LF-1995-5
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-01-31 |
| Publisert: | LF-1995-00005 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Trondheim namsrett nr. D-351/1994 - Frostating lagmannsrett LF-1995-00005 K. |
| Parter: | Kjærende parter: 1. Margrethe Lie, 7017 Trondheim. 2. Lillemor Lie, 7078 Saupstad. 3. Rigmor Eriksson, 7027 Trondheim. 4. Claus Lie, 1380 Heggedal. 5. Anne Beth Lie, 2662 Dovre. 6. Pus Lie, 7020 Trondheim. 7. Randi Lie Nielsen, 7027 Trondheim. 8. Annemari Kleppestø, 7021 Trondheim. 9. Jan Eric Lie, S-14930 Nynäshamn. 10. Bjørn Lie, S-13542 Tyres. 11. Anna Chr. Lie-Carlberg, S-11342 Stockholm. 12. Anders Lie, S-44534 Bohus. 13. Lena Munkevik, S-44534 Bohus. (Prosessfullmektig: Advokat Terje Herrem, Trondheim). Motpart: Kjell Arne Lie, 1322 Høvik. |
| Forfatter: | Lagdommer Sverre Erik Jebens, lagdommer Aage Rundberget, lagdommer Nina Mår Tapper |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §15, Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder krav om tvangssalg av fast eiendom som ligger i sameie, jf sameieloven §15 tredje ledd.
Eiendommen Hallset Søndre, gnr 100 bnr 2 og 201 i Trondheim, eies av femten personer i sameie. Fjorten av sameierne fremsatte den 15. mars 1994 begjæring til Trondheim namsrett om oppløsning av sameiet. Begjæringen var rettet mot den femtende sameieren, Kjell Arne Lie. Den 24. mars s.å. ble innsendt korrigert begjæring om oppløsning av sameiet og salg ved tvangsauksjon/tvangssalg.
Som grunnlag for begjæringen ble anført at det ikke var økonomisk forsvarlig for sameierne å stå som eiere, og at det derfor var nødvendig å oppløse sameiet. Det ble opplyst at Kjell Arne Lie hadde vært tilskrevet, men at han ikke ville samtykke i oppløsning av sameiet. Det var derfor nødvendig med namsrettens mellomkomst for å få sameiet oppløst og sameiegjenstanden solgt, jf sameieloven §15.
Begjæringen ble forelagt for Kjell Arne Lie, som i brev 15. april 1994 til advokat Herrem opplyste at han gikk med på frivillig salg av gnr 100 bnr 201, men at han tok forbehold om å godkjenne salgssum og kjøper. I brev 21. april s.å. til Trondheim namsrett opplyste advokat Herrem at de forbehold som Kjell Arne Lie hadde tatt, ikke kunne aksepteres. Kjell Arne Lie gjentok i brev 5. mai 1994 til namsretten at han var enig i at eiendommen ble solgt, men tok forbehold mht godkjennelse av kjøpesum og kjøper. Begjæringen om oppløsning og salg ble fastholdt ved advokat Herrems brev til namsretten henholdsvis 24. mai, 13. september og 3. oktober 1994.
Trondheim namsrett avsa 24. november 1994 kjennelse med denne slutning:
"1. Begjæring om tvangssalg av sameiet Hallset Søndre gnr. 100 bnr. 201 tas ikke til følge.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Tretten av sameierne - alle unntatt Guro Lie og Kjell Arne Lie - har påkjært namsrettens kjennelse til lagmannsretten. Kjell Arne Lie har tatt til gjenmæle mot kjæremålet.
Lillemor Lie m.fl. (13 sameiere) har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsrettens kjennelse er uriktig i faktisk og rettslig henseende.
Det er i praksis umulig å oppnå et samarbeid og enighet om forvaltningen av sameiet. Det består av en gammel stuebygning som er ubeboelig, men som kan ha noen verdi dersom den blir solgt. Sameiet har ingen midler til å foreta nødvendige påkostninger.
Kjell Arne Lie har inntatt særstandpunkter og har motsatt seg å være med på en ordning med frivillig salg. Han har ikke reagert på oppfordring til å slutte seg til de øvrige sameieres standpunkt. Det må antas at Kjell Arne Lie ønsker å opprettholde sitt tidligere standpunkt om vetorett i sameiet.
Det er etter dette umulig å få oppløst sameiet uten å gå veien om namsretten.
De kjærende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Sameiet Hallset Søndre gnr. 100 bnr. 2 og 201 oppløses og selges ved tvangsauksjon/tvangssalg.
2. Kjell Arne Lie tilpliktes å erstatte kjærende parter sakens omkostninger med kr 9000,- med tillegg av rettsgebyrer."
Kjell Arne Lie har i hovedtrekk anført:
Han har i brev 15. april 1994 til Trondheim namsrett erklært seg enig i frivillig salg av Hallset Søndre, gnr 100 bnr 201 i Trondheim. Dette har han gjentatt i brev av 5. mai og 30. september s.å. Grunnlaget for å begjære tvangssalg er dermed bortfalt, idet alle sameierne er enige om at sameiet skal oppløses.
Sameierne har siden 28. mai 1992 vært enige om at eiendommen skulle selges. De har imidlertid ikke gitt advokat Herrem uinnskrenket fullmakt til å forestå salget og gjøre opp boet. Eiendommen er for øvrig i bedre forfatning enn det advokat Herrems beskrivelse gir inntrykk av.
Et tvangssalg vil ikke fremme sameiernes interesser, da et ordinært salg vil gi høyere pris. I tillegg vil omkostningene ved salget bli vesentlig mindre ved et ordinært salg.
Kjell Arne Lie har nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremålet til Frostating lagmannsrett avvises.
2. Begjæring om tvangssalg av Sameiet Hallset Søndre, tas ikke til følge.
3. Kjærende parter tilpliktes å betale Kjell Arne Lie sakens omkostninger, foreløpig beregnet til kr 10000,-."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten og finner at kjæremålet ikke kan føre frem.
Begjæringen til namsretten er angitt å gjelde både oppløsning av sameiet og salg ved tvangsauksjon/tvangssalg. Namsretten har i sin kjennelse korrekt kun tatt standpunkt til begjæringen om tvangssalg. Også kjæremålet er angitt å gjelde spørsmålet om beslutning av tvangssalg. Lagmannsretten oppfatter begjæringen og kjæremålet på samme måte, og bemerker at enhver sameier kan kreve sameiet oppløst etter sameieloven §15 første ledd.
Lagmannsretten legger for det første til grunn at Kjell Arne Lie har gjort gjeldende innsigelse mot begjæringen om tvangssalg. Dette fremgår av hans brev 5. mai 1994 til namsretten og den øvrige korrespondanse. Tvangssalg kan da ikke gjennomføres med den begrunnelse at det ikke "er gjort motmæle mot kravet" jf sameieloven §15 tredje ledd.
Kjell Arne Lies innsigelser kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke anses som klart grunnløse, slik at de kan settes til side på dette grunnlag. Han har anført at et ordinært salg vil gi en høyere pris enn et tvangssalg og at omkostningene vil bli lavere ved et frivillig salg. I tillegg har han forbeholdt seg retten til for sin del å vurdere kjøperen og kjøpesummen. Dette er etter lagmannsrettens syn legitime anførsler, som ikke kan avvises som klart grunnløse.
Påstanden i kjæremålet retter seg, i likhet med begjæringen for namsretten, mot gnr 100 bnr 2 og 201. Namsrettens kjennelse omfatter imidlertid bare bnr 201. Det fremgår at eierforhold og øvrige relevante faktiske omstendigheter er identiske for de to bruksnumre, og lagmannsretten utformer derfor ny slutning som omfatter begge bruksnumrene.
Kjell Arne Lie har krevet seg tilkjent saksomkostninger med kr 10000,-. Påstanden må forstås slik at den gjelder begge instanser. Lagmannsretten er enig med namsretten i at saksomkostninger for denne instans ikke bør tilkjennes, og viser til namsrettens begrunnelse. De kjærende parter må imidlertid betale saksomkostninger til Kjell Arne Lie for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Kjell Arne Lie har ført saken selv og utført arbeid som ellers naturlig ville ha måttet utføres av en advokat. Lagmannsretten viser til Rt-1987-1563, og finner at Kjell Arne Lie bør tilkjennes saksomkostninger for eget arbeid. Kjell Arne Lies arbeid med saken for lagmannsretten har i det vesentlige bestått i å utarbeide tilsvar til kjæremålet. Saksomkostninger for lagmannsretten fastsettes skjønnsmessig til kr 1500,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Begjæring om tvangssalg av sameiet Hallset Søndre, gnr 100 bnr 2 og 201 tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Margrethe Lie, Lillemor Lie, Rigmor Eriksson, Claus Lie, Anne Beth Lie, Pus Lie, Randi Lie Nielsen, Annemari Kleppestø, Jan Eric Lie, Bjørn Lie, Anna Chr. Lie Carlberg, Anders Lie og Lena Munkevik en for alle og alle for en 1500 - ettusenfemhundre - kroner til Kjell Arne Lie innen 2 - to - uker etter at kjennelsen er forkynt.
3. Namsrettens kjennelse punkt 2 stadfestes.