LF-2000-812

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-06-18
Publisert:	LF-2000-00812
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Namdal herredsrett - Frostating lagmannsrett LF-2000-00812. Anke til Høyesterett nektet fremmet, se HR-2001-01319.
Parter:	Ankende part: Solveig Lauritzen, Namsos (Prosessfullmektig: Advokat Per Flatabø, Oslo). Motpart: Erik Flasnes, Overhalla (Prosessfullmektig: Advokat Ivar Hustad, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Arve Rosvold Alver, formann. Lagdommer Nina Mår Tapper. Ekstraordinær lagdommer Odd Nørstebø
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-7, §3-9, §4-12, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §375, §3-2, §3-8, §4-14

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter avhendingslova ved kjøp av fast eiendom.

Ved kjøpekontrakt av 10. september 1998 kjøpte Erik Flasnes (heretter Flasnes) fra Solveig Lauritzen (heretter Lauritzen) boligeiendommen Ferjemannsveien 16, gnr. 43 bnr. 108 i Overhalla kommune. Kjøpesummen utgjorde kr 1.230.000, som ble betalt kontant i forbindelse med overtakelse som fant sted 14. september 1998. Ca 2 1/2 måned etter overtakelsen, 3. desember 1998, tilskrev kjøperen den megler som hadde forestått salget, Aktiv Eiendom AS, og påberopte diverse mangler ved eiendommen. To mangler er forfulgt og er gjenstand for denne tvist, mangler ved husets drenering som har resultert i vanninntrengning i kjeller og mangler ved sentralfyringsanlegg.

Kjøpekontrakten, som er en standardkontrakt fra Norsk Eiendomsmeglerforbund inneholder i §6 under overskriften «Tilbehør» følgende formulering:

«Kjøperen har besiktiget eiendommen og overtar denne i samme stand som den var i ved besiktigelsen.»

Det har vært omtvistet hvorvidt denne bestemmelse er å betrakte som en ansvarsfraskrivelse overenstemmende med bestemmelsen i avhendingslova §3-9.

I standardkontrakten er forøvrig under §7 tilføyd følgende:

«I tillegg nevnes: - frostskadet asfalt ved nord/øst hjørne. Trenger trolig oppgraving og kontroll av grunnmursplast i område med frostskadet asfalt, da det sist vinter kom inn litt vann i kjellerrom nord/øst - l stk himlingsplate i stue har «slått seg». Skjevheter i garasje etter tidligere stormkast.»

Vanninntrengning i kjelleren skjedde første gang i månedsskiftet november/desember 1998 og annen gang i månedsskiftet januar/februar 1999. Flasnes iverksatte oppgraving langs tre av kjellermurene og utbedring av forholdene i mai 1999. I juni 2000 kom det vann inn i kjelleren fra det sydvestlige hjørnet, som førte til arbeider også utenfor deler av vestveggen. Utbedring er skjedd ved nedlegging av nye dreneringsrør og utskifting av drenerende masse.

Sentralfyringsanlegget var etter salgsprospekt og opplysninger forøvrig konstruert for fyring alternativt med ved eller strøm. Flasnes beklaget seg over anlegget da det ikke ga tilstrekkelig varme ved bruk av elektrisitet. Ved henvendelse til den rørlegger, som hadde hatt tilsyn med anlegget, fikk han dessuten opplyst at anlegget ikke på mange år hadde vært fyrt med ved og at det ikke lenger egnet seg for vedfyring grunnet soting med videre. Sentralfyringsanlegget ble av Flasnes avdekket og bygget om. Etter ombyggingen er anlegget oljefyrt.

Da partene ikke kom til enighet om forholdet, tok Erik Flasnes ut stevning for Namdal herredsrett 1. desember 1999. Solveig Lauritzen tok til motmæle ved tilsvar av 22. desember 1999.

Namdal herredsrett avsa dom i saken 31. mai 2000 med følgende domsslutning:

«1. Solveig Lauritzen dømmes til å betale erstatning til Erik Flasnes med kr 160.000,- med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer.

2. Solveig Lauritzen erstatter Erik Flasnes hans omkostninger med kr 50.000,- med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer. Oppfyllelsesfrist er i begge tilfeller 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.»

Solveig Lauritzen påanket dommen til Frostating lagmannsrett 7. august 2000 og Erik Flasnes tok til motmæle ved anketilsvar av 1.september 2000.

Hovedforhandling ble avholdt i Namsos 29. - 31. mai 2001. Eiendommen på Overhalla ble befart. Partene avga forklaring og det ble avhørt elleve vitner.

Under ankeforhandlingen var det noe diskusjon om den utvidelse av påstandsbeløpet fra kr 160.000 til kr 200.000 som Flasnes hadde gjort gjeldende i anketilsvaret var å betrakte som en aksessorisk motanke eller ikke. Avslutningsvis la Flasnes ned påstand om stadfestelse av herredsrettens dom og gikk tilbake på at det var erklært aksessorisk motanke.

Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens dom. Nytt for lagmannsretten er vanninntrengning i juni 2000, videre at Flasnes har fullført utbedringsarbeidene slik at han oppgir hva de kostet ham og endelig at det er gjort undersøkelser på dreneringsevnen både for naturlige masser på byggetomten og tilfyllingsmasser.

Solveig Lauritzen har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er Flasnes, som krever prisavslag/erstatning som må sannsynliggjøre sine krav og ha bevisbyrden for de påberopte mangler. Slikt bevis er ikke ført og herredsrettens dom er derfor ikke riktig i sitt resultat.

Vanninntrengning

Den tidligere eier har ikke erfart lekkasjer på de 13-14 år de har eiet eiendommen, med unntak av det beskjedne vanninnsig vinteren 1997/98 som er nevnt i kjøpekontrakten. Bygningen ligger på grunn som er selvdrenerende og drensrør er egentlig ikke nødvendig på dette stedet. Drensrørene skal lede bort vann når grunnvannsstanden stiger, men i dette tilfellet er partene enige om at grunnvannsstanden ligger betraktelig lavere enn kjellergulvet i bygningen. Drensrørene har derfor ikke hatt betydning for skadebildet enten de er riktig eller galt plassert. Derte understrekes ved at det er avdekket lekkasjer også på vestveggen, der det er enighet om at drensrørene ligger på korrekt dybde. Årsakene til vanninntrengningen der er at Flasnes ikke har vært nøye med å fjerne løv fra sluk i kjellernedgang. Han har heller ikke fjernet de store mengder snø som tidvis blir liggende på nord og sørsiden av huset fra de store takflatene. Under visningen av huset ble det understreket nøye både av selger og megleren at det var viktig å fjerne snøen slik at det ikke demmet seg opp vann mot muren i forbindelse med mildvær og regn vinters tid.

Eiendommen er forøvrig solgt med klausul «som han er» (avhendingslova §3-9) som får betydning som ansvarsfraskrivelse. Dette med risiko for vanninntrengning i kjeller var uttrykkelig nevnt i kjøpekontrakten med referanse til det tilfellet som hadde funnet sted forutgående vinter.

Forsåvidt gjelder dreneringsproblemet foreligger verken forskriftsbrudd, manglende opplysninger eller uriktige opplysninger. Under enhver omstendighet ville en eventuell mangel ikke ligge innenfor vesentlighetskravet i avhendingslova §3-9 2. punktum.

Sentralfyringsanlegget

Solveig Lauritzen har ikke hatt kunnskap om mangler ved Sentralfyringsanlegget og har ikke hatt grunn til å tro at det kunne ha skjulte mangler. Forut for salget sørget hun for utskifting av tre radiatorer som hadde overflaterust fordi de var benyttet til klestørk. Hun anmodet rørlegger Grannes om å gå over anlegget og gi en uttalelse om dets tilstand, men fant ikke grunn til å reagere da hun ikke hørte mer fra ham. I 1993 gikk termostaten på akkumulasjonstanken, noe som førte til overoppheting og lekkasje. Dette ble utbedret som en forsikringsskade, herunder ble termostaten skiftet ut og problemet var avhjulpet.

Anlegget er ikke «lukket» og en viss lufttilførsel påskynder korrosjon, uten at dette kan betegnes som en mangel. Anlegget var ved kjøpet nærmere 15 år gammelt og mange av komponentene har ikke lenger levetid. Kjøper kunne ikke forvente mer av anlegget enn det han har fått.

Kjøper kan ikke oversende til selger regningen for å skifte fra strøm/ved til olje.

Anlegget var fullt anvendelig til vedfyring, men dette forutsetter at bruksanvisningen følges nøye og at man gjør seg kjent med anlegget.

Tapsberegningen

Det krevde tap er ikke dokumentert. Dette gjelder begge de to poster. De fremlagte kvitteringer er kommet først under hovedforhandlingen og kan på grunn av tvistemålsloven §375 ikke fremlegges for retten. Den ankende part har ikke hatt muligheter til å gjennomgå dette materialet. I oppstillingen er delvis tatt med uvedkommende poster.

Solveig Lauritzen har nedlagt slik påstand:

»1. Solveig Lauritzen frifinnes.

2. Solveig Lauritzen tilkjennes sakens omkostninger for begge instanser med tillegg for lovens rente inntil betaling finner sted.»

Erik Flasnes har i det vesentlige gjort gjeldende:

Manglene knyttet til dreneringsforholdene og sentralfyringsanlegget er vesentlige mangler da utbedringen utgjør ca 16% av kjøpesummen. Det følger av avhendingslova §3-9 2. punktum at ansvarsfraskrivelse «som han er» ikke slår gjennom overfor situasjoner der eiendommen «er i vesentleg ringare stand enn kjøpåren hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».

Heller ikke vil ansvarsfraskrivelsen slå gjennom overfor offentligrettslige krav som fremgår av lov eller forskrift.

Det bestrides at bygningen ligger på selvdrenerende grunn. Det vises i så måte til sivilingeniør Williamsen, som har påvist at tilfyllingsmassene har et stort innslag av finstoff og kvabb, som gjør massen svært lite drenerende. Det vises også til de fremlagte fotografier tatt i forbindelse med oppgravingen.

Subsidiært gjøres gjeldende krav om prisavslag på grunnlag av bestemmelsen i avhendingslova §3-7, manglende opplysninger. Det er vanskelig å bevise hva selgeren kjente til og bestemmelsen har derfor gitt en bevislempelse gjennom kriteriet «måtte kjenne til». Det er vanskelig å tro på at det ikke har vært vann i kjelleren ved flere anledninger tidligere, særlig fordi Flasnes fikk tre vanninntrengninger i løpet av relativt kort tid.

Forsåvidt gjelder sentralfyringsanlegget må det være et minimumskrav at det klarer å holde tilstrekkelig varme i rommene. Selv om Flasnes satte termostaten på fullt, oppnådde han ikke tilstrekkelig varme i kalde perioder. Dette representerer en vesentlig funksjonssvikt, som åpenbart er en mangel i lovens forstand.

Ved undersøkelsen viste det seg at det var betydelig korrosjon av akkumulasjonstanken, som var panelt inn og derfor ikke tilgjengelig for besiktigelse. Tre radiatorer måtte skiftes i tillegg til de tre radiatorer som selger hadde skiftet.

Flasnes bygget om anlegget ved å fjerne akumulasjonstanken, montere en ny ekspansjonstank og gå over til oljefyr. Det ble også innkjøpt og nedgravet en større oljetank utenfor huset.

En rekonstruksjon av det opprinnelige anlegget ville ikke kostet mindre enn det Flasnes har betalt for ombyggingen.

Også forsåvidt gjelder sentralfyringsanlegget gjøres det subsidiært gjeldende at Lauritzen ikke har oppfylt sin opplysningsplikt. Det var en sentral opplysning for kjøperen at vedovnen ikke hadde vært brukt på mange år. Lauritzen kjente også til at det var temperaturforskjeller i stuen, som gjorde at det ble installert egen vedovn der for å holde varmen vinters tid. Lauritzen burde også opplyst om at det var bedt om «friskmelding» av anlegget, uten at man oppnådde det.

Når det gjelder tapsberegningen vises til de kostnader Flasnes har pådratt seg. Det er intet som tilsier at ikke tilsvarende kostnader ville vært pådratt ved valg av annen fremgangsmåte. Ved utbedring av dreneringen fulgte Flasnes de sakkyndige råd han fikk fra sivilingeniør Williamsen.

Det følger av Høyesteretts dom i Rt-2000-199 at utbedringskostnader er hovedregelen i avhendingslova §4-12, og ikke forholdsmessig prisavslag.

Erik Flasnes har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Solveig Lauritzen dømmes til å erstatte Erik Flasnes hans omkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten skal bemerke:

I kontrakten mellom partene datert 10. september 1998 er inntatt bestemmelse i §6, der det heter: «Kjøperen har besiktiget eiendommen og overtar denne i samme stand som den var i ved besiktigelsen.» Solveig Lauritzen har gjort gjeldende at denne bestemmelse må regnes som en «som han er»-klausul, jf. avhendingslova §3-9.

Det er på det rene at det er benyttet en tidligere standardkontrakt utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund og at kontraktsbestemmelsen forsåvidt er feilplassert, da den er plassert under overskriften «Tilbehør».

Det har ikke fremkommet opplysninger som tyder på at denne bestemmelse ble spesielt kommentert under kontraktsforhandlingsmøtet og kontraktsutkastet var ikke forelagt kjøperen på forhånd.

Selv om bestemmelsen er feilplassert, finner lagmannsretten at den klare ordlyd tilsier at eiendommen er solgt «som han er», med de rettsvirkninger som følger av avhendingslova §3-9.

Eiendommen har allikevel en mangel i lovens forstand dersom selgeren har gitt mangelfulle opplysninger (§3-7), uriktige opplysninger (§3-8) eller dersom den er i «vesentleg ringare stand enn kjøpåren hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles».

Dette innebærer at ikke enhver mangel er relevant som grunnlag for prisavslag, eventuelt erstatning.

Vi står overfor et forbrukerkjøp og dermed gjelder bestemmelsen i avhendingslova §3-2 (2) om at eiendommen skal være «i samsvar med offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov». Dersom det skulle eksistere slike mangler vil de som regel slå gjennom overfor «som han er»-klausul.

De påberopte mangler i dette tilfellet er mangelfulle dreneringsforhold og mangler ved sentralfyringsanlegget. Det er på det rene at det er summen av disse mangler som skal vurderes i forhold til vesentlighetskravet.

Forsåvidt gjelder den manglende drenering er lagmannsretten i det alt vesentlige kommet til samme konklusjon som herredsretten. Dreneringen har åpenbart vært mangelfull. Dette har vist seg gjennom de tre episoder med vanninntrengning i kjelleren etter at Flasnes overtok huset. Bevisførselen for lagmannsretten tilsier at dreneringsrørenes plassering og funksjon nok er av heller beskjeden betydning for den oppståtte skade. Det er enighet mellom partene om at grunnvannsnivået i området ligger betydelig under kjellergulv, og det er derfor intet som tilsier at dreneringsrørene - som hovedsaklig skal ta seg av grunnvannet - er sentrale i årsaksbildet.

Derimot slutter lagmannsretten seg til det herredsretten har sagt om mangler ved de drenerende masser i byggegrop og rundt kjellermur. Lagmannsretten finner ikke holdepunkter for at grunnen har vært selvdrenerende. Derimot har de lag som burde vært drenerende bestått av tilkjørte og stedlige masser med altfor stort innslag av kvabb og finstoff, slik at den drenerende evne har vært for liten.

Dette må anses som en vesentlig mangel ved en eiendom som er oppført så sent som 1985, som fremtrer utad som «strøken» og som av megleren omtales som den beste boligen i Overhalla. Dreneringen har også øket betydning når en eiendom er bygget på så flatt terreng som her. Mangelen innebærer at eiendommen er i strid med offentligrettslige krav, nærmere bestemt byggeforskriftene av 1985, kap 42 punkt 5, som stiller krav til drenering av eiendommen. Forskriften trådte i kraft 1. januar 1985.

Lagmannsretten finner ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at problemene med vanninntrengning kunne vært unngått gjennom mer aktiv snørydding fra Flasnes' side. Heller ikke den tidligere eier drev snømåking rundt hele huset selv om snøen ble fjernet systematisk inntil huset på nordsiden.

Lagmannsretten slutter seg også til herredsretten forsåvidt gjelder mangelen ved

sentralfyringsanlegget. Vitale elementer var utilgjengelig for besiktigelse og det viste seg betydelige rustskader på anlegget etter at akkumulasjonstanken ble avdekket. Sentralfyringen ga ikke nok varme til bygningen og dette må være tilstrekkelig til å konstatere at det eksisterer en mangel.

Lagmannsretten er kommet til at de to mangler sett i sammenheng gjør at kjøperen mottok en eiendom som var i vesentlig «ringare stand» enn han kunne forvente ved kjøpet og med den pris han betalte. Det er derfor grunnlag for å tilkjenne prisavslag jf. avhendingslova §4-12.

Etter dette resultat finner lagmannsretten det ikke nødvendig å drøfte nærmere spørsmålet om selger har gitt feilaktige eller mangelfulle opplysninger, da det her foreligger et ansvarsgrunnlag på objektivt grunnlag. Heller ikke er det nødvendig for lagmannsretten å drøfte om vilkårene for erstatning etter avhendingslova §4-14 er til stede.

Forsåvidt gjelder tapsberegningen finner lagmannsretten det klart at Erik Flasnes har hatt rettingskostnader på eiendommen som i hvert fall tilsvarer de kr 160.000 som han er tilkjent i prisavslag for herredsretten, inklusive egeninnsats og innlånt materiell. Det vises i så måte til herredsrettens domsgrunner, samt til de opplysninger som fremkom for lagmannsretten ved vitnene Arne Bergsli, Jon Grannes og Kjell Høilo.

Lagmannsretten finner imidlertid at Erik Flasnes selv må bære en del av risikoen knyttet til de nevnte mangler. Dette har sammenheng med den advarsel vedrørende vanninntrengning som fremgikk av kjøpekontraktens tekst. Foruten at det er opplyst om inntrengning av «litt vann» sist vinter, er det også antydet behov for «oppgraving og kontroll av grunnmursplast i området med frostskadet asfalt». Dertil kommer at «som han er»-klausulen må tillegges noe vekt forsåvidt gjelder begge mangler, men særlig for sentralfyringsanlegget som er nærmere 15 år gammelt. Flasnes har gjennom ombyggingen av anlegget oppnådd et anlegg som er mer tilpasset sitt behov og som vil ha lenger levetid enn ved det opprinnelige anlegg. Dette tilsier et redusert prisavslag.

Det er også lagt noe vekt på åt utskifting av alle drensrørene neppe var nødvendig ut fra det årsaksforhold partene etterhvert er relativt enige om.

Lagmannsretten er alt i alt kommet til at prisavslagskravet settes til kr 100.000 tatt hensyn til de momenter som er nevnt ovenfor.

Saksomkostninger

Saksomkostningene må i dette tilfellet avgjøres i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §174 første ledd, da ankesaken er dels vunnet, dels tapt. For lagmannsrettssaken bærer hver part dermed sine omkostninger.

Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse, som er truffet etter tvistemålsloven §174 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse betaler Solveig Lauritzen til Erik Flasnes 100.000 - etthundretusen - kroner.

2. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

3. For lagmannsretten tilkjennes ikke omkostninger.