LE-1998-89

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-09-10
Publisert:	LE-1998-00089
Stikkord:	Odelstakst
Sammendrag:
Saksgang:	Sør-Østerdal herredsrett Nr: 97-00199 - Eidsivating lagmannsrett LE-1998-00089 B og LE-1998-00114 B. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00106.
Parter:	Saksøker: Berit Sjølie Davik (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Sundet). Saksøkt: Lise Oleane Sjølie (Prosessfullmektig: Advokat Johannes Thallaug).
Forfatter:	Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §6

Saken gjelder odelsovertakst over Sør-Østerdal herredsretts takst i anledning av at Berit Sjøli Davik har reist sak mot Lise Oleane Sjøli med krav om å løse Nordre Løsset i Åmot kommune.

Eiendommen Nordre Løsset består av gnr 35 bnr 9, 18, 20, 22, 23, 27, 32, 45, 89, 91, 92, 93, 102 og 103 i Åmot kommune. Gårdens hovedsete ligger ca 35 km fra Rena. Det er en tradisjonsrik storgård med sammenhengende skogsmark på begge sider av søndre del av Storsjøen. Samlet areal er på ca 41.000 dekar, hvorav produktiv skogsmark utgjør ca 26.000 dekar.

Eiendommens viktigste verdielement er skogen. Den har over lang tid vært drevet slik at avvirkningen har ligget langt under tilveksten. Det er en betydelig overvekt av hugstmoden skog. Stående masse med barskog var i 1995 282.144 m3 med 88,6 % i hugstklasse IV og V. Lagmannsretten kommer tilbake til de forstlige tall.

Eiendommen har en betydelig bygningsmasse. Gårdstunet ligger sammen med den dyrkede mark på en flate ned mot Storsjøen. Hovedbygningen er oppført i 1881 og tilbygget i 1953 med et bebygget areal på 277 m2 . Den er godt vedlikeholdt. I tillegg er det en kårbolig på 167 m2 i to etasjer oppført i 1926. Kårbygningen har betydelig behov for innvendig oppussing. Driftsbygning med fjøs, låve, stall, grisehus og gjødselkjeller er oppført i 1884 og er på 780 m2 . Fjøset er kondemnabelt og resten av bygningen fremstår i dag som lite tidsmessig. Til eiendommen ligger Storåsen seter som er oppført i 1881 med en grunnflate på 180 m2 . I tillegg finnes en rekke større og mindre ved-, lager, gardssag og redskapshus på hovedbølet. Disse har varierende nytteverdi, men er godt vedlikeholdt.

Det finnes videre en rekke bygninger utenfor hovedsetet. De er i dag dels leiet ut til fritidsformål, dels i forbindelse med jakt og fiske.

Bygningene er beskrevet i en rapport som takstmann Sletten har utarbeidet. Partene har ikke hatt innvendinger mot rapporten. Lagmannsretten har befart de aller fleste av bygningene.

Eiendommens jordvei er på ca 100 dekar dyrket hvorav ca 90 dekar jord ligger rundt våningshuset der det dyrkes korn. Jorda er sandmold og er noe tørkesvak. Ca 12 dekar som brukes til gressproduksjon ved Neverdalen som et nedlagt småbruk.

Eiendommen har betydelige utmarksressurser. Elgkvoten har vært på 23 dyr i gjennomsnitt de 10 siste år. I tillegg kommer småviltjakt. Eiendommen har fiskerett i Storsjøen, Sandnestjernene og i Glesaatjernene. Utmarksressursene må sees i sammenheng med utleie av de mange hytter, koier og småhus som finnes på eiendommen.

På eiendommen ble i 1912 bygget et kraftverk i Glesaavassdraget. Det var i drift og skaffet elektrisk energi til gården frem til 1972. Det er lagt frem planer for utbygging.

På eiendommen er det mulighet for uttak av store grusmasser av god kvalitet. Det har vært levert grus til veivesenet, men grusforekomsten vil først og fremst være en ressurs til eiendommens skogsbilveinett.

Stevning i odelsløsningssaken er av 27 januar 1997. Partene er enig i at Berit Sjøli Davik har løsningsrett. For herredsretten var løsningsretten til gnr 35 bnr 22 bestridt slik at det ble avhjemlet alternativ takster.

Sør-Østerdal herredsrett avhjemlet odelstakst den 20 oktober 1997 der taksten ble satt til 34 millioner kroner:

«1. Odelstakst over eiendommene Løset nordre, gnr. 35 bnr. 9 m/Sjøbotn, gnr 35, bnr 18, Løset skog gnr. 35, bnr. 20, Løset skog gnr. 35, bnr 22, Storåsen gnr. 35 bnr. 23, Braaten seter gnr. 35, bnr. 27, Løset skog gnr. 35, bnr 32, Havningen gnr. 35, bnr 45, Sandnesset gnr 35, bnr 89, Sagmålingen gnr 35, bnr 91, Tjernseggmålingen gnr 35, bnr. 92, Havnerett Sjømoen gnr. 35, bnr. 93, Soltun gnr. 35 bnr. 102, Buviken gnr. 35 bnr 103, alle i Åmot kommune, settes til kr 34.000.000,- - kronertrettifiremillioner 00/100.

2. For de under pkt. 1 ovenfor nevnte eiendommer, med unntak for Løset skog gnr. 35, bnr 22, settes odelstaksten til kr 31.800.000.- - kronertrettien-millioneråttehundretusen 00/100.

3. Berit Sjølie Davik betaler, innen 14 -fjorten dager fra takstens forkynnelse, kr 317.739,36 - kronertrehundreogsyttentusensyvhundreogtrettini 36/100- i saksomkostninger til Lise Oleane Sjølie. I tillegg kommer omkostninger ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene.»

Lise Oleane Sjølie begjærte odelsovertakst den 5 desember 1997 og Berit Sjølie Davik begjærte overtakst den 18 desember 1997. Hovedforhandling ble holdt den 30 august 1999 med inkaminasjonen i Tinghuset på Elverum. Deretter fortsatte forhandlingene på Trudvang på Rena den 31 august og 1, 2 og 3 september 1999. Partene møtte med sakkyndig bistand. For saksøker møtte som sakkyndige vitner, professor Lars Strand, førsteamanuensis Sølve Bærug, forstkandidat Arne Veggum og skogbruksleder Tom Kristiansen. For saksøkte møtte forstkandidat Halvor Svenkerud og skogsbestyrer Harald Nortun. Retten foretok sammen med prosessfullmektigene og de sakkyndige befaring av eiendommen.

Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten, men kravet om alternativ takst er frafalt. Partene har ikke hatt innvendinger mot herredsrettens beskrivelse av eiendommen. Lagmannsretten viser derfor foruten til beskrivelsen ovenfor til herredsrettens utførlige beskrivelse som også inkluderer takstmann Slettens beskrivelse av bygningsmassen.

Berit Sjølie Davik har for lagmannsretten anført at verdsettelsen skal foretas etter odelsloven §49 som gir anvisning på en bruksbestemt omsetningsverdi. Retten skal finne det beløp en alminnelig kjøper vil gi for eiendommen under forutsetning av at han må bosette seg på eiendommen og fortsatt drive den som landbrukseiendommen. Eiendommen er, med sin størrelse og avkastningspotensiale, å betrakte som en næringseiendom der den kapitaliserte verdi av de årlige påregnelige nettoinntekter vil være det som bestemmer verdien på en kjøpers hånd. For en eiendom av en slik størrelse, og med en slik bygningsmasse, vil ikke-driftsrelevante faktorer, som boverdi og vakker beliggenhet, spille en underordnet rolle.

Skogen er det dominerende verdielement. Den har vært drevet forsiktig slik at stående kubikkmasse har øket. I tidsrommet 1985 til 1995 har det i gjennomsnitt vært avvirket 4.200 m3 . Dette har ført til en oppspart kubikkmasse på ca 250.000 m3 i hugstklasse IV og V som gir rom for en øket fremtidig avkastning. Som følge av at det er hugget på de beste boniteter vil det imidlertid måtte regnes med en reduksjon i den langsiktige avkastning. Skogens fremtidige langsiktige balansekvantum vil være på 6.300 skogskubikk. Som følge av miljø og flerbrukshensyn og begrensninger i avvirkningen i fjell- og verneskogsområdene, må det fremtidige påregnelige årlige hugstkvantum settes til 5.700 salgskubikk.

Brutto tømmerpriser kan ikke settes høyere enn kr 350 pr m3 i gjennomsnitt. Historisk har tømmerprisene blitt redusert med 2,4 % pr år de siste 10 år. Det er ikke grunnlag for å anta at prisene vil stige i nærmeste fremtid. Motpartens anslag på kr 417 pr m3 er basert på utblinkningshugst som gir et vesentlig bedre resultat enn gjennomsnittet og på en urealistisk fremtidig sortimentsfordeling. Tømmerkvaliteten vil gå ned som følge av at det er hugget på de beste boniteter i de lavereliggende områder. Det har vært en bevisst strategi å ta ut de eldste og beste kvaliteter. En gjennomsnittspris på kr 417 pr m3 ligger kr 65 pr m3 over gjennomsnittsprisen i Åmot skogeierlag de siste fire år.

Driftskostnadene må ta utgangspunkt i prisen for avvirkning med hugstmaskiner. En pris på kr 190 pr m3 i gjennomsnitt er realistisk.

Med en nettopris på kr 160 pr m3 gir en langsiktig årlig avvirkning på 5 700 m3 med 7 % diskonteringsrente en nåtidsverdi for skogen på 13 millioner kroner. Med en forsert avvirkning der det tas ut 7.800 salgskubikk pr år i den første 10 årsperiode, blir verdien 14,5 millioner kroner.

En forsert avvirkning vil bryte med miljøhensyn og tradisjonen på Løsset.

Verken biologiske eller forstlige hensyn tilsier en forsert avvirkning. Skal det nå gjennomføres en forsert avvirkning kan det ikke ha andre årsaker enn rent økonomiske hensyn.

Eiendommen har en enorm bygningsmasse med langt flere bygninger enn det er behov for av hensyn til driften. Bygningene er med unntak av kårbygningen godt vedlikeholdt, men flere av bygningene kan ikke utnyttes økonomisk og vil på sikt bli en utgift.

Gårdsbebyggelsen med jordveien har en pen beliggenhet ved Storsjøen, men noe avsidesliggende. Det er for mange og store hus til at en kjøper vil betale noe nær bygningenes tekniske verdi. Jorda er av dårlig kvalitet og gir ikke mer enn 300 - 350 kg bygg på målet. I Neverdalen kan det være 200 - 300 forenheter pr dekar.

Bygningene for øvrig på eiendommen vil ha verdi som utleieobjekt i forbindelse med utnyttelse av jakt og fiskeressursene. Det finnes også bygninger som det ligger an til å selge. Bortsett fra Skeishuset som er ledig, er de andre aktuelle salgsobjekt leiet ut til år 2004.

Utmarksressursene gir gode muligheter, men det kreves et visst initiativ. Den aktivitet som er forutsetningen for den inntjening som Halvor Svenkerud har lagt til grunn i sin utredning er urealistisk. Den vil bryte med tradisjonene på Nordre Løsset og krever en betydelig kompetanse og investeringer. Det vil også bli for mange jegere på eiendommen. Kr 1.50 pr dekar fremstår som realistisk inntektspotensiale.

Det er mulig å utnytte kraftpotensialet på eiendommen. Men eksisterende kraftverk vil ikke dekke gårdens behov og vanntilførselen er ujevn og maskineriet umoderne. Det er derfor lite aktuelt å sette det eksisterende verk i gang. Alternativet ved å bygge nytt og øke produksjonen er teknisk interessant, men fortjenesten vil bli så marginal at man må ha spesiell interesse og tilgang på kapital for å prioritere egen kraftproduksjon.

Det må sees bort fra noen merverdi som følge av etableringen av forsvarets skytefelt som delvis kommer på eiendommen. Skytefeltet vil ikke beslaglegge produktivt skogareal og det er fortsatt ikke avklart om feltet vil strekke seg inn på Nordre Løsset. Ved en eventuell ekspropriasjon vil det ikke bli utmålt erstatning for tapt skog, men for utmarksverdier. Det er dessuten mer aktuelt med makeskifte enn pengeerstatning.

En eventuell mulighet til å kunne selge skog til forsvaret for å brukes i makeskifteoppgjør, må det sees bort fra. Forsvaret fremstår ikke som noen alminnelig kjøper i odelssammenheng.

Ved fastsettelse av diskonteringsrente når fremtidige inntekter skal omregnes til nåtidsverdier, er det kjøperens krav til avkastning av kapitalen som er avgjørende. Ved kjøp av en slik næringseiendom som Nordre Løsset, vil kjøpere stille strengere krav til avkastning enn ved kjøp av mindre eiendommer der boverdien ofte spiller en dominerende rolle ved verdsettelsen. I dette tilfelle er 7 % riktig ut fra det lånebehovet en kjøper vil måtte ha.

Berit Davik Sjølie har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksomkostningene avgjøres etter skjønnsloven §54a fjerde ledd jf tredje ledd.»

Lise Oleane Sjølie har anført at odelsløseren må betale omsetningsverdien for Nordre Løsset basert på fortsatt landbruksdrift av eiendommen. Etter Høyesteretts avgjørelse i Rt-1998-1389 (Torderud) er ikke lenger konsesjonsprisen bindende som nedre grense for odelsprisen. Det innebærer at også andre forhold enn de rent avkastningsmessige får full vekt. For Nordre Løsset innebærer dette at prisen må finnes i skjæringspunktet mellom tilbud og etterspørsel.

Nordre Løsset fremstår som en særpreget eiendom der både kvalitet og kvantitet vil spille inn ved prisfastsettingen. Den utstråler kvalitet gjennom sin bygningsmasse med et staselige hovedsete vakkert beliggende ved Storsjøen. Også driftsmessig har den preget av kvalitet. Særlig skogen er i topp stand med veier og utført skogkultur og tynning. At eiendommen fremstår i en slik stand, skyldes eierens store interesse for kvalitet og orden og at eiendommens avkastningsevne har satt henne i stand til å opprettholde kvaliteten.

Driften på Nordre Løsset har også ført til at eiendommen har en enorm ressurs i standskogen. Stående masse utgjør 280.000 m3 og av dette er 250.000 m3 i hugstklasse IV og V. Lise Sjølie har ut fra sin driftsform latt denne trekapital bli stående. På en kjøpers hånd fremstår den praktisk talt som likvide midler. Håndteringen av denne trekapitalen er sakens hovedtema.

Både forstlige og økonomiske forhold tilsier at verdsettelsen må foretas ut fra en forsert avvirkning. Den gamle granskogen på ca 205.000 m3 er med sin alder på over 100 år så gammel at den har mistet mye av sin produksjonsevne og derved utspilt sin rolle. Det er således ingen forstlige hensyn som taler i mot avvirkning. Det er heller intet vesentlig i lovverket som kan hindre avvirkning over få år.

Driftsøkonomisk hensyn taler for en slik forsert avvirkning. Et slikt storsalg vil gi bedre priser og lavere driftskostnader enn om avvirkningen fordeles på små drifter over flere år. Forventningen i næringen om lavere tømmerpriser i fremtiden, taler også for avvirkning nå. For en kjøper vil forsert avvirkning trenge seg frem. Valget står mellom å ta ut pengene for å dekke lånekapitalen eller la de bli stående uten forrentning. En kjøper vil hugge nå og bruke den realiserte kapital til å betale gjeld og å investere i eiendommen.

Ut fra dette har Lise Sjølie anført at påregnelig drift på en kjøpers hånd, vil være å selge mye av den gamle granskogen ved rotsalg over tre år. Ved en slik stordrift ved uttak av 110.000 m3 gran, vil nettoprisen ligge på kr 250 pr m3 . Deretter vil det stå igjen 140.000 m3 hvorav 45.000 m3 er furu. Det gir grunnlag for et fremtidig årlig hugstkvantum på 4.000 - 4.500 m3 . Når hensyn tas til furukvaliteter og til at en del av avvirkningen må foretas i vernskogen, er sannsynlig nettopris kr 200 pr m3 . Avvirkning i dette tempo tilsier en verdi på 38 millioner kroner.

I tillegg kommer de andre verdielementer. Utmarksmulighetene kan gi betydelige inntekter. Eiendommen har hatt en gjennomsnittlig elgkvote på 23. I tillegg kommer småviltjakt og fiske. Jakt og fiskeressursene kan best utnyttes gjennom utleie av hytter og koier.

Bebyggelsen har også store verdier. Flere bygninger kan fraselges og gårdsbebyggelsen representerer med sin storslagenhet en betydelig verdi som bolig. Mulighetene for egen kraftproduksjon er også et verdielement som kjøpere av eiendommen vil ta hensyn til.

Ca 12.000 m2 av eiendommen med en stående masse på 16.000 m3 ligger innenfor det foreslåtte øvingsfelt for forsvaret på Gråfjell. På eierens hånd representerer forsvarets erverv utsikt til en høyere erstatning både for skogen og utmarksnæringen enn hva en vanlig kjøper vil betale. Ved ekspropriasjon skal eierens tap fastsettes ut fra ekspropriasjonsrettslige prinsipp, der den nye bestemmelse i ekspropriasjonserstatningloven §6 og lavere diskonteringsrente fører til en høyere erstatning enn hva kjøpere som skal finansiere kjøpet vil betale. Denne merverdi skal hensyntas i odelstaksten.

Stortinget har forutsatt at oppgjøret til dem som mister skog som følge av etableringen av øvingsfeltet, primært tilbys oppgjør i form av makeskifte. Dette har skapt en salgsmulighet for eieren av Nordre Løsset som representerer en økonomisk verdi fordi forsvaret har lagt seg på en pris som er høyere enn hva det ordinære marked vil betale. Ut fra dette er det påregnelig at en kjøper vil videreselge vestsida, som utgjør 20 % av eiendommen, for delvis å finansiere kjøpet av Nordre Løsset.

Lise Oleane Sjølie har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Berit Sjølie Davik erstatter Lise Oleane Sjølies utgifter til teknisk og juridisk bistand for lagmannsretten.»

Lagmannsretten bemerker at Nordre Løsset fremstår som en særdeles velholdt og veldrevet storgård med et staselig hovedsete ved Storsjøen ca 3.5 mil fra Rena. Eiendommen særpreges av en driftsform med forsiktig avvirkning av skogen og der vedlikehold av både bygninger og skogen har hatt prioritet. Dette har ført til en skog med godt utbygget veinett og som er a jour med kultiveringsarbeider og med en betydelig standskog. Ved verdsettelsen er det denne hugstmodne standskogen på 250.000 skogskubikk som vil dominere verdsettelsen.

Verdsettelsen ved odelsløsning skal foretas ut fra omsetningsverdien basert på slik drift av eiendommen som angitt i odelsloven §49. Med de begrensninger med hensyn til utnyttelse som ligger i bestemmelse, er det en markedsbestemt omsetningsverdi som skal legges til grunn der det skal hensyntas såvel avkastningsnivået som ikke driftsrelevante forhold. Den innbyrdes vektlegging av disse vil variere etter odelseiendommens beskaffenhet. Ved løsning av eiendommer som Nordre Løsset, vil markedet tillegge ikke driftsrelevante momenter relativt liten vekt sammenliknet med løsning av mindre eiendommer i sentrale strøk, der for eksempel boverdien lett kan overstige eiendommens avkastningspotensiale som landbrukseiendom.

I skjønnspraksis har det vært usikkerhet med hensyn til hvilken betydning konsesjonsprisen skulle ha ved fastsettelsen av odelsprisen. Den fremherskende lære var at kjøpere flest var avhengig av konsesjon, og konsesjonsprisen følgelig ville være bestemmende for hvilken pris som kunne oppnås i det frie markedet,.men i Rt-1998-1389 slo Høyesterett fast at fordi odelsløseren ikke trengte konsesjon, skulle det sees bort fra dette konsesjonsbestemte markedet som direkte bestemmende for odelsprisen. Konsesjonsprisen kommer nå bare inn indirekte ved at den vil kunne gjøre odelseiendommen mindre verd på løserens hånd enn den løsningspris han må betale.

Konkret innebærer dette at diskonteringsrenten vil måtte bestemmes av det krav til avkastning kjøpere stiller til den kapital som må skaffe til veie for å løse eiendommen drevet som beskrevet i odelsloven §49. Det vil kunne variere fra løsningssak til løsningssak. For eiendommer som Nordre Løsset som har karakter av en betydelig næringsvirksomhet, vil renten på lånekapitalen være det sentrale moment. Selv om løsningssummen blir betydelig, er det et moment ved fastsettelsen av diskonteringsrenten at fremmedkapitalbehovet reduseres ved en forsert avvirkning av standskogen og frasalg av enkelte av bygningene. Ut fra dette legger lagmannsretten til grunn en diskonteringsrente på 6 % som passende.

Ved verdsettelsen av skogen tar lagmannsretten utgangspunkt i standskogen der det finnes 250.000 skogskubikk av eldre skog. Påregnelig avvirkningstempo på en kjøpers hånd vil utvilsomt ligge langt høyere enn den historiske avvirkningstakt på Nordre Løsset. Både forstlige og økonomiske betraktninger tilsier en forsert avvirkning der en betydelig masse tas ut så snart som mulig. Lagmannsretten tiltrer på dette punkt saksøktes anførsler. Det innebærer at det tas ut 100.000 salgskubikk av hovedsakelig granskog i løpet av tre år ved ett rotsalg. Dette vil måtte tas fra mange bestand med et betydelig samlet areal i størrelsesorden 6.000 - 7.000 dekar når vanlig flerbrukshensyn er ivaretatt. Ved slike stordrifter legger lagmannsretten til grunn at driftsutgiftene blir endel mindre enn ellers, og at det kan oppnås noe bedre priser enn ellers slik at nettoprisen i gjennomsnitt settes til kr 210 pr m3 . Et slikt rotsalg vil da innbringe 21 millioner kroner.

Etter dette rotsalg vil det stå igjen 140.000 m3 av den eldre skogen (hugstklasse IV og V). I dette kvantum vil det meste av den eldre og verdifulle furuskogen inngå. Videre vil en betydelig andel av den resterende eldre granskogen stå over 700 meter. Ved drift av denne skogen vil det bli høyere driftskostnader på grunn av vernskogbestemmelsene og flerbrukshensyn. Lagmannsretten legger til grunn at en kan hugge et jevnt årlig tømmerkvantum på 4.500 m3 frem til den yngre skogen i hugstklasse II og III kommer inn med full tyngde og på ny nytt drar opp hugstkvantumet. Med en antatt gjennomsnittsnetto på 170 kroner, vil dette representere en nåtidsverdi på ca 10 millioner kroner med en diskonteringsrente på 6 %.

I tillegg til skogen kommer eiendommens øvrige ressurser som kan gi økonomisk avkastning.

Utmarksverdiene er betydelige. Det gjelder utleie av jakt og fiskerettighetene i kombinasjon med hytter og koier. Lagmannsretten legger til grunn at fremtidig påregnelig elgkvote vil ligge på 20 dyr. I tillegg kommer småviltjakt og fiske. Full utnyttelse av utmarksressursene vil nødvendiggjøre betydelig administrasjon og en aktiv markedsføring.

Av bygningsmassen er det flere som ikke inngår i skogsdriften og som lagmannsretten finner det påregnelig at de kan bli frasolgt. Delingstillatelse vil etter lagmannsrettens vurdering være påregnelig når bygningene ikke nødvendig for driften. Det gjelder Karistua, Skeishuset, Nedre Glesaaen, Øvre Glesaaen, Velta, Neverdalen og Toppen. Av disse fremstår Skeishuset, Velta og Nedre Glesaaen som særlig attraktive fritidseiendommer.

Fallene Nordre og Søndre Glesåa er en utnyttbar ressurs. Men utbygging forutsetter investeringer som først vil kunne gi overskudd inn i fremtiden. For en kjøper som nå må ut med en betydelig kapital for å erverve eiendommen, vil derfor ikke ressursen slå fullt ut slik som skogen, men den vil representere en plussverdi.

Det samme vil gjelde grusforekomstene. På grunn av eiendommens beliggenhet er salgsmulighetene begrenset, men representerer en økonomisk ressurs ved at de blant annet kan gi grus til skogsbilveinettet.

Eiendommens hovedbebyggelse og seter vil på langt nær kunne forrente den nedlagte kapital. Dertil er det for mange bygninger og for store bygninger. Kårbygningen trenger omfattende indre vedlikehold og driftsbygningen er lite tidsmessig. For øvrig er bygningene godt vedlikeholdt. Det vil likevel bli et stort kontinuerlig vedlikehold. Bygningens verdi på en kjøpers hånd vil være som et staselig bosted med vakker beliggenhet og som driftssenter for eiendommen. Jordveien er på til sammen 100 dekar, hvorav 90 dekar kornjord ved hovedsetet. Påregnelig driftsform på en slik eiendom er, som anført av herredsretten, bortleie.

Av eiendommens 41.000 dekar ligger ca 12.000 dekar innenfor det utpekte område for forsvarets øvingsfelt. Etter Stortingsvedtaket legger lagmannsretten til grunn at det er påregnelig at dette området vil bli ekspropriert, slik at kjøperen i løpet av noen år vil få utbetalt erstatning utmålt etter ekspropriasjonsrettslige prinsipp. En slik verdsettelse som tar utgangspunkt i eierens tap, vil føre til et større beløp enn hva arealet har bidradd med i odelstaksten. Det skyldes for det første at stående masse innenfor øvingsfeltet har gått inn i verdsettelsen etter jevnt årlig hugstkvantum, mens det i følge den nye bestemmelse i eksprpriasjonsertatnigsloven §6 er påregnelig at det vil bli utmålt en erstatning etter bruksverdi basert på påregnelig avvirkning av ekspropriasjonsarealet vurdert isolert. Dessuten er det påregnelig at diskonteringsrenten vil ligge en prosent lavere ved verdsettelse etter bruksverdi ved ekspropriasjon enn ved salgsverdien ved odelsløsning. Denne merverdi som fremkommer gjennom den påregnelige ekspropriasjonserstatning for skog og utmarksressursene innenfor regionfeltet, skal hensyntas ved fastsettelsen av odelsprisen. Det er en merverdi som kjøperen kan ta ut når ekspropriasjonen blir gjennomført og som derfor lagmannsretten har hensyntatt. Derimot finner ikke lagmannsretten tilstrekkelig holdepunkter for å legge til grunn at det er påregnelig med frasalg av eiendommen til forsvaret for å erverve makeskifteareal.

Lagmannsretten har ovenfor behandlet de enkelte verdielementer som vil inngå i en kjøpers vurdering som skulle legge inn bud på Nordre Løsset. Den endelige odelspris må fremkomme gjennom en helhetsvurdering av de enkelte element. Det vil ikke være påregnelig å finne kjøpere som vil være villig til å legge an driften med tanke på optimalisering av alle verdielementene. Ut fra en slikt samlet skjønnsmessig vurdering er lagmannsretten enstemmig kommet til at Nordre Løsset, vurdert på taksttidspunktet ut fra odelsloven §49, skal ha en løsningssum på 40 millioner kroner.

Begge parter har begjært overskjønn slik at saksomkostningene for lagmannsretten skal avgjøres etter skjønnsloven §54. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å anvende bestemmelsen i skjønnsloven §54a tredje ledd forsåvidt gjelder omkostningene som refererer seg til kraftverket.

Advokat Thallaug har levert omkostningsoppgave på kr 341.382 hvorav salæret utgjør kr 140.000.

Lagmannsretten har vurdert utgiftene til de sakkyndige for skog og for kraftverket, men er kommet til at kr 122.329 til Halvor Svenkerud og kr 36.575 til Anders Kjær etter omstendighetene må ansees nødvendige. Det vises særlig til sakens omfang og at saksøker for lagmannsretten la frem nytt materiale og møtte med tre nye sakkyndige.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning

1. Odelsovertakst over Nordre Løsset gård, gnr 35 bnr 9 m/ Sjøbotn, gnr 35 bnr 18 Løsset skog, gnr 35 bnr 20; Løsset skog gnr 35 bnr 22, Storåsen gnr 35 bnr 23, Braaten seter gnr 35 bnr 27, Løsset skog bnr 35 bnr 32, Havningen gnr 35 bnr 45, Sandnesset gnr 35 bnr 89, Sagmålingen gnr 35 bnr 91, Tjernseggmålingen gnr 35 bnr 92, Havnerett Sjømoen gnr 35 bnr 93, Soltun gnr 35 bnr 102, Buviken gnr 35 bnr 103, alle i Åmot kommune settes til 40.000.000 -førtimillioner- kroner.

2. Berit Sjølie Davik betaler innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet 341.382 -trehundreogenførtitusentrehundreogtoogåtti- til Lise Oleane Sjølie.

3. Berit Sjølie Davik betaler de lovbestemter utgifter i anledning overskjønnssaken.