedde i 1987. Helt fra Andersen overtok eiendommen etter sin mor i 1974 med skjøte i 1977, hadde han arbeidet jevnt og trutt på den, både utvendig og innvendig med sikte på å bli boende. Det var hans barndomshjem, og lå lagelig til for ham på alle måter. Eiendommen var fullt ut bebygget. Grunnen til at han solgte var at kjøperen, representert ved Kurt Johansen, kom med et tilbud som han ikke kunne motstå. Han hadde sagt til Johansen at han ikke ville selge for under 2.5 mill kroner, men da Johansen kom tilbake med et tilbud på 2.3 mill kroner slo han til. Kurt Johansen opplyste til Andersen som begrunnelse for kjøpet at eiendommen lå slik til at han hadde behov for den som bolig for sin butikksjef som samtidig kunne holde området under oppsikt. Det supermarked som Johansen drev på vegne av det kjøpende selskap, lå slik til i forhold til boligen at dette var hensiktsmesig.
At boligen senere ble revet som følge av rivningspålegg fra kommunen etter å ha stått ubrukt gjennom lengre tid, var antagelig en følge av at Kurt Johansen måtte gå på dagen fra sin stilling i selskapet, samtidig som eiendommen ble overført til et nytt selskap som ikke lenger hadde noe med supermarkedet å gjøre. Det var en utvikling som verken var ventet eller tilsiktet.
Det som er avgjørende for hvor vidt salget utløser tomtesalgsbeskatning eller ikke, er om kjøperen betalte noe ekstra for bygningsmassen utover verdien av tomten. Den avgjørende dom i denne forbindelse er høyesterettsdommen i Rt-1977-1264. I dommen presiserer førstvoterende at den første forutsetning for at det skal foreligge et tomtesalg når det gjelder en fullt ut bebygd eiendom slik som i dette tilfellet, må "være at den alminnelige omsetningsverdi av eiendommen i det vesentlige er upåvirket av bebyggelsen". Det er den ikke i dette tilfellet. Som vitnet Bøyesen, som har vært utbygningssjef for Block Watne i distriktet i mange år, har forklart, har det ikke vært mulig å påvise tomtesalg, verken av råtomt eller ferdig opparbeidet tomt noe sted i distriktet, det være seg i sentrale bystrøk eller i mer landlige strøk, som har ligget i nærheten av prisen som ble betalt for denne eiendommen, dersom den skulle ha vært vurdert som tomt, nemlig tilnærmet kr 2300 pr. må. Den høyeste tomteprisen han kjente til var 1100 kr pr må i Sarpsborg, like ved gågaten i et sentralt strøk, hvor de avhendete eiendommer, som var i bruk dels som bolig, dels som forsamlingshus, kunne bebygges med et fire etasjes hus med 33 leiligheter, med en utnyttelsesgrad på meget over 1. Helt sentralt i Fredrikstad, i Cicignongt. 27, kjøpte Block Watne tre eiendommer som senere er blitt slått sammen og nå er bebygd med et hus med 41 leiligheter og like mange biloppstillingsplasser. Prisen for to av dem, som ble kjøpt fra kommunen, var 656 kr pr. må, og for den tredje, som ble kjøpt privat, 769 kr pr. m2. Prisene han ellers kunne vise til, lå langt lavere. Eksemplene viser at det umulig kan ha vært tomteprisen alene som gjorde at prisen var så høy. Verdien av bebyggelsen må ha vært tillagt en ikke uvesentlig betydning, og det er tilstrekkelig til at det er feil å anvende tomtesalgsregelen på denne overdragelsen. Det vises også til at den meget erfarne takstmann, tømrermester Kjell Langgård, avholdt verditakst på naboeiendommen, basert på antatt markedsverdi den 4. januar 1986, hvor en eiendom på 7.5 mål ble taksert som råtomt med fradrag av rivingsomkostninger for påstående hus, til 375000 kr Selv om det må legges til at denne tomten måtte fylles opp mot elven, og at tekniske anlegg måtte fornyes, blir likevel kvadratmeterprisen uendelig mye lavere enn det som eventuelt skulle ha vært betalt som tomteverdi for naboeiendommen.
Den ankende part har for øvrig vist til en rekke andre dommer fra lavere retter.
Ankemotparten mener at byrettens dom er riktig så vel når det gjelder resultatet som begrunnelsen. Det er ingen uenighet mellom partene om at også en fullt ut bebygget eiendom kan være gjenstand for tomtesalgsbeskatning. Også ankemotparten er enig i at høyesterettsdommen i Rt-1977-1264 må tillegges avgjørende betydning. Ved vurderingen av om det skal foretas tomtesalgsbeskatning er det en objektiv målestokk som må legges til grunn. En objektiv vurdering av den aktuelle eiendom fører til at den er vel egnet til forretningsøyemed. Den ligger omkranset av forretnings/kontoreiendommer på alle kanter, og den er nå regulert til forretnings- serviceområde.
Eiendommen lå vel til rette for slik utnyttelse, og det fremgår av Kurt Johansens skriftlige redegjørelse at han vurderte eiendommen i dette lys. Det må etter ankemotpartens mening, være klart at kjøperen ikke ville ha betalt 2.3. mill kroner for eiendommen dersom denne utelukkende skulle vurderes som boligeiendom. Selv om bebyggelsen skulle ha verdi som en alminnelig bra bolig, noe som ikke er bestridt fra ankemotpartens side, er det likevel ikke avgjørende, jfr. dom av Sunnhordlands herredsrett trykt i Utvalg 1988 547. Det er i denne sak som i den saken lite tenkelig at en kjøper på det aktuelle tidspunkt ville ha betalt så mye for den i egenskap av boligeiendom. Det aktuelle området er omregulert til forretningsformål, og det må anses for å være det avgjørende for kjøpet. Det er en samfunnsskapt utvikling som har gjort at prisen ble så høy, og det er nettopp denne samfunnssskapte utvikling som det offentlige skal inndra ved hjelp av reglene om tomtesalgsbeskatning.
Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn byretten. Lagmannsretten er enig med partene i at det ved anvendelsen av bestemmelsen i skatteloven §43 fjerde ledd i denne saken er naturlig å ta utgangspunkt i høyesterettsdommen trykt i Rt-1977-1264. Lagmannsretten legger til grunn at det også i denne saken er tale om en fullt utbygd boligeiendom og at den aktuelle bolig hadde en alminnelig god standard. Den var selgerens barndomshjem som han hadde overtatt midt på syttitallet. Selgeren hadde mer eller mindre kontinuerlig arbeidet på den så vel utvendig som innvendig, slik at den i 1987 fremstod som vel egnet til boligformål.
På den annen side er det på det rene at området hvor boligen ligger, på salgstidspunktet var omregulert fra bolig- til forretningsstrøk. Det var imidlertid ikke tale om noen særlig tett regulering. Således var det ikke tillatt oppført forretningseiendommer over en etasje. Bygningenes gesimshøyde skulle ikke overtige 7 meter og bygningenes brutto grunnflate skulle ikke overstige 30 % av netto forretnings/serviceareal. I så måte skiller strøket seg ganske vesentlig fra det som var aktuelt i dommen fra 1977 hvor det gjaldt en eiendom sentralt i Tromsø og hvor det var aktuelt med utbygging i fem etasjer og med vesentlig høyere utnyttelsesgrad. Lagmannsretten har heller ikke ved befaringen dannet seg et bilde av en eiendom som ikke lenger passet til beboelse. Riktig nok var det en god del trafikk rundt eiendommen på alle kanter og kommuneadministrasjon, bensinstasjon, supermarked og andre forretninger lå i umiddelbar nærhet. Det var imidlertid også boliger like ved, og eiendommen fremstod ikke for lagmannsretten som noen typisk foretningstomt. Dette er imidlertid ikke avgjørende dersom det er på det rene at prisen utelukkende eller i det alt vesentlige er bestemt av eiendommens tomteverdi. Ved denne vurderingen er det ikke alene avgjørende hva som er blitt betalt i denne aktuelle situasjonen. Slik lagmannsretten forstår førstvoterendes uttalelser i dommen fra 1977, er det avgjørende om den alminnelige omsetningsverdi av eiendommen i det vesentlige er upåvirket av bebyggelsen. I motsetning til hva som var tilfellet i 1977, finner imidlertid ikke lagmannsretten at det aktuelle salg gir særlig indikasjon med hensyn til hva som måtte være den aktulle omsetningsverdi i strøket, verken for tilsvarende tomter eller for tilsvarende boligeiendommer. Etter bevisførselen og særlig opplysningene om tomtesalg i området i den aktuelle periode fra vitnet Bøyesen, var det som ble betalt for eiendommen vesentlig over det som i det hele tatt var tenkelig som tomtepris for sammenlignbare eiendommer i distriktet. Ser man bort fra bebyggelsen, ble det betalt en tomtepris på ca 2300 kr pr. må, og det er ikke for lagmannsretten påvist noe salg av eiendommer med henblikk på utbygging i distriktet i det aktuelle tidsrom hvor det er betalt tomtepriser opp mot halvparten av det som i så fall skulle ha vært betalt for denne eiendommen som tomt. Selv for eiendommer hvor man ved utbygging kunne påregne en helt annen utnyttelsesgrad enn det som kunne være aktuelt i dette strøket, jfr. det som tidligere er referert fra reguleringsbestemmelsene, var tomteprisene langt under det halve, selv i langt mer bymessig bebyggelse.
Det som gjør bildet forvirrende er at at eiendommen også vurdert som en boligeiendom, er kjøpt for en en pris som vanskelig kan forklares rasjonelt. Prisen på 2.3. mill. kroner gir en kvadratmeterpris beregnet ut fra 190 må boligflate, på mer enn 12000 kroner. Dette er så meget over det som etter det opplyste var vanlig pris i strøket for boligeiendommer av tilsvarende størrelse selv på det daværende tidspunkt da boligmarkedet var på topp, at det er lite trolig at det var eiendommens verdi som bolig alene som var utslagsgivende.
Kurt Johansen har i brev til advokat Sundby av 16. august 1989 opplyst at han mente at det var fornuftig å erverve Andersens eiendom fordi denne lå til rette for fremtidig utnyttelse i forbindelse med fremtidig behov i forbindelse med den nyetablerte butikken. Huset på eiendommen kunne f. eks. bli benyttet til "ansatte hybler/leiligheter". Det viktigste for ham var imidlertid å kunne styre de ervervede tomters utvikling fremover samt hindre at adkomst og parkeringen til supermarkedet ble forringet. For øvrig hadde han "ikke noen klar formening om hva eiendommene ville komme til å bli brukt til fremover, det mest nærliggende ville være å leie ut disse til boligformål...".
Lagmannsretten kan ikke ut fra dette brevet finne noe formål fra Kurt Johansens side som klart begrunner hvorfor han skulle være villig til å betale en så høy pris for eiendommen. Slik lagmannsretten ser situasjonen taler mye for at hans kjøp hadde et visst preventivt formål. Han ville sikre seg at ikke andre kjøpte eiendommen og brukte disse på en måte som kunne skape vansker for den videre utvikling av supermarkedet. For å få dette til måtte han betale tilnærmet det som Andersen forlangte. Det står imidlertid for lagmannsretten som åpenbart at Andersens forlangende var en funksjon av at han brukte eiendommen som bolig. En bolig som han hadde brukt mange år til å utvikle til dens nåværende standard, som for ham var tilfredsstillende. Det ville ikke ha vært mulig for KC Agentur A/S å få kjøpt eiendommen for en pris som lå ned mot det som var alminnelig tomtepris i egnen, og årsaken til dette var nettopp at boligen var fullt ut brukbar. Lagmannsretten finner det da åpenbart at bebyggelsen hadde betydning så vel for kjøpesummen som for den alminnelige omsetningsverdi, og da foreligger ikke betingelsene for tomtesalgsbeskatning. At KC Agentur A/S kanskje betalte mer enn det som ville ha vært påkrevd for å erverve eiendommen, hensett til boligprisene i strøket for øvrig, er i denne sammenheng uten betydning. Det avgjørende er at bebyggelsen i vesentlig grad økte verdien av eiendommen utover alminnelig tomteverdi.
At den senere utvikling medførte at bebyggelsen nå er revet, er i denne sammenheng uten betydning. Det må i det alt vesentlige tilskrives senere omstendigheter som er uten sammenheng med forholdene på salgstidspunktet.
Anken må etter dette tas til følge. Andersen har fått medhold fullt ut. Etter regelen i tvistemålsloven §180 annet ledd jfr. §172 første ledd, blir den ankende part å tilkjenne fulle sakomkostninger for begge instanser, i det lagmannsretten ikke kan finne at noen av unntaksreglene i §172 annet ledd kommer til anvendelse.
Advokat Sundby fremla for byretten omkostningsoppgave på 23600 kroner hvorav 22000 kroner er salær. For lagmannsretten har han fremlagt oppgave på kroner 36500 hvorav 26000 kroner er salær. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til omkostningsoppgaven for byretten. Hensett imidlertid til at ankeforhandlingen varte en vanlig rettsdag, og til at saken sto i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten, synes salærkravet for lagmannsretten å være høyere enn det som kan ha vært nødvendig for å få saken betryggende utført, jfr. tvistemålsloven §176 første ledd. Det gjelder selv om det tas hensyn til at salærkravet også må antas å inkludere utarbeidelse av et utdrag på vel 60 sider i det nødvendige antall eksemplarer. Saksomkostningene for lagmannsretten settes etter dette passende til 30500 kroner.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Ligningen av Sigmund Andersen for inntektsåret 1987 oppheves og hjemvises til ny behandling.
2. Ved ny behandling blir å legge til grunn at salgsgevinsten kr 1.512.000,- ved salget av "Villa Endelig" vurderes som gevinst oppnådd ved salg av boligeiendom.
3. Onsøy kommune dømmes til å betale Sigmund Andersen saksomkostninger for byrett og lagmannsrett med til sammen 54.100 - femtifiretusenetthundre - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.