LE-1992-1183
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-05-21 |
| Publisert: | LE-1992-01183 |
| Stikkord: | Sivilprosess |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 91-01614 førsteinstans - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-01183 K. |
| Parter: | Den kjærende part: Borettslaget Årvoll Øst v/USBL (Prosessfullmektig: Advokat Knut Sannem) Kjæremotpart: A (Prosessfullmektig: Advokat Benedict de Vibe). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Egil F. Jensen, formann 2. Lagdommer Jan Villum 3. Lagdommer Lasse Qvigstad |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §54, Husleieloven (1939) §38, §51, §100, §175, §180, §181 |
Det ble avsagt slik kjennelse :
Ved brev av 30. januar 1991 fra Boligbyggelaget USBL ble A oppsagt fra den andelsleilighet hun bebodde i Rødbergveien 2 B i Oslo, med fraflytting innen 15. mars s.å. Samtidig ble hun pålagt å overdra sin andel med borettsinnskudd til den Borettslaget måtte bestemme. Oppsigelsen var grunngitt med "de episodene som har funnet sted i Deres leilighet i forbindelse med narkotikamisbruk", bl.a. at det hadde vært avholdt politirazzia. Ved stevning av 11. februar 1991 til Oslo byrett reiste A søksmål i medhold av husleieloven §38 mot USBL - senere rettet til Borettslaget Årvoll Øst v/USBL - for å få kjent oppsigelsen ugyldig. Hun hevdet at de anførsler som fremkom i oppsigelsesbrevet ikke var korrekte. Under enhver omstendighet representerte de aktuelle forhold ikke noe vesentlig mislighold.
Etter at saksøkte hadde levert tilsvar ble det avholdt saksforberedende møte den 31. mai 1991. Forlik kom ikke i stand.
I prosesskrift av 22. august 1991 meddelte saksøkte at saksøkeren hadde solgt sin leilighet. På denne bakgrunn ble antatt at saken kunne heves i det hver av partene dekket egne saksomkostninger.
Saksøkeren innvendte i prosesskrift av 5. september s.å. at hun fortsatt hadde rettslig interesse i å få prøvet oppsigelsens gyldighet. Riktignok hadde hun flyttet fra leiligheten, men dette hadde sammenheng med at boforholdene var helt uholdbare på grunn av mistenksomhet fra omgivelsene. Hun ville bare akseptere at saken ble hevet som forlikt dersom hun ble tilkjent dekning av saksomkostninger.
Etter hovedforhandling den 6. februar 1992 avsa Oslo byrett den 28. februar s.å. kjennelse med slik slutning:
"1. Saken heves.
2. Borettslaget Årvoll Øst dømmes til innen 14 dager fra forkynnelsen av dommen å betale kr 15000.- til A."
Av kjennelsen fremgår at byretten fant at saksøkte etter salget av leiligheten ikke hadde rettslig interesse i å få kjent selve oppsigelsen ugyldig. Byretten fant det likevel ikke riktig å avvise saken, men kom til at det var mer nærliggende å heve den i medhold av tvistemålsloven §100. Ut fra en realitetsdrøftelse konkluderte byretten deretter med at det ikke var bevist at saksøkeren hadde gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen. Med henvisning til tvistemålsloven §175 annet ledd ble hun derfor tilkjent saksomkostninger.
Om sakens nærmere sammenheng og partenes anførsler for byretten vises til byrettens kjennelse.
Borettslaget Årvoll Øst v/USBL har rettidig påkjært kjennelsen til lagmannsretten på grunn av feil lovanvendelse. Ved sin prosessfullmektig - advokat Knut Sannem - gjør Borettslaget i det vesentlige gjeldende:
Det må være korrekt som lagt til grunn av byretten at kjæremotparten ikke hadde noen rettslig interesse i å få oppsigelsen kjent ugyldig etterat leiligheten var solgt. Heving etter tvistemålsloven §100 kan i en slik situasjon ikke være riktig. Saken har fått et utfall som må likestilles med frifinnelse av den kjærende part.
Fra Oslo byrett og tidligere Oslo husleierett foreligger en rikholdig praksis for avvisning når leieforholdet er avsluttet. Ved avvisning må hovedregelen i tvistemålsloven §175 følges. Anvendes husleieloven §51, kan dette i beste fall for kjæremotparten bare føre til at hver av partenen bærer egne saksomkostninger.
I prosesskrift av 15. mai d.å. presiseres at den kjærende part er interessert i en avgjørelse hva angår spørsmålet om rettslig interesse. Kommer lagmannsretten til at slik interesse foreligger, aksepteres at retten unnlater å henvise saken til ny behandling i byretten.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
"1. Saken avvises.
2. Kjæremotparten A dømmes til å betale sakens omkostninger for Byrett og Lagmannsrett."
Kjæremotparten - A - har tatt til motmæle og anført ved sin prosessfullmektig advokat Benedict de Vibe:
Byretten har foretatt en riktig lovanvendelse. Videre kan kjæremotparten i det alt vesentlige slutte seg til byrettens premisser, med unntak for spørsmålet om rettslig interesse. For øvrig er helt på det rene at rettslig interesse forelå da saksanlegget ble reist.
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremålet tas ikke til følge.
2. Borettslaget Årvoll Øst v/USBL tilpliktes å betale sakens omkostninger."
Lagmannsretten skal bemerke:
Søksmålsvilkårene - herunder kravet til rettslig interesse etter tvistemålsloven §54 - må foreligge på alle trinn i saken. Faller den rettslige interesse bort, vil det føre til avvisning eller heving, jfr. Schei "Tvistemålsloven" Bind I side 125. At kravet til rettslig interesse var oppfylt ved saksanlegget kan være et poeng dersom det er tvilsom om tilstrekkelig interesse i saksutfallet foreligger på et senere tidspunkt. Men det må alltid kreves at det på avgjørelsestidspunktet er av rettslig betydning for parten å få avgjort saken, jfr. Schei l.c.s. 131 og den retts-praksis det der vises til.
Oppsigelsessak etter husleieloven §38 har visse likhetstrekk med en utkastelsessak. For sistnevnte sakstype er gjennom rettspraksis fastslått at leietakerens rettslige interesse som regel vil være bortfalt når utkastelse faktisk er gjennomført. Men regelen er ikke unntaksfri, jfr. bl.a. Rt-1979-1346. For så vidt angår oppsigelsessaker, har den kjærende part lagt fram en del avgjørelser fra Oslo husleierett/byrett som viser eksempler på avvisning etter at leiligheten er solgt og fraflyttet.
Lagmannsretten kan ikke se at det i februar 1992, da byretten avgjorde saken, var av rettslig betydning for kjæremotparten å få prøvet gyldigheten av oppsigelsen. Hun hadde solgt leiligheten og flyttet fra boligen, og den nye eier var så vidt skjønnes godtatt av Borettslaget. Hun har videre ikke gitt uttrykk for noe ønske om å få overta leiligheten igjen. At oppsigelsen var begrunnet med påstander om klanderverdig adferd fra kjæremotparten eller familiemedlemmer som bodde i leiligheten, gjør det for så vidt forståelig at hun gjerne så at det kom til realitetsavgjørelse. Men denne interessen kan vanskelig sies å være av rettslig art ettersom en eventuell dom - i den foreliggende situasjon - ikke ville hatt noen umiddelbare rettsvirkninger. Det er således f. eks. ikke sannsynliggjort at oppsigelse fra Borettslaget vil ha noen konsekvenser for hennes medlemskap i Boligbyggelaget. Gjennom byrettens premisser har hun for øvrig fått fastslått at vilkårene for oppsigelse ikke forelå.
Lagmannsretten finner således at kjæremotparten ikke hadde krav på at saken ble fremmet til realitetsavgjørelse for så vidt angikk oppsigelsens gyldighet. Hvorvidt saken i en slik situasjon skulle vært avvist eller hevet går lagmannsretten ikke nærmere inn på ettersom dette ikke får noen betydning for byrettens omkostningsavgjørelse. Og det er bare dette punkt som reelt er gjort til gjenstand for kjæremål.
Husleieloven §51 femte ledd inneholder en spesialregel om ileggelse av saksomkostninger i oppsigelsessaker etter husleieloven §38. Høyesteretts kjæremålsutvalg har i uttrykte avgjørelse i 1952 og 1974, referert på side 164-165 i Bøhn og Strenge Næss "Avgjørelser av Høyesteretts kjæremålsutvalg", uttalt at Husleieloven §51 femte ledd går foran tvistemålsloven §175, og at dette også gjelder for de tilfeller der saken ender uten formell dom. Om vurderingstemaet i sistnevnte tilfelle heter det: "Avgjørelsen av omkostningsspørsmålet vil da måtte avhenge av om det reelle utfall av tvisten er uttrykk for at den ene eller annen har helt eller delvis har tapt saken og om det i bekreftende fall etter rettens skjønn er rimelig å ilegge ham saksomkostninger."
Omkostningsspørsmålet i nærværende sak skulle således vært avgjort i medhold av husleieloven og ikke tvistemålsloven §175. Byretten har på dette punkt grepet feil. Men forholdet kan etter lagmannsrettens vurdering ikke ha virket bestemmende på resultatet. I premissene har byretten foretatt en drøftelse av sakens realitet og konkludert med at det ikke er bevist at kjæremotparten har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Byrettens konklusjon synes ikke beheftet med tvil, og innebærer at den kjærende part i realiteten må anses for å ha tapt saken fullstendig. At dette ikke kommer til uttrykk i slutningen som følge av manglende rettslig interesse, kan ikke være avgjørende. Ut fra en korrekt forståelse og anvendelse av den skjønnsmessige omkostningsregelen i husleieloven §51 femte ledd, har lagmannsretten etter dette ikke holdepunkter for å sette byrettens omkostningsavgjørelse til side som stridende mot loven, jfr. tvistemålsloven §181 annet ledd.
Punkt 2 i byrettens kjennelse vil følgelig bli å stadfeste. Kjæremålet har dermed vært forgjeves. Det finnes imidlertid å foreligge særlige omstendigheter som tilsier at hver av partene bør dekke egen omkostninger for lagmannsretten, jfr. unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten peker bl.a på at byrettens lovvalg skapte usikkerhet som kunne gjøre det nærliggende å påkjære avgjørelsen.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Punkt 2 i byrettens kjennelse stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.