LF-2000-24
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2000-10-24 |
| Publisert: | LF-2000-00024 |
| Stikkord: | Overskjønn |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stjør- og Verdal herredsrett nr. 99-00277 B - Frostating lagmannsrett LF-2000-00024 B. |
| Parter: | Levanger kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Per Solem, Levanger). Saksøkt: Leif Rasmussens dødsbo v/selvskiftende arvinger v/fullmektig Per Rasmussen, (Prosessfullmektig: Advokat Einar J Berg, Trondheim). |
| Forfatter: | Sissel Endresen. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Tvistemålsloven (1915) §153, §4, §54, §54b, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §25 |
Saken gjelder erstatning for et ca 17 da ubebygd område i Levanger.
Levanger kommune inngikk 15. april 1999 avtale med Leif Rasmussens dødsbo, heretter dødsboet, om overtakelse av et ca 17 da stort område ca 1 kilometer fra Levanger sentrum, gnr 275 bnr 17, eiendommen Nordli, samt overtakelse av utskilt tomt på ca 1,5 da med påstående bygninger. Ved avtalen ble det bestemt at overdragelsessummen skulle fastsettes ved skjønn, og det ble utarbeidet skjønnsforutsetninger. Området ble ved reguleringsplan av 4. februar 1999 regulert til offentlige formål, og skal benyttes til sykehjem og omsorgsboliger.
Levanger kommune påstevnet 3. mai 1999 skjønn ved Stjør- og Verdal herredsrett. Skjønnet omfattet foruten ovennevnte bebyggelse og grunnareal også avståelse av veggrunn for en del andre saksøkte i forbindelse med utbedring av veg og andre tekniske anlegg i ervervsområdet. Saken for lagmannsretten omfatter bare det ubebygde området, og den videre fremstilling refererer derfor kun avgjørelsene og problemstillingene som er knyttet til dette.
Stjør- og Verdal herredsrett avhjemlet skjønn 15. oktober 1999 med slik slutning:
«1. Erstatningene fastsettes slik det fremgår av erstatningsfastsettelsen foran under pkt. 4.
2. Levanger kommune v/ordføreren tilpliktes innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn å betale saksomkostninger til de saksøkte v/advokat Einar J. Berg, med kr 74.913,- - syttifiretusennihundredeogtretten-, hvorav kr 50.000,- -femtitusen - er salær og kr 24.913, - utlegg.»
Levanger kommune har i rett tid begjært overskjønn over herredsrettens avgjørelse av erstatningen for gnr 275 bnr 17. Dødsboet har inngitt tilsvar. Saken omfatter også saksomkostningsavgjørelsen for herredsretten for den del som refererer seg til overskjønnets tema.
Levanger kommune har i det vesentlige anført:
Herredsrettens rettsanvendelse er feil. Det er ikke anledning til å se bort fra reguleringsplanen ved erstatningsfastsettelsen. Planen stadfester en plansituasjon som har ligget fast de siste 20 år. Den påregnelige utnyttingen gir seg etter dette. Unntakene, jf. bl.a. Østensjødommen, får ikke betydning. Det er ikke tale om en regulering som skal tjene til å løse behovene for et avgrenset område. Utbyggingsinteressen som sådan er ikke vernet.
Dersom det skal være tale om en tilegnelsesplan, som det skal ses bort fra, må situasjonen være at et område som er forutsatt utbygd, blir omregulert til offentlige formål, og at kommunen derved tilegner seg det. Det er denne situasjonen som omhandles bl.a. i Lenadommen. Etter teorien er det antatt at bare når det foreligger en innløsningssituasjon, er det relevant å se bort fra planen.
Kommunen har vist til at området omkring eiendommen ble utbygd allerede før kommunesammenslåingen i 1963. En sannsynlig årsak til at ervervsområdet ikke ble bebygd, var at grunneieren ikke ønsket utbygging. Området var ikke med i reguleringsplanen av 1972. Den eldste plan for området var soneplanen av 1982, med stadfestet vedtekt. Området var alt da avsatt til offentlige formål, særlig for å sikre arealer for skoleutbygging. Dette formålet ble videreført ved kommunedelplanen i 1991. Reguleringsplanen av 1999 representerte bare en detaljplanlegging, og formålet sykehjem ligger innenfor reguleringsplanformålet.
Når reguleringsplanen legges til grunn, må arealet ansettes etter salgsverdi, som ansees som den høyeste verdi. Det må imidlertid tas hensyn til at markedet er snevert, selv om det må antas å være interesse blant private for bygging og drift av denne type institusjoner.
For det tilfelle at planen ikke skal legges til grunn, må retten ta stilling til hva som da i tilfelle er påregnelig utnytting. Det er berettiget tvil om tomteformål er påregnelig, og da må bruksverdi som jordbruk legges til grunn.
Dersom lagmannsretten kommer til at erstatningen skal fastsettes etter salgsverdi som tomtegrunn, må en ha i mente at det er betydelige tomtereserver i kommunen, som vil bety lav råtomtpris. Herredsrettens prisfastsettelse var uansett for høy. Det er solgt sentrumsnære tomter til langt lavere pris. Kommunen har bl. a vist til området Røstad, og salg av festetomter. De prisoverslag og takster som er fremlagt fra dødsboet er ifølge kommunen ikke relevante.
Kommunen har anført fradrag for verdien av en rekke kommunale investeringer i området, som uansett utbyggingsformål er nødvendig for å gjøre området byggeklart. Det er behov for opprustning av veg og ledningsnett frem til området. Forsåvidt gjelder tilførselsveier og ledningsnettet har kommunen vist til kostnadsoverslag fra RG-prosjekt AS som har anslått en totalkostnad på 2.533.700 kroner. I tillegg kommer interne kostnader. Det kan ikke legges til grunn at disse kostnadene blir lavere om utbyggingsformålet er småhusbebyggelse.
Verdsettelsestidspunktet er overskjønnets avhjemling.
Hva angår angrepet på herredsrettens saksomkostningsavgjørelse anfører kommunen at advokat Bergs salærkrav for herredsretten var vesentlig for høyt. Totalt salærkrav utgjorde 72.000, mens advokat Solems utgjorde 48.000 totalt. Det må antas at prosessfullmektigen for kommunen hadde vesentlig mer arbeid i saken.
Levanger kommune har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønn fremmes så langt det er begjært.
2. Saksøkeren pålegges å erstatte saksøktes utgifter i anledning overskjønnssaken.»
Leif Rasmussens dødsbo har i det vesentlige anført:
Herredsrettens rettsanvendelse er korrekt. Dødsboet er imidlertid uenig i herredsrettens bedømmelse av kostnadene ved å klargjøre området for utnyttelse.
Utgangspunktet er at dødsboet har krav på den høyeste verdi for grunneiendommen, vurdert ut fra det som er den påregnelige utnyttingen. Det skal da sees bort fra den reguleringen som overfører utbyggingsinteressene på kommunens hånd. Det er reguleringen som utløser overdragelsen, og som legger premissene for utnyttelsesmulighetene. Det er med andre ord tale om en klar tilegnelsesregulering. At området gjennom lengre tid gjennom kommunale planer har vært reservert offentlige formål er ikke avgjørende.
Regulering til offentlige formål hindrer tomteutnyttelsen, dvs at området blir ødelagt som tomtegrunn. Det må da tas utgangspunkt i prinsippene i Østensjødommen, og praksis slik den har utviklet seg etter dette, med særlig vekt på Lenadommen. Det avgjørende er om området kan bebygges og om det er tale om et offentlig anlegg. Hvorvidt det offentlige disponerer grunnen til veg, friområde eller sykehjem er underordnet. Det avgjørende er om kommunen tilegner seg utbyggingsinteressen.
Dersom planen ikke legges til grunn, er det påregnelig at området ville blitt tillatt utbygd. Høyeste pris vil da være salgsverdien av området som råtomt. Dødsboet viser her til foreliggede takster over eiendommen. Dette tilsier at en pris på 4.4 millioner for området er sannsynlig. Omsetningen av arealet på Sjøbadet er også relevant, men her må det hensyntas at det arealet var vanskeligere å utnytte.
Salgsverdien for byggeklare tomter er betydelig, og Husbanken godtar en relativt høy pris for husbankfinansiering. Kommunens priseksempler er ikke relevante, da disse ikke er sentrumsnære.
Hva angår kostnadene ved å gjøre området utbyggingsklart anfører dødsboet at anslaget fra RG - prosjekt er for høyt. Det er ikke behov for så store grunnlagsinvesteringer dersom området skal utnyttes til boligformål. Man vil bl.a. få helt andre dimensjoneringskrav for avrenning. Det må også spørres om det er riktig å belaste totalkostnaden boligfeltet alene.
Dødsboet har vist til at deres sakkyndige har anslått kostnadene til ca 1.9 millioner kroner.
Hva angår saksomkostningsavgjørelsen for herredsretten omfattet denne samtlige takstnummer. Prosessfullmektigen har anslått andelen knyttet til dette taksnummeret å utgjøre 42.000 kroner. Dette tilsvarer ca 42 timers arbeid. Skjønnet strakk seg over nesten to dager. I tillegg kommer utgifter til bl.a. takst og til kjøring på 17.597 kroner. Det er tale om nødvendige utgifter i sakens anledning, som blir belastet klienten.
Leif Rasmussens dødsbo har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønn fremmes.
2. Leif Rasmussens dødsbo tilkjennes full erstatning samt fulle saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Saken er fremmet som avtaleskjønn i medhold av skjønnsprosessloven §4.
Lagmannsrettens skal i det følgende ta stilling til verdien av arealet basert på reglene i vederlagsloven, jf. skjønnsforutsetningene som har følgende ordlyd:
1. Skjønnet gjelder avståelse av grunn til utbygging av sykehjem og omsorgsboliger på eiendommen Nordli gnr. 275 bnr. 17 og bnr. 740 i Levanger i henhold til stadfestet reguleringsplan for eiendommen Nordli med bestemmelser, egengodkjent 04.02.99.
2. Skjønnet fremmes som frivillig skjønn i medhold av lov om skjønn og ekspropriasjonssaker av 1. juni 1917 nr. 1 §4.
Erstatningene fastsettes i samsvar med reglene i lov om vederlag ved oreigning av fast eiendom av 6. april 1984 nr. 17. Grunnprisen fastsettes til et beløp pr. kvadratmeter etter verdien på det tidspunkt kommunen tok arealene i besittelse.
Boligen bnr. 740 ble tiltrådt 1. mai 1999.
Eiendommen for øvrig blir tiltrådt etter avtale.
3. Grunnen erverves til eiendom. Skjønnet bygger på det fremlagte kartmateriale og påvisning i marken.
Utbetaling av erstatningen baseres på nøyaktig oppmåling.
4. Inntil arealet er tiltrådt av kommunen, har grunneieren rett til å drive jorda på vanlig måte.
5. Etter at det er avholdt underskjønn, er grunneieren pliktig til å utstede skjøte på arealene selv om en av partene begjærer overskjønn. Både grunneieren og kommunen kan kreve at det skjer nødvendig registrering av arealet i samsvar med lovens regler når det gjelder både faktisk og rettslig tiltredelse av grunnen.
6. Kommunen er kun forpliktet til å betale for grunnen såfremt det foreligger heftelsesfritt skjøte.
I mangel av heftelsesfritt skjøte på grunn av grunneierens forhold, kan kommunen deponere erstatningsbeløpene.
7. Ut over det som er nevnt foran påtar ikke kommunen seg noe arbeid eller noen forpliktelser med mindre annet blir spesielt fastsatt i spesielle skjønnsforutsetninger.
8. Kommunen betaler renter av erstatningen fra tiltredelse til betaling skjer. Kommunen har innbetalt forskudd på erstatningen med kr 1.000.000.- den 1.5. 99 til full dekning av erstatningsbeløpet for bnr 740 og delvis dekning av erstatningsbeløpet for bnr 17.
9. De alminnelige og eventuelle spesielle skjønnsforutsetningene forbeholdes endret og/eller supplert inntil skjønnet tas opp til avhjemling. «
Eiendommen ligger som en ubebygd lunge i et område som i det vesentlige ble utbygd på 60-tallet, stort sett med småhus. Den ligger i svakt skrånende terreng, og relativt lavt i forhold til deler av det omkransende terreng. Pr. i dag er jorden nyttet til grasproduksjon. Avstanden til sentrum i Levanger er ca 1 kilometer, og eiendommen har tilknytning til offentlig veg.
Eiendommen er i henhold til stadfestet reguleringsplan av 4. februar 1999 regulert til byggeformål, nærmere angitt som offentlige bebyggelse, og innenfor formålet er grunnen avsatt til alders-og sykehjem. Reguleringsplanen er en videreføring av plansituasjonen for området, offentlig bebyggelse, slik den bl.a. fremgår av soneplan av mai 1981, og senere i gjeldende kommunedelplan, 1989 - 2000. I reguleringsplanen vises det til at det alt i 1972 forelå reguleringsplan som avsatte området til offentlige formål. Dette er ikke nærmere dokumentert. Det vises til herredsrettens redegjørelse for plansituasjonen, slik den er beskrevet i skjønnet på 17-18.
Erstatningen skal fastsettes etter den utnytting som er påregnelig. Utgangspunktet er at planer for arealbruken skal legges til grunn ved påregnelighetsvurderingen, jf. vederlagsloven §5 og §6. Kommunen har anført at arealutnyttelsen i planen skal legges til grunn ved verdsettelsen av eiendommen.
I dette tilfellet har plansituasjonen i alle fall de siste 20 år ligget fast. Dette har vært begrunnet i at man ønsket å sikre det offentlige grunn til utbygging av skoler. At den konkrete utnyttelse nå er alders- og sykehjem har i denne sammenheng mindre betydning.
Høyesterett har i en rekke dommer vurdert spørsmålet om offentlige planers betydning for påregnelighetsvurderingen. I plenumsdommen i Lenasaken, inntatt i Rt-1996-521 flg, uttaler førstevoterende bl.a.:
«Når et areal ved arealplan legges ut til friområde, innebærer det som oftest - som jeg har nevnt - at arealet ikke tillates bebygd eller utnyttet på annen måte, ut over eventuelt en viss tilrettelegging for allmennhetens bruk. Reguleringsformålet medfører nettopp at arealet legges dødt for annen utbygging ... Arealplanens bindende virkning medfører at bebyggelse ikke er påregnelig, uansett hvilken forventning eieren tidligere kan ha hatt om å kunne bebygge arealet.
Men annerledes blir det etter mitt syn når det offentlige innenfor områder som ikke etter arealplan generelt skal holdes fri for utbygging, regulerer grunn til offentlige anlegg, slik som veier, og så går til ekspropriasjon på grunnlag av planen. Da ligger det i planen at de båndlagte arealer skal avstås til veganlegget; den rådighetsbegrensning som planen medfører har ikke noe annet formål enn dette: at grunnen skal holdes ubebygd av hensyn til veianlegget. Er da situasjonen at det var påregnelig at den grunn som veien beslaglegger kunne ha vært utnyttet til annen utbygging dersom veiplanen ikke var kommet, representerer utbyggingen til offentlig vei en alternativ, konkurrerende utnyttelse i forhold til den utbyggingen eieren kunne ha foretatt.»
Høyesteretts uttalelse omfatter konkret regulering til veianlegg. Det kan neppe stille seg særlig annerledes i dette tilfelle hvor reguleringen angir offentlig bebyggelse, og kommunen så går til ekspropriasjon på grunnlag av dette. Arealplanen angir nettopp at området skal bebygges. Offentlig bebyggelse er ett av flere anvendelsesområder innenfor ett og samme reguleringsformål, jf. forsåvidt plan-og bygningsloven §25 nr 1, m.a.o. skiller ikke loven mellom formålene i den forstand at det sentrale poenget er grunnutnyttelsen til byggeområder. Når så kommunen nærmere bestemmer at utnyttingen skal være offentlige formål, representerer denne disponeringen klart en alternativ konkurrerende utnyttelse til eierens egen utnyttelse av den samme byggegrunnen. Lagmannsretten kan heller ikke se at det forhold at arealanvendelsen har ligget fast i alle fall de siste 20 år tilsier en annen vurdering, all den stund formålet er, og har vært, at grunnen skal bebygges. Lagmannsretten ser etter dette bort fra at eiendommen er avsatt til offentlige formål ved bedømmelsen av utbyggingsmuligheten.
Kommunen har også anført at dersom eiendommen ikke var blitt regulert til offentlig bebyggelse ville det heller ikke annen utbygging ha blitt tillatt. Lagmannsretten viser forsåvidt til det som er anført ovenfor, men bemerker at det nærmest synes tilfeldig at denne eiendommen ikke ble utbygd på 60-tallet, da den omkringliggende bebyggelsen ble etablert. Ut fra bevisføringen må det antas at eierens holdning i så måte ble avgjørende. Det er lite sannsynlig at et relativt lite og sentrumsnært område i Levanger ville ha blitt opprettholdt som jordbruksområde, i en situasjon med knapphet på sentrumsnære boliger. Lagmannsretten legger til grunn som påregnelig at eiendommen ville ha blitt utnyttet til boligtomter, sannsynligvis med småhusbebyggelse eventuelt rekkehus, dersom reguleringen ikke hadde kommet.
Erstatningen må ta utgangspunkt i eiendommens verdi som råtomt. Det er imidlertid relevant å danne seg et bilde av hvilke kostnader som er aktuelle for å kunne omsette eiendommen på det åpne markedet. Det ansees nødvendig å oppruste veien frem til eiendommen, og det må investeres i eksterne vann- og avløpsanlegg, da eksisterende anlegg ikke er tilfredsstillende for å kunne ta ut en såvidt stor ny bebyggelse. I forbindelse med utbyggingsplanene har kommunen beregnet kostnadene for å klargjøre området til 2.272.000 kroner. Lagmannsretten vil presisere at i kostnaden ligger tiltak som må gjennomføres uansett en utbygging av Nordlieiendommen, samt at tiltaket omfatter større eksisterende boligområder rundt eiendommen. Det er fra dødsboets side anført at kostnadene er lavere, og har vist til et kostnadsoverslag på vel 1.9 millioner kroner. Kommunen har for øvrig ikke påvist forhold som gir grunnlag for fradrag.
Lagmannsretten antar derfor at kostnadene ved å utnytte området for boligbebyggelse, altså en annen utnytting enn det som kommunen har planlagt, vil bli lavere enn de beregningene som er fremlagt fra kommunens side, uten at det finnes nødvendig med en nærmere presisering. Ved utbygging av eiendommen vil det påløpe interne kostnader for å ferdigstille området. Lagmannsretten har her merket seg rapporten fra Noteby AS, hvor det fremgår at grunnforholdene ikke er optimale.
Det er for lagmannsretten fremlagt en rekke priseksempler, mer eller mindre sentrumsnært. Slik lagmannsretten ser det er det ingen av disse som er direkte anvendelige som sammenligningsgrunnlag for verdsettelsen. Heller ikke finner lagmannsretten å ville legge avgjørende vekt på fremlagte takster. Det er imidlertid klart at sammenligningsgrunnlaget viser at prisnivået generelt er relativt høyt, noe som uansett vil måtte avspeile seg i råtomteprisen.
Eiendommen ligger nært til Levanger sentrum. Området er nordvendt, utsikten er ikke den beste og det har ikke tilknytning til sjøen. Utnyttelsen til boliger vil, slik terrenget er, gi små muligheter for variasjon. Hensett til eiendommens beliggenhet, størrelse og det forhold at det må antas å ta en viss tid før tomtene ble ferdigstilt, er lagmannsretten blitt stående ved en råtomtpris tilsvarende 170 kroner pr m2 .
Saksomkostninger.
Overskjønn var begjært av kommunen. Saksomkostninger for overskjønnet blir etter dette å tilkjenne i medhold av skjønnsprosessloven §54b jf. §54. Prosessfullmektigen har fremsatt krav på saksomkostninger med til sammen 40.032 kroner, hvorav 36.000 kroner utgjør salær. Kravet finnes rimelig og tas til følge.
Dødsboet har angrepet herredsrettens omkostningsavgjørelse. Ved lagmannsrettens behandling av kjæremålet besluttet lagmannsretten at omkostningene knyttet til nærværende takstnummer skulle avgjøres ved overskjønnet, og at herredsretten skulle ta stilling til omkostningene for øvrig.
Herredsretten har den 29. september 2000 tatt stilling til omkostningene knyttet til den del av skjønnet som ikke var gjenstand for overskjønn. Salærkravet var 30.000 kroner. Herredsretten reduserte dette til 20.000 kroner.
For overskjønnet har dødsboets prosessfullmektig redegjort nærmere for omkostningskravet, og antatt at 42.000 kroner av det samlete salæret refererer seg til dette takstnummeret. Lagmannsretten finner som herredsretten at omkostningskravet synes høyt, hensyn tatt til at sakens faktum har vært rimelig oversiktlig, behandlingen i herredsretten ikke spesielt omfattende, og at det er tale om sentrale rettslige problemstillinger. På denne bakgrunn finner lagmannsretten grunn til å redusere salæret til 35.000 kroner.
I tillegg til salærkravet kommer utgifter med til sammen 17.597 kroner, som tas til følge.
Skjønnet er enstemmig.
Avhjemling av skjønnet har trukket ut i tid, noe som skyldes en noe presset arbeidssituasjon for rettens administrator.
Etter skjønnskonferanse 29. juni 2000 ble det i medhold av tvistemålsloven §153 besluttet å avhjemle skjønnet ved sirkulasjon.
Slutning:
1. Erstatning for eiendommen g nr 275 b nr 17 i Levanger kommune fastsettes til 170 - etthundreogsytti - kroner pr m2 .
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Levanger kommune v/ordføreren 40.032 - førtitusenogtrettito - kroner til Leif Rasmussens dødsbo v/advokat Einar J. Berg innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.
3. I saksomkostninger for herredsretten betaler Levanger kommune v/ordføreren 52.597 - femtitotusenfemhundreognittisyv - kroner til Leif Rasmussens dødsbo innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.