LG-1991-1014

Instans:	Gulating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-05-19
Publisert:	LG-1991-01014
Stikkord:	Avtalerett
Sammendrag:
Saksgang:	Sunnhodland herredsrett Nr. 79/1990 A - Gulating lagmannsrett LG-1991-01014 A. Rettskraftig.
Parter:	Ankende parter: 1. Jarle Alvsvåg, 2. Hans Andersen, 3. Fritz Berger, 4. Arne Einarsen, 5. Ingvard Gruer, 6. Johannes Halleråker, 7. Sverre Hammersland, 8. Johan Hervik, 9. Odd J. Himle, 10. John Hjøllo, 11. Jan Magne Johansen, 12. John Løklingholm, 13. Oddvar Midtbø, 14. Ingvald Mosti, 15. Leif Ness, 16. Kåre Anker Nilsen, 17. Asbjørn Nygård, 18. Bjarne Nygård, 19. Bjarne Lund Olsen, 20. Bjørn Paulsen, 21. Ole Sivertsen, 22. Halvard Skorpen, 23. Sverre Skorpen, 24. Aslaug Sunde Sjo, 25. Alf Svendsen, 26. Kåre Taranger, 27. Valgjerd Teigen, 28. Ole J. Totland, 29. Erik Tvedten, 30. Magne Tømmervik, 31. Martin Vågen, 32. Bjørn Østrem, 33. Arvid Aarre (Prosessfullmektig: Advokat Trond Hjelde, Haugesund). Motpart: Stord kommune v/Ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Karsten Solberg, Bergen).
Forfatter:	Lagdommer Trovåg, formann Kst. lagdommer Mæland, Ekstraordinær lagdommer Søfteland
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §69, Tomtefesteloven (1975) §10, §33

År 1993 den 19. mai ble av Gulating lagmannsrett i ankesak nr. 91-1014 avsagt slik dom:

Saken gjelder spørsmålet om de ankende parter i medhold av avtaleloven §36 etter sine festeavtaler med fremfesteren, Stord kommune, er forpliktet til å måtte betale slik forhøyet festeavgift som kommunen er pålagt ved rettskraftig dom i forhold til bortfester.

Sakens bakgrunn er at det i Stord kommune i 1960-årene var mangel på byggeklare tomter.

Etter forhandlinger i 1964-1965 ble det 23. august 1965 mellom bortfester og festeren inngått slik festeavtale:

"Otte T. Bjelland (grunneigar) fester med dette til Stord kommune "Sponavikdalen", gnr. 39, bnr. 385, areal 62412 må, skylddelt 7. april 1965.

Festevilkåra er:

1. Stord kommune betaler til grunneigaren ei årleg avgift på kr 200,- pr. 1.000 må, d.v.s. kr 12.482,-. Kronertolvtusenfirehundreogåttito 0/100.

Bygselavgifta skal betalast for året ved kvart nyttårskifte, 1. gong 2. januar 1965

Festetida er 99 år, rekna frå denne dato.

2. Kommunen får rett til å utparsellera arealet til bustadtomter med tilhøyrande vegar, friareal m.v. og opparbeida tekniske anlegg i samband med dette.

Bustadtomtane skal skylddelast og få eige bnr., og kommunen får rett til å frambortfeste dei til interesserte.

Vilkåra for frambortfeste skal bestemmast av kommunen.

3. Dei som har bygt på tomtane skal ha rett til å få kjøpa sitt bruk etter avtale med grunneigaren og med direkte oppgjer til han mot skøyte.

Kostnaden med slik innløysing er kommunen uvedkomande.

For kvar parsell som såleis vert skøytt til brukaren, skal kommunen sin festesum til grunneigaren reduserast tilsvarande arealet, herunder medrekna del av veggrunn og friareal som tomtekjøparen har betalt bygselavgift for.

4. ....."

Kommunen tilrettela feltet med veg, vann og kloakk og fremfestet, ved standardfestekontrakter, tomter i området i 1965-66.

I de videre festeforhold ble det inngått likelydende kontrakter når det ses bort fra areal, som kunne variere, og dermed størrelsen av årlig festeavgift. Fra kontraktene gjengis noen av bestemmelsene:

"§3

Innfestingsavgift, kr 5000,00 er innbetalt til heradskassen.

Denne avgifta dekkjer refusjon til kommunen for oppararbeiding av veg, vatn og kloakk.

Årleg festeavgift utgjer kr 245,00, utrekna etter 4 % og kr 5,00 pr. må for brutto areal.

Festeavgifta skal betalast halvårleg forskotsvis, kvart års 1. april og 1. oktober. ..............

§5

Festetida skal vera -99- år.

Etter at festetida er ute skal festaren ha rett til å løysa inn tomta etter verdien på innløysingstida med frådrag for verdauke som fylgje av påkostnader og utbetringar som er gjort av festaren og forgjengarane hans, dersom ikkje grunneigaren og kommunen vil forlengja festekontrakten på rimelege vilkår, eller etter lovleg skjøn, overta bygningane på tomta og godtgjera verdauken av tomta som fylgje av påkostnader og utbetringar som er gjort av festaren og forgjengarane hans. ..........

§8

Rett til innløysing av tomta.

Festaren skal ha rett til å få kjøpa tomta etter avtale med grunneigaren og med direkte oppgjer til han mot skøyte.

Kommunen skal godkjenna kjøpet ved ordføraren si underskrift på skøytet.

Kjøpesummen skal også inkludera fullt oppgjer til grunneigaren for tomta sin del av friareal og veggrunn.

Dette bruksrettarealet er delt likt på alle tomtane i feltet og utgjer for kvar tomt 408 må.

Kostnader med slik innløysing er kommunen uvedkomande."

Før den enkelte tomtefester ble gitt anledning til å inngå festekontrakt med kommunen måtte innfestingsavgiften betales. Kommuneingeniørkontoret på Stord utarbeidet 7. mars 1965 et skriv som lyder:

"Bustadfelt ved sponavik.

Bygselvilkår.

Innfestingsavgift, kr 5.000,- skal betalast til heradskassen før bygselkontrakt vert utskriven. Denne avgifta dekker refusjon for opparbeiding av veg, vatn og kloakk.

Årleg festeavgift, kr 273,- pr. da. skal betalast halvårleg forskotsvis med kr 136,50 den 1. april og den 1. oktober. Kommunen skal ha panterett i eigedomen for bygselavgift som ikkje er betalt i rett tid.

Frist for innfesting: Dersom tomtesøkjaren ikkje har betalt innfestingsavgifta 3 veker etter at vedtak om tildeling er kunngjort for søkjaren skal kommunen stå fritt til å overdra tomten til andre.

Bygselkontrakt vert utskriven av kommuneingeniøren etter at det er laga målebrev for tomten og kvittering frå heradskassen for betalt innfestingsavgift er lagt fram. Kostnad med tinglysing av bygselkontrakt og målebrev skal berast av kjøparen.

Grunneigaren i Sponavikfeltet er Otte T. Bjelland. Heile feltet er bygsla frå han av Stord kommune som fram-bortfester kvar parsell til husbyggaren. Opparbeidinga av veg, vatn og kloakk inne i feltet vert forskottert av kommunen, for i alt kr 200.000,- og utlikna med kr 5.000,- på kvar av dei 40 parsellane.

Til kvar tomt skal det framførast veg. Vass/kloakkleidninger vert lagde fram til eit punkt, ikkje over 30 mtr. frå noko hus.

Heile feltet er på 60 da. og kommunen betaler grunneigaren kr 12.000,- årleg i festeavgift.

Netto byggetomer, utanom veggrunn og friareal, er 44 da.

Bygselavgifta kr 273,- pr. da. omfattar såleis også leige av veggrunn og friareal.

Dersom nokon i framtida ynskjer å kjøpa tomten han har bygt på, er det høve til å ta dette opp med grunneigaren og kommunen."

Det er en viss uenighet mellom partene om tomtefesterne var kjent med skrivet før inngåelsen av de respektive festeavtaler.

Nåværende eier av gnr. 39, bnr. 385, i Stord - sønnen til den opprinnelige bortfester - anla 14. november 1990 søksmål mot Stord kommune med krav om oppregulering av festeavgiften i medhold av avtaleloven §36.

I tilsvaret fra kommunen ble festerne av de enkelte tomter i medhold av tvistemålsloven §69 første ledd trukket inn i saken. Kommunen forespurte parsellfesterne på forhånd om de kunne være villige til å godta økning av festeavgiften, noe de motsatte seg.

Sunnhordland herredsrett avsa 24. juli 1991 dom med slik slutning:

"1. i hovedsøksmålet:

1.1. Med virkning fra 1. januar 1991 blir festeavgiften på gnr. 39, bnr. 385 i Stord kommune regulert i samsvar med stigningen i konsumprisindeksen fra 24. november 1964 til 1. januar 1991.

1.2. Festeavgiften kan deretter kreves regulert av hver av partene hver tiende år i samsvar med konsumprisindeksen.

1.3. Saksomkostninger blir ikke tilkjent.

2. i regressøksmålet:

2.1. Framfestekontraktene mellom Stord kommune og de saksøkte nr. 2-44, nemlig:

Jarle Alvsvåg, Sponavikdalen 30, 5400 Stord

Hans Andersen, Sponavikdalen 18, 5400 Stord

Fritz Berger, Sponavikdalen 14, 5400 Stord

Svein Danielsen, Sandbrekka 39, 5400 Stord

Klara Einarsen, Sponavikdalen 16, 5400 Stord

Øyvind Fosse, Sponavikdalen 22, 5400 Stord

Ingvard Gruer, Sponavikdalen 20, 5400 Stord

Johannes Halleråker, Sandbrekka 16, 5400 Stord

Sverre Hammersland, Sandbrekka 30, 5400 Stord

Johan Hervik, Sandbrekka 34, 5400 Stord

Odd J. Himle, Sponavikdalen 15, 5400 Stord

John Hjøllo, Sandbrekka 41, 5400 Stord

Vermund Hope, Sponavikdalen 23, 5400 Stord

Jan Magne Johansen, Sandbrekka 48, 5400 Stord

Bjørn Lamo, Sandbrekka 28, 5400 Stord

John Løklingholm, Sponavidalen 21, 5400 Stord

Oddvar Midtbø, Sponavikdalen 29, 5400 Stord

Ingvald Mosti, Sandbrekka 45, 5400 Stord

Leif Nes, Sponavikdalen 28, 5400 Stord

Kåre Anker Nilsen, Sponavikdalen 7, 5400 Stord

Roy Nilsen, Sponavikdalen 24, 5400 Stord

Svein Peder Nilsen, Sponavikdalen 26, 5400 Stord

Asbjørn Nygård, Sandbrekka 43, 5400 Stord

Bjarne Nygård, Sandbrekka 26, 5400 Stord

Bjarne Lund Olsen, Sponavikdalen 27, 5400 Stord

Johannes og Randi M Omvik, Sandbrekka 42, 5400 Stord

Bjørn Paulsen, Sandbrekka 32, 5400 Stord

Ole Sivertsen, Sandbrekka 38, 5400 Stord

Halvard Skorpen, Sandbrekka 22, 5400 Stord

Sverre Skorpen, Sandbrekka 36, 5400 Stord

Aslaug Slevigen, Sponavikdalen 34, 5400 Stord

Anton Stojkovic, Sponavikdalen 23, 5400 Stord

Sunnhordland, Hardanger og Voss Indremisjonssamskipnad, Sponavikdalen 17, 5400 Stord

Alf Svendsen, Sandbrekka 40, 5400 Stord

Kåre Taranger, Sandbrekka 24, 5400 Stord

Ole A. Teigen, Sponavikdalen 36, 5400 Stord

Ole J. Totland, Sandbrekka 20, 5400 Stord

Erik Tvedten, Sandbrekka 18, 5400 Stord

Magne Tømmervik, Sponavikdalen 19, 5400 Stord

Evelyn Vee, Sponavikdalen 3, 5400 Stord

Martin Vågen, Sponavikdalen 50, 5400 Stord

Bjørn Østrem, Sandbrekka 44, 5400 Stord

Arvid Årre, Sandbrekka 46, 5400 Stord endres tilsvarende og fra samme tidspunkt som festekontrakten mellom Otte T. Bjelland og Stord kommune av 23. august 65 blir endret i pkt. 1.1. og 1.2. over.

2.1. Saksomkostninger blir ikke tilkjent."

Saksforholdet for øvrig og hva partene gjorde gjeldende for herredsretten, fremgår av dommen. - - - -

Festene av 33 av parsellene (heretter gjerne benevnt som fremfesterne) har i rett tid påanket herredsrettens dom. Opprinnelig ble det også inngitt anke i forhold til grunneieren. Under saksforberedelsen for lagmannsretten krevde grunneieren saken avvist. De ankende parter aksepterte at saken ble hevet i forhold til grunneieren. Gulating lagmannsrett avsa 23. januar 1992 hevningskjennelse og grunneieren ble tilkjent saksomkostninger fra de ankende parter.

Herredsrettens dom i hovedsøksmålet om at kommunen er forpliktet til å betale forhøyet festeavgift til bortfester er dermed rettskraftig idet kommunen har akseptert dommen. For lagmannsretten gjenstår derfor som nevnt spørsmålet om det er grunnlag for tilsvarende forhøyelse av festeavgiften mellom kommunen og hver av de ankende parter.

Ankeforhandling er holdt i kommunestyresalen i rådhuset på Stord 6. mai 1993. Av 7 frammøtte ankeparter avga 3 forklaring for lagmannsretten. For Stord kommune møtte varaordfører Jens Arne Stautland og oppmålingssjef Per Kåre Halleraker. Sistnevnte ga forklaring.

De ankende parter hevder at herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse er feil og har under ankeforhandlingen i hovedsak anført: Partene er enige om at fremfesteavtalene er tidsbegrenset (99 år) og at de ikke inneholder reguleringsklausul. Det anføres at de nyere høyesterettsdommer, Rt-1988-276, Rt-1988-296, Rt-1992-1387 og Rt-1992-1397, alle omhandler stedsevarige og ikke tidsbegrensede avtaler. Dette har den betydning at det ikke bør tillates forhøyelse etter avtaleloven §36. Det hevdes at senere inntrådte forhold, jf. avtaleloven §36, annet ledd ikke foreligger. Etter rettspraksis må tre betingelser være oppfylt for at forhøyelse skal kunne finne sted. 1. Inflasjon har medført ekstrem ubalanse i festeforholdet. 2. Partene hadde ikke grunnlag for å forutse utviklingen. 3. Kontrakten er uoppsigelig. I denne saken foreligger klart nok ikke vilkår nr. 3.

De øvrige vilkår hevdes heller ikke å være oppfylt. Det foreligger etter de ankende parters mening ingen ekstrem ubalanse i forholdet mellom kommunen og de ankende parter. Selv om det aksepteres at rettskraftig dom mellom kommunen og grunneieren foreligger, er det ikke slik at resultatet for fremfesterne fremkommer gjennom "blåkopi" av den rettskraftige dommen. Kommunen har ikke, som herredsretten fremhever, kun en formidlingsfunksjon til fremfesterne, men et selvstendig kontraktsforhold noe kommunen selvsagt også har til grunneieren. Fremfestene kan ikke identifiseres med kommunen.

I spørsmålet om ubalanse må tas hensyn til at festerne gjennom festeavgiften betaler full pris for veger og friareal til tross for at dette må være et kommunalt anliggende. Etter avtalen må fremfestene også betale for slike areal i forbindelse med evt. innløsning. Det dreier seg om ca 17,5 daa av totalt ca 62 daa.

Det er og av betydning at kr 5,- pr. må var høyt prisgrunnlag ved inngåelsen av festekontrakten sammenlignet med hva parsellfesterne ville måtte ha betalt om de var blitt gitt anledning til å kjøpe tomtene. Festeleien slår derfor ut i fremfesternes disfavør. Selv om den enkelte fester måtte ha opptatt lån for å betale det som antas å ville ha vært kjøpesum for eiende tomt den gang, ville fremfesterne nå ha vært gjeldfrie og selveiere. Belastningen på den enkelte ville ikke ha vært vesentlig større enn betalingen av festeavgiften. En økning av festeavgiften i kommunens favør på ca 50 % fremover virker derfor urimelig.

I vurderingen må det videre tas hensyn til den betalte innfestingsavgiften på kr 5.000,- for hver tomt. Ved innløsning hevdes at investeringen vil komme grunneier til gode. Det er ikke rimelig at fremfesterne som gjennom innfestingsavgiften har betalt for de tekniske anlegg som eies av kommunen - årlig ved festeavgiften pålegges å betale for bl.a. veggrunn. De tekniske anlegg kommer også andre til gode.

Det anføres at kommunen som den profesjonelle part burde ha sørget for å innta reguleringsklausul i sine fremfestekontrakter. Den enkelte fester måtte ha grunn til å gå ut fra at avtalen uten regulering skulle gjelde i 99 år. Reguleringsklausuler var brukt i andre festeforhold på den tiden. Unnlatelse fra kommunens side av å sørge for slik sikkerhetsventil i fremfesteforholdet, må gå ut over kommunen. Den enkelte fester hadde all grunn til å stole på at den skriftlige avtalen uten endringer av noen art skulle gjelde i 99 år.

Det er ikke riktig som hevdet av kommunen at den enkelte fester har ubetinget krav på innløsning, jf. festeavtalens §8. Innløsning skal være avvist av grunneier og festeavtalen må forstås slik at innløsning krever grunneiers samtykke.

Subsidiært anføres at oppregulering eventuelt må skje fra hver enkelt fremfesters kontraktsinngåelse med kommunen og at regulering derfor ikke skal skje med utgangspunkt i indeksen 24. november 1964 som bestemt av herredsretten i forholdet mellom kommunen og grunneieren.

Det er for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:

"1. Prinsipalt:

De ankende parter i Sponavikdalen frifinnes for regulering av festeavgiften.

2. Subsidiært:

Beregninsgrunnlaget for en eventuell endring må i tilfelle finne sted fra tidspunktet for den enkelte framfestekontrakt ble inngått.

3. Stord kommune dømmes til å betale sakens omkostninger."

Stord kommune henholder seg til herredsrettens dom og begrunnelse. Det må i nærværende sak legges til grunn at dommen mellom grunneieren og kommunen ikke er uriktig. Spørsmålet blir derfor om det er rettslig adgang til å øke festeavgiften til den enkelte når kommunen må tåle forhøyelse av avgiften i hovedfesteforholdet.

Anførselen fra de ankende parter om innfestingsavgiften er ikke holdbar. Avgiften skulle dekke opparbeidelse av de tekniske anlegg i feltet. Regnskapstall viser at kommunen i realiteten subsidierte de tekniske anlegg. Det er videre helt vanlig at tomtekjøpere/tomtefestere i byggefelt må betale for tilleggsareal - veger/mindre lekeområder - som anses å være del av feltet. I forholdet mellom kommunen og de ankende parter er det oppstått betydelig ubalanse ved at grunneieren er gitt medhold i oppregulering av festeavgiften i forhold til kommunen.

Avtaleloven §36 annet ledd gir derfor hjemmel for å imøtekomme oppregulering i forhold til hver enkelt fester fordi det kan sies at ha oppstått "senere inntrådte forhold" som herredsretten riktig påpeker. Ved tolkningen av avtaleloven §36 pekes ellers på at det hadde oppstått en betydelig ubalanse i realverdi mellom grunneieren og kommunen. Det var ikke vanlig med revisjonsbestemmelse den gang kontrakter av denne karakter ble inngått. For kommunen var det den første festeavtale som overhode ble inngått. Tidligere hadde kommunen kjøpt areal for å legge det ut som tomter til innbyggerne.

Kommunen var derfor ikke spesielt "profesjonell" verken i forhold til grunneier eller i fremfesteforholdene. Hovedfesteavtalen gjenspeilte reell verdi den gangen. Prisutviklingen har medført svær ubalanse.

Det er ikke riktig at det er nødvendig for oppregulering at det gjelder evigvarende kontrakter, jf. Rt-1988-296. Av betydning i rimelighetsvurderingen er også det forhold at tomtefesterne kan kreve innløsning uten at grunneier eller kommunen kan motsette seg det, jf. festeavtalens §8 og hovedfesteavtalens §3. Oppstår uenighet om pris e.l., må dette løses av domstolene. Festerne har derfor anledning til å komme seg ut av festeforholdet. Avtalen er langt mer gunstig for festerne enn det som fremgår av §10 og §33 i tomtefesteloven av 1975.

Det er og av betydning at tomtefesterne var klar over at kommunen kun hadde formidlingsfunksjon i forhold til grunneieren. Selv om kommunen selvsagt står i kontraktsforhold både til bortfester og tomtefesterne, må regulering derfor kunne finne sted i begge forhold når ubalanse har oppstått og, særlig som her, hvor det foreligger rettskraftig dom i hovedforholdet.

Tomtefesternes syn om at eventuell regulering av deres avtaler skal skje etter det enkelte avtaletidspunkt, kan ikke gis medhold på grunn av den sammenheng som foreligger til hovedfesteforholdet.

Kommunen har nedlagt slik korrigert påstand:

"1. Herredsrettens dom punkt 2.1 stadfestes, for så vidt angår de ankende parter, jfr. dommen 14-15.

2. De ankende parter dømmes til å betale saksomkostninger til Stord kommune for herredsrett og lagmannsrett."

Lagmannsretten er etter en samlet vurdering kommet til at herredsrettens dom blir å stadfeste i forhold til de ankende parter og kan i det vesentlige slutte seg til herredsrettens begrunnelse. Foranlediget av partenes synspunkter under ankeforhandlingen finner lagmannsretten for øvrig grunn til å tilføye:

Det foreligger vesentlig ubalanse i kontraktsforholdet mellom kommunen og den enkelte tomtefester etter den rettskraftige avgjørelse i hovedforholdet. Etter nyere rettspraksis må det være rimelig klart at det etter avtalel. §36 også vil være adgang til forhøyelse av festeavgift ved tidsbegrensede kontrakter, jf. uttalelse i "Røstaddommen", Rt-1988-276, jf. 287 nederst og "Skjelsvikdommen", Rt-1988-296, særlig 302 - 2. avsnitt.

At nyere lovgivning og rettspraksis kan komme til å supplere inngåtte, langvarige, festeavtaler etter en konkret vurdering som i denne saken, har nok de ankende parter ikke forestilt seg ved avtaleinngåelsen, men slik manglende forestilling er bare ett av momentene ved den totalbedømmelse som foretas når det tas standpunkt til om avtaler skal kunne revideres.

Lagmannsretten finner ikke grunn til uttrykkelig å ta standpunkt til om festeavtalene ubetinget gir den enkelte krav på å kreve sin tomt innløst, slik hevdet av kommunen. Løsning av det spørsmålet kan bare avgjøres i en eventuell annen sak selv om det må medgis at kommunens standpunkt synes å ha gode grunner for seg. Men uansett det, mener lagmannsretten at det er grunnlag for revisjon etter avtaleloven §36 annet ledd, selv om et eventuelt avtalefestet innløsningskrav ytterligere vil kunne sies å styrke rimeligheten av å tillate oppregulering, slik fremhevet av kommunen.

Lagmannsretten vurderer bevisene slik at den enkelte tomtefester var eller burde være kjent med at kommunen reelt sett ikke krevde høyere festeavgift i fremfestene enn hva som ble avtalt totalt i hovedfestet.

Det forekommer lagmannsretten klart at innfestingsavgiften ikke dekket annet enn utgiftene til kommunaltekniske anlegg. Hvorvidt kommunen også har subsidiert anleggene, er nærmest uten betydning. Det medfører ingen ubalanse av nevneverdig styrke at det i festeavtalene er medtatt avgift for veger og friareal. Det er vanlig at interne tilretteleggingskostnader belastes det enkelte tomtefelt. Lagmannsretten ser det slik at såvel veger som friareal i det vesentligste kommer de enkelte tomtefestere til gode i denne saken.

Lagmannsretten er selvsagt enig med partene i at det i fremfestene foreligger selvstendige rettsforhold og at spørsmålet om regulering av festeavgiften mellom kommunen og den enkelte fester i prinsippet skal vurderes uavhengig av hovedfesteforholdet. Men som påpekt er det av betydning for bedømmelsen at den enkelte fester kjente eller burde kjenne til at kommunens forutsetning gjennom årene har vært ikke å kreve høyere samlet festeavgift fra festerne enn hva kommunen selv ble avkrevd i hovedfestet. Mot slik bakgrunn kan kommunen sies å være formidler eller oppkrever, men med selvstendig kontraktsansvar mot såvel grunneier som hver enkelt fester.

Når lagmannsretten tillater supplering og revisjon av fremfesteavtalene i medhold av avtaleloven §36 med slik begrunnelse som gitt ovenfor, må det også være riktig at kommunen gis anledning til å utligne avgiften som er fastsatt i hovedfestet forholdsvis på hver enkelt tomtefester. De ankende parters subsidiære anførsel kan derfor ikke føre fram.

Anken har ikke ført fram og lagmannsretten finner at de ankende parter bør erstatte kommunens saksomkostninger for lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §180 første ledd. Det ses ikke å foreligge særlige grunner til å frita for omkostningsansvaret. 10 av tomtefesterne har akviesert ved herredsrettens dom, og det foreligger ikke forhold som har gjort den rettslige eller faktiske bedømmelse spesielt tvilsom eller vanskelig.

Lagmannsretten vurderer det slik at herredsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående. Tomtefesterne hadde grunn til å få prøvd spørsmålet på grunn av den nære sammenheng med kommunens sak i forhold til grunneieren og særlig siden festekontraktene ikke uttrykkelig inneholdt reguleringsbestemmelse.

Lagmannsretten oppfatter de ankende parter ellers slik at de har krevd prøving av saken med felles begrunnelse og uten at det er påberopt å foreligge forskjeller av juridisk karakter i forhold til hver enkelt. I saksomkostningsavgjørelsen finnes de derfor å kunne pålegges solidaransvar.

Kommunens prosessfullmektig har krevd dekket kr 47.966,- for lagmannsretten, herav kr 45.600,- i salær. Oppgaven godtas med kr 37.966,-, jf. tvistemålsloven §176.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Herredsrettens dom pkt. 2.1. stadfestes for så vidt angår de ankende parter.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten dømmes de ankende parter in solidum å betale til Stord kommune kr 37.966,- - kronertrettisyvtusennihundreogsekstiseks 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.