LE-1992-263

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1992-10-12
Publisert:	LE-1992-00263
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	- Valdres herredsrett Nr. 91-64A og 91-94A - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00262 B og 92-00263 B.
Parter:	Sak nr. 92-00262 B: Saksøker: Anders Skogstad (Prosessfullmektig: Advokat Per Engebreth Askilsrud). Saksøkt: Den norske Bank A/S (Prosessfullmektig: Advokat Jesper Holte). Sak nr. 92-00263 B: Saksøker: Anne Skogstad v/verger Ole og Marie Skogstad. (Prosessfullmektig: Advokat Per Engebreth Askilsrud). Saksøkt: Den norske Bank A/S (Prosessfullmektig: Advokat Jesper Holte).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Ola Melheim. Skjønnsmenn: 1. Gårdbruker Asbjørn Kleiven 2. Skogbestyrer Thor Dahl 3. Banksjef Roger Jensen 4. Lærer/gårdbruker Ingrid Piltingsrud
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Odelsloven (1821) §49, Tvistemålsloven (1915) §213, §98, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §52, §54, §54a, Arveavgiftsloven (1964) §13, Arveavgiftsloven (1964), Sameigelova (1965) §9

Odelsovertakst:

Eiendommen Skogstad, gnr 3 bnr 1 i Vang, ble solgt på tvangsauksjon den 11. januar 1991. Ved kjennelse av 4. februar 1991 ble et bud på kr 1 300 000,-, avgitt av Den norske Bank A/S, stadfestet.

Anders Skogstad, som eide gården frem til 1984, har deretter reist odelssak mot banken. Det samme har Ole og Marie Skogstad gjort som verger for Anne Skogstad. Sakene er forenet i felles behandling, jfr tvistemålsloven §98. Det er senere reist spørsmål om Anders Skogstad har frafalt sin løsningsrett. Partene er enige om at dette spørsmål skal utstå til endelig takst foreligger.

Valdres herredsrett avsa odelstakst den 10. april 1991 med slik slutning:

1. Eiendommen Skogstad, gnr. 3 bnr. 1 i Vang, verdsettes til kr 1350000 - enmilliontrehundreogfemtitusen - kroner.

2. Anne Skogstad v/verge Ole og Marie Skogstad og Anders Skogstad tilpliktes in solidum å betale Den norske Bank A/S saksomkostninger med kr 33328,30 - trettitretusentrehundreogtjueåtte 30/100 - kroner. Oppfyllelsefristen er 2 - to - uker.

Om det nærmere saksforhold vises det til odelstaksten og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Den norske Bank AS har i rett tid begjært odelsovertakst. Det er lagt ned slik endelig påstand:

1. Verdien av Skogstad, gnr. 3 bnr. 1 i Vang kommune, fastsettes etter reglene for odelstakst med påhefte av de to føderådene som er avtalt.

2. Verdien av Skogstad fastsettes som under pkt 1, men uten påhefte av føderådet til Marie Skogstad.

3. I begge tilfelle tilkjennes Den norske Bank saksomkostninger for lagmannsretten.

Anne Skogstad v/verger og Anders Skogstad har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

1. Skjønnet fremmes.

2. Den norske Bank A/S dømmes til å betale omkostninger for overskjønnet.

- - -

Hovedforhandling ble holdt i Vang kommunehus den 21., 22. og 23. september 1992. Anders Skogstad og Ole Skogstad møtte som part og verge. Begge avga forklaring. For banken møtte Olai Aastveit, som ble avhørt som vitne, jfr tvistemålsloven §213. Det ble avhørt til sammen 6 vitner og foretatt åstedsbefaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. -0Saksøkerne, Anders Skogstad og Anne Skogstad v/verger, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Ingen av saksøkerne har begjært overskjønn. Retten står likevel fritt ved sin vurdering. Dersom skjønnet skal endres, bør taksten heller settes ned enn opp.

Ved takseringen må det bygges på odelsloven §49. Det fremgår av rettspraksis at man skal komme frem til en bruksbestemt omsetningsverdi på grunnlag av de kriterier som fremgår av bestemmelsen. Det er en klar forutsetning at eiendommen skal brukes til landbruksformål. En kjøper vil bli underlagt bo- og driveplikt.

Skogstad er en sammensatt eiendom. I tillegg til selve jordveien har man en del skog, men den er av meget beskjeden verdi. Gården tilkommer en del biinntekter, men bortsett fra årlige erstatninger etter vassdragsreguleringer, gjelder også dette relativt beskjedne beløp. Husene er av varierende kvalitet. Det hefter tunge kårforpliktelser på gården. Dette er nærmere utdypet i følgende hovedpunkter:

Det er to bolighus på gården. Dette må anses nødvendig, men boligmassen overstiger klart det som jordveien kan forrente. Hovedbygningen på ca 135 må er ført opp etter en brann i 1990. Ifølge skjøtet av 1984 må dette hus anses forbeholdt Anders og Sigrid Skogstad som kårbolig. Det andre huset på ca 145 må grunnflate ble bygget i 1985-86 av Ole Skogstad. Huset er delvis uferdig og har tatt skade etter at Ole og familien flyttet ut. Det antas å bli problemer med vanntilførselen til huset.

Som det fremgår av underskjønnet, finnes det et meget gammelt tømmerhus på gården. Dette ble tidligere bebodd av Marie Skogstad (mor til Anders). Hun er nå flyttet til underetasjen i det nyeste bolighuset. Tømmerhuset står tomt og er uten verdi. Dersom det må rives, representerer det en negativ verdi.

Driftsbygningen er fra 1886. Den er restaurert i de senere år, men fortsatt drift med dyr vil kreve betydelige investeringer. Det må legges nytt tak, siloen er defekt, gjødselkjelleren lekker og murene sprekker.

Det følger ikke noe redskap med gården. En kjøper vil derfor måtte foreta en betydelig investering.

Etter overtakelsen i 1984 oppførte Ole Skogstad en revegård bestående av 6 hus. Driften som nå er opphørt, krevet noe over ett årsverk og forutsetter nærmest at man har et generasjonsbruk. I den første tiden var virksomheten meget lønnsom, men prisutviklingen har gjort at man nå ikke engang ville få dekket driftsutgiftene. Bygningene forfaller, særlig ved at nettingen er i ferd med å ruste. En kjøper kan ikke påregne inntekter i dagens marked.

Jorbruksarealet utgjør ca 90 da, hvorav ca 72 da er dyrket mark. Jorden egner seg bare til grasproduksjon og et begrenset dyrehold.

De skogteigene som tilligger gården, ligger spredt og til dels vanskelig tilgjengelig. Det er meget begrensete muligheter for rasjonell skogsdrift. Det meste av skogen kan bare brukes til ved. Om de enkelte skogteiger er det særlig fremhevet:

Teig nr 2 (ankeutdraget side 103) ligger inntil den dyrkede mark på den andre siden av elven Begna. Teigen er ca 8-900 da stor. Det er noe gran nederst, men trærne synes lett utsatt for brekkasje. Høyere opp i teigen er det lauvskog. Teigen gir ikke noe økonomisk utbytte.

Teig nr 3 (ankeutrdaget side 104) er på ca 150 da og ligger i nærheten av Tyinkrysset. Teigen inneholder noe bjørk, men den er meget vanskelig tilgjengelig. De nåværende eiere har ikke hatt noen økonomisk avkastning. Teigen kan eventuelt brukes til beite.

Teig nr 4 (ankeutdraget side 104) ved Bjørndalsånet er ifølge kommunedelplanen nevnt LNF-område. Den er utlagt etter jordskifte som myr til eventuell dyrkning som ikke er gjennomført.

Teig nr 5 (ankeutdraget side 105) ligger i Svingen ved Rv 53 og utgjør ca 8 da. Ifølge kommunedelplanen er dette LNF-område. Tomten kan eventuelt brukes til stølsformål i beste fall.

Teig nr 6 (ankeutdraget side 105) ligger like syd for Tyinkrysset på begge sider av E-16 (tidligere E-68). Teigen er totalt på ca 90 da, hvorav 50 da forutsettes brukt til hytter. Området øst for veien er partene nå enige om ikke kan videreutbygges. Vest for veien kan man teoretisk prøve å fortette, men det vil kreve ny reguleringsplan. Uansett vil utnyttelse ikke være påregnelig fordi investeringene blir for store. Blant annet krever vegvesenet ny vei til avkjøring.

Når det gjelder spørsmålet om hyttetomter, kan man for skogteigenes vedkommende summere opp situasjonen derhen at partene er enige om at det ikke er påregnelig med tomteutnyttelse i teig nr 1 (området rundt gården), 2,3 og 4. Partene er uenige når det gjelder teig nr 5 og teig nr 6.

Partene er også uenige når det gjelder påregneligheten av utnyttelse av de tre sameiene som Skogstad er medeier i. Dette gjelder både hyttetomter samt spørsmålet om bortleie av jaktog fiskerettigheter. Etter saksøkerens mening må det her legges vekt på at det er sameiene som gjennom sine organer bestemmer driften mv. Om de enkelte sameier er det særlig fremhevet: 1. Horndalen og Maristølen sameie.

Sameiet består av et fjellområde med usikker arealangivelse. Det er 9 sameiere. Inntekten fordeles etter skyld. Skogstad tilkommer 28,8 %. De årlige erstatninger indeksreguleres. Det er også påregnelige inntekter av bortleie av reinbeite. For 1991 utgjorde de samlede inntekter brutto ca kr 29 100,-, hvorav Skogstads andel var i overkant av kr 8 000,-.

Skogstad har inntil nylig hatt beiterett i et område som støter inntil sameiet. Her er også leiet ut jaktrett. Denne er nå bestridt og kan ikke regnes som påregnelig inntekt. 2. Opdalstølen sameie.

Skogstad er en av 13 sameiere og eierandelen er 20 %. Sameiet deler ikke ut utbytte, men har som følge herav en ikke ubetydelig kontantbeholdning. Ifølge regnskapet for 1991 hadde sameiet en inntekt (eksl. renter) på kr 38 587,-. Utgiftene beløp seg til kr 90 805,-, og den samlede beholdning i bank og kasse utgjorde kr 99 470,- (pr 11. januar 1992).

Når det gjelder salg og bortleie av hyttetomter, foreligger det et vedtak fra 1960 som forbyr dette. Det er ikke påregnelig med endringer her. 3. Opdal og Skogstad sameie.

Sameiet omfatter Tyin (ca 35 kmå) og et fjellområde på ca 50 kmå. Det er tre sameiere som har enerett til fisket i Tyin. I tillegg har man fiskerett i fire andre vann.

Den største inntekten skriver seg fra årlige erstatninger etter reguleringen av Tyin. Man kan også påregne inntekter av bortleie av reinbeite, fiskerett til de fire mindre vannene og jaktrett til småvilt. Disse inntekter utgjorde i 1991-1992 ca kr 90 000,-, hvilket partene er enige om. Derimot er man uenige om mulige andre jaktinntekter samt verdien av fiskeretten i Tyin.

Etter saksøkernes mening er det ikke påregnelig med salg/ bortleie av hyttetomter i dette sameiet. Det er riktignok i kommunedelplanen satt av et område ved Tyinholmen. Under overskjønnet er det også kommet frem at det nylig er gitt erstatning her for båndleggelse i forbindelse med Årdalsreguleringen. Dette tilsier likevel ikke at man i fremtiden kan påregne ytterligere utbygging, blant annet fordi det nå er gitt noe erstatning. Det vil også kreves godkjent reguleringsplan. Subsidiært er det anført at Helge Oppdal hevder å ha en særrett innenfor sameiet, hvilket vil begrense mulighetene for utleiehytter ved Tyinholmen.

Hva angår fiskeretten i Tyin, overdriver saksøkte verdien i betydelig grad. Partene er uenige om den mengden fisk som kan tas ut. Det er sannsynlig at fiskebestanden er for nedadgående. De tall som saksøkte henholder seg til, stemmer ikke med fiskernes inntrykk. Det er ikke realistisk å regne med at eieren av Skogstad kan ta ut mer enn ca 500 kg fisk pr år til en pris av 40-50 kroner pr kg. Skal fisket drives så intenst som saksøkte anfører, vil det kreve to personer i full stilling i hele sesongen. Det må også tas hensyn til utgifter i forbindelse med fisket. Her er det vist til vitneprov fra Helge Oppdal.

Det bestrides for øvrig at bortleie av hele fiskeretten i Tyin er i samsvar med prinsippet i odelsloven §49. Det er påregnelig at eieren helt eller delvis utøver fiskeretten selv, noe som reduserer inntektsmulighetene når man samtidig skal drive gården.

Saksøkerne har fremhevet de tyngende kårytelser som hviler på eiendommen. Dette vil utvilsomt presse omsetningsverdien. Saksøkerne har her gjort gjeldende de samme anførsler som fremgår av underskjønnet.

Saksøkerne er uenige i saksøktes anførsler når det gjelder rentefot og kapitaliseringsfaktor. Det er ikke grunnlag for anførselen om at man bør komme frem til en midlere rentefot som kan brukes både på inntekts- og utgiftssiden. På inntektssiden kan man finne en viss veiledning i Landbruksdepartementets rundskriv M-138/89. Selv om rundskrivet formelt bare gjelder i konsesjonssaker, må det få tilsvarende anvendelse i odelssaker. Den lånerente på 9 % som nå er anbefalt, må ses som det ideelle ut fra en landbrukspolitisk synsvinkel. I praksis ligger imidlertid lånerenten en god del høyere. Når det derimot gjelder kårytelsene, er det mest rasjonelle å holde seg til §13 i arveavgiftsloven slik det fremgår av underskjønnet.

Saksøkte, Den norske Bank A/S, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det følger av odelsloven §49 og rettspraksis at man ved taksten skal komme frem til en bruksbestemt omsetningsverdi. Dette betyr at man bør finne frem til den maksimalt påregnelige avkastning. For Skogstads vedkommende gjelder det avkastning av et tradisjonelt jordbruk med en del ganske betydelige tilleggsinntekter, særlig de årlige erstatninger etter vassdragsreguleringer.

Når man ser på saksøkernes anførsler, vil man se at de har distansert seg fra den retningslinje som følger av loven. Det argumenteres langt på vei som om det er eiendommens rene bruksverdi som skal fastlegges. Det er også påtagelig at man påberoper seg så store forskjeller med hensyn til de renteberegninger som må foretas. Saksøkerne legger opp til at det må benyttes en meget høy lånerente, mens man ved beregningen av den kapitaliserte verdi av kårytelsene, går til den motsatte ytterlighet med hensyn til rentefoten.

Saksøkte har utdypet disse betraktninger ved å redegjøre for faktorer som påvirker rentenivået. Landbruksdepartementets rundskriv M-138/89 kan gi veiledende opplysninger, men rundskrivet gjelder fastsettelse av bruksverdi i forbindelse med søknad om konsesjon. En viss veiledning kan man også få av forskrifter av 4. desember 1987 om justering av blant annet årlige erstatninger i forbindelse med vassdragsreguleringer. Det fremgår av §11 i denne forskrift at dersom de årlige erstatninger skal innløses, anvendes faktor 14 som tilsvarer 7 % rente. I nærværende sak er det imidlertid ikke aktuelt å forutsette innløsning, idet kjøpere flest vil anse en indeksregulert årlig ytelse som den gunstigste og mest påregnelige inntekt.

Herredsretten har for øvrig ikke lagt til grunn riktig prinsipp ved vurderingen av de årlige erstatninger. Det fremgår av underskjønnet (side 14) at man nærmest har lagt til grunn en matematisk beregning av de årlige erstatningers betydning for lånemulighetene. Det riktige prinsipp følger av Rt-1991-1069 (1072-73).

Ved den skjønnsmessige totalvurdering som må foretas av hva en kjøper vil gi for Skogstad, bør retten se bort fra ytterlighetene i rentemarkedet. Man bør også bestrebe seg på å finne et tilnærmet felles rentenivå for inntekts- og utgiftssiden. Dette nivå bør ligge i området 7-9 %. Det er heller ikke realistisk å forutsette at hele eller det aller vesentligste av kjøpesummen skal lånes. I dagens situasjon må en forutsette at det utvises en viss forsiktighet. Interesserte kjøpere må forutsettes å ha noe egenkapital, samtidig som man er innstilt på å tåle en relativt moderat avkastning av denne. Dette moment synes både herredsretten og saksøkerne å ha sett bort fra.

I tilknytning til de tre sameiene har saksøkte fremhevet:

1. Horndalen og Maristølen sameie.

Beregninger for 1991/1992 tyder på at Skogstad har hatt en samlet inntekt på mellom 8 og 9 000 kroner.

2. Opdalstølen sameie.

På grunnlag av regnskapet for 1990 kan det legges til grunn en samlet inntekt på ca kr 45 700,-. Av dette beløp tilkommer Skogstad ca 20 %, hvilket utgjør ca kr 9 000,-. Utskriften av regnskapet for 1991 som ble fremlagt under hovedforhandlingen, viser en samlet inntekt på ca kr 46 900,-, inkludert renter. Det er ikke grunnlag for å tro at de årlige inntekter vil gå ned. Det er galt å hevde som saksøkerne gjør, at rentene ikke skal tas med ved inntektsberegningen. Det er også galt når det anføres at sameiets styre kan nekte utbetaling av overskudd, jfr sameieloven §9. Styret kan bare treffe flertallsvedtak med hensyn til løpende utgifter som er nødvendige for driften.

3. Opdal og Skogstad sameie.

Som det fremgår av saksøkernes anførsler, er man enige om fire elementer i inntektsgrunnlaget. Dette utgjør ca kr 90 000,-. Utleie av jaktrett er imidlertid også påregnelig. Det er dokumentert at Nils Haugen har betalt kr 4 000,- for jaktrett i inneværende år.

Det er uten tvil påregnelig med bortleie av fiskerett i Tyin. Det er dokumentert utkast til leieavtale av 24. juni 1991 mellom banken og Hans Hasvold. At avtalen ikke er satt i kraft, skyldes usikkerhetene omkring odelssaken. Det er kommet frem gjennom vitneførselen at man i hvert fall kan påregne en leieinntekt for Skogstad på ca kr 25 000,- pr år. Ved vurderingen må retten se på hva som antas å være naturlig fangstmengde. Den bør ligge mellom 3 500 og 4 000 kg pr år i hele vannet. Det er her vist til vitneprov og rapport i forbindelse med reguleringssaken.

De samlede inntekter til Skogstad fra de tre sameiene anslås til ca kr 160 000,- pr år. I dette beløp inngår rett til gratis strøm, anslått til en verdi av kr 17 000,- pr år.

Ved vurderingen av hele Skogstads sameiedel, er det også vist til det tilbud på kr 700 000,-, som de to andre sameierne fremsatte den 19. februar 1992.

Hva angår kårytelsene, er det særlig fremhevet:

Marie Skogstads krav er spesifisert i brev av 8. november 1991 fra prosessfullmektigen, som er dokumentert for lagmannsretten. Saksøkte aksepterer de første syv postene, som beløper seg til ca kr 23 400,-. Marie Skogstad har bare krav på ca 13 kg fisk etter råvektpris, ikke pris for raket fisk. Saksøkte bestrider utgiftene til fri pleie som angitt i brevet. Forutsetningen er endret siden 1952. Bare i den utstrekning Marie Skogstad ikke får dekket sitt pleiebehov av det offentlige, kan det kreves direkte pengeytelser av gårdens eier. Disse må fastsettes skjønnsmessig.

Anders og Sigrid Skogstads kår er mer tyngende. Dette vil presse prisen noe, men vurderingen kan variere med kjøperens egen alder mv.

Saksøkte er uenig i saksøkernes totalvurdering av kårytelsene. Slik de fremstiller forpliktelsene, blir utgiftene så tyngende at det vil være nærmest umulig for noen å overta en eiendom av denne type, forutsatt at man delvis skal finansiere kjøpet ved lån.

De to bolighusene på eiendommen er nødvendige etter dagens krav. Saksøkte er uenig i at husene er for store eller for kostbare i den forstand at de bare kan tillegges en redusert takstverdi som står i forhold til avkastningen. Det er en realitet at de to tidligere eiere har ansett det for nødvendig med to hus av denne størrelse. Når husene først er bygget, kan man heller si at de representerer et pluss i prisvurderingen. De feil og mangler som måtte foreligge, særlig for så vidt angår Ole Skogstads hus, må vurderes skjønnsmessig. Det er vist til RG-1988-575 (578-79).

Jordveien har en rimelig god kvalitet og egner seg godt for grasproduksjon som fremhevet av herredsretten.

Skogen er ikke den mest verdifulle, men langt fra så verdiløs i totalvurderingen som saksøkerne gjør gjeldende.

Det samme kan sies om revefarmen. Det er ikke slike tegn til forfall som saksøkerne påstår. Prisene svinger meget i dette marked. En kjøper ville være observant på endringer. Med sikte på dette kan man forholdsvis enkelt holde burene i hevd inntil videre.

Det må anses påregnelig med utnyttelse av hyttetomter. Dette kan skje ved salg/bortleie av tomter eller ved å bygge utleiehytter. Det er påregnelig med flere hytter ved Tyinholmen og Svejistølen og et større antall enn som forutsatt av herredsretten. Skogstad bør kunne påregne ca 15 nye hytter i Opdal og Skogstad sameie, og ca 6 hytter i Opdalstølen sameie. I skogteig nr 6 bør Skogstad kunne fortette med minimum 6 hytter.

For påregnelighetsvurderingen behøver det ikke å foreligge vedtatt reguleringsplan, selv om dette må til før utnyttelse kan iverksettes. Rettspraksis viser at til påregnelighet kreves noe mindre enn visshet.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:

Herredsretten har gitt en beskrivelse av odelseiendommen som i hovedsak faller sammen med lagmannsrettens bedømmelse. I tillegg vil man fremheve følgende:

Det nye våningshuset (bygget etter brannen) er nå malt (grunnet) utvendig, bortsett fra vinduene. Anders og Sigrid Skogstad bor fortsatt her. Marie Skogstad har flyttet fra det gamle tømmerhuset til en mindre leilighet i underetasjen i det nye huset.

Det andre våningshuset som Ole Skogstad har bygget, står nå ubebodd. Sokkeletasjen er fortsatt bare delvis innredet. Den lille leiligheten her er uten dusj. Det er påvist innvendige vannskader, som antas å stamme fra lekkasje på hovedtaket. Vannforsyningen til huset kommer fra egen brønn som er felles med nabo. Det er noe uklart om kapasiteten er stor nok.

Hva angår driftsbygningen, tilføyes at gjødselkjelleren må utbedres for å bli i forskriftsmessig stand.

Om de øvrige hus på gården vises det til herredsrettens beskrivelse.

I tilknytning til herredsrettens beskrivelse av skogteigene, vil lagmannsretten tilføye:

Teig 2 anslås til å være mellom 800 og 900 da stor.

Teig 4 ligger på nordsiden av E-16 (tidligere E-68).

Teig 6. Samme endring av veibetegnelse som over. Partene er nå enige om at spørsmålet om disponering av hyttetomter bare er påregnelig i området vest for Rv. 53 (ankeutdraget side 105).

Om de sameiene som Skogstad er medeier i, vil man i tillegg til herredsrettens beskrivelse (underskjønnet side 5 flg.) bemerke:

1. Horndalen og Maristølen sameie.

Sameiet består av den hvite delen med blå yttergrense slik det er inntegnet i ankeutdraget side 106. Arealet er ikke angitt, men anslått til mellom 7 og 15 000 da. Sameierne har beiterett i det tilstøtende området som er skravert med blått. Her har sameierne tidligere leid bort jaktretten, men grunneierene har nå bestridt retten til bortleie.

2. Opdalstølen sameie.

Som det fremgår av partenes anførsler, ble det for lagmannsretten også fremlagt regnskap for 1991. Dette viser en inntekt på kr 46 897,-, inkludert renter med kr 8 310,-. Inntekten er disponert blant annet ved å dekke utgifter til felles tur for sameierne med ca 26 000,-. Kassebeholdning pr 11. januar 1992 utgjorde kr 99 430,-. Det er i 1991 blant annet investert kr 49 320,- i en steinrive. Dette beløpet inngår ikke i beholdningen på annen måte enn som en utgift i regnskapet.

3. Opdal og Skogstad sameie.

Som det fremgår av partenes anførsler, er man enige om sameiets inntekter i 1991 for så vidt angår utleie av beite til rein, erstatninger etter regulering, bortleie av fiskerett til fire vann samt bortleie av jaktrett på småvilt. Inntektene beløper seg til kr 90 186,- for Skogstads vedkommende. Partene er uenige om muligheten for bortleie av fiskeretten i Tyin og storviltjakt (som delvis gjelder andre områder).

Når det gjelder de faktiske forhold vedrørende føderådskontraktene, foreligger det en del endringer i forhold til herredsrettens beskrivelse. Marie Skogstad har som foran nevnt flyttet til underetasjen i hovedbygningen. Hun er nå 88 år. Det fremgår av partenes anførsler at de er enige om noen punkter når det gjelder verdsettelsen av hennes føderåd.

Ved vurderingen av eiendommens verdi, har lagmannsretten lagt til grunn prinsippet i odelsloven §49 slik det er utviklet i rettspraksis. Man har således foretatt en totalvurdering med sikte på å fastlegge den bruksbestemte omsetningsverdi. Det er herunder lagt vekt på hva en alminnelig kjøper kan tenke seg å gi for den aktuelle eiendom når den i hovedsak skal brukes til landbruksformål, jfr Rt-1982-1673. Ved den konkrete vurdering er det lagt vekt på driftsøkonomiske betraktninger over hva eiendommen kan kaste av seg. Man har således tatt utgangspunkt i eiendommens landbruksmessige avkastning. I tillegg har retten tatt hensyn til ikke-driftsrelevante faktorer. Dette gjelder gårdens beliggenhet samt størrelsen på bolighusene mv. Disse forhold kan gi eiendommen en verdi som går over det som er nødvendig for det driftsmessige. Slike tilleggsverdier er imidleryidig bare relevante under forutsetning av at eiendommen drives som gårdsbruk og gir landbruksavkastning. Dette er likevel bare momenter i den totalvurdering som er foretatt. Når det gjelder de enkelte momenter i skjønnet, vil man særlig fremheve følgende forhold:

De to bolighusene på gården utgjør en boligmasse i overkant av det som er nødvendig for en jordbrukseiendom av denne størrelse. Særlig gjelder dette det hus som nå blir brukt av kårfolkene. Retten har lagt til grunn at den borett som tilkommer Anders og Sigrid Skogstad, gjelder det nyeste huset. Det antas at en kjøper av gården vil akseptere at Marie blir boende i underetasjen, idet forutsetningen om rett til annen etasje i hovedbygningen ikke lenger kan oppfylles hvis hun skal ha noe mer enn ett eller flere enkle rom.

Lagmannsretten er ikke enig med saksøkerne i at verdien av husene må reduseres ut fra rentabilitetsbetraktninger med utgangspunkt i gårdens driftsgrunnlag. På linje med de betraktninger som er nevnt foran, finner retten at de to husene representerer et stort pluss ved vurderingen av gårdens omsetningsverdi. De feil og mangler som fortsatt hefter ved det eldste bolighuset, er trukket inn i skjønnet. Det vises for øvrig til avgjørelse i RG-1988-576.

Når det gjelder driftsbygningen, er retten enig i at den fyller sin funksjon for den driftsmåte som er påregnelig. Bygningen har kapasitet for økt produksjon. Det må legges nytt tak og foretas en betydelig utbedring av gjødselkjelleren. Silodrift er ikke lenger like viktig, slik at reparasjoner her kan utsettes og eventuelt falle bort.

Revefarmen vurderes som noe mer verdifull enn det som er uttalt av herredsretten. Det bør være mulig å vedlikeholde bygningene uten for store omkostninger inntil lønnsom produksjon kan komme igang. Man finner således at det under noen tvil er påregnelig med drift i fremtiden, og at en kjøper vil legge en viss vekt på dette.

Jordveien er vurdert med sikte på grasproduksjon og dyrehold omtrent som nå. Til veiledning for skjønnet er det foretatt en vurdering av antatt brutto- og nettoavkastning.

Det er likeledes skjønnet over hva som kan antas å være skogens påregnelige avkastning. På grunnlag av skogens beskjedne kvalitet og vanskelige tilgjengelighet, vil avkastningen bli forholdsvis lav, og i hovedsak begrense seg til den nedre del av skogteig nr. 2. Det er derfor ikke naturlig å vurdere skogen i et så langsiktig perspektiv som man ellers gjør under gode forhold.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at Skogstad har store ressurser i fjellområdene, særlig i form av årlige erstatninger etter vassdragsreguleringer. Det er utvilsomt at disse ytelser skal ses som en del av hele den eiendom som skal verdsettes. Spørsmålet er hvor mye utbetalingene influerer på eiendommens omsetningsverdi, jfr RG-1986-322.

Etter lagmannsrettens syn vil en kjøper tillegge de årlige erstatninger stor verdi. Man har her en betydelig årlig utbetaling, som er verdisikret ved indeksregulering. Det antas ikke aktuelt å kreve innløsning. En kjøper vil vurdere de årlige erstatninger som et sikkert tilskudd for å betjene lån. Retten forutsetter at en kjøper i dag vil ha en del egenkapital, og at vedkommende er villig til å akseptere en relativt beskjeden avkastning av denne. Selv om lånerenten er relativt høy, vil de årlige erstatninger gjøre det mulig, og relativt risikofritt, å låne et forholdsvis høyt beløp.

Lagmannsretten har vurdert de øvrige inntektsmuligheter i de tre sameiene. Man finner at den samlede årlige verdi skjønnsmessig kan settes til ca kr 150 000,-, inkludert verdien av retten til gratis strøm.

Lagmannsretten finner det påregnelig at det kan parselleres ut noen flere hyttetomter. Man finner det ikke sannsynlig at Helge Oppdal kan hindre en rimelig utvidelse ved Tyinholmen. Selv om det er gitt erstatning for klausulering ved Tyin og Tyinholmen, jfr det dokumenterte skjønn av 20. juni 1992 (Indre Sogn herredsrett), forhindrer ikke dette at tomteutnyttelse kan påregnes utenfor klausuleringsgrensene. Utnyttelse av tomter i den vestre del av teig 6, anses påregnelig i et omfang som antydet av saksøkte.

Lagmannsretten finner det videre påregnelig med bortleie av fiske- og jaktrettigheter. Som det fremgår foran, er partene i hovedsak enige om inntektene av jaktrettighetene.

Verdien av utleie av fiskerettighetene, er derimot omtvistet, særlig for så vidt angår Tyin. Retten antar at den mengde fisk som kan tas ut, tilsvarer noe i underkant av det som fremgår av det dokumenterte materiale i forbindelse med vassdragsreguleringen. Dette vil avspeile seg i en leieinntekt som forutsettes å være den mest påregnelige bruksmåte.

Ved vurderingen av gårdens omsetningsverdi, vil de to kårytelsene utvilsomt virke i negativ retning. Det er imidlertid vanskelig å si hvordan en kjøper vurderer byrdene. Kjøpere flest vil ikke foreta nøyaktige beregninger i tilknytning til tabeller mv. De fleste kjøpere vil summere de klare utgiftspostene og legge disse inn som en del av de totale utgifter i tilknytning til betjening av lånekapital mv.

Når det gjelder de enkelte poster i kåret til Marie Skogstad, vil man bemerke at bestemmelsen om rett til fri pleie ikke kan tolkes som en absolutt rett til et bestemt pengebeløp pr dag. En kjøper vil vurdere ytelsen som aktuell først når de offentlige sykeordninger ikke strekker til, f.eks. ved at det blir krevet egenandel o.l. Skjønnsretten antar derfor at kjøpere flest vil tillegge denne utgiftspost mindre betydning i negativ retning enn det ordlyden isolert sett skulle tilsi.

Ved kapitaliseringen av både jordveien, utmarksinntektene og kårytelsene, har retten lagt til grunn en gjennomsnittlig rentefot på 9 %.

Saksøkte har krevet alternativ takst med og uten Marie Skogstads kår. Saksøkerne har ikke endret sin påstand, men det er ikke protestert mot omformingen. Lagmannsretten finner at det er praktisk å angi verdsettelsen i to alternativer, jfr skjønnsprosessloven §52.

Etter en helhetsvurdering settes odelstaksten, i tråd med det som antas å være eiendommens omsetningsverdi på grunnlag av utnyttelse til landbruksformål, til kr 1 700 000,- inkludert begge kårene. Verdien uten Marie Skogstads kår fastsettes skjønnsmessig til kr 1 800 000,-.

Saksøkte har alene begjært overskjønn, men det er oppnådd et bedre resultat ved overtaksten. Saksomkostningene blir derfor å fastsette i medhold av skjønnsprosessloven §54 første ledd, jfr §42 og §54a pkt a. Saksøktes prosessfullmektig har innlevert omkostningsoppgave pålydende kr 33956,-, hvorav salær utgjør kr 29000,-. Oppgaven legges til grunn. I tillegg kommer gebyr og utgifter til skjønnsmennene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Odelstaksten over eiendommen Skogstad, gnr 3 bnr 1 i Vang, settes til 1700000 - enmillionsyvhundretusen - kroner med påhefte av føderådene til Marie Skogstad, Anders Skogstad og Sigrid Skogstad.

2. Odelstaksten over eiendommen Skogstad, gnr 3 bnr 1 i Vang, settes til 1800000 - enmillionåttehundretusen - kroner uten påhefte av føderåd til Marie Skogstad.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Anders Skogstad, Ole Skogstad og Marie Skogstad in solidum 33956trettitretusennihundreogfemtiseks-kroner til Den norske Bank. I tillegg betaler de tre in solidum de lovbestemte utgifter samt godtgjørelsen til skjønnsmennene.

4. Oppfyllelsesfristen etter pkt 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelsovertaksten for så vidt angår saksomkostningene. Oppfyllelsesfristen for så vidt angår de lovbestemte utgifter mv.er 2 - to - uker fra meddelelsen.