LE-1992-2987
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-01-11 |
| Publisert: | LE-1992-02987 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 92-2963 A - Eidsivating lagmannsrett Nr. LE-1992-02987 K |
| Parter: | Den kjærende part: Per Gustav Alexander (Prosessfullmektig: Advokatfa. Staff, Moen, Lunde og Elseth A/S v/advokatfullmektig Kim Gerdts). Kjæremotpart: UNI Storebrand livsforsikring A/S (Prosessfullmektig: Advokatfa. Fred Arne Gade v/advokatfullmektig Cecilie Ask). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann 2. Lagdommer Nina Frisak 3. Lagdommer Ragnhild Dæhlin |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, §7, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Det ble avsagt slik kjennelse :
Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold.
Utleieren UNI Storebrand Livsforsikring A/S sa ved rekommandert brev 23 januar 1992 opp Per Gustav Alexanders leieforhold i Observatorie terrasse 5 b, 0270 Oslo. Alexander reiste 26 mars 1992 søksmål ved Oslo byrett med påstand om at oppsigelsen kjentes usaklig og ugyldig.
Byretten avsa 27 august 1992 kjennelse med slik slutning: Sak nr. 92-2963, Per Gustav Alexander som saksøker mot UNI
Storebrand Livsforsikring AS, avvises.
Per Gustav Alexander har i rett tid påkjært kjennelsen. UNI Storebrand Livsforsikring A/S har tatt til motmæle og erklært motkjæremål over byrettens omkostningsavgjørelse. Retten har ikke funnet muntlig forhandling nødvendig. Dette er heller ikke krevet av partene.
I kjæremålserklæringen har Per Gustav Alexander anført: Det er feil når retten legger til grunn at Alexander burde ha gitt sin venn klarere instruks om hva som krevet særlig oppfølging. Det bør være innlysende for enhver at rek. post er av slik viktighet at det kreves særlig oppfølging. Når Høivang likevel velger ikke å ettersende rek. post skyldes ikke dette manglende innstruks fra Alexanders side. Alexander kan ikke lastes for dette. Alexander har gjort, sålangt han har forutsetning for, det han kunne for å bli kjent med en evt. oppsigelse.
Det nedlegges slik påstand:
1. Sak nr. 92-2963 A/76, Per Gustav Alexander som saksøker mot UNI Storebrand Livsforsikring AS, fremmes.
2. Per Gustav Alexander tilkjennes sakens omkostninger.
I prosesskrift av 12 november 1992 tilføyer Alexander:
Det er etter rettspraksis antatt at leier, dersom han er bortreist, har plikt til å sørge for omadressering av posten eller sørge for at den blir tatt hånd om. Alexander har sørget for at posten ble tatt hånd om. Det er imidlertid ikke riktig å identifisere Alexander med den person som tok seg av posten på det angjeldende tidspunktet. Det vil være sterkt urimelig om Alexander, p.g.a. andres feil, skal tape boligen sin.
UNI Storebrand Livsforsikring A/S har for lagmannsretten anført:
Det er på det rene at oppsigelsen av Alexanders leieforhold ble gitt i rekommandert brev datert og sendt 23 januar 1992. Sendingen ble ikke hentet, men ble returnert fra Skillebekk postkontor 17 februar 1992. Utleierens prosessfullmektig sendte oppsigelsen med vanlig post og med bud 20 februar 1992. UNI Storebrand Livsforsikring har ikke grunnlag for å betvile at Alexander på grunn av reisefravær, først fikk kjennskap til oppsigelsen 28 februar 1992. Dette kan imidlertid ikke medføre at søksmålsfristen etter husleieloven §7 begynner å løpe først da.
Alexander har benyttet sin venn Erik Høyvang til å hente og videresende posten hans under hans reisefravær. Høyang påtok seg dessuten å betale Alexanders regninger mens han var bortreist.
Som lagt til grunn i Oslo byretts kjennelse, må Høyvang identifiseres med Alexander når det gjelder avhenting av post. At Høyvang ikke fant det nødvendig å avhente rekommandert post, eventuelt å gjøre Alexander oppmerksom på sendingen, er selvfølgelig utleieren uvedkommende. Alexander er selv nærmest til å bære risikoen for eventuell uklar avtale med Høyvang, samt også svikt på sin fullmektigs side.
Det klart at den rekommanderte oppsigelsen datert 23 januar i henhold til rettspraksis burde vært avhentet i det minste i løpet av januar måned. Søksmål er imidlertid ikke reist før mer enn to måneder etter at oppsigelsen ble sendt. Søksmål er reist først ved stevning 26 mars 1992, langt over en måned etter at oppsigelsen ble avsendt i ordinær post og levert med bud (20 februar). Søksmålsfristen i husleieloven §38, jfr. §7 er oversittet.
Verken jus, faktum eller lovanvendelse i saken er av en slik tvilsom karakter at det er grunnlag for å fravike loven hovedregel om at saksøker skal erstatte saksøktes omkostninger. Det fremgår heller ikke av rettens bemerkninger at saken har budt på særlig tvil. UNI Storebrand Livsforsirking krever derfor sine omkostninger dekket også for Oslo byrett.
Selskapet har nedlagt slik påstand:
1. Oslo byretts kjennelse av 27. august 1992 stadfestes forsåvidt gjelder beslutningen av at saken avvises.
2. Uni Storebrand Livsforsikring A/S tilkjennes saksomkostninger for Oslo byrett og kjæremålsretten.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.
Søksmål etter husleieloven §38 må reises innen 30 dager etter at oppsigelsen er mottatt av leieren, jf husleieloven §7 tredje ledd. Oppsigelse ved rekommandert brev anses mottatt når postverkets melding er kommet frem til leierens bolig og leieren har hatt rimelig tid til å hente brevet, jf Kjæremålsutvalgets kjennelse av 27 februar 1960 (utrykt, men referert i en artikkel av Audvar Os, Lov og Rett 1962 85) og kjennelse i Rt-1961-638. Er leieren bortreist når oppsigelsen kommer, anses den imidlertid først mottatt ved tilbakekomsten, med mindre leieren kan lastes for at han ikke fikk posten ettersendt eller ikke hadde fullmektig, se Kobbe: Husleieloven 1982 31, note 12.
Lagmannsretten legger etter byrettens bemerkninger om det faktiske forhold, som ikke er bestridt av Alexander, til grunn at Alexander var bortreist da postverkets melding kom frem til hans bolig. Han kom ikke tilbake før 28 februar 1992. Under hans fravær ble posten mottatt av en bekjent, Erik Høyvang, som imidlertid verken hentet dette brevet, sendte meldingen videre eller på annen måte underrettet Alexander.
Det foreligger for lagmannsretten ikke nærmere opplysninger om Alexanders beskjeder til Høyvang. Det er anført at Alexander ikke kan lastes for at Høyvang ikke ettersendte rekommandert post, men ikke opplyst om Høyvang hadde fullmakt til å hente rekommanderte brev eller annen oppfordring til å reagere på melding om rekommandert post.
Lagmannsretten legger til grunn at Alexander ikke hadde spesiell foranledning til å vente oppsigelse, men finner likevel at han må lastes for at ikke brevet, meldingen eller i det minste underretning om ankommet rekommandert post ble sendt ham av Høyvang. Det er ved et så langvarig fravær etter rettens mening uten betydning om Høyvang overhodet ikke fikk instruks, fikk uklar instruks eller ikke var istand til å handle riktig på grunnlag av de beskjeder han fikk.
Lagmannsretten finner etter dette at oppsigelsen må anses fremkommet senest 27 januar 1992. Søksmålsfristen utløp da senest 26 februar 1992.
Utleieren kan ikke bebreides passivitet, jf Rt-1961-638. Da det rekommanderte brev kom i retur 17 februar 1992, vel en uke før fristens utløp, forsøkte selskapet både ved vanlig brev og bud å få varslet leieren. Alexanders postmottaksordning fungerte imidlertid heller ikke ved disse anledninger.
Kjæremålet over byrettens avvisning kan derfor ikke føre frem.
Etter dette resultat bør Alexander dekke selskapets omkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Omkostningsoppgave er ikke fremlagt, og beløpet settes skjønnsmessig til kr 2000.
Selskapet har erklært motkjæremål over byrettens omkostningsavgjørelse. Lagmannsretten er enig i at selskapet bør tilkjennes omkostningsdekning også for byretten, jf tvistemålsloven §180 annet ledd, jf 172 første ledd. I samsvar med fremlagt oppgave settes beløpet her til kr 9500,-, i sin helhet salær.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Saken avvises.
2. Til dekning av saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Per Gustav Alexander til UNI Storebrand Livsforsikring A/S 11500 -ellevetusenfemhundre- kroner innen 2 -touker fra forkynnelsen av denne kjennelse.