LF-1997-85
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1997-06-18 |
| Publisert: | LF-1997-00085 |
| Stikkord: | Overskjønn, Regulering |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Romsdal herredsrett nr. 9600265 B - Frostating lagmannsrett nr. LF-1997-00085 B. |
| Parter: | Saksøker: Vestnes kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Knut-Asbjørn Solevåg, Ålesund). Saksøkt: 1. Rigmor Elisabeth Halvorsen 2. Åshild Margrethe Kristiansen 3. John Fredrik Aas 4. Einar Håkon Aas' dødsbo (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Ketil Myrset). |
| Forfatter: | Lagdommer Mats Stensrud, formann, med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §176, Skjønnsprosessloven (1917) §34, §42, §54, §54a, §46, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §42 |
Saken gjelder verdsettelse av to arealer som innløses av Vestnes kommune som følge av ny reguleringsplan.
De to arealene har gnr 46 bnr 3 og 196. De ligger ved siden av hverandre ved Straumen der vannet fra Flatevågen renner ut i Tresfjorden. På dette stedet går det tre broer over Straumen - i øst Gamlebrua, i midten Nybrua og i vest bro under bygging.
Takst nr 1 omfatter hele den del av gnr 46 bnr 3 som ligger ved Straumen. Arealet som innløses er foreløpig oppmålt og merket rosa og gult på side 47 i takstboken. Etter Vestnes kommunes beregninger omfatter arealet ca 1,2 dekar landgrunn og 1,5 dekar sjøgrunn merket rosa og ytterligere ca 11 dekar sjøgrunn ute i Straumen merket gult. Totalt dreier det seg altså om ca 13,7 dekar strandareal og sjøgrunn ut til midtlinjen i Straumen. Takst nr 1 ligger på sørsiden, og midtlinjen mot eieren på nordsiden er trukket ut fra kart på 1960-tallet.
Gnr 46 bnr 3 eies av de tre søsknene Rigmor Halvorsen, Åshild Kristiansen og John Fredrik Aas, samt dødsboet etter broren, Einar Håkon Aas' dødsbo. Det presiseres at eierne beholder noen mindre restarealer av bnr 3, som ligger i utmarken.
Det arealet som kommunen erverver av bnr 3 ligger på begge sider av broen som er under oppføring, og grenser i øst mot Nybrua og fyllingen for landfestet til Nybrua.
Takst nr 2 har gnr 46 bnr 196. Eiendommen grenser i vest til Nybrua og fyllingen for landfestet til Nybrua. I øst går grensen utover i vannet mellom Nybrua og Gamlebrua. Rigmor Halvorsen er eneeier. Hun skal beholde et restareal på ca 1,4 dekar landareal. Vestnes kommune innløser et areal som er merket rosa og gult på side 49 i takstboken. Den rosa delen utgjør ca 165 m2 landgrunn og ca 400 m2 sjøgrunn. Den delen som er merket gult utgjør ca 2 dekar sjøgrunn utover mot midtlinjen i Straumen, beregnet på samme måte som nevnt ovenfor. Totalt dreier det seg om et erverv på ca 2,565 dekar.
Takstnr 1 og 2 ble regulert ved reguleringsplan for Helland sentrum, egengodkjent av Vestnes kommunestyre 3. februar 1993. Grunneierne krevde innløsning etter plan- og bygningsloven §42 ved brever fra Rigmor Halvorsen 28. november 1994. Vestnes kommunestyre fattet i møte 28. september 1995 følgende vedtak:
1. "Vestnes kommune kjøper regulert areal til friområde og gangveg av Rigmor Halvorsen, ca 565 m2 av gnr. 46, bnr. 196 i Vestnes.
2. Vestnes kommune kjøper regulert areal til offentleg trafikkområde og friareal av arvingane etter Hildur Aas, gnr. 46, bnr. 3 i Vestnes.
3. Innlysningssummen skal i begge saker avgjerast ved friviljug rettsleg skjønn, der Romsdal Herredsrett fastsett prisen.
4. Vestnes kommune dekkjer kostnadane med skjønnet og eigedomsoverdraginga.
5. Kostnadane vert dekt over konto 0415401, kjøp av grunn, med budsjettkorrigering til rette formål."
I forbindelse med skjønnssaken er ervervet utvidet noe mht takst nr 2. Partene er enige om at retten skal legge til grunn de avgrensinger som er beskrevet foran, jf side 47 og 49 i takstboken.
Kommunen uttok skjønnsbegjæring ved Romsdal herredsrett 20. mai 1996. Etter saksforberedelse og muntlig forhandling, avhjemlet herredsretten skjønn 21. oktober 1996. For takst nr 1 (gnr 46 bnr 3) ble erstatning fastsatt til kr 5,50 pr m2, for takst nr 2 (gnr 46 bnr 196) til kr 60,- pr m2. Skjønnet har slik slutning:
1. "Erstatningene fastsettes slik som ovenfor bestemt.
2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger med kr 18193,- - kroner attentusenetthundrenittitre - som forfaller til betaling 2 - to - uker, regnet fra forkynnelsen av skjønnet."
Vestnes kommune har begjært fullstendig overskjønn for begge eiendommer. Grunneierne har tatt til motmæle. Overskjønnsforhandlinger ble holdt 4. juni 1997. Retten ble satt med formannen og to skjønnsmenn, jf skjønnsprosessloven §34 tredje ledd. Reguleringskart og enkelte nye dokumenter ble fremlagt. Parter og vitner ble avhørt og retten besiktiget eiendommene, samt enkelte andre sentrumseiendommer som er overdratt de senere år, jf rettsboken.
Vestnes kommune anfører i det vesentlige:
Begge takstnr som erverves dekkes av reguleringsplanen fra 1993. Områdene skal dels bli liggende som sjøgrunn, dels tjene til gangvei og grønt drag langs Straumen.
Reguleringsplanen medfører at grunneierne må nøye seg med erstatning for bruksverdi. De er avskåret fra oppfylling og husbygging. Det ville medføre stenging av Straumen, eller i hvert fall tiltak som ikke kan gjennomføres av hensyn til naturen. Flatevågens biologi er spesiell. Både kommunale og regionale instanser har engasjert seg i bevaring av Straumen, jf bl.a. brev fra Fylkesmannen i Møre og Romsdal til Vestnes kommune 8. november 1990 og innhentet rapport fra Sintef på side 40-44 i takstboken.
I samsvar med plenumsdommen i Rt-1996-521 (Toten) og tidligere rettspraksis, må grunneiere avfinne seg med erstatning for bruksverdi av områder som har vært friarealer og ved reguleringsplan skal forbli det i fremtiden. Herredsretten har således tatt feil når det er utmålt tomteerstatning. Under enhver omstendighet er erstatningene satt for høyt.
Hvis noe av arealene skal vurderes som byggetomt, fremheves følgende eiendomsoverdragelser fra de senere år i Vestnes:
- september 1994: byggeklar tomt solgt til Nerhus Eiendom for kr 75,- pr m2
- mars 1996: delvis byggeklar tomt solgt til Vestnes Bensin for kr 95,50 pr m2
- våren 1997: byggeklar tomt for Vestnes kommune verdsatt til kr 110,- pr m2 av Romsdal herredsrett (ikke rettskraftig skjønn).
Dessuten har Vestnes Butikksenter fra mai 1995 festet et parkeringsareal på 1535 m2 for årlig festeavgift 12.592 kr.
Ved frivillige avtaler har Stokkeland på motsatt side av Straumen i februar 1995 avhendet dyrkbar mark til 12 kr pr m2 og fjæregrunn til 3 kr pr m strandlinje.
Vestnes kommune har nedlagt slik påstand:
"Lagmannsretten fastsetter erstatninger."
De saksøkte grunneierne anfører i det vesentlige:
Reguleringsplanen har gjort eiendommene ubebyggelige, og nettopp det er grunnen til at eierne har krevet innløsning. Oppfylling og utbygging har i alle år vært påregnelig. Allerede i 1954 fikk strandeierne ved Straumen erstatning på 4 kr pr m2 sjøgrunn da de avsto arealer til landfester for Nybrua.
Sjøtomter er mer verdifulle enn byggetomter i sin alminnelighet. Man har trivsel, tilflåtsrett, muligheter til fiske og er fri for gjenboere. Det gjelder såvel boligtomter som næringstomter. På sikt må også tidevannsstrømmen kunne utnyttes til kraftproduksjon. Grunneierne mener at det som kan karakteriseres som landareal er mer enn det kommunen hevder.
Området er spesielt egnet til næringsformål. Bnr 3 har i alle år vært regulert for trafikkformål og ligger til rette for bensinstasjon, drosje- og bussholdeplass og parkering.
Det er ingen prinsipiell forskjell mellom bnr 3 og bnr 196 mht påregnelig utnyttelse uten reguleringsplanen. I samsvar med Totendommen må det ytes tomteerstatning. De innregulerte friarealene er ubetydelige og tjener kun som gangvei mellom boligområdet i øst og idrettsanlegg i vest.
Oppfylling og utbygging nord for Straumen viser hvordan man kan gjøre det også på sørsiden. Vannet er grunt. Herredsretten har gitt 60 kr pr m2 for bnr 196. Med oppfylling av halve arealet, innebærer det i realiteten en m2-pris på 120 kr Når oppfylling koster ca 100 kr pr m2, vil det si en pris på 220 kr pr m2 byggeklar tomt, og det er ikke for mye. På hurtigbåtkaia fyller kommunen opp tomt som vil koste 750 kr pr m2.
Grunneierne viser til fremlagt fyldig hefte med priseksempler fra Vestnes de senere år, og har nedlagt slik påstand:
1. "Lagmannsretten fastsetter full erstatning til de saksøkte.
2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger i overskjønnet."
Lagmannsretten bemerker:
Det er ikke reist formelle innsigelser mot fremme av overskjønnet.
De saksøkte skal ha full erstatning for arealavståelsene, utmålt i samsvar med Grunnloven §105 og bestemmelsene i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom 6. april 1984 nr 17 (vederlagsloven). Etter vederlagsloven §46 skal de ha høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi.
Lagmannsretten mener at salgsverdien gir høyest uttelling. Etter vederlagsloven §5 vil det si den pris som vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg. Det skal legges vekt på den påregnelige utnyttelse som det erfaringsmessig er grunnlag for etter forholdene på stedet.
Etter forhandlingene i overskjønnet står det klart for lagmannsretten at sentrumsbebyggelsen i Vestnes utvides løpende. Videre har det i mange år vært et press nordover mot Straumen. Dette har bl.a. sammenheng med de tre broene. På nordsiden av Straumen er fjærearealet mellom broene oppfylt og bebygget. Isolert sett kunne mye tale for en tilsvarende utvikling på sørsiden, dvs i strandområdet som kommunen nå erverver.
Først under overskjønnsforhandlingene ga kommunen en sammenhengende fremstilling av utviklingen i reguleringsplanene. Fra 1954 var takst nr 1 og 2 regulert til trafikkområde/jernbane. Raumabanen var prosjektert forlenget med en sidebane. Dette ble det intet av.
I 1976 kom ny reguleringsplan for Helland sentrum. Bnr 3 lå innenfor et felt merket grått/trafikkområde. Man var i gang med prosjektering av den vestre broen som først nå er under oppføring. I hele perioden fra 1954 til den nyeste reguleringsplanen for Helland sentrum av 1992 har således bnr 3 vært avsatt for trafikkområde.
I samme tidsrom har naboeiendommen bnr 196 ligget innenfor et felt merket grønt/friområde. Dette feltet har imidlertid "krympet", etter hvert som forretningsområdet har ekspandert mot Straumen.
Felles for begge takstnumre er at de har ligget i en sone hvor flere krefter har trukket i forskjellige retninger.
For det første har behovet for sentrumsnære tomter blitt sterkere. I så henseende har både bnr 3 og bnr 196 attraktiv beliggenhet og er velegnet for oppfylling og utbygging.
For det andre har man avventet endelig trasé for ny riksvei med bro over Straumen. Denne prosessen har vært langvarig. I ventetiden har landarealet innenfor vært reservert for trafikkformål, bokstavelig talt for å holde alle veier åpne.
For bl.a. bnr 3 utarbeidet kommunen reguleringsendring i 1979, basert på oppfylling av sjøgrunn slik at trafikkområdet ville bli utvidet. Fylkesmannen stadfestet endringen 4. september 1979, dog slik at grensen mellom sjøgrunn/landareal ble trukket noe inn mot eksisterende landareal. Dette ble begrunnet med behovet for vannets gjennomløp mellom Flatevågen og Tresfjord.
For det fjerde fremheves at kommunen også har arbeidet med reguleringsplan for området sør for Gamlebrua. Det foreligger utkast hvor det er forutsatt oppfylling av sjøgrunnen mellom Gamlebrua og Nybrua, herunder på bnr 196. En reguleringsendring med dette fra 1983 ble delvis underkjent av Fylkesmannen, men etter bevisførselen finner lagmannsretten at den vesentlige begrunnelse for forkastelsen var forslagets utradering av den gamle boligbebyggelsen sørøst for Gamlebrua ("Knipa"). Fylkesmannen oppfordret til fortsatt planarbeid med en mer helhetlig utnyttelse av strandstrekningen.
For det femte er miljøhensyn kommet sterkere i bildet fra 1970-tallet. Det gjelder vern av Flatevågen og naturen omkring, samt en harmonisk overgang til Tresfjord, inkludert strandsonen sør for Straumen.
Den løsning man endte opp med i reguleringsplanen av 1993 trekker bebyggelsen ut mot Straumen, med en gangvei og en smal stripe "grønt" areal/friareal ytterst langs Straumen mellom alle tre broer. Løsningen er basert på en noe mindre oppfylling av strandområdet enn i tidligere planutkast. Gangveien er trukket inn, slik at den kan gå i undergang under ny riksvei, dvs landfundamentet for broen som er under bygging.
Lagmannsretten må vurdere den påregnelige utnyttelse av arealene såfremt den nye riksveien med tilhørende bro ikke var kommet, jf prinsippene som er lagt til grunn i Rt-1996 (Toten). Det er stor sannsynlighet for at begge eiendommer ville blitt delvis oppfylt og bebygget, dog med en "myk" overgang mot Straumen. Pga kryssende hensyn, herunder til naturvernet og en harmonisk føring av strandlinjen gjennom sundet, finner lagmannsretten det påregnelig at oppfyllingen ville blitt omtrent som etter fylkesmannens endring pkt 2 for reguleringsendringen i 1979 mht bnr 3, og i samsvar med kommunens eget forslag fra 1983 mht bnr 196. Grunneierne hadde følgelig en berettiget forventning om å innvinne tomtearealer. For dette tilkommer de i utgangspunktet tomteerstatning. Strøkspris/parkprinsippet legges til grunn, jf Rt-1977-24 (Østensjødommen). Den regulerte gangveien fører fra Gamlebrua - som er en gangbro - og boligområdet "Knipa" til fremtidig idrettsareal ved Flatevågen. Det areal som avstås skal i hovedsak utnyttes til veiformål.
Ved erstatningsutmålingen må det dog tas i betraktning at arealene ikke er byggeklare. Kostnader til oppfylling og tekniske anlegg må trekkes fra.
Lagmannsretten konkluderer slik:
Takst nr 1: Gnr 46 bnr 3 i Vestnes. Areal: Ca 13,7 dekar landgrunn og sjøgrunn. Erstatningen fastsettes til rund sum 240.000 kroner, idet tomteareal på ca 4,8 dekar går tapt for grunneierne. For sjøgrunnen utenfor settes erstatningen til 0 kr, idet den ikke kan påregnes utnyttet økonomisk av hensyn til gjennomstrømning i Straumen og miljøvernhensyn.
Takst nr 2: Gnr 46 bnr 196 i Vestnes. Areal: Ca 2,565 dekar landgrunn og sjøgrunn. Erstatningen fastsettes til rund sum 60.000 kroner, idet tomteareal på ca 1,2 dekar går tapt for grunneierne. For sjøgrunnen utenfor settes erstatningen til 0 kr idet den ikke kan påregnes utnyttet økonomisk av hensyn til gjennomstrømning i Straumen og miljøvernhensyn. Saksomkostninger. Det er Vestnes kommune som har begjært overskjønn og som må dekke de saksøktes omkostninger i samsvar med hovedregelen i skjønnsprosessloven §42 jf §54 og §54a. Advokat Myrset har inngitt omkostningsoppgave på 33.065 kroner, hvorav 32.000 kroner utgjør salær og 1.065 kroner utgifter. Omkostningene må anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget, jf tvistemålsloven §176 første ledd. Lagmannsretten har bl.a. tatt hensyn til at vesentlige opplysninger om planarbeidet i Vestnes kommune først ble presentert av saksøker under overskjønnsforhandlingene.
Vestnes kommune må dessuten dekke omkostningene ved lagmannsretten, rettsgebyr 5.050 kr, honorar 2.400 kr til hver av de to skjønnsmennene, samt reise- og diettutgifter til skjønnsmennene 1.411 kr Overskjønnsforhandlingene varte en dag og deretter er det holdt to skjønnskonferanser. Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Vestnes kommune v/ordføreren betaler erstatninger som fastsatt i overskjønnet.
2. Vestnes kommune v/ordføreren betaler til Rigmor Halvorsen, Åshild Kristiansen, John Fredrik Aas og Einar Håkon Aas' dødsbo, alle v/advokat Bjørn Ketil Myrset, saksomkostninger for lagmannsretten med 33.065 - trettitretusenogsekstifem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet.