LF-1994-176
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-09-23 |
| Publisert: | LF-1994-00176 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Namdal herredsrett nr. 93-503 A - Frostating lagmannsrett LF-1994-00176 A. |
| Parter: | Ankende parter: 1. Britt-Karin Bergslid, Kolvereid. 2. Per Ragnar Bergslid, Kolvereid. 3. Sigrun Bergslid, Kolvereid. 4. John Ivar Bergslid, Kolvereid. 5. Geir Kjetil Bergslid, Kolvereid. 6. Terje Vidar Bergslid, Kolvereid. 7. Leif Inge Bergslid, Kolvereid. 8. Ida Jeanette Bergslid, Kolvereid. (Prosessfullmektig: Advokat Per Solem, Levanger). Motpart: Nærøy kommune v/ordføreren, Kolvereid. (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Hustad, Namsos). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Hans Flock, formann. 2. Lagdommer Ivar Oftedahl. 3. Kst. lagdommer Guri Grønflaten |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §54, §384, §386, Konsesjonsloven (1974), Dekningsloven (1984) §3-10 |
Saken gjelder fortolkning av en bestemmelse i et skjøte om forkjøpsrett til "dagens pris", hvor det bl a gjøres gjeldende at saken må avvises fordi saksøkeren - en panthaver som har krevet tvangssalg av eiendommen - ikke har den nødvendige rettslige interesse, jf tvistemålsloven §54.
Ved kjøpekontrakt og skjøte datert 27. juli 1973 solgte John Bergslid, født 1892, eiendommen Kvernan, gnr 91 bnr 1 i Nærøy, til sin eldste sønnesønn Ole-Joar Bergslid, født 1961. Eiendommen besto av 4-5000 da utmark og ca 45 da dyrka jord, og hadde gammel og lite tjenlig bebyggelse. Kjøpesummen for eiendommen ble satt til kr 16000,-. Pkt 5 i kontrakten hadde slik ordlyd:
"Hvis kjøperen ønsker å selge eiendommen, skal hans yngre søsken ha forkjøpsrett beregnet etter dagens pris."
Etter selgerens død i 1974 har den dyrkede marka vært bortleid. Ole-Joar Bergslid drev bl a med transportvirksomhet. Hans bo ble tatt under konkursbehandling i 1993. Eiendommen ble under bobehandlingen abandonert til panthaverne. Nærøy kommune hadde utlegg i eiendommen for over kr 800000,-. Foranstående pengeheftelser var en gammel pantobligasjon fra 1973 på kr 13000,- til John Bergslid og en pantobligasjon til Sparebanken Midt-Norge med restsaldo ca kr 83000,-.
Kommunen fremsatte sommeren 1993 overfor Namdal herredsrett begjæring om tvangssalg av eiendommen. De forkjøpsberettigede - Ole-Joar Bergslids åtte yngre søsken - meddelte ved sin advokat til namsretten at de ønsket å gjøre forkjøpsretten gjeldende i forbindelse med tvangssalget. Samtidig ble anført at den pris som skulle betales - "dagens pris" - svarte til overdragelsesprisen i 1973. Etter dette ba kommunen om at tvangssalget ble stilt i bero, idet man ønsket å få en rettslig avklaring av forkjøpsrettens innhold.
Kommunen gikk deretter til søksmål mot de åtte forkjøpsberettigede og krevet dom for at forkjøpsretten gjaldt "dagens pris på løsningstidspunktet". Namdal herredsrett avsa den 25. februar 1994 dom med slik slutning:
"1. Ole Joar Bergslids yngre søsken har forkjøpsrett til landbrukseiendommen "Kvernan", gnr. 91, bnr. 1 i Nærøy i h.h.t. skjøte av 270773 til det som er dagens pris på løsningstidspunktet.
2. Brit Karin Bergslid, Per Ragnar Bergslid, Sigrun Bergslid, John Ivar Bergslid, Geir Kjetil Bergslid, Terje Vidar Bergslid, Leif Inge Bergslid og Ida Janette Bergslid dømmes til, en for alle og alle for en, til å erstatte Nærøy kommune dens omkostninger med rettssaken med 18850 -attentusenåttehundredogfemti- kroner innen 14 -fjorten- dager fra dommens forkynnelse."
De åtte forkjøpsberettigede, Brit Karin Bergslid m fl, har påanket dommen til Frostating lagmannsrett. Anken gjelder herredsrettens saksbehandling, bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Nærøy kommune har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble avholdt i Trondheim den 9. september 1994. Tre vitner avga forklaring. Når bortses fra at de ankende parter nå krever saken avvist fra herredsretten, står saken i samme stilling som for herredsretten både hva angår faktum og jus.
Brit Karin Bergslid m fl gjør prinsipalt gjeldende at herredsrettens dom må oppheves og saken avvises fra herredsretten idet kommunen ikke har nødvendig rettslig interesse, jf tvistemålsloven §54 og §384 nr 2 og §386 første ledd. Søksmålet gjelder et fremtidig rettsforhold av betinget karakter. Konflikten mellom partene vil først oppstå dersom eiendommen blir solgt med kommunen som kjøper, og de forkjøpsberettigede deretter gjør gjeldende sin forkjøpsrett til kr 16000,-. Dette er forutsetninger som kommunen har liten kontroll over.
Når det videre gjelder selve tvisten vedrørende forståelsen av forkjøpsretten, anføres at begge parter i kontraktsforholdet i 1973 var av den oppfatning at forkjøpsretten skulle kunne gjøres gjeldende til den samme pris som den eldste broren, OleJoar Bergslid, fikk overta eiendommen for, altså kr 16000,-. På denne måten mente de at denne broren ikke ble satt i noen særstilling i forhold til de yngre søsken. Hadde det vært prisen på forkjøpsrettstidspunktet som skulle benyttes, ville tilføyelsen om "dagens pris" nærmest vært overflødig.
I dette tilfellet hadde kreditorene adgang til å gjøre seg kjent med forkjøpsrettsprisen ved å undersøke i panteboken. Det er liten grunn til å fortolke bestemmelsen annerledes enn det begge parter har ment.
Til kommunens subsidiære anførsel gjøres gjeldende at det er støtte i rettspraksis for at en forkjøpsrett til sterkt redusert pris også vil kunne gjøres gjeldende overfor kreditorene ved et tvangssalg av eiendommen.
Britt Karin Bergslid m fl har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt: 1. Namdal herredsretts dom av 22. februar 94 oppheves. 2. Saken avvises fra herredsretten. Subsidiært: De ankende parter frifinnes. I begge tilfeller: De ankende parter tilkjennes fulle saksomkostninger, både for herredsrett og lagmannsrett."
Nærøy kommune gjør til det prosessulle spørsmål gjeldende at omfanget av forkjøpsretten direkte berører kommunens rett som panthaver. De forkjøpsrettsberettigede har positivt gitt uttrykk for at de vil gjøre sin rett gjeldende etter kr 16000,-. Dermed er det nødvendig å få avklart forkjøpsrettsspørsmålet før tvangssalget. Uten en slik avgjørelse vil det ikke bli gitt bud over kr 16000,-, og kommunens panterett blir dermed verdiløs. Dertil kommer at kommunen fremstår som den sannsynlige byder og kjøper ved det forestående tvangssalget.
Når det gjelder spørsmålet om omfanget av forkjøpsretten, gjøres gjeldende at herredsrettens dom er korrekt. At det er dagens pris på forkjøpsrettstidspunktet som skal betales, følger av en vanlig forståelse av de ord som er brukt i kontrakten fra 1973. Selv om kontraktspartene den gang likevel kan ha ment at det var de kr 16000,- som også måtte betales ved et senere forkjøp, tilsier hensynet til kreditorene at dette ikke kan være avgjørende ved fortolkningen.
Under forutsetning av at forkjøpsrettsbestemmelsen fortolkes slik som herredsretten har gjort, godtar kommunen at de forkjøpsberettigede har en forkjøpsrett som også kan gjøres gjeldende ved det forestående tvangssalg. Hvis lagmannsretten derimot gir de forkjøpsberettigede medhold i deres forståelse av begrepet "dagens pris", vil klausulen om forkjøpsrett i realiteten innebære at eiendommens verdi for panthaverne i 1973 ble begrenset til kr 16000,-. Man står i så fall overfor en bestemmelse om forkjøp som ikke kan gjøres gjeldende ved et tvangssalg. Kommunen har nedlagt en subsidiær påstand i overenstemmelse med dette.
Nærøy kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Anken over saksbehandlingen tas ikke tilfølge.
2. Namdal herredsretts dom stadfestes.
3. Nærøy kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til at de prosessuelle innvendingene mot søksmålet ikke kan føre frem.
Det krav som kommunen har fått dom for i herredsretten, gjelder omfanget av forkjøpsretten, nærmere bestemt den pris som skal betales i tilfelle retten blir gjort gjeldende. Forutsatt at saksøkeren har den nødvendige rettslige interesse, er det lite tvilsomt at domstolene vil kunne avsi en dom med et slikt innhold. Det vises her til dommen i Rt-1981-1268, hvor det var reist søksmål om en arving, med rett til å ta ut aksjer in natura, hadde rett til å ta aksjene ut til den verdi de hadde på et bestemt tidspunkt.
Man er ikke hittil kommet i en situasjon hvor forkjøpsretten er blitt aktuell, og den er ikke for tiden rettet direkte mot kommunen. Men dette kan ikke forhindre at kommunen nå har en aktuell interesse i å få en rettslig avklaring av de spørsmål som er reist i saken. Kommunen er som nevnt panthaver i eiendommen, og spørsmålet om den pris som skal betales ved en eventuell bruk av forkjøpsretten, vil være helt avgjørende for kommunens rettsstilling. Dertil kommer at man i den foreliggende sak står overfor et tvangssalg, etter at kommunen har fremsatt begjæring om dette, og at man har de forkjøpsberettigedes ord for at de har til hensikt å kreve forkjøp til kr 16000,- i tilknytning til tvangssalget. Tatt i betraktning at avgjørelsen av forkjøpsrettsspørsmålet vil være helt bestemmende for de bud som blir gitt ved tvangssalget, har kommunen et iøynefallende behov for å få avklart den rettslige situasjon før tvangssalget finner sted. Det kan således etter lagmannsrettens oppfatning ikke være tvilsomt at kommunen har nødvendig rettslig interesse, jf tvistemålsloven §54.
Lagmannsretten går deretter over til å behandle forkjøpsrettsspørsmålet.
Bakgrunnen for overdragelsen i 1973 er opplyst å være den konsesjonslov med bestemmelser om bo- og driveplikt som trådte i kraft kort tid senere. Selgeren, John Bergslid, hadde kjøpt eiendommen på tvangsauksjon 12 år tidligere. Den 12-årige kjøperen var ett av hans mange barnebarn. Det må antas at kjøpesummen, kr 16000,-, representerte en betydelig underpris. Dette må være tilfelle selv om selgeren for sin levetid forbeholdt seg retten til å disponere eiendommen og selv om kjøperens tante med barn ble gitt borett såfremt de skulle bli husløse.
Utgangspunktet ved fortolkning av en avtale vil være at man gir den det innhold som partene har ment at den skal ha, såfremt de er enige om dette. Ole-Joar Bergslids far, som skrev under kontrakten i 1973 som verge for sønnen, har forklart at man den gang mente at forkjøpsretten skulle kunne gjøres gjeldende for kr 16000,-. Daværende lensmannsbetjent Trygve H. Tollefsen, som førte kontrakten i pennen etter henvendelse fra John Bergslid og sønnen, har i sin forklaring for lagmannsretten støttet dette.
Normalt vil en kontrakt måtte fortolkes i overenstemmelse med det som partene har ment. En slik fortolkning kan ikke uten videre anvendes i et tilfelle som det foreliggende, hvor kontrakten har bestemmelser som også får betydning for utenforstående, f eks pantekreditorene. I et slikt tilfelle vil avtalen måtte leses i overenstemmelse med det som følger av en normal objektiv forståelse av de ord som er brukt. Dette må i alle fall gjelde såfremt ikke tredjemann forsto eller burde ha forstått at partene la et annet innhold i den formulering som ble brukt.
Det er lagmannsrettens oppfatning at en naturlig forståelse av bestemmelsen om forkjøpsrett leder til av man ved bruk av forkjøpsretten må betale dagens pris på løsningstidspunktet. Dersom det bare skulle betales den samme pris som i 1973, ville dette mer naturlig ha kommet til uttrykk ved at man hadde formulert seg på en annen måte, f eks ved å angi prisen i et kronebeløp eller ved direkte å vise til den pris som var omhandlet ovenfor i kontrakten.
Det er opplyst at John Bergslid var opptatt av at overdragelsen skulle være så rettferdig som mulig i forhold til arvingene. Han hadde to barn. Kjøperen og kjøperens forkjøpsberettigede søsken var barn av hans eldste sønn. Også datteren hadde barn. Det er ikke opplyst om datteren og hennes barn ble begunstiget ut over den foran nevnte bestemmelse om borett. Det er ikke umiddelbart iøynefallende at en forkjøpsrett i fremtiden til kr 16000,- skulle representere en rettferdig ordning. Dette kommer særlig klart frem hvis forkjøpsretten først kom til å bli benyttet mange år frem i tiden, hvor eiendomsverdiene sannsynligvis ville være andre, og hvor eiendommen kanskje var i en helt annen forfatning enn i 1973.
Det er naturlig å påpeke at en forkjøpsrett med det innhold som de berettigede nå gjør gjeldende - i fall den var ment å gjelde også ved tvangssalg - i praksis ville sette en stopper for frivillig belåning av eiendommen. Likeledes ville eiendommen bli unndratt fra å tjene som dekning for eierens kreditorer. Det vises til senere lovgivning i dekningsloven §3-10, som nå forhindrer at en eiendom blir påheftet en forkjøpsrett som vil ha en slik virkning. Det er lagmannsrettens oppfatning at partene i 1973 hadde all oppfordring til å tilkjennegi sin eventuelle oppfatning om den lave forkjøpsprisen på en tydelig måte. Det har de ikke gjort. I den forbindelse nevnes at OleJoar Bergslid i sin eiertid har gitt pantobligasjoner i eiendommen for realativt betydelige beløp i forbindelse med låneopptak.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at kontraktens pkt 5 må forstås slik som kommunen har gitt uttrykk for, og herredsrettens dom blir således å stadfeste. Retten finner det riktig å tilføye at en forkjøpsrett til kr 16000,-, slik pkt 5 er formulert, vanskelig kunne blitt utløst ved et tvangssalg. Da dette er kommunens subsidiære anførsel, finner retten det ikke nødvendig å gå nærmere inn på spørsmålet. Anken har vært forgjeves. Saken har ikke frembudt nevneverdig tvil. De åtte ankende parter må etter dette erstatte Nærøy kommunes saksomkostninger for lagmannsretten. Saksomkostningsbeløpet settes i overenstemmelse med omkostningsoppgave fra advokat Ivar Hustad til kr 15000,-. Det er ikke grunn til å gjøre noen endring i herredsrettens saksomkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Britt-Karin Bergslid, Per Ragnar Bergslid, Sigrun Bergslid, John Ivar Bergslid, Geir Kjetil Bergslid, Terje Vidar Bergslid, Leif Inge Bergslid og Ida Jeanette Bergslid en for alle og alle for en kr 15000,- - femtentusenkroner - til Nærøy kommune med oppfyllelsesfrist 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom.