LF-1999-1084 - RG-2001-82

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-06-13
Publisert:	LF-1999-01084 - RG-2001-82 (12-2001)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Gauldal herredsrett Nr. 99-00190 A - Frostating lagmannsrett LF-1999-01084 A.
Parter:	Ankende part: A, X (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Heggvoll, Trondheim). Motpart: B og C, Y (Prosessfullmektig: Advokat Karl Bjørnar Olsen, Trondheim).
Forfatter:	Lagdommer Sverre Erik Jebens. Lagdommer Nina Mår Tapper. Førstebyfogd Knut Almaas
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Reindriftsloven (1933) §26, Tinglysingsloven (1935), Merverdiavgiftsloven (1969) §13, §2, Godtroervervloven (1978) §3, Reindriftsloven (1978) §10, §26

Saken gjelder om en hytte på fremmed grunn, «Z», ble overdratt til A i 1979, og i så fall om B og C har fått eiendomsrett til hytta ved senere godtroerverv, og derved har ekstingvert eiendomsretten til A .

Z ble oppført i 1932 i forbindelse med reindrift, av far til D. Hytta ligger i Æ/Ø-reinbeitedistrikt og er oppført med hjemmel i retten til opphold i henhold til reindriftsloven av 12. mai 1933 §26, jf. reindriftsloven av 9. juni 1978 nr. 49 §10.

D, som overtok reindriften etter sin far, var barnløs og inngikk 13. januar 1979 følgende kontrakt med sin nevø, A:

«Undertegnede, D, Å, og A, X har i dag inngått følgende avtale:

D, Å, selger sine reinmerker med tillhørende reiner og alle rettigheter til A, X.

Kjøpesummen er satt til Kr. 34.000,00, som er betalt kontant i dag.

D bekrefter herved at ikke hefter lån på hans reiner som han herved selger.»

D bodde i Z i store deler av året frem til han flyttet på aldershjem i XY i 1995.

I februar 1997 averterte B og C etter hytte i Røros-området. Som svar på annonsen ble de kontaktet av E, på vegne av D. D hadde dårlig hørsel og hadde derfor anmodet E om å opptre på sine vegne overfor B og C (kjøperne). Etter direkte kontakt mellom D og kjøperne inngikk partene den 5. april 1997 kjøpekontrakt om salg av Z for 45.000 kroner. Noen dager senere inngikk kjøperne leiekontrakt med grunneierne om leie av tomtegrunnen for 9,9 år med rett til fornyelse i 9,9 år og videre, hvis det tok lengre tid å etablere festekontrakt eller kjøp av tomt.

I mai samme år kontaktet A kjøperne og ga beskjed om at D ville omgjøre handelen. Kjøperne motsatte seg omgjøring.

D døde 18. juni 1998. Etter hans død har A gjort gjeldende at han kjøpte Z fra sin onkel i 1979, og ved stevning til Gauldal herredsrett av 8. september 1999 reiste han sak mot kjøperne med krav om at han hadde eiendomsretten til hytta.

Gauldal herredsrett avsa 29. september 1999 dom i saken med slik slutning:

«1. B og C frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

A har anket saken til Frostating lagmannsrett. B og C har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Trondheim 24. og 25. mai 2000. Partene møtte og avga forklaring og det ble hørt fire vitner, hvorav ett nytt for lagmannsretten.

Saken står i faktisk og rettslig henseende i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.

A har i det vesentlige anført:

Herredsretten har riktig kommet frem til at A ble eier av Z ved overdragelsen fra sin onkel i 1979, men herredsretten har tatt feil når den konkluderer med at det er grunnlag for å ekstingvere hans eiendomsrett.

Til spørsmålet om A ble eier i 1979 vises til at ordlyden i kontrakten entydig peker i retning av at hytta fulgte med. Etter ordlyden overdro D sine reinmerker med alle rettigheter, som omfatter retten til å drive rein i området og driftsmidlene i tilknytning til driften. Boligen, hytta, var et slikt driftsmiddel og hadde alene berettigelse som det. Det vises for så vidt til reindriftsloven §26, som angir hva som følger reinmerket. Loven bygger på at hytta følger reinen.

Prisen på 34.000 kroner støtter opp om at hytta var inkludert i overdragelsen. Det vises til at reinflokken på overdragelsestidspunktet tellet mellom 15 og 20 rein. Vederlaget for disse alene ville ikke ha oversteget 15 - 20.000 kroner. Differansen omfatter reinbeiteretten, reindriftsbolig og alle andre rettigheter. Bakgrunnen for overdragelsen tilsier også at boligen fulgte med. Det vises til at D på dette tidspunkt selv sluttet med reindrift og overdro denne til A.

A og Ds opptreden etter avtaleinngåelsen i 1979 må vurderes i lys av samisk kultur. Etter samisk kultur var det en selvfølge at D beholdt sin rett til å bo i reindriftsboligen selv om dette ikke er kommet til uttrykk i kontrakten. For dem var det ikke naturlig å regulere spørsmålet skriftlig. Boretten fulgte av tradisjonen. Det faktum at D fortsatte å bruke reindriftsboligen etter overdragelsen kan derfor ikke brukes til støtte for at boligen ikke var med ved overdragelsen, kanskje tvert i mot.

A var av den oppfatning at det var D som burde ordne opp overfor kjøperne. Han holdt seg derfor i bakgrunnen på den måten at han valgte å ikke fortelle kjøperne at han var den riktige eieren før etter Ds død. Avtalen mellom A og D fra 1979 var dessuten hemmelig i familien. På avtaletidspunktet var det bare A og hans far som kjent til overdragelsen. Søsknene til A var ikke informert. Spesielt av hensyn til sin yngste bror, F, vegret A seg for å offentliggjøre avtalen på daværende tidspunkt. F kan ha hatt en forventning om at han skulle arve reinmerket fordi han var den yngste i søskenflokken. Etter de samiske tradisjoner er det den yngste som arver mest. A ønsket ikke å ta noen konflikt med sin bror før dette var strengt nødvendig i forbindelse med arveoppgjøret.

Vitneførselen for lagmannsretten støtter opp om at hytta fulgte reinmerket. Det vises spesielt til forklaringen fra vitnet G, som undertegnet kontrakten til vitterlighet i 1979. Det vises også til vitnet H som forsøkte å kjøpe Z fra D på begynnelsen av 1980-tallet. D ga overfor ham uttrykk for at han ikke lenger eiet Z. Den tilhørte nevøen, A.

A kan ikke se noen rimelig grunn til at D foretok dobbeltsalget ut over at han trengte penger. D kan ha hatt økonomiske problemer på grunn av sitt alkoholproblem. D var imidlertid helt til sin død klar over at hytta tilhørte A .

Etter dette må det legges til grunn at hytta eies av A.

Spørsmålet om kjøperne har ekstingvert hans rett må etter Rt-1986-1210, Fjellhusdommen, og Rt-1992-352, Sigdalsdommen, vurderes etter reglene om ekstinksjon av fast eiendom på ulovfestet grunnlag. Vilkårene for slik ekstinksjon er meget strenge. Etter rettspraksis kreves det at selgeren var legitimert, at kjøperne var i aktsom god tro, og at eieren må være noe å bebreide.

Etter As oppfatning kan det stilles spørsmålstegn ved om D var legitimert. Riktignok hadde han bodd i hytta frem til 1995, og andre omtalte ham som eier, men dette kan i seg selv ikke være tilstrekkelig. Hytta var på salgstidspunktet fraflyttet og i dårlig forfatning. Kjøperne hadde på kjøpstidspunktet ingen dokumentasjon for at D var eier. Hans utsagn alene kan ikke være tilstrekkelig til å kunne anse ham som legitimert.

Det bestrides ikke at kjøperne var i god tro, men det bestrides at denne var aktsom. Kjøperne foretok riktignok undersøkelser hos kommunen og hos grunneierne, men disse undersøkelsene ble foretatt av hensyn til eiendomsforholdet til grunnen. A har vanskelig for å tro at kjøperne ikke var klar over at D var same. Han hadde for det første klare ytre tegn på sin tilhørighet og det lå en rekke løsøregjenstander i hytta som viste at han var same. Hans befolkningsbakgrunn burde ha gitt dem en oppfordring til å undersøke i reindriftsregisteret, hvor de ville fått opplyst at reindriftsstyret måtte gi sitt samtykke ved videre salg av reindriftsboligen. De ville ved å henvende seg til reindriftsnæringen også kunne fått opplyst at A var rette eier.

A kan på sin side ikke bebreides for at overdragelsen fant sted. Han hadde ikke noen oppfordring til å klargjøre hjemmelsforholdet. Etter hans vurdering er boligen et driftsmiddel i reindriftsnæringen, og det lå utenfor hva som fremsto som påregnelig for ham at D kunne selge hytta en gang til.

Et eventuelt regresskrav må rettes mot Ds dødsbo.

A har nedlagt slik påstand:

«1. A er rettmessig eier av reindriftshytta Z i Røros kommune.

2. Lagmannsretten fastsetter en frist for utflytting fra B og Cs side.

3. B og C erstatter sakens omkostninger for A/det offentlige i begge instanser.»

B og C har i det vesentlige anført:

Herredsrettens dom er riktig i sitt resultat, men herredsretten har tatt feil når den har lagt til grunn at hytta ble overdratt til A i 1979.

Ved vurderingen av kjøpekontrakten må retten legge vesentlig vekt på det som ikke står. Hverken boligen eller boretten er omtalt i kjøpekontrakten. Grunnen til at boligen er utelatt, er sannsynligvis at denne ikke omfattes av overdragelsen. D har utelukkende overdratt sin rettighet til å skaffe seg en boplass. For ordens skyld nevnes at det ikke er noe rettslig til hinder for at D kunne holde hytta utenfor kjøpekontrakten.

Prisen for reinbeite med rettigheter tilsier også at hytta er unntatt. Prisen omfatter retten til å drive rein i Æ/Ø, og verdien på denne retten alene tilsier at prisen ikke kan omfatte Z. A har videre betalt moms av hele vederlaget, hvilket støtter opp om at det er reinen han har betalt for. Det vises til at det bare er omsetningen av rein som er momspliktig.

Forutsetningene til A og D på overdragelsestidspunktet tilsier også at reindriftsboligen er unntatt. I 1979 var A aktiv reineier i Trollheimen, hvilket han er fortsatt. Han måtte oppgitt sine rettigheter i Trollheimen hvis han skulle flytte til Æ/Hyllingen-distriktet. Det er ikke holdepunkter for at A hadde planer om en slik overflytting. Det må legges til grunn at det aldri var hensikten dem imellom at A skulle flytte. Derfor overtok A utelukkende reinen og D beholdt boligen som sitt hjem, frem til han flyttet på aldershjem nesten 20 år senere.

Transaksjonen til D i 1997, hvor han solgte hytta til B og C viser med all ønskelig tydelighet at D var av den oppfatning at han fortsatt var eier av hytta. Selv om A bestred salget, opprettholdt D avtalen. Riktignok presset A i juni 1997 D til å undertegne et brev hvor han trakk salget tilbake overfor kjøperne. Brevet ble imidlertid aldri sendt, ikke minst fordi D overfor kommunen og andre ga utvetydig uttrykk for at han ville opprettholde salget. «En handel var en handel.»

Brevet som angivelig var skrevet av D, ble ført i pennen av A. Som grunnlag for å trekke salget tilbake, viste angivelig D til at boet etter hans foreldre aldri var gjort opp «slik at jeg fortsatt sitter i sameie med boet etter min søster og hennes arvinger som i realiteten eier halvparten». I dette brevet står det derimot ikke noe om at hytta ikke skulle tilhøre ham. Dette er påfallende hvis A eller D skulle være av den oppfatning at hytta ikke tilhørte ham. D var videre registrert som eier av Z i reindriftsregisteret på overdragelsestidspunktet i 1997.

Vitneførselen for lagmannsretten støtter opp om at D var eier. Det vises til at han oppfattet seg selv som eier, at omgivelsene oppfattet ham som eier og at I, som var hjelpeverge for D, oppfattet ham som eier.

Det er få eller ingen holdepunkter for at A kjøpte hytta i 1979. Han har også i ettertid opptrådt lite troverdig og vinglete.

Det vises til at A frem til Ds død krevde at salget skulle omgjøres fordi D ikke hadde skiftet med sin mor etter deres foreldres død. Det er følgelig innbyrdes motstrid mellom de argumentene a anfører som grunnlag for sin rett til hytta. Når retten skal vurdere hva som er det mest sannsynlige innholdet i avtalen, må troverdigheten til A få stor betydning.

Det var først etter at D var død, og han ikke lenger kunne bestride fremstillingen til A, at A påberopte seg eiendomsrett til boligen.

Subsidiært, dersom lagmannsretten kommer til at boligen fulgte med i overdragelsen fra 1979, så påberopes at eiendomsretten til hytta er ekstingvert.

Kjøperne er enig med A i at spørsmålet om ekstinksjon må løses på bakgrunn av reglene om ekstinksjon av fast eiendom på ulovfestet grunnlag. Etter disse reglene stilles det opp tre vilkår for ekstinksjon; selgeren må være legitimert, kjøperne må være i aktsom god tro og selgeren må være å bebreide. Alle tre vilkår er oppfylt i denne saken.

D var legitimert. Det vises til at han svarte på en annonse i avisen ved å bruke en tredjemann. For kjøperne fremsto han som en gammel troverdig døvhørt mann, som brukte en hjelpemann til å få solgt sin egen hytte. Han het D og navnet på hytta var Z og den lå på Z-plassen. Alene navnet gir assosiasjoner om legitimasjon. Han hadde bodd i hytta i nesten 20 år og han oppbevarte flere av sine gjenstander der. Det var ikke noe som tydet på at andre brukte hytta.

Kjøperne var i aktsom god tro. De kontaktet advokat, Holtålen kommune, Røros kommune og grunneierne. Ingen ga signaler om at D ikke eiet hytta. I reinbeitedistriktet var hytta registrert som tilhørende D. En eventuell undersøkelse der ville bare ha bekreftet det som fremsto for kjøperne som åpenbart, at D solgte sin egen hytte.

A må på den annen side bebreides for ikke å ha gjort noe som helst for å synliggjøre at han var eier av hytta. Han har ikke betalt forsikringene, ikke tatt med hytta i selvangivelsen og ikke meldt fra til reinbeitedistriktet. Han har ikke forsøkt å fradele grunnen eller holdt hytta i hevd. Det omstridte underliggende eiendomsforholdet til hytta må også få betydning for ekstinksjonsspørsmålet.

Etter dette må vilkårene for ekstinksjon være oppfylt.

Atter subsidiært, dersom eiendomsretten til A ikke er ekstingvert, må salget gjøres om slik at han betaler kjøperne kr 50.000 mot overdragelse av hytta.

B og C har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt:

Herredsrettens dom punkt 1 stadfestes.

Subsidiært:

A er rettmessig eier av reindriftshytta Z og overtar denne mot utbetaling av kr 50.000 samlet til C og B. Beløpet forfaller til betaling til samme tid som det tidspunkt retten fastsetter for fraflytting.

I begge tilfeller:

B og C tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten tar først stilling til spørsmålet om Z var med i overdragelsen fra D til A i 1979.

Etter ordlyden i kontrakten solgte D sine reinmerker med tilhørende rein og alle rettigheter. Etter lagmannsrettens vurdering tilsier ordlyden og overdragelsens karakter at reindriftsboligen fulgte med.

Tomten som boligen står på er hverken fradelt, kartfestet eller matrikulert. Retten til å benytte grunnen til å sette opp en hytte er utelukkende basert på reineierens rett til å «disponere grunnen til nødvendig hytter og gammer for folk», som nedskrevet i §10 i reindriftsloven av 9. juni 1978 nr. 49. Hytta ligger sentralt til i forhold til reinens beiteområde, og fremstår som en naturlig, og i 1932 trolig nødvendig del av utøvelsen av reindriftsnæringen. Etter lagmannsrettens vurdering må derfor Z anses som et driftsmiddel i reindriftsnæringen, som faller naturlig inn under kontraktens ordlyd, reinmerker med tilhørende rettigheter. Det er ikke tvilsomt at det var reindriftsnæringen i sin helhet som ble overdratt til A i 1979.

Uten at det er avgjørende for lagmannsrettens vurdering, bemerkes at også prisen støtter opp under at D overdro mer enn flokken på 15 - 20 rein. Reinflokken alene hadde neppe en verdi som oversteg 20.000 kroner. Differansen på 14.000 kroner var etter lagmannsrettens vurdering vederlag for reinmerke og rettigheter, herunder reindriftsboligen.

Etter lagmannsrettens vurdering er det av mindre betydning for vurderingen av kontrakten at A har betalt merverdiavgift av hele kjøpesummen, selv om det etter merverdiavgiftsloven §13 første ledd, jf. §2 utelukkende skulle vært betalt merverdiavgift for vederlaget som refererte seg til oppgjør for rein. Reinsflokken hadde som nevnt neppe en verdi som oversteg kr 20.000. A har derfor uansett betalt merverdiavgift for mer enn det beløp han var pliktig til etter merverdiavgiftsloven. Som tidligere nevnt, legger lagmannsretten til grunn at differansen omfattet reinsmerket og rettighetene, herunder driftsmidler i næringen.

Lagmannsretten antar at bakgrunnen for overdragelsen i 1979 var at reindriften i Trollheimen på dette tidspunkt var relativt usikker. Det var tvist om samenes rett til å drive med rein i Trollheimen på dette tidspunkt, og næringen i området var avventende. Lagmannsretten utelukker derfor ikke at det kan ha vært både Ds og As oppfatning at A skulle flytte til Æen reindriftsområde og fortsette sin onkels virksomhet der.

D hadde ikke egne barn, og etter bevisførselen for lagmannsretten legger lagmannsretten til grunn at det var hans hensikt og ønske at A skulle overta etter ham.

A har i liten grad gjort det kjent at han overtok hytta i 1979, før etter Ds død. Lagmannsretten kan heller ikke se at dette forhold svekker oppfatningen av at han overtok boligen i 1979. Hans tilbakeholdenhet kan ha mange årsaker. Selv har han forklart at transaksjonen ikke var kjent for hans tre søsken, og at han heller ikke ønsket å fortelle dem om denne. Lagmannsretten finner ikke grunn til å trekke denne forklaringen i tvil. Hertil kommer at forholdet mellom D og A synes å ha blitt relativt anstrengt i årene før D døde. Dette kan ha sin bakgrunn i at A aldri bosatte seg i Æ/Ø-reinbeitedistrikt, fordi forholdene la seg til rette for fortsatt næringsvirksomhet i Trollheimen. Uansett trekker avtalens ordlyd og formålet med avtalen så sterkt i retning av at reindriftsboligen fulgte med at de etterfølgende omstendighetene blir av mindre betydning.

Etter dette har lagmannsretten, som herredsretten, kommet til at A overtok reindriftsboligen i 1979.

Etter dette er spørsmålet om kjøperne ved sitt kjøp i 1997 ekstingverte As eiendomsrett. Lagmannsretten kan i motsetning til herredsretten ikke se at så er tilfelle.

Til tross for at lagmannsretten mener at boligen nærmest fremsto som et driftsmiddel ved overdragelsen i 1979, er lagmannsretten av den oppfatning at hytta må bedømmes som fast eiendom, i forhold til spørsmålet om ekstinksjon. Det vises til at gjenstanden som skal ekstingveres, er en hytte på fast grunn.

Det er på det rene at vilkårene for godtroerverv i medhold av reglene i tinglysningsloven ikke foreligger, alene fordi det ikke ville være mulig å tinglyse rettighetene i boligen. Som nevnt har hytta ikke tinglysningsrettslig forankring til grunnen. Det er imidlertid mulig å ekstingvere fast eiendom på ulovfestet grunnlag, det vises til Rt-1986-1210 og Rt-1992-352.

Adgangen til slik ekstinksjon fremstår som snever. Det vises til Rt-1986-1210 (1215) hvorfra siteres:

«Jeg vil ikke utelukke at det etter omstendighetene kan være plass for ekstinktivt godtroerverv av fast eiendom på ulovfestet grunnlag, men det skal etter min mening i alle fall sterke grunner til for å godta slikt erverv uavhengig av tinglysingsreglene.

Avgjørelsen av om det her er grunnlag for ulovfestet godtroerverv, må dels bero på om avhenderen, Norske Fritidshus AS, hadde et slikt ytre preg av å være rette vedkommende at firmaet kunne anses legitimert til å råde rettslig over hytta, dels på om erververen, Almarine, har vært i aktsom god tro.

... I denne samlede vurdering vil det videre ha betydning i hvilken utstrekning Norske Fjellhus AS kan bebreides for å ha lagt forholdene til rette for at konflikten oppstod.»

På bakgrunn av dette sitatet synes spesielt kjøperne å ha lagt til grunn at vilkårene for ekstinksjon er oppfylt så fremt selgeren er legitimert, kjøperne er i god tro og eieren er noe å bebreide. Lagmannsretten er ikke enig i det. De tre vilkårene er etter lagmannsrettens vurdering utelukkende vesentlige momenter i en helhetsvurdering hvor de konkrete omstendighetene i den enkelte sak vil være avgjørende. Det kan på den annen side heller ikke utelukkes at vilkårene for ekstinksjon er oppfylt selv om rette eier ikke er noe å bebreide. Det vises til Rt-1992-354. Det synes på denne bakgrunn vanskelig å angi eksakt og utømmende hvilke betingelser som må være oppfylt for å ekstingvere eiendomsrett til fast eiendom på ulovfestet grunnlag, utover at slik ekstinksjon krever sterke grunner.

Etter lagmannsrettens vurdering var D utvilsomt legitimert til å selge hytta i 1997. Det var han som i egenskap av påberopt eier kontaktet kjøperne gjennom en tredjeperson. Han hadde bodd i hytta frem til 1995 og oppbevart flere av sine eiendeler der. Det var ingen andre som hadde tatt hytta til brukelighet etter at han flyttet på pleiehjem. Den tredjemannen som bisto D under salget, bekreftet eierforholdet. D var videre registrert som eier av hytta i reindriftsregisteret. Dette var riktignok ukjent for kjøperne på overdragelsestidspunktet, men det kan ikke være tvilsomt at D da han solgte hytta følte seg berettiget til dette og at de ytre omstendigheter støttet opp om at han var rette eier. Kjøperne kontaktet Røros kommune, Holtålen kommune, grunneier og advokat uten at de fikk noen innsigelser mot D som eier. Henvendelsene ble riktignok foretatt for å klargjøre rettighetene til grunnen, men den unisone oppfatning i bygda av at D var eier, bidro til å styrke hans legitimering.

Kjøperne har vært i god tro med hensyn til Ds adgang til å disponere over Z, men deres gode tro kan neppe sies å ha vært tilstrekkelig aktsom. Kravet til aktsomhet må gis et innhold som svarer til temaet i saken, nemlig hvorvidt rette eiers rett til fast eiendom kan ekstingveres, selv om kjøperen ikke har kunnet holde seg til opplysninger i grunnboken. Dette tilsier et strengere aktsomhetskrav enn det som er oppstilt i godtroervervsloven.

Selgerens person - både med hensyn til navn og ytre trekk - burde gitt kjøperne oppfordring til å undersøke eiendomsspørsmålet ved å rette henvendelse til Æ/Ø-reinbeitedistrikt. Formannen, H, var kjent med at A var rette eier av Z, og kunne ved henvendelse ha opplyst om dette. På den annen side gjorde A på sin side ingen bestrebelser for å gjøre overdragelsen til ham kjent i 1979 eller senere. Tvert i mot synes han å ha sett seg mest tjent med å holde overdragelsen hemmelig. Konsekvensene av hans hemmelighold var at hverken bygdefolket eller kommunen var kjent med at han eiet reindriftsmerket og rettighetene tilknyttet denne. Han hadde som nevnt heller ikke sørget for at han var registrert som eier av reinmerket i reindriftsregisteret. Det kan derfor ikke legges til grunn som sikkert at kjøperne ved en henvendelse til reinbeitedistriktet ville fått opplyst at D ikke var eier. Etter opplysningene for lagmannsretten var det utelukkende formannen som var kjent med det faktiske eiendomsforholdet.

Når lagmannsretten er kommet frem til at det uansett ikke er grunnlag for ekstinksjon så legger den avgjørende vekt på tidsaspektet. Reglene om ekstinksjon har sin bakgrunn i kjøpernes behov for å innrette seg, og lagmannsretten kan ikke se at dette behovet gjør seg spesielt gjeldende i denne saken. Det vises til at kjøperene relativt umiddelbart etter at kjøpekontrakten var inngått, fikk beskjed om at D ikke var berettiget til å selge eiendommen. De har derfor ikke foretatt noen utbedring av hytta eller på annen måte innrettet seg i forhold til denne, uten at de var klar over tvisten.

Til støtte for at tidsaspektet er relevant, vises til Rt-1992-352, fra flertallets begrunnelse, hvorfra siteres:

«Herredsretten har lagt vekt på det lange tidsrom fra de ankende parter fikk overdratt tomtene til de ble gjort kjent med at tomtene var utskilt fra Kolbjørnsruds eiendom, og at de i dette tidsrom har hatt betydelige investeringer i forbindelse med oppsetting av hyttene. Jeg er enig i at disse forhold må tillegges vekt, selv om det - for de ankende parters vedkommende - mangler noen år på full hevdstid.»

Flertallet synes å ha lagt avgjørende vekt på det lange tidsrom som har gått fra kjøperne har overtatt tomtene til de ble kjent med at selgeren var i vanhjemmel. Det motsatte er tilfellet i vår sak.

Spesielt sett hen til den snevre adgangen som antas å foreligge for ekstinksjon kan lagmannsretten derfor ikke se at vilkårene for ekstinksjon er oppfylt i dette tilfellet.

A er etter dette rettmessig eier av Z og Inge Dyseth og C må overdra hytta til ham. Etter lagmannsrettens vurdering må erleggelse av hytta skje mot et vederlag som påstått av B og C. Krav om vederlag kunne hjemles i et erstatningsansvar. Det vises til at A ved å hemmeligholde sitt eierforhold har bidratt til at B og C foretok kjøpet av en bolig som selgeren ikke hadde hjemmel til. Lagmannsretten antar at dersom A blant annet hadde registrert seg selv som eier i reindriftsregisteret, ville omgivelsene vært kjent med at det var han som var rettmessig eier. Lagmannsretten antar derfor at B og C ved henvendelse til kommunene og kanskje også til advokaten ville fått opplyst det riktige eierforholdet. Hertil kommer at retten kan utledes av en analogisk anvendelse av godtroervervloven §3 annet ledd, som pålegger eieren en plikt til å dekke kjøpernes utgifter til erverv og utbedring av tingen. Kjøperne kjøpte boligen for kr 45.000 og de har foretatt utbedringer på denne i form av å bytte ruter og utbedre pipen. Utbedringene fremsto som helt nødvendig for å forhindre videre forfall. De har krevd kr 5.000 for disse utbedringene og utgifter i forbindelse med advokat mv. forut for kjøpet. Lagmannsretten legger beløpet til grunn.

Etter dette overtar A hytta mot erleggelse av kr 50.000. Fristen for overtakelse settes til 1. august 2000.

Anken har ført frem og B og C skulle etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §172 første ledd erstatte motpartens saksomkostninger. Lagmannsretten er imidlertid av den oppfatning at A er å bebreide at det er kommet til sak. Det vises til hans manglende bekjentgjøring av sin overtakelse av hytta. Etter dette tilkjennes verken saksomkostninger for lagmannsrett eller herredsrett. Det vises til tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. A er rettmessig eier av reindriftshytta Z, Røros kommune, og overtar denne mot utbetaling av kr 50.000 samlet til C og B. Beløpet forfaller til betaling 1. august 2000, og B og C overdrar hytta til A samme dag.

2. Saksomkostninger ilegges ikke.