LF-1995-132

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-01-22
Publisert:	LF-1995-00132
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim byrett Nr. 93-1117 A - Frostating lagmannsrett LF-1995-00132 A.
Parter:	Ankende part: Leangen Eiendom AS v/styrets formann, 7010 Trondheim (Prosessfullmektig: Johan Lutdal, 7010 Trondheim). Motpart: Den Norske Stats Oljeselskap AS v/styrets formann, 4001 Stavanger (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Schjødt AS v/h.r.advokat Gudmund Kuvås, 7001 Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Ivar Oftedahl, formann. Lagdommer Gunnar Greger Hagen. Ekstraordinær lagdommer Hakon Huus-Hansen. 1 meddommer - Mindretall: 1 meddommer
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §171, §176, §180, §192, §10, §33, §36, Avtaleloven (1918)

Saken gjelder utleiers krav om husleie for tre år etter leietakers fraflytting og utleiers krav om oppgjør for diverse investeringer forut for og i begynnelsen av leieperioden. Det dreier seg prosessuelt om en husleiesak. Leieobjektet var Ranheimsveien 10 i Trondheim og den faktiske leieperioden var 1989-1993.

Saken ble formelt innledet ved forliksklage av 25. mai 1992, behandlet av Trondheim forliksråd 21. september 1992. Stevning til Trondheim byrett ble inngitt av RadmannGruppen AS v/styrets formann 17. september 1993. Mens saken sto for byretten skiftet RadmannGruppen AS navn til Leangen Eiendom AS, men benevnes nedenfor som Radmann. For byretten nedla Radmann påstand om et kravsbeløp på 130 mill kroner med tillegg av 16,6% rente fra 1. november 1994 til betaling skjer.

Den Norske Stats Oljeselskap AS, som nedenfor benevnes Statoil, nedla for byretten påstand om frifinnelse og tilkjennelse av sakens omkostninger.

Trondheim byrett, etter begjæring satt med to fagkyndige meddommere, avsa 23. november 1994 enstemmig dom med slik slutning:

"1. Den Norske Stats Oljeselskap AS frifinnes.

2. Leangen Eiendom AS frifinnes for kravet på saksomkostninger."

Radmann har påanket dommen i sin helhet til Frostating lagmannsrett under henvisning til feil hva angår såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Anken ble fremsatt for sent i forhold til ankefristen for husleiesak, men ved Frostating lagmannsretts kjennelse av 5.april 1995 er gitt oppreisning for oversittelse av ankefristen. Statoil har tatt til motmæle.

Noenlunde parallelt med nærværende sak har det versert en annen sak med utspring i det samme leieforhold mellom de samme parter. Sistnevnte sak gjaldt berettigelsen av motregning foretatt av Statoil i sammenheng med husleiebetaling for 1993. Statoil trakk da angivelig for meget betalt leie for de fire passerte år og reduserte avtalt beløp for 1993 under henvisning til at faktisk leieareal var mindre enn beregningsgrunnlaget for avtalen om husleiens størrelse.

I denne motregningssaken er Frostating lagmannsretts dom av 17. oktober 1994 rettskraftig, idet anke til Høyesterett ble nektet fremmet. Statoil ble pålagt å betale ca 6,8 mill kroner med visse rentetillegg samt saksomkostninger. I motregningssaken, som også prosessuelt var en husleiesak, var det Statoil som fikk oppreisning for oversittelse av ankefrist ved kjennelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg.

Radmann har påpekt at Statoil i motregningssaken hevdet at ord og beløp i skrevne avtaler ikke nødvendigvis er bindende mellom partene. Utover dette har ikke noen av partene hevdet at motregningssaken har noen betydning for løsningen av den aktuelle tvist.

Den aktuelle ankesak ble behandlet i Trondheim tinghus over åtte rettsdager 13. - 17. november og 22. - 24. november 1995. For lagmannsretten ble som for byretten avhørt administrerende direktør Finn Radmann som partsrepresentant for Radmann og assisterende direktør ved Statoils forskningssenter i Trondheim, Torger Hetland, som partsrepresentant for Statoil. Hertil ble avhørt ti vitner som alle også var avhørt for byretten. Saken står for lagmannsretten i det alt vesentlige i samme faktiske og rettslige stilling som for byretten.

Som antydet innledningsvis har saken to hovedtemaer, - leietidens lengde og oppgjør for investeringer.

Hva angår leietidens lengde foreligger skriftlig avtale om tre år (ca årene 1989-1991) med adgang for leietaker til forlengelser på 1 år x 5. Avgjørende for denne del av saken vil være om Statoil likevel og på annet grunnlag er bundet av en lengre leietid. Idet Statoil faktisk forlenget i to år og således fraflyttet etter samlet fem år, vil bare en eventuell binding utover fem år være av betydning for saken. Radmann hevder at Statoils bindingstid var åtte år, og i alle fall så lenge bygget var stort nok for Statoils behov. Leietapet er i størrelsesorden 66 mill kroner.

Hva angår oppgjør for investeringer skisseres sakens tema slik:

Radmann hevder bl.a. å ha fått muntlige tilsagn om å kunne komme tilbake med fullstendig krav om dekning for "statoiltilpasninger" i bygget når han fikk full oversikt over kostnadene. Han hevder derfor at han ikke er bundet av formuleringer i oppgjørsprotokoll av 10. februar 1989 og overtakelsesprotokoll av 2. juni 1989 som etter sin tekst peker i retning av at fullstendig oppgjør var foretatt mellom partene. I denne sammenheng er bl.a. påberopt at det senere - 4. september 1989 - faktisk fra Statoils side ble foretatt en tilleggsbetaling som etter Radmanns oppfatning bare var å betrakte som et ytterligere deloppgjør. Lagmannsretten vil nedenfor komme nærmere tilbake til detaljene i partenes anførsler. For oversikten innledningsvis bemerkes at Radmann påberoper at man i denne meget spesielle bygge- og husleiesaken ikke kan nærme seg spørsmålet om restoppgjørets størrelse på annen måte enn ved å ta utgangspunkt i differansen mellom det endelige byggeregnskap og det byggebudsjett som forelå i mars 1988 for et utleiebygg av den størrelse og kvalitet som er lagt til grunn for partenes leieavtale av 18. mars 1988. Dette differansebeløpet er i størrelsesorden 60 mill kroner.

Sakens faktiske bakgrunn og de sentrale dokumenter fra 1988-89 er i hovedtrekk gjengitt i byrettens dom på side 1-19 og gjengis derfor ikke her.

Partenes leieavtale av 18. mars 1988, til og med punkt 7.1 første avsnitt, er inntatt i byrettens dom på side 2-5. Punkt 5.0 er bestemmelsen om leietid i tre år fra 19. desember 1988 med adgang for leietaker til å forlenge inntil ett år om gangen i fem år. Punkt 6.1 er bestemmelsen om årlig leie 22,5 mill kroner fra 19. desember 1988.

Leieavtalens punkt 16.0 lyder slik:

"Vedlegg

Leieforholdet er undergitt vilkårene i denne leieavtale og i følgende vedlegg:

Vedlegg 1: Beskrivelse av standard.

Vedlegg 2: Arealberegning/tegninger.

Vedlegg 3: Addendum vedrørende bankgaranti (erstattes av bankgaranti)."

I byrettens dom på side 5 er gjengitt nevnte vedlegg 3 og på side 5-6 et kontraktstillegg av 10. mai 1988 om adgang for Statoil til å tre inn for å ferdigstille leieobjektet for tilfelle av utleiers mislighold.

I byrettens dom på side 6-7 er gjengitt tekster om tilleggsarbeider fra brev av 15. april 1988, protokoll for prosjekteringsmøte nr 1 og 2 i april 1988 og fra et brev av 16. november 1988.

I byrettens dom på side 7-8 er gjengitt et kostnadsoverslag, summert til 11,66 mill kroner, av poster for økning ut over avtalt standard, utarbeidet for Radmann av iD-prosjekt AS v/Kjell Kvam, datert 17. oktober 1988. Det kan tilføyes at man blant bilagene til overslaget også finner en oppstilling i ti punkter over ekstra dyre utførelser. Disse er ikke forsøkt prissatt.

I byrettens dom på side 8 er gjengitt punkt 11 fra referat etter "overleveringsbefaring" og møte mellom partene 19. desember 1988.

I byrettens dom på side 8-18 er gjengitt store deler av brev og møteprotokoller internt i Statoil av 17. januar, 19. januar og 31. januar 1989 samt partenes oppgjørsprotokoll av 10. februar 1989. Oppgjørsprotokollen er angitt å være en del av leieavtalen av 18. mars 1988 og det henvises i protokollen punktvis til nevnte leieavtale. Vedrørende punkt 6.1 er anført tillegg til husleie for økning i leiearealer (2073 m2) kr 2.823.426,- og tillegg for øket investeringsgrad på utleiers hånd (kr 4.122.800,-) kr 684.384,-, slik at ny årlig leie samlet ble på kr 26.007.810,-. I kommentarer inntatt i oppgjørsprotokollen er anført at tillegget for øket investeringsgrad på utleiers hånd er et resultat av forhandlinger mellom partene. Det er vist til overslaget av 17. oktober 1988 på 11,66 mill kroner og til en revidert oversikt av 31. januar 1989 med totalbeløp 7,88 mill kroner og deretter:

"I forhandlingsmøte den 06. februar 1989 ble partene enige om et omforent oppgjør på kr 4.122.800.- inkl. generalkostnader og investeringsavgift. Dette beløp er det hele og fulle oppgjør mellom partene."

I byrettens dom på side 19 er gjengitt punkt 12.0 fra overtakelsesprotokoll av 2. juni 1989, der det under henvisning til oppgjørsprotokollen heter at partene bekrefter at omforent oppgjør for tilleggsinvesteringer i bygget er akseptert.

Det seneste dokument som er angitt å være kontraktsdokument er en protokoll av 4. september 1989 som angir at den "fastsetter oppgjørsrammene for investeringer som er gjort for Radmanngruppens regning etter oppdrag fra STATOIL som flg.:" og som i 13 punkter angir poster med priser. De økonomisk tyngste postene er: Nr 2. Innredning lager kr 357.777,-, nr 10. Økning i data- og telefonuttak kr 501.889,- og nr 13. Laboratorieinnredninger m/montering av vann, elektrisk og lufting m.v. kr 1.441.344,-. Tillagt 10% investeringsavgift utgjør de 13 poster samlet kr 3.998.211,-.

Av protokollen fremgår for øvrig at denne investerte kapital skulle tilbakeføres Radmann over fem år med 16% rente p.a. av til enhver tid resterende kapital. Det er på det rene at dette faktisk ble ordnet ved et banklån som Statoil skulle betjene, og har betjent, slik at Radmann i september 1989 fikk utbetalt kontant knapt 4 mill kroner.

I byrettens dom på side 19 er inntatt en oversikt over dels budsjetterte, dels faktiske kostnader i 9 punkter fra råbygg ca 33 mill kroner til belastning av byggelånskonto pr 16. november 1989 ca 208 mill kroner. Det kan i denne sammenheng nevnes at Radmanns budsjett forut for forhandlingene med Statoil lå på omkring 105 mill kroner. Radmanns budsjett for det bygg som skulle ferdigstilles i samsvar med leieavtale av 18. mars 1988 var i samråd med byggelånsbanken Kreditkassen på i størrelsesorden 135-140 mill kroner. Radmanns pretensjon om endelig kostnad er på ca 198,3 mill kroner. Det er på det rene at beløpet ca 208 mill kroner er korrekt tidfestet til 16. november 1989, men må justeres ned for merverdiavgift og opp for investeringsavgift.

I slutten av 1990 besluttet Statoil å bygge på egen tomt på Rotvoll, ikke langt fra Ranheimsveien 10, så snart dette praktisk, økonomisk og i relasjon til regulerende myndigheter kunne la seg gjennomføre. Det ble etter dette klart at Statoils faktiske intensjon var å fraflytte Ranheimsveien 10 flere år før utløpet av den periode leieavtalen av 18. mars 1988 ga Statoil anledning til å være der.

Av referat fra et møte mellom partene 13. februar 1992 fremgår at man da hadde slik oversikt over byggeplanene for Rotvoll at man regnet med flytting ca 1. april 1994. Det fremgår videre at man i dette møtet foruten de beregningsspørsmål som fant sin løsning ved lagmannsrettens dom i motregningssaken, drøftet nærværende ankesaks to hovedtemaer. Statoils referent har formulert Radmanns anførsler slik:

"RG-hevder-at Statoil ved inngåelse av leieavtale ga klare signaler på at leieavtalens varighet ville løpe over 8 år og kanskje enda lengre.

RG-hevder-også at en stor del av kostnadene som kom på tampen av leieavtaleforhandlingene ikke ble kompensert for i leieavtalen.

Såfremt Statoil fraflytter bygget før 8 år er gått hevder

RG-at-de ovenfor nevnte tilleggsinvesteringene ikke vil være dekket."

De samme synspunkter var også hevdet av Radmann i et møte mellom partene i desember 1991, men for øvrig hadde ikke Radmann fremmet krav av denne art siden tilleggsoppgjøret i september 1989.

Leangen Eiendom AS har i det vesentlige gjort gjeldende:

A. Leietidens lengde.

Radmann aksepterer at han har bevisbyrden for at Statoil hadde en husleieplikt av lengre varighet enn de tre år som fremgår av leieavtalens punkt 5.0.

Radmann fikk forståelse av at Statoil som prinsipp aldri skrev leieavtaler for lengre varighet enn tre år, slik at dette punktet formelt sett var udiskutabelt. Han ga selv overfor Statoils folk, og i særdeleshet overfor Magnar Rundhaug, klart til kjenne at hans forutsetning var en leietid på åtte år. Han ble ikke i den aktuelle periode korrigert på dette punkt.

Allerede før leieavtale ble signert 18. mars 1988 hadde Radmann påtatt seg ansvaret for en utførelse etter ønske fra Statoil som budsjettmessig medførte en forøkelse på i størrelsesorden 30 mill kroner. En vesentlig andel av denne forøkelsen skyldtes kontorer og annet som måtte innpasses i bygget overfor enhver tenkelig leietaker, mens en andel på anslagsvis 10 - 15 mill kroner skyldtes Statoils særbehov og ville være verdiløst overfor en annen leietaker. Statoil måtte forstå at slike omkostninger i utgangspunktet var leietakers ansvar og ikke forsvarlig kunne overføres til utleier basert på bare tre års leietid.

Etter at leieavtale ble signert 18. mars 1988 fikk Radmann på forskjellig vis bekreftet at Statoil tok sikte på å bli lenge i Ranheimsveien 10. På forsommeren 1988 fremsto byggeprosjektet på Rotvoll som skrinlagt ved at administrasjonen for utbyggingen av Haltenbanken ikke ble lagt til Trondheim. På samme tid registrerte Radmann Statoils store ambisjonsnivå både hva angår laboratorium og tekniske anlegg for øvrig i Ranheimsveien 10. Radmann imøtekom praktisk talt alle ønsker fra Statoils side for at Statoil skulle se seg tjent med leieobjektet så lenge som mulig. Hans holdning ville ha vært en helt annen om han hadde visst at Statoils senere ledelse skulle hevde at bindingstiden bare var tre år. Det kan ikke være noen tvil om at Statoils ledelse frem til sommeren 1990 var innstilt på å bli mange år i Ranheimsveien 10. Man hadde latt et tidsbegrenset etableringssamtykke løpe ut i 1989 ubenyttet. Man åpnet våren 1990 offisielt og med mange høystemte ord Statoils forskningslaboratorium i Ranheimsveien 10. Rundhaug uttalte overfor Radmann at Statoil skulle bli i Ranheimsveien 10 så lenge det var plass nok.

Så langt det var gjort opp for statoiltilpassede investeringer som kom til også etter leieavtalen av 18. mars 1988, var dette gjort etter en modell som forutsatte husleietillegg svarende til 16,6% av omkostningene. Dette var en oppgjørsform som kunne gi mening med en leieperiode på åtte år, men som over tre år var økonomisk meningsløs.

Det var vanskelig for Radmann presist å dokumentere eller tallfeste sitt endelige krav om dekning for investeringer. Det fremsto for ham som naturlig i denne sammenheng å ta faktisk leietid i betraktning for å se hvilket kapitalutlegg som ble betjent av husleiebetalingen. Han måtte uansett leietid ha en kontant utbetaling i tillegg til årlig husleie på ca 26 mill kroner. Han ventet med å fremme sitt krav i tillit til muntlig avtale om åtte års leietid og om adgang til å komme tilbake til spørsmålet om tilleggsdekning kontant.

Under et møte hos Statoils avdelingsdirektør Jan M. Øverli senhøstes 1989 uttalte Øverli at Statoil ville bli i Ranheimsveien 10 så lenge det var plass i bygget. Det ble fremvist en modell for Rotvollbygget og om denne uttalte Øverli: "Denne putter vi i en skuff." Radmann hadde i forskjellige sammenhenger oppfanget utsagn av karakteren "Statoil lar aldri en utleier (medkontrahent) i stikken". Radmann var klar over at forprosjekteringen av Rotvollutbyggingen fortsatte inntil sommeren 1988, men fikk høre at dette var nødvendig fordi det som allerede var gjort ellers ville være uten verdi.

Radmann hevder at Statoil er bundet av en leietid på åtte år. Udekket husleiekrav på denne bakgrunn fremgår nedenfor under C tapsberegning. Subsidiært påberopes avtaleloven §33 og §36, som behandles nedenfor under E.

B. Økonomisk kompensasjon for udekkede merkostnader i forhold til utleiers ansvar etter leieavtale av 18. mars 1988

1. Hvilke merkostnader?

Ved avtalen av 18. mars 1988 hadde Radmann forpliktet seg til innen 18. desember 1988 å ferdigstille et utleiebygg av en størrelse og standard som fremgikk av nevnte avtale med avtalebilag. Den såkalte evalueringsrapporten av 2. mars 1988 er ikke en del av avtalen. Evalueringsrapporten inneholder en punktvis sammenligning mellom Statoils daværende leieforhold i Klæbuveien 194/196 og Ranheimsveien 10, primært som et internt hjelpedokument. Det er senere trukket for vidtgående konsekvenser av de forventninger om teknisk standard som kan sies å ha kommet til uttrykk i evalueringsrapporten. Radmann har riktignok påført rapporten sine initialer, men dette har sin bakgrunn i at rapporten også inneholder kontraktsrevisjon for så vidt gjelder Radmanns ansvar for telefonsentral og hva angår Statoils ansvar for driftsutgifter. Selv om leieavtalen først er signert 18. mars 1988, var leieavtalens fullstendige tekst både utarbeidet, gjennomgått og godkjent av partene forut for 2. mars 1988.

Under enhver omstendighet inneholder evalueringsrapporten ikke opplysning om mengder, slik at Statoil ikke kunne rekvirere ubegrensede mengder av en viss teknisk kvalitet og fortsatt hevde at disse i sin helhet inngikk i det avtalte og således var dekket av avtalt årlig husleie 22,5 mill kroner.

Det var 18. mars 1988 ikke forutsatt eller fra Statoil signalisert at Statoil under den videre byggeprosess skulle prosjektere videre i sammenheng med stadig økende og vekslende behov, og i alle fall ikke i slikt omfang som det faktisk skjedde.

2. Hvilke budsjetter lå til grunn for avtalen av 18. mars 1988? Ville disse budsjetter ha holdt uten de senere statoilendringer?

Radmanns budsjett var pr 15. januar 1988 ca 105,6 mill kroner for utleiebygg uten rominndeling. Dette budsjettet var i hovedsak basert på allerede foreliggende anbud. Statoils behov for rom og øvrige tilpasninger som var på det rene før leieavtalen ble inngått, medførte budsjettforhøyelse på ca 30 mill kroner, eventuelt med ytterligere innlagte marginer ca 35 mill kroner til ca 140 mill kroner, hvorav rene statoil- tilpasninger så langt grovt anslått beløp seg til 10-15 mill kroner. Statoil var vel kjent med disse budsjetter og hadde egen og tilknyttet kompetanse for å vurdere holdbarheten. Budsjettene lå til grunn for de beregninger som førte frem til avtalt leiesum. Det er ikke fremkommet noe som tyder på at det ble budsjettsprekk innenfor denne rammen, men det erkjennes at slik eventuell budsjettsprekk må være Radmanns risiko. Budsjettet ligger i bunnen for vurderingen av kostnadsøkningen som følge av senere statoilstilpasninger. I den utstrekning retten legger til grunn at det ble budsjettsprekk, medfører dette således reduksjon av den nevnte kostnadsøkning.

3. Hva kostet bygget faktisk?

Bygget kostet i alle fall ikke under 198,3 mill kroner. Radmann viser i denne sammenheng ikke til et ordinært byggeregnskap, men til et fremlagt sammendrag fra hovedtallene fra byggeregnskapet. De reelle kostnader er sannsynligvis noe høyere, idet Jarle Berg i Kreditkassen har forklart at byggelånskontoen pr 16. november 1989 var belastet med 203,9 mill kroner etter justeringer for merverdi- og investeringsavgift. Jarle Berg hadde personlig kontrollert at alle belastninger refererte seg til utført arbeid vedrørende Ranheimsveien 10 i tillegg til tilsvarende kontroll av iD-prosjekt AS v/Kvam.

Det er i dette beløpet ikke noe vesentlig innslag av byggelånsrenter, som ikke også er tatt i betraktning i budsjett ved inngåelse av leieavtalen. Dette har sammenheng med at husleie betalt av Statoil i 1989 i stor utstrekning har redusert byggelånsrentene.

4. Hva var avtalt om dekning av merkostnadene?

I utgangspunktet var intet avtalt fordi man ikke var forberedt på slike merkostnader, dog inneholder leieavtalen i punkt 2.3 bestemmelser om leietakers adgang til å foreta investeringer i bygget.

Statoil v/Søvik hadde i brev og protokoller i april 1988 forutsatt omgående skriftlig varsel med begrunnet tilleggskrav i den utstrekning Radmann underveis fant grunnlag for dette. Det må anses å foreligge enighet mellom partene om at dette utgangspunktet, som skapte strid og kunne medføre forsinkelse, etter kort tid ble forlatt etter muntlig avtale mellom partene. Det som skjedde var at Radmann ga Statoil tilnærmet frie hender med hensyn til å foreslå endringer mot et tilsagn om at alle merkostnader skulle dekkes til slutt, således når man via byggeregnskapet fikk fullstendig oversikt over alle merkostnader.

5. Hva ble avtalt i de skriftlige oppgjørsavtaler i 1989?

Spørsmålet må vurderes på den bakgrunn at Statoil var kjent med at Radmann allerede i oktober 1988 opererte med budsjettbeløp i størrelsesorden 165-175 mill kroner. Betydelige tilleggskrav fra Radmann var påregnelige og ikke bare en eventualitet, slik referat etter møte 19. desember 1988 pkt 11 kan gi inntrykk av. I nevnte pkt 11 ble satt frist til 31. januar 1989 for eventuelle tilleggskrav. Denne fristen ble gjentatt i siste halvdel av januar 1989, men Radmann protesterte og Statoil måtte forstå at det var urealistisk å kreve at Radmann skulle ha full oversikt på dette tidspunkt. Man ser da også at det i en kravspesifikasjon fra iD-prosjekt AS v/Kvam av 30. januar 1989 på totalt 7,88 mill kroner ble presisert at den var basert på "den dokumentasjon som er tilgjengelig pr. 30. januar 89".

Statoil foreslo i januar 1989 en husleieforøkelse fra tidligere avtalt 22,5 til 25,0 mill kroner. Radmann aksepterte ikke, - idet han fremholdt at han måtte ha 26,0 mill kroner for å kunne betjene sin gjeld. Under et møte 7. februar 1989 ble utkast til oppgjørsprotokoll drøftet. Radmann hadde problemer med enkelte formuleringer i protokollen, men registrerte samtidig at Statoil i protokollutkastet hadde lagt opp til en endring av husleieavtalens pkt 6.1, der man via beregnet husleietillegg for økning i leiearealer og for øket investeringsgrad på utleiers hånd, der hensyntatt med kr 4.122.800,-, var kommet frem til ny årlig leie hårfint over Radmanns minimumskrav, - nemlig kr 26.007.810,-. Radmann vurderte oppgjørsprotokollen i noen dager og hadde i dette tidsrom bl.a. en samtale med Magnar Rundhaug. Det påberopes at Radmann i denne samtalen fikk klarert sin rett til senere å kunne komme tilbake med tilleggskrav når full oversikt forelå og at denne forståelse mellom partene må slå gjennom overfor oppgjørsprotokollens formulering i kommentar til pkt 6.1 om enighet om omforenet oppgjør på kr 4.122.800,- som det hele og fulle oppgjør mellom partene.

Rundhaug har i retten ikke kunnet bekrefte slik samtale i perioden 7. - 10. februar 1989, men har uttrykt forståelse for at Radmann måtte være berettiget til å komme tilbake med ytterligere dokumenterte krav. Det må ha formodningen for seg at Rundhaug, som deltok i ukentlige ledermøter i Statoil, gjorde denne holdning kjent for den øvrige del av Statoils ledelse. Magnar Rundhaug var den person i Statoil Radmann var blitt henvist til å forholde seg til og eventuell kompetanseoverskridelse fra Rundhaugs side kan ikke gå utover Radmann. Se nærmere om dette nedenfor under D. Radmann signerte deretter oppgjørsprotokollen 10. februar 1989.

Radmanns signatur av overtakelsesprotokoll 2. juni 1989 med bekreftelse av aksept av omforenet oppgjør for tilleggsinvesteringer endrer intet med hensyn til det avtalte. Radmann hadde i mellomtiden ikke oppnådd full oversikt, ikke krevet noe mer og heller ikke mottatt noe mer.

Tilleggsoppgjøret i september 1989 på ca 4 mill kroner, jf protokoll av 4. september 1989, viser at formuleringene 10. februar og 2. juni 1989 ikke kan forstås bokstavelig. Radmann hadde i forkant tatt kontakt med Rundhaug, ikke med sikte på husleieøkning, men for å oppnå en kontant dekning. Rundhaug meldte tilbake at kravet på dette tidspunkt av budsjettmessige årsaker ikke kunne overstige 4 mill kroner. Radmann tilpasset seg dette og oppnådde utbetaling av 4 mill kroner. Postene i protokollen av 4. september 1989 refererte seg til omkostninger som i tid delvis lå etter og delvis lå forut for 10. februar 1989. Rundhaug, og derved Statoil, var klar over at alle omkostninger heller ikke på dette tidspunkt var registrert og at også ytterligere etteroppgjør ville bli aktuelt. Rundhaug har i retten uttalt at man fra Statoils side ville åpne for forhandlinger om eventuelt ytterligere oppgjør.

Radmann konkluderer under dette punkt med at han på avtalemessig grunnlag har krav på full dekning av de faktiske merutgifter som skyldes alle endringer initiert av Statoil i forhold til utleieobjekt definert i leieavtale av 18. mars 1988 med kontraktsbilag. Det var således verken 10. februar, 2. juni eller 4. september 1989 avtalt noe som er til hinder for et slikt fullstendig oppgjør.

Under dette punkt og flere andre punkter er for øvrig subsidiært påberopt avtaleloven §33 og §36, som behandles nærmere nedenfor under E.

C. Tapsberegning.

Radmanns krav er prinsipalt betaling av 130 mill kroner, som inkluderer renter frem til 31. oktober 1994, hertil renter av domsbeløp ekskl tidligere påløpte renter fra 1. november 1994 til betaling skjer etter prinsipalt rentesats 16,6,% p.a., subsidiært 12% p.a.

Det prinsipale krav omfatter hittil udekkede byggekostnader og leietap i 3 år etter beregninger som fører til et resultat noe i overkant av påstandsbeløpet:

Hittil udekkede byggekostnader:

Faktiske byggekostnader kr 198.307.804,- Fratrukket byggekostnader i faktisk leietid betjent ved leie etter oppgjørsprotokollen av 10. februar 1989 og avtalen av 4. september 1989, basert på 16,6% forrentning kr 164.286.012,-

Helt ubetjent differanse kr 34.021.792,-.

Beregnes renter av den nevnte ubetjente differanse fra 1. januar 1989 til 31. oktober 1994 basert på pretendert avtalt forrentning 16,6%, fremkommer et rentebeløp på kr 32.944.434,-. Renteberegning for samme periode basert på morarenter 18% p.a. ut 1993 og deretter 12% p.a., gir et rentebeløp på kr 34.021.791,-.

Avhengig av valg av rentesats utgjør således den helt ubetjente differanse inkl renter frem til 31. oktober 1994 et beløp i størrelsesorden 67 - 68 mill kroner. Det er ikke beregnet rentesrente.

Ved beregning av leietapet for de tre årene 1994 - 1996 er det tatt utgangspunkt i faktisk avtalt leiesum 10. februar 1989, indeksregulert etter kontraktens bestemmelser, fratrukket faktisk oppnådd husleie for de enkelte år, - henholdsvis knapt 2, knapt 8 og 14,5 mill kroner. For 1994 er beregnet et rentetap frem til 31. oktober 1994 og i denne sammenheng er hensyntatt forutsetning om forskuddsvis og kvartalsvis betaling, avtalens bestemmelse om forsinkelsesrente og rentefradrag beregnet av faktisk inngått husleie dette året.

På denne bakgrunn blir beregningen slik:

1994: kr 29.182.666 - kr 1.925.654 kr 27.257.012,-

+ rentetap pr 31.1.0.94

kr 2.372.908,-

1995: kr 29.584.179 - kr 7.914.365 kr 21.669.814,-

1996: kr 29.584.179 - kr 14.500.000 kr 15.084.179,-

kr 66.383.913,-.

Legges dette beløp til ovenfor beregnet krav for udekkede byggekostnader inkl renter til 31. oktober 1994, fremkommer et beløp i størrelsesorden 134 mill kroner.

Subsidiært kreves erstattet rene statoiltilpasninger med et beløp svarende til differansen mellom faktiske byggekostnader og budsjetterte byggekostnader ved inngåelse av leieavtale 18. mars 1988, fratrukket beløp betalt september 1989, med tillegg av 16,6% rente p.a. fra 1. januar 1989 til betaling skjer, således:

kr 198.307.804,-

fratrukket kr 135.590.000,-

kr 3.998.211,-

kr 139.588.211,-

kr 58.719.593,-.

Det må anses å foreligge avtale mellom partene om at rentesatsen 16,6 er den aktuelle. Det vises til at opprinnelig husleie ble beregnet som 16,6% rente årlig av antatt byggekostnad og at de tilleggsinvesteringer som ble hensyntatt ved husleieregulering i oppgjørsprotokoll av 10. februar 1989, ble omregnet til et husleietillegg på 16,6%.

Når man ser bort fra spørsmålet om betalingsplikt hva angår husleie for tre år, dreier saken seg om erstatning for merkostnader, hvorav brorparten ikke har tilført bygget noen verdi og i alle fall ikke markedsverdi.

Slik partene faktisk har innrettet seg, er det ikke mulig å konkretisere merkostnadene på annen måte enn ved å ta utgangspunkt i differansen mellom de faktiske kostnader og de forsvarlig budsjetterte kostnader før alle endringene ble aktuelle. Lagmannsretten inviteres til å foreta en erstatningsutmåling etter skjønn, jf tvistemålsloven §192.

Dersom lagmannsretten finner at heller ikke den subsidiære påstand om erstatning for rene statoiltilpasninger kan føre frem helt eller delvis etter beregningsmåten foran, må Radmann i alle tilfelle tilkjennes et beløp kr 506.616,-. Beløpet er beregnet av ProsjektStyring AS v/Kjell Kvam den 20. september 1994 på oppdrag fra Statoil og i anledning saken, etter en nøye gjennomgåelse av alle bilag i byggeregnskapet. Det omfatter i 15 punkter arbeider som vitterlig er bekostet av Radmann og som verken er dekket i leieavtalen av 18. mars 1988, i oppgjørsprotokollen av 10. februar 1989 eller ved tilleggsoppgjøret 4. september 1989.

D. Magnar Rundhaugs fullmakter og legitimasjon overfor Radmann.

Det er på det rene at Jan M. Øverli i den aktuelle periode var lederen for Statoils avdeling i Trondheim. Det er like klart at Magnar Rundhaug, avdelingslederen for kontordrift, personal og dokumentsenter, var Øverlis forlengede arm med hensyn til forhandlinger i tilknytning til leieavtalen. Rundhaug er av stor betydning for begge hovedtemaene i saken. Det må formodes at Rundhaug varslet Øverli om Radmanns forutsetninger om åtte års leietid. Det var Rundhaug som gjorde avtale med Radmann om adgang til å kreve ytterligere oppgjør senere.

Rundhaug var anført som prosjektansvarlig med beslutningsmyndighet i et dokument av 15. april 1989 om "Arbeidsrutine for gjennomføring av spesielle installasjoner og innredninger for Statoil i Radmannbygget på Leangen", utarbeidet av Statoils rådgiver. Radmann måtte på denne bakgrunn forsvarlig kunne forholde seg til Rundhaug, som under enhver omstendighet må ha hatt stillingsfullmakt, jf avtaleloven §10. Lagmannsretten har for øvrig i den annen sak mellom partene resonnert etter samme linjer hva angår Rundhaugs underskrift av protokoll av 10. februar 1989, jf lagmannsrettens dom av 17. oktober 1994 15-16.

Det kan ikke være naturlig å skille spørsmålet om leietid fra spørmålet om merkostnader hva angår Rundhaug.

E. Subsidiært: Avtaleloven §33 og §36.

Disse bestemmelser påberopes for det tilfelle at det ikke kan konstateres avtalemessig grunnlag for krav om ytterligere husleie og/eller om dekning av merkostnader.

Det må under enhver omstendighet være klart at Radmanns forutsetninger gikk i slik retning og at i alle fall Magnar Rundhaug var kjent med Radmanns forutsetninger uten å avkrefte disse.

Vedrørende tolkning og utfylling av avtaler og kunnskap om den annen parts forutsetninger i denne sammenheng vises til Jo Hov: Avtaler, utgave 1993 86-90.

Det hevdes å være grunnlag for ugyldighet etter avtaleloven §33, men idet denne bestemmelse fanges opp av §36, legges størst vekt på sistnevnte bestemmelse.

Avtaleloven §36 gjelder også mellom næringsdrivende, jf Ot.prp.nr.5 (1982-83) 29, departementets bemerkninger i annen spalte, jf også 33 første spalte pkt 5.3, 36 annen spalte om "omstendighetene for øvrig" og 41 annen spalte. Ellers vises til Rettstenkning i samtiden, 1992, Carsten Smith: Om urimelige kontraktsvilkår og Norges Høyesterett 485495.

Om retten skulle finne at standard i samsvar med evalueringsrapporten er avtalt mellom partene, må dette falle bort i medhold av avtaleloven §36. Tilsvarende gjelder protokoll av 4. september 1989, pkt 12 i overtakelsesprotokoll av 2. juni 1989 og oppgjørsprotokollen av 10. februar 1989 i den utstrekning tekster her anses å gi uttrykk for endelig avtale om oppgjør mellom partene. I denne sammenheng må det ses hen til at foretatte oppgjør for arealutvidelse og tilpasning iallfall ikke gir tilfredsstillende kompensasjon dersom det skal legges til grunn at leietiden bare var tre år. Det må legges vekt på at vesentlig økonomisk ubalanse er oppstått i forholdet mellom partene.

Lagmannsretten må benytte avtaleloven §36 til å fastslå et økonomisk riktig resultat mellom partene.

Leangen Eiendom AS - Radmann - har nedlagt slik påstand:

"1. Den norske Stats Oljeselskap AS v/styrets formann, 4001 Stavanger dømmes til å betale Leangen Eiendom AS v/styrets formann, 7001 Trondheim et beløp, inklusive renter per 31. januar 1994, etter rettens skjønn oppad begrenset til 130.000.000,- - ethundreogtredvemilioner - kroner, med tillegg av 16,6 - seksten 60/100 - prosent årlig rente fra 01. november 1994 til betaling skjer av den del av domsbeløpet som ikke omfatter renter.

2. Den norske Stats Oljeselskap AS v/styrets formann, 4001 Stavanger tilpliktes å erstatte Leangen Eiendom AS v/styrets formann, 7001 Trondheim sakens omkostninger for Frostating lagmannsrett."

Den Norske Stats Oljeselskap AS har i det vesentlige gjort gjeldende:

A. Leietidens lengde.

Leieavtalens pkt 5.0 er helt klar på dette punkt. Statoil hadde ingen leieplikt utover tre år. Radmann visste at leieavtalen måtte godkjennes ved hovedkontoret i Stavanger og kunne ikke forsvarlig legge vekt på avvikende utsagn om leietid fra Øverli eller Rundhaug for det tilfelle at slike utsagn hadde fremkommet. Øverli har i retten forklart seg om en samtale der han uttrykkelig advarte Radmann om at leieforholdet faktisk kunne tenkes å bli bare for tre år, hvortil Radmann svarte at han gamblet på at Statoil ble i lang tid. Om Rundhaug etter 18. mars 1988 kan ha hørt at Radmann forutsatte et lengre leieforhold uten uttrykkelig å korrigere, kan ikke dette tillegges noen vekt.

Radmann må på et svært sent tidspunkt ha kommet på eller funnet ut at Statoil hadde plikt til å leie åtte år, idet han i sine argumenterende brev til departementet og til Statoils sjef Norvik i 1991 ikke påberopte seg at det forelå noen slik plikt.

B. Økonomisk kompensasjon for udekkede merkostnader.

Bevisbyrden for at det i det hele tatt foreligger udekkede merkostnader må klart ligge på Radmann. Rent faktisk har Radmann avskåret seg fra muligheten til å fremme noe skikkelig kompensasjonskrav ved at han underveis i byggesaken ikke sørget for sikring av dokumentasjon. For slik sikring ville det ha vært nødvendig å bruke større ressurser med hensyn til konsulentbistand, - en utgiftspost Radmann valgte å holde så langt nede som mulig.

Rettslig er Radmann avskåret fra å fremme slike krav ved at han har akseptert oppgjørsprotokollens formulering om fullt og endelig oppgjør, jf tilsvarende formulering i overtakelsesprotokoll.

Den rettslige situasjon endres ikke ved at Statoil i september 1989 lot seg overbevise om at merkostnader på ca 4 mill kroner tidligere rent faktisk ikke var tatt i betraktning og derfor betalte et slikt beløp. For å imøtekomme Radmanns behov ga man da kontant oppgjør. Man brøt da med et prinsipp som tidligere var omforent mellom partene, nemlig at tillegg skulle omregnes i husleie. Det er ikke dekning for å hevde at man på den tid oppgjørsprotokoll ble signert i februar 1989 sto overfor visse tillegg som skulle gi grunnlag for husleieøkning og andre tillegg som skulle være gjenstand for kontant oppgjør.

Rundhaugs forklaring kan ikke forstås slik at Statoil skulle være forpliktet til å dekke hvilke krav som enn måtte bli presenteret fra Radmanns side også etter september 1989. Rundhaug har kun uttalt at det heller ikke etter dette tidspunkt kunne utelukkes at Statoil i forhandlinger med Radmann kunne være villig til å vurdere berettigelsen av eventuelle tilleggskrav.

Ved deretter å vente i flere år med i det hele tatt å antyde eksistensen av berettigede tilleggskrav, må Radmann, selv om foreldelse ikke påberopes formelt fra Statoils side, under enhver omstendighet ha forspilt en eventuell rett ved passivitet.

Økonomisk sett var Radmanns byggeprosjekt Ranheimsveien 10 svakt fundert. Radmann hadde praktisk talt ingen egenkapital i bygget og var derfor sårbar overfor enhver endring i sine forutsetninger hva enten det gjaldt byggeprosjekt, finansiering, leietaker eller marked. Radmann gjorde seg økonomisk avhengig av en viss utvikling. Prosjektet kunne ha vært meget gunstig om utviklingen hadde vært slik Radmann ønsket, men prosjektet var risikabelt og Radmann kan med en uheldig utvikling ikke velte tapet over på sin medkontrahent. Prosjektet ble satt i gang ved innledningen til en nedgangsperiode og således på feil tidspunkt. Det er klassisk at man selv må bære konjunkturtap.

C. Tapsberegning.

I den utstrekning det måtte foreligge noen renteplikt for Statoil, må det være aktuelt med morarentesatsen gjeldende for de aktuelle perioder. 16,6% p.a. er ingen avtalt rentesats som kan komme til anvendelse ved forsinket betaling. Det er riktignok så at man i visse sammenhenger kan finne prosentsatsen 16,6 i dokumentene fra 1988-89. Det dreier seg imidlertid ikke om en avtalt rentesats for de formål som da var aktuelle, men om en avkastningsgrad som man rent faktisk kunne konstatere. Prosentuell avkastning må ikke blandes sammen med forsinkelsesrente.

Dersom det skulle konstateres plikt til å betale husleie, aksepteres de etter indekstillegg beregnede husleiebeløp og fradragsbeløp for faktisk innvunnet husleie samt morarentetillegg for periode som krevet.

Hva angår eventuell erstatning for merkostnader aksepteres intet rentetillegg beregnet for periode forut for konkretisert fremsettelse av kravet. Dette skjedde først ved forliksklagen.

D. Magnar Rundhaugs fullmakter og legitimasjon overfor Radmann.

Det aksepteres at Rundhaug var rette mann å forhandle med og å gjøre avtale med hva angår dekning for meromkostninger. Dette har en særlig bakgrunn i arbeidsrutinedokumentet av 15. april 1989. Tilsvarende særlig grunnlag finnes ikke hva angår leietidens lengde og rammene for kontrakten for øvrig. På disse punkter var man avhengig av godkjennelse ved hovedkontoret i Stavanger, hvilket Radmann var vel kjent med.

E. Det subsidiære spørsmål om bruk av avtaleloven bestemmelser.

Det moment at Radmann skulle være en "underlegen" part ble fremhevet av ham under byrettens behandling, men er nå ikke påberopt.

Man må huske at avtaleloven §36 ikke skal anvendes med automatikk, men er en kanregel.

Hva angår leietidens lengde, kan det åpenbart ikke være i strid med god forretningsskikk å forplikte seg til å leie i bare tre år. Aktuelt er det den faktiske leietid på fem år som må vurderes.

Generelt anføres at avtaleloven §36 primært tar sikte på forbrukerforhold, selv om bestemmelsen i prinsippet også kan anvendes mellom næringsdrivende. Endringskrav i slike tilfelle har imidlertid sjelden eller aldri ført frem. Det sosialpolitiske aspekt som har båret frem bestemmelsen, vil normalt ikke være til stede i konflikter med noenlunde jevnbyrdige næringsdrivende. Som et eksempel på dette anføres dom i Rt-1994-38, der dette synspunkt fremkommer på 43. Dommen gjaldt for øvrig et spørsmål om kontraktsendring på bakgrunn av konjunkturutvikling, - betydelig svikt i markedsleienivå. De av Radmann påberopte uttalelser i lovforarbeidene viser nettopp at anvendelsesområdet for §36 for næringsdrivende er snevert. Bruk av bestemmelsen forutsetter under enhver omstendighet at klar urett konstateres. Bestemmelsen skal ikke benyttes til finjustering av avtaler.

For øvrig er fra Statoils side argumentert som for byretten, jf gjengivelse av anførsler i byrettens dom 30-42. Statoil slutter seg til byrettens vurdering av sakens faktiske og juridiske sider, men stiller seg uforstående til byrettens omkostningsavgjørelse for så vidt det er anført at Statoil ikke har etterkommet ønske fra Radmann om forhandlinger før forliksklage ble uttatt den 25. mai 1992.

Den Norske Stats Oljeselskap har nedlagt slik påstand:

"1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Den Norske Stats Oljeselskap AS tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."

Lagmannsretten vil bemerke:

Leietidens lengde.

Lagmannsretten har enstemmig funnet at Radmann ikke har noe berettiget husleiekrav mot Statoil.

Det er ikke tvilsomt at Statoil i leieavtale av 18. mars 1988 kun forpliktet seg til en leietid på 3 år. Med dette utgangspunkt må det stilles strenge krav til bevisene for at det eventuelt muntlig - uttrykkelig eller forutsetningsvis - er inngått bindende avtale om en leieforpliktelse av lengre varighet.

Radmann har ikke oppfylt sin bevisbyrde på dette punkt. Radmann, som ønsket en mer langsiktig binding, ble gjort kjent med at det var urealistisk å foreslå mer enn tre års binding overfor Statoils hovedkontor i Stavanger, som måtte godkjenne leieavtalen. Statoil inngår etter det opplyste sjelden leieavtaler for lengre varighet enn tre år, uten at det er et prinsipp helt uten unntak. Skulle det være mulig med unntak, kunne ikke Radmann gå ut fra at dette punktet i avtalen var gjenstand for etterfølgende diskusjon med Statoils stedlige representanter i Trondheim, - Øverli og Rundhaug.

Det er for øvrig heller ikke sannsynliggjort noen muntlig avtale mellom Radmann og noen av de nevnte personer om en binding utover tre år. Hva angår Øverli legger retten tvert imot til grunn at det fant sted en samtale som referert av Øverli, der han presiserte at leieforholdet som forpliktelse bare gjaldt i tre år, hvortil Radmann repliserte at han gamblet på at Statoil ville bli vesentlig lenger. Hva angår Rundhaug er heller ikke sannsynliggjort kommunikasjon med slikt innhold at det kan danne grunnlag for en forpliktelse om annen leietid enn den skrevne. Rundhaug har nok registrert Radmanns forutsetning eller forventning om langvarig leieforhold. I et kontraktsforhold der ikke annet er uttrykkelig skrevet om leietid, kan man nok tenke seg at manglende korreksjon av feilaktige forutsetninger kan bli tillagt vekt, - noen ganger også stor vekt. I det aktuelle kontraktsforhold, der leietiden var klart skriftlig definert og det ikke var grunn til å tro at den annen part hadde oversett dette, kan man ikke legge avgjørende vekt på slik manglende korreksjon.

Det er mulig at situasjonen i 1988, 1989 og et stykke ut i 1990 for Statoils ledende personer i Trondheim fortonet seg slik at et leieforhold i Ranheimsveien 10 med sannsynlighet ville vare langt utover de avtalte tre år, kanskje inntil de åtte år som avtalen åpnet for, eventuelt at det kunne bli aktuelt å forhandle om enda noen år. Den store satsning på å få tilpasset Ranheimsveien 10 til egne behov, særlig hva angår behov for laboratorium, kan tyde på dette. Disse forhold har naturlig nok gitt næring til Radmanns optimisme og forventninger om leietid, men har ikke skapt noen forpliktelse for Statoil.

Det forhold at den endelige byggekostnad, eventuelt også budsjettert byggekostnad, økonomisk sett gjorde det nødvendig for Radmann å oppnå sikker og høy husleiebetaling over en lang rekke år, kan heller ikke medføre noen endring med hensyn til hva som var avtalt. Dette forholdet hadde naturligvis stor betydning for prosjektets og derved Radmanns økonomi, men konsekvensene av om Statoil valgte å fraflytte etter tre år, eventuelt valgte å benytte opsjon til forlengelse, må være en risiko Radmann alene må bære.

Idet betydelige investeringer ble gjort i Ranheimsveien 10 for å tilfredsstille Statoils spesielle behov i retninger som kunne være av liten interesse for leietakere i markedet generelt, var ikke denne risiko bare avhengig av markedsleienivået. Spørsmålet om Radmann har fått dekning i den ene eller annen form så langt han er berettiget, eller om han nå har krav på tilleggsdekning, er imidlertid et spørsmål som må holdes atskilt fra spørsmålet om hva som er avtalt om leietidens lengde.

Lagmannsretten vil avslutningsvis foreta en samlet vurdering av om det foreligger ugyldighet eller bør foretas avtalesensur med hjemmel i avtaleloven §33, §36.

Hva angår spørsmålet om erstatning for udekkede meromkostninger har lagmannsretten delt seg i et mindretall, 1 meddommer, og et flertall bestående av lagmannsrettens øvrige fire medlemmer.

Lagmannsrettens flertall har funnet at Radmann med utgangspunkt i avtalen ikke har berettiget krav på tilleggsoppgjør.

Lagmannsrettens flertall kan i hovedsak slutte seg til byrettens begrunnelse på dette punkt inntatt i byrettens dom fra midt på side 44 til side 46 øverst, men finner grunn til å utfylle begrunnelsen noe.

Da partene inngikk leieavtale 18. mars 1988, ble det gjort avtale om årlig husleie 22,5 mill kroner for leie av en bygning som, noe avhengig av forståelsen av begrepet, var å betrakte som et råbygg. I avtaledokumentet med bilag var nærmere definert hvilket leieobjekt som var forutsatt ferdigstilt 18. desember 1988. Når man ser bort fra uenighet mellom partene om status for og konsekvenser av den såkalte evalueringsrapport, er det så langt enighet i hovedtrekk om hvilket leieobjekt betalingsplikten knyttet seg til.

Selv om Statoil ikke hadde endret oppfatning om sine behov etter dette tidspunkt, ville det ha vært nødvendig i betydelig utstrekning med ytterligere detaljprosjektering for nærmere avklaring og gjennomføring av byggeprosjektet. Forholdet ble komplisert ved at Statoil hertil i det vesentlige i løpet av våren og sommeren 1988 meldte nye, og delvis endrede, behov. Det ble holdt ukentlige prosjekteringsmøter der prosjekteringsleder Søvik presenterte behovene for prosjektleder Radmann, hvoretter iD-prosjekt AS v/Kvam fikk ansvaret for iverksettelsen på byggeplassen. Ved å sammenligne tegningsgrunnlaget for leieavtalen av 18. mars 1988 og de endelige tegninger av det som faktisk ble bygget, de såkalte "as builttegningene", får man et inntrykk av på hvilke områder endringene særlig ble aktuelle. Barnehaven i toppetasjen ble utvidet, sist korrigert i tegninger august 1988. I tredje etasje ser det ut til at det meste av romdisponeringen var klar pr 2. juni 1988 og at det generelt for kontordelen ble tillegg og fradrag som omtrent kunne utligne hverandre. Retten er dog klar over at endringer i seg selv medfører kostnader, selv om antallet komponenter eller mengder ikke endres. Idet også byggets annen etasje er en kontoretasje uten store endringer, kan det konstateres at en høy andel av byggets totale antall m2 ble relativt upåvirket av endringene. I første etasje er også de fleste kontorarealer uten endringer, men en opprinnelig svært enkelt skissert resepsjon ble betydelig forandret.

De store endringer kan registreres i kjelleren der det kom et lager- og parkeringsareal på ca 700 m2 og i sokkeletasjen, der det ble aktuelt med store og kostnadskrevende endringer vedrørende laboratorium. Det ble betydelig arealutvidelse og kostnader som konsekvens av krav om større takhøyde.

Ideelt sett burde man løpende ha registrert, prissatt og kommet til enighet om kostnadskonsekvensene av enhver endring i forhold til avtaleforutsetningene pr 18. mars 1988. Det ble fra Statoils side lagt opp til en slik prosedyre, men partene er enige om at man allerede i april/mai 1988 forlot dette utgangspunktet. Det hadde da vist seg at partene hadde ulikt syn på forutsetningene og at det ikke var lett å komme til enighet. Partene ble muntlig enige om å avklare kostnadskonsekvensene etter at leieobjektet sto ferdig og i mellomtiden heller konsentrere seg om den store oppgaven det var å bli ferdig til rett tid.

Ferdigstillelse i rett tid var av størst betydning for Radmann, som måtte ha leieinngang snarest mulig. Statoil kunne, iallfall inntil et visst tidspunkt i løpet av siste halvår 1988, ha tålt en avtale om utsatt ferdigstillelse.

Lagmannsrettens flertall kan ikke se at partene i løpet av 1988 avklarte spørsmålet om i hvilken form det skulle gis dekning for tilleggsomkostningene, - i husleie eller kontant. I sammenheng med befaring på forutsatt ferdigstillelsestidspunkt 19. desember 1988 fremkom fra Statoils side i et møtereferat en forutsetning om oversikt over Radmanns tilleggskrav innen 31. januar 1989. Internt i Statoil ble i januar 1989 foretatt en vurdering av den i oktober 1988 utarbeidede oversikt over uforutsette tilleggsinvesteringer for statoiltilpasning på 11,66 mill kroner. Av dette beløp synes Statoil på det tidspunkt å ha vært innstilt på å akseptere som relevant drøyt 3 mill kroner. Vurderingen av det resterende beløp var at dette skyldtes "manglende prosjekt- og kostnadstyring i utleiers eget system." Denne vurdering fremgår av et notat fra Søvik til Statoil av 17. januar 1989.

Partene møttes 19. januar 1989. Av møtereferatet fremgår under overskriften "Avregning av tilleggsinvesteringer" en forutsetning om oversendelse fra Radmann til Statoil av "dokumentasjon og spesifikasjon over tilleggsinvesteringer som forlanges dekket av Statoil" innen 31. januar 1989 med sikte på oppsett av en protokoll med underskrift av begge parter. Av et brev til Radmann av 25. januar 1989 fremgår at partene også hadde hatt et møte dagen forut med gjennomgang av punktene i oppstillingen summert til 11,66 mill kroner og en oppstilling av 6. desember 1988, som ikke er fremlagt i saken. Radmann ble avkrevet dokumentasjon og spesifikasjon for 16 nærmere angitte punkter fra disse oppstillinger. For de øvrige punkters vedkommende ble gitt uttrykk for avvisning under henvisning til kontrakt og kontraktsforutsetninger. 30. januar 1989 forelå fra iD-prosjekt AS v/Kvam en oppstilling over "tillegg som ikke inngår i verken leieavtale eller arealutvidelse" i 36 punkter, som var summert og tillagt 15% honorar, 4% prisstigning, 3% finanskostnader og 10% investeringsavgift, totalsum 7,88 mill kroner, med slik tilføyelse:

"Møteromstavler inngår ikke i dette oppsettet.

Vedlagt følger den dokumentasjon som er tilgjengelig pr 30. januar 89. Deler av tallene er kalkulert, da det av forskjellige årsaker ikke har vært mulig å fremskaffe komplett dokumentasjon."

I Statoil drøftet man situasjonen i et møte 31. januar 1989. Temaet for møtet er angitt å være "Sluttoppgjør med Radmann-Gruppen AS". Man var da kjent med tilleggskravet på 7,88 mill kroner. Det ble overlatt til Rundhaug og Søvik å arbeide "for å få Radmann-Gruppens aksept for et omforent oppgjør innenfor en ramme på kr 4.100.000,- inkl. generalkostnader og inv.avgift" og for avregning av tillegget i husleiegrunnlaget. 10. februar 1989 signerte så Radmann den oppgjørsprotokoll som ga økning i årlig husleie med kr 2.823.426,- for arealutvidelse og kr 684.384,- for øket investeringsgrad på utleieres hånd kr 4.122.800,- med en kommentartilføyelse om helt og fullt oppgjør som er inntatt på side 6 i denne dom.

Lagmannsrettens flertall kan ikke se at det mellom partene, eventuelt bare fra Radmanns side, har vært forsøkt å trekke noe skille mellom tilleggskostnader som skulle avregnes i husleie og tilleggskostnader som skulle avregnes på annen måte. Lagmannsrettens flertall kan derfor ikke se skrevne holdepunkter for at oppgjørsprotokollen ikke var ment å gi uttrykk for et fullstendig sluttoppgjør mellom partene. Lagmannsrettens flertall har med dette utgangspunkt funnet å måtte stille strenge krav til bevis for berettigelsen av Radmanns krav på grunnlag av eventuelt forbehold pr 10. februar 1989, eller på grunnlag av andre momenter.

Det er notert at det ble foretatt en oppgjørsjustering ved betaling av ca 4 mill kroner i september 1989. Lagmannsrettens flertall kan ikke se dette tilleggsoppgjøret som uttrykk for en aksept for at Radmann ikke var bundet av forhandlingsoppgjøret i februar. En villighet til å yte et godt begrunnet tilleggsoppgjør kan ikke tillegges slik betydning. Om det kunne være tvil til stede om berettigelse av tilleggsoppgjør så sent som høsten 1989, måtte det i alle fall kreves at alle krav da kom på bordet. Om Radmanns byggeregnskap teknisk sett ikke var ferdig før på et senere tidspunkt, hadde Radmann på den tid slik oversikt over totalkostnadene at det ikke var noen grunn for ham til å vente med fremsettelse av krav i det omfang han måtte mene seg berettiget til. Når kravet uten noe skriftlig forbehold og uten forvarsel for øvrig kommer først flere år senere, og formodentlig utløst av at Statoil orienterte seg mot egne lokaler for sin virksomhet, må kravene til bevis ytterligere skjerpes.

Man kan tenke seg noe avdempede krav til bevis for eksistensen av en rettighet som i en større sammenheng fremtrer som mindre betydningsfull. Det er ikke en slik rettighet Radmann pretenderer å ha. Han hevder at han helt uavhengig av det skrevne skal være berettiget til på et hvilket som helst tidspunkt innenfor foreldelsesfristen å kreve det oppgjør han finner økonomisk korrekt og viser til forståelse med Rundhaug som grunnlag. Lagmannsrettens flertall finner ikke å kunne oppfatte Rundhaugs uttalelser som uttrykk for annet enn at Statoil kunne være villig til å drøfte ytterligere tilleggsoppgjør. Det er vel så at Statoil, iallfall så lenge man så seg tjent med leieforholdet, hadde interesse av at den økonomiske situasjon for utleier var noenlunde tilfredsstillende.

Lagmannsrettens flertall kan ikke se bort fra den mulighet at det økonomisk sett var en dårlig løsning Radmann forhandlet seg frem til i 1989 hva angår oppgjør for tilleggsinvesteringer. Det finnes dog ikke grunnlag for å konstatere et økonomisk avvik i den størrelsesorden som er anført av Radmann og som bygger på differansen mellom faktisk byggekostnad og budsjett for opprinnelig avtalt leieobjekt. Opplysningene om faktisk byggekostnad finnes å kunne legges til grunn. Hva angår budsjettet antas å foreligge betydelige feilkilder som ville ha gitt utslag hva enten Statoil hadde ønsket endringer eller ikke. Høyt oppdrevet tempo for å forhindre vesentlig utsettelse av ferdigstillelse medførte sannsynligvis et sterkt innslag av regningsarbeid. Lagmannsrettens flertall finner det ikke nødvendig å gå nærmere i detalj hva angår disse vurderinger.

Hva særlig angår Kjell Kvams liste av 20. september 1994 bemerkes:

Lagmannsrettens flertall har lagt til grunn at partene i oppgjørsprotokollen, overtakelsesforretningen og ved tilleggsoppgjøret reservasjonsløst har uttrykt at alle investeringer nå er gjort opp ved innregning i husleien eller kontant. Det har skjedd etter forhandlinger der ulike kriterier og anslag er anvendt i tillegg til dokumentasjon fra begge sider. Det betyr at grunnlaget for oppgjøret i noen grad har vært omtrentlig, men at man har ansett balansen i mellomværendet for å være riktig ved at det er tatt høyde for slike unøyaktigheter i begge retninger som senere er påvist. Lagmannsrettens flertall finner derfor heller ikke grunnlag for å tilkjenne Radmann de ca kr 500.000,- som er krevet på grunnlag av Kvams gjennomgåelse av byggeregnskapet.

Lagmannsrettens flertall konkluderer med at Radmann ikke har avtalemessig belegg for et krav om tilleggsoppgjør.

Lagmannsrettens mindretall, 1 meddommer, er kommet til at Radmann har et berettiget krav mot Statoil på tilleggsoppgjør 33,7 mill kroner ekskl renter med slik begrunnelse:

Partene hadde i utgangspunktet en bindende leieavtale om et rimelig klart definert leieobjekt med hensyn til innredning og standard. Kort tid etter avtaleinngåelsen fremkom fra Statoils side ønske om betydelige endringer i forhold til det avtalte. Endringene berørte både byggets utstrekning, innredning, areal og teknisk utrustning. Som prosjektansvarlig for Statoil hadde Magnar Rundhaug i denne sammenheng beslutnings- og bestillingsansvar. Radmann og Rundhaug avtalte muntlig at Statoil skulle dekke alle kostnader i forbindelse med Statoils mange krav om endringer i forhold til leieavtalens forutsetninger.

Oppgjørsprotokollen av 10. februar 1989 fastsetter de endelige oppgjørsrammer som danner grunnlaget for husleieberegningen, og dette oppgjøret bekreftes i overtakelsesprotokollen av 2. juni 1989. Protokollen av 4. september 1989 fastsetter oppgjørsrammene for en rekke spesifiserte investeringer som er gjort for Radmanns regning. Det må anses bevist at Rundhaug og Radmann hadde gjort muntlig avtale om at Radmann, utover de nevnte protokollene, skulle få komme tilbake til oppgjøret når de faktiske byggekostnadene var kjent.

Den leieøkningen som ble avtalt i oppgjørsprotokollen forrenter økningen i leieareal og investeringsgrad, men gir ikke noe nevneverdig oppgjør for den totale tilleggsinvesteringen. En viss nedbetaling av tilleggsinvesteringen er dog skjedd ved at det oppsto en rentemargin ved differanse mellom betalt leie og betalt rente på Radmanns hånd.

For øvrig er det kun gjort opp for økte investeringer med knapt 4 mill kroner gjennom protokollen av 4. september 1989.

Det er ikke helt enkelt å konkretisere omfanget av Radmanns berettigede tilleggskrav, men lagmannsrettens mindretall har foretatt et skjønn over dette tema etter disse linjer:

Virkelig arealutvidelse for Statoil

1400 m2 - kr 11.000 = 16,3 mill kr

Bygningsmessig fordyrelse av laboratoriet 7,0 mill kr

Kostnader medtatt i oppgjørsprotokoll 4,0 mill kr

Utilstrekkelig prosjektstyring som følge av

Statoils prosjektering 6,4 mill kr

33,7 mill kr

Hertil kommer renter. Ved renteberegningen må det tas hensyn til at husleien i fem år har betjent de beløp som omfattes av oppgjørsprotokollen (16,3 + 4 mill kroner). Idet lagmannsrettens flertall stemmer for en annen dom, foretas ikke detaljert renteberegning og det tas heller ikke stilling til spørsmålet om rentesats.

Avtaleloven §33 og §36.

Lagmannsretten finner enstemmig at det ikke er grunnlag for anvendelse av avtaleloven §33.

Hva angår avtaleloven §36 kan konstateres at bestemmelsen i prinsippet også gjelder mellom næringsdrivende, men at den både på bakgrunn av forarbeider og rettspraksis her har et snevrere anvendelsesområde.

Lagmannsretten finner enstemmig at det ikke er grunnlag for å sette til side leieavtalens bestemmelse om leietid.

Hva angår oppgjør for tilleggsinvesteringer fremgår av det ovenstående at lagmannsrettens mindretall, 1 meddommer, har funnet grunnlag for slikt krav uten avtalesensur.

Lagmannsrettens flertall finner at Radmann, i den utstrekning avtalen har medført tap for ham, må være den nærmeste til å bære ansvaret for dette på bakgrunn av den risiko han tok ved sine avtaleinngåelser og opplegg og gjennomføring av byggeprosjektet. Lagmannsrettens flertall finner at det ikke er grunnlag for å sette de inngåtte avtaler, eller deler av disse, til side som urimelige eller stridende mot god forretningsskikk.

Saksomkostninger.

Radmann har anket forgjeves og plikter å dekke den annen parts saksomkostninger for lagmannsretten etter tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsrettens flertall kan ikke på bakgrunn av tvil eller andre forhold se at det foreligger særlige omstendigheter som kan frita for denne erstatningsplikten.

H.r.advokat Gudmund Kuvås har ved brev av 27. og 29. november 1995 levert omkostningsoppgave på samlet kr 212.400,-. Av dette beløp er salærkravet kr 207.000,- og faktura fra Prosjektstyring AS vedrørende vitnet Kjell Kvam kr 5.400,-. Det er ikke innkommet innvendinger mot salærkravet, som i likhet med vitneomkostningene anses som nødvendige, jf tvistemålsloven §176.

Lagmannsretten har vært satt med to fagkyndige meddommere, tømrermester Odd Terje Furunes og sivilarkitekt Asbjørn S. Haugdahl, etter begjæring fra Statoil 10. mai 1995. De har deltatt under ankeforhandlingen åtte rettsdager og i tre domskonferanser, og de har under ankeforhandlingen og mellom domskonferansene fått i oppgave å foreta tekniske beregninger og å utarbeide økonomiske modeller. De fagkyndige meddommerne har vært nødvendige for rettens drøftelser og oppnevnelsen har vært i begge parters interesse mht opplysning av saken.

De sakkyndiges godtgjørelse er fastsatt til kr 38.500,- for hver, til sammen kr 77.000,- som Statoil skal gjøre opp med lagmannsretten, men som legges til de saksomkostningene det gis dom for, slik at de samlede saksomkostninger Radmann skal betale til Statoil etter dette blir kr 289.400,-, jf tvistemålsloven §171.

Det foretas ingen endring hva angår byrettens omkostningsoppgave.

Slutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Leangen Eiendom AS tilpliktes å betale til Den Norske Stats Oljeselskap AS erstatning for sakens omkostninger for lagmannsrett med 289.400 - tohundreogåttinitusenfirehundre - kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.