LF-1996-232
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1996-05-02 |
| Publisert: | LF-1996-00232 |
| Stikkord: | Midlertidig forføyning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Trondheim namsrett Nr. 186/96 D - Frostating lagmannsrett LF-1996-00232 K. |
| Parter: | Kjærende part: Nordis Okstad, 7075 Tiller (Prosessfullmektig: Advokat Johan Widerøe, 7001 Trondheim). Motpart: Raymond Okstad, 7075 Tiller. |
| Forfatter: | Kst. lagdommer Jan Terje Bårseth, lagdommer Sverre Erik Jebens, førstelagmann Sverre Dragsten |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §18, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-1, §15-2, §15-6, §14, Husleieloven (1939), Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) |
Saken gjelder begjæring om midlertidig forføyning i et husleieforhold, jf tvangsfullbyrdelsesloven kap 15.
Raymond Okstad er eier av eiendommen Okstad Østre, gnr 320 bnr 2 i Trondheim. På eiendommen er det en "trønderlån" med to leiligheter med hver sin inngang. Raymond Okstad bebor den ene leiligheten, mens hans mor, Nordis Okstad, leier den andre leiligheten av sin sønn.
Den 2. februar 1996 begjærte Nordis Okstad midlertidig forføyning for Trondheim namsrett mot Raymond Okstad. Grunnlaget for begjæringen var at vannrørene på eiendommen, som er av jern, var så dårlige og ga så dårlig vannforsyning at det var absolutt nødvendig med utskifting av disse. I begjæringen var nedlagt slik påstand:
"1. Raymond Okstad, som eier av Okstad Østre, tilpliktes å gi Nordis Okstad og hennes tilkalte arbeidsfolk nødvendig tilgang til eiendommen Okstad Østre i forbindelse med utskifting av vannrør til Nordis Okstads leilighet.
2. Nordis Okstad tilkjennes saksomkostninger etter nærmere oppgave."
Trondheim namsrett avsa 15. februar 1996 kjennelse i saken med slik slutning:
"Begjæring om midlertidig forføyning mot Raymond Okstad taes ikke til følge."
Kjennelsen ble avsagt etter forutgående muntlig forhandling om den midlertidige forføyning.
Nordis Okstad har den 28. februar 1996 påkjært namsrettens kjennelse. Raymond Okstad har avgitt tilsvar den 11. mars 1996.
Nordis Okstad har i hovedsak anført:
Namsretten har tatt feil når det legges til grunn at husleieloven ikke gir leietaker noen rett til å utbedre mangler på egen hånd for utleiers regning. Det er således feil når namsretten har konkludert med at Nordis Okstad ikke har sannsynliggjort noe krav som kan tvangsfullbyrdes ved midlertidig forføyning. Det er i den forbindelse vist til Christian Fr. Wyller, Boligrett, 3. reviderte utgave 1992 226, hvor det fremgår at når utleier ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, har leieren de samme misligholdssanksjoner som ved overtagelsen, og kan bl.a. kreve vedlikeholdet utført.
Etter husleieloven §18 første ledd har også utleieren plikt til å holde utleieobjektet i ordentlig stand. Med henvisning til avgjørelse i RG-1983-605 er anført at leietakeren kan pålegge utleieren å utføre bestemte vedlikeholdsarbeider. Det haster med å få utført arbeidene, og dersom utleier skulle nekte å gi nødvendig tilgang til eiendommen, må leietakeren selv ha anledning til å ta seg inn der det er nødvendig for å foreta utskifting av vannrørene.
Nordis Okstad har bodd på eiendommen i 21 år og trenger derfor en leilighet som er i ordentlig stand. Hun er ikke tilstrekkelig hjulpet ved å kunne heve leiekontrakten eller kreve erstatning, slik namsretten har lagt til grunn.
Nordis Okstad har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt:
Raymond Okstad, som eier av Okstad Østre, gnr. 320 bnr. 2 i Trondheim, tilpliktes innen 14 dager å foreta slik utskifting av vannrør som er nødvendig for å få normal vanntilførsel til Nordis Okstads leilighet.
Subsidiært:
Raymond Okstad, som eier av Okstad Østre, gnr. 320 bnr. 2 i Trondheim, tilpliktes å gi Nordis Okstad og hennes tilkalte arbeidsfolk nødvendig tilgang til eiendommen Okstad Østre, gnr. 320 bnr. 2 i Trondheim, i forbindelse med utskifting av vannrør til Nordis Okstads leilighet.
Hvis dette ikke er etterkommet innen 14 dager etter kjennelsens forkynning, har Nordis Okstad selv anledning til å tilkalle eksperthjelp i form av låsesmed el.l. for å skaffe slik tilgang.
I begge tilfelle:
Nordis Okstad tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Det bemerkes at Raymond Okstad har opplyst at eiendommen har gnr 320, ikke 120, slik som opplyst i kjæremålet. Angivelsen av gårdsnummer i kjæremålet er rettet i samsvar med dette.
Raymond Okstad har i det vesentlige anført:
Nordis Okstad har ikke noe grunnlag for å gå til sak grunnet dårlig vanntrykk. Det vises til husleieloven §14 annet ledd, hvor det bestemmes at enhver klage over at leilighet eller rom ikke var i lovlig og kontraktsmessig stand, må være fremsatt overfor utleier innen 14 dager etter overtagelsen, og at det som kreves rettet må oppgis. Ellers regnes forholdet for godtatt.
Det dårlige vanntrykket, som er lagt til grunn for denne saken, er noe som har eksistert minimum de siste ti år. Også når Nordis Okstad selv drev gården hadde hun kjennskap til dette forhold.
Nordis Okstad har, etter å ha nektet å skrive leiekontrakt og betale husleie, undertegnet en leiekontrakt den 18. oktober 1995. Det er derfor noe merkelig når hun mener at vanntrykket er for dårlig seks uker senere.
Raymond Okstad har nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremålet forkastes.
2. Saksøker betaler selv saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som namsretten, dog på et annet grunnlag.
Midlertidig forføyning forutsetter at saksøkeren i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §15-6 sannsynliggjør krav, jf lovens §15-1 og sikringsgrunn, jf §15-2.
Nordis Okstad overdro eiendommen til sin sønn i 1989 uten vederlag. Hun har bodd på eiendommen i 21 år. Det ble inngått leiekontrakt mellom partene den 18. oktober 1995, i form av en standard husleiekontrakt.
Grunnlaget for Nordis Okstads begjæring er at vanntilførselen nå er så dårlig på eiendommen, at det kan oppstå fare for skader på husholdningsmaskiner på grunn av dårlig vanntilsig. Det er vist til at vannrørene, som består av gamle jernrør, er blitt så tilgrodde at det snart ikke kommer vann igjennom rørene. Nordis Okstad har derfor prinsipalt krevd at Raymond Okstad foretar utskifting av vannrør, subsidiært at hun selv får anledning til å la andre gjøre arbeidene.
Lagmannsretten legger til grunn at dersom utleieren ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt etter husleiekontrakten eller etter husleieloven §18, kan leietakeren som hovedregel kreve hevning, erstatning eller leieavslag. Det er antatt at leietakeren i spesielle tilfelle imidlertid også selv har en utbedringsrett og kan få dekket sine utgifter av utleieren.
Det følger av avgjørelsen i Rt-1984-398 at det ikke er tilstrekkelig at saksøkeren pretenderer å ha et krav mot saksøkte. Vilkåret om sannsynliggjøring av hovedkravet er kommet direkte til uttrykk i tvangsfullbyrdelsesloven §15-6. Lagmannsretten har funnet det noe tvilsomt om hovedkravet er tilstrekkelig sannsynliggjort, men tar ikke standpunkt til dette, da det uansett ikke foreligger en sikringsgrunn.
Etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 bokstav b kan midlertidig forføyning besluttes: "når det finnes nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe, eller for å hindre voldsomheter som saksøktes adferd gir grunn til å frykte for."
Som det fremgår av loven, skal den midlertidige ordning som etableres, være nødvendig for å avverge en vesentlig skade eller ulempe. Enhver ulempe eller skade er således ikke relevant.
Om kravet til sikringsgrunn er det i "Tvangsfullbyrdelsesloven med kommentarer", annen utgave (1995) 889 uttalt:
"Det er ikke lett å si noe generelt om hvor prekær situasjonen må være for at dette vilkår i bokstav b er oppfylt. Av sentral betydning ved vurderingen er hvor viktig det omtvistede rettsforhold er for saksøkeren og i hvilken grad saksøktes adferd griper inn i hans rettsstilling. Men det må også legges vekt på hvor tyngende et inngrep ved midlertidig forføyning vil være overfor saksøkte, jf prinsippet i annet ledd."
Selv om vanntilførselen på eiendommen skulle være dårlig, er det ikke opplyst at dette skyldes ekstraordinære forhold som har inntrådt i den siste tiden, eller at det skulle være fare for dette. Nordis Okstad har som nevnt bodd på eiendommen i 21 år, og må ha vært kjent med kvaliteten på vanntilførselen. Hun har selv akseptert leieforholdet gjennom leiekontrakten av 18. oktober 1995. I tillegg har også Raymond Okstad selv sin vannforsyning gjennom de samme rør. Også dette forhold svekker sannsynligheten av at det eksisterer en prekær situasjon mht vanntilførselen til Nordis Okstad.
Dersom det foreligger en mangel ved leiligheten, kan Nordis Okstad bl.a. kreve dom for at de mangler hun har påpekt, skal utbedres av utleieren. Selv om Nordis Okstad kan føle at den rådende situasjon kan være til ulempe for seg, har hun ikke påvist en slik vesentlig skade eller ulempe som omhandles i tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 bokstav b og som er så prekær at det er nødvendig med en midlertidig forføyning.
Tvangsfullbyrdelsesloven §15-6 annet ledd er ikke anvendelig i nærværende sak.
Kjæremålet har vært forgjeves. Det er ikke påstått saksomkostninger tilkjent Raymond Okstad.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Namsrettens kjennelse stadfestes.