LE-1999-650

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse
Dato:	2000-06-26
Publisert:	LE-1999-00650
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Nedre Romerike herredsrett nr 96-00357 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1997-00681 B og LE-1999-00650 B. Anke til Høyesterett vedr. sak 99-0650; skjønnet fremmes for lagmannsretten, se HR-2000-01183.
Parter:	I sak nr 97-00681 B: Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/Luftfartsverket (Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Bjarne Arild Frøshaug (Advokat Frithjof B. Sigmond). I sak nr 99-00650 B: Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet v/Luftfartsverket (Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Per Ramstad (Advokat Frithjof B. Sigmond).
Forfatter:	Lagdommer Bernt Krohg. Fire skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §25, Domstolloven (1915) §38, Skjønnsprosessloven (1917) §48, §54a, Oreigningsloven (1959) §2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §35, §40

1. Innledning

Saken gjelder to overskjønn, forenet til felles behandling. Overskjønnene er begjært av to grunneiere, Bjarne Arild Frøshaug og Per Ramstad, som har fått deler av sine eiendommer regulert til «offentlig trafikkområde, flyplass» i forbindelse med at den nye hovedflyplassen for Oslo ble lagt til Gardermoen. Begge eiendommene inngår i reguleringsplanen for Brudalen - Røgler, vedtatt av Samferdselsdepartementet 27. juni 1994. Vedtakene om ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplanen ble truffet 7. april 1995. Eiendommene er ikke forhåndstiltrådt. Begjæringene om overskjønn knytter seg til Nedre Romerike herredsretts skjønn av 27. januar 1997 (Frøshaug) og av 10. juni 1999 (Ramstad).

Reguleringsplanen for Brudalen - Røgler omfatter et område på i alt ca 251 dekar i utkanten av flyplassområdet, sør for Rv. 174. Opprinnelig var det meningen at området skulle gå inn i en felles statlig reguleringsplan for hele flyplassen, som er på ca 13.000 dekar. På grunn av ulike typer innvendinger som kom fram under planarbeidet, ble det likevel besluttet å ta Brudalen -Røgler-området ut av den store planen, da denne ble vedtatt 4. juni 1993. Innvendingene gjaldt blant annet om det var nødvendig å regulere og erverve Brudalen - Røgler til trafikkområde, eller om flyplassens interesser kunne ivaretas uten å foreta eiendomsinngrep overfor grunneiere som drev landbruk i området. Arbeidet med disse spørsmålene fortsatte etter at planen for hovedområdet var vedtatt. Det resulterte til slutt ikke i noen endring av reguleringsformålet. Derimot ble det vedtatt en noe lavere utnyttelsesgrad enn opprinnelig foreslått, og i det endelige forslaget til reguleringsplan ble det dessuten uttrykkelig uttalt at de landbruksarealer innenfor planområdet som ikke ville bli berørt av bygge- eller anleggsarbeider, fortsatt skulle kunne drives som landbruk. Man så for seg at dette kunne ordnes gjennom spesielle avtaler med hver grunneier inngått under forhandlinger om grunnervervene.

Vedtak om ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplanen for Brudalen - Røgler ble som nevnt truffet 7. april 1995, og skjønn til fastsetting av erstatningene ble påstevnet av Staten ved Samferdselsdepartementet den 8. mars 1996 for Eidsvoll herredsrett. I likhet med skjønnet i anledning ekspropriasjonene til gjennomføring av reguleringsplanen vedtatt 4. juni 1993, ble også dette skjønnet i medhold av domstolloven §38 overført til Nedre Romerike herredsrett (sak nr. 96-00357 B). Blant de 13 saksøkte var både Bjarne Arild Frøshaug og Per Ramstad.

Ramstad påsto skjønnet nektet fremmet. Parallelt med ekspropriasjonssaken forhandlet Ramstad og staten om et makeskifte. På grunn av usikkerhet om hva slags restriksjoner Luftfartsverket senere ville pålegge makeskiftearealene, lot det seg ikke gjøre å fullføre disse forhandlingene før skjønnssaken for herredsretten var gjennomført. På denne bakgrunn ble skjønnet for Ramstads del begjært utsatt, og herredsretten avsa den 27. januar 1997 kjennelse om at «skjønnet vedrørende takstnummer 418, Per Ramstad, utsettes inntil restriksjonsplan for flyplassen foreligger».

Samme dag avsa Nedre Romerike herredsrett skjønn i sak 96-00357 B for de øvrige eiendommenes del. Et sentralt tvistetema for herredsretten var om det skulle gis tomteerstatning for jordbruksarealer som ble avstått til flyplassen. Dette spørsmålet hadde også stått sentralt for en del av de eiendommene som var blitt ekspropriert på grunnlag av reguleringsplanen av 4. juni 1993, og som hadde fått sine erstatninger utmålt ved Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 30. oktober 1996 ( RG-1997-1465). Overskjønnet av 30. oktober 1996 la til grunn at det, uten den nye reguleringen, ikke ville vært påregnelig med tomteutnytting i områder som var regulert til landbruksformål. Videre fant overskjønnet at erstatninger utmålt etter flyplassplanene, dersom man så bort fra verdistigningen skapt av selve tiltaket, ikke ville gi grunnlag for høyere erstatninger enn landbruksverdien. På denne bakgrunn kom overskjønnet til at det ikke skulle gis erstatning etter tomteverdi ved ekspropriasjon av eiendom som var i bruk som landbruksarealer.

Ved erstatningsutmålingen for tilsvarende arealer omfattet av Brudalen - Røgler - planen, la Nedre Romerike herredsrett i sitt skjønn av 27. januar 1997 overskjønnets rettslige vurderinger til grunn. Resultatet for Bjarne Arild Frøshaugs eiendom, takstnummer 419, ble dermed at det ikke ble gitt tomteerstatning for slike arealer. Frøshaug, som fikk hele sin eiendom innløst, ble tilkjent erstatning for jordbruksarealene med flat verdi 7 kroner pr. kvadratmeter (høy bonitet) og 5 kroner pr. kvadratmeter (arealer med dårlig arrondering og lengre driftsveg).

Ramstads eiendom, takstnummer 418, ble som nevnt tatt ut ved den opprinnelige behandlingen av herredsrettens sak 96-00357 B. Dette ble gjort for å holde muligheten for en makeskifteløsning åpen i påvente av at restriksjonsplanen for området skulle bli ferdig. Da restriksjonsplanen forelå, viste det seg imidlertid likevel ikke mulig å komme til en minnelig ordning, og saken ble derfor satt i gang igjen, denne gang bare med Ramstad som saksøkt. Ramstad påsto fremdeles prinsipalt at skjønnet skulle nektes fremmet, subsidiært at grunnerstatningen ble utmålt etter tomteverdi. Herredsretten fant at verken reguleringsplanen eller ekspropriasjonsvedtaket kunne anses ugyldig. Grunnen ble verdsatt etter sin bruksverdi som landbruksjord. Siden ekspropriasjonen bare gjaldt en del av Ramstads eiendom, og siden mulighetene til å tilpasse gårdsdriften til den nye situasjonen ble vurdert som vanskelige, ble erstatningen utmålt etter marginalsynspunkter til 13,10 kroner pr. kvadratmeter.

Både Frøshaug og Ramstad begjærte i rett tid overskjønn. Behandlingen av Frøshaugs begjæring ble i første omgang stanset inntil utfallet av grunneiernes anke over Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 30. oktober 1996 var på det rene. Da det viste seg at denne anken ikke ble henvist til ankebehandling i Høyesterett, opprettholdt Frøshaug likevel sin begjæring. Han ba om at den ble stilt i bero, inntil den eventuelt kunne behandles sammen med mulig begjæring om overskjønn i saken om Ramstads eiendom.

De to begjæringene om overskjønn er senere, med partenes samtykke, forenet til felles behandling ved lagmannsretten. Skjønnsforhandlingene med vitneførsel og befaring av eiendommene ble gjennomført på Gardermoen - april 2000.

2. Partenes anførsler og påstander

2.1 Per Ramstad

Per Ramstad gjør prinsipalt gjeldende at skjønnet skal nektes fremmet, dels fordi reguleringsplanen er ugyldig og iallfall ikke kan danne grunnlag for ekspropriasjon og dels fordi selve ekspropriasjonsvedtaket er ugyldig, både fordi det bygger på usaklige hensyn og fordi det mangler en tilfredsstillende vurdering etter oreigningsloven §2 annet ledd.

Når det spesielt gjelder reguleringsplanen, er Ramstads synspunkt at reguleringsformålet «offentlig trafikkareal» ikke er dekkende for realiteten. I realiteten er 30 % av arealet lagt ut til næringsareal og 70 % til landbruk. Dette faller utenfor rammen av plan- og bygningsloven §25 tredje ledd. Reguleringsbestemmelsenes henvisning til «flyplassrelatert virksomhet» er for diffust når det ikke er knyttet til noe bestemt formål i forbindelse med flyplassens drift. I realiteten er det slik at ingen del av arealet som omfattes av reguleringsplanen for Brudalen - Røgler skal brukes til offentlig trafikkareal i egentlig forstand. Arealer benyttet til landbruk er ikke offentlige trafikkarealer og arealer til privat næringsvirksomhet er heller ikke trafikkareal, selv om virksomheten er «flyplassrelatert». Reguleringsbestemmelsenes betegnelse av den ikke bebygde delen av området som «grøntareal» kan ikke skjule at denne delen i realiteten skal være landbruksareal. Dermed er det ikke lovlig adgang til å inkludere dette i en reguleringsplan som fastsetter at området skal nyttes til trafikkformål. Saksbehandlingen i forhold til vedtakelsen av reguleringsplanen er feilaktig og må karakteriseres som «unfair».

Selv om en reguleringsplan er vedtatt, gir den ikke automatisk rett til ekspropriasjon. Det må også treffes et formelt ekspropriasjonsvedtak, og i denne forbindelse må det foretas en interesseavveining etter oreigningsloven §2 annet ledd. En utbygging av området og iverksettelse av reguleringsplanen forutsetter at det blir utarbeidet en bebyggelsesplan. Først når bebyggelsesplanen foreligger er det mulig å vurdere hvilke områder som det er nødvendig å ekspropriere. De arealene som, også i framtiden, skal benyttes til landbruk, er det verken adgang til eller nødvendig å ekspropriere. Disse vurderingene er ikke foretatt, fordi vedtaket om ekspropriasjon er truffet uten at det forelå noen bebyggelsesplan. En slik plan er for øvrig ennå ikke utarbeidet.

Ekspropriasjonsvedtaket er blant annet begrunnet med at det er nødvendig at det offentlige har hånd om områdene som eier for å sikre seg mot utbygging. Dette er feil, og representerer en usaklig begrunnelse som må føre til ugyldighet.

Ekspropriasjon til gjennomføring av en reguleringsplan kan ikke foretas når det gjelder grunn som er satt av til landbruksområder. Dette går uttrykkelig fram av plan- og bygningsloven §35 femte ledd.

Subsidiært, for det tilfellet at skjønnet fremmes, anfører Ramstad følgende om erstatningsutmålingen:

Situasjonen for hans eiendom skiller seg avgjørende fra det som var situasjonen da det store flyplasskjønnet ble behandlet i lagmannsretten i oktober 1996. Dette skjønnet binder ikke lagmannsretten nå, og har heller ingen særlig prejudikatverdi. Den senere utvikling, blant annet opplysninger om hvordan flyplassen disponerer sine arealer innenfor flyplassområdet til ulike typer næringsvirksomhet, og opplysninger om at flyplassen allerede ser seg om etter mulige utvidelsesområder i øst, viser at det er uriktig å benytte overskjønnet fra 1996 som mal for erstatningsutmålingen for eiendommer i Brudalen - Røgler-området. Utviklingen har vist at flyplassen meget vel kunne utbygges, uten å ta disse arealene i bruk. Eventuelt framtidig behov for arealer til ytterligere flyplassrelatert virksomhet, kan like godt dekkes ved å legge beslag på arealer øst for eller vest for det nåværende flyplassomådet. Plasseringsmessig ligger riktignok arealene i sør fint til, men det er bare av betydning for verdsettelsen. I prinsippet kan de uten videre skiftes ut med andre arealer.

Ramstads eiendom ligger, som de andre delene av Brudalen - Røgler - området, utenfor det egentlige flyplassområdet. Erstatningsmessig må dette området derfor vurderes som andre nabo-eiendommer, som det er aktuelt å regulere til næringsformål. Flyplassen er en alminnelig, ikke spesiell, fordel.

Den alminnelige verdistigningen i området, som er en følge av flyplassreguleringen, skal også komme Ramstads eiendom til gode. Verdiøkningen på grunn av lokaliseringen av flyplassen er en generell, alminnelig fordel. Ved erstatningsutmålingen basert på tomteverdi skal det derfor bare gjøres fradrag etter vederlagsloven §5 fjerde ledd, ikke etter §5 tredje ledd. Det skal ikke gjøres fradrag for verdiøkning som skyldes lokaliseringen/planen, bare for verdistigning som skyldes selve tiltaket, det vil si de konkrete investeringer i infrastruktur med videre i løpet av de siste 10 årene.

Selv om eiendommen er regulert til offentlig trafikkområde, har den en markedsverdi. Dette illustreres av de kontrakter lufthavnen inngår med private aktører inne på flyplassområdet. Lufthavnen skaffer seg store inntekter ved å feste bort næringstomter som den tidligere har kunnet erverve til spottpris, fordi erstatningene er utmålt etter landbruksverdi. Den egentlige verdien av tomtegrunnen kan utledes av de festeavgiftene som flyplassen krever. Også de priser som oppnås for arealer øst for flyplassområdet, indikerer noe om hvilken reell verdi eiendommer i Brudalen - Røgler-området har. Det er denne reelle verdien som retten må ta utgangspunkt i ved erstatningsutmålingen for de 30 % av arealet som rent faktisk skal nyttes til næringsformål.

I den utstrekning det skal utmåles erstatning etter bruksverdien som landbruksareal, må det være riktig å operere med marginalerstatning, slik herredsretten også har gjort. Den delen av eiendommen som Ramstad må avgi, er den beste jorda, og den som tidligst blir tørr om våren. Ramstad har ingen mulighet til å tilpasse sin virksomhet til en ny situasjon, uten dette verdifulle arealet. Også om det skjer en verdsetting ut fra slike premisser, er det grunnlag for en vesentlig oppjustering av erstatningsnivået, i forhold til det som herredsretten er kommet fram til.

Ramstad har lagt ned slik påstand:

Prinsipalt: Skjønnet nektes fremmet.

Subsidiært: Erstatningen fastsettes etter tomteverdi.

I begge tilfelle: Per Ramstad tilkjennes saksomkostninger.

2.2 Bjarne Arild Frøshaug

Bjarne Arild Frøshaug gjør ikke gjeldende at skjønnet skal nektes fremmet, men fastholder sitt krav om at erstatningene skal fastsettes på basis av eiendommens verdi som tomtegrunn. Han gjør i den forbindelse gjeldende det samme som Ramstad, jf. gjengivelsen av hans subsidiære anførsler ovenfor. Kjernen i Frøshaugs anførsler er at flyplassen i realiteten er en form for næringsvirksomhet, og at han har krav på å få erstatningen fastsatt ut fra den verdi eiendommen har som grunnlag for slik næringsvirksomhet. Han aksepterer, på samme måte som Ramstad, at det skal gjøres et visst skjønnsmessig fradrag for samfunnskapte verdier, men ikke for den delen som skyldes selve vedtaket om å lokalisere flyplassen til Gardermoen, som må anses som en generell fordel.

Frøshaug har lagt ned slik påstand:

1. Erstatningen fastsettes etter tomteverdi.

2. Bjarne Arild Frøshaug tilkjennes saksomkostninger.

2.3 Staten v/Samferdselsdepartementet v/Luftfartsverket

Reguleringsplanen og vedtaket om ekspropriasjon er gyldige, også i forhold til Ramstad.

Når det spesielt gjelder reguleringsplanen er det på det rene at et område kan reguleres til «offentlig trafikkformål, flyplass», selv om planen innebærer at deler av området skal bebygges. Dette gjelder også bebyggelse for ulike typer økonomisk virksomhet i tilknytning til flyplassen. Det avgjørende er om virksomheten inngår som en nødvendig del av flyplassens drift. Tilsvarende gjelder for områder som er ment holdt fri for bebyggelse.

Det er opp til reguleringsmyndigheten å vurdere hva som i denne forbindelse er «nødvendig». Plan- og bygningsloven gir reguleringsmyndigheten stor grad av frihet til å avgjøre hvordan grunnarealer skal utnyttes. I den forbindelse er det reguleringsmyndighetens oppgave å skjære gjennom motstridende oppfatninger hos dem som blir berørt. Slike avgjørelser, basert på hva som samfunnsmessig er mest hensiktsmessig, kan ikke overprøves av domstolene så lenge de hviler på et lovlig grunnlag og er basert på en forsvarlig saksbehandling.

Reelt sett innebærer Ramstads angrep på reguleringsplanen at han ber retten overprøve reguleringsmyndighetens vurdering av hva som er en hensiktsmessig avgrensing av flyplassområdet. Det vises her til at Brudalen - Røgler-området opprinnelig var med i den felles, statlige reguleringsplanen for flyplassen. Grunnen til at denne delen ble tatt ut til separat behandling, var nettopp ønsket om å vurdere avgrensingen av området mot sør nærmere. Her var det sterke, motstridende interesser, blant annet hensynet til muligheten for fortsatt drift av landbrukseiendommene i området. Når området til slutt likevel ble regulert til flyplassområde, innebar det at flyplassområdet i sør fikk en slik avgrensing som man opprinnelig hadde tenkt. Det skjønn som ligger til grunn for denne avgjørelsen, ligger utenfor domstolenes prøvelsesrett.

Den begrunnelsen som er anført for å regulere Brudalen - Røgler til en del av flyplassområdet viser at avgjørelsen er truffet ut fra saklige hensyn. Ved å avgrense flyplassen slik planen innebærer, oppnår man en planfaglig hensiktsmessig sammenheng mellom landskapsvernområdet i sør og flyplassen. Dette er i tråd med myndighetenes målsetting om en «grønn» flyplass. Videre tilsier analyser av trafikkutviklingen at det i framtida blir økt behov for arealer til ulike typer flyplasstilknyttet virksomhet. Brudalen - Røgler-området ligger slik til at det kan dekke disse behovene. Det erkjennes fra statens side at det vil gå en grense for hva man kan regulere til offentlig trafikkområde, flyplass og dermed skaffe grunnlag for å ekspropriere. Men slik Brudalen - Røgler-området ligger i tilknytning til det som er kjerneområdet for flyplassen på Gardermoen, og med den reguleringshistorien det her er tale om, er man ikke i nærheten av en slik problemstilling. At planen forutsetter at store deler av området fortsatt skal kunne nyttes til landbruksformål, og at utnyttelsesgraden er forholdsvis lav, kan ikke tas som uttrykk for at planen har fått for stor geografisk utstrekning. Tvert om er dette i tråd med målsettingen om en myk overgang mellom landskapsvernområdet og flyplassen. Gyldigheten av reguleringsplanen kan derfor ikke anfektes med den begrunnelse at man har strukket reguleringsformålet, «offentlig trafikkområde, flyplass» for langt.

Når det gjelder selve vedtaket om ekspropriasjon, viser staten til plan- og bygningsloven §40. Når området først er regulert til flyplass, er det ikke noe grunnlag for å hevde at man skulle ventet med å ekspropriere inntil behovet for å ta området i bruk til flyplassformål blir mer avklart. Det er feil når det fra Ramstads side anføres at denne siden av saken skulle vært gjort til en del av vurderingen etter oreigningsloven §2 annet ledd. Den detaljerte utviklingen videre vil på vanlig måte bli styrt gjennom bebyggelsesplaner. Det ligger i sakens natur at disse først blir utarbeidet etter hvert som behovene viser seg. Derfor kan det ikke kreves at behovene skal være avklart allerede når ekspropriasjonsvedtaket blir truffet.

Derfor er det ikke noe grunnlag for å nekte skjønnet for Ramstads del fremmet.

Verdsettingen må skje på basis av planens innhold og formål. Planen må legges til grunn i sin helhet; det er ikke grunnlag for å differensiere mellom områder som etter planen skal benyttes til rullebane eller annet trafikkareal i snever forstand og områder som etter planen skal benyttes til formål som gir grunnlag for inntektsgivende virksomhet. Når det fra en slik gjennomsnittlig strøkspris gjøres fradrag for verdiøkning skapt av tiltaket, innebærer ikke denne beregningsmetoden noen høyere kvadratmeterpris enn landbruksverdien. Det vises her til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 30. oktober 1996 ( RG-1997-1465). Dette ble forsøkt anket inn for Høyesterett, men anken ble nektet fremmet fordi den åpenbart ikke kunne føre fram. I praksis er derfor klokken slagen for de synspunkter Ramstad og Frøshaug gjør gjeldende når det gjelder erstatningsutmålingen.

Hvis man velger å se bort fra flyplassplanen, blir problemstillingen hva som ville vært en påregnelig utnytting av Ramstads og Frøshaugs eiendommer. I og med at disse var regulert til landbruksområde, ville det ikke vært påregnelig med noen annen utnytting.

Selv om herredsretten riktig har fastsatt erstatningen ut fra landbruksverdi, er erstatningen for Ramstads eiendom blitt for høy. Det området Ramstad avgir, er så stort og ligger slik til at Ramstad må forventes å kunne tilpasse sitt driftsopplegg m.v. Derfor bør erstatningen, også for hans del, ligge i nærheten av den «flate» kvadratmeterprisen på 7 kroner, som er lagt til grunn for sammenlignbare områder. Det vises i denne forbindelse også til skjønnsforutsetningene om mulighet for tilbakeleie av området.

Staten har lagt ned følgende påstand:

I begge saker: Skjønnet fremmes.

3. Lagmannsrettens merknader

3.1 Spørsmålet om skjønnet skal fremmes for så vidt gjelder Per Ramstads eiendom.

3.1.1 Flertallets merknader.

For at skjønnet skal kunne fremmes, må det foreligge et gyldig vedtak om ekspropriasjon. Siden ekspropriasjonen her skjer til gjennomføring av en reguleringsplan, innebærer det at også planvedtaket må være gyldig. Flertallet, skjønnsmennene, er kommet til at reguleringen av Ramstads eiendom til offentlig trafikkområde, flyplass, ikke er gyldig. Den gir derfor ikke rett til ekspropriasjon, og skjønnet må av den grunn for Ramstads del nektes fremmet.

Flertallet er klar over, og legger til grunn, at domstolenes adgang til å overprøve reguleringsvedtak er begrenset. Det som kan prøves er lovmessigheten av planvedtaket samt saksbehandlingen. Hensiktsmessigheten av reguleringen kan domstolene ikke overprøve direkte. Men retten kan prøve om reguleringsvedtaket er basert på usaklige eller utenforliggende hensyn, eller om det på annen måte beror på misbruk av offentlig myndighet.

Slik flertallet oppfatter Ramstads anførsler, gjør han prinsipalt gjeldende at det ikke er lovmessig adgang til å regulere en eiendom til «offentlig trafikkområde, flyplass», når ingen del av eiendommen rent faktisk skal benyttes verken til rullebane eller annet som står i direkte tilknytning til flytransportvirksomheten. Spesielt gjør han gjeldende at det ikke er adgang til å regulere områder som, også i framtida, er forutsatt brukt til landbruksformål, til «offentlig trafikkområde». Subsidiært forstår flertallet det slik at Ramstad gjør gjeldende at vedtaket om å regulere blant annet deler av hans eiendom til offentlig trafikkområde, er basert på utenforliggende hensyn, nærmere bestemt et ønske fra det offentliges side om å erverve områder som ligger gunstig til for ulike typer næringsvirksomhet som flyplassen skaper grunnlag for, men som ikke er noen nødvendig del av flyplassvirksomheten og som likegodt kunne vært lokalisert utenom selve flyplassområdet.

Flertallet bemerker at når et areal blir regulert til offentlig trafikkområde, er det en selvsagt forutsetning at området på et eller annet vis også skal benyttes til et slikt formål. Det innebærer likevel ikke at området må tas i bruk til trafikkformål med en gang, eller at formålet nødvendigvis må være at hele området skal bygges ut med anlegg eller bygninger for trafikkformål. Også arealer som det er meningen at mer eller mindre skal bli liggende brakk som buffer- eller overgangssoner i tilknytning til for eksempel veier eller flyplasser, kan reguleres til offentlig trafikkområde og eventuelt erverves ved ekspropriasjon på grunnlag av en slik reguleringsplan. Tilsvarende gjelder arealer som det er meningen å ha i reserve til framtidige trafikkbehov.

I følge §5 i reguleringsbestemmelsene for Brudalen - Røgler-området skal minst 70 % av området bestå av «beplantet areal». Tillatt bebygget areal er 10 %. Nærmere bestemmelser om anvendelsen av arealet som ikke skal være beplantet, finnes i §2 «Reguleringsformål». Her heter det at

«innenfor planområdet kan det oppføres bygninger og anlegg for ulike flyplasstilknyttede virksomheter. Disse kan omfatte virksomheter med tilknytning til passasjerservice, fraktservice, teknisk service, publikumsservice, informasjon og administrasjon.»

Flertallet finner det i seg selv noe problematisk at en slik utnyttelse kan gi grunnlag for å regulere det aktuelle området til «offentlig trafikkområde, flyplass». I tillegg til at ingen del av området er tenkt utnyttet til trafikkformål i snever forstand, peker flertallet særlig på at Brudalen - Røgler-området geografisk ligger adskilt fra det egentlige flyplassområdet. Det vises her til Rv. 174, som over en lengre strekning danner et naturlig skille mellom det egentlige flyplassområdet i nord og Brudalen - Røgler-området i sør. Også de uttrykkelige uttalelsene under reguleringssaken om at «størstedelen av området fortsatt vil kunne opprettholdes som landbruksareal», gjør det etter flertallets syn vanskelig å si at det reelle reguleringsformålet er «trafikkområde». For øvrig er det dårlig samsvar mellom uttrykket «beplantet areal», som nærmest må bety parkmessig opparbeidet areal e.l., og typiske landbruksarealer. Flertallet er på denne bakgrunn i tvil om lovmessigheten av reguleringen. I hvert fall må det her være tale om et utpreget grensetilfelle.

Dette gjør det etter flertallets syn berettiget å stille seg kritisk overfor den begrunnelse som er anført for å regulere disse arealene til «trafikkområde». Dels er det tale om å sikre «en naturlig overgangssone mellom Oslo lufthavn og Romerike landskapsvernområde», jf. reguleringsbestemmelsene §4.1, dels er det tale om å sikre flyplassen mulighet for å bebygge et areal på ca 20.000 kvadratmeter grunnflate eller ca 50.000 kvadratmeter gulvareal.

Etter flertallets syn er det på det rene at de estetiske sidene, områdets karakter av overgangssone og dets betydning for å gi de reisende et førsteinntrykk av vakker natur, like godt kunne vært ivaretatt ved å opprettholde reguleringen som landbruksområde. Dette tilsier at det er utbyggingspotensialet som har vært den dominerende delen av begrunnelsen. Også utbyggingspotensialet ville imidlertid rent faktisk vært i behold, selv om områdene foreløpig hadde fått beholde sin regulering til landbruksområde. Forskjellen ville bare vært at man, hvis det senere skulle vise seg å være behov for å legge flyplasstilknyttede virksomheter i dette området, måtte foreta en omregulering. Og i den utstrekning de private grunneiere selv ønsket å stille sin grunn til disposisjon for slik utbygging, ville utbyggingen kunne latt seg gjennomføre i privat regi. Flertallet viser her til at den type virksomhet det i følge reguleringsbestemmelsene er tale om å lokalisere til Brudalen - Røgler-området, er slik virksomhet som i seg selv gir økonomisk avkastning, og som derfor ikke er avhengig av at det offentlige står for utbyggingen. Samtidig er det tale om slike virksomheter som i praksis ikke er avhengig av noen helt bestemt geografisk beliggenhet direkte i tilknytning til flyplassen. Dersom de private grunneierne ikke skulle ønske å utnytte sine eiendommer på denne måten, ville med andre ord behovene kunne latt seg dekke ved å ta i bruk andre områder utenfor flyplassområdet.

Ut fra dette mener flertallet at det reelle formålet med å regulere Brudalen - Røgler-området til «trafikkområde», må ha vært å gi det offentlige ekspropriasjonsrett til gunstig beliggende næringsområder i tilknytning til flyplassen. Dette innebærer imidlertid en form for myndighetsmisbruk, som - når forholdet påberopes - må medføre at reguleringen blir å anse som ugyldig. Dermed foreligger heller ikke noe gyldig grunnlag for ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven §35. Skjønnet må da, etter skjønnsloven §48, nektes fremmet i forhold til Ramstad.

Ramstad har etter dette krav på dekning av sine saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Sigmond har sendt en felles omkostningsoppgave på i alt 128.467 kroner, hvorav 110.000 kroner er salær. Det er opplyst at av utgiftene refererer 9.600 kroner seg til innhenting av juridisk betenkning. Videre er det opplyst at eventuelle utgifter til retten i forbindelse med overskjønnet kommer i tillegg. Det er ikke opplyst noe om fordelingen mellom Ramstad på den ene siden og Frøshaug på den andre.

Flertallet legger til grunn at den alt overveiende delen, både av salæret og utgiftene, har sammenheng med Ramstads sak. Ramstad tilkjennes på denne bakgrunn saksomkostninger med 100.000 kroner, som er ment å gi full dekning for hans nødvendige utgifter til juridisk bistand i saken. Det bemerkes i denne forbindelse at flertallet ikke finner det sannsynliggjort at utgiftene til juridisk betenkning var nødvendige, og at statens protest på dette punktet derfor tas til følge. De lovbestemte utgifter i forbindelse med dette skjønnet, det vil si rettsgebyret og utgiftene til skjønnsmenn, bæres av staten.

3.1.2 Mindretallets merknader

Mindretallet, formannen, er enig med herredsretten i at reguleringsplanen er gyldig og gir ekspropriasjonsrett. Etter mindretallets syn er det heller ingen mangler ved selve ekspropriasjonsvedtaket. Derfor mener mindretallet at skjønnet må fremmes, også i forhold til Ramstad.

Når det gjelder reguleringsplanen bemerker mindretallet at planen for Brudalen - Røgler-området, vedtatt 27. juni 1994, ikke kan ses isolert fra den store flyplassplanen som ble vedtatt 4. juni 1993. Tvert om, det er de to planene sammen som fastlegger selve flyplassområdet.

Ramstads innvending mot Brudalen-Røgler-planen gjelder i realiteten flyplassområdets avgrensing mot sør. Det er på det rene at området, ut fra hensynet til dagens og det man vet om morgendagens flytrafikk, kunne vært avgrenset anderledes. I sør ville det for eksempel vært mulig å la grensa følge Rv. 174. Da ville Ramstads eiendom i sin helhet blitt liggende utenfor flyplassområdet, og han hadde unngått ekspropriasjon. Under planprosessen ble det også, fra flere hold, anført en rekke argumenter til støtte for en slik snevrere avgrensing. Det var nettopp for å vurdere disse innvendingene nærmere at Brudalen - Røgler-området ble tatt ut av den store planen og gjort til gjenstand for separat behandling. Når reguleringsmyndigheten likevel, etter et drøyt års ytterligere arbeid med planene, fant å ville holde fast ved den opprinnelige avgrensingen, var det ut fra en interessesavveining som domstolene ikke kan overprøve direkte.

Derimot er det riktig, som anført av flertallet, at domstolene kan prøve lovmessigheten av vedtaket og om det innebærer en form for myndighetsmisbruk. Etter mindretallets syn gir imidlertid heller ikke disse angrepsvinklene noe grunnlag for å kjenne planvedtaket ugyldig. Dersom man ser på planen for Brudalen - Røgler-området isolert, er det riktignok vanskelig å karakterisere området som trafikkområde. Som påpekt av flertallet har den planlagte arealbruken ikke noe direkte med flyplassdriften å gjøre. Men Brudalen - Røgler-området kan ikke vurderes isolert. Det må ses i sammenheng med resten av det området som er regulert til flyplass. Også innenfor dette området er det arealer som, hvis de betraktes separat, vanskelig kan karakteriseres som trafikkområder. Mindretallet tenker her blant annet på områder for ulike typer virksomhet i tilknytning til ekspedisjonsbygget og rullebanene. Likevel er det knapt noen tvil om at området, når det vurderes som en helhet, oppfyller vilkårene for å bli regulert til «flyplass» i plan- og bygningslovens forstand.

Tilsvarende gjelder etter mindretallets syn Brudalen - Røgler. Arealmessig utgjør det bare en liten del av det området som, gjennom de to planene, er regulert til flyplass. Beliggenheten er også slik at det utgjør en naturlig del av et sammenhengende reguleringsområde. At Rv. 174 fysisk sett skiller Brudalen - Røgler fra «rullebanedelen» av flyplassen, er ikke til hinder for å se på dette området som en funksjonelt integrert del av flyplassområdet.

Når det gjelder hvilke reelle motiver som ligger bak beslutningen om å regulere Brudalen - Røgler til en del av flyplassområdet, er det etter mindretallets syn ikke plass for å spekulere omkring dette, slik flertallet i realiteten gjør. Det som er anført om bakgrunnen for reguleringen i selve planframlegget gir, etter mindretallets syn, en grei og saklig begrunnelse for hvorfor man har funnet det hensiktsmessig å ta med også Brudalen - Røgler i det totale flyplassområdet. Man kan være uenig i avgjørelsen og de vurderinger den bygger på. Men noe konkret holdepunkt for å karakterisere avgjørelsen som utslag av myndighetsmisbruk, kan mindretallet ikke se at foreligger.

Etter mindretallets oppfatning ligger det klart innenfor lovens ramme å avsette et rommelig område for flyplassen, når dette anses nødvendig for å få en hensiktsmessig arrondering. Dette gjelder også om det innenfor området da blir liggende arealer som man - i hvert fall foreløpig - ser for seg at fortsatt kan benyttes til jordbruk. At et hensyn med å regulere til flyplass har vært å gi staten ekspropriasjonsrett, kan i denne sammenhengen ikke anses som noe utenforliggende hensyn. At man på en del av det eksproprierte området også planlegger å ha anlegg for virksomheter som det er «nødvendig» å ha på en flyplass, kan ikke gjøre noe til eller fra når det gjelder gyldigheten av reguleringsvedtaket.

For øvrig vil mindretallet bemerke at det er opp til de kommunale planmyndighetene å vurdere, etter hvert som det eventuelt blir aktuelt å bygge ut området for såkalt flyplassrelaterte virksomheter, om de konkrete utbyggingsformålene faller inn under reguleringsformålet. I den utstrekning det er tale om å bygge ut for næringsvirksomhet som er «tiltrukket» av flyplasstrafikken, men som like gjerne kunne vært lokalisert utenfor flyplassområdet, vil det være opp til disse myndighetene, ikke flyplassselskapet eller Luftfartsverket, å ta stilling til om slik virksomhet er i samsvar med reguleringen.

Mindretallet kan heller ikke se at det hefter feil eller mangler ved selve ekspropriasjonsvedtaket. Også ved ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven er det riktignok på det rene at oreigningsloven §2 kommer inn som en begrensning på ekspropriasjonsadgangen. Men ved ekspropriasjon til gjennomføring av en reguleringsplan er det normalt ikke plass for noen ny, selvstendig vurdering av om ekspropriasjonsinngrepet «tvillaust er til meir gagn enn skade». Grunnen er at disse vurderingene som oftest i tilstrekkelig grad er blitt foretatt tidligere, i forbindelse med selve planvedtaket. Slik er det i hvert fall i dette tilfellet, jf. det som er sagt ovenfor om bakgrunnen for at Brudalen - Røgler ble tatt ut av den opprinnelige fellesplanen og undergitt en særskilt vurdering. Derfor kan det ikke kreves noen mer utførlig begrunnelse for ekspropriasjonsvedtaket enn den som er gitt her. Etter mindretallets mening har staten rett til ekspropriasjon, også i forhold til Ramstad. Og noen grunn til å nekte skjønnet fremmet er det ikke.

3.2 Erstatningsfastsettingen for så vidt gjelder Bjarne Arild Frøshaugs eiendom

I og med at flertallet mener at skjønnet må nektes fremmet i forhold til Ramstad, blir det ikke aktuelt å foreta noen erstatningsfastsetting for Ramstads del. Frøshaug, derimot, bestrider ikke at det foreligger rett til ekspropriasjon. For hans vedkommende må det derfor foretas en vurdering av de erstatningsfastsettinger som han har begjært overskjønn for, det vil i praksis si landbruksarealene. Problemstillingen er om det er grunnlag for å utmåle erstatningen her ut fra arealenes salgsverdi som tomtegrunn, og om denne i så fall - etter fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 - overstiger bruksverdien.

På dette punktet er lagmannsretten enstemmig kommet fram til samme resultat som herredsretten. Lagmannsretten er også i det vesentlige enig i den begrunnelsen som herredsretten har gitt. Dette gjelder både at erstatningen må fastsettes ut fra bruksverdien som landbruksjord og de konkrete utmålingene. Retten kan derfor på dette punktet nøye seg med å vise til herredsrettens skjønnsgrunner, som igjen viser til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 30. oktober 1996. Lagmannsretten kan ikke se at de opplysninger som nå foreligger om hvilke leiepriser flyplasselskapet oppnår ved bortleie av grunn på deler av flyplassen, tilsier at overskjønnet av 30. oktober 1996 ikke lenger kan anses å gi uttrykk for en riktig vurdering. Leieprisene gjelder bare de deler av flyplassen som er lagt ut til bebyggelse for ulike typer næringsvirksomhet som det er ansett «nødvendig» å ha inne på flyplassområdet. Dersom verdsettingen av de eksproprierte arealene skal foretas på basis av gjeldende regulering, er det imidlertid gjennomsnittsverdien pr kvadratmeter av hele arealet man i tilfelle må ta utgangspunkt i. Denne vil nødvendigvis være betydelig lavere, uten at det er mulig å tallfeste dette nærmere. En slik tallfesting er for øvrig heller ikke nødvendig, i og med at det må anses på det rene at det som overstiger verdien som landbruksjord, er skapt «av oreigningstiltaket, eller av gjennomførde eller planlagde investeringar eller verksemd som har direkte samanheng med oreigningstiltaket». Denne verdiøkningen følger det av ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd at grunneierne ikke har krav på erstatning for.

Den delen av det dyrkede arealet som ligger oppe på platået mot Rv. 174, ca 21 dekar, blir etter dette å erstatte med 7 kroner pr. kvadratmeter, mens den resterende dyrkamarka, ca 70 dekar nede i ravineområdet, erstattes med 5 kroner pr. kvatdratmeter.

Saksomkostningsavgjørelsen for dette overskjønnet, som er begjært av Frøshaug alene, skal treffes ut fra skjønnsprosessloven §54a. I og med at Frøshaug ikke har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved herredsrettens skjønn, er vilkåret for at staten skal kunne pålegges å dekke Frøshaugs omkostninger ved overskjønnet at «retten finner at underskjønnet lider av slike feil eller avgjørelsen er så tvilsom at [Frøshaug] hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn», jf. §54a første ledd b).

På dette punktet har lagmannsretten igjen delt seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, skjønnsmennene, mener at avgjørelsen med hensyn til om det skulle vært gitt erstatning ut fra tomteverdi, må anses tvilsom. I hvert fall gjaldt det dengang Frøshaug begjærte overskjønn, før Høyesteretts kjæremålsutvalgs avgjørelse om å nekte anken over lagmannsrettens overskjønn av 30. oktober 1996 forelå. Det som er påløpt av omkostninger tilknyttet denne saken senere, er bagatellmessig. Flertallet viser her til at ankeforhandlingen i det vesentligste gikk med til å behandle problemstillingene i Ramstads sak. På denne bakgrunn finner flertallet at Frøshaug bør tilkjennes dekning for sine nødvendige utgifter i anledning overskjønnet. Omkostningene fastsettes til 18.000 kroner, jf. merknadene i tilknytning til saksomkostningsavgjørelsen i Ramstads sak ovenfor. Også her bør de lovbestemte utgiftene ved skjønnet bæres av staten.

Mindretallet, formannen, mener at Frøshaug ikke hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn, og at vilkårene for å tilkjenne ham saksomkostninger derfor ikke er oppfylt.

Slutningene i sakene er utformet i tråd med flertallets oppfatninger.

Slutning:

I sak 99-00681 B (Ramstad):

1. Skjønnet nektes fremmet.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler staten v/Samferdselsdepartementet til Per Ramstad 100.000 - etthundretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.

3. De lovbestemte utgifter til skjønnet bæres av staten.

I sak 97-00650 B (Frøshaug):

1. Herredsrettens erstatningsutmåling stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler staten v/Samferdselsdepartementet til Bjarne Arild Frøshaug 18.000 - attentusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.

3. De lovbestemte utgifter til skjønnet bæres av staten.