LE-1994-31
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-12 |
| Publisert: | LE-1994-00031 |
| Stikkord: | Kontraktsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr. 00183/1993 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-00031 A - Anket til Høyesterett - Nektet fremmet, se Høyesterett HR-1995-00701K . |
| Parter: | Ankende part: Geir Nystuen (Prosessfullmektig: Advokat Lorentz Stavrum, Lillehammer). Motparter: Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen (Prosessfullmektig: Advokat Olav Kyrre Olson, Kongsberg). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Ola Melheim, formann 2. Kst. lagdommer Ellen Holager Andenæs 3. Kst. lagdommer Bente B. Roshauw |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §366, §172, §174, §180, §367 |
Saken gjelder tvist om oppgjør i henhold til kontrakt av 30. september 1991 vedrørende gnr. 7105 bnr. 1 i Kongsberg.
Morten Helgesen og Wivi-Ann Bamrud som står som kjøpere i kontrakten, har ikke foretatt sluttoppgjør da de anser seg fritatt av forskjellige grunner. Det er foretatt dekningssalg, som innbrakte et lavere beløp enn det som følger av kontrakten. Geir Nystuen som står som selger i kontrakten, krever nå Helgesen og Bamrud for differansen med renter.
Kongsberg byrett avsa dom den 28. oktober 1993 med slik domsslutning:
1. Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen frifinnes for Geir Nystuens krav.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.
Geir Nystuen har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Han har lagt ned slik endelig påstand:
1. Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen dømmes in solidum til å betale til Geir Nystuen 169677 kroner med 15% rente fra 21 september 1992 og inntil betaling skjer.
2. Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen erstatter Geir Nystuen sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.
Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Pkt. 1 i Kongsberg Byretts dom av 28. oktober 1993 stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Byrett og Lagmannsrett.
Om det nærmere saksforhold vises det til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.
Ankeforhandling ble holdt i rettslokalet til sorenskriveren i Kongsberg den 30. mai 1995. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 1 vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Under ankeforhandlingen utvidet den ankende part sin påstand slik det fremgår av rettsboken sammenholdt med påstanden i ankeerklæringen. Utvidelsen er ikke begrunnet i omstendigheter som er inntrådt eller først blitt parten bekjent etter hovedforhandlingen, jf tvistemålsloven §367, jf §366. Ankemotpartenes prosessfullmektig uttalte på forespørsel fra retten at han etter omstendighetene ikke ville motsette seg utvidelsen. Det vises til det som fremgår av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor og domsslutningen.
Den ankede part, Geir Nystuen, har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten. For lagmannsretten er det særlig fremhevet:
Kontrakten av 30. september 1991 er en kjøpekontrakt. Det har aldri vært avtalt eller forutsatt at den i realiteten skal anses som en leieavtale. Det er vist til ordlyden og de mange punkter i avtalen som viser at Helgesen og Bamrud ble eiere da de skrev under kontrakten. Nystuen hadde riktignok avviklet de eksisterende leieforhold i huset våren 1991, men dette var gjort nettopp for å frigjøre eiendommen med sikte på salg. Nystuen hadde derfor ikke noe behov eller ønske om å inngå ny leieavtale med Helgesen og Bamrud.
Det forhold at det er gitt henstand med innbetaling av det alt vesentlige av kjøpesummen, er ikke noe uvanlig. Av den grunn ble det fastsatt at det skulle betales renter av det utestående beløp. Renteklausulen er reell. Motpartenes anførsler om at det som i kontrakten er omtalt som renter i realiteten gjelder leie, er bestridt som uriktig. Motpartenes forklaringer på dette punkt har heller ikke støtte i det som er uttalt av meglerens representant.
Det springende punkt i saken, er om passusen nederst på side 1 i kontrakten inneholder et finansieringsforbehold slik at motpartene kan gå fra kontrakten fordi de ikke lykkes i å finansiere kjøpet. På dette punkt har byretten tatt feil. Selv om Helgesen hadde tatt et forbehold da han ga det første budet, er det ikke godtgjort at det samme forhold er inntatt i kontrakten. I så fall burde man ha uttrykt seg klarere. Den som påberoper seg forutsetninger av denne art, har bevisbyrden. Motpartene er begge godt utrustede mennesker med erfaring fra kontraktsforhold.
De har ikke oppfylt sin bevisbyrde på dette punkt. Det er tvert om flere momenter som taler for at det ikke ble tatt noe forbehold. Det er her vist til de forklaringer som er avgitt av den ankende part og representanten for megleren. Videre er det vist til diverse uttalelser i litteraturen, blant annet Bergsåker: Eiendomshandel (1992) side 1-20 og en del dommer.
Ankemotpartene, Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen, har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten. For lagmannsretten er det særlig fremhevet:
Byrettens dom er riktig, dog således at ankemotpartene bør tilkjennes omkostninger for begge instanser.
Kontrakten av 30. september 1991 må prinsipalt anses som en leieavtale. Når man brukte ordet kjøpekontrakt, var det ikke dekkende for partenes forutsetninger. Både Nystuen og megleren var innforstått med at ankemotpartene hadde problemer med finansieringen. Helgesen og Bamrud ønsket derfor å leie huset inntil videre, dog således at dersom finansieringen gikk i orden, hadde de en plikt til å tre inn som kjøpere med oppgjør slik det fremgår av kontrakten.
På denne bakgrunn blir de forskjellige formuleringer i kontrakten misvisende. Formuleringene har foregrepet en kjøpsrettslig situasjon som ikke oppsto. Bestemmelsen om renter av restkjøpesummen er særlig misvisende. Det er nettopp her at leieaspektet har sin økonomiske forankring. Det fastsatte beløp, 6500 kroner pr. måned, skulle i realiteten være betaling for leie av huset inntil man så om finansieringen gikk i orden. Når man valgte ordet renter, var det for å få fradrag på selvangivelsen og etter råd fra megleren.
Subsidiært er det gjort gjeldende at dersom kontrakten skal anses som en kjøpekontrakt, er det ikke inngått bindende avtale. Det er tatt finansieringsforbehold på samme måte som da Helgesen innleverte sitt første bud den 9. august 1991, som ikke ble akseptert. Dette fremgår av siste avsnitt på side 1 i kontrakten. Som påpekt av byretten, ville det ikke ha vært noen grunn til å ta med denne bestemmelsen dersom kontrakten skulle være bindende fra undertegningen uten hensyn til om finansieringsbestrebelsene gikk i orden. Dette er utdypet nærmere for lagmannsretten ved en gjennomgang av formuleringene og sammenhengen i kontrakten. Når ordlyden under punkt 3 B ("søker å oppta lån") sees i sammenheng med de forpliktelser til å inngå nye forhandlinger som fremgår av siste ledd på side 1, må det være klart at ankemotpartene ikke kan anses som eiere fra undertegningen av kontrakten. Dette underbygges igjen av de spesielle vilkår som fremgår av kontraktens punkt 15. Dersom meningen var at ankeemotpartene skulle stå ansvarlige som kjøpere uansett finansieringsmulighetene, hadde det ikke vært noen grunn til å ta inn dette punkt i kontrakten.
Endelig har ankemotpartene bestridt at det kan anvendes mot dem at de skrev under salgsoppdraget til megleren i forbindelse med dekningssalget. Megleren sa at dette var nødvendig av formelle grunner fordi Helgesen og Bamrud sto som kjøpere på kontrakten av 30. september 1991. De gjorde som han sa. At Helgesen og Bamrud likevel ikke ble betraktet som de reelle selgere, fremgår av det forhold at megleren har belastet Nystuen for provisjon i forbindelse med dekningssalget.
Ankemotpartene har for øvrig vist til blant annet Bergsåker: Lov om avhending av fast eigedom side 9 samt Rt-1985-1066 og RG-1993-768.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:
På det tidspunkt da Nystuen besluttet å selge eiendommen, hadde han flyttet fra Kongsberg. Etter at det var avholdt takst, ble eiendommen annonsert til salgs gjennom Frømyhr Eiendom AS. Det var derfor meglerens representant (Tom-Erik Frømyhr), som i hovedsak hadde den direkte kontakt med Helgesen og Bamrud.
Eiendommen hadde i noen tid vært bortleid. Leieforholdene var imidlertid avviklet våren 1991 med sikte på å gjennomføre salget. Det legges derfor til grunn at Nystuen ikke var interessert i å inngå ny leieavtale med noen. Da Nystuen skulle etablere seg med nytt hus i Gausdal, var det også av betydning at salget kunne gjennomføres hurtig, forutsatt en akseptabel pris. Av disse to grunner reagerte ikke Nystuen på Helgesens første tilbud av 8. september 1991. I og med at det her var tatt forbehold om finansiering, regnet Nystuen med at det kunne bli forsinkelser. Lagmannsretten bemerker for øvrig i denne forbindelse at Helgesens tilbud er fylt ut av ham på en blankett kalt "kjøpetilbud", og uten at det er indikert noe som da skulle peke i retning av et leieforhold. Det legges til grunn at disse forutsetninger var kjent for megleren.
Omkring den 27. september 1991 hadde Helgesen og Bamrud et møte på meglerens kontor. Frømyhr ringte da med Nystuen og meddelte at Helgesen og Bamrud fortsatt var interessert i eiendommen. Etter å ha konferert med Nystuen uttalte Frømyr til de to at dersom de ville by 765000 kroner, ble huset deres.
Lagmannsretten legger til grunn at Helgesen og Bamrud da avga bud som nevnt og at dette ble akseptert. Ankemotpartene kan derfor ikke høres med at det i realiteten ble avtalt en leieavtale da de den 30. september 1991 skrev under kjøpekontrakten. Det er således ikke sannsynliggjort at det under konferansen hos megleren i forbindelse med undertegningen, ble lagt til grunn et helt annet avtaleforhold (leie) enn under nevnte telefonkonferanse noen dager før.
Det neste spørsmål blir da om det er tatt et finansieringsforbehold i kjøpekontrakten slik ankemotpartene har anført subsidiært.
Det faktum at Helgesen hadde tatt et finansieringsforbehold den 8. september 1991, kan tale for at han hadde til hensikt å ta et tilsvarende forbehold i kjøpekontrakten ca 3 uker senere. Dette kan skyldes at finansieringen da ikke var så avklart som det megleren hadde fått inntrykk av ifølge det Frømyhr har forklart for lagmannsretten. Lagmannsretten legger under noen tvil til grunn at ankemotpartene for sin del har forutsatt at det ble tatt et forbehold slik at de kunne gå fra avtalen dersom finansieringen mislykkes.
På den annen side må det legges til grunn at Nystuen ikke har oppfattet det omstridte punkt i kjøpekontrakten som et forbehold. Han fikk den forståelse via megleren at finansieringen nå var avklart slik at kontrakten ble bindende ved undertegningen. Nystuen har imidlertid forklart at han ikke har hatt noen klar oppfatning av hva en eventuell reforhandling skulle gå ut, idet han synes å ha regnet med en utvikling som tilsa at bestemmelsen ikke ville komme til anvendelse.
Lagmannsretten må etter dette legge til grunn at partene ikke bare har hatt forskjellige oppfatninger av innholdet i den omstridte passus i kontrakten, men også angående forutsetninger og uttalelser under de muntlige forhandlinger. Spørsmålet blir derfor om partene har hatt så forskjellige oppfatninger av avtalegrunnlaget at det i realiteten ikke foreligger en aksept fra Helgesen og Bamruds side av det tilbud som Nystuen fremsatte under telefonkonferansen. Spørsmålet blir da om det er mulig å fastslå hva som objektivt sett er den riktige forståelse, eventuelt om spørsmålet kan løses ut fra bevisbyrdebetraktninger. I motsatt fall foreligger et tilfelle av såkalt skjult dissens, hvilket tilsier at ingen kjøpekontrakt er inngått, jf Arnholm: Lærebok i avtalerett (1978) side 67 flg.
Retten vil først bemerke at en isolert lesing av det omstridte avsnitt kan peke i retning av et forbehold slik byretten har sett saken. Det synes imidlertid her å være grunn til å fremheve deler av Frømyhrs vitneforklaring. Han har oppfattet situasjonen derhen at det ble inngått en bindende kjøpsavtale med virkning fra 30. september 1991. Ifølge Frømyhr er det således ikke inngått noen betinget avtale. Den omstridte passus inneholder ifølge megleren ikke et forbehold av betydning for selve avtaleforpliktelsen. Den må heller sees som en klausul som i første rekke er tatt inn til fordel for ankemotpartene dersom de - etter å ha inngått bindende avtale - likevel skulle få finansieringsproblemer. I så fall har begge parter forpliktet seg til å reforhandle avtalen. Dette betyr blant annet at Nystuen ikke ensidig kunne gå fra avtalen den 1. april 1992 dersom motpartene på grunn av finansieringsproblemer helt eller delvis sto til rest med kjøpesummen.
Lagmannsretten finner at avtalen er uklar på dette punkt. Den sier blant annet ikke noe om hvor langt partenes plikter i så fall går. Meglerens forklaring er likevel et moment som taler for at det ikke er tatt et alminnelig finansieringsforbehold slik det ble gjort i tilbudet av 8. september 1991.
Dersom ankemotpartene anså dette punkt for helt avgjørende i en eventuell kjøpsrettskonstellasjon, burde de ha insistert på en annen og klarere formulering. De kunne da rett og slett ha gjentatt forbeholdet fra det første tilbudet. Selv om kontrakten er ført i pennen av en megler, er begge ankemotparter godt utrustede mennesker med evner til å gi uttrykk for sine meninger. De var heller ikke uerfarne med kontraktsforhold. Ankemotpartene er derfor nærmere enn Nystuen til å bære risikoen for at det påtenkte forbehold ikke er kommet klart til uttrykk i kontrakten. Man kan også si at Helgesen og Bamrud må ha bevisbyrden for at forbehold ble tatt når dette ikke fremstår i vendinger som er oppfattet av Nystuen.
Endelig bør det fremheves at Helgesen og Bamrud har skrevet under salgsoppdraget vedrørende dekningssalget. Dette argument svekkes av at Nystuen har betalt meglerprovisjonen, noe som etter dagens ordning påhviler selgeren. Retten antar at oppgjøret her er foretatt av megleren på den enkleste måten (ved fradrag i kjøpesummen), og uten at Nystuen har tenkt tilstrekkelig gjennom de kjøpsrettslige konsekvenser.
Det følger for øvrig av rettspraksis at det stilles strenge krav til den som påberoper seg et finansieringsforbehold som grunnlag for å gå fra en kjøpekontrakt. Slik saken ligger an i nærværende tilfelle, kan lagmannsretten ikke se at Helgesen og Bamrud er berettiget til å gå fra avtalen.
Ankemotpartene må etter dette erstatte Nystuen hans positive kontraktsinteresse. I ankeerklæringen er kravet fastsatt til 153177 kroner, mens den endelige påstand for lagmannsretten utgjør 169677 kroner, konferer rettsboken og det som er uttalt foran i dommen.
Lagmannsretten finner at man bør holde seg til den påstand som fremgår av ankeeklæringen. Som nevnt foran i dommen i avsnittet om ankeforhandlingens gang, uttalte ankemotpartenes prosessfullmektig i retten at han ikke ville motsette seg utvidelsen av påstanden. Dette er imidlertid ikke i samsvar ankemotpartenes anførsler, hvorav fremgår at man påberoper seg det forhold at Nystuen har betalt meglerprovisjonen i forbindelse med dekningssalget, som et argument for at ankemotpartene ikke var de reelle selgere av eiendommen. Det er også grunn til å tro at ankemotpartene personlig om de hadde blitt nærmere orientert i retten, ville protestert mot utvidelsen av påstanden. Utvidelsen skyldes heller ikke omstendigheter som er inntrådt eller først blitt kjent for Nystuen etter hovedforhandlingen, men det faktum at prosessfullmektigen ble gjort kjent med problemstillingen i retten.
Lagmannsretten legger etter dette til grunn at ankemotpartene ikke har gitt nødvendig samtykke til utvidelsen av påstanden, jf tvistemålsloven §367, jf §366 første ledd.
Siden spørsmålet ikke ble avgjort under ankeforhandlingen, men avgjøres først nå i forbindelse med dommen, bør avgjørelsen ikke få konsekvenser for omkostningsspørsmålet hva angår selve påstandens størrelse. Omkostningsspørsmålet for lagmannsretten blir da å avgjøre som om den ankende part hadde henholdt seg til påstanden i ankeerklæringen. Dette betyr at det er bestemmelsene i tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 som kommer til anvendelse og ikke tvistemålsloven §174.
Omkostningene for byretten blir å avgjøre på grunnlag av påstanden der og det resultat lagmannsretten nå er kommet til. Helgesen og Bamrud har da tapt saken fullstendig, jf tvistemålsloven §172 første ledd. Man finner imidlertid at partene bør bære hver sine omkostninger for byretten, idet det delvis kan legges Nystuen til last at det kom til sak, jf tvistemålsloven §172 annet ledd i.f. Det vises her til det forhold at Nystuen har erkjent i sin forklaring at han ikke brydde seg med å avklare alle deler av den omtvistede passus i kjøpekontaktens punkt 3. Hadde han det gjort, er det mulig at man i tide kunne ha avklart spørsmålet om finansieringsforbeholdet.
Da også ankemotpartene har et ansvar på dette punkt, bør ikke Nystuens medvirkning til uklarheten få konsekvenser for omkostningsspørsmålet for lagmannsretten, som blir å avgjøre etter tvistemålsloven §172 første ledd. Det er fremlagt omkostningsoppgave som for lagmannsretten utgjør 15200 kroner. I tillegg kommer gebyret på 11875 kroner. Til sammen utgjør dette 27075 kroner som legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen betaler in solidum til Geir Nystuen 153177 -etthundreogfemtitretusenetthundreog- syttisyv- kroner med 15 -femten- prosent rente pro anno fra 21. september 1992 til betaling skjer.
2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for byretten.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Wivi-Ann Bamrud og Morten Helgesen in solidum til Geir Nystuen 27075 -tjuesyvtusenogsyttifem- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.