LE-1995-1935
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1996-08-23 |
| Publisert: | LE-1995-01935 |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hedmarken herredsrett nr: 94-00285 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1995-01935 B. |
| Parter: | Saksøker: Stange kommune (Prosessfullmektig: Advokat Karl Arne Utgård). Saksøkt: Per Liberg, Anna Josefine Brohjem, Arnt Lindstad, Martinius Lindstad, Gerd Hagen, Helge Lindberg, Egil Olav Langberg, Karin Mikkelsen, Knut Kristiansen, Astrid Bækkedal (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Mathiesen). |
| Forfatter: | Lagdommer Eystein F. Husebye med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §10, §4, §7, Plan- og bygningsloven (1985) §35, §67 |
Det ble avsagt slikt overskjønn:
Overskjønnet gjelder ekspropriasjon av grunn til utbygging av utbyggingsområdet Navneberget i Stange kommune. Reguleringsplan for Navneberget og Stange idrettspark ble vedtatt av kommunestyret den 16.06.93. Med hjemmel i plan- og bygningsloven §35 vedtok kommunestyret å ekspropriere ca 125 da i Navneberget som inngår i planen. Tidligere har kommunen ekspropriert areal til bl a videregående skole og Stangehallen. Det vises til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 8. november 1990. Arealet som ble ekspropriert til Stangehallen ligger inntil den nordvestre del av Navneberget som utgjør en del av ekspropriasjonsarealet i nærværende overskjønn . Navneberget er en foreløpig siste del av et større reguleringsarbeid som Stange kommune har iverksatt i området syd for riksvei 24, mellom jernbanetraseen og industrifeltet på Ljøstad. Det regulerte boligområdet i Navneberget skal dekke kommunens behov for tomter ved Stange tettsted i en lang rekke år fremover.
Begjæring om ekspropriasjonsskjønn, med i alt 16 saksøkte, ble fremmet ved Hedmarken herredsrett den 04.03.94. Herredsretten avsa skjønn den 14. juni 1995. For seks av de saksøkte ble skjønnet hevet da skjønnsbegjæringen overfor disse var trukket tilbake eller forlik var inngått forut for skjønnet.
Stange kommune har i rett tid fremsatt begjæring om overskjønn til Eidsivating lagmannsrett. Begjæringen omfatter ti takstnummer. Overskjønnsbegjæringen retter seg mot herredsrettens erstatningsfastsettelse og avsavnsrente. Fire av de saksøkte har innen fristen for begjæring om overskjønn inngitt overskjønnsbegjæring og tilsvar er inngitt for samtlige saksøkte.
Hovedforhandling ble holdt i Hamar den 11. og 12. juni 1996. Det ble foretatt befaring på samtlige eiendommer. Også andre utbyggingsområder rundt Stange sentrum ble vist overskjønnsretten. Parter og vitner ga forklaring slik rettsboken viser.
De alminnelige skjønnsforutsetninger er de samme som ved underskjønnet og er inntatt på s 3 og 4 i herredsrettens rettsbok. Det er ikke oppgitt spesielle skjønnsforutsetninger for noen av eiendommene.
Kommunen har ikke tiltrådt grunnen og anleggsarbeider er ikke påbegynt. Til grunn for fastsetting av vederlaget skal da tidspunktet for avhjemling av overskjønnet legges til grunn, jf ekspropriasjonserstatningsloven §10. Herredsretten har fastsatt en avsavnsrente i medhold av samme bestemmelse, tredje punktum. Partene er enige om at avsavnsrente skal fastsettes, men kommunens overskjønnsbegjæring omfatter såvel den rente som er fastsatt som utgangspunktet for rentens løpetid.
Begge parter har begjært overskjønnet fremmet. Saken står i det vesentlige i samme skikkelse som ved underskjønnet.
Kommunen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Navneberget utgjør en del av et større regulerings- og utbyggingsområde i tilknytning til Stange tettsted. Kommunen har tidligere ervervet ca 230 da i dette området.
I Stange kommune er det sterk styring på arealbruken pga jordbruket. Navneberget er ganske sentrumsnært, og området er regulert og begjært ekspropriert for å kunne tilby boligtomter også i nærheten av Stangebyen. Området er kostbart å bygge ut. Grunnlagsinvesteringer vil medføre en kostnad på ca kr 130.000 pr boligenhet.
For en ordinær eneboligtomt på ca 800 m2 er markedsprisen i dag i Stange tettsted ca kr 120.000 - 125.000. Dette er priser der vei, vann og kloakk er fremført til tomtegrense.
Ved utbyggingsavtaler i de senere år er det betalt priser på fra kr 100- 125 pr m2, også her med vei, vann og kloakk frem til tomtegrense.
Herredsretten har lagt til grunn at dagens tomtepriser i Stange ligger mellom kr 100.000 - 150.000 pr tomt. Kommunen er enig i dette, men er ikke enig i at det er påregnelig med en utvikling av tomteprisene i Navneberget til ca kr 200.000 pr tomt, og at dette prisnivå skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen slik herredsretten har gjort. Det er ikke grunnlag for herredsrettens skjønn forsåvidt gjelder prisutviklingen. Selv om det skulle skje en prisutvikling må det antas at utbyggingskostnadene ville stige tilsvarende.
Herredsretten har heller ikke tatt tilstrekkelig hensyn til at bare ca 2/3 av arealet som nå blir ekspropriert kan utnyttes som tomter. Mye areal faller bort til veier, friarealer etc. Ca 1/3 av arealet vil kommunen ikke kunne få betalt for, og kostnaden med dette må innkalkuleres i prisen på boligtomtene.
Alternativet til kommunal utbygging ville være en feltmessig utbygging av en eller flere private utbyggere. Slike utbyggere måtte beregne rente av investert kapital, en kostnad som kommunen ikke har lagt inn i sine kalkyler. Oppsummeringsmessig vil dette si at en ikke kan regne med realprisutvikling på tomter i Navneberget. Med en utbygging av ca ti boliger pr år i Stange tettsted, som tilfellet er nå, vil det ta 30 år før området er fullt utbygget.
Ved erstatningsfastsettelsen skal gjøres fradrag for verdistigning som følge av kommunens investeringer i de siste ti år forut for underskjønnet, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5. Kommunen har foretatt betydelige investeringer til veier og ledninger i området i perioden. Det dreier seg om beløp på ca kr 15,5 mill.
Når det skal fastsettes erstatning for tomtegrunn i Navneberget, må det gjøres så store fradrag at det ikke er salgsverdien, men den eksisterende bruk som gir det høyeste verdigrunnlaget, jf ekspropriasjonserstatningsloven §4. Lagmannsretten må derfor legge til grunn to typer verdiansettelse, differansebetraktninger ved inngrep i villaeiendommer og verdien som jord- og skogbruk for de øvrige arealer.
Avsavnsrenten på 7 % ligger noe for høyt og må nedsettes.
For takst nr 2, Per Liberg, vil tomteprisen i særlig grad måtte vurderes opp mot plan- og bygningsloven §67 som krever opparbeiding av vei og hovedledning for vann og avløpsvann før tomt kan deles eller bebygges. Privat utbygging av området vil bli særdeles kostbar. Arealet har høyest verdi som skog og jordbrukseiendom, og da i det nedre prisnivå for slike eiendommer. Verdien kan stipuleres til kr 6 - 8 pr m2 for jordveien og kr 1 - 2 pr m2 for skogsmarken. Det er ikke grunnlag for beiteerstatning.
For takst nr 4, Anna Josefine Brohjem, må det sydligste arealet betegnes som impediment uten verdi. Det nordligste arealet blir å verdsette som skogsmark.
For takst nr 8, Arnt Lindstad, blir erstatningen å fastsette utfra bruksverdien som jordbruksareal i nedre verdisjikt.
For takst nr 9, Martinius Lindstad, må det sydligste areal erstattes som dyrket mark og det nordligste areal utfra differanseprinsippet. At eiendommen blir sterkt beskåret og bebygget gir ikke grunnlag for ulempeerstatning. Herredsrettens erstatning ligger for høyt.
For takst nr 10, Gerd Hagen, må det også tas hensyn til plan- og bygningsloven §67. Det kan ikke legges til grunn at eiendommen kunne tilknyttes eksisterende ledningsnett vest for arealet fordi kommunen ikke har gitt samtykke til dette. Aktuell verdi er jordbruksverdi. Hagen har almenningsrett som går tapt. Det skal ikke gis ulempeerstatning som følge av utbygging nær egen bolig.
For takst nr 11, Helge Lindberg, må legges til grunn at eiendommen bare kunne utbygges i overenstemmelse med regulerings- og utbyggingsplanen til kommunen slik som for de øvrige takstnumre. Arealet har i dag jordbrukskarakter.
For takst nr 13, Egil Olav Langberg, har underskjønnet lagt til grunn en for høy tapsvurdering både når det gjelder grunnavståelsen og erstatningen for tapt uthus/garasje.
Når det gjelder takst nr 14, Karin Mikkelsen, har ikke kommunen bemerkninger til herredsrettens erstatningsfastsettelse.
Når det gjelder takst nr 15, Knut Kristiansen, må legges til grunn at hans eiendom skal utnyttes til servicevirksomhet/næringsareal. Slike arealer kan i dag tilbys i Stange for kr 30 pr m2. Tilgrensende jernbanetrasé medfører et byggeforbudsbelte som ikke skal erstattes. Arealet må verdsettes utfra jord/skogsmarksverdien. Tapt almenningsrett kan verdsettes til ca kr 1.200 pr år med 5 % kapitaliseringsrente.
For takst nr 16, Astrid Bækkedal, skal de østlige deler vurderes som skogsmark/utmark. Det er ikke grunnlag for beiteerstatning.
Det øvrige areal skal vurderes som jordbruksareal, med den sydvestre del av en noe lavere verdi.
De saksøkte grunneiere har for overskjønnsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det areal som nå erverves utgjør ca 1/3 av det totalareal kommunen har ervervet med sikte på utbygging etter reguleringsplanen. Kommunens hensikt med denne siste ekspropriasjon har vært å gjøre det mulig for kommunen å få utnyttet hele området.
Arealene kunne vært utnyttet av de saksøkte grunneiere. Lagmannsretten behandler her en ekspropriasjonssak, og ikke en byggesak slik en kan ha fått inntrykk av etter kommunens anførsler.
Grunneierne er ikke enig i at det ville vært for dyrt med privat utbygging. Vurderingstemaet må være å se på alternativet mindre feltutbygginger i privat regi. Det skal legges til grunn en strøkspris etter parkprinsippet, jf Rt-1977-24. Derved får også grunneierne erstatning for de arealer som går med til veier, friarealer etc.
For de nordligste arealene vil en privat utbygger kunne ha knyttet seg til vei, vann og kloakk som i dag ligger ved Stangehallen. For de sydligste arealene kunne en privat utbygger gått under jernbanen med tekniske anlegg som vann og kloakk.
Når det gjelder kommunale investeringer i tiårs perioden før underskjønnet er vurderingstemaet hvilken verdi grunnen hadde som råtomt før disse investeringer ble foretatt. Videre må tas hensyn til at en vesentlig del av ledningsnettet vest for jernbanen var eldre enn ti år. Det lå også kloakk øst for området, ved Roen, som ikke er langt unna.
Lagmannsretten skal fastsette en tomtepris, og den bør i utgangspunktet i hvertfall ligge på kr 40 pr m2. Det bør foretas en differensiering når det gjelder de østlige i forhold til de vestlige arealene. For en del av grunneierne skal differanseprinsippet legges til grunn.
Dersom lagmannsretten kommer til at erstatningen skal fastsettes etter bruksverdien må det foretas en objektiv vurdering der det legges til grunn hvilken verdi eiendommene ville ha for en "fornuftig jordbruker", jf Svenkeruddommen. Det må dessuten tilkjennes almenningsrett for de grunneiere dette omfatter og da med en kapitaliseringsrente på 5 %.
For takst nr 2, Per Liberg, skal det i tillegg til tomteverdien fastsettes erstatning for tømmerverdi slik herredsretten har gjort, jf utdraget til lagmannsretten på s 121.
For takst nr 4, Anna Josefine Brohjem, skal det fastsettes tomteverdi og erstatning for påstående tømmer.
Når det gjelder takst nr 8, Arnt Lindstad, skal det fastsettes erstatning etter tomteverdi.
Når det gjelder takst nr 9, Martinius Lindstad, skal det fastsettes erstatning etter tomteverdi basert på differanseprinsippet. Herredsrettens fastsettelse anses for lav. Det kreves dessuten ulempeerstatning fordi ny bebyggelse kommer tett opp til egen bolig og gir denne en vesentlig dårlige adkomst enn i dag.
Når det gjelder takst nr 10, Gerd Hagen, skal det fastsettes erstatning for tomteverdi.
Dersom lagmannsretten fastsetter erstatningen basert på bruksverdien kreves tapt almenningsrett.
Når det gjelder takst nr 11, Helge Lindberg, skal det gis erstatning etter tomteverdi. Lagmannsretten må legge til grunn at Lindberg hadde egen kloakk og at det lå til rette for egen utparsellering og salg av tomter.
Når det gjelder takst nr 13, Egil Olav Langberg, skal det fastsettes erstatning etter tomteverdi. Langberg taper en utbyggingstomt, subsidiært skal det fastsettes erstatning etter differanseprinsippet. Langberg skal dessuten ha erstattet tapt uthus/garasje og ødelagt hekk.
Når det gjelder takst nr 14, Karin Mikkelsen, skal det fastsettes erstatning for tomteverdi og redusert verdi for gjenværende eiendom.
Når det gjelder takst nr 15, Knut Kristiansen, skal det fastsettes erstatning etter tomteverdi og påstående tømmer skal erstattes. Det kreves også erstattet redusert verdi på resteiendommen pga innregulert næringsareal vest for eiendommen og innregulert tett bebyggelse ved tunet.
Dersom lagmannsretten fastsetter erstatningen etter jordbruksverdi kreves erstattet tapt almenningsrett.
For takst nr 6, Astrid Bækkedal, skal det fastsettes erstatning etter tomteverdi. Det må også gis erstatning for påstående tømmer.
For samtlige saksøkte grunneiere gjelder at det påstås erstatning for saksomkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
I Generelt om erstatningsfastsettelsen
Kommunens eiendomsinngrep omfatter ekspropriasjon av grunn i hht reguleringsplan vedtatt av Stange kommunestyre 160693 for Navneberget og Stange idrettspark. Dette fremgår av de alminnelige skjønnsforutsetninger pkt 2 a. Av pkt 2 b og c fremgår at eiendomsinngrepet også omfatter matjord og påstående trær og annen vegetasjon.
For samtlige takstnummer vil lagmannsretten fastsette erstatning basert på eiendommenes salgsverdi, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5. Ved fastsettingen legges det vekt på at Navneberget ligger sentralt i Stange kommune nær Stangebyen og med derav følgende gode kommunikasjoner på vei og bane. Området ligger relativt høyt og fritt og vil ved en hensiktsmessig utbygging kunne gi attraktive boligtomter. Dette gjelder kanskje særlig det vestlige området. De arealer som ligger opp til jernbanen vil, på den annen side, bli noe sjenert av jernbanetrafikken.
Lagmannsretten vurderer det slik at grunneierne i det nordlige området ville ha kunnet omsette sine eiendommer til private feltutbyggere og tomtesøkere allerede nå. For den sydligste del av området vil lagmannsretten legge til grunn at det vil ta mange år før grunneierne kunne påregne å selge boligtomter. Også her anses allikevel salgsverdien å gi høyere erstatning for grunneierne enn vederlag fastsatt på grunnlag av bruksverdien.
Ved erstatningsutmålingen legger lagmannsretten gjeldende reguleringsplan til grunn. Dette betyr at arealet er låst i sin innbyrdes fordeling av boligarealer, friarealer, veier og næringseiendommer. Ved erstatningsutmålingen legges parkprinsippet til grunn i den forstand at de områder som derved blir ubebyggbare skal erstattes etter strøkspris.
Stange kommune har fremlagt en kostnadsberegning utarbeidet av rådgivende ingeniør Rolf Bryhni der kostnadene til anlegg av veier og ledningsnett er beregnet for de ca 330 boligene som reguleringsplanen omfatter. Lagmannsretten viser til herredsrettens bemerkninger om dette på s 10 og 11 i herredsrettens premisser. Lagmannsretten er i det vesentlige enig i disse premisser, men vil allikevel gjøre en reservasjon. Det fremgår av rådgivende ingeniørs brev til kommunen, side 90 i utdraget, at en viktig del av grunnlaget for kostnadsoverslaget er illustrasjonsplanen utarbeidet av teknisk etat. Lagmannsretten legger til grunn at private utbyggere ville ha kunnet utnytte arealene på alternative måter innenfor reguleringsplanens rammer. Det fremgår også av brevet at usikkerheten i kostnadsberegningen er relativt stor. Kostnadsberegningen kan derfor bare bli av veiledende art.
Ved erstatningsutmålingen vil lagmannsretten ikke medta den påregnelige verdiøkning som ville fremkomme ved kommunens prosjekterte grunnlagsinvesteringer, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5, tredje ledd. Heller ikke vil lagmannsretten ta hensyn til den verdiøkning som spesielt er tilført det nordlige området av Navneberget ved kommunens investeringer i veier og ledningsnett de siste ti år før underskjønnet, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5, fjerde ledd.
Erstatningen vil bli utmålt ut fra markedsverdien på boligtomter som ligger i området basert på verdien som råtomter, og uten hensyntagen til de foran nevnte kommunale investeringer.
Herredsretten har lagt til grunn for sin erstatningsfastsettelse at tomteprisen i Stange ligger mellom kr 100.000 - 150.000 pr tomt. Herredsretten har videre lagt til grunn at tomteprisen på Navneberget på sikt kan utvikle seg til nærmere kr 200.000 pr tomt. På dette grunnlag har herredsretten utmålt erstatninger etter å ha gjort fradrag for kommunale investeringer som er gjort og vil bli foretatt.
Lagmannsretten er, basert på bevisføringen, kommet til at markedsverdien for en byggetomt på ca 850 m2 der vei, vann og kloakk ligger i tomtegrensen er ca kr 125.000 nær Stange sentrum. Det finnes ikke nødvendig for erstatningsfastsettelsen å skjønne over en eventuell fremtidig prisutvikling, og om denne vil være en netto prisutvikling eller bare en brutto prisutvikling. Innenfor dagens prismekanisme på boligtomter nær Stange sentrum finner lagmannsretten etter bevisførselen og befaringen margin for en verdi hos grunneieren ved en fremtidig boligbygging i størrelsesorden som angitt av herredsretten.
I tråd med den generelle beskrivelse av området foran, og etter en individuell vurdering av hver enkel grunneiers eiendom, finner lagmannsretten å ville gjøre en noe større differensiering mellom eiendomsverdiene. Lagmannsretten har derfor gått noe opp med erstatningene for de nordligste eiendommene og noe ned for de sydligste. Spesielt det nordligste området, med allerede eksisterende boligbebyggelse, fremtrer klart som et potensielt utbyggingsområde og eiendommene har mindre karakter av råtomt. Det ville vært enkelt å knytte seg til eksisterende veinett. Det som har manglet for en utbygging har vært et offentlig ledningsnett.
Høyeste tilkjente erstatning gis med kr 40 pr m2 i det nordlige området. For en fremtidig boligtomt på 850 m2 ville dette gitt en tomtepris på ca kr 35000. For den laveste erstatning som blir gitt, kr 12 pr m2, ville dette for en tilsvarende boligtomt, gitt en tomtepris på ca kr 10000. Selv om en utbygger i spesielt det sydligste og midtre området måtte innkalkulere i tomteprisen utgiftene til kjøp av de områder som ikke kan bebygges (veier og friareal) vil denne tomteprisen for råtomter i dette området, etter lagmannsrettens oppfatning, allikevel ligge på et rimelig nivå. Samtlige gitte erstatninger avspeiler etter lagmannsrettens beste skjønn verdien av grunnen i Navneberget og det som en kan regne med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommene ved frivillig salg, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd.
II Erstatningsfastsettelsen for de enkelte takstnummer
Takst nr 2 gnr 98 bnr 2 og 23, eier Per Liberg
Det avstås ca 66 da, herav 17 da dyrket mark, 47 da skog og 2 da til veiformål.
Grunneierens påstand:
Full erstatning etter tomteverdi og erstatning for påstående tømmer etter registrering.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen fremtrer som en i og for seg trivelig landbrukseiendom der spesielt området vest for eksisterende vei ligger solrikt og velegnet for boligutbygging. Det østligste området av arealet ligger noe lavere og fuktig til.
Det vises til de generelle bemerkninger foran. Lagmannsretten finner, som herredsretten, det hensiktmessig å utmåle en gjennomsnittspris pr m2 for hele området. Ved erstatningsfastsettelsen er tatt hensyn til at en utbygging til boligformål på eiendommen må forventes å ligge et godt stykke inn i fremtiden hvorved diskonteringseffekten slår ut for fullt i forhold til de øvrige eiendommene.
Når det gjelder påstående skog gis erstatning etter fremlagt dokumentasjon, jf utdraget s 121.
Erstatningsutmåling:
1. Erstatning for grunnavståelse kr 12 pr m2 2. Erstatning for påstående tømmer kr 67600.
Takst nr 4, gnr 100 bnr 5 og 10, eier Anna Josefine Brohjem
Det avstås ca 3,2 da hvorav 3 da skog og 0,2 da vei.
Grunneiers påstand:
Full erstatning etter tomteverdi og erstatning for påstående tømmer.
Lagmannsretten bemerker:
Arealene ligger sydligst i ekspropriasjonsområdet og støter inn til jernbanen. Denne går her i en forholdsvis dyp skjæring som demper støyen. Jernbanens byggeforbudsbelte på 30 m omfatter det sydligste arealet i sin helhet og en betydelig del av det nordligste. Begge arealene er avsatt til turvei og lek/friområde. Lagmannsretten finner at grunneieren har krav på erstatning etter tomteverdi også for de områder som ligger innenfor byggeforbudsbeltet. Den nordligste del av arealet innenfor byggeforbudsbeltet kunne vært benyttet som hage for omkringliggende ny bebyggelse og den sydligste del ville hatt en verdi som tilleggsareal for tilliggende bebyggelse.
Det skal ikke gis erstatning for allerede eksisterende veigrunn. Det vises om dette til herredsrettens premisser for denne eiendom som lagmannsretten er enig i.
Det gis ikke særskilt erstatning for tap av vegetasjon idet verdien av denne inngår i tomteprisen.
Erstatningsutmåling:
Erstatning etter tomteverdi kr 15 pr m2.
Takst nr 8, gnr 96 bnr 171 og 196, eier Arnt Lindstad
Det avstås ca 4,6 da hvorav 4,3 da dyrket mark og 0,3 da skog.
Grunneierens påstand:
Full erstatning etter tomteverdi.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen ligger i det nordlige området, og lagmannsretten viser til de generelle bemerkninger foran. Det eksproprierte areal fremtrer som et tilnærmet flatt jorde som ligger til eksisterende vei. Eiendommen er velegnet for boligbebyggelse og anses forholdsvis lett salgbar.
Erstatningsutmåling:
Erstatning etter tomteverdi kr 30 pr m2.
Takst nr 9, gnr 96 bnr 162, eier Martinius Lindstad
Det avstås ca 1,5 da tomt.
Grunneiers påstand:
Full erstatning for grunn etter tomteverdi og erstatning for redusert verdi av gjenværende eiendom.
Lagmannsretten bemerker:
Boligeiendommen ligger nordligst i ekspropriasjonsområdet og anses i dag som en lett salgbar boligeiendom til en god pris. Grunnen til dette er først og fremst en stor tomt, godt vedlikeholdt og med særpreget og vakker vegetasjon som skjermer mot hovedveien.
Lagmannsretten vil fastsette erstatningen basert på differanseprinsippet og anser at verditapet på gjenværende eiendom er betydelig. Eiendommen blir dårligere arrondert, får mindre hensiktsmessig adkomst og mister den attraktive nordlige del av tomten med vegetasjon.
Lagmannsretten er enig med herredsretten i at at det ikke er grunnlag for ulempeerstatning, og viser til herredsrettens premisser som dekkende for sitt syn.
For det sydligste arealet som avstås, på grensen mot takst nr 8, fastsettes erstatningen som for dette takstnr til kr 30 pr m2.
Erstatningsutmåling:
Erstatning etter verdidifferanseprinsippet med kr 90000. For areal mot syd, erstatning etter tomteverdi med kr 30 pr m2.
Takst nr 10, gnr 97 bnr 23, eier Gerd Hagen
Det avstås ca 7,5 da dyrket areal.
Grunneiers påstand:
Full erstatning etter tomteverdi.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen ligger i det nordlige området og lagmannsretten viser til de generelle bemerkninger foran. Det eksproprierte jordet ligger til eksisterende veier på vestsiden og østsiden og til skogsmark i sør.
Eiendommen anses velegnet for boligbebyggelse og relativt lett salgbar.
Det foreligger avslag fra kommunen for å føre vann og avløp vestover mot eksisterende ledningsnett. Det legges til grunn at også denne eiendom er avhengig av opparbeidelse av nytt offentlig ledningsnett.
Erstatningsutmåling:
Erstatning etter tomteverdi, kr 30 pr m2.
Takst nr 11, gnr 97 bnr 21, eier Helge Lindberg
Det avstås ca 2,3 da hvorav 0,2 da andel av tomt og 2,1 da dyrket mark.
Grunneiers påstand:
Full erstatning etter tomteverdi.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen ligger i den nordlige del av ekspropriasjonarealet i en solrik helling mot vest. Det avståtte areal anses som meget velegnet som boligtomter, og lett salgbar innen kort tid. Erstatningen finnes derfor å skulle settes noe høyere enn for de øvrige eksproprierte arealene.
Erstatningsutmåling:
Erstatning etter tomteverdi, kr 40 pr m2.
Takst nr 13, gnr 97 bnr 55, eier Egil Olav Langberg
Det avstås ca 1,2 da tomt.
Grunneiers påstand:
Full erstatning etter tomteverdi. Erstatning for tap av en utbyggingstomt, subsidiært redusert verdi av gjenværende eiendom.
Erstatning for tap av uthus/garasje og for tap av hekk.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen fremtrer som en tiltalende boligeiendom noe lenger syd enn foregående takstnr. Det er en betydelig del av eiendommen som må avstås. Verdien av det avståtte areal anses mindre enn det tap som oppstår på gjenværende bolig. Lagmannsretten vil derfor tilkjenne erstatning basert på verdidifferanseprinsippet og viser forsåvidt til herredsrettens bemerkninger som lagmannsretten kan tiltre. Dette gjelder også erstatningsfastsettelsen.
Når det gjelder erstatning for tapt uthus/garasje skal tapet dekkes etter ekspropriasjonserstatningsloven §7. Lagmannsretten legger til grunn at grunneieren vil ha krav på gjenoppføring av ny garasje og en rommelig bod i tilknytning til denne. Videre skal gjøres fradrag for den fordel nytt uthus og ny garasje vil gi, jf bestemmelsens tredje ledd.
Erstatning for tap av hekk er medtatt i erstatningen for det avståtte arael, jf foran.
Erstatningsutmåling:
Erstatning etter verdidifferanseprinsippet, kr 75000. Erstatning for uthus/garasje, kr 50000.
Takst nr 14, gnr 98 bnr 34, eier Karin Mikkelsen
Det avstås ca 0,04 da tomt.
Grunneiers påstand:
Full erstatning etter tomteverdi og erstatning for redusert verdi for gjenværende eiendom.
Lagmannsretten bemerker:
Det avstås et hjørne av boligtomten for fremføring og utvidelse av vei. Ekspropriasjonen anses ikke å påføre gjenværende eiendom redusert verdi.
Erstatningsutmåling:
Erstatning etter tomteverdi med til sammen kr 1000.
Takst nr 15, gnr 98 bnr 4, eier Knut Kristiansen
Det avstås ca 15,4 da hvorav 6,6 da dyrket mark og 8,8 da skog.
Grunneiers påstand:
Full erstatning etter tomteverdi. Erstatning for tømmer (ikke registrert) og erstatning for redusert verdi av resteiendom.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen ligger i den sørlige del av ekspropriasjonsområdet. Grunneierens bolig, og tunet som eksisterende vei fører frem til, ligger tiltalende og godt arrondert. Det østligste området som blir avstått er småkupert med noe skog. Arealet anses velegnet for boligbebyggelse.
Det vestligste arealet som blir avstått består av dyrket mark og ligger inn til jernbanen. Området ligger dels lavere enn jernbanetraséen og er regulert til service og næringsareal. Jernbanens byggeavstandslinje på 40 m omfatter en vesentlig del av det vestlige området. Området har allikevel sin verdi idet reguleringsformålet i stor utstrekning ikke sjeneres av byggeforbudsbeltet. Arealet anses allikevel å ha en lavere verdi enn arealet øst for boligtunet. Det legges særlig vekt på nærheten til jernbanetraséen og beliggenheten av denne i terrenget.
Det gis ikke erstatning for vegetasjon idet tapet her anses dekket ved grunnerstatningen.
Erstatningsutmåling:
For areal regulert til servicevirksomhet: Tomteerstatning med kr 15 pr m2 For areal regulert til boligbebyggelse: Tomteerstatning med kr 20 pr m2
Takst nr 16, gnr 97 bnr 137, eier Astrid Bækkedal
Det avstås ca 24,5 da hvorav 8 da dyrket mark, 14 da skog og 2,5 da vei.
Grunneiers påstand:
Full erstatning etter tomteverdi og erstatning for påstående tømmer.
Lagmannsretten bemerker:
Det vises til den inndeling av arealet i fem parseller som er foretatt av herredsretten på s 23 og 24 i skjønnet. Lagmannsretten følger samme inndeling. Parsell 1 og 2 ligger i det nordvestligste området av ekspropriasjonsfeltet. Parsell nr 1 anses sammenlignbar med arealene på takst nr 8 og takst nr 10. Det vises til beskrivelsene her. Erstatningen settes her til kr 30 pr m2.
For parsell nr 2 gjelder tilsvarende. Parsellen støter opp til takst nr 11, men lagmannsretten verdsetter ikke arealet så høyt som for dette takstnummer pga tilgjengelighet og terrengnivå. Erstatningen utmåles til kr 30 pr m2. For parsell nr 3, gammel nedlagt vei (gutu) fastsettes en erstatning til kr 5 pr m2.
For parsell nr 4 anser lagmannsretten at dette har en betydelig lavere verdi enn parsell 1 og 2. Eksisterende vei deler parsellen i to, og spesielt den østligste delen fremtrer som mindre attraktiv. Totalt sett anses parsell 4 som vanskelige å selge, og diskonteringseffekten gjør seg mer gjeldende. Det gis ikke erstatning for påstående skog. Den inngår i erstatningen og skogen anses heller ikke å ha noen betydelig plussverdi. Erstatningen fastsettes til kr 15 pr m2.
For parsell nr 5, gammel veigrunn gis ikke erstatning. Det vises til herredsrettens premisser som tiltres av lagmannsretten.
Erstatningsutmåling:
For parsell 1 og 2: Erstatning for tomteverdi med kr 30 pr m2 For parsell 3: Erstatning med kr 5 pr m2 For parsell 4: Erstatning etter tomteverdi med kr 15 pr m2 For parsell 5: 0
III Avsavnsrente
Lagmannsretten er enig med kommunen i at en avsavnsrente på 7 % ligger noe høyt etter dagens rentenivå. Avsavnsrenten fastsettes til 5 %.
IV Saksomkostninger
Overskjønnet er begjært av saksøkeren for samtlige takstnummer. Skjønnsloven §54 kommer da til anvendelse.
De saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave stor kr 45.300 hvorav kr 40.000 utgjør salær og kr 5.300 utlegg. Saksøkeren har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgaven og denne legges til grunn for omkostningsavgjørelsen.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Stange kommune betaler slik erstatning som fastsatt foran.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stange kommune kr 45.300 - førtifemtusentrehundre - til advokat Håkon Mathiesen.
3. Stange kommune betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.