LF-2001-687

Instans:	Frostating lagmannsrett - Skjønn
Dato:	2002-08-21
Publisert:	LF-2001-00687
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Søre Sunnmøre herredsrett nr. 00-00225 B - Frostating lagmannsrett LF-2001-00687 B.
Parter:	Saksøker: Ørsta kommune (Prosessfullmektig: Advokat Knut Asbjørn Solevåg, Ålesund). Saksøkt: 1. Herdis Ulstein, Ørsta gnr. 18 bnr. 10. 2. Gunnar S. Moe, Ørsta gnr. 18 bnr. 4. 3. Tore Mo Solbakken, Ørsta gnr. 18 bnr. 15. 4. Else Iversen Mo, Ørsta gnr. 18 bnr. 9. 5. Haldis Karin Brautaset, Ørsta gnr. 18 bnr. 22. 6. Jorid Sevaldsen, Ørsta gnr. 18 bnr. 16/92. 7. Agnar Moe, Ørsta gnr. 18 bnr. 3. Atle Harald Moe, Ørsta gnr. 18 bnr. 3. Marit Elisabeth Moe, Bjørnhaug, Brusdal, Skodje gnr. 18 bnr. 3. 8. Eldrid Dagrun Rekkedal, Ørsta gnr. 18 bnr. 29/37. 9. Elias Roger Moe, Ørsta gnr. 18 bnr. 1. 10. Jon Moe, Ørsta gnr. 18 bnr. 134 (Prosessfullmektig for saksøkt 1-9: Advokat Bjørn Kristian Hove, Ålesund).
Forfatter:	Lagdommer Hans O. Kveli, formann. Skjønnsmenn: Entreprenør Aksel Våge, Volda. Gårdbruker Gunnhild Larsgård, Folkestad. Ingeniør Kjell Olav Holen, Langevåg. Bonde/entreprenør Elias J. Garshol, Ulsteinvik
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, §10, Plan- og bygningsloven (1985) §7, §31, §81, §86a, §86b, §93

Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avhjemlet slikt overskjønn:

Ørsta kommunestyre vedtok 4. oktober 1999 reguleringsplanen «Mosflatene Industriområde». Planen ble endret i kommunestyremøte 19. desember 2000.

På grunnlag av endelig reguleringsplan inngikk kommunen avtale med de saksøkte 1-9. For disse er grunnlaget for skjønn, skjønnsloven §4.

Avtalen mellom kommunen og de saksøkte 1-9 er inntatt i herredsrettens skjønn side 3-5, og hvor det fremgår at Ørsta kommune skal feste arealene i 80 år. Etter 10 år har både bortfester og fester rett til å kreve innløsning.

Den 27. juni 2000 fattet Ørsta kommunestyre vedtak om ekspropriasjon for så vidt gjelder arealer tilhørende saksøkt nr. 10. For denne saksøkt erverver kommunen eiendomsretten til grunnen.

Når det gjelder reguleringsformål, beliggenhet og størrelser på de arealer som skal festes eller erverves, henvises til herredsrettens skjønn side 2-3. Det presiseres dog at av de 116 dekar som skal festes/erverves, så utgjør ca. 70 dekar netto utbyggingsareal.

Ørsta kommune fremmet den 16. august 2000 skjønnsbegjæring til Søre Sunnmøre herredsrett. Skjønnet ble avhjemlet 4. mai 2001 med slik slutning:

«1. Ørsta kommune betaler erstatninger som fastsatt i skjønnet.

1. Ørsta kommune betaler de lovbesteme utgiftene med skjønnet.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av skjønn betaler Ørsta kommune 91061 - nittientusenogsekstien - kroner i saksomkostninger til de parter som ble representert ved advokat Bjørn Kristian Hove.»

Herredsrettens skjønn fastsatte grunnverdi som grunnlag for beregning av årlig festeavgift for saksøkt 1-9. Denne ble for alle de nevnte saksøkte satt til kr 140,- pr m2 . Rentesats for beregning av festeavgift ble satt til 7%. Grunnverdien for saksøkt nr. 10 ble også satt til kr 140,- pr m2 . Herredsretten fant ikke grunnlag for å tilkjenne de saksøkte 3, 4 og 9 særskilt erstatning for grusforekomster i grunnen.

Ørsta kommune har begjært overskjønn vedrørende grunnverdien som element ved beregning av festeavgift for saksøkt 1-9 og den grunnverdien som er fastsatt for eiendomserverv hos saksøkt nr. 10.

Saksøkt nr. 3 (Tore Mo Solbakken), saksøkt nr. 4 (Else Iversen Mo) og saksøkt nr. 9 (Elias Moe) har fremmet aksessorisk overskjønnsbegjæring for så vidt gjelder kravet om særskilt erstatning for grusforekomster i grunnen.

Det presiseres at saksøkt nr. 10 (Jon Moe), som har vært selvprosederende, ikke har fremmet aksessorisk overskjønnsbegjæring vedrørende krav om gruserstatning.

Overskjønn ble holdt i Ørsta 25.-27. juni 2002. Retten var på befaring på «Mosflata». Eiendom tilhørende hver enkelt av de saksøkte ble befart. Det ble foretatt oversiktsbefaring vedrørende en del av de tomter som det var henvist til av partene som sammenligningsgrunnlag vedrørende tomtepriser. Det ble foretatt fremleggelser slik som rettsboka viser, og det ble foretatt dokumentasjon fra faktisk utdrag og tilleggsutdrag.

Retten mottok forklaringer fra parter slik rettsboka viser. Det ble hørt et vitne.

For lagmannsretten er det oppstilt de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for herredsretten, så langt spørsmål skal avgjøres i overskjønn.

Følgende alminnelige skjønnsforutsetninger gjelder for lagmannsretten:

- Frostating lagmannsrett fastsetter grunnverdi i samsvar med reglene i lov av 6. april 1984 nr. 17 - oreigningsvederlagsloven, og slik domstolen har fortolket loven vedrørende den grunnverdi som skal gjelde mellom saksøker og saksøkt for fastsetting av årlig festeavgift for grunn som kommunen i henhold til inngåtte avtaler mellom saksøker og saksøkte skal feste, jf. avtalens punkt 4.

- Lagmannsretten tar også stilling til om og i tilfelle i hvilken utstrekning saksøkte 3, 4 og 9 har krav på særskilt erstatning for eventuelle grusressurser som måtte finnes på areal som avtalen om bortfeste av grunn til kommunen gjelder.

For noen av de saksøkte er det oppstilt spesielle skjønnsforutsetninger. Disse blir referert under de enkelte takster.

Det er enighet om at hele arealet er tiltrådt 1. februar 2001.

Ørsta kommune anfører i det vesentlige:

Overskjønnsbegjæringen: Grunnverdi.

Herredsretten har utmålt en for høy grunnverdi (tomtepris).

Grunnverdi skal fastsettes i samsvar med ekspropriasjonserstatningsloven §5. Dette gjelder både der hvor verdien skal fastsettes som grunnlag for beregning av festeavgift og der hvor det skjer eiendomserverv.

Arealene skal verdsettes ut fra verdien pr. 1. februar 2001.

Retten skal finne frem til den pris som en vanlig kjøper vil betale for arealene. Det skal ses bort fra kjøpere som har spesielle behov eller har spekulative motiv.

Reguleringsplanen bestemmer utnyttelsen, nemlig til industriformål. Det aksepteres at det utmåles en strøkspris, dvs en gjennomsnittspris for hele arealet som skal festes/erverves, uavhengig av om areal, ifølge planen, kan bebygges eller ikke.

Det må legges vekt på at arealene ikke har vært etterspurt tidligere. Det er en helt spesiell situasjon, og med kommunen som hovedaktør, som har gjort at det nå oppsto et behov for tomter. Grepas etablering har sin bakgrunn i en avtale med kommunen om å overta firmaets eiendom i Ørsta sentrum. Dette for utvikling av sentrumsfunksjoner. Derved fikk Grepa kapital til nyetablering, og kommunen ønsket sterkt at denne skulle skje i Ørsta. Kommunen har videre bidratt ved å etablere et selskap, Mosflata Næringsbygg AS, som står for utbygging, og hvor Grepa er leietaker. Kommunen er hovedaksjonær i nevnte selskap. Det er håp om at samme løsning, i prinsippet, kan komme i stand i forhold til et annet firma, nemlig Fora Form. Hvis begge etableringer blir realisert, vil ca. 30 dekar av i alt ca. 70 dekar av netto utbyggingsareal være beslaglagt. Uten kommunens engasjement og bistand ville ikke så store arealer ha vært disponert pr dato. Uansett vil det gå svært lang tid før de resterende ca. 40 dekar kan være solgt/festet bort. Etterspørsel etter industriareal er ikke stor i Ørsta.

Det finnes ingen direkte sammenlignbare salg i området. Det har aldri vært omsatt så store areal som 116 dekar til industriformål. For en viss veiledning ble gjennomgått i alt syv tidligere rettslige skjønn vedrørende tomteerstatninger i Ørsta, inntatt i et særskilt juridisk utdrag. Videre ble det vist til skjønn av 5. september 1994 ved Søre Sunnmøre herredsrett, vedrørende Askjellhaugen. Det ble videre vist til 31 eksempler vedrørende konkrete tomtesalg. Oversikt over disse er tatt i saksutdrag side 109 og med henvisning til kart på side 110.

Ved sammenligning må en spesielt være klar over at de fleste sammenligningstomter ligger i Ørsta sentrum, dvs innenfor bruene, og gjelder mindre arealer og til andre formål enn til industri. Utenfor sentrum har en lite å sammenligne med. Det mest aktuelle er Askjellhaugen og industriområdet ved flyplassen.

Klausulering til fordel for eksisterende kraftlinjer virker prisdempende.

Ved verdsettingen må det hensyntas at området er dyrt å bygge ut. Ørsta kommune har stått for regulering og utbygging av tekniske anlegg. Det er dokumentert kostnader med tekniske anlegg med kr 107,- pr m2 netto utbyggingsareal. Dette etter at det nå er på det rene at statstilskudd vil utgjøre kun kr 2 millioner og ikke kr 4 millioner som forutsatt opprinnelig. I tillegg kommer kostnader med utarbeidelse av reguleringsplan som er stipulert til kr 350.000,-, kostnader med skjønn og overskjønn stipulert til kr 500.000,- og kostnader til arkeologiske undersøkelser med dokumenterte kostnader på kr 728.000,-. Konsulent- og oppmålingskostnader er stipulert til kr 220.000,-.

I den utstrekning de nevnte investeringer, foretatt av kommunen, har påvirket grunnverdien skal fradrag skje etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd. Det foreligger to måter å resonnere seg frem til riktig resultat:

1. Å se på den verdi grunnen har når det er klarlagt at arealene kan disponeres til industritomter, og da under hensynstagen til de store kostnader som vil påløpe for en utbygger til tekniske anlegg mv.

2. Å se på den tomteverdi som er skapt etter at kommunen har igangsatt sine investeringer, og deretter gjøre fradrag for investeringens påvirkning av prisen.

Aksessorisk overskjønnsbegjæring. Grusforekomster.

Herredsrettens avgjørelse er riktig.

Reguleringsplanen og reguleringsbestemmelsene hindrer grusuttak. Det aktuelle areal er regulert til industri, friareal og trafikkareal. Planen er bindende for arealdisponeringen, jf. plan- og bygningsloven §31 nr. 1. Det vil ikke kunne bli gitt dispensasjon i medhold av bygningsloven §7, da uttak av grus vil vanskeliggjøre gjennomføring av planen.

Selv om det skulle bli gitt dispensasjon så er det ikke marked for grusen. Hvis så hadde vært tilfelle ville grustak ha vært åpnet tidligere. Under enhver omstendighet vil det gå lang tid før grusen kan tas ut, og hvor neddiskonteringseffekten blir stor. I tillegg får det den virkning at også tomtearealene ikke kan realiseres før grusuttaket, og hvor tomteverdien da også må neddiskonteres.

Ytterligere subsidiært gjøres det gjeldende at det er begrensede masser som kan tas ut. Hos saksøkt nr. 3 og 4 kan det ikke tas grus under kote 5,5 og hos saksøkt nr. 9 kan det ikke tas ut grus under kote 9,5.

Ørsta kommune har nedlagt slik påstand:

«Overskjønn fremmes.»

De saksøkte 1-9 anfører i det vesentlige:

Overskjønnsbegjæringen: Grunnverdi:

Tomtearealene skal verdsettes i samsvar med reglene i ekspropriasjonserstatningsloven §5.

Arealene ville ha vært etterspurt selv uten kommunens medvirkning. Grunneierne var i utgangspunktet ikke interessert i å åpne for utbygging. De ønsket å drive landbruk til tross for «press» på tomtearealer. De to bedrifter som nå er i ferd med å etablere seg hadde behov for arealer. De ville ikke flytte bedriften til Volda, og var ikke interessert i et annet alternativ i Ørsta, nemlig Melsjordet. Grunneierne ga etter for press fra kommunen, og samtykket i omdisponering av arealene, noe som var en forutsetning for landbruksmyndighetenes godkjenning. Det er mangel på attraktive tomteareal for næringsformål i Ørsta.

Det aktuelle området ligger sentrumsnært, bare 1,2 km fra Rådhuset i Ørsta sentrum.

Reguleringsplanen har gitt området en høy utnyttingsgrad, 75% av tomta kan bebygges og i 10 m høyde.

Arealene er flate og lett å utbygge. Selv om en legger til grunn de kostnader som kommunen har redegjort for, så må det kunne konstateres at en står foran en billig utbygging. Det finnes ikke andre områder i distriktet som er billigere å utbygge.

De priseksempler som kommunen har vist til, er lite relevante. De fleste eksempler er av gammel dato, og gjelder for det meste areal til formål som ikke kan sammenlignes med sentrumsnære industriarealer.

Priser på industriarealer kan best sammenlignes med arealer bestemt for utbygging til boliger og som det finnes aktuelle priseksempler på. Når det gjelder industriareal finnes lite eller intet av sammenlignbare eksempler i Ørsta og Volda. Når så er tilfelle må det kunne ses på hva industriarealer i nærheten av Ålesund har blitt omsatt for.

De saksøkte henviser spesielt til en utbyggingsavtale fra juni 2002 (Herdis Ulstein) hvor råtomtpris er avtalt til kr 200,- pr. m2 for et areal på ca. 7 dekar. Videre henvises spesielt til avtale vedrørende Grautneset, nær Ålesund sentrum, hvor det meste av arealene skal utnyttes til industri og hvor det er avtalt en råtomtpris på kr 214,- pr m2 . Det henvises også til tomtesalg av mindre arealer nær Ørsta sentrum, «Røde Kors» med pris kr 312,60 pr m2, to salg fra Øye med pris pr m2 på kr 400,-. Det er også henvist til tomtesalg i Volda med pris på kr 400,- pr m2 . Det er også opplyst at dagens pris for boligtomter i Mosmarka er kr 320,- pr m2 for byggeklare tomter.

Grunneierne har krav på å få erstattet den verdi som grunnen har på det tidspunkt det planmessig er klart at arealene kan utbygges. Kommunens arbeid med vei, vann og kloakk har ikke tilført verdiøkning vedrørende råtomtprisen, men er enig i at grunneierne ikke skal ha denne dersom slik verdistigning skal ha skjedd.

Herredsrettens fastsettelse av tomtepris er for lav.

Aksessorisk overskjønnsbegjæring. Grus.

Spørsmålet gjelder saksøkt nr. 3 (Tore Mo Solbakken), saksøkt nr. 4 (Else Iversen Mo) og saksøkt nr. 9 (Elias Roger Moe).

De grusmasser som rent faktisk forefinnes innenfor reguleringsgrensene er riktig beregnet av Per Mulvik, men må korrigeres for skråninger mot nabo. Det reises ikke avgjørende innvendinger imot de korreksjoner som er foretatt i beregninger foretatt av kommunen. Det gjøres dog gjeldende at det må kunne taes grus under kote 5,5 og 9,5.

Reguleringsplanen er ikke til hinder for lovlig utnytting av grusforekomstene. Reguleringsplanen er kun en flateregulering. Det er ikke angitt nivå for bygningsplassering. Uttak inntil 3 m dybde er ikke i strid med bygningslov og forskrifter.

Det ville ha vært påregnelig med uttak av grus dersom grunneierne ville ha utnyttet muligheten. Med den mengde grus som finnes så ville det ha vært marked for omsetning av det hele iløpet av kort tid og med en pris på kr 15,- pr. m3 .

Erstatning for grus må fastsettes i samsvar med ekspropriasjonserstatningsloven §6. Da grunnen ikke selges, men festes, er det i realiteten en bruksverdi som fastsettes for grunnen, og skal i tillegg ha erstatning for grusforekomsten. Grusuttak vil ikke vanskeliggjøre etterfølgende utnytting av arealene til tomt. Subsidiært gjøres det gjeldende at verdien av grusen fastsettes på grunnlag av salgsverdi i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §5.

De saksøkte 1-9 har nedlagt slik generell påstand:

«De saksøkte 1-9 tilkjennes full erstatning samt sakskostnadsdekning også for lagmannsretten.»

Spesiell påstand er nedlagt for hver enkelt saksøkt. Disse refereres under det enkelte takstnummer, jf. nedenfor.

Saksøkt nr. 10, Jon Moe anfører i det vesentlige:

Tomteerstatningen er satt for lavt av herredsretten. Han slutter seg til det som er anført av de saksøkte 1-9, og nedlegger samme påstand.

Lagmannsretten bemerker:

De saksøkte skal ha full erstatning, jf. Grunnloven §105 og bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven av 1984, slik bestemmelsen er utdypet i Høyesteretts praksis.

Erstatningene utmåles i forhold til verdien slik disse var på tiltredelsestidspunkt, 1. februar 2001, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §10. Det presiseres at det for overskjønnet ikke er til behandling spørsmål om rentevederlag i medhold av samme bestemmelse.

Overskjønnsbegjæringen: Grunnverdi.

Det aktuelle areal er regulert til industriformål, trafikkformål, parkbelte og for kommunaltekniske anlegg.

Partene er enige om at verdsetting av arealene skal skje ut fra hva som er salgsverdien som industritomt, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5, og at det skal utmåles en gjennomsnittspris (råtomtpris) for hele arealet inkludert arealene til trafikk, park og kommunaltekniske anlegg. Det er videre enighet om at det er nevnte salgspris som er det riktige grunnlag for beregning av festeavgift.

Lagmannsretten er enig i disse utgangspunkter og de legges til grunn.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal en finne frem til den pris som vanlige kjøpere ville ha betalt ved frivillig omsetning.

I ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd er det nevnt momenter som det skal legges vekt på.

Det aktuelle areal var tidligere dyrket mark, og for det meste flatt terreng. Arealene har en sentral beliggenhet, ca. 1,5 km fra Ørsta sentrum. Pga de nevnte forhold vurderes arealene som attraktive for industriformål. Beliggenheten er gunstig og det flate terreng gjør at de lett lar seg bebygge. Lagmannsretten legger til grunn kommunens beregning av kostnader når det gjelder fremføring av tekniske anlegg. Disse er beregnet til ca. kr 107,- pr m2, netto utbyggingsgrunn. I tillegg kommer kostnader til utarbeidelse av reguleringsplan, arkeologiske undersøkelser og konsulentkostnader som angitt av kommunen. Lagmannsretten vurderer de nevnte kostnader som relativt lave i det distrikt man befinner seg i.

Netto utbyggbart areal utgjør ca. 70 dekar. Lagmannsretten vurderer det slik at det ved frivillig salg ville ha gått relativ lang tid før alt areal kunne ha blitt omsatt. At ca. 30 dekar av arealene i dag er disponert skyldes spesielle forhold, og hvor kommunens innsats åpenbart har påvirket prosessene, og er ikke representativ for det vanlige frie marked. Lagmannsretten legger, etter bevisførselen, til grunn at det ikke er stor etterspørsel etter industritomter i Ørsta. Ved det skjønn som skal utøves vil dette moment bli betydelig vektlagt.

Fra kommunens side er det gjort gjeldende at det må gjøres fradrag for verdistigning som skyldes kommunens investeringer i tekniske anlegg. Lagmannsretten ser det slik at den riktige synsvinkel vil være å finne frem til den verdi som er etablert når arealene, planmessig er klarlagt for utbygging og hva denne verdi vil utgjøre på tiltredelsestidspunktet. Lagmannsretten er med andre ord enig i at en skal se bort fra eventuell stigning av råtomtpris som følge av at kommunen igangsatte utbygging av de tekniske anlegg.

Det er for lagmannsretten fremlagt en rekke priseksempler. Det gjelder både avtaler og tidligere skjønn. Lagmannsretten ser det slik at de fleste eksempler har begrenset verdi som veiledning.

I en utbyggingsavtale fra juni 2002, mellom Byggmann og Herdis Ulstein, er det fastsatt en gjennomsnittlig råtomtpris på kr 200,- pr m2 . Oppgjør for grunn skal betales etter hvert som utbygging skjer. Arealet gjelder et område på ca. 7 dekar og beregnet for boligbygging. Lagmannsretten ser det slik at pris pr m2 på det aktuelle industriareal på Mosflatene vil være betydelig lavere. I skjønn vedrørende «Askjellhaugen» fra 1994 er tomtepris pr m2 satt til kr 42,-. Prisen på Mosflatene vurderes til å være betydelig høyere.

Når det gjelder andre industriarealer, finnes det i området få eksempler til veiledning. Industritomt ved flyplassen (Tussatun) gir ikke et godt bilde av prisnivået ved frivillig omsetning. Selger var her Ørsta kommune og kjøper var Tussa Energi AS, og hvor kommunen har betydelige eierinteresser. Lagmannsretten har under bevisførselen fått opplyst at et område i Volda kommune (Furene), beregnet for industri, er priset til kr 75,- pr m2 . Prisen på Mosflatene vurderes til å være høyere. I og med at det ikke finnes gode sammenlignbare industriarealer i nærområdet, må det være adgang til å se på områder lenger unna. På Grautneset, nær Ålesund sentrum, ble det avtalt en pris pr m2 på kr 214,-. Arealene skal, delvis, benyttes til industri. Prisen pr m2 på Mosflatene vurderes som betydelig lavere.

Ut fra en samlet vurdering kommer lagmannsretten til at gjennomsnittlig råtomtpris settes til kr 115,- pr m2 .

Lagmannsretten har ikke funnet grunnlag for differensiering innenfor området.

Nevnte råtomtpris blir derfor grunnlaget for beregning av festeavgift for saksøkt nr. 1-9 og blir den grunnerstatning som saksøkt nr. 10 tilkjennes i forbindelse med erverv.

Aksessorisk overskjønnsbegjæring. Grusforekomster.

Spørsmålet er om tre av de saksøkte, nr. 3, 4 og 9, i tillegg til bortleie av grunn til industritomt kan kreve erstatning for grusforekomster i grunnen.

Lagmannsretten legger til grunn at det hos alle tre saksøkte forefinnes masser med god kvalitet som fyllmasse. Det legges også til grunn at det i området finnes marked for massen, og at det er påregnelig at massene kunne ha blitt utnyttet for salg dersom grunneierne hadde ønsket dette.

Lagmannsretten vurderer det videre slik at uttak av masser (ned til en viss dybde), ikke ville ødelegge eller forringe muligheten for tomteutnyttelse etter uttak. Hos saksøkt nr. 9 vurderes det faktisk som en fordel for tomteutnyttelse at grusforekomsten, ned til en viss dybde, hadde blitt tatt ut før tomteutnyttelse. Aktuell uttak av grus vil ikke berøre området som i reguleringsplanen er avsatt til park.

Fra kommunens side er det gjort gjeldende at reguleringsplanen er bindende for arealutnyttelsen og hindrer uttak av grus, og at det ikke er påregnelig at det blir gitt dispensasjoner. Bygningsloven §31 nr. 1 2. punktum bestemmer at en reguleringsplan er bindende for tiltak som nevnt i lovens §81, §86a, §86b og §93, og at grunnen heller ikke på annen måte kan tas i bruk til formål som vil vanskeliggjøre gjennomføringen av planen. Spørsmålet synes å være om uttak av grus vil vanskeliggjøre gjennomføring av planen. Lagmannsretten ser det slik at dette er et spørsmål som må avgjøres av bygningsmyndighetene. Lagmannsretten vurderer det slik at det ikke kan finnes saklig grunn for å nekte uttak av grusmasser. Det henvises til det som er anført foran, nemlig at det hos saksøkt nr. 9 faktisk vil være en fordel for industritomtutnyttelse at et visst uttak skjer. Hos saksøkt nr. 3 og 4 vil uttak i alle fall ikke forringe muligheten for tomteutnyttelse. Lagmannsretten ser det derfor slik at det vil være påregnelig at det ville blitt gitt tillatelse til masseuttak. For ordens skyld gjentas her at areal som i reguleringsplan er avsatt til park ikke vil bli berørt av aktuelt grusuttak.

Lagmannsrettens utgangspunkt vil etter dette være at grusforekomstene kan kreves erstattet i tillegg til utnyttelse av arealene til tomt.

Konkret stiller saken seg noe forskjellig for de forskjellige saksøkte, og lagmannsretten finner det naturlig, i forlengelsen av det generelle, å drøfte kravet fra hver enkelt av de saksøkte.

Saksøkt nr. 9, Elias Roger Moe:

Det er ikke ført tilstrekkelig bevis for at kommunen vil utnytte de aktuelle grusforekomster. Når så ikke er tilfelle vil bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningsloven §6 annet punktum under enhver omstendighet ikke komme til anvendelse, jf. Rt-1999-458.

Det er imidlertid på det rene at Elias Roger Moe ikke har andre grusforekomster på sin eiendom enn de som ligger innenfor det regulerte området. Spørsmålet om tilpasningsplikt blir derfor uansett ikke aktuell.

Selv om det er påregnelig med utnyttelse, jf. foran, legges det til grunn at det hos Elias Roger Moe er såpass betydelige mengder masser, at det ville ha gått noe tid før alt var utnyttet. Dette vil bli hensyntatt ved den skjønnsmessige fastsetting av erstatningen. Det presiseres at det ikke ville ha gått så lang tid at det ville ha forsinket påregnelig tidspunkt for utnyttelse av denne del av arealet til industritomt.

Et særspørsmål oppstår fordi takst nr. 10, Jon Moe (Elias Roger Moes far) i det området hvor grusforekomstene finnes, er eier av en ubebygd tomt på ca. 1,3 dekar. Takst nr. 10 Jon Moe har ikke begjært aksessorisk overskjønn, og skal under enhver omstendighet ikke få fastsatt erstatning for den mengde grus som befinner seg under hans grunn. Spørsmålet blir om Jon Moes tomt hindrer Elias Roger Moe i å utnytte grusen på sin eiendom. Lagmannsretten ser det slik at far og sønn ville ha samarbeidet om utnyttelse av de samlede grusforekomster. Når en kommer til dette resultat så vektlegges den avtale som er inngått mellom Jon og Elias Roger Moe, og som er oversendt lagmannsretten etter hovedforhandling. Videre er det lagmannsrettens vurdering at Jon Moes tomt ikke ville ha blitt forringet som byggetomt etter utnyttelse av grusforekomsten ned til aktuell dybde.

Når det gjelder mengder av grus, så legger lagmannsretten til grunn Ørsta kommunes beregninger. Det henvises til avdelingsingeniør Hovdes beregninger av 27. mars 2001 og korreksjon foretatt 2. april 2001.

Lagmannsretten er enig i at det hos Elias Roger Moe ikke kan taes grus under kote 9,5 og kommunens beregninger for fradrag vedrørende skråninger mot nabo mv synes riktige. Med fradrag for massene under Jon Moes tomt, vil det hos Elias Moe være disponibel masse for uttak med 15500 m3 .

Etter bevisføringen legges til grunn at det kan oppnås en pris på kr 15,- pr m3 masse der den ligger, og at denne pris vil være aktuell for den periode som vil gå før all masse er tatt ut.

Tatt i betraktning at det ville ha gått noe tid før all masse ble solgt fastsettes samlet erstatning for grus, skjønnsmessig, til kr 210.000,-.

Takst nr. 3 og 4, Tore Mo Solbakken, Else Iversen Mo.

På grunnlag av de beregninger Ørsta kommune har foretatt, og som legges til grunn, beslaglegger det regulerte området 2.800 m3 grus hos Mo Solbakken og 2.500 m3 hos Iversen Mo.

Begge disse to grunneiere har betydelige forekomster av grus på sine resteiendommer. Tilpasningsplikten, som tilsier at all øvrige masser på eiendommen utnyttes først, vil forårsake at de beslaglagte masser vil kunne utnyttes så langt frem i tid at verdien av de nevnte masser vil bli tilnærmet 0.

Skal disse to grunneierne tilkomme erstatning nå, må i tilfelle den nye bestemmelse i ekspropriasjonserstatningsloven §6 første ledd, 2. punktum, komme til anvendelse.

Det er på det rene at utnytting av grusen vil være påregnelig, jf. foran. Lagmannsretten legger videre til grunn som bevist at den aktuelle masse vil bli benyttet av kommunen i forbindelse med utbygging av området.

Det som da vil bli spørsmålet er om nevnte bestemmelse kan anvendes når grunnen er verdsatt ut fra at salgsverdien er høyere enn bruksverdien. Verdien av grunnen er med andre ord fastsatt i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §5 og ikke §6.

Det er tidligere redegjort for at grusuttak ikke vil redusere verdien av arealene som tomter. Når dette er situasjonen ser lagmannsretten det slik at det ikke kan være avgjørende for benyttelsen av den nye bestemmelse i ekspropriasjonserstatningsloven §6 første ledd 2. punktum om grunnen er verdsatt ut fra salgsverdi eller bruksverdi. Hensynet bak regelendringen synes å være det samme, om det er bruksverdien eller salgsverdien av selve arealene som er den høyeste. At den nye bestemmelse kun er inntatt i ekspropriasjonserstatningsloven §6, og som gjelder bruksverdi, må skyldes at lovgiver har ment at erstatning for sand og grusforekomster mv er en bruksverdierstatning og naturlig hører hjemme i denne bestemmelse. Det fremstår i alle fall ikke som naturlig å fortolke dette slik at det er et vilkår for erstatning for grus i henhold til bestemmelsen at grunnerstatningen er utmålt ut fra at bruksverdien er den høyeste. Avgjørende må være om utnyttelse av grusforekomstene er påregnelig, i form av særskilt salg ved siden av grunnen, og om eksproprianten faktisk nyttiggjør seg grusen. Lagmannsretten ser det slik at det nok ville ha vært naturlig at samme bestemmelse om gruserstatning også hadde blitt tatt inn i ekspropriasjonserstatningsloven §5, eller at den nye bestemmelse hadde fått en egen paragraf. En ikke helt heldig lovteknisk løsning kan skyldes at regelen kom inn i loven pga. forslag fra fem stortingsrepresentanter, og hvor vanlig lovforarbeid ikke foreligger.

Lagmannsretten kommer etter dette til at saksøkt nr. 3 og 4 har krav på gruserstatning basert på dagens pris (tiltredelsestidspunkt) og uten å ta hensyn til tilpasningsplikten. De mengder som finnes på disse to eiendommer er så små at det legges til grunn at alt kunne ha bitt omsatt straks. Neddiskotering av denne årsak er derfor ikke aktuell.

Også for disse to saksøkte legges det til grunn en pris på kr 15,- pr m3 grus der den ligger.

Etter dette tilkjennes Tore Mo Solbakken en gruserstatning med kr 42.000,- og Else Iversen Mo tilkjennes en gruserstatning på kr 37.500,-.

De enkelte saksøkte:

Saksøkt nr. 1.

Eiendom: gnr. 18 bnr. 10

Eier/saksøkt: Herdis Ulstein.

Inngrep/reguleringsformål: ca. 800 m2 - trafikkformål.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

Kommunen bind seg til å bygge voll på areal tilhøyrande gnr. 18 bnr. 10 i Ørsta som illustrert på kartskisse datert 06.02.2001, og i samsvar med avtale mellom partane datert 13.02.2001.

Vollen skal ha helling 1:2.

Høgda på vollen skal utgjere 2 m.

Vollen skal tilsåast av kommunen, og på vollen skal plantast buskfuruer på den sida som vender mot kommunal veg.

Påstand:

Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

Lagmannsrettens avgjørelse:

Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

Saksøkt nr. 2

Eiendom: gnr. 18 bnr. 4.

Eier/saksøkt: Gunnar S. Moe.

Inngrep/reguleringsformål: Totalt ca. 24.500 m2 - av det ca. 3.400 m2 friområde, resten trafikkformål og industri.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Etter anmodning fra eier av gnr. 18 bnr. 4 aksepterer Ørsta kommune å påta seg ansvar for framtidig vedlikehold av kanal for overvann på gnr. 18 bnr. 4 fra grunn ervervsområde og til elva som vist på kartvedlegg datert 4/4-01.

2. Kommunen har som forutsetning at kommunen vederlagsfritt kan nytte areal inntil kanalen og som hører grunneieren til i forbindelse med vedlikeholdsarbeidet i omfang som vist på kartskisse datert 4/4-2001.

Påstand:

Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

Lagmannsrettens avgjørelse:

Grunnverdien settes til kr 115,- pr m2 .

Saksøkt nr. 3

Eiendom: gnr. 18 bnr. 15.

Eier/saksøkt: Tore Mo Solbakken.

Inngrep/reguleringsformål:

ca. 7.050 m2 til trafikkformål og industri.

Påstand:

1. Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

2. Særskilt erstatning for påviste grusforekomster i grunnen.

Lagmannsrettens avgjørelse:

1. Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

2. Gruserstatning fastsettes til kr 42.000,-.

Saksøkt nr. 4

Eiendom: gnr. 18 bnr. 9.

Eier/saksøkt: Else Iversen Mo.

Inngrep/reguleringsformål:

ca. 17.900 m2 til trafikkformål og industri.

Påstand:

1. Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

2. Særskilt erstatning for påviste grusforekomster i grunnen.

Lagmannsrettens avgjørelse:

1. Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

2. Gruserstatning fastsettes til kr 37.500,-.

Saksøkt nr. 5

Eiendom: gnr. 18 bnr. 22.

Eier/saksøkt: Haldis Karin Brautaset.

Inngrep/reguleringsformål:

ca. 1.940 m2 regulert til trafikkformål, industriformål og friområde.

Påstand:

1. Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

Lagmannsrettens avgjørelse:

Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

Saksøkt nr. 6

Eiendom: gnr. 18 bnr. 16 og 92.

Eier/saksøkt: Jorid Sevaldsen.

Inngrep/reguleringsformål:

ca. 1360 m2 og 290 m2 til trafikkformål, industriformål og friområde.

Påstand:

Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

Lagmannsrettens avgjørelse:

Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

Saksøkt nr. 7

Eiendom: gnr. 18 bnr. 3.

Eier/saksøkt: Agnar Moe, Atle Harald Moe, Marit Elisabeth Moe.

Inngrep/reguleringsformål:

ca. 7.880 m2 til trafikkformål, industriformål og parkbelte.

Påstand:

Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

Lagmannsrettens avgjørelse:

Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

Saksøkt nr. 8

Eiendom: gnr. 18 bnr. 29 og 37.

Eier/saksøkt: Eldrid Dagrun Rekkedal.

Inngrep/reguleringsformål:

ca. 16.130 m2 til trafikkformål, industri og parkbelte.

Spesielle skjønnsforutsetninger:

«1. Ørsta kommune bind seg til å legge opp ein jordvoll på areal som høyer til gnr. 18 bnr. 1 i Ørsta. Jordvollen vert lagt opp i parkbelte mot vest med bredde 10 m, tilsvarande det areal området I 3 vert redusert med gjennom vedtak i Ørsta kommunestyre, K-sak 78/00 i møte 19.02.00.

10 m bredde vert rekna frå grense mellom gnr. 18 bnr. 29 og 37, og gnr. 18 bnr. 1 i Ørsta.

2. Byggeline skal vere 8 m frå austleg grense «buffersone», jf. sist reviderte reg.plan, 19.12.2000, vedtatt av Ørsta kommunestyre.»

Påstand:

Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

Lagmannsrettens avgjørelse:

Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

Saksøkt nr. 9

Eiendom: gnr. 18 bnr. 1.

Eier/saksøkt: Elias Roger Moe.

Inngrep/reguleringsformål:

ca. 23.600 m2 til industri, trafikkområde og parkbelte.

Påstand:

1. Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

2. Særskilt erstatning for påviste grusforekomster i grunnen.

Lagmannsrettens avgjørelse:

1. Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

2. Gruserstatning fastsettes til kr 210.000,-.

Saksøkt nr. 10

Eiendom: gnr. 18 bnr. 134.

Eier/saksøkt: Jon E. Moe.

Inngrep/reguleringsformål:

332 m2 regulert til industri og parkbelte.

Påstand:

Grunnverdien fastsettes som salgsverdi utbyggingsgrunn.

Lagmannsrettens avgjørelse:

Grunnverdien fastsettes til kr 115,- pr m2 .

Saksomkostninger

Overskjønn er begjært av saksøker, Østa kommune. De saksøkte 3, 4 og 9 har fremmet aksessorisk overskjønnsbegjæring, og alle tre har ved overskjønnet fått et bedre resultat enn ved underskjønnet. Ørsta kommune må betale de saksøkte saksomkostninger både for den del av saken som gjelder overskjønnsbegjæringen og den aksessoriske overskjønnsbegjæring, jf. skjønnsloven §54 og §54a. Advokat Bjørn Kristian Hove har på vegne av saksøkte 1-9 fremlagt saksomkostningsoppgave og krevet i alt kr 116.751,-, inkludert merverdiavgift med kr 22.599,-. Beløpet anses nødvendig og tilkjennes, jf. skjønnsloven §54.

Saksøkt nr. 10 Jon E. Moe har ikke krevet seg tilkjent saksomkostninger.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatning fastsettes slik det fremgår ovenfor i overskjønnet.

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Ørsta kommune saksomkostninger for lagmannsretten til Herdis Ulstein, Gunnar S. Moe, Tore Mo Solbakken, Else Iversen Mo, Haldis Karin Brautaset, Jorid Sevaldsen, Agnar Moe, Atle Harald Moe, Marit Elisabeth Moe, Eldrid Dagrun Rekkedal, Elias Roger Moe i fellesskap med 116.751 - etthundreogsekstentusensyvhundreogfemtien - kroner.