LE-1994-14
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-05-29 |
| Publisert: | LE-1994-00014 |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Indre Follo herredsrett Nr. 92-1351 A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-00014 A - Anket til Høyesterett - Nektet fremmet, se Høyesterett HR-1995-00699K . |
| Parter: | Ankende part: Kjell Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Strenge Næss). Motpart: Den norske Bank AS (Prosessfullmektig: Advokat Siv Bergit Pedersen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Erik Møse, formann 2. Lagdommer Øystein Hermansen 3. Ekstraordinær dommer Per Hauge |
| Lovhenvisninger: | Fylkeskommuneloven (1961)5-§11, Fylkeskommuneloven (1961)5, Tvistemålsloven (1915) §169, §176, §180, §213, Hevdslova (1966) §5 |
Saken gjelder krav om vederlag/erstatning for utbygging på fremmed grunn.
Kjell Andersen er hjemmelshaver til gnr 134 bnr 36 i Ski kommune. Han overtok eiendommen etter sin far, som kjøpte den i 1922. Eiendommen er opprinnelig utskilt fra gnr 134 bnr 5, som eies av NSB. Familien Andersen og eieren av nabotomten gnr 134 bnr 22, som nå heter Norum, har i flere år benyttet en adkomstvei som grenser til deres eiendommers østre side. Veien ligger på gnr 134 bnr 5 og fører videre nordover til den munner ut i Nordbyveien.
Brokvartalet AS (heretter Brokvartalet) ble stiftet i 1986 og hadde blant annet som formål å bygge et forretningssentrum i Ski. Selskapet eide i 1988-89 gnr 134 bnr 20 og 21, som nå er sammenføyet til gnr 134 bnr 20. Forretningsbygget som ble oppført på dette området, kom også inn på gnr 134 bnr 5 slik at den øvre del av adkomstveien for Andersen og hans nabo ble sperret. Byggingen skjedde uten forutgående grunnavståelse. Det ble utarbeidet ny adkomst for Andersen og naboen uten omkostninger for dem. Området som ble bebygget på gnr 134 bnr 5, er senere oppdelt i to arealer kalt henholdsvis A og B. Areal B utgjør 221,56 m2.
Andersen har anført at han sammen med Norum eier areal B og har forhandlet med Brokvartalet om erstatning. Forhandlingene har ikke ført frem, og Andersen tok ut stevning for Indre Follo herredsrett. Andersen og Norum har fått oppgjør fra Brokvartalet for ulempen ved at den nye adkomstveien er lengre. Norum har ikke saksøkt Brokvartalet for at det er bygget på den tidligere adkomstvei.
Aksjene i Brokvartalet ble i januar 1989 overdratt til Block Watne AS og Den norske Bank AS. I august overtok banken alle aksjer, og Brokvartalet har deretter vært et heleiet datterselskap. Brokvartalet ble vedtatt avviklet i juni 1993. Saksøkt for herredsretten var Brokvartalet AS under avvikling. For lagmannsretten har Andersen samtykket i at banken er ankemotpart.
Indre Follo herredsrett avsa 20. september 1993 dom med slik domsslutning:
1. Brokvartalet AS under avvikling frifinnes.
2. Kjell Andersen dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale kr 45124,- - førtifemtusenetthundreogtjuefire - i saksomkostninger til Brokvartalet AS under avvikling.
Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Kjell Andersen har i rett tid påanket herredsrettens dom til lagmannsretten. Ankeforhandling ble avholdt 2. og 3. mai 1995 i Ski rådhus. Kjell Andersen og to vitner avga forklaring, herunder banksjef Trygve Young i Den norske Bank AS, som var til stede under forhandlingene i medhold av tvistemålsloven §213 annet ledd.
Den ankende part, Kjell Andersen, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Man kan utelukke at Byggholt, som nå eier eiendommen Wergelands Minde, er eier av areal B. Det må derfor være NSB eller Andersen/Norum som eier dette arealet. Selv om NSB formelt står som hjemmelshaver siden arealet aldri formelt ble fradelt hovedbølet, gnr 135 bnr 5, taler de fleste grunner for at NSB ikke er den reelle eier. Skylddelingsforretningen av 1899 utelukker NSB etter ordlyden. NSB kjøpte sin eiendom etter at tomten var utskilt. Veien ble etablert og brukt av bnr 36 og hadde ingen funksjon for NSB. NSB har aldri medregnet arealet i egne kart, og heller ikke i målebrevet av 1982. Heller ikke det øvrige skriftlige materialet gir støtte for at areal B ligger på NSBs område. Av skjøtet til Andersens tomt følger at det "til eiendommen hører adkomstvei til chauseen fælles med den søndenfor beliggende sagtomt". Formuleringen ville vært en annen hvis det bare hadde dreiet seg om en veirett. I 1965 ble grensen mellom bnr 22 og NSB trukket øst for veien. NSB var representert under oppmålingen og godtok dette.
Da NSB i 1958 henvendte seg til Andersens far, la bedriften til grunn at den ikke eide veien. Krav fra faren om at NSB skulle inngjerde sin eiendom mot veien av hensyn til barn, ble etterkommet. Naboene har oppfattet Andersen som eier. De ansatte i NSB henvendte seg til Andersens far for å bruke veien og for å låne nøkkel til porten. Familien Andersen har hele tiden oppfattet seg som deleier av det omstridte areal. Det følger av dette at Kjell Andersen eier en halvdel av areal B.
Subsidiært gjør Andersen gjeldende at sameieandelen er ervervet ved hevd. Han har kontinuerlig utøvet den nødvendige rådighet som eier i 20 år i aktsom god tro. Det dreier seg om en rådighet i større omfang enn om han og Norum bare skulle ha hatt en bruksrett, jf hevdsloven §5. Det er her vist til kjøpekontrakten fra Norum til Andersens far, at det ble gravet i veien i forbindelse med fremføring av vann til Norum og Andersen, og til NSBs opptreden da man ønsket å komme inn på veien i 1958. Andersen og Norum har passet på at ikke andre benyttet veien.
Atter subsidiært gjøres det gjeldende at kombinasjonen av Andersens aktsomme gode tro og NSBs langvarige passivitet innebærer at NSBs eventuelle rett er tapt ved passivitet, jf Falkanger: Tingsrett side 222. Videre anføres det at selv om Andersen ikke har eierandel i arealet, har han likevel tilstrekkelig tilknytning til at han er vernet etter naboloven regler, jf Falkanger: Tingsrett side 312. Han har adkomstretten og har gravet i veien.
Andersens vederlag skal utmåles etter granneloven §11. Om praktiseringen av bestemmelsen vises det til Eidsivating lagmannsretts dom 23 februar 1990, Falkanger: Tingsrett side 320 flg, Brækhus/Hærem: Norsk Tingsrett (1964) side 136 og Pedersen m fl: Ekspropriasjon side 158. Spørsmålet blir hva partene ville ha forhandlet seg frem til. Utgangspunktet er situasjonen før byggverket ble reist ulovlig. Hvis Andersen ansees som sameier, har han krav på hele beløpet. Det er ellers pekt på en del ytterligere momenter ved utmålingen av vederlaget. Subsidiært kreves erstatning ut fra differansebetraktninger. Det kreves morarente, eventuelt avsavnsrente i størrelsesorden 12 %.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Den norske Bank AS v/styrets formann betaler vederlag/erstatning til Kjell Andersen etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 500000,-.
2. Kjell Andersen tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
Ankemotparten, Den norske Bank AS, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Lagmannsretten skal avgjøre om Andersen skal ha vederlag eller erstatning fra banken, men ikke ellers ta standpunkt til eiendomsretten til areal B. Banken har vært villig til å gjøre opp for seg, forutsatt at Andersen kan dokumentere sin rett til arealet. Det har han ikke gjort. Det er nå på det rene at NSB ikke har inngått noen avtale med Andersen om at han er eier.
Ifølge skylddelingsforretningen av 1902 ble Andersens naboeiendom, gnr 134 bnr 22, målt frem til veien, som dermed ble liggende igjen på hovedbølet. Det er ikke avgjørende at gjerdet for å forhindre barn fra å komme inn på NSBs eiendom senere ble satt opp på øst-siden av veien. Gjerdet kunne ikke plasseres slik at veien ble sperret ettersom andre også hadde rett til å benytte dem. Heller ikke de øvrige skylddelingsforretninger som er avholdt, gir holdepunkter for at Andersen eier veien.
Det kan ikke legges synderlig vekt på den oppfatning ansatte i NSB har hatt i årenes løp. NSB er en stor organisasjon, og det er vanskelig å vite hvilke rettigheter bedriften har. Spørsmålet ble ikke satt på spissen. Det er videre verd å merke seg at Norum ikke har krevet erstatning til tross for at Andersen har gjort det. Herredsrettens dom er riktig.
Hevdsvilkåret om uberettiget bruk foreligger ikke. Veien lå opprinnelig på bnr 5, og det var naturlig at man fortsatte å gå der for å komme til eiendommene. Familien Andersens bruk har vært i samsvar med den veirett de fikk da de ervervet bnr 36. NSB har ikke hatt foranledning til å gripe inn. De mulige grunneiere - NSB eller Byggholt - har ikke hatt behov for å benytte veien. Da Brokvartalet bygget, mistet Andersen sin veirett, men dette har han fått erstattet ved opparbeidelse av ny vei og kr 25000 i ulempeserstatning. Andersens anførsler om vannledningen gir ingen veiledning ved vurderingen av hvem som eier areal B.
Dersom Andersen ansees som eier, gjøres det subsidiært gjeldende at det må anvendes samme prinsipper som ved utmåling av erstatning ved ekspropriasjon av striper. Den påregnelige utnyttelse av det smale, bratte arealet er begrenset, slik at området har meget begrenset verdi. Hvis det skal betales vederlag etter granneloven §11, må beløpet settes lavt. Andersens tap er minimalt. Det vises til Brækhus-Hærem: Norsk Tingsrett side 138 og Falkanger: Tingsrett side 322, samt Rådsegn 2 fra Sivillovbokutvalget side 34-35. Det foreligger ikke grunnlag for morarente. Eventuell avsavnsrente må settes i størrelsesorden 7,25 %.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Den norske Bank AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten skal bemerke:.
Sakens hovedspørsmål er om Kjell Andersen kan kreve erstatning eller vederlag fordi areal B ble bebygget. Dette areal utgjør en del av den vei som - inntil Brokvartalet oppførte sitt forretningsbygg - førte fra Nordbyveien (tidligere Rodeveien, også kalt chausséen) inn til hans og Norums eiendom.
Lagmannsretten må ta standpunkt til om Andersen har eierrettigheter i areal B. Hvis svaret blir nei, er det derimot ikke nødvendig å avgjøre hvem som eier arealet.
Areal B lå opprinnelig under hovedbølet, gnr 134 bnr 5. I 1899 ble flere parseller utskilt. Av skylddelingsforretningen for bnr 21, som sammen med bnr 20 idag utgjør den eiendom hvor Brokvartalet bygget forretningssenteret, fremgår det at parsellens grense mot vest gikk "til den over hovedbøllet gaaende vei i retning Syd-Nord". Av dette følger at adkomstveien fra Nordbyveien inn til Andersens og Norums eiendommer allerede eksisterte på det tidspunkt, og at areal B ble liggende under hovedbølet. Dette er fortsatt situasjonen.
I 1899 ble det også avholdt skylddelingsforretning for bnr 23, som ble kalt Wergelands Minde. Her nevnes intet om veien, idet det kun sies at eiendommen grenser "mod øst mod Parcellen Breidablik". Heller ikke i forretningen for bnr 22, som tilhørte Ski Støperi, nå Norum, er veien nevnt.
Skylddelingsforretning for gnr 134 bnr 36 - Andersens eiendom - ble avholdt i 1903. Der fremgår det at eiendommen grenset "Mod Øst til Veien, der gaar fra Ski Støberi til Rodeveien". Eiendommen tilhørte opprinnelig familien Norum. Ordlyden taler mot at eiendommen også omfattet adkomstveien til eiendommene. Lagmannsretten kan heller ikke se at de fremlagte kart gir støtte for Andersens standpunkt.
I 1922 kjøpte Andersens far gnr 134 bnr 36. I den ferdigtrykte kjøpekontrakt av 15 februar 1922 var det blant annet tilføyet med maskin:
Kjøperen er bekjendt med at eiendommens vei, frem til chausseen er fælles med den søndefor liggende sagtomt.
Skjøtet av 24 januar 1922 inneholdt følgende setning:
Til eiendommen hører adkomstvei til chauseen fælles med den søndenfor beliggende sagtomt.
Lagmannsretten kan ikke se at disse formuleringer innebærer at Andersens og Norums eiendomsrett også omfatter adkomstveien. Uttalelsene er tvetydige og kan meget vel forstås slik at det hører en bruksrett - veirett - til eiendommene. Gode grunner taler for at selgeren av eiendommen - familien Norum - som beholdt eiendommen sønnenfor, ønsket å presisere at salget ikke skulle medføre endringer i retten til å bruke veien dit. Etter rettens syn må dokumentene utferdiget i forbindelse med skylddelingene, jf foran, tillegges større vekt enn såvidt uklare uttalelser vel tyve år senere fra selger og kjøper av en av de parseller som ble utskilt fra hovedbølet.
På denne bakgrunn kan det ikke tillegges vekt at familien Andersen har oppfattet seg som eier av veien. Farens oppfatning syntes etter bevisførselen nettopp å bygge på de nevnte adkomstdokumenter. Det blir heller ikke avgjørende om ansatte i NSB har oppfattet situasjonen på samme måte. Dette gjelder også i forhold til brevvekslingen i 1958 hvoretter Norum på vegne av Ski Bygg gav NSB bruksrett til veien mot å foreta gratis vedlikehold. Disse oppfatninger om eiendomsretten har ikke støtte i dokumentene vedrørende eiendommenes hjemmelsforhold.
Andersen har også gjort gjeldende at han har hevdet eiendomsrett til adkomstveien. Dette kan ikke føre frem. Det er en forutsetning for hevd at den rådighet som utøves er i strid med hva hevderen egentlig har rett til. Helt siden før 1899 er veien blitt benyttet som adkomst til eiendommene. Familien Andersens bruk er i samsvar med denne bruksrett. Andersen har ellers gjort gjeldende at det er gravet i adkomstveien i forbindelse med vannledning til hans hus. Anførslene om dette er ikke klare. Det er ikke godtgjort at NSB har hatt noen foranledning til å reagere.
Lagmannsretten kan ikke se at NSBs - eller for den saks skyld andre mulige innehaveres eiendomsrett til veien - er tapt ved passivitet. Som nevnt tilsvarte Andersens bruk av veien en ordinær bruksrett. Det har utvilsomt vært uklare oppfatninger om eiendomsforholdene hos ansatte i NSB. Lenge oppstod det ikke behov for å sette spørsmålet på spissen. Tidvis var nok oppfatningen at Ski Bygg eide veigrunnen, jf foran, og dette fikk også uttrykk ved oppmålingsforretninger hvor NSBs representanter var til stede. Men da nærværende tvist tilspisset seg, tok NSB forbehold. Allerede i brev 18 juli 1988 til Andersens daværende advokat, uttalte bedriften at man ikke ønsket å avgi noen selvstendig erklæring som innebar fraskrivelse av rettigheter i det aktuelle område. I brev 17 februar 1989 gjorde NSB Brokvartalet oppmerksom på at det ved utbyggingen på Ski stasjon "var tatt i bruk grunnarealer som var hjemlet Staten v/NSB". Av NSBs brev av 30 august 1993, gjengitt av herredsretten, fremgår at bedriften "både formelt og reelt" anser seg som eier. Det kan ellers nevnes at NSB har krevet det bedriften mener er fullt oppgjør - kr 330 pr m2 - av banken, mens Andersen kan få et eventuelt overskytende beløp. I dette ligger ikke at NSB mener at Andersen har hatt eiendomsrett til arealet.
Andersen har anført at han har krav på vederlag selv om han ikke har eierandel i areal B, siden han har tilstrekkelig tilknytning til vern etter naboloven regler. Til dette bemerkes at Brokvartalet sørget for ny adkomstvei for Andersen til erstatning for den han tidligere hadde, og dessuten mottok han kr 25000 i ulempeserstatning. Dermed er han holdt skadesløs i egenskap av innehaver av veiretten og kan ikke med grunnlag i naborettslige regler gjøre gjeldende ytterligere krav.
Konklusjonen blir etter dette at Andersen ikke har krav på erstatning eller vederlag i forbindelse med at areal B ble bebygget av Brokvartalet.
Anken har vært forgjeves, og Andersen idømmes omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke sees grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Bankens prosessfullmektig, advokat Pedersen, har fremlagt omkostningsoppgave på kr 48552, hvorav kr 45365 utgjør salær. Oppgaven legges til grunn. I saksomkostningsoppgaven er det ved beregningen ikke tatt hensyn til utgifter til meddommere, som ble begjært oppnevnt av banken, jf tvistemålsloven §169. Slike utgifter skal tas med av retten av eget tiltak, jf Rt-1986-704, og domsslutningen utformes i overensstemmelse med dette, jf §176.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kjell Andersen til Den norske Bank AS 48552 - førtiåttetusen-femhundreogfemtito - kroner samt utgifter til de fagkyndige meddommere etter nærmere oppgave fra lagmannsretten innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne dom.