LF-1992-186

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-02-08
Publisert:	LF-1992-00186
Stikkord:	Avtalerett, Borettslag
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim byrett 91-860 A - Frostating lagmannsrett LF-1992-00186 A. Anket til Høyesterett: byrettens dom domslutningens pkt 1 stadfestes, se HR-1995-00049 B.
Parter:	Ankende part: Brandhaug og Jakobsen AS, Trolla (Prosessfullmektig: Advokat Terje Olaussen). Motpart: Selsbakkhøgda Borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Terje Herrem).
Forfatter:	1. Lagdommer Randi Grøndalen, formann. 2. Lagdommer Mats Stensrud. 3. Lagdommer Lars E. Frisvold
Lovhenvisninger:	Borettslagsloven (1960) §45, Tvistemålsloven (1915) §172, §176, §180, Kjøpsloven (1988) §89

År 8. februar 1993 ble lagmannsrett holdt i Trondheim Tinghus til behandling av tvistemål for Trondheim lagsogn.

Saken gjelder spørsmålet om det er inngått en forpliktende avtale mellom et borettslag og et snekkerfirma om større reparasjonsarbeider på 19 boligblokker.

Selsbakkhøgda Borettslag (borettslaget) ligger i Trondheim og er tilknyttet TOBB. Det har 560 leiligheter fordelt på 19 boligblokker.

Brandhaug og Jakobsen AS (snekkerfirmaet) er et mindre snekkerfirma som for tiden bare har to ansatte - innehaverne Øyvind Brandhaug og Geir Jakobsen.

Brandhaug er født i 1958. Han har 1-årig utdannelse fra videregående skole, bygg- og anleggslinje, har senere gått som lærling hos Byggteknikk AS, tatt tilleggskurs, arbeidet som snekker og forskalingssnekker, og en stund vært formann hos Furuholmen AS. Brandhaug har fagbrev og kransertifikat. Jakobsen har yrkesskole og praksis, men ikke fagbrev.

Brandhaug startet selvstendig næringsvirksomhet som snekker i januar 1984 og etablerte sammen med sin kollega Brandhaug og Jakobsen AS i 1989.

Brandhaug bodde i borettslaget i 1983-84.

I januar 1984 fikk han i oppdrag å legge panel på borettslagets gavlvegger.

I desember 1984 inngikk han avtale med borettslaget om utskifting av ca 2400 vinduer som borettslaget hadde innkjøpt. Selve arbeidet beløp seg til kr 904940,- i følge anbud av 7. august 1984. Arbeidet ble sluttført i 1986.

Høsten 1988 ble Brandhaug forespurt om han kunne utføre ytterligere snekkerarbeider for borettslaget, etter at Byggekompaniet AS - som egentlig hadde oppdraget - gikk konkurs. Den gang gjaldt det utskifting av 420 balkongdører og 420 vinduer, og prisen for arbeid og materialer var kr 3261367,20. Formell avtale ble inngått 25. januar 1989 og oppdraget ble sluttført høsten 1989.

Brandhaug har dessuten hatt vedlikeholdsarbeider i borettslagets garasjer.

Det oppsto vannlekkasjer ved og under flere av borettslagets takterrasser, d.v.s. over 3. etasje/utenfor leilighetene i 4. etasje i boligblokkene. Egil Kristiansen, styreformann i borettslaget, hadde løpende kontakt med Brandhaug om utbedring av terrassene. Samtidig arbeidet styret med finansiering. Da Husbanken ga tilsagn, ble Brandhaug anmodet om å komme i styremøte for å underskrive avtale om reparasjonsarbeidene. Brandhaug skrev selv en avtaletekst som han daterte og signerte 9. mai 1989 på skrivepapiret til "Snekkerfirma Brandhaug og Jakobsen". Den 11. mai 1989 ankom han styremøte i borettslaget der såvel medlemmene som varamedlemmene var til stede. Under hans korte besøk der, underskrev den nyvalgte styreformannen Anna E. Johansen avtaleteksten som har slik ordlyd: "Avtaledokument mellom Selsbakkhøgda B/L. som byggherre og Brandhaug og Jakobsen som entreprenør. Brandhaug og Jakobsen utfører arbeide med balkonger over 3. etage i samsvar med beskrivelse fra arkitekt

Krag. V/Johansen. Materialvalg på vegger 4 etage velges av byggherre etter nermere avtale. Blokk 14 blir ferdig i år 1989.

Restrerende blokke i alt 18 stk skal vere ferdig innen år 1995."

I styreprotokollen for borettslaget ble dette referert slik: "Sak 88/89.

Viser til brev, 9/5-89, vedlagt. Styret har inngått avtale med Brandhaug om arbeidet på toppene (4 etg.) på blokkene."

Det er på det rene at det omtalte "brev" er avtaledokumentet som er gjengitt ovenfor.

Arbeidene på blokk 14 ble påbegynt i 1989 og avsluttet i 1990. Det var diskusjon om valg av belegg på terrassene. Man benyttet et produkt fra Jotun, men Jotun kunne ikke garantere produktet for den aktuelle bruk. Reparasjonene ble utført som et samarbeid mellom borettslaget, Jotuns representant, arkitekt og byggeleder fra arkitektfirmaet Krag som borettslaget hadde engasjert, og snekkerfirmaet. Sistnevnte ble på denne tiden altså etablert som et aksjeselskap.

Snekkerfirmaet fikk instrukser om materialer og leggemetode av borettslaget gjennom arkitektfirmaet. Arbeidene på blokk 14 fikk et visst preg av å være prøveprosjekt. Det gjorde at arbeidene trakk ut i tid og ble dyrere enn beregnet - kostet ca 1,6 mill kr

Det ble på vanlig måte holdt ferdigbefaring og snekkerfirmaet utbedret mangler i henhold til denne. Borettslaget på sin side foretok oppgjør for blokk 14.

Tre - fire beboere i blokk 14 var misfornøyde med det utvendige arbeidet som ble utført på blokken. I et brev av 12. oktober 1989 til borettslaget listet de opp det de karakteriserte som "byggningstekniske mangler". De klaget over at beboerne ikke hadde hatt mulighet til å benytte verandaene i sommerhalvåret, at det var slitsomt å ha folk rundt vinduene i månedsvis og at informasjonen om byggearbeidene hadde vært "under enhver kritikk".

Også innen styret oppsto det uenighet om terrasseutbedringene. Et mindretall bestående av to medlemmer og to varamedlemmer, skrev 7. november 1989 en redegjørelse til styremedlemmene, varamedlemmene, vaktmester og en representant for TOBB. De sluttet seg til klagen av 12. oktober 1989 og fremhevet forhold som: - manglende lufting i gulv - veggene sto for lang tid uten ytterkledning - standarden på byggearbeidet var generelt for lav - blikk under vinduer og dører var for dårlige - dårlig klaring mellom gulv og vegg - dårlig fall på gulv - meget dårlig tildekking av materialene i byggefasen - ventiler i matskap og kott var delvis tettet - dårlig isolering - dårlig fremdrift - uakseptabelt at arbeidet ble utført på timebasis og ikke på anbud - borettslaget burde ikke være prøvekaniner - sager var ikke forskriftsmessig sikret for uvedkommende - sagblad var ikke nedsenket - stikkontakter var innplugget under befaring - dårlig sikring av materialer og plater - taket på 5. etasje var belagt med papp og ble brukt som lagringsplass for materialer og utstyr - usikkerhet om hvem som bar ansvaret for mulige lekkasjer i fremtiden.

Redegjørelsen ble avsluttet med følgende konklusjon:

"1. Som en totalvurdering av byggearbeidet/sikring av utstyr og generelle byggeskikk, mener vi at Brandhaug/Jakobsen ikke har utført tilfredsstillende arbeid i fase 1, i borettslaget Waldemar Aunes vei 14. (delvis fase 2).

Denne vurdering er kommet frem etter uttalelser fra beboerne og de impliserte som har sett arbeidet som det har gått fremover.

2. Vi mener representantene i styret må vurdere kontrakten på videre arbeider på nytt, - eventuelt få endret/utbedret eller si opp kontrakten.

3. Styret bør drøfte disse punktene på en skikkelig/sakelig måte, - skjønne alvoret/ konsekvensene av for dårlig byggearbeide, slik at vi kommer frem til en løsning som styret/ beboerne kan leve med videre."

Etter at man var ferdige med blokk 14 ble det for de øvrige takterrassene utarbeidet tre forslag til restaurering som Brandhaug og Jakobsen AS ga pristilbud på. Styret gikk inn for ett av forslagene, som ble forkastet av generalforsamlingen.

Snekkerfirmaet ved sin advokat skrev 28. august 1990 til borettslaget og ba om at det snarest tok stilling til den videre fremdrift i restaureringen. Firmaet hadde allerede foretatt omfattende permitteringer fordi det ikke kunne påta seg andre oppdrag mens man ventet på en avklaring i borettslaget.

Borettslaget ved sin advokat besvarte 26. september 1990 henvendelsen slik:

"Selsbakkhøgda Borettslag har vendt seg til meg i anledning den påståtte monopolavtale Brandhaug og Jakobsen AS mener å ha.

Her er et meget stort arbeide som kan beløpe seg opp i nærmere 20 millioner kroner. Det må da stilles ikke bare vanlige krav, men særlige krav til avtale som skal regulere dette forholdet.

Jeg legger videre vekt på at det er en usedvanlig komplisert ytelse arbeidet gjelder. Her skal man ha en tetting av et flatt tak, og dette taket skal være tett under enhver form for temperaturendring mv. I tillegg stilles det nesten umulige krav at det skal være utsatt for mekanisk påkjenning ved at folk skal ha det som gulv.

Det er klart at de store omkostninger som her påløper, forutsetter garanti for at arbeidet er holdbart, og slik garanti er ikke oppnådd.

Under disse forhold må borettslaget stå fritt til å inngå avtale med den som kan utføre arbeidet og samtidig gi garanti.

Jeg går ut fra at De er klar over at det lille notat som foreligger ikke har noen av de kjennemerker som skal til for å være en bindende avtale for et slikt forhold.

Det er imidlertid klart at Brandhaug og Jakobsen AS i den utstrekning de er konkurransedyktige kan delta.

Jeg gjør oppmerksom på at borettslaget står helt fritt og vil ta kontakt med andre entreprenører for å få det firmaet som kan utføre arbeidet og samtidig gi garanti. TOBBs tekniske avdeling vil bistå borettslaget under dette."

Snekkerfirmaet skrev 8. november 1990 til borettslaget at det var bundet av den inngåtte avtale, og at borettslaget ikke fritt kunne engasjere andre entreprenører til å utføre arbeidet. Snekkerfirmaet mente at det hadde tilstrekkelig kompetanse og at det ville være i stand til å stille garantier. Det ville utføre arbeidet til konkurransedyktige priser. For øvrig uttalte firmaet at meningen hadde vært å supplere det inngåtte avtaledokumentet med en utfyllende kontrakt.

Etter dette utvekslet partene flere skriv der de fastholdt sine standpunkt.

I januar 1991 sendte borettslaget anbudsinnbydelse til flere entreprenører for terrasse-arbeidene.

Også snekkerfirmaet innga anbud, men sendte samtidig et presiserende brev 18. mars 1991 der det bl.a. heter:

"I forbindelse med vårt anbud vil vi for ordens skyld gi tilkjenne at vi mener allerede å ha inngått bindende avtale med Selsbakkhøgda Borettslag om utførelse av deler av det arbeidet som nå er satt ut på anbud. I den anledning vises det til avtaledokument av 9. mai 1989 .....

Ved at vi nå gir et konkret anbud kan borettslaget ikke hevde at vi dermed har frafalt våre rettigheter etter avtalen av 9. mai 1989. Hvis vårt anbud ikke blir antatt, vil vi gjøre gjeldende at avtalen er bindende for borettslaget og at vi likevel har rett til å utføre byggearbeidene. Vi har tidligere pekt på at vår forståelse av den inngåtte avtale innebærer en førsterett for oss til utførelse av arbeidene."

I alt 6 "anbud uten tekking av terasse" ble avgitt med Trebetong AS som laveste anbyder på kr 13696201,20 og Brandhaug og Jakobsen AS med høyeste anbud på kr 16423116,-. Differansen mellom laveste og høyeste anbud ble utregnet til kr 2726914,80, d.v.s. ca 20 %. Tallene er ikke helt sammenlignbare da avgrensningen av arbeidene er noe forskjellig.

Borettslaget lot Trebetong AS utfører oppdraget.

Brandhaug og Jakobsen AS uttok 3. juni 1991 stevning til Trondheim byrett mot borettslaget. Det ble nedlagt påstand om at snekkerfirmaet ble gitt rett til å utføre restaureringsarbeidene etter avtaledokumentet av 9. - 11. mai 1989. Dessuten ble det krevet saksomkostninger. I tilsvar påsto borettslaget frifinnelse og saksomkostninger.

Trondheim byrett avsa 12. desember 1991 dom med slik domsslutning:

"1. Selsbakkhøgda Borettslag v/styrets formann frifinnes.

2. Snekkerfirma Brandhaug og Jakobsen A/S dømmes til å erstatte Selsbakkhøgda Borettslag dets saksomkostninger med kr 19500,- - nittentusenfemhundre kroner."

Snekkerfirmaet har i rett tid anket dommen til Frostating lagmannsrett, og borettslaget har inngitt tilsvar.

Ankeforhandling ble holdt i Trondheim 28. - 29. oktober 1992. Øyvind Brandhaug og Anna Johansen avga partsforklaringer. I tillegg mottok retten forklaringer fra 2 styremedlemmer i borettslaget og 8 andre vitner. Saken står faktisk og juridisk vesentlig i samme stillig for lagmannsretten som for byretten.

Brandhaug og Jakobsen AS hevder at byretten har begått feil i rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen.

Snekkerfirmaet inngikk 11. mai 1989 avtale om utbedring av samtlige 19 terrasser. Meningen var at man ved arbeidet på blokk 14 skulle finne frem til beste materialer og leggemåte for de øvrige blokkene. Derfor skrev man i mai 1989 en rammeavtale som det var naturlig å supplere med en senere tilleggsavtale når endelig beskrivelse forelå.

Avtalen var forpliktende for begge parter. Ordlyden er utvetydig. Det var intet under avtaleinngåelsen som kan bortforklare teksten. Det forelå ingen meningsforskjell.

Snekkerfirmaet anskaffet kran til kr 450000,- for oppdraget. Bemanningen ble avpasset etter oppdraget, og man påtok seg ikke andre arbeider av hensyn til den flerårige utbedringen for borettslaget.

Snekkerfirmaet måtte kunne stole på at borettslagets styre var kompetent til å inngå avtalen. Det dreide seg om nødvendige vedlikeholdsarbeider, og det var en lengre forutgående prosess hvor arbeidene ble diskutert i borettslaget og man søkte og fikk lånetilsagn fra Husbanken.

Arbeidet på blokk 14 var kontraktsmessig. Etter ferdigbefaring er reklamasjonsarbeider utført. Trebetong AS reparerte andre terrasser på blokkene på samme måte som Brandhaug og Jakobsen AS ville gjort det.

Borettslagslagets handlemåte innebærer vesentlig mislighold.

Det som i ettertid er anført mot utbedringene av blokk 14 er kritikk mot den tekniske metode - men den har byggherren selv valgt, slik at det ikke medfører ansvar for entreprenøren.

Det foreligger under enhver omstendighet ikke vesentlige mangler fra snekkerfirmaets side, og heller ikke antesipert mislighold.

Ellers vises til kjøpsloven §89.

Prinsipalt mener snekkerfirmaet at det har rett til å utføre det totale utbedringsarbeidet etter tilsvarende priser som for blokk 14.

Subsidiært har man rett til å utføre arbeidene etter nærmere avtalte priser.

Atter subsidiært har man krav på å få utføre arbeidene til laveste anbudspris i den anbudsrunden som borettslaget holdt.

Snekkerfirmaet har nedlagt slik påstand:

"1. Snekkerfirmaet Brandhaug og Jakobsen AS hadde rett til å utføre restaureringsarbeide for Selsbakkhøgda Borettslag i samsvar med avtale undertegnet av partene 09. og 11. mai 1989.

2. Selsbakkhøgda Borettslag tilpliktes å betale saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."

Selsbakkhøgda Borettslag hevder at byrettens dom er riktig.

Mai-avtalen fra 1989 var bare en intensjonsavtale. Som en forpliktende avtale ville den gått langt ut over styrets kompetanse. Det måtte Brandhaug skjønne - han hadde jo selv bodd i borettslaget og skulle være kjent med vedtektene og hva generalforsamlingen må ta stilling til, jf §8. 5 % av årlig husleie utgjør kr 600000,-. Det er øvre tallgrense for vedlikehold som styret kan beslutte uten generalforsamlingens mellomkomst.

Styret kan heller ikke beslutte bruk av midler for 5 år fremover - altså langt ut over styrets virketid.

Mai-avtalen er således ugyldig som forpliktende avtale. Dessuten mangler den vesentlige deler, slik at den isolert sett ikke tilfredsstiller minstekravene til en avtale. Ikke en gang pris er fastsatt. Det gjelder et oppdrag i størrelsesorden 15-20 mill kr.

Avtalen har i alle fall ikke bindende virkning for mer enn blokk 14.

For øvrig var ikke reparasjonen av blokk 14 tilfredsstillende, jf de klager som fremkom. Snekkerfirmaet var rett og slett ikke flinke nok - man manglet kvalifikasjoner for et så omfattende arbeid. Det som ble utført er så dårlig at man helst burde rive opp alt sammen.

Tilliten til firmaet sviktet underveis. Dessuten kunne ikke snekkerfirmaet stille garanti for fullføring.

Snekkerfirmaet deltok i anbudskonkurranse med andre entreprenører, og viste på den måte at det ikke forelå noen forpliktende totalavtale.

Borettslaget har nedlagt slik påstand:

"1. Byrettens dom stadfestes.

2. Brandhaug og Jakobsen AS dømmes til å betale Selsbakkhøgda Borettslag sakens omkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten. Saken reiser spørsmål om rekkevidden av det avtaledokument som ble underskrevet av snekkerfirmaet og borettslaget, h.h.v. 9. og 11. mai 1989, og som er gjengitt innledningvis.

Etter ordlyden er det klart at dokumentet omfatter utbedring av terrassene for samtlige 19 boligblokker, og slik at byggherren skulle velge materialer etter nærmere avtale. Teksten er meget kortfattet, og i utgangspunktet må en stille seg skeptisk til at en entreprise på 15-20 mill kr anses avtalt ved en så enkel tekst som ikke engang inneholder pris.

Lagmannsretten viser i den forbindelse til en nylig avsagt dom av Høyesterett, inntatt i Rt-1992-1110. Mellom et boligbyggelag og en entreprenør var inngått avtale med bestemmelser om diverse konkrete arbeidsoppgaver og forpliktelser med sikte på å oppføre en boligblokk med 39 eldreboliger til 30-40 mill kr Prisen var ikke avtalt, og Høyesterett sluttet seg til lagmannsrettens uttalelse om at prisen er "et fundamentalt poeng ved avtaleinngåelse, og når pris ikke er avtalt, vil det vanligvis være en meget sterk formodning for at endelig avtale ikke er sluttet".

Enhver avtale må imidlertid tolkes konkret, både ut fra sin ordlyd og omstendighetene ved inngåelsen mv.

For det første viser lagmannsretten til forskjellen ved at det i

Rt-1992-1110 dreide seg om å oppføre en helt ny blokk, mens det i Selsbakkhøgda Borettslag gjaldt reparasjoner av terrasser som i lang tid hadde vært diskutert og som det var nødvendig å utføre. 

For det andre vises til at arbeidene også ble gjennomført, og på tilsvarende måte som det må antas snekkerfirmaet ville gjort det.

For det tredje er det på det rene at partene umulig kunne avtale pris i mai 1989, idet borettslaget i samarbeid med materialleverandør og arkitekt skulle velge gulvbelegg og leggemetode.

For det fjerde ble Brandhaug oppfordret til å skrive en avtaletekst og komme i borettslagets styremøte for at avtalen skulle underskrives. Borettslaget ønsket skriftlighet - en forpliktende kontrakt.

For det femte kan man reise spørsmålet om det bare gjaldt en intensjonsavtale - eller en rammeavtale som skulle gi den ene part, f.eks. borettslaget, rett til eventuelt å inngå en senere formell og bindende avtale med den andre. Det er under bevisførselen ikke fremkommet noe som støtter en slik innskrenket fortolkning av mai-avtalen. Tvert i mot ble utbedringene igangsatt og fullført for blokk 14 - på grunnlag av mai-avtalen alene. Lagmannsretten finner bevist Brandhaugs utsagn om forutsetningen for partenes mellomværende. Avtalen skulle inngås i to etapper. Blokk 14 med avklaring av materialvalget og følgelig pris, skulle utføres som regningsarbeid. Deretter var det meningen å skrive supplerende avtale - vanlig entreprenørkontrakt på standardformular og med fast pris for de resterende 18 blokker. Mellom første og annet avtaletrinn misligholdt borettslaget totalavtalen, brøt med snekkerfirmaet og engasjerte Trebetong AS.

Som et sjette og vesentlig moment, viser lagmannsretten til den utstrakte forbindelse partene hadde hatt med hverandre gjennom flere år. Innledningsvis er referert en rekke store snekkerarbeider som Brandhaug utførte for borettslaget. Det var oppdrag på flere millioner kroner, dels i henhold til kontrakt på standard formular, dels etter enklere avtalegrunnlag. Denne tidligere forretningsforbindelse hadde etablert et meget godt tillitsforhold mellom partene, noe som er bekreftet av flere vitner, herunder den tidligere styreformann Kristiansen. Borettslaget var gjennom de tidligere oppdrag kjent med Brandhaugs arbeidsprestasjoner og prisnivå/timesatser. Lagmannsretten finner bevist at man i borettslaget stolte så mye på snekkerfiramet, at man uten betenkeligheter inngikk avtale om regningsarbeid for blokk 14, og utførelse på de øvrige 18 blokkene etter nærmere avtale om materialer og pris.

Som et sjuende moment fremheves at borettslaget og snekkerfirmaet gjensidig viste at de hadde en entydig oppfatning av avtalens omfang da arbeidet ble startet. Snekkerfirmaet kjøpte bl.a. en kran til kr 450000,-, bare p.g.a. oppdraget. Dette skjedde i samråd med borettslaget, og i stedet for å leie kran. Snekkerfirmaet har senere ikke hatt behov for kranen, og har forgjeves forsøkt å selge den.

Lagmannsretten vil tilføye at partene må betraktes som profesjonelle, selv om snekkerfirmaet på den ene side er lite og det på den annen side gjaldt håndverksarbeide på boliger. Det dreide seg tross alt om et borettslag med 560 leiligheter der man må forvente at det om nødvendig engasjeres profesjonell bistand ved avtaleinngåelser.

Lagmannsretten finner grunn til å kommentere de etterfølgende omstendigheter.

Snekkerfirmaet har etter rettens mening forholdt seg korrekt ved å arbeide for fremdrift og purre på annet trinn i avtaleprosessen, avklaring av materialer og pris for de 18 siste blokkene. Det kan ikke skade snekkerfirmaet at det deltok i anbudsrunden som ble satt i verk. Firmaet tok sitt forbehold da det ga anbud - viste til at det fastholdt mai-avtalen, og demonstrerte samtidig at det var innstilt på å fullføre totalavtalen.

Det er ikke fremkommet at borettslaget var misfornøyd med de snekkerarbeider Brandhaug utførte før mai-avtalen 1989. Det er heller ikke sannsynliggjort vesentlig mislighold ved blokk 14 som skulle tilsi berettiget hevning av kontrakten for de øvrige blokkene. Det er som nevnt holdt ferdigbefaring for blokk 14, og på vanlig måte har snekkerfirmaet utbedret det som det da ble reklamert over.

I ettertid er det klaget over terrasseutbedringen i blokk 14. Dette har borettslaget anskueliggjort ved brevet av 12. oktober 1989 og redegjørelsen av 7. november 1989. Lagmannsretten er enig med snekkerfirmaet i at innvendingene først og fremst retter seg mot materialvalg/leggemåte for terrassebelegget. Det ble imidlertid valgt av borettslaget selv etter råd fra materialleverandør og arkitekt/byggeleder. For øvrig er det ikke for lagmannsretten sannsynliggjort at snekkerfirmaet på annen måte - ved utføring av arbeid, lagring av materialet, sikring av utstyr mv. - har opptrådt så kritikkverdig at det tilsier hevning av restavtalen.

Brandhaug har fagbrev og kransertifikat. Det er ikke sannsynliggjort at firmaet ikke hadde kompetanse/kapasitet til å utføre oppdraget. Det er heller ikke sannsynliggjort at snekkerfirmaet ikke kunne stille garanti for fullførelse av entreprisen, slik at det skulle være en misligholdsgrunn.

Lagmannsretten ser det slik at det i dette meget store borettslaget har vært uenighet om metode for utbedring og valg av entreprenør, om hva arbeidene skulle koste osv. Slik uenighet har det åpenbart vært både i og utenfor styret. Det forandrer ikke den konklusjon at styrets flertall samtykket i avtaleinngåelsen i mai 1989, at den skjedde med såvel styremedlemmene som varemedlemmene til stede, at signeringen ble referert som avtaleinngåelse i styrets egen protokoll, og at borettslaget i ettertid forholdt seg som om en forpliktende avtale var inngått. Etter omstendighetene er følgelig lagmannsretten kommet til at mai-avtalen av 1989 hadde det nødvendige innhold mht. arbeidets omfang, start og sluttføring, til at totalavtale for samtlige terrasser må anses inngått. Firmaets timesats på kr 180,- var veiledende.

Det gjelder et oppdrag på over 15 mill kroner og borettslaget har påberopt manglende behandling i generalforsamling. I følge vedtektenes §8 annet ledd nr 1 kreves det støtte fra minst 2/3-deler av generalforsamlingen for bl.a. å "ombygge, påbygge eller rive de hus laget eier, ..... eller på annen vesentlig måte endre bebyggelsen ....". Det er uomtvistet at terrassearbeidene var nødvendige, og arbeidene må falle utenfor de ombygginger og endringer det siktes til i nr 1.

Videre har borettslaget vist til vedtektenes §8 nr 2 som også krever støtte fra minst 2/3-deler av generalforsamlingen for å gjennomføre tiltak som nevnt i §1 tredje ledd - tiltak som har sammenheng med andelseiernes bointeresser, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for beløp på mer enn 5 % av den årlige husleie.

Lagmannsretten finner det tvilsomt om helt nødvendige reparasjoner går inn under §8 annet ledd nr 2. Uansett må styret anses å ha forpliktet borettslaget ved mai-avtalen. Det var ikke første gang styret inngikk større avtaler til beløp over kr 600000,-, heller ikke første gang avtale ble inngått med Brandhaug i den størrelsesorden. Forut for avtalen var en lang prosess med bl.a. søknad til og tilsagn fra Husbanken for finansiering. Lagmannsretten finner det sannsyliggjort at styret på denne måte hadde vurdert nødvendigheten av og kostnadene med utbedringene med beboerne og således hadde den vesentlige del av andelseierne med seg da kontrakten ble underskrevet. Det er ikke dokumentert generalforsamlingsvedtak på dette punkt. Man kan likevel ikke forvente at medkontrahenter skal kreve slike protokoller fremlagt ved avtaleinngåelser med et ansvarlig styre i borettslag med over 500 leiligheter. Ingen tidligere erfaring fra borettslaget tilsa at Brandhaug burde være på vakt overfor styret. Han hadde ikke foranledning til å se mer enn underskriften fra styrets formann som som nevnt signerte i åpent styremøte uten innvendinger av noe slag.

I vedtektenes §9 står:

"Lederen (nestlederen) og et styremedlem i fellesskap tegner lagets firma. Styret kan gi prokura."

Bare formannen, Anna Johansen underskrev, men det må være tilstrekkelig, jf det som er nevnt om at både styremedlemmer og varamedlemmer var til stede og må anses å ha samtykket. Hvis disse innvendinger om formell fremgangsmåte skulle påberopes av borettslaget, måtte det ihvertfall ha skjedd på et langt tidligere tidspunkt enn under rettssaken.

Styret var m.a.o. legitimert til å underskrive kontrakten og Brandhaug var i aktsom god tro. Det vises for så vidt til borettslagsloven §45.

For lagmannsretten har saken bare dreiet seg om forpliktende avtale ble inngått. Saken er reist med påstand om fastsettelsesdom. Lagmannsretten har ikke foranledning til å gå nærmere inn på størrelsen av erstatningskrav.

Anken har ført frem. Lagmannsretten har ikke vært i tvil om resultatet. Borettslaget må i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd og §180 annet ledd jf §172 første ledd betale saksomkostninger til snekkerfirmaet for begge instanser. Advokat Olaussen har fremlagt omkostningsoppgave på kr 54162,-. Salær for byretten utgjør kr 16000,- og for lagmannsretten kr 23000,-. Omkostninger utgjør kr 15162,-. Saksomkostningene anses å ha vært nødvendige, jf tvistemålsloven §176 første ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Snekkerfirmaet Brandhaug og Jakobsen AS hadde rett til å utføre restaureringsarbeide for Selsbakkhøgda Borettslag i samsvar med avtale undertegnet av partene 9. og 11. mai 1989.

2. Selsbakkhøgda Borettslag betaler til Snekkerfirmaet Brandhaug og Jakobsen AS saksomkostninger for byrett og lagmannsrett med kr 54162,- - kronerfemtifiretusenetthundreogsekstito - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.