LF-1997-682

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1998-06-18
Publisert:	LF-1997-00682
Stikkord:	Overskjønn, Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Romsdal herredsrett nr. 97-00149 B - Frostating lagmannsrett LF-1997-00682 B.
Parter:	Saksøker: Vestnes kommune (Prosessfullmektig: Advokat Knut-Asbjørn Solevåg, Ålesund). Saksøkte: 1. Sollaug Larsen, Vestnes. 2. May-Britt Larsen, Vestnes (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Ketil Myrset, Molde).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, §10, §4, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §35

Overskjønn:

Overskjønnet gjelder ekspropriasjon av Katholmen, et areal som ligger ved hurtigbåtkaia i Helland sentrum, Vestnes.

Reguleringsplanen "Helland sentrum" ble vedtatt av Vestnes kommunestyre 21. mai 1992 og senere stadfestet av fylkesmannen i Møre og Romsdal. For å gjennomføre en del av planen, vedtok kommunestyret 28. september 1995 å ekspropriere Katholmen gnr 46 bnr 57 i Vestnes. Vedtaket ble påklaget, men stadfestet av fylkesmannen i Møre og Romsdal 4. september 1996.

Deretter begjærte Vestnes kommune den 10. februar 1997 ekspropriasjonsskjønn til Romsdal herredsrett, jf plan- og bygningsloven §35 og skjønnsprosessloven §4. De saksøkte var Sollaug Larsen, eier av Katholmen, og hennes datter May-Britt Larsen, fester av eiendommen.

Skjønnsforhandlinger ble holdt 16. mai 1997, og det følgende ble protokollert og lagt til grunn for skjønnet:

"Med bakgrunn i advokat Myrsets erklæring i hovedforhandlingen, kan retten legge til grunn at han innestår for at saksøkte nr 2 May Britt Larsen, vil sørge for å slette sin festerett til det areal ekspropriasjonen gjelder, med den virkning at retten utmåler den fulle erstatning til eieren av arealet, Sollaug Larsen, uavhengig av festeretten, og at erstatning til festeren ikke kreves eller skal utmåles."

Herredsretten avhjemlet skjønnet 6. juni 1997 med slik slutning:

"1. Skjønnet fremmes.

2. Erstatningene fastsettes slik som det er bestemt i foranstående premisser.

3. Vestnes kommune tilpliktes å betale saksomkostninger til Sollaug Larsen og May Britt Larsen v/advokat Bjørn Ketil Myrset med kr 25.136 - tjuefemtusenetthundreogtrettiseks - innen 2 - to - uker regnet fra forkynnelsen av skjønnet."

Herredsretten fastsatte verdien av ca 1.900 m2 landareal til kr 300 pr m2 og ca 2.100 m2 fjære- og sjøareal til kr 35 pr m2 .

Vestnes kommune har i rett tid begjært overskjønn til Frostating lagmannsrett. Begjæringen omfatter hele herredsrettens skjønn. Etter ytterligere saksforberedelse ble det 22. mai 1998 holdt overskjønnsforhandlinger i Vestnes kommunehus. Lagmannsretten mottok forklaringer fra bygningssjef Jostein Bø, oppmålingssjef Magne Olav Heggen, ingeniør Jan Rune Jacobsen og partene Sollaug og May-Britt Larsen. Man besiktiget Katholmen og andre eiendommer i Helland sentrum som er overdratt i den senere tid. Det ble bl.a. fremlagt reguleringskart, skisser og beregninger. Likesom for herredsretten ble det oppstilt følgende tre skjønnsforutsetninger:

"1. Gnr 46 bnr 57 i Vestnes eksproprieres av Vestnes kommune i h.h.t. til tillatelse av Fylkesmannen i Møre og Romsdal dat 4.9.96.

2. Omfanget av kommunens erverv fremgår av grunneierkart utarbeidet 20.9.1996, fremlagt for herredsretten som bilag nr 3 til skjønnsbegjæringen.

3. Retten utmåler erstatning for kommunens erverv i h.h.t. bestemmelsene i Lov av 6. april 1984 nr 17 og slik domstolene har fortolket bestemmelsene."

Derimot har de saksøkte protestert mot den protokollerte forutsetning fra herredsretten om at erstatningen i sin helhet skal utmåles til Sollaug Larsen. Etter diskusjon om dette under overskjønnsforhandlingene har partene og retten tatt til etterretning at det skal utmåles erstatning til hver av de saksøkte - til Sollaug Larsen som grunneier og til May-Britt Larsen som fester.

Vestnes kommune anfører i det vesentlige:

Arealet som eksproprieres er dels utfylt, og dels kan det utfylles ytterligere. Katholmen er regulert til trafikkareal, forretnings- og kontorformål. Etter retningslinjene som ble gitt i Rt-1996-521 (Lena), må det anses klart at det skal utmåles tomteerstatning.

Herredsretten har tatt riktig utgangspunkt ved at den har fastsatt salgsverdi etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Imidlertid er erstatningen satt altfor høyt. Kommunen er enig i at man står overfor en sentral tomt i Vestnes, men den avviker ikke fra andre sentrumstomter som Romsdal herredsrett har verdsatt i skjønn, eller som er omsatt ved frivillige handler mellom private. Skjønnet hviler på en uriktig forståelse av hva som er strøkspris for forretningstomter i Vestnes.

Eiendommen er ikke frembudt for salg. Avgjørende blir den pris det "røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Kommunen har tilbudt kr 35 pr m2 og mener det er en passende pris.

En annen sentral tomt ble i 1996 solgt for anlegg av bensinstasjon, og prisen var kr 96 pr m2 .

Gunn Vestnes eiendom ved kommunesenteret ble verdsatt pr 25. mars 1996, først av Romsdal herredsrett til kr 110 pr m2, senere av Frostating lagmannsrett til kr 180 pr m2 . Mellom broene ved Straumen har lagmannsretten i 1997 verdsatt et areal til kr 50 pr m2 . Det er forutsatt oppfylt før det bebygges.

Romsdal herredsrett holdt i september 1997 skjønn i forbindelse med omlegging av riksvegen gjennom Vestnes. Råtomtverdien for boliger ble da fastsatt til kr 45 pr m2 .

For Katholmen må det tas hensyn til at bare en del av tomten er oppfylt. Oppfylling skjer over tid, først og fremst ved at overskuddsmasser sporadisk tømmes der. Det må påregnes å ta flere år før tomten er ferdig, og man oppnår fulle inntekter av den. Neddiskontering gjør at nåverdien av tomten blir betydelig lavere enn av byggeklare forretningstomter ellers.

Festekontrakten ble opprettet utelukkende på grunn av ekspropriasjonen. Festeavgiften er urealistisk høy, og den er heller ikke betalt de senere år. Kontrakten er ikke forretningsmessig, og den er heller ikke reell. Den er inngått mellom mor og datter, og er for øvrig knapp - uttaler intet om utgifter på eiendommen eller om avgiften skal reguleres. Festeren må kunne avverge økonomisk tap ved å leie egnet forretningseiendom annet sted i Vestnes. I relasjon til grunneier/bortfester er kontrakten et "særlig tilhøve" som ikke avspeiler markedsmessig festeavgift.

Vestnes kommune har nedlagt slik påstand:

"Overskjønn fremmes."

Sollaug og May-Britt Larsen anfører i det vesentlige:

Sollaug Larsen overtok Katholmen i 1987. Faren hadde sporadisk fylt opp masser mellom fastlandet og holmen. Sollaug Larsen har fortsatt med dette frem til dags dato.

Familien driver næringsvirksomhet. Ektefellen er rørlegger, hun selv har en gaveforretning og en datter driver konfeksjonsbutikk. May-Britt Larsen hadde denne tidligere, men solgte den til søsteren i slutten av 1980årene. May-Britt Larsen dro da til Oslo og utdannet seg til siviløkonom.

Hun kom tilbake til Vestnes og inngikk festeavtale med moren. Meningen var å drive Katholmen som parkeringsplass. Mange setter fra seg bilene sine der når de reiser med hurtigbåten til jobben i Molde. I Grandfjæra i Molde betales kr 2 pr time for bilparkering. Med et slikt utgangspunkt kunne man tjene 1,5-3 mill. kr på parkering på Katholmen.

På litt sikt har May-Britt Larsen planer om å drive turisme, for eksempel leie ut rorbuer. Vestnes mangler et slikt tilbud.

Larsens mener at de vil kunne drive eiendommen bedre etter sitt formål enn kommunen. Det synes som kommunen bare vil ekspropriere arealet for å selge det videre med fortjeneste til andre private næringsdrivende. Det er stor etterspørsel og mangel på næringstomter i Helland sentrum. I det siste er det også tatt initiativ til et båtbyggermuseum i kaiområdet. Kommunen er med på disse planene.

Den sentrale beliggenheten, den vakre utsikten og umiddelbare tilgangen til fjorden, gjør Katholmen særlig attraktiv. Det ligger store verdier i det areal som er oppfylt, og flotte muligheter i det som kan oppfylles både innen- og utenfor kote -2.

Strandtomter er populære. På Vorpneset er det nå til salgs en ca 4 dekar stor sjøtomt med hus for kr 2050000.

I Vestnes selges nausttomter for kr 30000. Det innebærer en m2 -pris på kr 325.

Bergsli har nylig kjøpt et areal ved Straumen av Halvorsen. Prisen var kr 164 pr m2 . Arealet må fylles opp i to meters høyde. Med kr 100 pr m3 fyllmasse, blir m2 -prisen for arealet kr 364. Denne tomten var ikke engang avertert.

Tar man hensyn til prisstigningen de senere år, innebærer verdien av Gunn Vestnes tomt - fastsatt av lagmannsretten til kr 180 pr m2 i mars 1996, en pris som i dag tilsvarer ca kr 360 pr m2 .

Lagmannsretten må erstatte Sollaug Larsen kapitaliserte festeavgifter på kr 150000 pr år. Videre må May-Britt Larsen gis kompensasjon for sitt tap ved å ikke kunne disponere tomten. Katholmen er sikkert verd 3 mill kr

Larsens har nedlagt slik påstand:

"De saksøkte tilkjennes fulle erstatninger, herunder for sakens omkostninger i lagmannsretten."

Lagmannsretten bemerker:

Berettigelsen av ekspropriasjonen er tidligere bestridt, men det er nå ikke reist innsigelser mot fremme av overskjønnet.

Det er også enighet om at hver av de to saksøkte skal ha full erstatning, jf Grunnloven §105 og bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven (eksprl). Partene er videre enige om at man skal vurdere Katholmen som forretningstomt, selv om den dels er regulert til trafikkformål. Det vises til de retningslinjer Høyesterett har gitt i Rt-1996-521 (Lena).

Sollaug Larsen skal ha erstattet sin økonomiske interesse som grunneier/bortfester, og May-Britt Larsen sin økonomiske interesse som fester.

Kommunen har foretatt arealberegninger pr 19. mai 1998 som viser:

A) Landareal ca 2040 m2

B) Areal som kan oppfylles innenfor kote -2 m ca 1960 m2 .

C) Areal som etter reguleringsplanen for Helland sentrum kan oppfylles utenfor kote - 2 m ca 1200 m2 .

Totalt ca 5200 m2

Lagmannsretten vil først kommentere festekontrakten. Den ble inngått i juni 1993, bare noen dager etter at forhandlingene om en minnelig ordning mellom Sollaug Larsen og Vestnes kommune brøt sammen. Sollaug Larsen har i lagmannsretten forklart at familien ikke ville at det skulle bli lett for kommunen å tilegne seg Katholmen.

Etter bevisførselen finner lagmannsretten at festekontrakten ikke er reell. Under enhver omstendighet har den ikke noen økonomisk verdi for festeren. Den er inngått mellom nære slektninger, mor og datter. Ialt 5 år av festetiden på 20 år er gått. Det er betalt festeavgift, men bare for 1 1/2 år. Sollaug Larsen har forklart at den festeavgift datteren har betalt, totalt kr 225000, skal benyttes til anskaffelse av en annen egnet forretningseiendom som May-Britt Larsen skal få disponere. Også erstatningssummen for Katholmen skal brukes til dette formål. Hun akter ikke å innkreve festeavgift på kr 525.000 for de siste 3 1/2 år som er påløpt, men ikke betalt. Så langt har verken mor eller datter krevet avgift av dem som parkerer på eiendommen. Den eneste inntekten er vel kr 3000 pr år ved utleie av arealet til Vestnesdagene. Denne inntekten er for øvrig ikke innkassert av fester, men av grunneier Sollaug Larsen.

May-Britt Larsen har ikke fremlagt beregninger for investeringer og driftskostnader på eiendommen, og heller ikke for påregnelige inntekter. Lagmannsretten finner det lite sannsynlig at inntekter fra parkering, drift av rorbuer og annen næringsvirksomhet, kan forsvare festeavgiften på kr 150.000 pr år. May-Britt Larsen har kort sagt ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap ved at festekontrakten bortfaller. Erstatningen til henne som fester settes derfor til kr 0.

Sollaug Larsen har heller ikke sannsynliggjort noe reelt økonomisk tap på diskontert festeavgift kr 150.000 pr år. Salgsverdien for eiendommen antas å være høyere enn bruksverdien, jf ekspropriasjonsloven §4 - §6. Spørsmålet blir hva vanlige kjøpere er villig til å betale for eiendommen slik den nå ligger, delvis oppfylt og med sitt potensiale etter ytterligere oppfylling. Reguleringsplanen gir anvisning på hvorledes området skal se ut. Det ligger ledninger for vann og kloakk inntil tomtegrensen. Beliggenheten mot sjøen er meget god. Lagmannsretten finner dog ikke grunnlag for noen ekstraordinær pris på eiendommen, ut fra planene om båtbyggermuseum.

Verdsettelse skjer pr tidspunktet for avhjemling, jf ekspropriasjonserstatningsloven §10.

For det oppfylte arealet på ca 2040 m2 er det påregnelig med en m2 -pris på kr 215.

Ingeniør Jan Rune Jacobsen beregnet i 1996 at det trengtes 15.000 m3 masser for å fylle opp Katholmen i samsvar med reguleringsplanen. Av dette var behovet ca 7000 m3 ut til kote -2 m. Nå er ca 140 m2 av dette allerede oppfylt.

Lagmannsretten fastsetter verdien av ikke oppfylt areal ut til kote -2 m, det vil si et areal på ca 1960 m2, skjønnsmessig til kr 35 pr m2 .

For de ca 1200 m2 man kan oppfylle utenfor kote -2 m, fastsettes erstatningen til kr 3 pr m2 .

Dessuten tas i betrakning eiendommens beliggenhet og strandlinje, og det betales et mindre beløp for de masser som er tilkjørt og lagret på eiendommen.

Samlet erstatning til Sollaug Larsen avrundes til kr 600000,-.

Begjæringen om overskjønn har ført frem, men Vestnes kommune må betale saksomkostninger for lagmannsretten til Sollaug og May-Britt Larsen, jf skjønnsprosessloven §54a og hovedregelen i §54 første ledd. Advokat Myrset har inngitt omkostningsoppgave på kr 28200, hvorav salær utgjør kr 28.000 og utgifter kr 200. Omkostningene anses å ha vært nødvendige og kravet tas til følge.

I tillegg må kommunen betale omkostninger som er påløpt ved lagmannsretten:

Rettsgebyr kr 5050,-

Honorar til skjønnsmenn for en lang og en vanlig rettsdag kr 2.200 x 4 " 8800,- + Reiseutgifter for skjønnsmenn " 3718,1 5

Ialt 17568,15

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningen for Katholmen gnr 46 bnr 57 i Vestnes fastsettes til 600.000 - sekshundretusen - kroner.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Vestnes kommune v/ordføreren saksomkostninger for lagmannsretten til Sollaug Larsen og May-Britt Larsen i fellesskap, med 28.200 - tjueåttetusentohundre - kroner.