LG-1992-1127

Instans:	Gulating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-06-21
Publisert:	LG-1992-01127
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Indre Sogn herredsrett Nr. 92-00135 B og 92-00136 B - Gulating lagmannsrett LG-1992-01127 B og LG-1992-01128 B. Rettskraftig.
Parter:	Saksøker: Sogndal kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). Saksøkt: Petter A. Kvåle m.fl. (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hjermann, Sogndal). Saksøker: Statens vegvesen v/vegsjefen (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). Saksøkt: Jarle Rutlin m.fl. (Prosessfullmektig: Advokat Harald Hjermann, Sogndal).
Forfatter:	Kst. lagmann Pedersen med skjønnsrettsmedlemmer
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, §8, Plan- og bygningsloven (1985) §20-1

År 1994 den 20. juni ble av Gulating lagmannsrett i overskjønnssak nr. 92-01127 B avsagt slikt Overskjønn :

Saken omfatter to overskjønn hvor saksøker er henholdsvis Sogndal kommune og Statens vegvesen. I sak nr. 92-01127 B er saksøker Sogndal kommune og det omfatter erverv av grunn til veier/ gangveier, friområde og parkeringsplasser i henhold til reguleringsplan vedtatt av Sogndal kommunestyre 20. mars 86. Grunneierne beholder selv sine tomter innenfor området Kvålslid boligfelt som veiene og de andre utbyggingtiltakene skal betjene.

Sak nr. 92-01128 B gjelder erverv av grunn i forbindelse med utvidelse av Fylkesvei nr. 211. Parsell Rutlin - Bjelle som delvis går gjennom Kvålslid boligfelt, men også ut over dette.

Om det rettslige grunnlag for skjønnet og skjønnsforutsetningen vises for øvrig til herredsrettens skjønn.

Indre Sogn herredsrett avsa 04. mai 92 skjønn med slik skjønnsavgjerd:

"1. Skjønna blir fremja på dei vilkår og med dei erstatningssummar som går fram av rettsboka framanfor.

2. Dei lovsette utgiftene med skjønna blir dekka av Statens vegvesen v/vegsjefen i Sogn og Fjordane for sak nr. 92-00136 B og av Sogndal kommune v/ordføraren for sak nr. 92-00135 B.

3. Til dekning av utgiftene til juridisk hjelp for dei saksøkte betaler Statens vegvesen v/vegsjefen i Sogn og Fjordane 34450 - trettifiretusenfirehundreogfemti - kroner og Sogndal kommune v/ordføraren 46ooo - førtisekstusen - kroner til advokat Harald Hjermann, Sogndal, og i tillegg betalar kommunen 1500 - eittusenfemhundre - kroner til Peder Stølen, Sogndal, 1000 - eittusen - kroner til Kjell Hodlekve, Sogndal, og 2500 - totusenfemhundre - kroner til Jens Lystrup Hodlekve, Sogndal, alt innan 2 - to - veker frå forkynninga av dette skjønnet."

Ved begjæring av 28. september 92 har advokat Hjermann krevd overskjønn ved Gulating lagmannsrett. I tilsvaret har advokat Pihlstrøm fremmet aksessorisk motbegjæring mot begjæringen fra Alfred Veum og Bjørg og Peder Stølen. Siden disse to 13/4-94 har trukket sin overskjønnsbegjæring faller den aksessoriske motbegjæring bort.

Forhandlingene i overskjønnssaken ble holdt i Sogndal 9. - 11. mai 1994. Saksøkerne ved advokat Pihlstrøm anfører generelt for de ervervede områder i hovedtrekk:

Det må fastsettes en pris innenfor Kvålslid boligfelt inkludert arealet ervervet til veier og friarealer. Alle deler er like nødvendig for å gjennomføre utbyggingsprosjektet. Det må fastsettes en strøkpris på hele utbyggingsområdet som er utbygget i henhold til vedtatt reguleringsplan. Reguleringsplanen viser her med bindende virkning hva som er påregnelig utnytting av området, jfr. vederlagsloven §5.

Etter sluttregnskapet for utbyggingen vet overskjønnsretten hva det koster å bygge ut. Det er ikke noe poeng om det hadde blitt billigere ved utbygging privat. Utbyggingen er blitt dyrere enn beregnet som følge av krav fra grunneierne selv. Det er vanskelig å ta et høyere utgangspunkt enn ved salget av Bondeviks eiendom - d.v.s. kr 200,- pr. må. På Stedje legges til grunn enda lavere priser. Full salgsverdi er den verdi utbyggerne vil kunne gi i det virkelige marked. For de takstnummer hvor det bare avstås smale striper kan det ved veiskjønnet ikke gis erstatning for tomteverdi. Arealplanstatus for områdene fastlegges av kommuneplanen. Grensen for utbygging står fast i Sogndal. Om det skal åpnes for utbygging avgjøres av Sogndal kommune og det blir heller ikke avgjørende for områder som er avsatt til vei om det åpnes for utbygging av boliger. Retten må legge til grunn bruksverdi med utgangspunkt i landbruk som før.

Retten kan ikke legge til grunn de beregningene som er foretatt av vitnet Johnsen som forklarte seg om lønnsomheten ved fruktproduksjon. Alt i beregningen optimaliseres. Underskjønnet har foretatt en realistisk vurdering.

Saksøkeren nedlegger slik påstand:

"Skjønnet fremmes."

De saksøkte ved advokat Hjermann gjør generelt for det ervervede areal i hovedtrekk gjeldende:

Utbyggingen på Kvålslid er skjedd etter en spesiell modell. Det er drøftet tre forskjellige modeller - 1. Kjøp, 2. Regulering og 3. Enkeltvis utparsellering av tomter. Når retten skal vurdere salgsverdien etter vederlagsloven §5, må den vurdere hva en potensiell kjøper ville betale for utbyggingsområdet. Det er et betydelig slingringsmonn for råtomteprisen. Etter vederlagsloven §5 tredje ledd skal det ikke tas hensyn til verdiøkning av oreigningstiltaket. Det har vært 3 millioner i kostnader med tiltaket som presser prisen og skjønnsretten må tenke tilbake til situasjonen før ervervet. Det var også et prisfall i 1988. Hva som skal skje med de 3 millioner er ikke avgjort. Det foreligger en refusjonsak om dette. Av priseksempler arealet kan sammenlignes med kan nevnes festekontrakt Leif Hofslund - Busenter Norge A/S til kr 25,- pr. må som med 8 % rente gir en pris av kr 312,- pr. må og tomteområdet tilhørende Gunnhild Skjeldestad til kr 375,- pr. må. Det gis mer for boligtomter enn for forretningseiendommer. Priser ellers i Sogndal er også relevant for Kvålslid. Det er ingen priser under kr 135,-. Det er gitt tilbud i Kvålslid på kr 285,-. Retten må se på om det innenfor områdene som er regulert til jordbruk er mulig å trekke inn tomteverdi. Vederlagsloven §5 gjelder også her og tomter er aktuell i ikke altfor fjern fremtid. Malvikdommen ( Rt-1993-409) hindrer ikke at det tas hensyn til det, jfr. 413-14. Kommunen har etter plan- og bygningsloven §20-1 plikt til løpende å vurdere hvilke områder som skal bygges ut. Den eksisterende plan i Sogndal er foreldet. Det er utparselert tomter i strid med planen og retten må vurdere hva som er en påregnelig utvikling. Salgsprisen er høyere enn bruksverdi. Området var attraktivt også slik veien lå før utbyggingen.

Det at det eventuelt avstås en stripe er ikke avgjørende. Det må generelt gis full tomtepris hvis arealet hadde inngått i en boligtomt hvis ikke det hadde skjedd avståelse til kommunen og staten. Subsidiært kreves erstatning som frukthage på grunnlag av hva som må regnes som påregnelig avkasting etter vederlagsloven §6. For Jens Hodlekve er bruksverdi etter §8 høyere enn salgsverdi idet han leier ut boliger på 800-900 må med en avkasting på kr 50,- - 62,- pr. må.

Advokat Hjermann nedla slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger."

Lagmannsretten vil bemerke:

Lagmannsretten kan i hovedtrekk slutte seg til herredsrettens generelle skjønnsgrunner og bygger på samme langtidsrente på 5%.

Sak nr. 92-01127 B - Sogndal kommune - Petter A. Kvåle m.fl.:

Lagmannsretten tar utgangspunkt i den stadfestede reguleringsplan for det ervervede området og finner at det er grunnlag for å fastsette en felles strøkpris for hele Kvålslid-området som må sees som en helhet verdimessig. Den bindende reguleringsplan viser hva som er påregnelig utvikling i området etter vederlagsloven §5. Det som brukes til boligareal og til fellesfunksjoner må erstattes til samme pris, idet arealene er like nødvendig for utbyggingen som en helhet. Alle grunneierne antas å dra fordel av fellesarealene. Ved fastsettelse av strøkprisen bygger retten på at det er tale om erverv av et meget sentralt og attraktivt område i Sogndal sentrum. Det er solrikt og velegnet for boligutbygging.

Lagmannsretten har vurdert de fremlagte priseksempler for andre tomteområder i Sogndal. Lagmannsretten finner at tomteprisen i slutten av 80-årene var noe høyere enn dagens nivå. Tomteområdene på Stedjesiden i Sogndal er etter rettens oppfatning mindre solrikt og ikke så attraktivt som det ervervede området som må regnes blant de beste arealer for boligbygging i Sogndal.

Etter en samlet vurdering av de fremlagte priseksempler og på bakgrunn av befaringen finner lagmannsretten at strøksprisen passende kan settes til kr 175,- pr. må.

De enkelte takstnummer - Kvålslid.

Takst nr. 2 - Petter Kvåle:

Erstatningskrav: 1. Grunnerstatning - tomteverdi. 2. Innløsning restareal på nedsiden av veg nr. 4 ca 300 må.

Tomteverdien fastsettes til strøkpris kr 175,-.

Lagmannsretten finner at de 303,3 må frukthage som blir liggende som en "snipp øverst" i øvre del av området også må innløses. Det er tale om en isolert "snipp" som ligger slik til at det av hensyn til omgivelsene ikke kan utnyttes til vanlig fruktdyrking idet det ikke kan sprøytes på vanlig måte.

Når arealet innløses blir det ikke grunnlag for ulempeerstatning som fastsatt av herredsretten.

Erstatning: Grunn strøkpris kr 175,- pr. må. Takst nr. 5 - Torhild Hodlekve:

Erstatningskrav: Grunnerstatning. Tomtepris under hensyn til at det sto en rekke frukttre på området.

Lagmannsretten finner å kunne fastsette erstatningen til strøkspris uten at det kan tas hensyn til at det sto frukttre på eiendommen. Dette får ikke betydning for tomteprisen som ansees som høyeste pris på området.

Erstatning: Grunn - strøkspris: kr 175,- pr. må.

Takst nr. 6 - Kjell Hodlekve.

Erstatningskrav: 1. Grunnerstatning - tomtepris - under hensyn til tap av endel syrinbusker. 2. Oppsetting av gjerde i ny grense mot veg nr. 4 fra grense mot Kjetil Kvåle langs veg nr. 4 og ned langs grense mot friområde F3 til grense mot Kvåle/Stølen. 3. Tap av tre epletre utenom avstått område.

Grunnerstatningen fastsettes til strøkpris. Retten finner at det ikke er blitt nødvendig med gjerde på eiendommen som følge av inngrepet. Retten finner at grunneieren må ha krav på erstatning for tre trær som erstattes til beregnet verdi på kr 500,- pr. stykk kr 1500,-.

Erstatning: Grunn strøkpris kr 175,- pr. må. Erstatning: 3 frukttrær kr 1500,-.

Takst nr. 7 - Jens Lystrup Hodlekve:

Krav: 1. Grunnerstatning tomtepris under hensyn til påført næringstap. 2. Oppsetting av gjerde mot fylkesveg i tomtens lengde.

Retten finner å kunne fastsette erstatningen til strøkpris i det retten finner at det ikke er grunnlag for næringstap ut over dette. Retten finner at næringsverdien knyttet til den avståtte tomt blir fullt ut erstattet ved tomteprisen. Retten finner at ytterligere utbygging for utleievirksomhet er så usikkert at muligheten for det ikke kan tillegges vekt.

Det er usikkerhet knyttet både til behovet for ytterligere leilighet og hybler og avkastingen av utleie. Antall utleide hybler vil også få betydning for det generelle prisnivå - inkludert Hodlekves andre hybler.

Retten finner etter befaringen at det ikke er grunnlag for krav om oppsetting av gjerde.

Erstatning: Grunnerstatning: kr 175,- pr. må

Overskjønn nr. 92-01128 B: Statens Vegvesen - Jarle Turlin m.fl.

Takst nr. 1 - Jarle Rutlin:

Spesielle skjønnsforutsetninger:

"1. Gamal veg som vert nedlagt ved profil 820 h.s. og profil 875 v.s. vert planert, tilsådd og ført attende til grunneigaren.

2. Vegvesenet set opp sikringsgjerde oppå muren nedafor våningshuset og driftsbygningen på ein nærare avtalt strekning. Gjerdet skal plasserast på sjølve muren.

Grunneigaren har ansvaret for framtidig vedlikehald.

3. Matjord som vert til overs på eigedomen tilfell grunneigaren. Jorda skal lagrast på stad tilvist av grunneigaren innafor anleggsområdet.

4. Vegvesenet legg varerøyr for vatningsvatn ved profil 800 i samråd med grunneigaren.

5. Vegvesenet skaffar kum i glasfiber/plast til erstatning for eksisterande mura steinkum nedafor våningshuset.

6. Vegvesenet utbetrar jordbruksavkøyrsle v.s. ved ca profil 865.

Påstand: Grunnerstatning - prinsipalt tomtepris, subsidiært frukthage.

Retten finner at det ikke er grunnlag for å regne området som tomtegrunn. Det foreligger ikke planer om å utbygge arealet. Retten finner ut fra inntrykket av eiendommen og dens beliggenhet ikke grunnlag for å regne med at den vil bli brukt til boligutbygging i overskuelig fremtid. Retten bygger således på at eiendommen fortsatt vil bli brukt til frukthage med gress innimellom. Retten har hatt en viss hjelp at vitnet Johnsens beregninger, men beregningene kan bare være utgangspunkt for en skjønnsmessig helhetsvurdering. Beregningene må også sies å gi uttrykk for den optimale avkastning og markedsutsikt. Retten bygger på 50 % avkastning av jordverdi ved grasproduksjon samt frukt. Retten bygger på et gjennomsnitt på 72 kg på hvert tre i beste alder - mellom 3-4 og 15/20 år og med stor avstand mellom trærne. På denne bakgrunn settes verdien til 70 kr pr. må for fruktdyrkingsarealet.

Erstatning: Frukthage kr 70,- pr. må.

Takst nr. 6 - Sverre Gurvin:

På dette takstnr. kan lagmannsretten slutte seg fullt ut til herredsrettens resultat og begrunnelse.

Erstatning: Teig I: 1. Grunn kr 5000,-. 2. Flytting av flettverksgjerde kr 60,- pr. l.m. 3. Portstolper kr 500,-, Teig II - Grunn kr 70,- pr. må. Takst nr. 8 - Petter A. Kvåle:

Erstatningskrav: 1. Grunnerstatning - tomteverdi- subsidiært frukthage. 2. Verdireduksjon av driftsbygning. 3. Driftsulemper som følge av nærføring av gang og sykkelsti. 4. Flytting av gjerde to ganger. 5. Erstatning for vannskader 15. desember 92 og 04. februar 93, jfr. brev til advokat Pihlstrøm 03. mai 94.

Retten finner at den avståtte grunn ikke er aktuell boliggrunn i overskuelig fremtid og at den erstattes som landbruksjord som høyeste verdi. Retten er enig med herredsretten i at verdien passende kan settes til kr 25,- pr må. Retten finner imidlertid at grunneier vil få betydelige ulemper som følge av inngrepet på grunn av plassering av gangveien og det blir vanskelig å utnytte eiendommen rasjonelt på grunn av vanskelig adkomst. Det vil også bli store problemer på grunn av snø som raser ned på gangveien. Erstatning for tapet på grunn av ulempene fastsettes samlet til kr 70000,-.

Erstatning: 1. Grunn kr 25,- pr. må. 2. Ulempe kr 70000,-.

Takst nr. 9 - Jens Lystrup Hodlekve:

Det er her tale om tomtegrunn som støter til et areal som ble avsatt til Kvålslid boligfelt. Lagmannsretten finner at arealet på bakgrunn av tilknytningen til boligområdet må erstattes etter strøksprisen for dette området som ansees å være verdien også for dette arealet ut fra beliggenhet.

Erstatning: Grunn - strøkpris kr 175,- pr. må.

Takst nr. 12 - Ståle Kvåle:

Erstatningskrav: 1. Grunnerstatning - prinsipalt tomtepris, subsidiært frukthage for begge "teiger". 2. Ulempeserstatning. a. Skade på innmark som følge av øket vanntilførsel, herunder avlingstap i henhold til takst. b. Kostnader med nedlegging av rør og kum m.v. i henhold til fremlagt oppstilling.

Retten finner ikke grunnlag for å påregne at noe av arealet blir utbygget. Når det gjelder det avståtte areal på 1800 må skiller retten mellom en "reine" som retten finner er 800 må som på bakgrunn av at den er bratt verdsettes til kr 25,- pr. må.

Bær og frukthagen som retten finner er 1000 må finner retten har en verdi på kr 75,- pr. må ved utnyttelse til frukt og noe bærdyrking som før.

Retten finner at det som følge av inngrepet er oppstått endel vannskade og at det er nødvendig med ulempeserstatning for å avbøte ulempene for fremtiden. Det er også allerede oppstått noe skade som ble påvist på befaringen. Etter rettens oppfatning har det vært endel problemer med vannskade tidligere, men dette er blitt forsterket som følge av inngrepet. Etter en samlet vurdering fastsettes ulempeserstatningen til kr 35000,-.

Erstatning: 1. 800 må (Reine) kr 25,- pr. må. 2. 1000 må (Bær og frukthage) kr 75,- pr. må. 3. Ulempe: kr 35000,-.

Takst nr. 13 - Leidulf Bondevik:

Påstand: Grunnerstatning - prinsipalt tomtepris - subsidiært frukthage.

Herredsrettens fastsettelse av gjerde-erstatning er ikke angrepet.

Retten vurderer frukthagen på linje med de andre frukthagene til en verdi av kr 75,- pr. må.

Erstatning: Frukthage kr 75,- pr. må.

Takst nr. 20 - Kjellaug Gurvin:

Erstatningskrav: 1. Grunnerstatning - boligtomt - under hensyntagen til tap av 2 epletrær og et morelltre. 2. Ulempeserstatning. a. Økt støy. b. Økt innsyn. c. Vanskeliggjort biloppstillingsplass som følge av for lav betongmur i forhold til innkjørselsveien om vinteren. 3. Oppsetting av gjerde langs vegen inkludert ca 12 m på betongmur. 4. Kostnad med oppsetting av stakittgjerde 10 m, samt innkjøp av beplantning langs vegen.

På bakgrunn av en vurdering av eiendommens verdi før og etter inngrepet og under hensyn til tap av to epletrær og ett morelltre finner retten at tomtens verdi er redusert med kr 10000,-.

For øvrig finner retten at det på bakgrunn av det som ble påvist under befaringen ikke er oppstått noen ulemper som følge av inngrepet som gir grunnlag for erstatning.

Erstatning: Grunnerstatning - boligtomt kr 10000,-.

Takst nr. 22 - Per Haug:

Erstatningskrav: 1. Grunnerstatning - tomteverdi under hensyn til at det står 13-14 epletrær på tomten. 2. Ulempe på gjenværende eiendom omlegging av hekk i ca 10 m.

Retten vurderer eiendommens verdi før og etter inngrepet og tar hensyn til tapet av trærne på eiendommen. Retten finner at verditapet er kr 10000,-. Det blir også gitt erstatning for ulempe på resterende eiendom på grunn av omlegging av hekk m.v. med kr 4200,-.

Retten finner også at det er grunnlag for erstatning for gjerdet og finner at kostnadene med gjerde er kr 60,- pr. l.m.

Erstatning: 1. Grunnerstatning kr 10000,-. 2. Ulempe kr 4200,-. 3. Gjerde kr 60,- pr. l.m.

Lagmannsretten finner at med det resultat retten er kommet til må saksøkeren betale saksomkostninger til alle de saksøkte ved advokat Hjermann. Advokat Hjermann har levert omkostningsoppgave med kr 58. 740,- hvorav 19140,- er utgifter. Retten legger oppgaven til grunn. Saksøkerne må også betale de lovlige omkostningene. Adv. Hjermann opplyser at saksomkostningene fordeler seg med en halvpart på hver av sakene og retten finner dette passende og tilkjenner kr 29370,- i hver av skjønnene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning :

1. Erstatningen fastsettes som angitt foran.

2. De lovlige utgiftene betales av Sogndal kommune for sak 92-01127 B og av Statens Vegvesen for sak 92-01128 B.

3. I saksomkostninger betaler Statens Veivesen ved Veisjefen i Sogn og Fjordane 29370,- - kronertjuenitusentrehundreogsytti - til de saksøkte ved adv. Hjermann.

4. I saksomkostninger betaler Sogndal kommune til de saksøkte ved adv. Hjermann kr 29370,- -kronertjuenitusentrehundreogsytti-.

5. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.