LE-1994-947
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-19 |
| Publisert: | LE-1994-00947 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Romerike herredsrett Nr. 93-00967 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-00947 B. |
| Parter: | Saksøker: Lørenskog kommune (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hesselberg). Saksøkt 1: Olav Røkholt (Prosessfullmektig: Advokat Jan C Paulsen). Saksøkt 2: Ole Haug (Prosessfullmektig: Advokat Jan C Paulsen). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagmann Georg Lund, formann Skjønnsmenn: 1. Gårdbruker/takstmann Sigmund Ruud, Enebakkneset 2. Takstmann Per Vormeland, Aurskog 3. Takstmann Svein Eriksen, Fjellhamar 4. Gårdbruker Einar Enger, Leirsund |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Skjønnet gjelder avståelse av grunn til anlegg av vei til nytt boligfelt i Lørenskog kommune.
Den 19. april 1989 stadfestet Miljøverndepartementet kommunens reguleringsplan for en del av Nesåsen, en skogbevokst ås beliggende mellom Losbyelven og boligfeltet Finstad. Mellom åsens grense i vest og Finstad ligger jordbrukseiendommene til de saksøkte, nemlig Nes, gnr. 88 bnr. 1 tilhørende Ole Haug, og Feiringhagen, gnr. 93 bnr. 3 tilhørende Olav Røkholt. Reguleringsplanen omfatter også del av disse eiendommer for anlegg av adkomstvei til Nesåsen, som ble regulert til boliger i blokker og småhus med tilhørende veier, friområder og areal for offentlig formål.
Utbygningsområdet tilhører Lørenskog boligbyggelag. I medhold av plan- og bygningsloven §35 ble det fattet vedtak om ekspropriasjon av det regulerte veiareal fra Haug og Røkholt med 1820 m2 for Haugs vedkommende og 5203 m2 for Røkholt.
Skjønnsbegjæring ble tatt ut av Lørenskog kommune 21. juni 1993 for Nedre Romerike herredsrett. Skjønn ble avhjemlet 14. januar 1994, med slik slutning:
1. Lørenskog kommune betaler til Olav Røkholt og Ole Haug de ovenfor spesifiserte erstatningsbeløp.
2. Erstatningsbeløpene forrentes slik som foran bestemt.
3. Lørenskog kommune betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjøring til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.
4. Lørenskog kommune erstatter som foran bestemt de saksøktes utgifter til juridisk bistand innen to uker fra forkynnelsen av dette skjønn.
Begge de saksøkte ble tilkjent vederlag for grunnavståelsen etter tomtepris med kr 110,- pr. m2, mens Haug alene ble til-kjent erstatning for ulemper på gjenværende eiendom med kr 20000. Avsavnsrenten ble satt til 8% årlig fra omforenet tiltredelsestidspunkt 17. september 1993.
Lørenskog kommune har begjært overskjønn for så vidt angår vederlaget for grunnavståelsen. Olav Røkholt har fremmet aksessorisk motbegjæring om overskjønn vedrørende ulemper på gjenværende eiendom.
Overskjønnet ble holdt i tinghuset på Lillestrøm 9. og 10. mai 1995. De saksøkte avgav partsforklaring, og det ble avhørt 7 vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Det ble foretatt befaring av ekspropriasjonsområdet.
Lagmannsretten legger til grunn de samme skjønnsforutsetninger som ved underskjønnet, og viser til disse.
Lørenskog kommune har i det vesentlige anført at det ikke er grunnlag for å tilkjenne vederlag for de areal som eksproprieres etter salgspris for tomteutnyttelse. Etter arealdelen av kommuneplanen er de saksøktes eiendommer avsatt som landbruksområde, og det foreligger ingen realistiske omstendigheter som gjør det påregnelig med omregulering til byggeområde. Det må derfor være riktig å fastsette vederlaget etter bruksverdien basert på jordbruksdrift. Det godtas at det da legges til grunn en marginalerstatning basert på korndyrking.
Det bestrides at det er grunnlag for å anvende parkprinsippet. Det dreier seg om ekspropriasjon for fremføring av offentlig vei utenfor utbygningsområdet, og da gjør ikke de likhets- og rimelighetshensyn som parkprinsippet bygger på, seg gjeldende.
Dersom det skulle legges til grunn en tomtepris, må det tas hensyn til at en regulering av de aktuelle eiendommer for tomteformål ligger langt frem i tiden, slik at salgsprisen må reflektere at det dreier seg om råareal for bebyggelse i et meget langt tidsperspektiv.
Det bestrides at det er grunnlag for ulempeerstatning til Røkholt med de skjønnsforutsetninger om gjerde langs veien og avkjørsler som følger av de alminnelige skjønnsforutsetninger. Kravet om gjerde mot utbygningsområdet er ikke en følge av ekspropriasjonen til vei og må tas opp overfor utbyggeren.
Saksøkeren har lagt ned slik påstand:
Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.
Olav Røkholt og Ole Haug har i det vesentlige anført at grunnavståelsen må erstattes etter strøkpris i medhold av parkprinsippet. Det dreier seg om grunn til vei som utelukkende skal tjene som adkomst til utbygningsfeltet, og som inngår i den reguleringsplan som utlegger Nesåsen til bebyggelse.
Subsidiært gjøres gjeldende at det er påregnelig at det området som veien går over, vil bli omregulert til bebyggelse innen overskuelig fremtid fordi det ikke vil være mulig å opprettholde jordbruksdrift klemt inne blant de boligfelt som nå utvikles. Det vises i den forbindelse til de uttalelser som fremkom i forbindelse med behandlingen av reguleringssaken vedrørende Nesåsen.
Atter subsidiært kreves erstatning etter bruksverdi basert på dekningsbidragsmetoden etter en marginalbetraktning.
Erstatning for ulemper på Røkholts gjenværende eiendom knytter seg til aronderingsulemper og vanskeliggjort gjødseltransport fra Haugs eiendom ved at jordbruksveien mellom denne og Røkholts eiendom er blitt stengt av veianlegget. I tillegg må det settes opp gjerde mellom utbygningsområdet og jordveien for å hindre uønsket trafikk over innmarken.
Advokat Paulsen har fremlagt slik endelig kravspesifikasjon på vegne av de saksøkte:
1. Prinsipalt: Avstått areal tilsammen ca 7023 m2 erstattes efter utbygningsverdi (tomteverdi).
Subsidiært: Avstått areal erstattes efter marginal jordbruksverdi.
2. Eierne tilkjennes erstatning for oppsetning av gjerde langs avskåret jordbruksvei. I erstatningen skal inngå at fremtidig vedlikehold overtaes av grunneierne Haug & Røkholt.
3. For vanskeliggjort gjødseltransport har grunneierne krav på ulempeserstatning, alternativt utmåles erstatningen som tap av jordbruksveien.
4. For gnr. 93, bnr. 3 gis ulempeserstatning for vanskeliggjort bruk av "Trekanten" i nordøstre hjørne.
De saksøkte har lagt ned slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. De saksøkte tilkjennes erstatning til juridisk bistand ved overskjønnet.
3. Saksøkeren tilpliktes å betale de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet.
Lagmannsretten legger til grunn at den foreliggende reguleringsplan er avgjørende for hva som er påregnelig utnyttelse av det området som er gjenstand for ekspropriasjonen. Reguleringen til trafikkformål medfører således at bebyggelse ikke er en påregnelig utnyttelse ved fastsettelsen av salgsverdien etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Dette gjelder også når det som her eksproprieres etter planen, hvilket er fastslått i senere rettspraksis, herunder i Malviksaken, Rt-1993-409 (særlig 412).
Selv om det således ikke foreligger noen alminnelig adgang til å se bort fra den arealanvendelse reguleringsplanen har fastsatt, er det gjennom det såkalte "parkprinsipp" gjennom rettspraksis utviklet unntak når det i et område som skal bebygges avsettes areal til veier, lekeplasser og friareal, dersom det dreier seg om areal som er nødvendige for utbyggingen av området ved at de ikke bebygges. Likhets- og rettferdighetshensyn tilsier at eierne av slike areal får strøkpriserstatning i form av en gjennomsnittspris for bebyggelige og ubebyggelige områder, basert på råtomtepris for hele utbygningsfeltet.
Den avståelse av grunn som nærværende skjønn omfatter, gjelder en offentlig vei, som utelukkende skal tjene som adkomst til utbygningsfeltet og som således hovedsakelig skal tilfredsstille det særlige behov som beboerne i dette feltet måtte ha. At veien må sies å tilhøre utbygningsområdet vises også ved at den er del av reguleringsplanen for utbygningsfeltet. Basert på antatt strøkspris fastsettes erstatningen for avstått grunn fra de saksøktes eiendommer til kr 90,- pr. m2 .
Da erstatningen for grunnavståelsen baseres på omsetningsverdien, er det ikke grunnlag for i tillegg å tilkjenne erstatning for ulemper på gjenværende eiendom som følge av avståelsen. Dette vil omfatte så vel de påberopte arronderingsulemper som transportproblemene knyttet til nedbygging av jordbruksveien. Det er fra Røkholt pekt på behovet for gjerde mot utbygningsfeltet for å verne jordbruksarealet mot trafikk derfra. Dette ligger utenfor rammen for nærværende skjønn, men skjønnsretten finner det naturlig at de som står for utbygningen sørger for gjerde på samme måte som langs boligfeltet Finstad.
Etter hovedregelen i skjønnsloven §54 skal saksøkeren erstatte saksøktes nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken. Ved overskjønn alene begjært av saksøkte gjelder unntak etter §54a. Etter siste ledd i denne paragraf skal dette spørsmål vurderes i forhold til hver enkelt del det er begjært overskjønn for. Som nevnt ovenfor, har Olav Røkholt alene begjært overskjønn vedrørende ulemper på gjenværende eiendom. Etter resultatet vil saksøkeren måtte fritas for å dekke saksøktes utgifter til juridisk bistand for denne del.
Advokat Paulsen har inngitt omkostningsoppgave som viser et samlet tilgodehavende på kr 64930,50, hvorav kr 59000 i salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Av dette anses kr 10000 å gjelde den aksessoriske overskjønnsbegjæring, slik at saksøkeren pålegges å erstatte kr 54930,50 av saksøktes saksomkostninger.
Da rettsgebyret for skjønn avhenger av skjønnets varighet, antas de lovbestemte utgifter ved overskjønnet ikke å være påvirket av den aksessoriske overskjønnsbegjæring. Saksøkeren bør derfor pålegges å dekke disse utgifter i sin helhet.
Skjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Olav Røkholt og Ole Haug tilkjennes slike erstatninger som fremgår av ovenstående.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Lørenskog kommune å betale til Olav Røkholt og Ole Haug i fellesskafødt xx.xx.30,50 -femtifiretusennihundreogtretti 50/100- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn.
3. Lørenskog kommune tilpliktes å dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder rettens behandlingsgebyr og sideutgifter til skjønnsmennene.