LF-2000-1133
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-05-03 |
| Publisert: | LF-2000-01133 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Trondheim byrett nr: 00-00744 A - Frostating lagmannsrett LF-2000-01133 A. Anke til Høyesterett uten hensyn til ankegjenstandens verdi nektet, HR-2001-00870. Kjæremål til Høyesterett over saksomkostningsavgjørelsen forkastet, HR-2001-00872. |
| Parter: | Ankende part: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS v/styrets formann, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Schjødt AS v/advokat Joar Grimsbu, Trondheim). Motpart: Lundgreen's AS v/styrets formann, Trondheim (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Adnor AS v/advokat Leif Holm, Trondheim). |
| Forfatter: | Lagdommer Sverre Erik Jebens, formann. Lagdommer Dag Brathole. Ekstraordinær lagdommer Bård Olav Røsæg |
| Lovhenvisninger: | Eiendomsmeglingsloven (1989), Tvistemålsloven (1915) §172, §176, Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-5, Avhendingslova (1992) §3-8, §4-17 |
Saken gjelder spørsmålet om en boligkjøper kan kreve erstatning av eiendomsmegleren fordi denne har gitt feilaktige opplysninger om størrelsen av dokumentavgiften.
Lundgreen's AS v/Roger Lundgreen (Lundgreen's) inngikk 12. oktober 1999 kjøpekontrakt med EBO Eiendom om kjøp av en nyoppført eierseksjon i Olav Tryggvasons gt 26/28 i Trondheim. Kontraktssummen var kr 2.850.000. I tillegg skulle kjøperen dekke offentlige avgifter og gebyrer med kr 73.211, hvorav dokumentavgift til staten utgjorde kr 71.250.
Salget skjedde gjennom eiendomsmegler. Denne - EiendomsMegler 1 Midt Norge AS (eiendomsmegleren) - var representert av Hallstein Kvisvik. Det er enighet om at Kvisvik opplyste til Lundgreen's at dokumentavgiften kom til å utgjøre kr 3-5.000 da Lundgreen's innga kjøpetilbud 11. og 18. august 1999. Dokumentavgiften utgjorde imidlertid kr 69.050, og meglerens opplysning var derfor feil.
Kjøpet ble gjennomført, og Lundgreen's betalte kr 69.050 i dokumentavgift, i tillegg til kjøpesummen. Han krevde imidlertid differansen mellom den opplyste og innbetalte dokumentavgift erstattet av eiendomsmegleren, som på sin side bestred ansvar.
Ved stevning 4. mai 2000 til Trondheim byrett reiste Lundgreen's sak mot eiendomsmegleren, med krav om at denne skulle betale kr 64.050 med tillegg av morarente. Eiedomsmegleren påsto seg frifunnet i tilsvar 19. juni s.å.
Trondheim byrett avsa 24. oktober 2000 dom der domsslutningen etter retting lyder slik:
«1. EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS dømmes til å betale Lundgreen's AS 64.050 - sekstifiretusenogfemti - kroner, med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p.a. fra 01.06.2000 til betaling skjer.
2. EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS dømmes til å betale saksomkostninger til Lundgreen's AS ved advokat Leif Holm med 31.600 - trettientusensekshundre - kroner hvorav 28.000 - tjueåttetusen - kroner er salær til advokat Holm.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS har anket dommen til lagmannsretten ved ankeerklæring 26. november 2000. Lundgreen's har imøtegått anken i anketilsvar 12. desember s.å. Ankeforhandling ble holdt i Trondheim 25. april 2001. Lagmannsretten mottok forklaring av Ola Tilseth, som er statsautorisert eiendomsmegler og leder av EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, og av Roger Lundgreen. Ingen av partene førte vitner.
Saken står i en noe annen stilling for lagmannsretten enn den gjorde for byretten. For det første har eiendomsmegleren for ankeinstansen erkjent at det foreligger ansvarsgrunnlag. For den andre har den ankende part som ny anførsel for lagmannsretten gjort gjeldende at Lundgreen's ikke er blitt påført tap som følge av eiendomsmeglerens forhold. Når det gjelder det nærmere saksforhold og partenes anførsler for byretten, vises til dennes dom.
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det erkjennes at meglerrepresentantens uriktige opplysning om størrelsen av dokumentavgiften utgjorde et uaktsomt forhold. Som arbeidsgiver er eiendomsmegleren ansvarlig for det tap den uriktige opplysningen måtte ha medført for Lundgreen's, jf. skadeserstatningsloven §2-1.
Lundgreen's har imidlertid ikke krav på erstatning. Dette skyldes prinsipalt at Lundgreen's ikke er blitt påført økonomisk tap, og subsidiært at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom det uaktsomme forholdet og det eventuelle tapet.
I tillegg til kjøpesummen for eierseksjonen har Lundgreen's betalt kr 69.250 i dokumentavgift. Beløpet bygger på en riktig beregning av dokumentavgiften til staten. Meglerrepresentantens uriktige opplysning om at dokumentavgiften var lavere har derfor ikke medført økonomisk tap for Lundgreen's.
Det har betydning at kjøpesummen for eierseksjonen - kr 2.850.000 - sto fast, og at det ikke var spørsmål om å selge til lavere pris. Videre har det betydning at eiendomsmegleren ga Lundgreen's anledning til å trekke budet tilbake da det viste seg at dokumentavgiften ble høyere enn meglerens representant hadde forespeilet.
Byretten har tatt feil når den har bygget på at avtalen hadde en økonomisk ramme som besto av kjøpesummen, med tillegg av avgiftene til det offentlige. Størrelsen av dokumentavgiften inngikk ikke på noe tidspunkt som en del av avtalen mellom selger og kjøper. At Lundgreen's hadde en forventning om at dokumentavgiften ville være lavere enn den faktisk ble gjør ikke dette til en del av avtalen.
Eiendomsmegleren er ikke part i avtalen og representerer heller ingen av partene. Hans ansvar er et profesjonsansvar, som er knyttet til oppdraget og utførelsen av dette, jf eiendomsmeglingsloven kap 3. For eiendomsmeglerens vedkommende er det derfor spørsmål om ansvar utenfor kontraktsforhold, ikke et avledet kontraktsansvar.
Den ankende part har i tillegg gjort gjeldende enkelte ytterligere anførsler, angående spørsmålet om kjøperen kan rette krav direkte mot megleren uten å trekke selgeren inn i saken, og om meglerens ansvar er begrenset til den negative kontraktsinteresse. Etter lagmannsrettens syn på saken anses det ikke nødvendig å gjengi disse anførslene.
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS har nedlagt slik påstand:
«1. EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS v/styrets formann frifinnes.
2. Lundgreen's AS v/styrets formann dømmes til å betale sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten, med tillegg av 12 % rente p.a. fra forkynnelse av dommen.»
Lundgreen's AS har i hovedtrekk anført:
Saken inneholder følgende hovedproblemstillinger: På hvilke vilkår har Lundgreen's krav på å overta eiendommen? Er eiendomsmegleren ansvarlig for det beløp Lundgreen's eventuelt har betalt for mye?
Spørsmålet om eiendomsmegleren kan holdes ansvarlig for differansen mellom den opplyste og ilagte dokumentavgift er av kontraktsrettslig karakter. Saken kan ikke avgjøres utelukkende på grunnlag av reglene om erstatning utenfor kontraktsforhold. Byretten har bygget på kontraktsrettslige synspunkter, ved å ta utgangspunkt i avtalens økonomiske ramme for Lundgreen's, som besto av kjøpesummen, samt dokumentavgift i størrelsesorden 3-5.000 kroner. Dette er riktig rettsanvendelse.
I tilknytning til den første hovedproblemstillingen er særlig anført:
Lundgreen's kjøpetilbud, som ble avgitt 11. og 18. august 1999, bygger på eiendomsmeglerens opplysning om at dokumentavgiften utgjorde 3-5.000 kroner. Selgerens aksept, som ble avgitt 24. august s.å., må anses å bygge på samme forutsetning. Også kjøpekontrakten, som ble undertegnet 12. oktober 1999, må tolkes slik at dokumentavgiften utgjorde det nevnte beløp. Kontrakten må således utfylles på dette punkt, på grunn av meglerens opplysninger.
Eiendomsmegleren opptrådte i nærværende sak på vegne av selgeren. Meglerens opplysning om størrelsen av dokumentavgifen utgjorde derfor en del av avtalen mellom selger og kjøper.
Lundgreen's er blitt påført et tap, som består av forskjellen mellom det han til sammen har betalt og det han etter kontrakten var forpliktet til å betale. Siden det er tale om en rettighet som følger av kontrakt, er det uten betydning hva dokumentavgiften egentlig skulle utgjøre.
Tapet er inntrådt som følge av meglerens uriktige opplysning. Kravet om årsakssammenheng er derfor oppfylt.
Fordi kjøpekontrakten ga Lundgreen's krav på å overta eierseksjonen for kr 2.855.000, inkl dokumentavgift, er det uten betydning at Lundgreen's ble gitt anledning til å trekke tilbudet tilbake da det viste seg at dokumentavgiften var høyere enn megleren hadde opplyst. Av samme grunn er det uten betydning at selgeren eventuelt ikke var villig til å redusere kjøpesummen.
Økningen i dokumentavgiften, som utgjør kr 64.050, må for øvrig anses som en mangel ved eiendommen. Det er vist til avhendingsloven §3-8 og §4-17.
I tilknytning til den andre hovedproblemstillingen er det, med henvisning til blant annet eiendomsmeglingsloven, anført at Lundgreen's kan rette det krav han har overfor selgeren direkte mot eiendomsmegleren. Fordi lagmannsretten finner at saken må avgjøres på et annet grunnlag anses det ikke nødvendig å gå nærmere inn på disse anførslene.
Lundgreen's har nedlagt slik påstand:
«1. Trondheim byretts dom stadfestes.
2. Lundgreen's AS tilkjennes omkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten er kommet til at anken må gis medhold og bemerker:
Partene er enige om at eiendomsmeglerens representant, Hallstein Kvisvik, hadde gitt Roger Lundgreen uriktige opplysninger om størrelsen av dokumentavgiften da Lundgreen innga kjøpetilbudet. Videre er partene enige om at forskjellen mellom den opplyste og ilagte dokumentavgift utgjør kr 64.050, og at Lundgreen's eventuelle tap skal settes til dette beløp.
Roger Lundgreen har forklart at han bygget på de opplysninger han hadde fått om størrelsen av dokumentavgiften da han innga tilbud om kjøp av eierseksjonen. Lagmannsretten legger dette til grunn, selv om Lundgreen's kjøpetilbud av 11. og 18. august 1999 kun angir kjøpesummen, med tillegg av «omkostninger til tinglysningsgebyrer og dokumentavgift», uten å spesifisere størrelsen av omkostningene.
Et sentralt spørsmål i saken, som begge parter har viet stor oppmerksomhet, er om Lundgreen's oppfatning med hensyn til størrelsen av dokumentavgiften kan hevdes å utgjøre en del av avtalen mellom ham og selgeren, EBO Eiendom. Lagmannsretten kan ikke se at dette var tilfellet, og legger vekt på følgende:
For det første er det i kjøpekontrakten punkt 7.5 bestemt at kjøperen skal dekke omkostningene ved handelen, og presisert at disse blant annet omfatter dokumentavgift til staten med kr 71.250. For det andre er det ingen holdepunkter i saken for at selgeren på noe tidspunkt var kjent med at Roger Lundgreen hadde fått opplyst at dokumentavgiften kun utgjorde kr 3-5.000. Opplysningen om dette var mao. en ikke synbar forutsetning for kjøperen, som så langt ikke kan anses å ha utgjort en del av avtalen med selgeren.
Lundgreens har imidlertid anført at eiendomsmegleren i nærværende sak representerte selgeren, og at meglerens kunnskap må likestilles med selgerens. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Det er ingen holdepunkter i saken for at eiendomsmegleren inntok en annen stilling enn den han skal ha etter eiendomsmeglingsloven kap 3, nemlig som mellommann mellom selger og kjøper. Eiendomsmegleren kunne derfor ikke binde EBO Eiendom i forhold til Lundgreen's, jf lovens §3-5.
Det følger av det som er sagt ovenfor at økningen i dokumentavgiften i forhold til det eiendomsmegleren opprinnelig hadde opplyst til Lundgreen's ikke medfører at kjøpekontrakten kan anses misligholdt. I anledning av ankemotpartens prosedyre bemerkes for øvrig at verken avhendingsloven §3-8 eller §4-17 kan antas å omfatte avvik som refererer seg til dokumentavgiften.
Lagmannsretten er etter dette ikke enig med byretten i at avtalen mellom Lundgreen's og EBO Eiendom hadde en økonomisk ramme, der «rammen for dokumentavgiften var i størrelsesorden 3-5.000 kroner». Det forelå heller ingen separat avtale mellom Lundgreens og eiendomsmegleren, som forutsatte en samlet økonomisk ramme.
Avgjørende blir da at Lundgreen's har betalt dokumentavgift med riktig beløp, og derfor ikke er blitt påført økonomisk tap som følge av eiendomsmeglerens feilaktige opplysning. Det skal tilføyes at Lundgreen's ikke hadde mulighet til å oppnå lavere dokumentavgift enn den som ble beregnet. Nærværende sak adskiller seg på dette punkt fra Rt-1988-7, idet selgeren der kunne ha unngått gevinstbeskatning ved å utsette et eiendomssalg, hvorfor meglerens uriktige opplysning om skattefrihet hadde påført selgeren tap.
Anken har ført frem og spørsmålet om saksomkostninger avgjøres for begge instanser etter reglene i tvistemålsloven §172. Avgjørelsen har ikke frembudt tvil, og heller ikke de øvrige unntakene i §172 annet ledd er anvendelige. EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS tilkjennes derfor saksomkostninger for begge instanser.
Den ankende parts prosessfullmektig har krevet saksomkostninger med til sammen kr 80.778, hvorav salær for byretten utgjør kr 27.000 og for lagmannsretten kr 37.000. Omkostningene antas å ha vært nødvendige og tilkjennes den ankende part, jf tvistemålsloven §176 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS frifinnes.
2. Lundgreen's AS betaler saksomkostninger for byretten og lagmannsretten med 80.778 - åttitusensyvhundreogsyttiåtte - kroner til EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS innen 2 - to - uker etter at dommen er forkynt, med tillegg av rente i henhold til forsinkelsesrenteloven §3 første ledd 1. punktum, fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer.