LF-1994-634
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-12-31 |
| Publisert: | LF-1994-00634 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Namdal namsrett nr. 94-450 D - Frostating lagmannsrett LF-1994-00634 K. |
| Parter: | Kjærende part: A og B (Prosessfullmektig: Advokat Karl Bjørnar Olsen, 7001 Trondheim). Motpart: C (Prosessfullmektig: Advokat Mai Os, 0262 Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Mats Stensrud, lagmann Hans Flock, lagdommer Sverre Erik Jebens |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Domstolloven (1915) §146, §163a, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Husleieloven (1939), §4-18 |
Kjæremålet gjelder krav om fravikelse i husleieforhold, jf tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav a og d.
B og A leide i 1993 ut en leilighet i - - -veien 9 i X til C. Det ble opprettet skriftlig avtale med utgangspunkt i "Regent nr 1" husleiebok med "normalkontrakt". Avtalen ble underskrevet i ett eksemplar og overlevert til leier.
Y Inkasso AS skrev 22. april 1994 et brev på vegne av A + B til C. Der ble det meddelt at hvis ikke hennes forbruk av elektrisk kraft ble betalt innen 14 dager fra mottak av brevet, ville hun bli begjært utkastet.
Da betalingen ikke innkom, sendte A + B begjæring om utkastelse av C til Namdal namsrett 26. september 1994. Det ble nedlagt slik påstand:
"P.g.a. mislighold av leiekontrakt for manglende betaling av forbrukt elektrisk kraft, som er en del av husleien i - - -veien 9, X, gir utleier, B og A, rett til, ved begjæring til Namsmannen i X å foreta utkastelse av leier C. Namsmannen gis rett til å foreta avlesing av strømmåler i den leilighet som benyttet av leier, slik at ubetalt forbruk av strøm kan utregnes og ev. innkreves.
Saksøker betaler omkostningene i forbindelse med denne begjæring og den ev. påfølgende utkastelse, inkl. omkostninger med skriving av varsel om utkastelse og denne begjæring."
C tok til motmæle, idet hun mente at det ikke forelå mislighold. Hun nedla slik påstand:
"1. Saksøkte frifinnes for saksøkers begjæring om utkastelse.
2. Saksøker betaler sakens omkostninger."
Namdal namsrett avsa 31. oktober 1994 kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæring om utkastelse tas ikke til følge.
2. B og A pålegges å erstatte C saksomkostninger med kr 3.000,- -kroner tretusen 00/100- innen 14 - fjorten- dager fra kjennelsens forkynnelse."
A og B gjør gjeldende at husleien ble avtalt til kr 5.000,- pr måned med tillegg av vederlag for strøm.
I tillegg til ubetalt strøm med kr 5.576,- står C også til rest med betalingen av to leieterminer. Disse forfalt etter at det ble sendt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18. Det foreligger en skriftlig husleieavtale mellom partene med utkastelsesklausul som omhandlet i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav a. Utkastelsen kan følgelig foretas med hjemmel i denne bestemmelsen.
Dertil kommer at C ved sin manglende betaling har misligholdt sine forpliktelser på en slik måte at utleieren kan kreve utkastelse etter §13-2 tredje ledd bokstav d.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. C kastes ut av sin leilighet i - - -v. 9.
2. B og A tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett."
C bestrider prinsipalt at kjæremålet er inngitt i rett tid.
Til realiteten anføres at husleien ble avtalt til kr 5.000,- pr måned inklusive strøm. Det erkjennes at to måneders husleie er holdt tilbake. Dette skyldes frykt for at hun ikke vil få tilbakebetalt de kr 10.000,- som er innbetalt som depositum.
Det bestrides at det foreligger tilstrekkelig bevis for at partene har inngått leiekontrakt med utkastelsesklausul. Dertil kommer at det ikke er gitt noe varsel etter §4-18 om at man på bakgrunn av unnlatt innbetaling av husleie i de to nevnte månedene, ønsket å foreta utkastelse etter §13-2 tredje ledd bokstav a.
Selv om C skulle ha misligholdt sin plikt til å betale husleie til utleieren, er det i alle fall ikke tale om et mislighold som gir adgang til utkastelse etter §13-2 tredje ledd bokstav d.
C har nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremotparten frifinnes.
2. De kjærende parter betaler sakens omkostninger."
Lagmannsretten bemerker:
Namsrettens kjennelse ble postforkynt for A + B, jf domstolloven §163a og forskrift av 11. oktober 1985 nr 1810. I namsrettens forkynningsbrev av 31. oktober 1994 heter det at rettsboken/kjennelsen "regnes som forkynt for Dem 05. november 94". Brevet har A + B personlig mottatt og kvittert for 2. november 1994. Etter forskriften §7 skal forkynningstidspunktet fastsettes til 5 dager fra den dagen brevet postlegges fra retten, og denne dato gjelder som forkynningstidspunkt selv om brevet kommer frem tidligere.
Når kjæremålet fra A + B v/advokat Karl Bjørnar Olsen ble postlagt 18. november 1994, var følgelig kjæremålet i utgangspunktet rettidig.
Ved en feil ble kjæremålet sendt direkte til Frostating lagmannsrett i steden for til Namdal namsrett. Kjæremålet ble innstemplet i lagmannsretten mandag 21. november 1994. Deretter ble nytt eksemplar av kjæremålet sendt til namsretten.
Lagmannsretten finner at denne feilforsendelse ikke medfører at kjæremålsfristen anses oversittet. Det vises for så vidt til domstolloven §146 annet ledd og kjennelse inntatt i Rt-1991-761.
Følgelig blir kjæremålet å behandle.
Til spørsmålet om utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav a, skal lagmannsretten kort bemerke at det ikke er dokumentert at leietakeren ved sin underskrift på en husleiekontrakt har godtatt utkastelse uten søksmål i tilfelle betalingsmislighold. Dertil kommer også at §13-2 tredje ledd bokstav a stiller særlige krav til varselet etter §4-18 i tilfelle det kreves utkastelse etter denne bestemmelsen. Noe slikt varsel er ikke gitt i den foreliggende sak.
Som grunnlag for fravikelse fra leiligheten er anført tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d hvor følgende oppstilles som særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom:
"Heving av leieforholdet etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leiekontrakten uten oppsigelse."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten.
Tvangsgrunnlag for fravikelse etter bestemmelsen er forbeholdt de klare tilfellene, jf Falkanger, Flock og Waaler "Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer" (TANO 1992) 697.
Det er på det rene at leiebeløpet er kommet skriftlig til uttrykk mellom partene, men dette lar seg ikke dokumentere. Utleier hevder at leien er kr 5.000,- pr måned pluss strøm. Leieren mener at husleien inkluderer strøm.
I utgangspunktet dreier det seg om et krav fra utleieren på kr 5.576,-. I ovennevnte kommentar til tvangsfullbyrdelsesloven er det presisert på 695 at misligholdet må være vesentlig for å komme i betraktning, og at f eks forsinkelse med betaling av en enkelt leietermin ikke kvalifiserer for utkastelse.
Utleier har sendt varsel om utkastelse mht de kr 5.576,.-, jf tvangsfullbyrdelsesloven §4-18. Det kan reises spørsmål om varselet fyller lovens krav. Det er ikke dokumentert tilsvarende varsel for de to månedsleiene som utleier krever. Lagmannsretten finner det unødvendig å gå nærmere inn på disse spørsmål. Det samme gjelder anførslene omkring berettigelsen av å holde tilbake de kr 10.000. For lagmannsretten er det avgjørende at husleiekontrakten ikke er dokumentert, samtidig som det er uenighet om dens innhold, først og fremst leiens størrelse. Tatt i betraktning de alvorlige konsekvenser fravikelse får for leietakeren, kan ikke spørsmålet avgjøres summarisk etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav d. Om leietakeren har begått vesentlig mislighold som kan danne grunnlag for fravikelse, må eventuelt avgjøres ved vanlig søksmål.
Kjæremålet har ikke ført frem. Under henvisning til tvistemålsloven §180 første ledd må A + B betale saksomkostninger til C. Det er krevet kr 3.900,- som i sin helhet er salær, og kravet anses å ha vært nødvendig for en betryggende utførelse av oppdraget, jf tvistemålsloven §176 første ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. B og A betaler en for begge og begge for en til C saksomkostninger for lagmannsretten med 3.900,- - tretusennihundre kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens kjennelse.