LF-1996-390

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-10-23
Publisert:	LF-1996-00390
Stikkord:	Fast eiendom
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim byrett Nr. 95-01520 A - Frostating lagmannsrett LF-1996-00390 A.
Parter:	Ankende part: Ivar Andreas Høyem, Sandnes (Prosessfullmektig: Advokat Arve Rosvold Alver, Trondheim). Motpart: Monica Engen Alsos og Bjørn Greve Alsos, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokat Odd Grut, Trondheim).
Forfatter:	Lagmann Kjell Buer, formann. Lagdommer Aage Rundberget. Herredsrettsdommer Lars Frisvold
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-8, §4-12, §4-17, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §4-2, §4-8, Avhendingslova (1992)

Saken gjelder spørsmål om prisavslag pga rettsmangel - avhendingsloven §3-8 og §4-17 nr 1 jf §4-12.

Ivar Andreas Høyem (Høyem) solgte i juli 1994 boligeiendommen Dyrborgvn 11 - gnr 421 bnr 173 i Trondheim - til Monica Engen Alsos og Bjørn Greve Alsos (Alsos). Salget ble formidlet av Notar Eiendom AS som megler. I mai 1995 ble selger og kjøper gjort oppmerksom på at det hvilte en negativ servitutt - byggeforbudsbelte - på eiendommen. Den "herskende" eiendom i hht servitutten var naboeiendommen Dyrborgvn 9. Servitutten var tinglyst på Dyrborgvn 11 den 8. april 1932. Ved overgangen til elektronisk grunnbok ble angjeldende servitutt ikke overført.

Ved stevning av 1. november 1995 til Trondheim byrett reiste Alsos sak mot Høyem og Notar Eiendom AS med krav om heving av kjøpsavtalen. Under saksforberedelsen for byretten ble søksmålet endret til å gjelde krav om prisavslag.

Den 26. januar 1996 avsa byretten dom med slik slutning:

"1. Ivar Andreas Høyem dømmes til å betale Monica Engen Alsos og Bjørn Greve Alsos - til sammen kr 200000,- - kronertohundretusen 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.

2. I saken mellom Monica Engen Alsos, Bjørn Greve Alsos og Ivar Høyem idømmes ikke saksomkostninger.

3. Notar Eiendom A/S frifinnes.

4. Monica Engen Alsos og Bjørn Greve Alsos dømmes til en for begge og begge for en til å betale saksomkostninger med kr 18000,- - kronerattentusen 00/100 - til Notar Eiendom A/S v/styrets formann innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom."

Høyem har den 29. mars 1996 anket byrettens dom punkt 1 og 2 til Frostating lagmannsrett.

Alsos har den 19. april 1996 avgitt anketilsvar og inngitt aksessorisk motanke.

Ankeforhandling fant sted i Trondheim tinghus 24. og 25. september 1996. Ivar Andreas Høyem og Bjørn Greve Alsos avga partsforklaring. Det ble avhørt 2 vitner. Lagmannsretten var den 24. september 1996 på befaring i Dyrborvn 11 i hht partenes opplegg. Saken står faktisk og rettslig sett i det vesentlige likedan for lagmannsretten som for byretten. Dog har Alsos for lagmannsretten frafalt anførselen om at det elektriske anlegget ikke var i en slik stand som opplyst i salgsoppgaven. Det anføres heller ikke at Høyem hadde positiv kunnskap om den negative servitutt da eiendommen ble solgt.

Høyem har i det vesentlige anført:

Prinsipalt - at den privatrettslige servitutt ikke representerer noen mangel i avhendingsloven forstand fordi:

a) servitutten er uten betydning for spørsmålet om fradeling av byggetomter. Bygningsmyndighetenes nektelse så langt har skjedd uavhengig av servitutten. Dette fremgår klart av de forvaltningsmessige saksdokumenter.

b) Det er sannsynlig at privatrettslige servitutter av denne karakter vil bortfalle dersom bygningsmyndighetene i fremtiden skulle tillate fradeling og bebyggelse. Det vises særlig til Høyesteretts generelle betraktninger inntatt i Rt-1995-904.

Subsidiært -

At et eventuelt prisavslag på begrense seg til "reparasjonskostnadene" jf avhendingslova §4-2 nr 2.

Dette må være hovedregelen ved prisavslag jf Bergsåkers "Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven" 292. -

At "reparasjonskostnadene" i nærværende sak begrenser seg til kostnadene Alsos påføres ved avskipningssak mot eieren av Dyrborgvn 9. Det kan vanskelig tenkes å beløpe seg til annet enn kostnadene ved rettsforhandlingene, idet servitutten neppe vil ha noen verdi for den herskende eiendom jf Høyesteretts generelle betraktninger i Rt-1995-905.

Atter subsidiært -

At Alsos under enhver omstendighet ikke har lidt noe tap i forhold til det han kunne forvente jf takstopplysningene.

Det er på det rene at Alsos umiddelbart oppregulerte leieinntektene på eiendommen til kr 17000,- pr måned.

Under enhver omstendighet må gjenværende tomteareal ha en betydelig høyere verdi (restverdi) enn det byretten har fastsatt.

Høyem har nedlagt slik påstand:

"1. Ivar Andreas Høyem frifinnes i anke og motanke.

2. Monica Engen Alsos og Bjørn Greve Alsos dømmes til å erstatte Ivar Høyem sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett i begge anker."

Alsos har i det vesentlige anført: -

At den negative servitutt åpenbart representerer en rettsmangel i hht avhendingslova §4-17 nr 1 og at dette på objektivt grunnlag berettiger kjøper til prisavslag jf lovens §4-12. -

At en negativ servitutt av denne type er en reell heftelse av betydelig verdi for den "herskende" eiendom og at den bare kan fjernes ved ekspropriasjon eller avskipning. Rt-1995-904 er ikke relevant i denne sammenheng, idet forholdene i dette nabolaget ikke er endret verken reguleringsmessig eller som følge av utviklingen i området siden tinglysingen i 1932. -

At prisavslaget må basere seg på et forholdsmessig avslag i hht avhendingslova §4-12 nr 1, idet "reparasjonssynspunktet" i lovens §4-12 nr 2 ikke er relevant ved mangler som vanskelig kan rettes rent fysisk. -

At bygningsmyndighetenes behandling av fradelingsspørsmålet er uinteressant for avgjørelsen av denne sak, idet spørsmålet om mangel må knytte seg til den informasjon og de forutsetninger selger har gitt kjøper under salgsforhandlingene. I det materiale som ble forelagt kjøper ble det understreket at eiendommen etter all sannsynlighet hadde potensiale for fradeling av to byggetomter, hvilket den negative servitutten positivt forhindrer. -

At tomte- eller hagearealet i dag har en meget begrenset verdi, idet kjøpere etterspør slike areal med mindre de rent faktisk kan utnyttes til utbygningsformål.

Alsos har nedlagt slik påstand:

"1. Ivar Andreas Høyem dømmes til å betale til Monica og Bjørn Greve Alsos prisavslag begrenset oppad til kr 350000,-.

2. Ivar Andreas Høyem dømmes til å betale 8,2% rente p.a. av domsbeløpet fra 01.10.94 til forfallstidspunktet for lagmannsrettsdom og deretter 12% renter p.a. til betaling skjer.

3. Ivar Andreas Høyem dømmes til å betale saksomkostninger for byrett og lagmannsrett."

Lagmannsretten vil bemerke:

Når det gjelder sakens faktum viser lagmannsretten til byrettens premisser i domsutskriften på side 1-4. Etter byrettens dom har fylkesmannen i Sør-Trøndelag den 29. mai 1996 opphevet delingsforbudet fattet av Trondheim formannskap som bygningsråd. Trondheim kommune, byggesakskontoret, har den 5. juli 1996 fattet nytt vedtak om delingsforbud for Dyrborgvn 11. Dette vedtak har Alsos klaget for fylkesmannen den 16. august 1996. Denne klage var ikke avgjort da rettsforhandlingene fant sted den 24. og 25. september 1996.

Lagmannsretten finner at byggeforbudservitutten tinglyst som heftelse på Dyrborgvn 11 representerer en mangel i forhold til Alsos kjøp av eiendommen såvel i relasjon til avhendingslova §3-8 som til §4-17 nr 1.

Når det gjelder §3-8 (uriktige opplysninger) vises det til at såvel salgsoppgave som fremlagt takst ga uttrykk for muligheten for fradeling av to byggetomter på eiendommen. Selv om det klarlig vis er kjøpers (Alsos) risiko om bygningsmyndighetene vil akseptere fradeling/utbygging var det i kontraktsmaterialet intet som tilsa et privatrettslig forbud av den karakteren servitutten representerte. For Alsos var muligheten for fradeling og salg et viktig element i kjøpsforhandlingene og dermed budgivningen på eiendommen. Det vises for så vidt til lovens §3-8 nr 2.

Når det gjelder §4-17 nr 1 så må byggeforbudservitutten tinglyst på Dyrborgvn 11 åpenbart betraktes som en rettsmangel.

En mangel i hht avhendingslova §3-8 og §4-17 nr 1 berettiger kjøper (Alsos) til prisavslag. Det vises til lovens §4-8 litra b jf §4-12. Det er intet vilkår for prisavslag at selger kan klandres i tilknytning til mangelsinnsigelsen. Det er tilstrekkelig objektivt sett å konstatere at mangel foreligger.

Høyem har anført at byggeforbudet ikke representerer noen mangel i denne sak fordi bygningsmyndighetene uavhengig av den privatsrettslige servitutt har nektet fradeling/ utbygging av tomtearealet. Lagmannsretten finner bygningsmyndighetenes behandling av tomtedelingssaken som irrelevant vedrørende spørsmålet om det foreligger en mangel. Bygningsmyndighetenes vurdering og avgjørelse må klart være Alsos risiko i forbindelse med kjøpet. Det sentrale spørsmål ved avtaleinngåelsen var imidlertid at det privatsrettslig ikke forelå noen hindring for tomteutnyttelse. Dette var en av årsakene til at Alsos ønsket å kjøpe eiendommen og som begrunnet den pris han var villig til å betale. Dersom servitutten var gjort kjent under salgsforhandlingene ville dette muligens ha fraholdt Alsos fra kjøpet, under enhver omstendighet medført et lavere bud.

Høyem har dessuten anført at privatrettslige servitutter av den karakter det her er snakk om vil falle bort dersom bygningsmyndighetene skulle tillate fradeling og bebyggelse. Det er i den anledning særlig vist til Høyesteretts generelle betraktninger inntatt i Rt-1995-904.

Lagmannsretten er enig i at private servitutter kan falle bort dersom de kommer i konflikt med offentlig arealplanlegging i form av reguleringsplaner. Det vises for så vidt til Høyesteretts generelle oppsummering av rettstilstanden i Rt-1995-904 - spesielt 907 flg. Normalt vil dette også få betydning for eventuelt erstatningskrav som måtte fremsettes fra eieren av den herskende eiendom. Det er imidlertid ingen grunn til at en negativ servitutt skal falle bort før en står overfor en konflikt mellom offentlig arealplanlegging og servitutten. I foreliggende sak eksisterer det i dag ingen konfliktsituasjon mellom eksisterende reguleringsplan og byggeforbudsbestemmelsen. Den tinglyste heftelse er derfor utvilsomt en realitet for eieren av Dyrborgvn 11.

Alsos har anført at konsekvensen av mangelen må være at det oppnås et forholdsmessig prisavslag jf lovens §4-12 nr 1.

Høyem har anført at eventuelt prisavslag må bygge på et reparasjonsprinsipp jf lovens §4-12 nr 2.

Bestemmelsen i lovens §4-12 nr 2 ble tilføyd under lovbehandlingen i Stortinget. Etter lagmannsrettens mening er reparasjonsprinsippet i §4-12 nr 2 en praktikabel metode hvor temaet i særlig grad knytter seg til fysiske mangler på den faste eiendom. I så fall kan man innhente opplysninger om reparasjonskostnader, eventuelt skjønne over disse. I den foreliggende sak ville reparasjonsprinsippet knytte seg til hva det ville koste å få fjernet servitutten ved ekspropriasjon eller avskipning, herunder kostnadene til rettsbehandlingen og eventuell erstatningssum til den herskede eiendom. Dette er imidlertid spørsmål som inneholder en rekke usikkerhetsmomenter og hvor den skjønnsmessige vurdering måtte bygge på et meget usikkert grunnlag. Lagmannsretten finner det derfor riktig å bygge prisavslagsvurderingen på en forholdsmessighetsbetraktning dog slik at man spør hva kjøpesummen ville ha blitt dersom servitutten hadde vært kjent ved kontraktsinngåelsen.

I takstdokumentet fremlagt for Alsos fremgår det at to byggeklare eneboligtomter vil kunne selges for kr 250000,- hver i det angjeldende området. Eiendommen hadde et tomteareal på totalt 2.025 m2 og det var to bolighus oppført på eiendommen. I følge taksten hadde eiendommen en salgsverdi på kr 1750000,-. Alsos kjøpte eiendommen for kr 1630000,-. Alsos har i retten opplyst at han på avtaletidspunktet så tomtemuligheten som en ekstra sikkerhet for budgivningen og kjøp.

Når man skjønnsmessig skal vurdere eiendommens forholdsmessige verdi med og uten servitutten vil følgende elementer måtte vektlegges. Uten servitutten ville det hefte usikkerhet mht mulighetene for fradeling av tomtene herunder adkomstspørsmålet til de samme. Selv om slik fradeling skulle bli tillatt ville tidsperspektivet være usikkert. Ved fradeling og bebyggelse av hagearealet måtte man naturlig påregne en verdireduksjon på resteiendommen og de boenheter som er oppført på denne.

Dette må deretter sammenlignes med eiendommens verdi påheftet servitutten. I såfall ville eiendommen fremstå som en boligeiendom med 2 boenheter og stort hage - uteareal som skaper såvel avstand til naboeiendommer, som eget rekreasjonsareal. Ved den avveining som her må foretas mellom alternativene finner lagmannsretten som byretten skjønnsmessig å kunne fastsette prisavslaget til kr 200000,-.

Beløpet inkluderer rentetap frem til domsavsigelsestidspunktet for byretten. Beløpet blir i tråd med Alsos påstand å forrente med 8,2% p.a. fra 31. januar 1996 til forfallstidspunktet.

Saksomkostninger.

Anken.

Høyems anke har vært forgjeves. Under henvisning til tvistemålsloven §180 første ledd må han dekke Alsos saksomkostninger for lagmannsrett. Advokat Odd Grut har bistått Alsos. Han har for lagmannsretten totalt krevet kr 27900,- hvorav kr 26000,- utgjør salær. Det er ikke fremkommet innvendinger mot oppgaven. Lagmannsretten finner skjønnsmessig at 2/3 av omkostningskravet, dvs kr 18600,-, kan henføres til anken. Omkostningene har vært nødvendige, jf tvistemålsloven §176.

Motanken.

Alsos motanke har vært forgjeves. Under henvisning til tvistemålsloven §180 første ledd må han dekke Høyems saksomkostninger for lagmannsrett. Advokat Arve Rosvold Alver har bistått Høyem. Han har for lagmannsrett totalt krevet kr 35000,-. Det er ikke fremkommet innvendinger mot oppgaven. Lagmannsretten finner skjønnsmessig at 1/3 av omkostningskravet, dvs kr 11700,- (avrundet) refererer seg til motanken. Omkostningene har vært nødvendige jf tvistemålsloven §176.

I byrettens omkostningsavgjørelse gjøres ingen endring, idet lagmannsretten kan tiltre byrettens begrunnelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

Anken.

1. Byrettens domsslutning punkt 1 stadfestes, dog slik at kr 200000,- forrentes med 8,2% rente fra 31. januar 1996 til forfall.

2. Byrettens domsslutning punkt 2 stadfestes.

3. Ivar Andreas Høyem dømmes å betale Monica Engen Alsos og Bjørn Greve Alsos saksomkostninger for lagmannsrett med kr 18.600 - kronerattentusensekshundre -.

4. Beløpene nevnt under punkt 1 og 3 forfaller til betaling 2 - to - uker etter forkynnelsen av nærværende dom.

Motanken.

1. Ivar Andreas Høyem frifinnes.

2. Monica Engen Alsos og Bjørn Greve Alsos dømmes å betale

Ivar Andreas Høyem saksomkostninger for lagmannsrett med kr 11.700 - kronerellevetusensyvhundre - innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av nærværende dom.